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20/06 KonsumentenschutzNorm
B-VG Art7 Abs1 / GesetzLeitsatz
Keine Verfassungswidrigkeit einer Bestimmung des MaklerG betreffend die Zahlung der Maklerprovision durch den zeitlich ersten Auftraggeber (im Regelfall den Vermieter) bei Wohnungsmietverträgen; kein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz durch die Begünstigung des Wohnungssuchenden hinsichtlich seiner fehlenden faktischen Einflussmöglichkeit auf den Vermittlungsvertrag, seines Interesses an einer leistbaren Befriedigung seines Wohnbedürfnisses sowie wegen der Übertragung der Kosten auf die von der Vermittlungstätigkeit überwiegend profitierende Person; kein Verstoß gegen das Recht auf Unversehrtheit des Eigentums durch die Kostentragung durch den Vermieter auf Grund des – zum Schutz der Mieter vor faktischen Machtverhältnissen – weiten Gestaltungsspielraums des Gesetzgebers im MietrechtSpruch
Der Antrag wird abgewiesen.
Begründung
Entscheidungsgründe
I. Antrag römisch eins. Antrag
"§17a Maklergesetz idF BGBl I Nr 24/2023 – in eventu: §17a Abs1 Maklergesetz idF BGBl I Nr 24/2023" "§17a Maklergesetz in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 24 aus 2023, – in eventu: §17a Abs1 Maklergesetz in der Fassung BGBl römisch eins Nr 24/2023"
als verfassungswidrig aufheben.
II. Rechtslagerömisch zwei. Rechtslage
"Begriff und Tätigkeit des Maklers
Begriff
§1. Makler ist, wer auf Grund einer privatrechtlichen Vereinbarung (Maklervertrag) für einen Auftraggeber Geschäfte mit einem Dritten vermittelt, ohne ständig damit betraut zu sein.
[…]
Doppeltätigkeit
§5. (1) Der Makler darf ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers nicht zugleich für den Dritten tätig werden oder von diesem eine Belohnung annehmen, wenn nicht für den betreffenden Geschäftszweig ein abweichender Gebrauch besteht.
(2) Bei Zuwiderhandeln kann der Auftraggeber vom Makler die Herausgabe der unrechtmäßig empfangenen Belohnung und den Ersatz des diesen Betrag übersteigenden Schadens verlangen. §3 Abs4 zweiter Satz bleibt unberührt.
(3) Sobald der Makler als Doppelmakler tätig wird, hat er dies beiden Auftraggebern mitzuteilen. Diese Mitteilungspflicht entfällt, wenn er den Umständen nach annehmen darf, daß seine Doppeltätigkeit den Auftraggebern bekannt ist.
Provision
§6. (1) Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, daß das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustandekommt.
(2) Die bloße Namhaftmachung des Dritten begründet keinen Provisionsanspruch, sofern nicht für den betreffenden Geschäftszweig ein abweichender Gebrauch besteht.
(3) Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustandekommt.
(4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluß durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.
(5) Liegen die Provisionsvoraussetzungen für ein vermitteltes Geschäft bei zwei oder mehreren Maklern vor, so schuldet der Auftraggeber gleichwohl die Provision nur einmal.
Provisionsberechtigt ist der Makler, dessen Verdienstlichkeit an der Vermittlung eindeutig überwogen hat. Läßt sich ein solches Überwiegen nicht feststellen, so ist die Provision nach Maßgabe der Verdienstlichkeit aufzuteilen, im Zweifel zu gleichen Teilen. Hat der Auftraggeber einem von mehreren beteiligten Maklern ohne grobe Fahrlässigkeit zuviel an Provision bezahlt, so ist er von seiner Schuld im Betrag der Überzahlung gegenüber sämtlichen verdienstlichen Maklern befreit. Dadurch verkürzte Makler können von den anderen Maklern den Ausgleich verlangen.
Entstehen des Provisionsanspruchs
§7. (1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuß.
(2) Der Anspruch auf Provision entfällt, wenn und soweit feststeht, daß der Vertrag zwischen dem Dritten und dem Auftraggeber aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen nicht ausgeführt wird. Bei Leistungsverzug des Dritten hat der Auftraggeber nachzuweisen, daß er alle zumutbaren Schritte unternommen hat, um den Dritten zur Leistung zu veranlassen.
Höhe des Provisionsanspruchs
§8. (1) Ist über die Provisionshöhe nichts Besonderes vereinbart, so gebührt dem Makler die für die erbrachten Vermittlungsleistungen ortsübliche Provision. Läßt sich eine solche nicht oder nur mit unverhältnismäßigen Schwierigkeiten feststellen, steht eine angemessene Provision zu.
(2) Nachlässe, die der Auftraggeber dem Dritten gewährt, vermindern nur dann die Berechnungsgrundlage der Provision, wenn sie schon beim Abschluß des Geschäfts vereinbart worden sind.
(3) Der Berechnung der Provision dürfen keine unzulässigen Entgelte zugrundegelegt werden.
[…]
2. Teil: IMMOBILIENMAKLER
Begriff
§16. (1) Immobilienmakler ist, wer als Makler gewerbsmäßig Geschäfte über unbewegliche Sachen vermittelt.
(2) Die für Immobilienmakler geltenden Bestimmungen dieses Bundesgesetzes sind auch auf den anzuwenden, der von einem Auftraggeber ständig betraut ist oder der eine entgeltliche Vermittlungstätigkeit bloß gelegentlich ausübt.
Besondere Aufklärungspflicht
§17. Wird der Immobilienmakler auftragsgemäß nur für eine Partei des zu vermittelnden Geschäfts tätig, so hat er dies dem Dritten mitzuteilen.
Vermittlung von Wohnungsmietverträgen
§17a. (1) Wenn ein Vermieter oder ein von diesem dazu Berechtigter im eigenen Namen als erster Auftraggeber einen Immobilienmakler mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt hat, kann der Immobilienmakler nur mit dem Vermieter bzw dem von diesem Berechtigten eine Provision vereinbaren.
(2) Mit einem Wohnungssuchenden kann ein Immobilienmakler nur dann eine Provision vereinbaren, wenn ihn dieser als erster Auftraggeber mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt hat.
(3) Auch mit dem Wohnungssuchenden als erstem Auftraggeber kann der Immobilienmakler keine Provision vereinbaren, wenn
1. der Vermieter oder der Verwalter am Unternehmen des Immobilienmaklers oder an einem mit diesem verbundenen Unternehmen (§189a Z8 UGB) unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist oder selbst, durch Organwalter oder durch andere maßgebliche Personen Einfluss auf dieses Unternehmen ausüben kann, oder wenn der Immobilienmakler am Unternehmen des Vermieters oder Verwalters oder an einem mit diesem verbundenen Unternehmen unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist oder selbst, durch Organwalter oder durch andere maßgebliche Personen Einfluss auf dieses Unternehmen ausüben kann, oder
2. der Vermieter oder eine in Z1 erster Satz genannte Person vom Abschluss eines Maklervertrags abgesehen hat, damit der Wohnungssuchende als Erstauftraggeber provisionspflichtig wird, oder
3. der Immobilienmakler eine zu vermietende Wohnung mit Einverständnis des Vermieters inseriert oder zumindest für einen eingeschränkten Interessentenkreis auf andere Weise bewirbt.
(4) Der Immobilienmakler hat jeden Maklervertrag über die Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags unter Beifügung des Datums schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger festzuhalten. Bei Geltendmachung eines Provisionsanspruchs hat er dem Wohnungssuchenden darzulegen, dass kein Fall des Abs1 oder des Abs3 vorliegt.
(5) Eine Vereinbarung ist unwirksam, soweit sie
1. den Wohnungssuchenden zu einer Provision oder sonstigen Leistung im Zusammenhang mit der Vermittlung oder dem Abschluss eines Wohnungsmietvertrags an den nicht provisionsberechtigten Immobilienmakler oder an den Vermieter verpflichtet oder
2. den Wohnungssuchenden zu einer sonstigen Leistung im Zusammenhang mit der Vermittlung oder dem Abschluss eines Wohnungsmietvertrags ohne gleichwertige Gegenleistung an den früheren Mieter oder an einen sonstigen Dritten verpflichtet.
§27 MRG bleibt unberührt.
(6) Die Abs1 bis 5 und 7 gelten nicht für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen, die von Dienstgebern als Mieter geschlossen werden, um Dienstnehmern eine Dienst-, Natural- oder Werkswohnung (§1 Abs2 Z2 MRG) zur Verfügung zu stellen.
(7) Sofern die Tat nicht bereits von §27 Abs5 MRG erfasst ist, begeht eine Verwaltungsübertretung
1. wer als Immobilienmakler oder für ihn handelnder Vertreter entgegen Abs1, Abs3 oder Abs5 eine Provision oder sonstige Leistung vereinbart, fordert oder entgegennimmt,
2. wer als Vermieter oder für ihn handelnder Vertreter, als früherer Mieter oder sonstiger Dritter entgegen Abs5 Leistungen vereinbart, fordert oder entgegennimmt, oder
3. wer es als Immobilienmakler entgegen Abs4 unterlässt, einen Maklervertrag schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger festzuhalten
und ist in den Fällen der Z1 und Z2 mit einer Geldstrafe bis 3600 Euro, im Fall der Z3 mit einer solchen bis 1500 Euro zu bestrafen.
Zwingende Bestimmungen
§18. Von §4 Abs2, §6, §7 und §13 kann nicht zum Nachteil des Auftraggebers und von §17a nicht zum Nachteil des Wohnungssuchenden abgegangen werden."
"Verbotene Vereinbarungen und Strafbestimmungen
§27. (1) Ungültig und verboten sind
1. Vereinbarungen, wonach der neue Mieter dafür, daß der frühere Mieter den Mietgegenstand aufgibt oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung dem Vermieter, dem früheren Mieter oder einem anderen etwas zu leisten hat; unter dieses Verbot fallen aber nicht die Verpflichtung zum Ersatz der tatsächlichen Übersiedlungskosten oder zum Rückersatz des Aufwandes, den der Vermieter dem bisherigen Mieter nach §10 zu ersetzen hat;
2. Vereinbarungen, wonach der Mieter für den Verzicht des Vermieters auf die Geltendmachung eines Kündigungsgrundes dem Vermieter oder einem anderen etwas zu leisten hat;
3. Vereinbarungen, wonach für die Vermittlung einer Miete ein offenbar übermäßiges Entgelt zu leisten ist;
4. Vereinbarungen, wonach von demjenigen, der Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten im Hause durchführt, dem Vermieter, dem Verwalter, einem Mieter oder einer dritten Person, die von einer dieser Personen bestimmt wurde, ein Entgelt für die Erteilung oder Vermittlung des Auftrages zur Vornahme der Arbeiten zu leisten ist;
5. Vereinbarungen, wonach der Vermieter oder der frühere Mieter sich oder einem anderen gegen die guten Sitten Leistungen versprechen läßt, die mit dem Mietvertrag in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen.
(2) Unter die Verbote des Abs1 fallen nicht
a) Beträge, die nach §14 Abs1 oder §17 WGG geleistet werden;
b) Beträge, die bei Abschluß des Mietvertrages vom Mieter für den Verzicht des Vermieters auf den Kündigungsgrund des §30 Abs2 Z4 und 6 gezahlt werden, sofern die konkreten Umstände, die für den Mieter schon damals den Abschluß des Mietvertrages ohne einen solchen Verzicht sinnlos gemacht hätten, nachgewiesen werden und der für den Verzicht gezahlte Betrag den Hauptmietzins für 10 Jahre nicht übersteigt.
(3) Was entgegen den Bestimmungen der §§15 bis 26 oder den Bestimmungen des Abs1 geleistet wird, kann samt gesetzlichen Zinsen zurückgefordert werden. Auf diesen Rückforderungsanspruch kann im voraus nicht rechtswirksam verzichtet werden. Der Anspruch auf Rückforderung der entgegen den Bestimmungen der §§15 bis 26 vereinnahmten Leistungen verjährt in drei Jahren; der Anspruch auf Rückforderung der entgegen den Bestimmungen des Abs1 vereinnahmten Leistungen verjährt in zehn Jahren. Die Verjährung des Rückforderungsanspruchs ist gehemmt, solange bei Gericht (bei der Gemeinde, §39) ein Verfahren über die Höhe des Mietzinses anhängig ist.
(4) Ungeachtet einer Rückforderung nach Abs3 hat der Vermieter die entgegen den Regelungen des Abs1 an ihn geleisteten Beträge als Einnahmen im Sinn des §20 Abs1 Z1 litg auszuweisen.
(5) Wer für sich oder einen anderen Leistungen entgegennimmt oder sich versprechen läßt, die mit den Vorschriften des Abs1 im Widerspruch stehen, in den Fällen des Abs1 Z4 auch wer eine solche Leistung erbringt oder verspricht, begeht, sofern die Tat nicht nach anderen Bestimmungen mit strengerer Strafe bedroht ist, eine Verwaltungsübertretung und ist von der Bezirksverwaltungsbehörde mit Geldstrafe bis zu 15 000 Euro zu bestrafen. Die Geldstrafe ist unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit so zu bemessen, daß sie den Wert der nach Abs1 unzulässig vereinbarten Leistung, ist aber der Täter bereits zweimal wegen einer solchen Verwaltungsübertretung bestraft worden, das Zweifache dieses Wertes übersteigt; reicht das gesetzliche Höchstmaß nicht aus, so kann dieses um die Hälfte überschritten werden. Bei der Strafbemessung ist eine den Täter nach Abs4 treffende Ausweisungspflicht mildernd zu berücksichtigen. Würde eine so bemessene Geldstrafe zur Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Täters führen, so kann auch eine niedrigere Geldstrafe ausgesprochen werden, als es dem Wert oder zweifachen Wert der unzulässig vereinbarten Leistung entspräche. Die für den Fall der Uneinbringlichkeit der Geldstrafe festzusetzende Ersatzfreiheitsstrafe darf sechs Wochen nicht übersteigen.
(6) Ein Vermieter oder ein von diesem mit der Vermietung oder Verwaltung des Mietgegenstands Beauftragter, der dem Vermieter mit vollstreckbarer Entscheidung aufgetragene Erhaltungsarbeiten (§6 Abs1) nicht oder nur mit ungerechtfertigter Verzögerung durchführt oder durchführen läßt und dadurch den Mieter erheblich und nachhaltig im Gebrauch des Mietgegenstands beeinträchtigt, ist vom Gericht mit Freiheitsstrafe bis zu sechs Monaten oder mit Geldstrafe bis zu 360 Tagessätzen zu bestrafen.
(7) Ebenso ist ein Vermieter oder ein von diesem Beauftragter zu bestrafen, der - ungeachtet einer vollstreckbaren Entscheidung auf Unterlassung - eine der in §8 Abs2 festgelegten Duldungspflichten des Hauptmieters in schikanöser und exzessiver Weise mißbraucht."
III. Antragsvorbringen und Vorverfahren römisch drei. Antragsvorbringen und Vorverfahren
"3. Aktivlegitimation
3.1. Verletzung verfassungsgesetzlich gewährleisteter Rechte des Beschwerdeführers
Der Beschwerdeführer wird durch den verfassungswidrigen §17a MaklerG in seinem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Eigentum gemäß Art5 StGG und Art1 Zusatzprotokoll zur EGMR verletzt, da dem Beschwerdeführer ein ihm zustehender Anspruch genommen wird (so etwa EGMR 28.1.2014, 30255/09) bzw er mit seinem Eigentum (iwS, worunter die Vertragsfreiheit, aber auch die ihm aus dem Fruchtgenussrecht zustehenden Rechte fallen) nicht nach Belieben verfahren kann, sondern dieses unzulässigerweise beschränkt wird.
Die Beschränkung des Eigentumsrechts des Beschwerdeführers manifestiert sich insbesondere darin, dass er sein Eigentum, insbesondere die ihm sonst zufließenden Erträge aus de[r] Wohnungsvermietungen, aufgrund §17a MaklerG bei der Wohnungsvermietung zur Bezahlung sämtlicher Maklergebühren aufwenden muss. Vor Inkrafttreten der angefochtenen Bestimmung war der Beschwerdeführe aufgrund der bis dahin gesetzlich nicht eingeschränkten Privatautonomie in der Lage, anderweitige Vereinbarung mit den Mietern zu treffen (wonach diese zumindest einen Teil der Maklergebühren tragen müssen, siehe vorhin) und dementsprechend über sein Eigentum bzw die Mieterträge frei zu verfügen.
3.2. Unmittelbare und aktuelle Betroffenheit
Die Berechtigung zur Individualbeschwerde gem. Art140 Abs1 Z1 litc B-VG ergibt sich daraus, dass §17a MaklerG zum Nachteil des Beschwerdeführers ohne die Möglichkeit einer gerichtlichen Entscheidung oder ohne Erlassung eines Bescheides für ihn nachteilig wirksam geworden ist. Vor die Entscheidung gestellt, die Wohnungen zu vermieten oder nicht zu vermieten, hat er sich selbstverständlich für die erste Vorgangsweise entschieden. Andere rechtliche Möglichkeiten stehen nicht zur Verfügung. Im Falle weiterer Vermietungen möchte der Beschwerdeführer nicht mit derartigen für ihn nachteilige Auswirkungen konfrontiert sein.
Zur Erhebung einer Individualbeschwerde sind nur unmittelbar und aktuell Betroffene befugt, wobei ein Umweg über ein Verfahren nicht möglich bzw nicht zumutbar zu sein hat (Umwegsunzumutbarkeit).
Der Beschwerdeführer ist, entsprechend den obigen Ausführungen, in diesem Sinne aktivlegitimiert, den Verfassungsgerichthof anzurufen, da er aufgrund von §17a MaklerG, der ua eine Nichtigkeit von entgegen dieser Bestimmung abgeschlossenen Verträgen vorsieht, für die ansonsten von den Mietern zu tragenden Maklerkosten aufkommen muss, insbesondere im Hinblick auf weitere zu vermietende Objekte in der Liegenschaft *****, 1060 Wien. Das Vorliegen einer Umwegsunzumutbarkeit ist schon deswegen zu bejahen, weil laut stRsp des VfGH es Betroffenen unzumutbar ist, absichtlich einen Verwaltungsstraftatbestand zu erfüllen, was aber gemäß §17a Abs7 Z2 MaklerG im Falle der Vereinbarung einer Kostenübernahme durch den Mieter oder aber auch nur Entgegennahme hierfür getätigte Zahlungen der Fall wäre.
4. Begründung der Verfassungswidrigkeit
Der Beschwerdeführer vertritt die Rechtsansicht, dass §17a (vor allem dessen Abs1) MaklerG verfassungswidrig ist, er schränkt ungebührlich die Vertragsfreiheit ausschließlich zu Lasten einer Vertragspartei (Vermieter) zugunsten der anderen Vertragspartei ein und verkennt ganz wesentlich das Wesen eines synallagmatischen Vertrages, der Vorteile und Pflichten für beide Vertragsteile (im Falle eines Mietvertrags die Einräumung eines Nutzungsrechts an den Mieter einerseits und der dem gegenüberstehende Mietzinsanspruch des Vermieters andererseits) vorsieht. Selbiges gilt für die Vermittlervertrag (Maklervertrag): Hier kommt die suchende, vermittelnde und informierende Tätigkeit des Maklers nicht bloß dem Vermieter, sondern in gleicher Weise dem wohnungssuchenden Mieter zugute, wobei letztendlich die Tätigkeit des Maklers kausal für das Zustandekommen des Vertrags zwischen Mieter und Vermieter ist. Mit anderen Worten: Ohne die verdienstliche Tätigkeit des Maklers hätte der Mieter die von ihm gesuchte Wohnung nicht gefunden. Da sohin die Tätigkeit des Maklers für den Mieter vorteilhaft ist, schuldet der Mieter dem Makler nach den Grundsätzen des synallagmatischen Vertrags ein angemessenes Entgelt.
Das Tatbestandmerkmal des §17a Abs1 MaklerG ('erster Auftraggeber') stellt ebenso kein sachliches Kriterium für die Entgeltpflicht gegenüber dem Makler dar: Vielmehr handelt es sich aus rein logischen Gründen um den Regelfall des Ablaufs von Rechtsgeschäften über unbewegliches Vermögen, dass zunächst dessen Eigentümer sein Interesse am Vertragsabschluss gegenüber einem unbestimmten Personenkreis kundtut. Aus diesem Grund kontaktiert der Vermieter und nicht der Mieter in aller Regel als erster Auftraggeber den Makler. All dies ändert jedoch nichts an der Nützlichkeit und Verdienstlichkeit der Tätigkeit des Maklers für den wohnungsuchenden Mieter und der daraus resultierenden Entgeltpflicht des Mieters gegenüber dem Makler. Der gesetzliche Eingriff des §17a MaklerG führt nun dazu, dass, obwohl nach allgemeinen vertragsrechtlichen Grundsätzen den Mieter gegenüber dem Makler eine Entgeltpflicht für die seinen Interessen zugutekommende Tätigkeit trifft, diese Entgeltpflicht auf einen Dritten (Vermieter) überwälzt wird, was ihm Ergebnis einem gesetzlich verordneten Vertrag zu Lasten Dritten gleichkommt (die zivilrechtliche Nichtigkeit von Vereinbarung zweier Parteien, die in die Rechtssphäre Dritter eingreifen, bedarf wohl keiner Vertiefung).
Es fehlen jedoch jegliche sachlichen Argumente für ein derartiges Ergebnis.
Sofern seitens des Gesetzgebers 'soziale' Überlegungen ins Treffen geführt werden, ist dem entgegenzuhalten, dass ein derart weitergehender und undifferenzierter Eingriff in die Privatautonomie keine geeignete Maßnahme und auch nicht das gelindeste Mittel darstellt: §17a MaklerG umfasst generell die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen, worunter alle Wohnungen, sohin auch Luxuswohnungen, Penthäuser und Zweitwohnsitze fallen. Genau darin zeigt sich die Unbilligkeit und Skurrilität der angefochtenen Gesetzesbestimmung: §17a MaklerG kommt nicht nur bedürftigen, sondern auch überdurchschnittlich einkommensstarken Mietwerbern und vermögenden Interessenten an Luxusobjekten zu Lasten deren Eigentümern zugute, dies sogar überproportional, zumal sich Maklerprovisionen in der Regel an der Höhe des Mietzinses orientieren.
Dementsprechend verletzt §17a MaklerG den Gleichheitsgrundsatz des Art2 StGG bzw Art7 B-VG und die daraus in ständiger Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes abgeleiteten Grundsätze der Verhältnismäßigkeit und Sachlichkeit. Auch eine Verletzung des Eigentumsschutzes gemäß Art5 StGG und Art1 Zusatzprotokoll zur EGMR liegt vor, da dem Beschwerdeführer ein ihm zustehender Anspruch genommen wird (so etwa EGMR 28.1.2014, 30255/09) – siehe dazu bereits vorhin. Auch allfällige sonstige verfassungsrechtliche Grundsätze mögen berücksichtigt werden.
Sämtliche Absätze des §17a MaklerG sind dabei untrennbar und dienen ein und demselben (verfassungswidrigen) Regelungsgegenstand, sodass nicht einzelne Absätze und Ziffern bestehen bleiben können. Die angefochtene Bestimmung ist daher zur Gänze aufzuheben."
"II. Zur Zulässigkeit:
1. Dem Antrag lässt sich folgender Sachverhalt entnehmen: Der Antragsteller ist Vater der Eigentümerin einer Liegenschaft und des darauf befindlichen Zinshauses mit 20 Mietwohnungen und einem Geschäftslokal in Wien. Der Antragsteller hat seiner Tochter die Liegenschaft geschenkt; im Schenkungsvertrag wurde dem Antragsteller ein lebenslanges und unentgeltliches Fruchtgenussrecht eingeräumt und vereinbart, dass der Antragsteller sämtliche im Zusammenhang mit der Liegenschaft anfallende Aufwendungen zu tragen hat und ihm alle Einkünfte aus der Liegenschaft zustehen. Nach Beauftragung eines Immobilienmaklers hat der Antragsteller am 12. und 19. März 2024 jeweils einen Mietvertrag für eine Wohnung in diesem Zinshaus abgeschlossen und die Vermittlerprovision des Immobilienmaklers bezahlt.
2. Voraussetzung der Antragslegitimation gemäß Art140 Abs1 Z1 litc B-VG ist einerseits, dass der Antragsteller behauptet, unmittelbar durch das angefochtene Gesetz – im Hinblick auf dessen Verfassungswidrigkeit – in seinen Rechten verletzt worden zu sein, dann aber auch, dass das Gesetz für den Antragsteller tatsächlich, und zwar ohne Fällung einer gerichtlichen Entscheidung oder ohne Erlassung eines Bescheides wirksam geworden ist. Grundlegende Voraussetzung der Antragslegitimation ist, dass das Gesetz in die Rechtssphäre des Antragstellers nachteilig eingreift und diese – im Falle seiner Verfassungswidrigkeit – verletzt. Nicht jedem Normadressaten aber kommt die Anfechtungsbefugnis zu. Es ist darüber hinaus erforderlich, dass das Gesetz tatsächlich in die Rechtssphäre des Antragstellers unmittelbar eingreift. Ein derartiger Eingriff ist jedenfalls nur dann anzunehmen, wenn dieser nach Art und Ausmaß durch das Gesetz selbst eindeutig bestimmt ist, wenn er die (rechtlich geschützten) Interessen des Antragstellers nicht bloß potentiell, sondern aktuell beeinträchtigt und wenn dem Antragsteller kein anderer zumutbarer Weg zur Abwehr des – behaupteterweise – rechtswidrigen Eingriffes zur Verfügung steht (vgl VfSlg 11.868/1988, 15.632/1999, 16.616/2002, 16.891/2003; zuletzt etwa VfGH 28.9.2023, G89/2022 ua). 2. Voraussetzung der Antragslegitimation gemäß Art140 Abs1 Z1 litc B-VG ist einerseits, dass der Antragsteller behauptet, unmittelbar durch das angefochtene Gesetz – im Hinblick auf dessen Verfassungswidrigkeit – in seinen Rechten verletzt worden zu sein, dann aber auch, dass das Gesetz für den Antragsteller tatsächlich, und zwar ohne Fällung einer gerichtlichen Entscheidung oder ohne Erlassung eines Bescheides wirksam geworden ist. Grundlegende Voraussetzung der Antragslegitimation ist, dass das Gesetz in die Rechtssphäre des Antragstellers nachteilig eingreift und diese – im Falle seiner Verfassungswidrigkeit – verletzt. Nicht jedem Normadressaten aber kommt die Anfechtungsbefugnis zu. Es ist darüber hinaus erforderlich, dass das Gesetz tatsächlich in die Rechtssphäre des Antragstellers unmittelbar eingreift. Ein derartiger Eingriff ist jedenfalls nur dann anzunehmen, wenn dieser nach Art und Ausmaß durch das Gesetz selbst eindeutig bestimmt ist, wenn er die (rechtlich geschützten) Interessen des Antragstellers nicht bloß potentiell, sondern aktuell beeinträchtigt und wenn dem Antragsteller kein anderer zumutbarer Weg zur Abwehr des – behaupteterweise – rechtswidrigen Eingriffes zur Verfügung steht vergleiche VfSlg 11.868 aus 1988,, 15.632 aus 1999,, 16.616 aus 2002,, 16.891 aus 2003,; zuletzt etwa VfGH 28.9.2023, G89/2022 ua).
2.1. Der Antragsteller bringt nicht vor, im Antragszeitpunkt einen Immobilienmakler zur Vermittlung eines Wohnungsmietvertrages beauftragt zu haben oder dies im Hinblick auf eine näher konkretisierte beabsichtigte Wohnungsvermietung tun zu wollen. Er führt lediglich aus, dass er in der Vergangenheit die Vermittlungstätigkeit eines Immobilienmaklers in Anspruch genommen hat; dass er aktuell (somit nach Abschluss der Mietverträge) die bereits bezahlte Maklerprovision vertraglich den Mietern zu überbürden beabsichtigt, bringt der Antragsteller weder vor noch wäre dies nach der allgemeinen Lebenserfahrung anzunehmen. Nach Ansicht der Bundesregierung hat der Antragsteller damit nicht dargetan, dass er durch die von ihm bekämpften Regelungen aktuell beeinträchtigt wäre (vgl VfGH 29.11.1994, G174/94; 21.9.2023, G126/2023). Nach Auffassung der Bundesregierung erweist sich der Antrag bereits aus diesem Grund als unzulässig. 2.1. Der Antragsteller bringt nicht vor, im Antragszeitpunkt einen Immobilienmakler zur Vermittlung eines Wohnungsmietvertrages beauftragt zu haben oder dies im Hinblick auf eine näher konkretisierte beabsichtigte Wohnungsvermietung tun zu wollen. Er führt lediglich aus, dass er in der Vergangenheit die Vermittlungstätigkeit eines Immobilienmaklers in Anspruch genommen hat; dass er aktuell (somit nach Abschluss der Mietverträge) die bereits bezahlte Maklerprovision vertraglich den Mietern zu überbürden beabsichtigt, bringt der Antragsteller weder vor noch wäre dies nach der allgemeinen Lebenserfahrung anzunehmen. Nach Ansicht der Bundesregierung hat der Antragsteller damit nicht dargetan, dass er durch die von ihm bekämpften Regelungen aktuell beeinträchtigt wäre vergleiche VfGH 29.11.1994, G174/94; 21.9.2023, G126/2023). Nach Auffassung der Bundesregierung erweist sich der Antrag bereits aus diesem Grund als unzulässig.
2.2. Normadressat des §17 MaklerG ist – mit Ausnahme dessen Abs5 und der dazugehörigen Verwaltungsstrafbestimmung des Abs7 Z2 – zudem in erster Linie der Immobilienmakler. Die Normierung des 'Erstauftraggeberprinzips' kann zwar tatsächlich zur Folge haben, dass ein Vermieter, der die Vermittlertätigkeit eines Immobilienmaklers in Anspruch nehmen will, dies nur unter der Voraussetzung einer Provisionsvereinbarung mit dem Immobilienmakler tun kann. Der Antragsteller legt mit seinem Vorbringen, dass er aufgrund der angefochtenen Regelung bei der Inanspruchnahme der Leistungen eines Immobilienmaklers nun sein Eigentum und die ihm zufließenden Erträge aus den Wohnungsvermietungen zur Bezahlung 'sämtlicher Maklergebühren' aufwenden müsse, nach Auffassung der Bundesregierung jedoch nicht dar, inwiefern er – über bloß faktische Reflexwirkungen auf seine ökonomische Situation hinaus – dadurch in seiner Rechtssphäre berührt wäre (vgl VfSlg 8009/1977, 11.369/1987, 12.751/1991, 12.858/1991, 14.274/1995, 14.463/1996; VfGH 25.11.2013, G65/2013; 12.6.2023, G174/2023). Dass der Antragsteller von §17a Abs5 MaklerG im Speziellen aktuell und unmittelbar betroffen wäre, wird im Antrag nicht vorgebracht; auch richten sich die Bedenken nicht konkret gegen diese Bestimmung (sondern im Wesentlichen gegen Abs1; vgl insbesondere Seite 6 des Antrags). 2.2. Normadressat des §17 MaklerG ist – mit Ausnahme dessen Abs5 und der dazugehörigen Verwaltungsstrafbestimmung des Abs7 Z2 – zudem in erster Linie der Immobilienmakler. Die Normierung des 'Erstauftraggeberprinzips' kann zwar tatsächlich zur Folge haben, dass ein Vermieter, der die Vermittlertätigkeit eines Immobilienmaklers in Anspruch nehmen will, dies nur unter der Voraussetzung einer Provisionsvereinbarung mit dem Immobilienmakler tun kann. Der Antragsteller legt mit seinem Vorbringen, dass er aufgrund der angefochtenen Regelung bei der Inanspruchnahme der Leistungen eines Immobilienmaklers nun sein Eigentum und die ihm zufließenden Erträge aus den Wohnungsvermietungen zur Bezahlung 'sämtlicher Maklergebühren' aufwenden müsse, nach Auffassung der Bundesregierung jedoch nicht dar, inwiefern er – über bloß faktische Reflexwirkungen auf seine ökonomische Situation hinaus – dadurch in seiner Rechtssphäre berührt wäre vergleiche VfSlg 8009 aus 1977,, 11.369 aus 1987,, 12.751 aus 1991,, 12.858 aus 1991,, 14.274 aus 1995,, 14.463 aus 1996,; VfGH 25.11.2013, G65/2013; 12.6.2023, G174/2023). Dass der Antragsteller von §17a Abs5 MaklerG im Speziellen aktuell und unmittelbar betroffen wäre, wird im Antrag nicht vorgebracht; auch richten sich die Bedenken nicht konkret gegen diese Bestimmung (sondern im Wesentlichen gegen Abs1; vergleiche insbesondere Seite 6 des Antrags).
Für den Fall, dass der Verfassungsgerichtshof den Antrag dennoch als zulässig erachten sollte, nimmt die Bundesregierung im Folgenden in der Sache Stellung.
III. In der Sache: römisch drei. In der Sache:
Die Bundesregierung verweist einleitend auf die ständige Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes, wonach dieser in einem auf Antrag eingeleiteten Verfahren zur Prüfung der Verfassungsmäßigkeit eines Gesetzes gemäß Art140 B-VG auf die Erörterung der aufgeworfenen Fragen beschränkt ist und ausschließlich beurteilt, ob die angefochtene Bestimmung aus den in der Begründung des Antrages dargelegten Gründen verfassungswidrig ist (vgl zB VfSlg 19.160/2010, 19.281/2010, 19.532/2011, 19.653/2012). Die Bundesregierung beschränkt sich daher im Folgenden auf die Erörterung der im Antrag dargelegten Bedenken. Die Bundesregierung verweist einleitend auf die ständige Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes, wonach dieser in einem auf Antrag eingeleiteten Verfahren zur Prüfung der Verfassungsmäßigkeit eines Gesetzes gemäß Art140 B-VG auf die Erörterung der aufgeworfenen Fragen beschränkt ist und ausschließlich beurteilt, ob die angefochtene Bestimmung aus den in der Begründung des Antrages dargelegten Gründen verfassungswidrig ist vergleiche zB VfSlg 19.160 aus 2010,, 19.281 aus 2010,, 19.532 aus 2011,, 19.653 aus 2012,). Die Bundesregierung beschränkt sich daher im Folgenden auf die Erörterung der im Antrag dargelegten Bedenken.
1. Zu den Bedenken im Hinblick auf das Sachlichkeitsgebot gemäß Art2 StGG und Art7 B-VG:
1.1. Der Antragsteller bringt vor, dass die angefochtene Bestimmung dazu führe, dass, 'obwohl nach allgemeinen vertraglichen Grundsätzen den Mieter gegenüber dem Makler eine Entgeltpflicht für die seinen Interessen zugutekommende Tätigkeit trifft', diese Entgeltpflicht nun 'auf einen Dritten (Vermieter) überwälzt' würde, 'was im Ergebnis einem gesetzlich verordneten Vertrag zu Lasten Dritte[r]' gleichkommen würde. Hierfür fehle es jedoch an sachlichen Argumenten. Ferner sei das Tatbestandsmerkmal 'erster Auftraggeber' kein sachliches Kriterium für die Entgeltpflicht gegenüber dem Makler, da es 'logisch' sei, dass zunächst ein potentieller Vermieter sein Interesse am Vertragsabschluss kundtue und daher der Vermieter und nicht der Mieter den Makler 'in aller Regel als erster Auftraggeber' kontaktiere.
1.2. Der Gleichheitssatz setzt der Gesetzgebung inhaltliche Schranken, als er verbietet, unsachliche, durch tatsächliche Unterschiede nicht begründbare Differenzierungen und eine unsachliche Gleichbehandlung von Ungleichem (vgl VfSlg 17.315/2004, 17.500/2005) sowie sachlich nicht begründbare Regelungen zu schaffen (vgl VfSlg 14.039/1995, 16.407/2001). Innerhalb dieser Schranken ist es der Gesetzgebung jedoch von Verfassungs wegen nicht verwehrt, ihre (sozial-)politischen Zielvorstellungen auf die ihr geeignet erscheinende Art zu verfolgen (vgl VfSlg 13.576/1993, 13.743/1994, 15.737/2000, 16.167/2001 und 16.504/2002). Sie kann im Rahmen ihres rechtspolitischen Gestaltungsspielraumes einfache und leicht handhabbare Regelungen treffen und darf bei der Normsetzung generalisierend von einer Durchschnittsbetrachtung ausgehen und auf den Regelfall abstellen (vgl VfSlg 13.497/1993, 15.850/2000, 16.048/2000, 17.315/2004, 17.816/2006 sowie 19.722/2012, jeweils mwN) sowie auch Härtefälle in Kauf nehmen (vgl VfSlg 16.771/2002 mwN). Ob eine Regelung zweckmäßig ist und das Ergebnis in allen Fällen als befriedigend empfunden wird, kann nicht mit dem Maßstab des Gleichheitsgrundsatzes gemessen werden (zB VfSlg 14.301/1995, 15.980/2000 und 16.814/2003). 1.2. Der Gleichheitssatz setzt der Gesetzgebung inhaltliche Schranken, als er verbietet, unsachliche, durch tatsächliche Unterschiede nicht begründbare Differenzierungen und eine unsachliche Gleichbehandlung von Ungleichem vergleiche VfSlg 17.315 aus 2004,, 17.500 aus 2005,) sowie sachlich nicht begründbare Regelungen zu schaffen vergleiche VfSlg 14.039 aus 1995,, 16.407 aus 2001,). Innerhalb dieser Schranken ist es der Gesetzgebung jedoch von Verfassungs wegen nicht verwehrt, ihre (sozial-)politischen Zielvorstellungen auf die ihr geeignet erscheinende Art zu verfolgen vergleiche VfSlg 13.576 aus 1993,, 13.743 aus 1994,, 15.737 aus 2000,, 16.167 aus 2001, und 16.504 aus 2002,). Sie kann im Rahmen ihres rechtspolitischen Gestaltungsspielraumes einfache und leicht handhabbare Regelungen treffen und darf bei der Normsetzung generalisierend von einer Durchschnittsbetrachtung ausgehen und auf den Regelfall abstellen vergleiche VfSlg 13.497 aus 1993,, 15.850 aus 2000,, 16.048 aus 2000,, 17.315 aus 2004,, 17.816 aus 2006, sowie 19.722 aus 2012,, jeweils mwN) sowie auch Härtefälle in Kauf nehmen vergleiche VfSlg 16.771 aus 2002, mwN). Ob eine Regelung zweckmäßig ist und das Ergebnis in allen Fällen als befriedigend empfunden wird, kann nicht mit dem Maßstab des Gleichheitsgrundsatzes gemessen werden (zB VfSlg 14.301 aus 1995,, 15.980 aus 2000, und 16.814 aus 2003,).
1.3. Bei der Regelung des Wohn- und Mietrechts muss der Gesetzgeber teils widerstreitende wohnungs-, sozial- und stadtentwicklungspolitische Interessen zum Ausgleich bringen. Der Verfassungsgerichtshof geht dabei im Einklang mit der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes für Menschenrechte davon aus, dass der Gesetzgeber bei der Gestaltung des Miet- und Wohnrechts über einen weiten Gestaltungsspielraum verfügt (vgl VfSlg 20.179/2017 mwN; vgl auch EGMR 24.10.2006, Edwards gg. Malta, Appl 17647/04, Rz 65 mwN). Vor dem Hintergrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt und der steigenden Lebenserhaltungs- und Wohnkosten für die Bevölkerung ist die Bundesregierung der Auffassung, dass dies gleichfalls auch für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen gelten muss. 1.3. Bei der Regelung des Wohn- und Mietrechts muss der Gesetzgeber teils widerstreitende wohnungs-, sozial- und stadtentwicklungspolitische Interessen zum Ausgleich bringen. Der Verfassungsgerichtshof geht dabei im Einklang mit der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes für Menschenrechte davon aus, dass der Gesetzgeber bei der Gestaltung des Miet- und Wohnrechts über einen weiten Gestaltungsspielraum verfügt vergleiche VfSlg 20.179 aus 2017, mwN; vergleiche auch EGMR 24.10.2006, Edwards gg. Malta, Appl 17647/04, Rz 65 mwN). Vor dem Hintergrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt und der steigenden Lebenserhaltungs- und Wohnkosten für die Bevölkerung ist die Bundesregierung der Auffassung, dass dies gleichfalls auch für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen gelten muss.
1.4. Vor dem Inkrafttreten des §17a MaklerG wurde der Immobilienmakler bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen meist als Doppelmakler tätig, wobei der Vermieter die Vermittlung der Mietwohnung in der Regel zuerst beauftragte. Die Mietinteressenten, die sich wegen einer inserierten Wohnung bei einem Immobilienmakler meldeten, wurden regelmäßig dazu angehalten, einen Maklervertrag abzuschließen, noch bevor ihnen der Immobilienmakler die Adresse der Wohnung oder die Kontaktdaten des Vermieters bekannt gegeben hat oder sie die Wohnung besichtigen konnten. Im Erfolgsfall konnte der Immobilienmakler zwar grundsätzlich von beiden Auftraggebern die vereinbarte Provision verlangen, allerdings konnte eine Seite – praktisch war dies zumeist der Mieter – zur Leistung eines Teils oder der gesamten Provision verpflichtet werden. Neben den allgemein steigenden Wohnkosten stellte die Zahlung einer Maklerprovision für Mieter, neben den Übersiedelungskosten und der Kaution, zu Beginn eines Mietverhältnisses eine weitere finanzielle Belastung dar. Da Mietverträge immer häufiger befristet abgeschlossen werden, kommt es öfter zu Umzügen, wodurch viele Mieter vor dem Inkrafttreten der angefochtenen Bestimmung in regelmäßigen Abständen Maklerprovisionen zu zahlen hatten. Auf dem angespannten Wohnungsmarkt hatten die Mieter häufig faktisch keinen Einfluss auf die Auswahl des Immobilienmaklers, den Inhalt des Maklervertrages und die – meist an der Höhe des Mietzinses ausgerichtete – Maklerprovision. Da ein Großteil der Wohnungen am Wohnungsmarkt durch Immobilienmakler vermittelt wurden, bestand für Mieter auch kaum die Möglichkeit, auf provisionsfreie Angebote auszuweichen (vgl ErlRV 1900 BlgNR XXVII. GP, 1 sowie die dazu erstellte Wirkungsorientierte Folgenabschätzung, 6). 1.4. Vor dem Inkrafttreten des §17a MaklerG wurde der Immobilienmakler bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen meist als Doppelmakler tätig, wobei der Vermieter die Vermittlung der Mietwohnung in der Regel zuerst beauftragte. Die Mietinteressenten, die sich wegen einer inserierten Wohnung bei einem Immobilienmakler meldeten, wurden regelmäßig dazu angehalten, einen Maklervertrag abzuschließen, noch bevor ihnen der Immobilienmakler die Adresse der Wohnung oder die Kontaktdaten des Vermieters bekannt gegeben hat oder sie die Wohnung besichtigen konnten. Im Erfolgsfall konnte der Immobilienmakler zwar grundsätzlich von beiden Auftraggebern die vereinbarte Provision verlangen, allerdings konnte eine Seite – praktisch war dies zumeist der Mieter – zur Leistung eines Teils oder der gesamten Provision verpflichtet werden. Neben den allgemein steigenden Wohnkosten stellte die Zahlung einer Maklerprovision für Mieter, neben den Übersiedelungskosten und der Kaution, zu Beginn eines Mietverhältnisses eine weitere finanzielle Belastung dar. Da Mietverträge immer häufiger befristet abgeschlossen werden, kommt es öfter zu Umzügen, wodurch viele Mieter vor dem Inkrafttreten der angefochtenen Bestimmung in regelmäßigen Abständen Maklerprovisionen zu zahlen hatten. Auf dem angespannten Wohnungsmarkt hatten die Mieter häufig faktisch keinen Einfluss auf die Auswahl des Immobilienmaklers, den Inhalt des Maklervertrages und die – meist an der Höhe des Mietzinses ausgerichtete – Maklerprovision. Da ein Großteil der Wohnungen am Wohnungsmarkt durch Immobilienmakler vermittelt wurden, bestand für Mieter auch kaum die Möglichkeit, auf provisionsfreie Angebote auszuweichen vergleiche ErlRV 1900 BlgNR römisch 27 . GP, 1 sowie die dazu erstellte Wirkungsorientierte Folgenabschätzung, 6).
1.5. Vor diesem Hintergrund verfolgt die Gesetzgebung mit dem mit §17a MaklerG verwirklichten 'Erstauftraggeberprinzip' das im öffentlichen Interesse gelegene Ziel, Mieter, insbesondere jene mit niedrigeren und mittleren Einkommen, hinsichtlich der Kosten für die angemessene Befriedigung ihres Wohnbedürfnisses zu entlasten (vgl VfSlg 19.624/2012). Dies wird dadurch erreicht, dass bei Vorliegen einer Doppeltätigkeit eines Immobilienmaklers der Mieter nur dann zur Tragung der Maklerprovision verpflichtet werden kann, wenn er selbst die Vermittlertätigkeit als 'erster Auftraggeber' veranlasst hat, und folglich nicht mehr zur Leistung der Maklerprovision verhalten werden kann, wenn der Vermieter die Vermittlungsleistung initiiert hat. Umgekehrt soll aber auch der Vermieter grundsätzlich nicht für die Provision des Immobilienmaklers aufkommen müssen, wenn der Mieter diesen mit der Suche nach einer geeigneten Mietwohnung beauftragt hat. Dabei steht es einem Vermieter nach wie vor frei, eine Wohnung auch ohne die Inanspruchnahme der Leistungen eines Immobilienmaklers am Markt anzubieten. Derjenige, der die Vermittlertätigkeit eines Immobilienmaklers veranlasst, kann die Person und das Angebot des Immobilienmaklers auswählen und hat die Möglichkeit, auf die Rahmenbedingungen des Maklervertrages Einfluss zu nehmen. Indem die Gesetzgebung hinsichtlich der Provisionsvereinbarung daran anknüpft, wer die Vermittlungsleistung eines Immobilienmaklers initiativ beauftragt, hat sie auf tatsächliche Verhältnisse reagiert und ein geeignetes und verhältnismäßiges Kriterium für die Erreichung des Zieles der finanziellen Entlastung von Mietern auf einem angespannten und von hoher Nachfrage geprägten Wohnungsmarkt normiert. Nach Ansicht der Bundesregierung hat die Gesetzgebung ihren rechtspolitischen Gestaltungsspielraum somit nicht überschritten. 1.5. Vor diesem Hintergrund verfolgt die Gesetzgebung mit dem mit §17a MaklerG verwirklichten 'Erstauftraggeberprinzip' das im öffentlichen Interesse gelegene Ziel, Mieter, insbesondere jene mit niedrigeren und mittleren Einkommen, hinsichtlich der Kosten für die angemessene Befriedigung ihres Wohnbedürfnisses zu entlasten vergleiche VfSlg 19.624 aus 2012,). Dies wird dadurch erreicht, dass bei Vorliegen einer Doppeltätigkeit eines Immobilienmaklers der Mieter nur dann zur Tragung der Maklerprovision verpflichtet werden kann, wenn er selbst die Vermittlertätigkeit als 'erster Auftraggeber' veranlasst hat, und folglich nicht mehr zur Leistung der Maklerprovision verhalten werden kann, wenn der Vermieter die Vermittlungsleistung initiiert hat. Umgekehrt soll aber auch der Vermieter grundsätzlich nicht für die Provision des Immobilienmaklers aufkommen müssen, wenn der Mieter diesen mit der Suche nach einer geeigneten Mietwohnung beauftragt hat. Dabei steht es einem Vermieter nach wie vor frei, eine Wohnung auch ohne die Inanspruchnahme der Leistungen eines Immobilienmaklers am Markt anzubieten. Derjenige, der die Vermittlertätigkeit eines Immobilienmaklers veranlasst, kann die Person und das Angebot des Immobilienmaklers auswählen und hat die Möglichkeit, auf die Rahmenbedingungen des Maklervertrages Einfluss zu nehmen. Indem die Gesetzgebung hinsichtlich der Provisionsvereinbarung daran anknüpft, wer die Vermittlungsleistung eines Immobilienmaklers initiativ beauftragt, hat sie auf tatsächliche Verhältnisse reagiert und ein geeignetes und verhältnismäßiges Kriterium für die Erreichung des Zieles der finanziellen Entlastung von Mietern auf einem angespannten und von hoher Nachfrage geprägten Wohnungsmarkt normiert. Nach Ansicht der Bundesregierung hat die Gesetzgebung ihren rechtspolitischen Gestaltungsspielraum somit nicht überschritten.
1.6. Im Übrigen weist die Bundesregierung darauf hin, dass das Bundesverfassungsgericht das in Deutschland geltende 'Bestellerprinzip', das dem mit §17a MaklerG verwirklichten 'Erstauftraggeberprinzip' weitgehend ähnelt, als grundgesetzkonform erachtet hat. Zur Verfolgung des Zieles, auf Wohnungsmärkten mit hoher Nachfrage der Überforderung wirtschaftlich schwächerer Wohnungssuchender durch kumulierende Kosten zu Beginn eines Mietverhältnisses vorzubeugen und den sozialen und wirtschaftlichen Ungleichgewichten am Wohnungsmarkt entgegenzuwirken, durfte die deutsche Gesetzgebung durch Einführung des 'Bestellerprinzips' die grundgesetzlich geschützte Freiheit der Wohnungsvermittler beschränken (vgl Bundesverfassungsgericht 29.6.2016, 1 BvR 1015/15). 1.6. Im Übrigen weist die Bundesregierung darauf hin, dass das Bundesverfassungsgericht das in Deutschland geltende 'Bestellerprinzip', das dem mit §17a MaklerG verwirklichten 'Erstauftraggeberprinzip' weitgehend ähnelt, als grundgesetzkonform erachtet hat. Zur Verfolgung des Zieles, auf Wohnungsmärkten mit hoher Nachfrage der Überforderung wirtschaftlich schwächerer Wohnungssuchender durch kumulierende Kosten zu Beginn eines Mietverhältnisses vorzubeugen und den sozialen und wirtschaftlichen Ungleichgewichten am Wohnungsmarkt entgegenzuwirken, durfte die deutsche Gesetzgebung durch Einführung des 'Bestellerprinzips' die grundgesetzlich geschützte Freiheit der Wohnungsvermittler beschränken vergleiche Bundesverfassungsgericht 29.6.2016, 1 BvR 1015/15).
2. Zu den Bedenken im Hinblick auf sowie das Grundrecht auf Eigentum gemäß Art5 StGG und Art1 1. ZPEMRK:
2.1. Der Antragsteller bringt zusammengefasst vor, dass die angefochtene Bestimmung, vor allem deren Abs1, in seine Vertragsfreiheit eingreife und 'ein ihm zustehender Anspruch genommen' würde; es liege daher eine Verletzung des Grundrechtes auf Eigentum gemäß Art5 StGG und Art1 1. ZPEMRK vor.
2.2. Nach ständiger Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes für Menschenrechte kommt den Staaten ein weiter rechtspolitischer Gestaltungsspielraum bei der Entscheidung darüber zu, ob, inwieweit und auf welche Art und Weise das Grundrecht von Vermietern auf Unversehrtheit des Eigentums gemäß Art1 1. ZPEMRK aufgrund wohnungs- bzw sozialpolitischer Interessen eingeschränkt wird (vgl EGMR 19.12.1989, Mellacher gg. Österreich, Appl 10522/83, 11011/84 und 11070/84, Rz 45 und 51; 24.10.2006, Edwards gg. Malta, Appl 17647/04, Rz 66 mwN; 28.1.2014, Bittó ua gg. Slowakei, Appl 30255/09, Rz 96). Entscheidet sich die Gesetzgebung etwa dazu, diese Interessen durch die Vorgabe von Richtwerten für die Bemessung und Herabsenkung der Mietpreise zu verfolgen, kommt ihr dabei grundsätzlich ein weiter Ermessensspielraum zu (vgl EGMR 28.04.2008, Hutten-Czapska gg. Polen [GK], Appl 35014/97, Rz 165 f und 223). Im Lichte des Eigentumsgrundrechts dürfen die Maßnahmen jedoch im Hinblick auf die damit verfolgten Ziele zu keinen unverhältnismäßigen Lasten auf Seiten der Vermieter führen. Als unverhältnismäßig hat es der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte etwa angesehen, wenn es die Mietpreise den Vermietern nicht mehr ermöglichen würden, ihr Eigentum in angemessenem Zustand zu erhalten (EGMR 28.04.2008, Hutten-Czapska gg. Polen [GK], Rz 224) oder einem Vermieter keinerlei Auswahl hinsichtlich der Person des Mieters oder der Bedingungen des Mietvertrages mehr zukommt (EGMR 24.10.2006, Edwards gg. Malta, Appl 17647/04, Rz 73 und 78). 2.2. Nach ständiger Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes für Menschenrechte kommt den Staaten ein weiter rechtspolitischer Gestaltungsspielraum bei der Entscheidung darüber zu, ob, inwieweit und auf welche Art und Weise das Grundrecht von Vermietern auf Unversehrtheit des Eigentums gemäß Art1 1. ZPEMRK aufgrund wohnungs- bzw sozialpolitischer Interessen eingeschränkt wird vergleiche EGMR 19.12.1989, Mellacher gg. Österreich, Appl 10522/83, 11011/84 und 11070/84, Rz 45 und 51; 24.10.2006, Edwards gg. Malta, Appl 17647/04, Rz 66 mwN; 28.1.2014, Bittó ua gg. Slowakei, Appl 30255/09, Rz 96). Entscheidet sich die Gesetzgebung etwa dazu, diese Interessen durch die Vorgabe von Richtwerten für die Bemessung und Herabsenkung der Mietpreise zu verfolgen, kommt ihr dabei grundsätzlich ein weiter Ermessensspielraum zu vergleiche , EGMR 28.04.2008, Hutten-Czapska gg. Polen [GK], Appl 35014/97, Rz 165 f und 223). Im Lichte des Eigentumsgrundrechts dürfen die Maßnahmen jedoch im Hinblick auf die damit verfolgten Ziele zu keinen unverhältnismäßigen Lasten auf Seiten der Vermieter führen. Als unverhältnismäßig hat es der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte etwa angesehen, wenn es die Mietpreise den Vermietern nicht mehr ermöglichen würden, ihr Eigentum in angemessenem Zustand zu erhalten (EGMR 28.04.2008, Hutten-Czapska gg. Polen [GK], Rz 224) oder einem Vermieter keinerlei Auswahl hinsichtlich der Person des Mieters oder der Bedingungen des Mietvertrages mehr zukommt (EGMR 24.10.2006, Edwards gg. Malta, Appl 17647/04, Rz 73 und 78).
2.3. Den Schutz des Art5 StGG genießt jedes vermögenswerte Privatrecht (vgl zB VfSlg 8201/1977, 9887/1983, 10.322/1985 und 16.636/2002). Dazu zählt auch die Privatautonomie (VfSlg 12.227/1989, 17.071/2003, 18.829/2009, 19.873/2014 und 20.179/2017 mwN). Die Gesetzgebung kann aber angesichts des in Art5 StGG enthaltenen Gesetzesvorbehalts Eigentumsbeschränkungen verfügen, sofern sie dadurch nicht den Wesensgehalt des Grundrechtes der Unversehrtheit des Eigentums berührt oder in anderer Weise gegen einen auch ihn bindenden Verfassungsgrundsatz verstößt (vgl VfSlg 9189/1981, 10.981/1986 und 15.577/1999), soweit die Eigentumsbeschränkung im öffentlichen Interesse liegt (vgl zB VfSlg 9911/1983, 14.535/1996, 15.577/1999 und 17.071/2003) und nicht unverhältnismäßig ist (vgl etwa VfSlg 13.587/1993, 14.500/1996, 14.679/1996, 15.367/1998, 15.753/2000 und 20.179/2017 mwN). Dem Ziel, leistbaren Wohnraum zu gewährleisten und den Wohnbedarf der Bevölkerung angemessen zu decken, kommt dabei ein besonderes Gewicht zu, im Lichte dessen Eingriffe in die Privatautonomie bei der Gestaltung von Mietverträgen als verhältnismäßig erachtet wurden (vgl VfSlg 20.089/2016, 20.179/2017 mwN). 2.3. Den Schutz des Art5 StGG genießt jedes vermögenswerte Privatrecht vergleiche , zB VfSlg 8201 aus 1977,, 9887 aus 1983,, 10.322 aus 1985, und 16.636 aus 2002,). Dazu zählt auch die Privatautonomie (VfSlg 12.227 aus 1989,, 17.071 aus 2003,, 18.829 aus 2009,, 19.873 aus 2014, und 20.179 aus 2017, mwN). Die Gesetzgebung kann aber angesichts des in Art5 StGG enthaltenen Gesetzesvorbehalts Eigentumsbeschränkungen verfügen, sofern sie dadurch nicht den Wesensgehalt des Grundrechtes der Unversehrtheit des Eigentums berührt oder in anderer Weise gegen einen auch ihn bindenden Verfassungsgrundsatz verstößt vergleiche VfSlg 9189 aus 1981,, 10.981 aus 1986, und 15.577 aus 1999,), soweit die Eigentumsbeschränkung im öffentlichen Interesse liegt vergleiche zB VfSlg 9911 aus 1983,, 14.535 aus 1996,, 15.577 aus 1999, und 17.071 aus 2003,) und nicht unverhältnismäßig ist vergleiche etwa VfSlg 13.587 aus 1993,, 14.500 aus 1996,, 14.679 aus 1996,, 15.367 aus 1998,, 15.753 aus 2000, und 20.179 aus 2017, mwN). Dem Ziel, leistbaren Wohnraum zu gewährleisten und den Wohnbedarf der Bevölkerung angemessen zu decken, kommt dabei ein besonderes Gewicht zu, im Lichte dessen Eingriffe in die Privatautonomie bei der Gestaltung von Mietverträgen als verhältnismäßig erachtet wurden vergleiche VfSlg 20.089 aus 2016,, 20.179 aus 2017, mwN).
2.4. Dem Vorbringen des Antragstellers lässt sich nicht schlüssig entnehmen, inwiefern §17a Abs1 MaklerG in seine Vertragsfreiheit als Vermieter eingreift, zumal sich die diesbezüglichen Ausführungen im Antrag vorrangig auf das dem Makler vom Mieter geschuldete Entgelt beziehen. Auch die Behauptung, dem Antragsteller werde 'ein ihm zustehender Anspruch genommen', wird nicht näher begründet. Die Bundesregierung weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass die vertragliche Überwälzung einer zwischen Vermieter und Makler vereinbarten Provision auf den Mieter bereits nach allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen sittenwidrig und im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zudem auch nach §27 MRG unzulässig sein dürfte.
Dessen ungeachtet ist ein Eigentumseingriff nach Auffassung der Bundesregierung aus den unter Punkt III.1. angeführten Gründen sachlich gerechtfertigt. Dessen ungeachtet ist ein Eigentumseingriff nach Auffassung der Bundesregierung aus den unter Punkt römisch drei.1. angeführten Gründen sachlich gerechtfertigt.
Auch das vom Antragsteller ins Treffen geführte Urteil des Europäischen Gerichtshofes für Menschenrechte Bittó ua gegen Slowenien vermag daran nichts zu ändern. Der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte hielt in diesem Urteil fest, dass die legitimen Interessen der Gemeinschaft eine gerechte Verteilung der aus der Umgestaltung des Wohnungsbeschaffungswesens resultierenden sozialen und finanziellen Last verlangen und letztere nicht nur einer bestimmten sozialen Gruppe aufgebürdet werden dürfe (vgl EGMR 28.1.2014, Bittó ua gegen Slowenien, Appl 30255/09, Rz 115 f). Durch die angefochtene Regelung wird der Antragsteller weder dazu verpflichtet, stets einen Immobilienmakler mit der Vermittlung einer Wohnung zu beauftragen, noch in jedem Fall die Kosten für die Vermittlungstätigkeit zu tragen. Auch das vom Antragsteller ins Treffen geführte Urteil des Europäischen Gerichtshofes für Menschenrechte Bittó ua gegen Slowenien vermag daran nichts zu ändern. Der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte hielt in diesem Urteil fest, dass die legitimen Interessen der Gemeinschaft eine gerechte Verteilung der aus der Umgestaltung des Wohnungsbeschaffungswesens resultierenden sozialen und finanziellen Last verlangen und letztere nicht nur einer bestimmten sozialen Gruppe aufgebürdet werden dürfe vergleiche EGMR 28.1.2014, Bittó ua gegen Slowenien, Appl 30255/09, Rz 115 f). Durch die angefochtene Regelung wird der Antragsteller weder dazu verpflichtet, stets einen Immobilienmakler mit der Vermittlung einer Wohnung zu beauftragen, noch in jedem Fall die Kosten für die Vermittlungstätigkeit zu tragen.
2.5. Zusammenfassend wird daher festgehalten, dass die angefochtene Bestimmung nach Ansicht der Bundesregierung nicht verfassungswidrig ist."
IV. Erwägungenrömisch vier. Erwägungen
1. Zur Zulässigkeit
2. In der Sache
V. Ergebnisrömisch fünf. Ergebnis
Schlagworte
Mietenrecht, Immobilienmakler, Rechtspolitik, Eigentumsbeschränkung, Vermietung und Verpachtung, Verhältnismäßigkeit, VfGH / IndividualantragEuropean Case Law Identifier (ECLI)
ECLI:AT:VFGH:2025:G168.2024Zuletzt aktualisiert am
26.05.2026
