Begründung: Die Antragsteller sind Mieter der Wohnhausanlage *****, die im Eigentum und der Verwaltung der Antragsgegnerin steht. In der Betriebskostenabrechnung des Jahres 2003 wurde den Mietern ein monatlicher Betrag von 871 EUR für die Betreuung der auf Stiege 6 gelegenen Zentralwaschküche vorgeschrieben. Auf dieser Basis wurde, weil die zuständige Hausbesorgerin Ende 2003 aus dem Dienstverhältnis ausschied, auch ihr Abfertigungsanspruch errechnet. Auch Urlaubs- und Krankheitsver... mehr lesen...
Norm: HbG §4 Abs1HbG §4 Abs3HbG §7HbG §12MRG idF vor der WRN 2000 §21 Abs1 Z8MRG idF vor der WRN 2000 §23
Rechtssatz: Bei der Frage, ob und welchem Ausmaß der Vermieter eine besondere Entlohnung des Hausbesorgers für bestimmte Tätigkeiten zulässigerweise auf die Mieter des Hauses als Betriebskosten überwälzen darf, kommt es maßgeblich darauf an, welchen Arbeitsumfang der Hausbesorger hinsichtlich dieser Tätigkeiten vereinbarungsgemäß zu... mehr lesen...
Begründung: Das Erstgericht hat - soweit für das Revisionsrekursverfahren noch entscheidungswesentlich - in Punkt 2) seines Sachbeschlusses das Begehren des Antragstellers, den Aufwand für die Anbringung von Sicherungshaken im Mauerwerk (zur Absicherung des Fensterreinigers) mit einem Kostenaufwand in der Höhe von 1.013,58 EUR und für die Montage eines Feuerlöschers in der Höhe von 107,25 EUR als Betriebskosten festzustellen, abgewiesen. Es ging rechtlich davon aus, dass es sich ... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsteller sind Mieter von Wohnungen auf der Liegenschaft *****, die Antragsgegnerin ist Eigentümerin dieser Liegenschaft. Unter vielen anderen Positionen der Betriebskostenabrechnung des Jahres 2002, die allerdings nicht mehr verfahrensgegenständlich sind, bemängelten die Antragsteller eine Kostenposition von 7.276,24 EUR an Hausbesorgerentgelt für die Beseitigung ekelerregender Verschmutzungen. Insgesamt sind in der Betriebskostenabrechnung 2002 9.032,66 EUR f... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsteller sind Mieter von Bestandobjekten im Haus K*****, das im Eigentum der Antragsgegnerin steht und von dieser verwaltet wird. Die Antragsgegnerin verwaltet eine Vielzahl von Häusern. Im gegenständlichen Haus gab es im Jahr 2003 keinen Hausbesorger. Die Reinigungsarbeiten und Winterdienste werden von Fachfirmen erledigt. Zur Wahrnehmung der sonstigen Aufgaben eines Hausbesorgers wie Aufsichts- und Kontrolltätigkeiten hat die Antragsgegnerin ein Hausbetreuun... mehr lesen...
Norm: MRG §21 Abs1 Z8 MRG §23 Abs1 MRG §23 Abs1 litaHbG §4 Abs3 WEG 2002 §20 Abs3 WEG 2002 §34 MRG § 21 heute MRG § 21 gültig ab 01.07.2000 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 36/2000 MRG § 21 gültig von 01.01.2000 bis 30.06.2000 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 147/1999 ... mehr lesen...
Begründung: Die Klägerin war ab 1. 10. 1999 bei der Beklagten beschäftigt und betreute zwei in deren Eigentum stehende Wohnhausanlagen in der S*****straße 248-267 und in der M*****straße 273-276, jeweils Feistritz/Rosental; die zweite Anlage erst ab 1. 5. 2000. Der pauschal vereinbarte Monatsverdienst der Klägerin betrug ATS 9.200 (EUR 668,59), ab 1. 5. 2000 weitere ATS 3.200 (EUR 232,55). In den beiden zugrundeliegenden Dienstverträgen vom 1. 10. 1999 und 20. 4. 2000 wurde die Kl... mehr lesen...
Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch, Dr. Höllwerth, Dr. Grohmann und Dr. E. Solé als weitere Richter in der außerstreitigen Wohnrechtssache des Antragstellers Raimund H*****, gegen die Antragsgegnerin Erzabtei S*****, vertreten durch Dr. Lukas Wolff, Rechtsanwalt in 5026 Salzburg, und den Verfahrensbeteiligten 1) Hermann B*****, 2) Ann... mehr lesen...
Begründung: Der Antragsteller und die zu 1 - 10 angeführten Verfahrensbeteiligten sind Mieter in dem der Antragsgegnerin gehörigen Haus *****. Bis 1991 verfügte dieses Haus über eine eigene Zentralheizungsanlage samt Pumpstation. Als sich bei Beginn der Heizperiode Herbst 1991 herausstellte, dass die Heizanlage defekt war, entschloss sich die Antragsgegnerin, die Anlage stillzulegen und das Haus durch eine Erweiterung der Zentralheizungsanlage im Nachbarhaus mitzuversorgen. ... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Die mehrfach veröffentlichte (WoBl 1995, 170 = Arb 11.305 = MietSlg 46.575/34), einen ähnlichen Fall betreffende Entscheidung des Obersten Gerichtshofes, die auf die scheinbar gegenteiligen vom Revisionswerber erwähnten Entscheidungen (Arb 9206, 10.335) Bezug nimmt und ausführlich begründet ist, reicht hier für das Vorliegen einer gesicherten Rechtsprechung aus (RIS-Justiz RS0103384). Dass die von der Reinigungsp... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin der Wohnhausanlage *****, die Antragsteller sind Mieter. Im Jahr 1996 schaffte die Antragsgegnerin zur Schneeräumung im Bauteil 08/16304 (ihrem Vorbringen nach für eine zu betreuende Fläche von mehr als 250 m2) einen allradbetriebenen Kleintraktor an und nahm die Anschaffungskosten von S 122.566,79 in die Betriebskostenabrechnungen der Bauteile 0816304 und 0816303 für das Jahr 1996 auf. Beide Vorinstanzen erachteten dies im H... mehr lesen...
Entscheidungsgründe:
Rechtliche Beurteilung
Das Berufungsgericht hat das Vorliegen des Entlassungsgrundes nach § 20 Z 4 HBG zutreffend bejaht. Es kann daher auf die Richtigkeit der
Begründung: der angefochtenen Entscheidung verwiesen werden (§ 510 Abs 3 ZPO). Das Berufungsgericht hat das Vorliegen des Entlassungsgrundes nach Paragraph 20, Ziffer 4, HBG zutreffend bejaht. Es kann daher auf die Richtigkeit der
Begründung: der angefochtenen Entscheidung ... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Die Klägerin ist seit 28. 2. 1979 Hausbesorgerin des Hauses *****straße ***** und als solche auch zur Betreuung der mit Gas betriebenen Warmwasser- und Zentralheizungsanlage verpflichtet. Die gegenständliche Heizanlage ist eine Gas-Wärmezentrale vom Fabrikat Hydrotherm/Stiebel Eltron, Type Multitemp S, bestehend aus Feuerungs- und Dampfkesselanlage. In technischer Hinsicht besteht die Feuerungsanlage aus vier Feuerstätten mit je einem eigenen Verbindungsst... mehr lesen...
Norm: HbG §4 Abs3HbG §12 MRG §21 Abs1 Z8 MRG §23 Abs1 MRG § 21 heute MRG § 21 gültig ab 01.07.2000 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 36/2000 MRG § 21 gültig von 01.01.2000 bis 30.06.2000 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 147/1999 MRG § 21 gültig ... mehr lesen...
Norm: HbG §4 Abs3 MRG §21 Abs1 Z8 MRG §23 Abs1 MRG § 21 heute MRG § 21 gültig ab 01.07.2000 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 36/2000 MRG § 21 gültig von 01.01.2000 bis 30.06.2000 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 147/1999 MRG § 21 gültig von 01.... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsteller, durchwegs Hauptmieter in dem den Antragsgegnern gehörigen Haus *****, haben in einem gemäß § 40 Abs 1 MRG zum Gericht gelangten Verfahren die Überprüfung der ihnen für das Jahr 1996 vorgeschriebenen Betriebskosten begehrt, wobei es in dritter Instanz nur mehr um zwei Positionen geht: einerseits um die Kosten für die Anschaffung eines (Wasser-)Schlauches von S 440,83, der (folgt man dem Vorbringen der Antragsgegner in erster Instanz) vom Hausbeso... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Die Beklagte ist Eigentümerin einer städtischen Wohnanlage mit Grünflächen im Ausmaß von 7.600 m**2. Die Klägerin ist seit 1. 1. 1988 für die Beklagte in dieser als Hausbesorgerin tätig. Nach dem Hausbesorgerdienstvertrag sollte die Entlohnung der Klägerin "nach den Bestimmungen des Hausbesorgergesetzes, des Mindestlohntarifes, der Entgeltverordnung bzw. eventuell noch abzuschließender Kollektivverträge" erfolgen; die Rasenpflege sollte in Form einer Stun... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Die Rechtsauffassung des Berufungsgerichtes, daß es zwischen den Klägerinnen und der durch ihren Verwalter vertretenen Beklagten zu ausdrücklichen Vereinbarungen über sämtliche Zusatzarbeiten gemäß § 4 Abs 3 Hausbesorgergesetz gekommen sei, gründet sich auf festgestellte persönliche Gespräche der Beteiligten. Da die Beklagte eine krasse Fehlbeurteilung durch das Berufungsgericht nicht aufzuzeigen vermag, handelt es... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Die Klägerin kam am Abend des 11.2.1991 gegen 18.30 Uhr auf dem Weg von der E*****gasse durch die Reihenhausanlage E*****gasse 6 - 18 zu Sturz. Sie begehrt die Zahlung von S 40.000,- Schmerzengeld, S 30.000,- Verdienstentgang und ohne Titel weitere S 500,-, weil der Gehsteig stark vereist gewesen sei und der Erstbeklagte als Hausbesorger, die zweitbeklagte Partei als Haus- und Grundeigentümer die Streupflicht vernachlässigt hätten. Die Beklagten ... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsteller, Wohnungsmieter im Haus *****, das der Antragsgegnerin gehört, haben - zunächst bei der Schlichtungsstelle, dann gemäß § 40 Abs 1 MRG bei dem von der Antragsgegnerin angerufenen Gericht - die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung 1990 und die Rückzahlung der Überschreitungsbeträge sowie des in der Abrechnung ausgewiesenen Guthabens begehrt. Dieser Sachantrag ist durch die Entscheidungen der Vorinstanzen weitgehend erledigt und beschäft... mehr lesen...
Norm: HbG §4 Abs3HbG §12 Abs1
Rechtssatz:
Unter die anderen Dienstleistungen im Sinne des § 4 Abs 3 HbG fallen alle außerordentlichen Reinigungsarbeiten, die im Zusammenhang mit der Beseitigung übermäßiger Verschmutzung entstehen, wobei es gleichgültig ist, ob diese durch gewollte oder vorhersehbare Ereignisse wie etwa eine Generalreparatur oder durch ungewollte Vorkommnisse wie etwa einen Wasserrohrbruch oder durch mißbräuchliche Be... mehr lesen...
Norm: HbG §4 Abs1 Z1 litaHbG §4 Abs3
Rechtssatz:
Laubengänge sind als Gänge im Sinne des § 4 Abs 1 Z 1 lit a HbG zu qualifizieren. Sie unterliegen daher nicht dem Abs 3 dieser Bestimmung. Laubengänge sind als Gänge im Sinne des Paragraph 4, Absatz eins, Ziffer eins, Litera a, HbG zu qualifizieren. Sie unterliegen daher nicht dem Absatz 3, dieser Bestimmung.
Entscheidungstexte 8 O... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Die Beklagte verwaltet mehrere Wohnhausanlagen. Zumindest die Anlage R*****-Straße ist so beschaffen, daß einzelne Wohnungen teilweise von den Hausbewohnern durch offene Gänge, die eine "freiliegende Seite" haben und Witterungseinflüssen ausgesetzt sind, zu erreichen sind. Die Hausbesorger der Wohnhausanlage reinigen diese Gänge wöchentlich durch Kehren und führen im Winter erforderlichenfalls die Schneeräumung und Streuung bei Glatteis durch. Die Verpflic... mehr lesen...
Norm: HbG §4 Abs3HbG §12
Rechtssatz:
Zu den Dienstleistungen, die gesondert zu entlohnen sind (§ 12 HbG), gehören auch die Betreuung und Reinigung von Heizungsanlagen. Zu den Dienstleistungen, die gesondert zu entlohnen sind (Paragraph 12, HbG), gehören auch die Betreuung und Reinigung von Heizungsanlagen.
Entscheidungstexte 9 ObA 178/93 Entscheidungstext OGH 29.10.19... mehr lesen...
Norm: HbG §4 Abs3
Rechtssatz:
Für das Entstehen der Lohnzahlungspflicht für erbrachte Dienstleistungen eines Hausbesorgers gemäß § 4 Abs 3 HbG genügt auch eine konkludente Vereinbarung. Für das Entstehen der Lohnzahlungspflicht für erbrachte Dienstleistungen eines Hausbesorgers gemäß Paragraph 4, Absatz 3, HbG genügt auch eine konkludente Vereinbarung.
Entscheidungstexte 9 ObA ... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Rechtliche Beurteilung Der von der Beklagten geltend gemachte Revisionsgrund der Aktenwidrigkeit liegt nicht vor (§ 510 Abs 3 ZPO). Der von der Beklagten geltend gemachte Revisionsgrund der Aktenwidrigkeit liegt nicht vor (Paragraph 510, Absatz 3, ZPO). Im übrigen hat das Berufungsgericht die Frage, ob der Klägerin die zugesprochenen Beträge für die Betreuung der Warmwasser- und Zentralheizungsanlagen zustehen, zutreffend be... mehr lesen...
Norm: HbG §4 Abs3HbG §12 Abs1Mindestlohntarif für Hausbesorger für das Bundesland Steiermark für 1988 - für den Sprengel des Einigungsamtes Leoben für 1987 allg
Rechtssatz:
In die Bemessungsgrundlage für die Pauschalabgeltung der durch Instandsetzungsarbeiten bedingten Mehrheiten des Hausbesorgers nach Punkt II A des Mindestlohntarifes für das Bundesland Steiermark für das Jahr 1988 (für den Sprengel des Einigungsamtes Leoben für 198... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: In dem vom Einigungsamt Leoben für seinen Sprengel mit Wirksamkeit ab 1. Jänner 1987 gemäß § 22 ArbVG (idF vor dem Inkrafttreten des ASGAnpG) erlassenen Mindestlohntarif wird unter anderem folgendes bestimmt: In dem vom Einigungsamt Leoben für seinen Sprengel mit Wirksamkeit ab 1. Jänner 1987 gemäß Paragraph 22, ArbVG in der Fassung vor dem Inkrafttreten des ASGAnpG) erlassenen Mindestlohntarif wird unter anderem folgendes bestimmt: "II. Dienstleistungen ... mehr lesen...
Norm: ABGB §1155 HbG §4 Abs3 ABGB § 1155 heute ABGB § 1155 gültig ab 01.01.2021 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 16/2020 ABGB § 1155 gültig von 15.03.2020 bis 31.12.2020 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 16/2020 ABGB § 1155 gültig von 01.01.1917... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Die Klägerin ist seit 1. Februar 1954 Hausbesorgerin für das Haus Wien 21., Hermann Bahrstraße 1-3/Gerichtsgasse 4, dessen Eigentümerin die Beklagte ist. Mit der Behauptung, die Beklagte habe ihr regelmäßig ausgezahltes Hausbesorgerentgelt ab Dezember 1984 einseitig und rechtswidrig um S 2.440,04 brutto monatlich verkürzt, verlangte die Klägerin den der Höhe nach unbestrittenen Betrag von insgesamt S 19.520,32 brutto sA von der Beklagten. Die Beklagte beantr... mehr lesen...
