TE OGH 2021/9/28 5Ob133/21a

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Dr. Jensik als Vorsitzenden sowie die Hofrätin Dr. Grohmann und die Hofräte Mag. Wurzer, Mag. Painsi und Dr. Steger als weitere Richter in der außerstreitigen Wohnrechtssache des Antragstellers D*, vertreten durch Dr. Walter Reichholf, Rechtsanwalt in Wien, gegen die Antragsgegnerin W*, vertreten durch Mag. Thomas Reisch, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 22 Abs 1 Z 6 iVm § 13 Abs 6 WGG, über den Revisionsrekurs des Antragstellers gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 17. März 2021, GZ 39 R 61/21s-13, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Döbling vom 31. Dezember 2020, GZ 9 MSch 16/20w-9, bestätigt wurde, denDer Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Dr. Jensik als Vorsitzenden sowie die Hofrätin Dr. Grohmann und die Hofräte Mag. Wurzer, Mag. Painsi und Dr. Steger als weitere Richter in der außerstreitigen Wohnrechtssache des Antragstellers D*, vertreten durch Dr. Walter Reichholf, Rechtsanwalt in Wien, gegen die Antragsgegnerin W*, vertreten durch Mag. Thomas Reisch, Rechtsanwalt in Wien, wegen Paragraph 22, Absatz eins, Ziffer 6, in Verbindung mit Paragraph 13, Absatz 6, WGG, über den Revisionsrekurs des Antragstellers gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 17. März 2021, GZ 39 R 61/21s-13, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Döbling vom 31. Dezember 2020, GZ 9 MSch 16/20w-9, bestätigt wurde, den

Sachbeschluss

gefasst:

1. Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

2. Der Antragsteller ist schuldig, der Antragsgegnerin binnen 14 Tagen die mit 418,78 EUR (darin enthalten 69,80 EUR USt) bestimmten Kosten der Revisionsrekursbeantwortung zu ersetzen.

Begründung:

[1]       Die Antragsgegnerin, eine gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft mbH, ist Eigentümerin einer Liegenschaft in Wien. Die Mutter des Antragstellers war ab 1. Dezember 1972 Nutzungsberechtigte der 82 m2 großen Wohnung Top 10 in der auf der Liegenschaft errichteten Wohnhausanlage. Mit Schreiben vom 7. Dezember 1977 stimmte die Antragsgegnerin dem Ansuchen der Mutter des Antragstellers auf Einbeziehung des über der Wohnung Top 10 befindlichen, 45 m2 großen Dachbodenraums in den Wohnungsverband zu; die Gesamtnutzfläche der Wohnung beträgt seither 127 m2.

[2]       Ab 1. Jänner 2017 wurden der Mutter des Antragstellers für die Wohnung Top 10 brutto 339,75 EUR und für den ehemaligen Dachboden mit der Bezeichnung Top 18 brutto 186,45 EUR vorgeschrieben.

[3]       Nach dem Tod seiner Mutter am 24. April 2019 teilte der Antragsteller der Antragsgegnerin mit, dass er gemäß § 14 MRG in die Mietrechte nach seiner Mutter eingetreten sei. Die Antragsgegnerin erklärte mit Schreiben vom 3. Juni 2019, dass der Vorstand der Genossenschaft beschlossen habe, dem Antragsteller die Wohnung Top 10 und 18 mit 1. Juni 2019 zur Nutzung zuzuweisen. Gleichzeitig wies sie darauf hin, dass die monatlichen Vorschreibungen zur Zeit nachstehende Beträge umfassten: [3] Nach dem Tod seiner Mutter am 24. April 2019 teilte der Antragsteller der Antragsgegnerin mit, dass er gemäß Paragraph 14, MRG in die Mietrechte nach seiner Mutter eingetreten sei. Die Antragsgegnerin erklärte mit Schreiben vom 3. Juni 2019, dass der Vorstand der Genossenschaft beschlossen habe, dem Antragsteller die Wohnung Top 10 und 18 mit 1. Juni 2019 zur Nutzung zuzuweisen. Gleichzeitig wies sie darauf hin, dass die monatlichen Vorschreibungen zur Zeit nachstehende Beträge umfassten:

Nutzungsentgelt      EUR 228,60

Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) EUR 261,62

Betriebskosten      EUR 153,67

Betriebskosten, Aufzug      EUR 22,40

Verwaltungskosten     EUR 25,43

Rücklagenbildung      EUR 4,91

netto                      EUR 696,43

10 % USt       EUR 69,64

Summe:             EUR 766,07

[4]       In der Folge erhielt der Antragsteller mit Schreiben vom 19. Juni 2019 zwei getrennte Vorschreibungen, eine für die Wohnung Top 10 und eine für den ehemaligen Dachbodenraum Top 18 mit folgenden Beträgen:

Wohnung Top 10:

Rücklagenkomponente     EUR 3,17

EVB WGG       EUR 168,92

Verwaltung       EUR 16,75

Betriebskosten      EUR 101,76

Aufzug             EUR 9,11

Wiedervermietungsentgelt WGG   EUR 147,60

netto                      EUR 447,31

10 % USt       EUR 44,73

Summe:             EUR 492,04

Dachbodenraum Top 18:

Rücklagenkomponente     EUR 1,74

EVB WGG       EUR 92,70

Verwaltung       EUR 9,19

Betriebskosten      EUR 55,85

Aufzug             EUR 5,00

Wiedervermietung WGG     EUR 81,00

netto                      EUR 245,48

10 % USt       EUR 24,55

Summe:             EUR 270,03

[5]       Diese Beträge wurden inklusive Februar 2020 vorgeschrieben und bezahlt.

[6]       Zum Zeitpunkt der Übernahme der Wohnung war diese der Ausstattungskategorie B zuzuordnen.

[7]       Der Antragsteller begehrt Überprüfung und Feststellung der zulässigen Höhe der Entgeltbestandteile „Wiedervermietung WGG“, „Rücklagenkomponente“ und „EVB WGG“ seit 1. Juni 2019, Feststellung der Überschreitungsbeträge jeweils zuzüglich 10 % USt seit 1. Juni 2019 sowie Rückzahlung der Überschreitungsbeträge. Nach seiner auf der Entscheidung 5 Ob 252/09h beruhenden Argumentation gilt die in § 46 Abs 2 MRG vorgesehene Deckelung aufgrund der vom Gesetzgeber beabsichtigten Gleichstellung von MRG- und WGG-Mietern auch für einen Eintritt in das Mietrecht nach WGG. Ungeachtet der textlichen Neufassung des § 13 Abs 6 WGG im Zug der WGG-Novelle 2016 dürften die bestrittenen Positionen insgesamt nicht mehr als 3,60 EUR pro m2 Nutzfläche der Wohnung ergeben. [7] Der Antragsteller begehrt Überprüfung und Feststellung der zulässigen Höhe der Entgeltbestandteile „Wiedervermietung WGG“, „Rücklagenkomponente“ und „EVB WGG“ seit 1. Juni 2019, Feststellung der Überschreitungsbeträge jeweils zuzüglich 10 % USt seit 1. Juni 2019 sowie Rückzahlung der Überschreitungsbeträge. Nach seiner auf der Entscheidung 5 Ob 252/09h beruhenden Argumentation gilt die in Paragraph 46, Absatz 2, MRG vorgesehene Deckelung aufgrund der vom Gesetzgeber beabsichtigten Gleichstellung von MRG- und WGG-Mietern auch für einen Eintritt in das Mietrecht nach WGG. Ungeachtet der textlichen Neufassung des Paragraph 13, Absatz 6, WGG im Zug der WGG-Novelle 2016 dürften die bestrittenen Positionen insgesamt nicht mehr als 3,60 EUR pro m2 Nutzfläche der Wohnung ergeben.

[8]       Die Antragsgegnerin steht auf dem Standpunkt, die zu § 13 Abs 4 WGG ergangene Entscheidung 5 Ob 252/09h sei hier nicht maßgeblich, weil kein Fall eines angemessenen Entgelts nach begünstigter Rückzahlung iSd RBG 1987 vorliege. Neben dem Wiedervermietungsentgelt in Höhe von (valorisiert) 1,80 EUR pro m2 dürften der Erhaltungs- und Verbesserungsbetrag (EVB) und die Rücklagenkomponente vorgeschrieben werden. [8] Die Antragsgegnerin steht auf dem Standpunkt, die zu Paragraph 13, Absatz 4, WGG ergangene Entscheidung 5 Ob 252/09h sei hier nicht maßgeblich, weil kein Fall eines angemessenen Entgelts nach begünstigter Rückzahlung iSd RBG 1987 vorliege. Neben dem Wiedervermietungsentgelt in Höhe von (valorisiert) 1,80 EUR pro m2 dürften der Erhaltungs- und Verbesserungsbetrag (EVB) und die Rücklagenkomponente vorgeschrieben werden.

[9]       Das Erstgericht wies den Antrag ab und folgte
– ausführlich begründet – dem Standpunkt der Antragsgegnerin. Das Wiedervermietungsentgelt nach § 13 Abs 6 WGG unterliege nicht der Deckelung des § 46 Abs 2 MRG. [9] Das Erstgericht wies den Antrag ab und folgte, – ausführlich begründet – dem Standpunkt der Antragsgegnerin. Das Wiedervermietungsentgelt nach Paragraph 13, Absatz 6, WGG unterliege nicht der Deckelung des Paragraph 46, Absatz 2, MRG.

[10]     Das Rekursgericht gab dem Rekurs des Antragstellers nicht Folge und ließ den Revisionsrekurs zu. Rechtlich folgerte es zusammengefasst, erst seit dem 3. WÄG ordne § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG an, dass auch § 46 MRG – dessen Abs 2 jedoch nach Maßgabe der §§ 13 Abs 4 bis 6 und 39 Abs 18 Z 2 WGG – auf Miet- oder Nutzungsverträge anzuwenden sei, wenn die Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstände der Baulichkeit im Eigentum (Baurecht) einer Bauvereinigung stehen. Zweck dieser Neuregelung sei es gewesen, der Bauvereinigung zu ermöglichen, „Billigstzinse“ auf ein vertretbares Maß anzuheben. Zu prüfen sei, wie § 46 Abs 2 MRG „nach Maßgabe des § 13 Abs 6 WGG“ anzuwenden sei. Der in 5 Ob 252/09h behandelte § 13 Abs 4 WGG sei nicht zu beachten, weil keine begünstigte Rückzahlung gemäß dem RBG 1987 erfolgt sei. Der Verweis auf § 46 Abs 2 MRG in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG sei so zu verstehen, dass der Bauvereinigung bei Eintritt nicht privilegierter Angehöriger gemäß § 14 Abs 2 MRG nur grundsätzlich eine Mietzins- oder Nutzungsentgeltanhebung ermöglicht werde. Die in § 46 Abs 2 MRG normierte „Deckelung“ sei im Anwendungsbereich des WGG irrelevant, weil der Verweis auf § 13 Abs 6 WGG ohnehin eine andere, genuin wohnungsgemeinnützigkeitsrechtliche Deckelung für die Entgeltbestandteile des § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 WGG enthalte. Die übrigen Entgeltbestandteile (§ 14 Abs 1 Z 4 bis 9 WGG) dürften uneingeschränkt neben dieser „Grundmiete“ vorgeschrieben werden. Der Revisionsrekurs sei zulässig, weil zur Frage, ob der Verweis des WGG auf § 46 Abs 2 MRG auch im Fall der Entgeltbildung nach § 13 Abs 6 WGG die im MRG normierte „Deckelung“ erfasse, höchstgerichtliche Rechtsprechung fehle und die Entscheidung des Rekursgerichts in einem gewissen Spannungsverhältnis zur Entscheidung 5 Ob 252/09h stehe. [10] Das Rekursgericht gab dem Rekurs des Antragstellers nicht Folge und ließ den Revisionsrekurs zu. Rechtlich folgerte es zusammengefasst, erst seit dem 3. WÄG ordne Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b, WGG an, dass auch Paragraph 46, MRG – dessen Absatz 2, jedoch nach Maßgabe der Paragraphen 13, Absatz 4 bis 6 und 39 Absatz 18, Ziffer 2, WGG – auf Miet- oder Nutzungsverträge anzuwenden sei, wenn die Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstände der Baulichkeit im Eigentum (Baurecht) einer Bauvereinigung stehen. Zweck dieser Neuregelung sei es gewesen, der Bauvereinigung zu ermöglichen, „Billigstzinse“ auf ein vertretbares Maß anzuheben. Zu prüfen sei, wie Paragraph 46, Absatz 2, MRG „nach Maßgabe des Paragraph 13, Absatz 6, WGG“ anzuwenden sei. Der in 5 Ob 252/09h behandelte Paragraph 13, Absatz 4, WGG sei nicht zu beachten, weil keine begünstigte Rückzahlung gemäß dem RBG 1987 erfolgt sei. Der Verweis auf Paragraph 46, Absatz 2, MRG in Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b, WGG sei so zu verstehen, dass der Bauvereinigung bei Eintritt nicht privilegierter Angehöriger gemäß Paragraph 14, Absatz 2, MRG nur grundsätzlich eine Mietzins- oder Nutzungsentgeltanhebung ermöglicht werde. Die in Paragraph 46, Absatz 2, MRG normierte „Deckelung“ sei im Anwendungsbereich des WGG irrelevant, weil der Verweis auf Paragraph 13, Absatz 6, WGG ohnehin eine andere, genuin wohnungsgemeinnützigkeitsrechtliche Deckelung für die Entgeltbestandteile des Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer eins bis 3 WGG enthalte. Die übrigen Entgeltbestandteile (Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer 4 bis 9 WGG) dürften uneingeschränkt neben dieser „Grundmiete“ vorgeschrieben werden. Der Revisionsrekurs sei zulässig, weil zur Frage, ob der Verweis des WGG auf Paragraph 46, Absatz 2, MRG auch im Fall der Entgeltbildung nach Paragraph 13, Absatz 6, WGG die im MRG normierte „Deckelung“ erfasse, höchstgerichtliche Rechtsprechung fehle und die Entscheidung des Rekursgerichts in einem gewissen Spannungsverhältnis zur Entscheidung 5 Ob 252/09h stehe.

[11]     Der – beantwortete – Revisionsrekurs des Antragstellers ist zulässig, er ist aber nicht berechtigt.

1. Rechtliche Grundlagen

[12]     1.1 Nach § 13 Abs 1 WGG haben gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV) unter anderem für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung aus dem Titel eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrags ein angemessenes Entgelt (Preis) zu vereinbaren, das nicht höher, aber auch nicht niedriger angesetzt werden darf, als es zur Deckung der Aufwendungen für die Bewirtschaftung ihrer Baulichkeiten und unter Berücksichtigung eines im Sinn der Grundsätze des § 23 gerechtfertigten Betrags zur Deckung der Kosten der Wirtschaftsführung der Bauvereinigung sowie nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung zur Bildung von Rücklagen erforderlich ist. [12] 1.1 Nach Paragraph 13, Absatz eins, WGG haben gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV) unter anderem für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung aus dem Titel eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrags ein angemessenes Entgelt (Preis) zu vereinbaren, das nicht höher, aber auch nicht niedriger angesetzt werden darf, als es zur Deckung der Aufwendungen für die Bewirtschaftung ihrer Baulichkeiten und unter Berücksichtigung eines im Sinn der Grundsätze des Paragraph 23, gerechtfertigten Betrags zur Deckung der Kosten der Wirtschaftsführung der Bauvereinigung sowie nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung zur Bildung von Rücklagen erforderlich ist.

[13]     1.2 Bei der Berechnung des angemessenen Entgelts (§ 14 Abs 1 erster Satz WGG) dürfen nach § 14 Abs 1 letzter Satz WGG angerechnet werden: [13] 1.2 Bei der Berechnung des angemessenen Entgelts (Paragraph 14, Absatz eins, erster Satz WGG) dürfen nach Paragraph 14, Absatz eins, letzter Satz WGG angerechnet werden:

1. ein Betrag für die Absetzung für Abnützung, der sich nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung bestimmt;

2. die aufgrund des Schuldscheines (der Schuldscheine) vorzunehmende angemessene Verzinsung der Fremdmittel einschließlich der Darlehen aus öffentlichen Mitteln;

3. die angemessene Verzinsung der Eigenmittel;

4. im Fall der Einräumung eines Baurechtes, der jeweils zu entrichtende Bauzins;

5. ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag gemäß § 14d;5. ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag gemäß Paragraph 14 d,;

6. ein im Sinn der Grundsätze des § 23 gerechtfertigter Betrag zur Deckung der Verwaltungskosten;6. ein im Sinn der Grundsätze des Paragraph 23, gerechtfertigter Betrag zur Deckung der Verwaltungskosten;

7. ein Betrag zur Deckung der sonstigen Betriebskosten im Sinn des MRG, der Kosten für den Betrieb gemeinschaftlicher Anlagen sowie zur Deckung der von der Liegenschaft laufend zu entrichtenden öffentlichen Abgaben;

8. Rücklagen im Ausmaß von höchstens 2 vH der Beträge aus Z 1 bis 5, und8. Rücklagen im Ausmaß von höchstens 2 vH der Beträge aus Ziffer eins bis 5, und

9. die Umsatzsteuer gemäß dem Umsatzsteuergesetz 1994.

[14]     1.3 Seit dem 3. WÄG, BGBl 1993/800, ist nach § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG dann, wenn die Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstände der Baulichkeit im Eigentum (Baurecht) einer GBV stehen, unter anderem auch § 46 MRG – dessen Abs 2 jedoch nach Maßgabe der §§ 13 Abs 4 und 6 und 39 Abs 18 Z 2 WGG – auf die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines Geschäftsraums aus dem Titel eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrags auch in den Fällen anzuwenden, in denen § 1 MRG etwas anderes bestimmt. [14] 1.3 Seit dem 3. WÄG, BGBl 1993/800, ist nach Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b, WGG dann, wenn die Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstände der Baulichkeit im Eigentum (Baurecht) einer GBV stehen, unter anderem auch Paragraph 46, MRG – dessen Absatz 2, jedoch nach Maßgabe der Paragraphen 13, Absatz 4 und 6 und 39 Absatz 18, Ziffer 2, WGG – auf die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines Geschäftsraums aus dem Titel eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrags auch in den Fällen anzuwenden, in denen Paragraph eins, MRG etwas anderes bestimmt.

[15]     1.4 § 46 Abs 2 MRG idF 3. WÄG berechtigte den Vermieter, bei Eintritt nicht nach Abs 1 privilegierter Personen den Hauptmietzins bis zu dem nach § 16 Abs 2 bis 6 MRG zulässigen Betrag, höchstens aber auf 29,60 ATS je m2 Nutzfläche und Monat zu erhöhen. [15] 1.4 Paragraph 46, Absatz 2, MRG in der Fassung 3. WÄG berechtigte den Vermieter, bei Eintritt nicht nach Absatz eins, privilegierter Personen den Hauptmietzins bis zu dem nach Paragraph 16, Absatz 2 bis 6 MRG zulässigen Betrag, höchstens aber auf 29,60 ATS je m2 Nutzfläche und Monat zu erhöhen.

[16]     1.5 Der ebenfalls mit dem 3. WÄG neu eingeführte Abs 6 des § 13 WGG sah vor, dass abweichend von § 13 Abs 1 und 2 WGG anstelle der Entgeltbestandteile gemäß § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 und des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags (EVB) gemäß § 14 Abs 1 Z 5, dieser jedoch nur bis zum Ausmaß des Betrags gemäß § 14d Abs 2 Z 3 (EVB der Grundstufe), je nach Ausstattungskategorie der sich jeweils aus § 15a Abs 3 MRG idF 3. WÄG ergebende höhere Betrag als Entgelt vereinbart werden konnte. Damit sollte vor dem Hintergrund, dass nach der bisherigen Rechtslage eine kostengünstigere und wohnungspolitisch erwünschte „Nachverdichtung“ zur Schaffung neuen Wohnraums nur schwer möglich sei, die Anhebung des Entgelts auf „MRG-Kategorieniveau“ im Neuvermietungsfall ermöglicht werden (AB 1268 BlgNR 18. GP 6). [16] 1.5 Der ebenfalls mit dem 3. WÄG neu eingeführte Absatz 6, des Paragraph 13, WGG sah vor, dass abweichend von Paragraph 13, Absatz eins und 2 WGG anstelle der Entgeltbestandteile gemäß Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer eins bis 3 und des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags (EVB) gemäß Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer 5,, dieser jedoch nur bis zum Ausmaß des Betrags gemäß Paragraph 14 d, Absatz 2, Ziffer 3, (EVB der Grundstufe), je nach Ausstattungskategorie der sich jeweils aus Paragraph 15 a, Absatz 3, MRG in der Fassung 3. WÄG ergebende höhere Betrag als Entgelt vereinbart werden konnte. Damit sollte vor dem Hintergrund, dass nach der bisherigen Rechtslage eine kostengünstigere und wohnungspolitisch erwünschte „Nachverdichtung“ zur Schaffung neuen Wohnraums nur schwer möglich sei, die Anhebung des Entgelts auf „MRG-Kategorieniveau“ im Neuvermietungsfall ermöglicht werden Ausschussbericht 1268, BlgNR 18. Gesetzgebungsperiode 6, ).

[17]     1.6 § 13 Abs 4 WGG ermöglichte es bereits vor dem 3. WÄG, nach begünstigter Rückzahlung iSd RBG 1987 bei der Berechnung des Entgelts abweichend von § 13 Abs 1 und 2 WGG Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand der Wohnung oder sonstiger Räumlichkeiten sowie der Baulichkeit(en), die vergleichbare Merkmale aufweisen, zugrundezulegen (angemessenes Entgelt). [17] 1.6 Paragraph 13, Absatz 4, WGG ermöglichte es bereits vor dem 3. WÄG, nach begünstigter Rückzahlung iSd RBG 1987 bei der Berechnung des Entgelts abweichend von Paragraph 13, Absatz eins und 2 WGG Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand der Wohnung oder sonstiger Räumlichkeiten sowie der Baulichkeit(en), die vergleichbare Merkmale aufweisen, zugrundezulegen (angemessenes Entgelt).

[18]     1.7 Der im Zug der WRN 1999, BGBl I 1999/147, neu gefasste § 13 Abs 6 WGG ordnete an, dass abweichend von § 13 Abs 1 und 2 für die Entgeltbestandteile gemäß § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 und 5 in Summe ein jeweils höherer Betrag im Entgelt vereinbart werden konnte, der sich aus einer Minderung des mit der Verordnung des Bundesministers für Justiz, BGBl 1994/140 festgesetzten Richtwerts um 30 vH und der Wertsicherung dieses Richtwerts gemäß § 5 RichtWG idF 3. WÄG ergab, wobei eine Neufestsetzung des Richtwerts (§ 6 RichtWG) unbeachtlich blieb. Die Berechnung des Betrags erfolgte unter sinngemäßer Anwendung des zweiten Satzes des § 5 RichtWG. Die angemessene Verzinsung von Eigenmitteln der GBV, die zur Finanzierung von Grundstückskosten verwendet wurden, konnte zusätzlich verrechnet werden. Die Gesetzesmaterialien (AB 2056 BlgNR 20. GP 2) führen dazu aus, dass gerade für junge Familien der ältere Wohnungsbestand stark verteuert worden sei und die Neuregelung sicherstellen solle, dass bei genereller Einhebung eines die Grundstufe übersteigenden Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags dieser aus dem Wiedervermietungsentgelt zu decken sei. [18] 1.7 Der im Zug der WRN 1999, BGBl I 1999/147, neu gefasste Paragraph 13, Absatz 6, WGG ordnete an, dass abweichend von Paragraph 13, Absatz eins und 2 für die Entgeltbestandteile gemäß Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer eins bis 3 und 5 in Summe ein jeweils höherer Betrag im Entgelt vereinbart werden konnte, der sich aus einer Minderung des mit der Verordnung des Bundesministers für Justiz, BGBl 1994/140 festgesetzten Richtwerts um 30 vH und der Wertsicherung dieses Richtwerts gemäß Paragraph 5, RichtWG in der Fassung 3. WÄG ergab, wobei eine Neufestsetzung des Richtwerts (Paragraph 6, RichtWG) unbeachtlich blieb. Die Berechnung des Betrags erfolgte unter sinngemäßer Anwendung des zweiten Satzes des Paragraph 5, RichtWG. Die angemessene Verzinsung von Eigenmitteln der GBV, die zur Finanzierung von Grundstückskosten verwendet wurden, konnte zusätzlich verrechnet werden. Die Gesetzesmaterialien Ausschussbericht 2056, BlgNR 20. Gesetzgebungsperiode 2, ) führen dazu aus, dass gerade für junge Familien der ältere Wohnungsbestand stark verteuert worden sei und die Neuregelung sicherstellen solle, dass bei genereller Einhebung eines die Grundstufe übersteigenden Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags dieser aus dem Wiedervermietungsentgelt zu decken sei.

[19]     1.8 Nach § 13 Abs 6 WGG idF BGBl I 2015/157 kann bei Überlassung von Wohnungen der Ausstattungskategorie A oder B abweichend von Abs 1 und 2 für die Entgeltbestandteile gemäß § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 in Summe ein jeweils höherer Betrag im Entgelt vereinbart werden, der je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat jedoch nicht höher sein darf als (valorisiert) 1,75 EUR. Im Unterschied zu § 13 Abs 6 WGG idF der WRN 1999 erfasst dieses Entgelt nicht mehr den EVB als Entgeltbestandteil nach § 14 Abs 1 Z 5 WGG. Anlass für diese Änderung war die Neuregelung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags (EVB) in § 14d WGG, die nach Ansicht des Gesetzgebers eine Anpassung des Wiedervermietungsentgelts erforderte (ErläutRV 895 BlgNR 25. GP 6). [19] 1.8 Nach Paragraph 13, Absatz 6, WGG in der Fassung BGBl I 2015/157 kann bei Überlassung von Wohnungen der Ausstattungskategorie A oder B abweichend von Absatz eins und 2 für die Entgeltbestandteile gemäß Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer eins bis 3 in Summe ein jeweils höherer Betrag im Entgelt vereinbart werden, der je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat jedoch nicht höher sein darf als (valorisiert) 1,75 EUR. Im Unterschied zu Paragraph 13, Absatz 6, WGG in der Fassung der WRN 1999 erfasst dieses Entgelt nicht mehr den EVB als Entgeltbestandteil nach Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer 5, WGG. Anlass für diese Änderung war die Neuregelung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags (EVB) in Paragraph 14 d, WGG, die nach Ansicht des Gesetzgebers eine Anpassung des Wiedervermietungsentgelts erforderte (ErläutRV 895 BlgNR 25. Gesetzgebungsperiode 6, ).

[20]     1.9 § 13 Abs 4 WGG, auf den § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG ebenfalls verweist, blieb jeweils unverändert. [20] 1.9 Paragraph 13, Absatz 4, WGG, auf den Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b, WGG ebenfalls verweist, blieb jeweils unverändert.

2. Rechtsprechung

[21]     2.1 Zu 5 Ob 255/99g (RIS-Justiz RS0112452) legte der Oberste Gerichtshof die Anordnung in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG idF des 3. WÄG zur Anwendung des § 46 Abs 2 MRG so aus, dass in Fällen des Eintritts naher Angehöriger nach § 46 Abs 2 MRG das vom Mieter zu bezahlende Entgelt nur auf jenen Betrag angehoben werden könne, der bei Neuvermietung nach § 13 Abs 6 WGG zulässig sei. [21] 2.1 Zu 5 Ob 255/99g (RIS-Justiz RS0112452) legte der Oberste Gerichtshof die Anordnung in Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b, WGG in der Fassung des 3. WÄG zur Anwendung des Paragraph 46, Absatz 2, MRG so aus, dass in Fällen des Eintritts naher Angehöriger nach Paragraph 46, Absatz 2, MRG das vom Mieter zu bezahlende Entgelt nur auf jenen Betrag angehoben werden könne, der bei Neuvermietung nach Paragraph 13, Absatz 6, WGG zulässig sei.

[22]     2.2 In der Entscheidung 5 Ob 252/09h (immolex 2010/130, 346 [krit Prader]) befasste sich der Oberste Gerichtshof mit der Anordnung des § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG idF des 3. WÄG, soweit sie sich auf § 13 Abs 4 WGG (Überlassung nach begünstigter Rückzahlung gemäß RBG 1987) bezog. Er kam zum Ergebnis, dass auch für die in § 13 Abs 4 WGG enthaltene Entgeltregelung die in § 46 Abs 2 MRG vorgesehene Deckelung gilt. Wesentliches Argument war die gebotene – vom Gesetzgeber zweifelsfrei
angestrebte – Gleichbehandlung von MRG- und WGG-Mietern. [22] 2.2 In der Entscheidung 5 Ob 252/09h (immolex 2010/130, 346 [krit Prader]) befasste sich der Oberste Gerichtshof mit der Anordnung des Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b, WGG in der Fassung des 3. WÄG, soweit sie sich auf Paragraph 13, Absatz 4, WGG (Überlassung nach begünstigter Rückzahlung gemäß RBG 1987) bezog. Er kam zum Ergebnis, dass auch für die in Paragraph 13, Absatz 4, WGG enthaltene Entgeltregelung die in Paragraph 46, Absatz 2, MRG vorgesehene Deckelung gilt. Wesentliches Argument war die gebotene – vom Gesetzgeber zweifelsfrei, angestrebte – Gleichbehandlung von MRG- und WGG-Mietern.

3. Literatur

[23]     3.1 Würth/Zingher/Kovanyi/Etzersdorfer, Miet- und Wohnrecht23 § 20 WGG Rz 3 teilen die zu 5 Ob 252/09h vertretene Ansicht, dass ungeachtet gewisser sprachlicher und damit inhaltlicher Unklarheiten auch die Obergrenze des § 46 Abs 2 MRG als von der Rezeption mitumfasst angesehen werden müsse. Deshalb sei der nach § 13 Abs 4 WGG zulässige angemessene Mietzins und der richtwertorientierte Mietzins (nach § 13 Abs 6 idF der WRN 1999 bis zur Novelle 2016) im Eintrittsfall nach § 14 Abs 2 MRG insoweit betraglich beschränkt. [23] 3.1 Würth/Zingher/Kovanyi/Etzersdorfer, Miet- und Wohnrecht23 Paragraph 20, WGG Rz 3 teilen die zu 5 Ob 252/09h vertretene Ansicht, dass ungeachtet gewisser sprachlicher und damit inhaltlicher Unklarheiten auch die Obergrenze des Paragraph 46, Absatz 2, MRG als von der Rezeption mitumfasst angesehen werden müsse. Deshalb sei der nach Paragraph 13, Absatz 4, WGG zulässige angemessene Mietzins und der richtwertorientierte Mietzins (nach Paragraph 13, Absatz 6, in der Fassung der WRN 1999 bis zur Novelle 2016) im Eintrittsfall nach Paragraph 14, Absatz 2, MRG insoweit betraglich beschränkt.

[24]     3.2 Der gleichen Ansicht ist Würth in Rummel3 § 20 Rz 6a WGG. Die beabsichtigte Gleichbehandlung von MRG- und WGG-Mietern spreche dafür, dass sowohl der nach § 13 Abs 4 WGG zulässige angemessene Mietzins als auch der richtwertorientierte Mietzins nach § 13 Abs 6 WGG idF WRN 1999 im Eintrittsfall insoweit betraglich beschränkt seien. [24] 3.2 Der gleichen Ansicht ist Würth in Rummel3 Paragraph 20, Rz 6a WGG. Die beabsichtigte Gleichbehandlung von MRG- und WGG-Mietern spreche dafür, dass sowohl der nach Paragraph 13, Absatz 4, WGG zulässige angemessene Mietzins als auch der richtwertorientierte Mietzins nach Paragraph 13, Absatz 6, WGG in der Fassung WRN 1999 im Eintrittsfall insoweit betraglich beschränkt seien.

[25]     3.3 Kritisch zu 5 Ob 252/09h äußern sich Prader/Pittl, WGG1.03 § 20 Rz 26, und Prader in der Entscheidungsbesprechung in immolex 2010/130. Die Anwendung der Deckelung des § 46 Abs 2 MRG erscheine in Anbetracht der Genese des § 20 Abs 1 lit b WGG und dem Telos, der GBV eine entsprechende Anhebungsmöglichkeit zu gewähren, zu weit gehend. [25] 3.3 Kritisch zu 5 Ob 252/09h äußern sich Prader/Pittl, WGG1.03 Paragraph 20, Rz 26, und Prader in der Entscheidungsbesprechung in immolex 2010/130. Die Anwendung der Deckelung des Paragraph 46, Absatz 2, MRG erscheine in Anbetracht der Genese des Paragraph 20, Absatz eins, Litera b, WGG und dem Telos, der GBV eine entsprechende Anhebungsmöglichkeit zu gewähren, zu weit gehend.

4. Erwägungen

[26]     4.1 Erstmals mit Inkrafttreten der Neuregelungen im 3. WÄG (1. 1. 1994) wurde in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG auch die Anwendung des § 46 Abs 2 MRG für den Fall des Eintritts in ein Miet- oder Nutzungsrecht nach § 14 Abs 2 MRG angeordnet. Zuvor hatte § 20 Abs 1 Z 1 lit a WGG unter anderem § 46 MRG von der Anwendung ausgenommen. Ebenfalls mit dem 3. WÄG neu eingeführt wurde § 13 Abs 6 WGG. Diese Bestimmung berechtigte die GBV zur Vereinbarung eines höheren Entgelts, begrenzt mit dem jeweiligen Kategoriemietzins. Der Verweis in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG auf die Anwendung des § 46 Abs 2 nur nach Maßgabe (auch) des § 13 Abs 6 WGG wäre sinnlos, wenn nicht die in § 13 Abs 6 WGG geregelte, genuine wohnungsgemeinnützigkeitsrechtliche Beschränkung des Entgelts die Konsequenz im Eintrittsfall nach § 14 Abs 2 MRG wäre. Dem Gesetzgeber kann nicht unterstellt werden, eine überflüssige und inhaltslose Anordnung getroffen zu haben (RS0008792; RS0008773). [26] 4.1 Erstmals mit Inkrafttreten der Neuregelungen im 3. WÄG (1. 1. 1994) wurde in Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b, WGG auch die Anwendung des Paragraph 46, Absatz 2, MRG für den Fall des Eintritts in ein Miet- oder Nutzungsrecht nach Paragraph 14, Absatz 2, MRG angeordnet. Zuvor hatte Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer eins, Litera a, WGG unter anderem Paragraph 46, MRG von der Anwendung ausgenommen. Ebenfalls mit dem 3. WÄG neu eingeführt wurde Paragraph 13, Absatz 6, WGG. Diese Bestimmung berechtigte die GBV zur Vereinbarung eines höheren Entgelts, begrenzt mit dem jeweiligen Kategoriemietzins. Der Verweis in Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b, WGG auf die Anwendung des Paragraph 46, Absatz 2, nur nach Maßgabe (auch) des Paragraph 13, Absatz 6, WGG wäre sinnlos, wenn nicht die in Paragraph 13, Absatz 6, WGG geregelte, genuine wohnungsgemeinnützigkeitsrechtliche Beschränkung des Entgelts die Konsequenz im Eintrittsfall nach Paragraph 14, Absatz 2, MRG wäre. Dem Gesetzgeber kann nicht unterstellt werden, eine überflüssige und inhaltslose Anordnung getroffen zu haben (RS0008792; RS0008773).

[27]     4.2 Durch die in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG idF des 3. WÄG erstmals angeordnete Geltung des § 46 MRG wollte der Gesetzgeber zwar grundsätzlich eine analoge Entgeltregelung für den Fall des Eintritts in bestehende Miet- oder Nutzungsverhältnisse erreichen (AB 1268 BlgNR 38. GP 8). Diese Gleichstellung beschränkt sich auf die – erstmals im Anwendungsbereich des WGG geschaffene – Möglichkeit, das Entgelt im Eintrittsfall des § 14 Abs 2 MRG anzuheben. Eine völlige Gleichstellung – wie sie der Antragsteller erreichen möchte – hat der Gesetzgeber bereits mit dem 3. WÄG durch die unterschiedlichen Begrenzungen in § 46 Abs 2 MRG einerseits und in § 13 Abs 6 WGG andererseits ausgeschlossen. Nach § 13 Abs 6 WGG in seiner Stammfassung war der EVB der Grundstufe in dem sich durch Anwendung des § 15a Abs 3 MRG ergebenden höheren Betrag (dem Kategoriemietzins) bereits enthalten. Dazu kamen die sonstigen Entgeltbestandteile des § 14 Abs 1 WGG und die Differenz auf allfällige höhere Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (5 Ob 255/99g; RS0112452). [27] 4.2 Durch die in Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b, WGG in der Fassung des 3. WÄG erstmals angeordnete Geltung des Paragraph 46, MRG wollte der Gesetzgeber zwar grundsätzlich eine analoge Entgeltregelung für den Fall des Eintritts in bestehende Miet- oder Nutzungsverhältnisse erreichen Ausschussbericht 1268, BlgNR 38. Gesetzgebungsperiode 8, ). Diese Gleichstellung beschränkt sich auf die – erstmals im Anwendungsbereich des WGG geschaffene – Möglichkeit, das Entgelt im Eintrittsfall des Paragraph 14, Absatz 2, MRG anzuheben. Eine völlige Gleichstellung – wie sie der Antragsteller erreichen möchte – hat der Gesetzgeber bereits mit dem 3. WÄG durch die unterschiedlichen Begrenzungen in Paragraph 46, Absatz 2, MRG einerseits und in Paragraph 13, Absatz 6, WGG andererseits ausgeschlossen. Nach Paragraph 13, Absatz 6, WGG in seiner Stammfassung war der EVB der Grundstufe in dem sich durch Anwendung des Paragraph 15 a, Absatz 3, MRG ergebenden höheren Betrag (dem Kategoriemietzins) bereits enthalten. Dazu kamen die sonstigen Entgeltbestandteile des Paragraph 14, Absatz eins, WGG und die Differenz auf allfällige höhere Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (5 Ob 255/99g; RS0112452).

[28]     4.3 Die Neufassung des § 13 Abs 6 WGG mit der WRN 1999 bietet keinen Anlass für eine andere Sicht auf den Verweis in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG. Bei Wiedervermietung älterer entschuldeter oder nur mit geringen Annuitäten belasteter Wohnungen konnten nach der alten Rechtslage der über der Kostendeckung liegende Kategoriezins und zusätzlich ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag von bis zu 12,90 ATS/m2 pro Monat verlangt werden. Darin sah der Gesetzgeber gerade für junge Familien die Gefahr einer starken Verteuerung auch des älteren Wohnungsbestands. Die Neuregelung stelle sicher, dass bei genereller Einhebung des die Grundstufe übersteigenden EVBs dieser aus dem Wiedervermietungsentgelt zu decken sei. Übersteige das kostendeckende Entgelt der Altmiete diese Obergrenze des Wiedervermietungsentgelts, so könne dieser Betrag insoweit und so lange darüber hinaus eingehoben werden (AB 2056 BlgNR 20. GP 2). [28] 4.3 Die Neufassung des Paragraph 13, Absatz 6, WGG mit der WRN 1999 bietet keinen Anlass für eine andere Sicht auf den Verweis in Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b, WGG. Bei Wiedervermietung älterer entschuldeter oder nur mit geringen Annuitäten belasteter Wohnungen konnten nach der alten Rechtslage der über der Kostendeckung liegende Kategoriezins und zusätzlich ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag von bis zu 12,90 ATS/m2 pro Monat verlangt werden. Darin sah der Gesetzgeber gerade für junge Familien die Gefahr einer starken Verteuerung auch des älteren Wohnungsbestands. Die Neuregelung stelle sicher, dass bei genereller Einhebung des die Grundstufe übersteigenden EVBs dieser aus dem Wiedervermietungsentgelt zu decken sei. Übersteige das kostendeckende Entgelt der Altmiete diese Obergrenze des Wiedervermietungsentgelts, so könne dieser Betrag insoweit und so lange darüber hinaus eingehoben werden Ausschussbericht 2056, BlgNR 20. Gesetzgebungsperiode 2, ).

[29]     4.4 Der Gesetzgeber hat mit der WRN 1999 eine speziell für dem WGG unterliegende Miet- oder Nutzungsverträge vorgesehene Obergrenze bei Neuvermietungen (§ 13 Abs 6 WGG) abgeändert, ohne den Verweis in § 20 Abs 1 Z 2 lit b WGG zu ändern. Gleiches gilt für die Neufassung des § 13 Abs 6 WGG durch die Novelle 2016. Die Regelungen zur Obergrenze wurden geändert, der Verweis in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG blieb unverändert. [29] 4.4 Der Gesetzgeber hat mit der WRN 1999 eine speziell für dem WGG unterliegende Miet- oder Nutzungsverträge vorgesehene Obergrenze bei Neuvermietungen (Paragraph 13, Absatz 6, WGG) abgeändert, ohne den Verweis in Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer 2, Litera b, WGG zu ändern. Gleiches gilt für die Neufassung des Paragraph 13, Absatz 6, WGG durch die Novelle 2016. Die Regelungen zur Obergrenze wurden geändert, der Verweis in Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b, WGG blieb unverändert.

5. Ergebnis

[30]     5.1 Die in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG angeordnete Anwendbarkeit des § 46 Abs 2 MRG „nach Maßgabe des § 13 Abs 6 WGG“ ist so auszulegen, dass die in § 46 Abs 2 MRG normierte „Deckelung“ im Anwendungsbereich des § 13 Abs 6 WGG nicht gilt. [30] 5.1 Die in Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b, WGG angeordnete Anwendbarkeit des Paragraph 46, Absatz 2, MRG „nach Maßgabe des Paragraph 13, Absatz 6, WGG“ ist so auszulegen, dass die in Paragraph 46, Absatz 2, MRG normierte „Deckelung“ im Anwendungsbereich des Paragraph 13, Absatz 6, WGG nicht gilt.

[31]     5.2 Die Antragsgegnerin ist daher berechtigt, dem nach § 14 Abs 2 MRG in das Nutzungsrecht eingetretenen Antragsteller, ein „Wiedervermietungsentgelt“ oder „Grundentgelt“ nach § 13 Abs 6 WGG anstelle der Entgeltbestandteile nach § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 WGG zuzüglich sonstiger Entgeltbestandteile (EVB, Rücklage, Verwaltungs- und Betriebskosten) vorzuschreiben. [31] 5.2 Die Antragsgegnerin ist daher berechtigt, dem nach Paragraph 14, Absatz 2, MRG in das Nutzungsrecht eingetretenen Antragsteller, ein „Wiedervermietungsentgelt“ oder „Grundentgelt“ nach Paragraph 13, Absatz 6, WGG anstelle der Entgeltbestandteile nach Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer eins bis 3 WGG zuzüglich sonstiger Entgeltbestandteile (EVB, Rücklage, Verwaltungs- und Betriebskosten) vorzuschreiben.

[32]     6. Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG iVm § 22 Abs 4 WGG. Ein Kostenersatz zugunsten der im Revisionsrekursverfahren erfolgreichen Antragsgegnerin entspricht der Billigkeit. [32] 6. Die Kostenentscheidung gründet sich auf Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 17, MRG in Verbindung mit Paragraph 22, Absatz 4, WGG. Ein Kostenersatz zugunsten der im Revisionsrekursverfahren erfolgreichen Antragsgegnerin entspricht der Billigkeit.