TE OGH 2017/12/21 5Ob138/17f

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Dr. Hradil als Vorsitzenden sowie die Hofrätin Dr. Grohmann und die Hofräte Mag. Wurzer, Mag. Painsi und Dr. Steger als weitere Richter in den verbundenen wohnrechtlichen Außerstreitsachen der Antragstellerin S* S*, vertreten durch Dr. Reinhard Rosskopf, Rechtsanwalt in Wien, gegen die Antragsgegnerin G* AG, *, vertreten durch Mag. Marina Breitenecker, Rechtsanwältin in Wien, wegen § 22 Abs 1 Z 10 WGG iVm §§ 21 ff MRG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 24. Februar 2016, GZ 39 R 253/15t-30, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Favoriten vom 23. Juni 2015, GZ 7 Msch 14/14s (7 Msch 15/14p)-17, über die Rekurse der Antragstellerin und der Antragsgegnerin teilweise abgeändert wurde, denDer Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Dr. Hradil als Vorsitzenden sowie die Hofrätin Dr. Grohmann und die Hofräte Mag. Wurzer, Mag. Painsi und Dr. Steger als weitere Richter in den verbundenen wohnrechtlichen Außerstreitsachen der Antragstellerin S* S*, vertreten durch Dr. Reinhard Rosskopf, Rechtsanwalt in Wien, gegen die Antragsgegnerin G* AG, *, vertreten durch Mag. Marina Breitenecker, Rechtsanwältin in Wien, wegen Paragraph 22, Absatz eins, Ziffer 10, WGG in Verbindung mit Paragraphen 21, ff MRG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 24. Februar 2016, GZ 39 R 253/15t-30, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Favoriten vom 23. Juni 2015, GZ 7 Msch 14/14s (7 Msch 15/14p)-17, über die Rekurse der Antragstellerin und der Antragsgegnerin teilweise abgeändert wurde, den

Sachbeschluss

gefasst:

Dem Revisionsrekurs wird teilweise Folge gegeben. Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, dass die Entscheidung einschließlich der in Rechtskraft erwachsenen Teile insgesamt zu lauten hat:

„1. Festgestellt wird, dass der für 2009 als Nachverrechnung in die Abrechnung der Bewirtschaftungskosten der Liegenschaft *, für 2010 aufgenommene Betrag von 3.203,91 EUR keine verrechenbaren Betriebskosten darstellt.

2. Festgestellt wird, dass

a) folgende Positionen der Betriebskostenabrechnung 2009 der Liegenschaft *, keine Betriebskosten sind und daher zu Unrecht in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen wurden: Die Kosten der

Bildungsfreistellung

Einrichtung und Ausstattung des HBZ

(Beleg Nrn 227/1094, 234/1094)

Kamera;

b) folgende Positionen der Betriebskostenabrechnung 2009 der Liegenschaft *, Betriebskosten sind und daher zu Recht in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen wurden: Die Kosten

der Aufwendungen für den Betriebsrat

des Diensthandys inkl. des TUS-Anschlusses.

3. Festgestellt wird, dass

a) folgende Positionen der Betriebskostenabrechnung 2010 der Liegenschaft *, keine Betriebskosten sind und daher zu Unrecht in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen wurden: Die Kosten

des freiwilligen Sozialaufwandes für den Betriebsrat

der Anschaffung des Verbandskastens und des Arbeitsmediziners

der Errichtung der Brandmeldeanlage der Errichtung der Standleitungen der UPC;

b) folgende Positionen der Betriebskostenabrechnung 2010 der Liegenschaft *, Betriebskosten sind und daher zu Recht in die Abrechnung aufgenommen wurden: Die Kosten

des Betriebsrates

der Fernüberwachung

der Wartung der Brandmeldeanlage

der monatlichen Kontrolle der Brandmeldeanlage

des Diensthandys inklusive des TUS-Anschlusses

der Putzmittel, etc. (Beleg Nr 1366/1094, Beleg Nr 1699/1094).

4. Festgestellt wird, dass

a) folgende Positionen der Betriebskostenabrechnung 2011 der Liegenschaft *, keine Betriebskosten sind und daher zu Unrecht in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen wurden: Die Kosten

der Anschaffung des Schlüsseltresors

der Schulungskosten der Hausbetreuer

des freiwilligen Sozialaufwandes für den Betriebsrat

der Anschaffung und Ausrüstung des PCs für das HBZ

der Einrichtungen des HBZ (Beleg Nr 1980/1094), und für Büromaterial (Beleg Nrn 2072/1094, 238/1094, 213/1094, 201/1094) und diverser Einrichtungsgegenstände Beleg Nr 2194/1094

des Anschlusses an die Fernüberwachung der Brandmeldeanlage;

b) folgende Positionen der Betriebskostenabrechnung 2011 der Liegenschaft *, Betriebskosten sind und daher zu Recht in die Abrechnung 2011 aufgenommen wurden: Die Kosten

der Aufwendungen für den Betriebsrat

des Diensthandys inklusive TUS-Entgelt

der Reinigungsmittel, etc. (Beleg Nr 967/1094)

der Fernüberwachung

der Wartung der Brandschutzeinrichtungen

der monatlichen Überprüfung der Brandschutzeinrichtungen

der Revision der Brandmeldeanlage

der Wartung der Aufzüge

der Wartung der CO-Warnanlage

der Pflege der Grünanlagen.

5. Die Kosten des Verfahrens erster und zweiter Instanz werden gegenseitig aufgehoben.“

Die Kosten des Revisionsrekursverfahrens werden gegenseitig aufgehoben.

Begründung:

Die Antragsgegnerin ist eine gemeinnützige Bauvereinigung iSd § 1 WGG und Eigentümerin der Liegenschaft mit der Grundstücksadresse * Die Antragstellerin war von 1. 11. 2009 bis 31. 3. 2013 Mieterin einer Wohnung in der von der Antragsgegnerin auf dieser Liegenschaft errichteten Wohnhausanlage mit 72 Wohneinheiten und einer zweigeschossigen Tiefgarage.Die Antragsgegnerin ist eine gemeinnützige Bauvereinigung iSd Paragraph eins, WGG und Eigentümerin der Liegenschaft mit der Grundstücksadresse * Die Antragstellerin war von 1. 11. 2009 bis 31. 3. 2013 Mieterin einer Wohnung in der von der Antragsgegnerin auf dieser Liegenschaft errichteten Wohnhausanlage mit 72 Wohneinheiten und einer zweigeschossigen Tiefgarage.

Die Antragstellerin begehrte die Feststellung, dass bestimmte Positionen der Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2010 und 2011 keine Betriebskosten im Sinne des Gesetzes darstellen. Darüber hinaus begehrte sie die Feststellung, dass sämtliche Betriebskosten des Jahres 2009 infolge unzulässiger Nachverrechnung in der Betriebskostenabrechnung 2010 keine Betriebskosten darstellen.

         Das Erstgericht gab diesem Antrag teilweise statt. Es sah einzelne Positionen als unzulässig in die jeweilige Betriebskostenabrechnung aufgenommen an. In Bezug auf andere Positionen und hinsichtlich des Begehrens auf Feststellung, dass sämtliche Betriebskosten der Nachverrechnung des Jahres 2009 unzulässigerweise in die Betriebskostenabrechnung 2010 aufgenommen worden seien, wies das Erstgericht den Antrag ab.

         Das Rekursgericht gab den Rekursen beider Parteien teilweise Folge und änderte den Sachbeschluss des Erstgerichts ab. Es stellte – soweit im Revisionsrekursverfahren relevant – fest, dass 1. der für 2009 als Nachverrechnung in die Abrechnung für 2010 aufgenommene Betrag von 3.203,91 EUR keine verrechenbaren Betriebskosten darstelle, 2. folgende Positionen keine Betriebskosten und daher zu Unrecht in die jeweilige Betriebskostenabrechnung aufgenommen worden seien:

Betriebskostenabrechnung 2009: die Kosten der Aufwendungen für den Betriebsrat, der Einrichtung und Ausstattung des HBZ (Beleg Nrn 227/1094, 234/1094) und der Kamera;

Betriebskostenabrechnung 2010: die Kosten des Betriebsrats, der Anschaffung des Verbandskastens und die Kosten des Arbeitsmediziners, der Errichtung der Brandmeldeanlage, der Fernüberwachung, der Errichtung der Standleitungen der Firma UPC;

Betriebskostenabrechnung 2011: die Kosten der Anschaffung des Schlüsseltresors, der Fernüberwachung, der Schulungskosten der Hausbetreuer, der Aufwendungen für den Betriebsrat, der Anschaffung und Ausrüstung des PCs für das HBZ, der Einrichtungen des HBZ (Beleg Nr 1980/1094), und für Büromaterial (Beleg Nrn 2072/1094, 238/1094, 213/1094, 201/1094) und diverser Einrichtungsgegenstände (Beleg Nr 2194/1094), des Anschlusses an die Fernüberwachung der Brandmeldeanlage, der Revision der Brandmeldeanlage.

         Gegen die Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsgegnerin. Sie erklärt diese wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung in dem Umfang anzufechten, als von ihr bestimmt bezeichnete Positionen nicht als Betriebskosten festgestellt worden seien. Die Antragsgegnerin beantragte, die angefochtene Entscheidung abzuändern und festzustellen, dass die in der Anfechtungserklärung bestimmt bezeichneten Positionen Betriebskosten sind und daher zu Recht in die jeweilige Betriebskostenabrechnung aufgenommen wurden; in eventu stellt sie Aufhebungs- und Zurückverweisungsanträge.

Die Antragstellerin beantragte in der vom Obersten Gerichtshof freigestellten Beantwortung des Revisionsrekurses, diesen zurückzuweisen, hilfsweise diesem nicht Folge zu geben.

Der Revisionsrekurs ist zulässig und teilweise berechtigt.

A. Allgemeine Grundsätze

1.1. Auf Betriebskosten (mit Ausnahme der Verwaltungskosten nach § 21 Abs 1 Z 7 und § 22 MRG), öffentliche Abgaben und Kosten des Betriebs von Gemeinschaftsanlagen finden (mit Ausnahme der Verteilungsgrundsätze) die Bestimmungen der §§ 21, 23 und 24 MRG voll Anwendung (§ 20 Abs 1 Z 1 lit a und b WGG; Würth/Zingher/Kovanyi/Etzersdorfer, Miet- und Wohnrecht²³ WGG § 14 Rz 18).1.1. Auf Betriebskosten (mit Ausnahme der Verwaltungskosten nach Paragraph 21, Absatz eins, Ziffer 7 und Paragraph 22, MRG), öffentliche Abgaben und Kosten des Betriebs von Gemeinschaftsanlagen finden (mit Ausnahme der Verteilungsgrundsätze) die Bestimmungen der Paragraphen 21, 23 und 24 MRG voll Anwendung (Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer eins, Litera a und b WGG; Würth/Zingher/Kovanyi/Etzersdorfer, Miet- und Wohnrecht²³ WGG Paragraph 14, Rz 18).

1.2. § 21 MRG stellt einen Katalog jener vom Vermieter aufgewendeten Kosten auf, die als Betriebskosten auf die Mieter eines Hauses überwälzt werden dürfen. Diese Aufzählung ist taxativ und eine extensive Gesetzesauslegung zu Lasten der Mieter wird als unzulässig angesehen (5 Ob 143/09d, 5 Ob 131/09i; RIS-Justiz RS0069690).1.2. Paragraph 21, MRG stellt einen Katalog jener vom Vermieter aufgewendeten Kosten auf, die als Betriebskosten auf die Mieter eines Hauses überwälzt werden dürfen. Diese Aufzählung ist taxativ und eine extensive Gesetzesauslegung zu Lasten der Mieter wird als unzulässig angesehen (5 Ob 143/09d, 5 Ob 131/09i; RIS-Justiz RS0069690).

2.1. Zu den nach § 21 MRG auf die Mieter überwälzbaren Betriebskosten zählen auch die im § 23 MRG bestimmten angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung (§ 21 Abs 1 Z 8 MRG).2.1. Zu den nach Paragraph 21, MRG auf die Mieter überwälzbaren Betriebskosten zählen auch die im Paragraph 23, MRG bestimmten angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung (Paragraph 21, Absatz eins, Ziffer 8, MRG).

2.2. Die Hausbetreuung umfasst die Reinhaltung und Wartung jener Räume des Hauses, die von allen oder mehreren Hausbewohnern benützt werden können, solcher Flächen und Anlagen der Liegenschaft und der in die Betreuungspflicht des Liegenschaftseigentümers fallenden Gehsteige einschließlich der Schneeräumung sowie die Beaufsichtigung des Hauses und der Liegenschaft (§ 23 Abs 1 MRG). Im Zuge der Neufassung des § 23 MRG durch Art 2 Z 11 WRN 2000 im Zusammenhang mit der Unanwendbarkeit des Hausbesorgergesetzes (HbG) wurde der bisherige „Beitrag für Hausbesorgerarbeiten“ durch die „angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung“ ersetzt und in dessen Abs 1 der Begriff der „Hausbetreuung“ im Wesentlichen anhand der bisherigen Definition des Hausbesorgers und seines Aufgabenkreises, wie er durch die Judikatur entwickelt wurde, umschrieben (RIS-Justiz RS0124812). Zur Vermeidung eines überbordenden Regelungsaufwands wurden dabei nur die Kernelemente der Hausbesorgertätigkeit, nämlich Reinhaltung, Wartung, Schneeräumung und Beaufsichtigung in allgemein gehaltener Formulierung genannt und auf eine Übernahme der sehr detaillierten Bestimmungen der §§ 4 und 5 HbG verzichtet. Durch diese Beschreibung der zur Hausbetreuung zu zählenden Tätigkeiten sollte – jedenfalls nach dem Willen der an der Gesetzwerdung beteiligten Personen – keine Veränderung des Umfangs der überwälzungsfähigen Arbeiten gegenüber der früheren Rechtslage bewirkt werden, und zwar weder in die eine noch in die andere Richtung (5 Ob 168/13m).2.2. Die Hausbetreuung umfasst die Reinhaltung und Wartung jener Räume des Hauses, die von allen oder mehreren Hausbewohnern benützt werden können, solcher Flächen und Anlagen der Liegenschaft und der in die Betreuungspflicht des Liegenschaftseigentümers fallenden Gehsteige einschließlich der Schneeräumung sowie die Beaufsichtigung des Hauses und der Liegenschaft (Paragraph 23, Absatz eins, MRG). Im Zuge der Neufassung des Paragraph 23, MRG durch Artikel 2, Ziffer 11, WRN 2000 im Zusammenhang mit der Unanwendbarkeit des Hausbesorgergesetzes (HbG) wurde der bisherige „Beitrag für Hausbesorgerarbeiten“ durch die „angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung“ ersetzt und in dessen Absatz eins, der Begriff der „Hausbetreuung“ im Wesentlichen anhand der bisherigen Definition des Hausbesorgers und seines Aufgabenkreises, wie er durch die Judikatur entwickelt wurde, umschrieben (RIS-Justiz RS0124812). Zur Vermeidung eines überbordenden Regelungsaufwands wurden dabei nur die Kernelemente der Hausbesorgertätigkeit, nämlich Reinhaltung, Wartung, Schneeräumung und Beaufsichtigung in allgemein gehaltener Formulierung genannt und auf eine Übernahme der sehr detaillierten Bestimmungen der Paragraphen 4 und 5 HbG verzichtet. Durch diese Beschreibung der zur Hausbetreuung zu zählenden Tätigkeiten sollte – jedenfalls nach dem Willen der an der Gesetzwerdung beteiligten Personen – keine Veränderung des Umfangs der überwälzungsfähigen Arbeiten gegenüber der früheren Rechtslage bewirkt werden, und zwar weder in die eine noch in die andere Richtung (5 Ob 168/13m).

2.3. Auf den Mieter überwälzbare Aufwendungen für die Hausbetreuung sind gemäß § 23 Abs 2 MRG, soweit diese a) durch einen Dienstnehmer des Vermieters erfolgt, das diesem gebührende angemessene Entgelt zuzüglich des Dienstgeberanteils des Sozialversicherungsbeitrags und der sonstigen durch Gesetz bestimmten Belastungen oder Abgaben sowie die Kosten der erforderlichen Gerätschaften und Materialien, b) durch einen vom Vermieter bestellten Werkunternehmer erfolgt, der angemessene Werklohn, c) durch den Vermieter selbst erfolgt, der Betrag nach lit a). Eine Mischform der Hausbetreuung, bei der etwa die Reinhaltung allgemeiner Flächen der Liegenschaft und die Betreuung der Gehsteige einschließlich Schneeräumung durch gesondert beauftragte Unternehmen erfolgt, während ein Teil den Hausbetreuern übertragen ist, die Dienstnehmer der Antragsgegnerin sind, ist zulässig. Diesfalls setzt sich die Betriebskostenposition für Hausbetreuung eben aus mehreren unterschiedlichen Komponenten zusammen (5 Ob 72/09p, 5 Ob 270/08d; RIS-Justiz RS0124814).2.3. Auf den Mieter überwälzbare Aufwendungen für die Hausbetreuung sind gemäß Paragraph 23, Absatz 2, MRG, soweit diese a) durch einen Dienstnehmer des Vermieters erfolgt, das diesem gebührende angemessene Entgelt zuzüglich des Dienstgeberanteils des Sozialversicherungsbeitrags und der sonstigen durch Gesetz bestimmten Belastungen oder Abgaben sowie die Kosten der erforderlichen Gerätschaften und Materialien, b) durch einen vom Vermieter bestellten Werkunternehmer erfolgt, der angemessene Werklohn, c) durch den Vermieter selbst erfolgt, der Betrag nach Litera a,). Eine Mischform der Hausbetreuung, bei der etwa die Reinhaltung allgemeiner Flächen der Liegenschaft und die Betreuung der Gehsteige einschließlich Schneeräumung durch gesondert beauftragte Unternehmen erfolgt, während ein Teil den Hausbetreuern übertragen ist, die Dienstnehmer der Antragsgegnerin sind, ist zulässig. Diesfalls setzt sich die Betriebskostenposition für Hausbetreuung eben aus mehreren unterschiedlichen Komponenten zusammen (5 Ob 72/09p, 5 Ob 270/08d; RIS-Justiz RS0124814).

2.4. Die Überwälzbarkeit der Aufwendungen für die Hausbetreuung auf die Mieter als Betriebskosten ist demnach doppelt begrenzt: Einerseits dürfen, wie dies § 21 Abs 1 Z 8 und § 23 Abs 2 lit a und b MRG vorschreiben, nur die „angemessenen“ Kosten überwälzt werden, andererseits dürfen nur solche einem Dienstnehmer des Vermieters gebührenden Entgelte und Kosten überwälzt werden, die für die Hausbetreuung im Sinn der bisherigen Definition eines Hausbesorgers erbracht werden (5 Ob 270/08d; RIS-Justiz RS0124813). Leistungen, die über die im Gesetz umschriebene Hausbetreuung hinausgehen, können daher – unabhängig von wem sie erbracht wurden – nicht unter diesem Titel angesprochen werden (5 Ob 168/13m, 5 Ob 270/08d); ebenso wenig können Entgelte zuzüglich Nebenkosten oder Aufwendungen, die im § 23 Abs 2 lit a MRG nicht erwähnt sind, als Betriebskosten auf die Nutzungsberechtigten überwälzt werden (5 Ob 270/08d; RIS-Justiz RS0124817).2.4. Die Überwälzbarkeit der Aufwendungen für die Hausbetreuung auf die Mieter als Betriebskosten ist demnach doppelt begrenzt: Einerseits dürfen, wie dies Paragraph 21, Absatz eins, Ziffer 8 und Paragraph 23, Absatz 2, Litera a und b MRG vorschreiben, nur die „angemessenen“ Kosten überwälzt werden, andererseits dürfen nur solche einem Dienstnehmer des Vermieters gebührenden Entgelte und Kosten überwälzt werden, die für die Hausbetreuung im Sinn der bisherigen Definition eines Hausbesorgers erbracht werden (5 Ob 270/08d; RIS-Justiz RS0124813). Leistungen, die über die im Gesetz umschriebene Hausbetreuung hinausgehen, können daher – unabhängig von wem sie erbracht wurden – nicht unter diesem Titel angesprochen werden (5 Ob 168/13m, 5 Ob 270/08d); ebenso wenig können Entgelte zuzüglich Nebenkosten oder Aufwendungen, die im Paragraph 23, Absatz 2, Litera a, MRG nicht erwähnt sind, als Betriebskosten auf die Nutzungsberechtigten überwälzt werden (5 Ob 270/08d; RIS-Justiz RS0124817).

3.1. Nach § 23 Abs 2 lit a MRG sind Aufwendungen für die Hausbetreuung, soweit diese durch einen Dienstnehmer des Vermieters erfolgt, das diesem gebührende angemessene Entgelt zuzüglich des Dienstgeberanteils des Sozialversicherungsbeitrags und der sonstigen durch Gesetz bestimmten Belastungen oder Abgaben sowie die Kosten der erforderlichen Gerätschaften und Materialien.3.1. Nach Paragraph 23, Absatz 2, Litera a, MRG sind Aufwendungen für die Hausbetreuung, soweit diese durch einen Dienstnehmer des Vermieters erfolgt, das diesem gebührende angemessene Entgelt zuzüglich des Dienstgeberanteils des Sozialversicherungsbeitrags und der sonstigen durch Gesetz bestimmten Belastungen oder Abgaben sowie die Kosten der erforderlichen Gerätschaften und Materialien.

3.2. Als „sonstige durch Gesetz bestimmte Belastungen“ können (nur) mit dem Entgelt des Dienstnehmers im Zusammenhang stehende Lasten des Vermieters im Sinn von Lohnnebenkosten überwälzt werden, nicht jedoch sonstige, wenn auch aus dem Dienstverhältnis resultierende gesetzlich auferlegte Verpflichtungen (5 Ob 270/08d).

3.3. Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zu den in § 23 MRG idF vor der WRN 2000 genannten Kosten der für die Dienstleistungen des Hausbesorgers erforderlichen Gerätschaften und Materialien sind diese Kosten nur dann zu den Betriebskosten zu zählen, wenn es sich um nicht besonders ins Gewicht fallende Ausgaben handelt. Anschaffungskosten für teures technisches Gerät oder für Gegenstände, von denen es nicht als üblich angesehen werden kann, dass sie dem Hausbesorger vom Vermieter zur Verfügung gestellt werden, sind nicht als Betriebskosten zu behandeln (RIS-Justiz RS0111508). Diese Rechtsprechung ist auch auf die Kosten der für die Hausbetreuung erforderlichen Gerätschaften und Materialien iSd § 23 Abs 2 lit a MRG idFd WRN 2000 zu übertragen. Auch in dieser Hinsicht sollte mit der Neuregelung durch die WRN 2000 keine Veränderung des Umfangs der überwälzungsfähigen Aufwendungen gegenüber der früheren Rechtslage bewirkt werden (vgl AB 122 XXI. GP 4; 5 Ob 168/13m). Unter die Begriffe „Gerätschaften“ und „Materialien“ fallen daher nach allgemeinem Verständnis vor allem Werkzeuge und kleinere Maschinen sowie Reinigungsmittel und Glühbirnen und dergleichen (5 Ob 270/08d).3.3. Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zu den in Paragraph 23, MRG in der Fassung vor der WRN 2000 genannten Kosten der für die Dienstleistungen des Hausbesorgers erforderlichen Gerätschaften und Materialien sind diese Kosten nur dann zu den Betriebskosten zu zählen, wenn es sich um nicht besonders ins Gewicht fallende Ausgaben handelt. Anschaffungskosten für teures technisches Gerät oder für Gegenstände, von denen es nicht als üblich angesehen werden kann, dass sie dem Hausbesorger vom Vermieter zur Verfügung gestellt werden, sind nicht als Betriebskosten zu behandeln (RIS-Justiz RS0111508). Diese Rechtsprechung ist auch auf die Kosten der für die Hausbetreuung erforderlichen Gerätschaften und Materialien iSd Paragraph 23, Absatz 2, Litera a, MRG idFd WRN 2000 zu übertragen. Auch in dieser Hinsicht sollte mit der Neuregelung durch die WRN 2000 keine Veränderung des Umfangs der überwälzungsfähigen Aufwendungen gegenüber der früheren Rechtslage bewirkt werden vergleiche Ausschussbericht 122, römisch 21 . Gesetzgebungsperiode 4, ; 5 Ob 168/13m). Unter die Begriffe „Gerätschaften“ und „Materialien“ fallen daher nach allgemeinem Verständnis vor allem Werkzeuge und kleinere Maschinen sowie Reinigungsmittel und Glühbirnen und dergleichen (5 Ob 270/08d).

4.1. § 24 MRG eröffnet dem Vermieter die Möglichkeit, auch Aufwendungen des laufenden Betriebs für Gemeinschaftsanlagen, die nicht notwendigerweise in allen Häusern vorhanden und im allgemeinen Betriebskostenkatalog daher nicht erfasst sind, auf die Mieter zu überwälzen (Hausmann in Hausmann/Vonkilch, MRG³ § 24 MRG Rz 6).4.1. Paragraph 24, MRG eröffnet dem Vermieter die Möglichkeit, auch Aufwendungen des laufenden Betriebs für Gemeinschaftsanlagen, die nicht notwendigerweise in allen Häusern vorhanden und im allgemeinen Betriebskostenkatalog daher nicht erfasst sind, auf die Mieter zu überwälzen (Hausmann in Hausmann/Vonkilch, MRG³ Paragraph 24, MRG Rz 6).

4.2. Nach § 24 Abs 1 MRG sind die Gesamtkosten des Betriebs einer der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Anlage des Hauses, wie ein Personenaufzug, eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage oder eine zentrale Waschküche, auf die Mieter überwälzbar. Vorausgesetzt es steht jedem Mieter rechtlich frei, die Anlage – gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs – zu benützen (5 Ob 170/13f; RIS-Justiz RS0069987, RS0070297, RS0101592). Nach § 24 Abs 2 MRG zählen zu den besonderen Aufwendungen iSd § 24 Abs 1 MRG auch die Kosten für die Betreuung von Grünanlagen sowie für den Betrieb von sonstigen Gemeinschaftsanlagen, die allen Mietern zur Verfügung stehen. Bei diesen sonstigen Anlagen kommt es (ebenso wie bei Grünflächen) nicht auf die „Benützung“ im engeren Sinn an, sondern auf ihr Vorhandensein für alle Mieter (Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht²³ § 24 MRG Rz 5).4.2. Nach Paragraph 24, Absatz eins, MRG sind die Gesamtkosten des Betriebs einer der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Anlage des Hauses, wie ein Personenaufzug, eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage oder eine zentrale Waschküche, auf die Mieter überwälzbar. Vorausgesetzt es steht jedem Mieter rechtlich frei, die Anlage – gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs – zu benützen (5 Ob 170/13f; RIS-Justiz RS0069987, RS0070297, RS0101592). Nach Paragraph 24, Absatz 2, MRG zählen zu den besonderen Aufwendungen iSd Paragraph 24, Absatz eins, MRG auch die Kosten für die Betreuung von Grünanlagen sowie für den Betrieb von sonstigen Gemeinschaftsanlagen, die allen Mietern zur Verfügung stehen. Bei diesen sonstigen Anlagen kommt es (ebenso wie bei Grünflächen) nicht auf die „Benützung“ im engeren Sinn an, sondern auf ihr Vorhandensein für alle Mieter (Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht²³ Paragraph 24, MRG Rz 5).

4.3. Auch im Bereich der Gemeinschaftsanlagen sind nur die Kosten des Betriebs selbst, nicht aber die Kosten der Aufrechterhaltung des Betriebs überwälzbar (5 Ob 287/07b; vgl auch RIS-Justiz RS0069997; Hausmann in Hausmann/Vonkilch, MRG³ § 24 MRG Rz 10; Reßler in Illedits/Reich-Rohrwig Wohnrecht Kurzkommentar² § 24 MRG Rz 10).4.3. Auch im Bereich der Gemeinschaftsanlagen sind nur die Kosten des Betriebs selbst, nicht aber die Kosten der Aufrechterhaltung des Betriebs überwälzbar (5 Ob 287/07b; vergleiche auch RIS-Justiz RS0069997; Hausmann in Hausmann/Vonkilch, MRG³ Paragraph 24, MRG Rz 10; Reßler in Illedits/Reich-Rohrwig Wohnrecht Kurzkommentar² Paragraph 24, MRG Rz 10).

B. Die einzelnen im Revisionsrekursverfahren strittigen Positionen

1. Nachverrechnung der Betriebskosten aus dem Jahr 2009

Die Antragsgegnerin begründet die Zulässigkeit ihres Revisionsrekurses damit, dass zur Frage, ob Rumpfmonate „erst“ gemeinsam mit der Abrechnung des folgenden Kalenderjahres abgerechnet werden dürfen, höchstgerichtliche Rechtsprechung fehle; sie führt dazu in der Rechtsrüge auch inhaltlich aus. In Bezug auf die Nachverrechnung der Betriebskosten aus dem Jahr 2009 ist die Entscheidung des Rekursgerichts allerdings unangefochten geblieben. Weder die detailliert und klar formulierte Anfechtungserklärung noch der damit korrespondierende Revisionsrekursantrag umfassen diese Position. Damit sind die im Revisionsrekurs im Zusammenhang mit der Abrechnung von „Rumpfmonaten“ aufgeworfenen Fragen hier (bloß) theoretischer Natur. Die Beantwortung abstrakter Rechtsfragen ist nicht Aufgabe des Obersten Gerichtshofs (RIS-Justiz RS0111271).

2. Kosten des Betriebsrats

         2.1. Nach Ansicht des Rekursgerichts sind die Aufwendungen für den Betriebsrat nicht in die Betriebskostenabrechnung aufzunehmen, weil diese in den Katalog des § 23 Abs 2 lit a MRG keinen Eingang gefunden hätten. Die Revisionsrekurswerberin rügt zu Recht, dass das Rekursgericht dabei den durch die ArbVG-Novelle BGBI 1985/55 eingefügten § 134b ArbVG unberücksichtigt ließ. 2.1. Nach Ansicht des Rekursgerichts sind die Aufwendungen für den Betriebsrat nicht in die Betriebskostenabrechnung aufzunehmen, weil diese in den Katalog des Paragraph 23, Absatz 2, Litera a, MRG keinen Eingang gefunden hätten. Die Revisionsrekurswerberin rügt zu Recht, dass das Rekursgericht dabei den durch die ArbVG-Novelle BGBI 1985/55 eingefügten Paragraph 134 b, ArbVG unberücksichtigt ließ.

2.2. Werden Häuser eines Hauseigentümers gemeinsam verwaltet, so bilden diese Häuser einen Betrieb iSd § 34 Abs 1 ArbVG. Die vom Hauseigentümer in diesen Häusern beschäftigten Hausbesorger sowie die für diese Häuser beschäftigten Hausbetreuer sind im Sinne des § 36 ArbVG Arbeitnehmer dieses Betriebs. Werden in diesem Betrieb dauernd mindestens 20 Hausbesorger und Hausbetreuer beschäftigt, so ist von diesen ein eigener Betriebsrat zu errichten (§ 134b Abs 1 ArbVG). Die sich aus der Bestellung eines Betriebsrats ergebenden Kosten treffen alle Häuser im Sinne des § 134b Abs 1 ArbVG zu gleichen Teilen. Diese Kosten gelten als Beitrag für die Hausbesorgerarbeiten gemäß § 23 des Mietrechtsgesetzes, BGBl Nr 520/1981 (§ 134b Abs 2 ArbVG).2.2. Werden Häuser eines Hauseigentümers gemeinsam verwaltet, so bilden diese Häuser einen Betrieb iSd Paragraph 34, Absatz eins, ArbVG. Die vom Hauseigentümer in diesen Häusern beschäftigten Hausbesorger sowie die für diese Häuser beschäftigten Hausbetreuer sind im Sinne des Paragraph 36, ArbVG Arbeitnehmer dieses Betriebs. Werden in diesem Betrieb dauernd mindestens 20 Hausbesorger und Hausbetreuer beschäftigt, so ist von diesen ein eigener Betriebsrat zu errichten (Paragraph 134 b, Absatz eins, ArbVG). Die sich aus der Bestellung eines Betriebsrats ergebenden Kosten treffen alle Häuser im Sinne des Paragraph 134 b, Absatz eins, ArbVG zu gleichen Teilen. Diese Kosten gelten als Beitrag für die Hausbesorgerarbeiten gemäß Paragraph 23, des Mietrechtsgesetzes, Bundesgesetzblatt Nr 520 aus 1981, (Paragraph 134 b, Absatz 2, ArbVG).

2.3. Zur Tragung der sich aus der Bestellung eines Betriebsrats ergebenden Kosten für gemeinsam verwaltete Häuser finden sich in der Regierungsvorlage zur ArbVG-Novelle 1985 folgende Erläuterungen (RV 353 XVI. GP 8): „Absatz 2 regelt die Tragung der durch die Bildung eines Betriebsrats entstehenden Kosten. Nach dem Arbeitsverfassungsgesetz hat für die mit der Tätigkeit des Betriebsrats verbundenen Kosten der Betriebsinhaber aufzukommen. Dies gilt sowohl für die Bereitstellung von Sacherfordernissen (§ 72 ArbVG) als auch für jene Kosten, die dadurch entstehen, dass die Betriebsratsmitglieder nach Maßgabe der Bestimmungen der §§ 116 bis 118 während der zur Erfüllung ihrer Aufgaben notwendigen Zeit Anspruch auf Entgeltfortzahlung haben. Im Falle der durch die vorliegende Regelung erfassten Hausbesorger und Hausbetreuer wird es sich im Wesentlichen um Kosten handeln, die sich aus der Anwendung des § 17 des Hausbesorgergesetzes in der Fassung des Art I Z 3 bis 5 dieses Gesetzesentwurfes ergeben, wobei diese Kosten nach den allgemein geltenden Entgeltregelungen für Hausbesorger zu berechnen sind. Diese Kosten gelten als Beitrag für die Hausbesorgerarbeiten gemäß § 23 des Mietrechtsgesetzes und sind daher von den Mietern zu tragen. Um zu vermeiden, dass nur die Mieter jener Häuser belastet werden, in denen die Hausbesorger zu BR-Mitgliedern gewählt wurden, werden diese Kosten insgesamt auf alle Häuser umgelegt, die iSd Abs 1 zu einem Betrieb zusammengefasst sind. Die Kosten werden auf alle Häuser ohne Rücksicht auf ihre Nutzflächen gleich verteilt. Erst der auf das einzelne Haus entfallende Kostenanteil wird entsprechend dem für dieses Haus geltenden Nutzflächenschlüssel auf die einzelnen Mieter aufgeteilt.“2.3. Zur Tragung der sich aus der Bestellung eines Betriebsrats ergebenden Kosten für gemeinsam verwaltete Häuser finden sich in der Regierungsvorlage zur ArbVG-Novelle 1985 folgende Erläuterungen Regierungsvorlage 353, römisch sechzehn. Gesetzgebungsperiode 8, ): „Absatz 2 regelt die Tragung der durch die Bildung eines Betriebsrats entstehenden Kosten. Nach dem Arbeitsverfassungsgesetz hat für die mit der Tätigkeit des Betriebsrats verbundenen Kosten der Betriebsinhaber aufzukommen. Dies gilt sowohl für die Bereitstellung von Sacherfordernissen (Paragraph 72, ArbVG) als auch für jene Kosten, die dadurch entstehen, dass die Betriebsratsmitglieder nach Maßgabe der Bestimmungen der Paragraphen 116 bis 118 während der zur Erfüllung ihrer Aufgaben notwendigen Zeit Anspruch auf Entgeltfortzahlung haben. Im Falle der durch die vorliegende Regelung erfassten Hausbesorger und Hausbetreuer wird es sich im Wesentlichen um Kosten handeln, die sich aus der Anwendung des Paragraph 17, des Hausbesorgergesetzes in der Fassung des Artikel römisch eins, Ziffer 3 bis 5 dieses Gesetzesentwurfes ergeben, wobei diese Kosten nach den allgemein geltenden Entgeltregelungen für Hausbesorger zu berechnen sind. Diese Kosten gelten als Beitrag für die Hausbesorgerarbeiten gemäß Paragraph 23, des Mietrechtsgesetzes und sind daher von den Mietern zu tragen. Um zu vermeiden, dass nur die Mieter jener Häuser belastet werden, in denen die Hausbesorger zu BR-Mitgliedern gewählt wurden, werden diese Kosten insgesamt auf alle Häuser umgelegt, die iSd Absatz eins, zu einem Betrieb zusammengefasst sind. Die Kosten werden auf alle Häuser ohne Rücksicht auf ihre Nutzflächen gleich verteilt. Erst der auf das einzelne Haus entfallende Kostenanteil wird entsprechend dem für dieses Haus geltenden Nutzflächenschlüssel auf die einzelnen Mieter aufgeteilt.“

2.4. Hausbesorger sind Arbeitnehmer, die sowohl die Reinhaltung als auch die Wartung und Beaufsichtigung eines Hauses im Auftrag des Hauseigentümers gegen Entgelt zu verrichten haben (§ 2 Z 1 HbG). Seit der Regelung der Wohnrechtsnovelle 2000 (WRN 2000) sind darunter nur noch Arbeitnehmer zu verstehen, deren Arbeitsverhältnis vor dem 1. Juli 2000 abgeschlossen wurde. Arbeitnehmer, die die gleichen Tätigkeiten verrichten, deren Arbeitsverhältnis aber erst nach dem 30. Juni 2000 abgeschlossen wurde, sind keine „Hausbesorger“, sondern „Hausbetreuer“ iSd § 23 Abs 1 MRG idF der WRN 2000. Die Regelung des § 134b ArbVG bezog jedoch schon vor der WRN 2000 auch „Hausbetreuer“ mit ein. Nach den Gesetzesmaterialien (RV 353 BlgNR XVI. GP 7) sind darunter Arbeitnehmer des Hauseigentümers zu verstehen, die mit der Betreuung und Bedienung von Anlagen und Einrichtungen der Häuser und der dazugehörenden Liegenschaften beschäftigt sind, ohne dem Hausbesorgergesetz (HbG) zu unterliegen. Für die Anwendung des § 134b ArbVG ist die unterschiedliche Terminologie vor und nach der WRN 2000 daher nicht von Bedeutung (Dunst in Gahleitner/Mosler [Hrsg], Arbeitsverfassungsrecht12 § 134b ArbVG Rz 3; vgl auch Neumayr in ZellKomm² § 134b ArbVG Rz 4).2.4. Hausbesorger sind Arbeitnehmer, die sowohl die Reinhaltung als auch die Wartung und Beaufsichtigung eines Hauses im Auftrag des Hauseigentümers gegen Entgelt zu verrichten haben (Paragraph 2, Ziffer eins, HbG). Seit der Regelung der Wohnrechtsnovelle 2000 (WRN 2000) sind darunter nur noch Arbeitnehmer zu verstehen, deren Arbeitsverhältnis vor dem 1. Juli 2000 abgeschlossen wurde. Arbeitnehmer, die die gleichen Tätigkeiten verrichten, deren Arbeitsverhältnis aber erst nach dem 30. Juni 2000 abgeschlossen wurde, sind keine „Hausbesorger“, sondern „Hausbetreuer“ iSd Paragraph 23, Absatz eins, MRG in der Fassung der WRN 2000. Die Regelung des Paragraph 134 b, ArbVG bezog jedoch schon vor der WRN 2000 auch „Hausbetreuer“ mit ein. Nach den Gesetzesmaterialien Regierungsvorlage 353, BlgNR römisch sechzehn. Gesetzgebungsperiode 7, ) sind darunter Arbeitnehmer des Hauseigentümers zu verstehen, die mit der Betreuung und Bedienung von Anlagen und Einrichtungen der Häuser und der dazugehörenden Liegenschaften beschäftigt sind, ohne dem Hausbesorgergesetz (HbG) zu unterliegen. Für die Anwendung des Paragraph 134 b, ArbVG ist die unterschiedliche Terminologie vor und nach der WRN 2000 daher nicht von Bedeutung (Dunst in Gahleitner/Mosler [Hrsg], Arbeitsverfassungsrecht12 Paragraph 134 b, ArbVG Rz 3; vergleiche auch Neumayr in ZellKomm² Paragraph 134 b, ArbVG Rz 4).

2.5. Durch den mit der ArbVG-Novelle BGBI 1985/55 eingefügten § 134b ArbVG wurde der Katalog des § 23 MRG idF vor der WRN 2000 um die dort nicht erwähnten anteiligen Kosten eines nach Abs 1 dieser Gesetzesstelle bestellten Betriebsrats erweitert (Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht²³ § 23 MRG Rz 2). Mit der WRN 2000 wurde zwar § 23 MRG geändert, der – in den Gesetzesmaterialien zur WRN 2000 (AB 122 XXI. GP 4) zur Verdeutlichung des Begriffs des Hausbetreuers ausdrücklich genannte – § 134b ArbVG blieb von dieser Änderung aber unberührt. Die darin enthaltene Verweisung auf den „Beitrag für die Hausbesorgerarbeiten gemäß § 23 des Mietrechtsgesetzes, BGBl Nr 520/1981“ ist nach dem Gesetzeszweck als eine dynamische aufzufassen und erstreckt sich daher auch auf die mit der WRN 2000 an dessen Stelle getretenen Beitrag zu den Aufwendungen für die Hausbetreuung iSd § 23 Abs 2 lit a MRG. Aufwendungen für den Betriebsrat iSd § 134b ArbVG stellen daher – zusätzlich zu den in § 23 MRG aufgezählten Aufwendungen – Betriebskosten dar (vgl Neumayr in ZellKomm² § 134b ArbVG Rz 5; Dunst in Gahleitner/Mosler [Hrsg], Arbeitsverfassungsrecht12 § 134b ArbVG Rz 4 [Betriebsratskosten nach § 134b Abs 2 ArbVG als „sonstige durch Gesetz bestimmten Belastungen oder Abgaben“ iSd § 23 Abs 2 lit a MRG]).2.5. Durch den mit der ArbVG-Novelle BGBI 1985/55 eingefügten Paragraph 134 b, ArbVG wurde der Katalog des Paragraph 23, MRG in der Fassung vor der WRN 2000 um die dort nicht erwähnten anteiligen Kosten eines nach Absatz eins, dieser Gesetzesstelle bestellten Betriebsrats erweitert (Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht²³ Paragraph 23, MRG Rz 2). Mit der WRN 2000 wurde zwar Paragraph 23, MRG geändert, der – in den Gesetzesmaterialien zur WRN 2000 Ausschussbericht 122, römisch 21 . Gesetzgebungsperiode 4, ) zur Verdeutlichung des Begriffs des Hausbetreuers ausdrücklich genannte – Paragraph 134 b, ArbVG blieb von dieser Änderung aber unberührt. Die darin enthaltene Verweisung auf den „Beitrag für die Hausbesorgerarbeiten gemäß Paragraph 23, des Mietrechtsgesetzes, BGBl Nr 520/1981“ ist nach dem Gesetzeszweck als eine dynamische aufzufassen und erstreckt sich daher auch auf die mit der WRN 2000 an dessen Stelle getretenen Beitrag zu den Aufwendungen für die Hausbetreuung iSd Paragraph 23, Absatz 2, Litera a, MRG. Aufwendungen für den Betriebsrat iSd Paragraph 134 b, ArbVG stellen daher – zusätzlich zu den in Paragraph 23, MRG aufgezählten Aufwendungen – Betriebskosten dar vergleiche Neumayr in ZellKomm² Paragraph 134 b, ArbVG Rz 5; Dunst in Gahleitner/Mosler [Hrsg], Arbeitsverfassungsrecht12 Paragraph 134 b, ArbVG Rz 4 [Betriebsratskosten nach Paragraph 134 b, Absatz 2, ArbVG als „sonstige durch Gesetz bestimmten Belastungen oder Abgaben“ iSd Paragraph 23, Absatz 2, Litera a, MRG]).

2.6. Die Qualifikation der von der Antragsgegnerin in den noch relevanten Positionen verrechneten Beträge als Betriebsratskosten nach § 134b Abs 2 ArbVG ist im Revisionsrekursverfahren ebenso wenig strittig, wie deren Höhe. Die Antragsgegnerin hat diese daher zu Recht in die jeweiligen Betriebskostenabrechnungen aufgenommen.2.6. Die Qualifikation der von der Antragsgegnerin in den noch relevanten Positionen verrechneten Beträge als Betriebsratskosten nach Paragraph 134 b, Absatz 2, ArbVG ist im Revisionsrekursverfahren ebenso wenig strittig, wie deren Höhe. Die Antragsgegnerin hat diese daher zu Recht in die jeweiligen Betriebskostenabrechnungen aufgenommen.

3. Einrichtung, Ausstattung und Ausrüstung des Hausbetreuerzentrums (HBZ) (Hier sind nur Aufwände für die Hausbetreuer, nicht aber Sacherfordernisse iSd § 72 ArbVG für den Betriebsrat gemeint!)3. Einrichtung, Ausstattung und Ausrüstung des Hausbetreuerzentrums (HBZ) (Hier sind nur Aufwände für die Hausbetreuer, nicht aber Sacherfordernisse iSd Paragraph 72, ArbVG für den Betriebsrat gemeint!)

3.1. Nach Auffassung des Rekursgerichts können sämtliche von der Antragsgegnerin in die Betriebskostenabrechnungen aufgenommenen Aufwendungen für Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände der Räumlichkeiten des Hausbetreuungszentrums nicht als Betriebskosten auf die Mieter überwälzt werden. Diese Aufwendungen seien im § 23 Abs 2 lit a MRG, der die im Fall der Hausbetreuung durch einen Dienstnehmer überwälzbaren Entgelte oder Aufwendungen regle, nicht erwähnt.3.1. Nach Auffassung des Rekursgerichts können sämtliche von der Antragsgegnerin in die Betriebskostenabrechnungen aufgenommenen Aufwendungen für Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände der Räumlichkeiten des Hausbetreuungszentrums nicht als Betriebskosten auf die Mieter überwälzt werden. Diese Aufwendungen seien im Paragraph 23, Absatz 2, Litera a, MRG, der die im Fall der Hausbetreuung durch einen Dienstnehmer überwälzbaren Entgelte oder Aufwendungen regle, nicht erwähnt.

3.2. Die Revisionsrekurswerberin führt dazu aus, dass die von ihr den Hausbetreuern zur Verfügung gestellten Gegenstände (Schreibtisch, Regale, Computer, Drucker, Kopierer, Schreibblöcke, Stifte, Papier, Ordner und sonstiges Büromaterial) unter die § 23 Abs 2 lit a MRG genannten Begriffe „Materialien“ und „Gerätschaften“ fielen, weil diese zur sinnvollen Durchführung der den Hausbetreuern übertragenen Verpflichtung der Beaufsichtigung der Liegenschaft erforderlich und im Hinblick auf die gesellschaftlichen und technischen Entwicklungen zur Durchführung ihrer Arbeit durchaus üblich seien. Die Ausgaben für diese Materialien und Gerätschaften würden auch der Höhe nach nicht ins Gewicht fallen. Die Aufwendungen seien zudem notwendig, um der Vermieterin die Erfüllung ihrer Schutz- und Sorgfaltspflichten gegenüber den Mietern zu ermöglichen. Die dafür anfallenden Kosten seien daher ebenso als sonstige durch Gesetz bestimmte Belastungen im Sinne des § 23 Abs  2 lit a MRG zu verstehen. Würden diese Aufgaben von einem Fremdunternehmen nach § 23 Abs 2 lit b MRG ausgeführt werden, so wären diese Kosten jedenfalls in der Kalkulation enthalten und von den Mietern zu übernehmen. Es könne dem Gesetzgeber nicht unterstellt werden, dass er eine Ungleichbehandlung in Kauf genommen habe, je nachdem ob ein Fremdunternehmen tätig sei oder Dienstnehmer der Vermieterin.3.2. Die Revisionsrekurswerberin führt dazu aus, dass die von ihr den Hausbetreuern zur Verfügung gestellten Gegenstände (Schreibtisch, Regale, Computer, Drucker, Kopierer, Schreibblöcke, Stifte, Papier, Ordner und sonstiges Büromaterial) unter die Paragraph 23, Absatz 2, Litera a, MRG genannten Begriffe „Materialien“ und „Gerätschaften“ fielen, weil diese zur sinnvollen Durchführung der den Hausbetreuern übertragenen Verpflichtung der Beaufsichtigung der Liegenschaft erforderlich und im Hinblick auf die gesellschaftlichen und technischen Entwicklungen zur Durchführung ihrer Arbeit durchaus üblich seien. Die Ausgaben für diese Materialien und Gerätschaften würden auch der Höhe nach nicht ins Gewicht fallen. Die Aufwendungen seien zudem notwendig, um der Vermieterin die Erfüllung ihrer Schutz- und Sorgfaltspflichten gegenüber den Mietern zu ermöglichen. Die dafür anfallenden Kosten seien daher ebenso als sonstige durch Gesetz bestimmte Belastungen im Sinne des Paragraph 23, Absatz 2, Litera a, MRG zu verstehen. Würden diese Aufgaben von einem Fremdunternehmen nach Paragraph 23, Absatz 2, Litera b, MRG ausgeführt werden, so wären diese Kosten jedenfalls in der Kalkulation enthalten und von den Mietern zu übernehmen. Es könne dem Gesetzgeber nicht unterstellt werden, dass er eine Ungleichbehandlung in Kauf genommen habe, je nachdem ob ein Fremdunternehmen tätig sei oder Dienstnehmer der Vermieterin.

3.3. Der Oberste Gerichtshof hat sich in den Entscheidungen 5 Ob 270/08d und 5 Ob 72/09p bereits mit Kosten auseinandergesetzt, die im Zusammenhang mit einem Hausbetreuerzentrum (HBZ) angefallen sind. In der Entscheidung 5 Ob 270/08d wurde die Frage geprüft, ob nach § 23 Abs 2 lit a MRG die Überwälzung fiktiver Miete für den Arbeitsplatz der Hausbetreuer (also für das HBZ) und der Kosten einer EDV-Schulung durch Mitarbeiter der Antragsgegnerin gestattet ist. Eine Subsumtion der fiktiven Miete für das HBZ und der EDV-Schulungskosten unter Entgelt der Hausbetreuer und Abgaben scheide von vornherein aus. Auch mit den Begriffen „Gerätschaften“ und „Materialien“ würden sich keinesfalls Vorstellungen verbinden, die mit (der Bereitstellung von) Räumlichkeiten oder mit Schulungs- und Ausbildungskosten zu tun hätten. Es versage auch die Berufung auf ArbeitnehmerInnenschutzbestimmungen. Nur mit dem Entgelt des Dienstnehmers im Zusammenhang stehende Lasten des Vermieters im Sinn von Lohnnebenkosten könnten überwälzt werden, nicht jedoch sonstige, wenn auch aus dem Dienstverhältnis resultierende gesetzlich auferlegte Verpflichtungen, wie zum Beispiel die in § 20 Abs 1 ASchG normierte Pflicht, Arbeitsstätten entsprechend den Vorschriften dieses Bundesgesetzes sowie den dazu erlassenen Verordnungen und entsprechend den für sie geltenden behördlichen Vorschreibungen einzurichten und zu betreiben. In der Entscheidung 5 Ob 72/09p sprach der Oberste Gerichtshof aus, dass aus diesen Erwägungen zwanglos abzuleiten sei, dass auch die im HBZ aufgelaufenen Energiekosten, aber auch die durch seine Einrichtung verursachten Kommunikationskosten nicht nach § 23 Abs 2 lit a MRG auf die Mieter überwälzt werden können.3.3. Der Oberste Gerichtshof hat sich in den Entscheidungen 5 Ob 270/08d und 5 Ob 72/09p bereits mit Kosten auseinandergesetzt, die im Zusammenhang mit einem Hausbetreuerzentrum (HBZ) angefallen sind. In der Entscheidung 5 Ob 270/08d wurde die Frage geprüft, ob nach Paragraph 23, Absatz 2, Litera a, MRG die Überwälzung fiktiver Miete für den Arbeitsplatz der Hausbetreuer (also für das HBZ) und der Kosten einer EDV-Schulung durch Mitarbeiter der Antragsgegnerin gestattet ist. Eine Subsumtion der fiktiven Miete für das HBZ und der EDV-Schulungskosten unter Entgelt der Hausbetreuer und Abgaben scheide von vornherein aus. Auch mit den Begriffen „Gerätschaften“ und „Materialien“ würden sich keinesfalls Vorstellungen verbinden, die mit (der Bereitstellung von) Räumlichkeiten oder mit Schulungs- und Ausbildungskosten zu tun hätten. Es versage auch die Berufung auf ArbeitnehmerInnenschutzbestimmungen. Nur mit dem Entgelt des Dienstnehmers im Zusammenhang stehende Lasten des Vermieters im Sinn von Lohnnebenkosten könnten überwälzt werden, nicht jedoch sonstige, wenn auch aus dem Dienstverhältnis resultierende gesetzlich auferlegte Verpflichtungen, wie zum Beispiel die in Paragraph 20, Absatz eins, ASchG normierte Pflicht, Arbeitsstätten entsprechend den Vorschriften dieses Bundesgesetzes sowie den dazu erlassenen Verordnungen und entsprechend den für sie geltenden behördlichen Vorschreibungen einzurichten