Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Floßmann als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen/Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Hurch, Dr. Höllwerth, Dr. Roch und Dr. Tarmann-Prentner als weitere Richter in der außerstreitigen Mietrechtssache der Antragstellerin Jutta S*****, vertreten durch Mag. Max Verdino und Mag. Gernot Funder, Rechtsanwälte in St. Veit an der Glan, gegen die Antragsgegnerin K***** H***** Gemeinnützige Bau-, Wohnungs- und Siedlungsvereinigung GesmbH, *****, vertreten durch Dr. Peter Kranzelbinder, Rechtsanwalt in Klagenfurt, wegen §§ 14a, 14c, 22 Abs 1 WGG, über den ordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Beschluss (richtig: Sachbeschluss) des Landesgerichts Klagenfurt vom 22. Oktober 2008, GZ 3 R 325/08s-12, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts St. Veit an der Glan vom 21. August 2008, GZ 5 Msch 3/08s-7, bestätigt wurde, denDer Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Floßmann als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen/Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Hurch, Dr. Höllwerth, Dr. Roch und Dr. Tarmann-Prentner als weitere Richter in der außerstreitigen Mietrechtssache der Antragstellerin Jutta S*****, vertreten durch Mag. Max Verdino und Mag. Gernot Funder, Rechtsanwälte in St. Veit an der Glan, gegen die Antragsgegnerin K***** H***** Gemeinnützige Bau-, Wohnungs- und Siedlungsvereinigung GesmbH, *****, vertreten durch Dr. Peter Kranzelbinder, Rechtsanwalt in Klagenfurt, wegen Paragraphen 14 a, 14 c, 22, Absatz eins, WGG, über den ordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Beschluss (richtig: Sachbeschluss) des Landesgerichts Klagenfurt vom 22. Oktober 2008, GZ 3 R 325/08s-12, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts St. Veit an der Glan vom 21. August 2008, GZ 5 Msch 3/08s-7, bestätigt wurde, den
Sachbeschluss
gefasst:
Spruch
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Beide Parteien haben ihre Kosten des Revisionsrekursverfahrens jeweils selbst zu tragen.
Text
Begründung:
Die Antragstellerin ist seit 1. 10. 1993 Mieterin einer Wohnung der Antragsgegnerin. Die Antragsgegnerin ist eine gemeinnützige Bauvereinigung, die ca 25.000 Wohnungseinheiten vermietet bzw überlässt und betreut. Das Bestandverhältnis ist aufrecht.
Die Antragstellerin unterzeichnete bei ihrem Einzug in die Wohnung am 30. 9. 1993 eine Wohnungsinventarliste, nach der sie sich verpflichtete, für die Instandsetzung und Wartung aller in der Wohnung befindlichen Gegenstände, ua des Heißwasserspeichers EHT 120 L zu sorgen und für die Kostentragung aufzukommen.
Der in der Wohnung der Antragstellerin befindliche Heißwasserspeicher ist undicht und tropft. Die Reparatur kostet nach einem vorliegenden Angebot 1.420,14 EUR.
Die Antragstellerin begehrte, der Antragsgegnerin die Instandhaltung des Heißwasserspeichers binnen 14 Tagen aufzutragen. Die vereinbarte Instandhaltungspflicht laut Inventarliste stelle eine generelle Überwälzung des Erhaltungsaufwands auf die Antragstellerin dar, was dem Konsumentenschutzgesetz widerspreche. Eine solche Vereinbarung sei daher gemäß § 9 Abs 1 KSchG unwirksam. Die Instandhaltung des Wasserboilers sei in § 14a WGG nicht ausdrücklich geregelt. Insoweit bleibe somit bei geschützten Mietverhältnissen § 1096 ABGB anwendbar. Es treffe demnach die Antragsgegnerin die Erhaltungspflicht.Die Antragstellerin begehrte, der Antragsgegnerin die Instandhaltung des Heißwasserspeichers binnen 14 Tagen aufzutragen. Die vereinbarte Instandhaltungspflicht laut Inventarliste stelle eine generelle Überwälzung des Erhaltungsaufwands auf die Antragstellerin dar, was dem Konsumentenschutzgesetz widerspreche. Eine solche Vereinbarung sei daher gemäß Paragraph 9, Absatz eins, KSchG unwirksam. Die Instandhaltung des Wasserboilers sei in Paragraph 14 a, WGG nicht ausdrücklich geregelt. Insoweit bleibe somit bei geschützten Mietverhältnissen Paragraph 1096, ABGB anwendbar. Es treffe demnach die Antragsgegnerin die Erhaltungspflicht.
Die Antragsgegnerin bestritt dieses Vorbringen und erwiderte, aus § 14c WGG gehe taxativ hervor, was Gegenstand eines Auftrags zur Vornahme von Erhaltungsarbeiten sein könne und die Erneuerung eines Warmwasserboilers sei dort nicht genannt. Aus dem in § 20 Abs 5 WGG vorgesehenen Aufwandersatz für die Erneuerung eines Warmwasserboilers bei Beendigung des Miet-(Nutzungs-)verhältnisses folge in Verbindung mit den Gesetzesmaterialien (mittelbar), dass für das fragliche Gerät eine Erhaltungspflicht des Vermieters während des aufrechten Vertragsverhältnisses nicht bestehe.Die Antragsgegnerin bestritt dieses Vorbringen und erwiderte, aus Paragraph 14 c, WGG gehe taxativ hervor, was Gegenstand eines Auftrags zur Vornahme von Erhaltungsarbeiten sein könne und die Erneuerung eines Warmwasserboilers sei dort nicht genannt. Aus dem in Paragraph 20, Absatz 5, WGG vorgesehenen Aufwandersatz für die Erneuerung eines Warmwasserboilers bei Beendigung des Miet-(Nutzungs-)verhältnisses folge in Verbindung mit den Gesetzesmaterialien (mittelbar), dass für das fragliche Gerät eine Erhaltungspflicht des Vermieters während des aufrechten Vertragsverhältnisses nicht bestehe.
Das Erstgericht wies den Sachantrag ab. § 14a WGG beinhalte Regelungen betreffend die Erhaltung des Mietgegenstands, welche § 1096 ABGB unberührt ließen. § 8 Abs 1 2. Satz MRG, welche Bestimmung auch auf die dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz unterliegenden Rechtsverhältnisse anzuwenden sei, sehe Erhaltungs- und Instandsetzungspflichten des Mieters vor. Aus diesen Bestimmungen ergebe sich zusammengefasst, dass nur die Erhaltungs- und Instandsetzungspflicht betreffend die allgemeinen Teile und die Durchführung von Arbeiten zur Behebung ernster Schäden der Baulichkeit, oder um den Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben, dem Vermieter oblägen.Das Erstgericht wies den Sachantrag ab. Paragraph 14 a, WGG beinhalte Regelungen betreffend die Erhaltung des Mietgegenstands, welche Paragraph 1096, ABGB unberührt ließen. Paragraph 8, Absatz eins, 2. Satz MRG, welche Bestimmung auch auf die dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz unterliegenden Rechtsverhältnisse anzuwenden sei, sehe Erhaltungs- und Instandsetzungspflichten des Mieters vor. Aus diesen Bestimmungen ergebe sich zusammengefasst, dass nur die Erhaltungs- und Instandsetzungspflicht betreffend die allgemeinen Teile und die Durchführung von Arbeiten zur Behebung ernster Schäden der Baulichkeit, oder um den Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben, dem Vermieter oblägen.
Die sogenannten Klauselentscheidungen 7 Ob 78/06f und 1 Ob 241/06g, die in der vertraglichen Auferlegung von den Mieter sonst nicht treffenden Erhaltungs- und Instandsetzungspflichten eine gegen § 9 Abs 1 KSchG verstoßende und deshalb unzulässige Beschränkung des Gewährleistungsanspruchs, nämlich des Zinsminderungsrechts erkannt hätten, seien in Verbandsprozessen ergangen. Bei derartigen Entscheidungen würden jedoch spezifische Prüfungskriterien gelten. Rechtsprechung und Lehre seien demgegenüber bis zu diesen Klauselentscheidungen übereinstimmend davon ausgegangen, dass nach den §§ 3 und 6 MRG die Erhaltungspflicht des Vermieters im Inneren des Bestandobjekts während aufrechten Bestandverhältnisses abschließend und unverzichtbar dahin geregelt sei, dass sie nur die Behebung ernster Schäden des Hauses umfasse. Dies gelte auch im Rahmen des § 14a Abs 1 und 2 WGG, der insoweit mit § 3 Abs 1 und 2 MRG nahezu identisch sei. Ein undichter Boiler stelle aber keinen ernsten Schaden des Hauses dar, weil weder Brand- noch Explosionsgefahr bestehe.Die sogenannten Klauselentscheidungen 7 Ob 78/06f und 1 Ob 241/06g, die in der vertraglichen Auferlegung von den Mieter sonst nicht treffenden Erhaltungs- und Instandsetzungspflichten eine gegen Paragraph 9, Absatz eins, KSchG verstoßende und deshalb unzulässige Beschränkung des Gewährleistungsanspruchs, nämlich des Zinsminderungsrechts erkannt hätten, seien in Verbandsprozessen ergangen. Bei derartigen Entscheidungen würden jedoch spezifische Prüfungskriterien gelten. Rechtsprechung und Lehre seien demgegenüber bis zu diesen Klauselentscheidungen übereinstimmend davon ausgegangen, dass nach den Paragraphen 3 und 6 MRG die Erhaltungspflicht des Vermieters im Inneren des Bestandobjekts während aufrechten Bestandverhältnisses abschließend und unverzichtbar dahin geregelt sei, dass sie nur die Behebung ernster Schäden des Hauses umfasse. Dies gelte auch im Rahmen des Paragraph 14 a, Absatz eins und 2 WGG, der insoweit mit Paragraph 3, Absatz eins und 2 MRG nahezu identisch sei. Ein undichter Boiler stelle aber keinen ernsten Schaden des Hauses dar, weil weder Brand- noch Explosionsgefahr bestehe.
Mit der WRN 2006 sei in § 20 Abs 5 Z 2 lit a WGG auch die Erneuerung eines schadhaft gewordenen Wasserboilers aufgenommen und damit ein (abgewerteter) Ersatzanspruch bei Beendigung des Vertragsverhältnisses vorgesehen worden. Daraus folge mittelbar die Verneinung der Erhaltungspflicht des Vermieters, weil andernfalls ohnehin ein sofortiger Ersatzanspruch anzunehmen wäre.Mit der WRN 2006 sei in Paragraph 20, Absatz 5, Ziffer 2, Litera a, WGG auch die Erneuerung eines schadhaft gewordenen Wasserboilers aufgenommen und damit ein (abgewerteter) Ersatzanspruch bei Beendigung des Vertragsverhältnisses vorgesehen worden. Daraus folge mittelbar die Verneinung der Erhaltungspflicht des Vermieters, weil andernfalls ohnehin ein sofortiger Ersatzanspruch anzunehmen wäre.
Zu bedenken sei überdies, dass § 14d WGG ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag für die Erhaltungsarbeiten vorsehe, § 14a Abs 2 Z 2 WGG aber nur die Behebung von ernsten Schäden zur Erhaltung zähle. Weiters gebühre nach § 16 Abs 2 Z 3 MRG dem Vermieter ein Zuschlag zum Richtwertmietzins, wenn er sich zur Erhaltung einer Etagenheizung verpflichte, die er errichtet oder deren Errichtungskosten er übernommen habe. Diese Bestimmung gelte zwar gemäß § 20 Abs 1 Z 1 lit a WGG im Bereich des gemeinnützigen Wohnbaus nicht, zeige aber die Intention des Gesetzgebers, keine Erhaltungspflicht des Vermieters für Heizungsanlagen vorzusehen. Darauf deute letztlich auch § 20 Abs 1 Z 2 MRG hin, wonach der Vermieter Kosten der Erhaltung oder nützlichen Verbesserung auf den Mieter überwälzen dürfe; dies müsse umso mehr für die Kosten der Erhaltung eines Boilers gelten. Aus allen diesen Überlegungen folge, dass die hier in der Inventarliste getroffene Vereinbarung, wonach die Antragstellerin (= Mieterin) den Heißwasserspeicher zu erhalten habe, zulässig und wirksam sei. Die Antragstellerin sei daher auf den Ersatzanspruch nach § 20 Abs 5 Z 2 lit a WGG verwiesen.Zu bedenken sei überdies, dass Paragraph 14 d, WGG ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag für die Erhaltungsarbeiten vorsehe, Paragraph 14 a, Absatz 2, Ziffer 2, WGG aber nur die Behebung von ernsten Schäden zur Erhaltung zähle. Weiters gebühre nach Paragraph 16, Absatz 2, Ziffer 3, MRG dem Vermieter ein Zuschlag zum Richtwertmietzins, wenn er sich zur Erhaltung einer Etagenheizung verpflichte, die er errichtet oder deren Errichtungskosten er übernommen habe. Diese Bestimmung gelte zwar gemäß Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer eins, Litera a, WGG im Bereich des gemeinnützigen Wohnbaus nicht, zeige aber die Intention des Gesetzgebers, keine Erhaltungspflicht des Vermieters für Heizungsanlagen vorzusehen. Darauf deute letztlich auch Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer 2, MRG hin, wonach der Vermieter Kosten der Erhaltung oder nützlichen Verbesserung auf den Mieter überwälzen dürfe; dies müsse umso mehr für die Kosten der Erhaltung eines Boilers gelten. Aus allen diesen Überlegungen folge, dass die hier in der Inventarliste getroffene Vereinbarung, wonach die Antragstellerin (= Mieterin) den Heißwasserspeicher zu erhalten habe, zulässig und wirksam sei. Die Antragstellerin sei daher auf den Ersatzanspruch nach Paragraph 20, Absatz 5, Ziffer 2, Litera a, WGG verwiesen.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin nicht Folge. Es verwies auf die ihm zutreffend erscheinende Begründung des Erstgerichts und führte ergänzend aus, dass es die Rechtsprechung bislang auch im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes für zulässig erachtet habe, dem Mieter vertraglich Erhaltungs- und Instandhaltungspflichten aufzuerlegen, soweit nicht die in § 3 Abs 2 MRG genannten Arbeiten betroffen seien. Die Antragstellerin räume auch ausdrücklich ein, dass eine Vereinbarung, die in Abweichung von § 1096 ABGB die Reparatur und Erneuerung defekter Boiler oder ähnlicher Geräte auf den Mieter überwälze, grundsätzlich zulässig sei. Sie mache nur geltend, dass die Vereinbarung, wonach sie für alle Schäden und für die Instandsetzung sowie Wartung der in der Inventarliste angeführten Gegenstände verantwortlich sei und für alle Kosten aufkommen müsse, im Hinblick auf die Entscheidung 1 Ob 241/06g gemäß § 9 Abs 1 KSchG unwirksam sei, weil es sich um eine generelle Überwälzung des Erhaltungsaufwands handle, der das Zinsminderungsrecht ausschließe. Im Gegensatz zu den Klauselentscheidungen liege hier jedoch keine generelle Überwälzung der gesamten Erhaltungspflicht auf die Antragstellerin vor, sondern nur hinsichtlich des in der Liste enthaltenen Inventars, sodass die Gewährleistungsrechte der Mieterin grundsätzlich erhalten blieben. Darüber hinaus stelle die Erhaltungspflicht nach § 1096 Abs 1 ABGB insofern eine Hauptleistungspflicht des Vermieters dar, als der Mietgegenstand bei Beginn des Mietverhältnisses im vereinbarten Zustand zu übergeben sei. Der Vermieter sei danach nur mehr bei ernsten Schäden des Hauses und hinsichtlich allgemeiner Teile gemäß § 14a WGG zur Erhaltung verpflichtet. Im Übrigen treffe den Vermieter, sofern nicht vertraglich vereinbart, keine Erhaltungspflicht. Den Mieter treffe die Pflicht zur Erhaltung zwar ebensowenig, jedoch könne sie - wie hier erfolgt - dem Mieter vertraglich überbunden werden. Der Rekurs sei demnach nicht berechtigt.Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin nicht Folge. Es verwies auf die ihm zutreffend erscheinende Begründung des Erstgerichts und führte ergänzend aus, dass es die Rechtsprechung bislang auch im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes für zulässig erachtet habe, dem Mieter vertraglich Erhaltungs- und Instandhaltungspflichten aufzuerlegen, soweit nicht die in Paragraph 3, Absatz 2, MRG genannten Arbeiten betroffen seien. Die Antragstellerin räume auch ausdrücklich ein, dass eine Vereinbarung, die in Abweichung von Paragraph 1096, ABGB die Reparatur und Erneuerung defekter Boiler oder ähnlicher Geräte auf den Mieter überwälze, grundsätzlich zulässig sei. Sie mache nur geltend, dass die Vereinbarung, wonach sie für alle Schäden und für die Instandsetzung sowie Wartung der in der Inventarliste angeführten Gegenstände verantwortlich sei und für alle Kosten aufkommen müsse, im Hinblick auf die Entscheidung 1 Ob 241/06g gemäß Paragraph 9, Absatz eins, KSchG unwirksam sei, weil es sich um eine generelle Überwälzung des Erhaltungsaufwands handle, der das Zinsminderungsrecht ausschließe. Im Gegensatz zu den Klauselentscheidungen liege hier jedoch keine generelle Überwälzung der gesamten Erhaltungspflicht auf die Antragstellerin vor, sondern nur hinsichtlich des in der Liste enthaltenen Inventars, sodass die Gewährleistungsrechte der Mieterin grundsätzlich erhalten blieben. Darüber hinaus stelle die Erhaltungspflicht nach Paragraph 1096, Absatz eins, ABGB insofern eine Hauptleistungspflicht des Vermieters dar, als der Mietgegenstand bei Beginn des Mietverhältnisses im vereinbarten Zustand zu übergeben sei. Der Vermieter sei danach nur mehr bei ernsten Schäden des Hauses und hinsichtlich allgemeiner Teile gemäß Paragraph 14 a, WGG zur Erhaltung verpflichtet. Im Übrigen treffe den Vermieter, sofern nicht vertraglich vereinbart, keine Erhaltungspflicht. Den Mieter treffe die Pflicht zur Erhaltung zwar ebensowenig, jedoch könne sie - wie hier erfolgt - dem Mieter vertraglich überbunden werden. Der Rekurs sei demnach nicht berechtigt.
Das Rekursgericht sprach aus, der Wert des Entscheidungsgegenstands übersteige nicht 10.000 EUR und der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil die Entscheidung 1 Ob 241/06g offen gelassen habe, ob im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes den Vermieter für Maßnahmen, die weder seiner zwingenden Erhaltungspflicht nach § 3 Abs 2 MRG noch der Instandhaltungs- bzw Wartungspflicht des Mieters nach § 8 Abs 1 2. Satz MRG unterlägen, überhaupt selbst eine - nach bisheriger Rechtsprechung abdingbare - Erhaltungspflicht nach § 1096 Abs 1 1. Satz ABGB treffe.Das Rekursgericht sprach aus, der Wert des Entscheidungsgegenstands übersteige nicht 10.000 EUR und der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil die Entscheidung 1 Ob 241/06g offen gelassen habe, ob im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes den Vermieter für Maßnahmen, die weder seiner zwingenden Erhaltungspflicht nach Paragraph 3, Absatz 2, MRG noch der Instandhaltungs- bzw Wartungspflicht des Mieters nach Paragraph 8, Absatz eins, 2. Satz MRG unterlägen, überhaupt selbst eine - nach bisheriger Rechtsprechung abdingbare - Erhaltungspflicht nach Paragraph 1096, Absatz eins, 1. Satz ABGB treffe.
Gegen die Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der ordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerin wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag auf Abänderung im Sinn der Stattgebung ihres Sachantrags. Hilfsweise stellt die Antragstellerin auch einen Aufhebungsantrag. Die Antragstellerin macht in ihrem Revisionsrekurs - zusammengefasst - geltend:
Es sei zwar bereits in 5 Ob 8/92 zum Ausdruck gebracht worden, dass eine von § 1096 ABGB abweichende Vereinbarung, mit welcher die Reparatur oder Erneuerung defekter Durchlauferhitzer, Elektroboiler oder ähnlicher Geräte, wie insbesondere auch einer defekten Heiztherme auf den Mieter überwälzt werde, grundsätzlich zulässig sei. Hier habe sich jedoch die Antragsgegnerin im Zuge der Wohnungsübergabe eine Inventarliste unterfertigen lassen, wonach die Antragstellerin für alle Schäden und für die Instandsetzung sowie Wartung der angeführten Geräte verantwortlich sei und für alle Kosten aufkommen müsse. Gerade diese generelle Überwälzung des Erhaltungsaufwands sei nach § 9 Abs 1 KSchG unwirksam. Daraus folge, dass die Antragsgegnerin gemäß § 1096 Abs 1 ABGB zur Durchführung von Instandhaltungsarbeiten verpflichtet sei, wozu auch die Erhaltung des Warmwasserboilers gehöre. Müsse nämlich der Vermieter das Zinsminderungsrecht, das einem Konsumenten gegenüber nicht vorweg ausgeschlossen werden könne, gegen sich gelten lassen, dann stelle dies das Druckmittel dar, um Erhaltungsmaßnahmen im Rahmen der Gewährleistungspflicht des Vermieters durchzusetzen.Es sei zwar bereits in 5 Ob 8/92 zum Ausdruck gebracht worden, dass eine von Paragraph 1096, ABGB abweichende Vereinbarung, mit welcher die Reparatur oder Erneuerung defekter Durchlauferhitzer, Elektroboiler oder ähnlicher Geräte, wie insbesondere auch einer defekten Heiztherme auf den Mieter überwälzt werde, grundsätzlich zulässig sei. Hier habe sich jedoch die Antragsgegnerin im Zuge der Wohnungsübergabe eine Inventarliste unterfertigen lassen, wonach die Antragstellerin für alle Schäden und für die Instandsetzung sowie Wartung der angeführten Geräte verantwortlich sei und für alle Kosten aufkommen müsse. Gerade diese generelle Überwälzung des Erhaltungsaufwands sei nach Paragraph 9, Absatz eins, KSchG unwirksam. Daraus folge, dass die Antragsgegnerin gemäß Paragraph 1096, Absatz eins, ABGB zur Durchführung von Instandhaltungsarbeiten verpflichtet sei, wozu auch die Erhaltung des Warmwasserboilers gehöre. Müsse nämlich der Vermieter das Zinsminderungsrecht, das einem Konsumenten gegenüber nicht vorweg ausgeschlossen werden könne, gegen sich gelten lassen, dann stelle dies das Druckmittel dar, um Erhaltungsmaßnahmen im Rahmen der Gewährleistungspflicht des Vermieters durchzusetzen.
Rechtliche Beurteilung
Die Antragsgegnerin übermittelte als (anstelle einer) Revisionsrekursbeantwortung eine Ausfertigung der bereits im Rekursverfahren erstatteten Rekursbeantwortung.
Der Revisionsrekurs der Antragstellerin ist aus dem vom Rekursgericht genannten Grund zulässig; er ist aber nicht berechtigt.
1. Die Rechtslage:
1.1. Nach § 1096 Abs 1 ABGB ist der Vermieter verpflichtet, das Bestandstück auf eigene Kosten in brauchbarem Stand zu übergeben und zu erhalten und den Bestandinhaber im bedungenen Gebrauch nicht zu stören. Ist das Bestandstück bei der Übergabe derart mangelhaft oder wird es während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft, dass es zum bedungenen Gebrauch nicht taugt, so ist der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maß der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit. Auf diese Befreiung kann bei der Miete unbeweglicher Sachen im Voraus nicht verzichtet werden.1.1. Nach Paragraph 1096, Absatz eins, ABGB ist der Vermieter verpflichtet, das Bestandstück auf eigene Kosten in brauchbarem Stand zu übergeben und zu erhalten und den Bestandinhaber im bedungenen Gebrauch nicht zu stören. Ist das Bestandstück bei der Übergabe derart mangelhaft oder wird es während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft, dass es zum bedungenen Gebrauch nicht taugt, so ist der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maß der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit. Auf diese Befreiung kann bei der Miete unbeweglicher Sachen im Voraus nicht verzichtet werden.
1.2. Gemäß § 3 Abs 1 MRG hat der Vermieter nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Im Übrigen bleibt § 1096 ABGB unberührt. Nach § 3 Abs 2 MRG umfasst die Erhaltung im Sinn des Abs 1 (ua): 1. die Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses erforderlich sind, und 2. die Arbeiten, die zur Erhaltung der Mietgegenstände des Hauses erforderlich sind; diese Arbeiten jedoch nur dann, wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt oder wenn sie erforderlich sind, um einen zu vermietenden Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben.1.2. Gemäß Paragraph 3, Absatz eins, MRG hat der Vermieter nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Im Übrigen bleibt Paragraph 1096, ABGB unberührt. Nach Paragraph 3, Absatz 2, MRG umfasst die Erhaltung im Sinn des Absatz eins, (ua): 1. die Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses erforderlich sind, und 2. die Arbeiten, die zur Erhaltung der Mietgegenstände des Hauses erforderlich sind; diese Arbeiten jedoch nur dann, wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt oder wenn sie erforderlich sind, um einen zu vermietenden Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben.
1.3. Nach § 14a Abs 1 WGG hat bei der Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines Geschäftsraums aus dem Titel eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrags die Bauvereinigung nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass die Baulichkeit, die vermieteten oder zur Nutzung überlassenen Wohnungen oder Geschäftsräume und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner der Baulichkeit dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Im Übrigen bleibt § 1096 ABGB unberührt. Gemäß § 14a Abs 2 umfasst die Erhaltung im Sinn des Abs 1 (ua): 1. die Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Baulichkeit erforderlich sind, und 2. die Arbeiten, die zur Erhaltung der Wohnungen, Geschäftsräume, Einstellplätze (Garagen) oder Abstellplätze der Baulichkeit erforderlich sind; diese Arbeiten jedoch nur dann, wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden der Baulichkeit oder um die Beseitigung einer vom Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt oder wenn sie erforderlich sind, um eine zu vermietende Wohnung, einen zu vermietenden Geschäftsraum, einen zu vermietenden Einstellplatz (Garage) oder einen zu vermietenden Abstellplatz in brauchbarem Zustand zu übergeben.1.3. Nach Paragraph 14 a, Absatz eins, WGG hat bei der Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines Geschäftsraums aus dem Titel eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrags die Bauvereinigung nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass die Baulichkeit, die vermieteten oder zur Nutzung überlassenen Wohnungen oder Geschäftsräume und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner der Baulichkeit dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Im Übrigen bleibt Paragraph 1096, ABGB unberührt. Gemäß Paragraph 14 a, Absatz 2, umfasst die Erhaltung im Sinn des Absatz eins, (ua): 1. die Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Baulichkeit erforderlich sind, und 2. die Arbeiten, die zur Erhaltung der Wohnungen, Geschäftsräume, Einstellplätze (Garagen) oder Abstellplätze der Baulichkeit erforderlich sind; diese Arbeiten jedoch nur dann, wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden der Baulichkeit oder um die Beseitigung einer vom Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt oder wenn sie erforderlich sind, um eine zu vermietende Wohnung, einen zu vermietenden Geschäftsraum, einen zu vermietenden Einstellplatz (Garage) oder einen zu vermietenden Abstellplatz in brauchbarem Zustand zu übergeben.
2. Die Rechtsprechung:
2.1. Die sogenannten „Klauselentscheidungen" 7 Ob 78/06f (= MietSlg 58/22 = wobl 2007/26, 74 = HS 37/16 = RZ 2007, 96 EÜ 105, 106, 107, 108 = JAP 2006/2007/37, 241 [Reidinger/Dirrheimer]; vgl dazu weiters Rosifka, Rechtswidrige Vertragsbestimmungen in Formularmietverträgen, ecolex 2007, 233) und 1 Ob 241/06g (= MietSlg 59/10; wobl 2007/76, 185 [krit Würth] = immolex 2007/103, 211 = ecolex 2007/253, 602 [Wilhelm]; Zak 2007/384, 217; vgl dazu weiters Lovrek, Mietvertragsklauseln im Vollanwendungsbereich des MRG, Zak 2007/371, 203) hatten die Frage der Zulässigkeit und Wirksamkeit von Vertragsklauseln in Vertragsformblättern zum Gegenstand, mit denen dem Mieter generell die Verpflichtung zur Erhaltung des Bestandobjekts auferlegt werden sollte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass im Verbandsprozess (im Gegensatz zur jeweiligen Vertragsauslegung im Einzelfall) spezifische Prüfungskriterien gelten (vgl dazu RIS-Justiz RS0016590; RS0038205). Selbst wenn man aber - wie von der Antragstellerin reklamiert - die hier mit der Inventarliste getroffene Vereinbarung der Erhaltungs- und Instandsetzungspflicht der Antragstellerin auch im vorliegenden Fall als unwirksam erachten wollte, bleibt dann die - von den „Klauselentscheidungen" nicht unmittelbar beantwortete (so auch Riss, Mietvertragsklauseln auf dem Prüfstand des Verbraucherrechts, wobl 2007, 62 [70]) - Frage nach der dafür maßgeblichen gesetzlichen Regelung zu klären.2.1. Die sogenannten „Klauselentscheidungen" 7 Ob 78/06f (= MietSlg 58/22 = wobl 2007/26, 74 = HS 37/16 = RZ 2007, 96 EÜ 105, 106, 107, 108 = JAP 2006/2007/37, 241 [Reidinger/Dirrheimer]; vergleiche dazu weiters Rosifka, Rechtswidrige Vertragsbestimmungen in Formularmietverträgen, ecolex 2007, 233) und 1 Ob 241/06g (= MietSlg 59/10; wobl 2007/76, 185 [krit Würth] = immolex 2007/103, 211 = ecolex 2007/253, 602 [Wilhelm]; Zak 2007/384, 217; vergleiche dazu weiters Lovrek, Mietvertragsklauseln im Vollanwendungsbereich des MRG, Zak 2007/371, 203) hatten die Frage der Zulässigkeit und Wirksamkeit von Vertragsklauseln in Vertragsformblättern zum Gegenstand, mit denen dem Mieter generell die Verpflichtung zur Erhaltung des Bestandobjekts auferlegt werden sollte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass im Verbandsprozess (im Gegensatz zur jeweiligen Vertragsauslegung im Einzelfall) spezifische Prüfungskriterien gelten vergleiche dazu RIS-Justiz RS0016590; RS0038205). Selbst wenn man aber - wie von der Antragstellerin reklamiert - die hier mit der Inventarliste getroffene Vereinbarung der Erhaltungs- und Instandsetzungspflicht der Antragstellerin auch im vorliegenden Fall als unwirksam erachten wollte, bleibt dann die - von den „Klauselentscheidungen" nicht unmittelbar beantwortete (so auch Riss, Mietvertragsklauseln auf dem Prüfstand des Verbraucherrechts, wobl 2007, 62 [70]) - Frage nach der dafür maßgeblichen gesetzlichen Regelung zu klären.
2.2. In 3 Ob 569/90 (= ÖWR 1998/10) sprach der Oberste Gerichtshof aus, dass der Vermieter im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ausschließlich zur Vornahme der in § 3 MRG angeführten Maßnahmen verpflichtet sei: „§ 3 MRG normiert im Erhaltungsbereich zugunsten des Mieters zwingende Regelungen. Der zweite Satz des § 3 Abs 1 MRG muss im Zusammenhang mit dem ersten und dem Einleitungssatz zum Abs 2 gelesen werden. Nur dann wird verständlich, in welchem Umfang die Norm des § 1096 ABGB trotz Vollanwendung des MRG noch aufrecht bleibt. § 3 MRG regelt nur die Erhaltung, diese allerdings unter vollem Ausschluss der Bestimmungen des § 1096 ABGB. Alle anderen Pflichten des Vermieters nach § 1096 ABGB bleiben vom MRG unberührt, können aber in diesem eingeschränkten Umfang abbedungen werden (vgl auch RIS-Justiz RS0021223 [T1])."2.2. In 3 Ob 569/90 (= ÖWR 1998/10) sprach der Oberste Gerichtshof aus, dass der Vermieter im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ausschließlich zur Vornahme der in Paragraph 3, MRG angeführten Maßnahmen verpflichtet sei: „§ 3 MRG normiert im Erhaltungsbereich zugunsten des Mieters zwingende Regelungen. Der zweite Satz des Paragraph 3, Absatz eins, MRG muss im Zusammenhang mit dem ersten und dem Einleitungssatz zum Absatz 2, gelesen werden. Nur dann wird verständlich, in welchem Umfang die Norm des Paragraph 1096, ABGB trotz Vollanwendung des MRG noch aufrecht bleibt. Paragraph 3, MRG regelt nur die Erhaltung, diese allerdings unter vollem Ausschluss der Bestimmungen des Paragraph 1096, ABGB. Alle anderen Pflichten des Vermieters nach Paragraph 1096, ABGB bleiben vom MRG unberührt, können aber in diesem eingeschränkten Umfang abbedungen werden vergleiche auch RIS-Justiz RS0021223 [T1])."
In 8 Ob 585/92 (= MietSlg 44.154 = MietSlg 44.284 = ÖWR 1998/5) bezog sich der Oberste Gerichtshof auf die Entscheidung 3 Ob 569/90, und zwar unter wörtlicher Wiedergabe der dortigen Aussagen. Auch in 6 Ob 174/99b (= MietSlg 51.132) wird auf 3 Ob 569/90 verwiesen.
In 1 Ob 228/00m (= wobl 2001/61, 107 [krit Prader] = MietSlg 52.262 = immolex 2001/41, 70 [Pfiel]) verneinte der Oberste Gerichtshof im Sinn der dargestellten Rechtsprechungslinie das Bestehen einer gesetzlichen Erhaltungspflicht des Vermieters für die Oberflächengestaltung im Inneren des Mietobjekts. Folglich konnte dort die Mieterin Ersatzansprüche gegen einen Schädiger selbst geltend machen.
Der erkennende Senat hat in 5 Ob 83/06a = immolex 2006/106, 249 [Prader] = MietSlg 58.215) ebenfalls auf die als ständige höchstgerichtliche Rechtsprechung bezeichnete Judikatur verwiesen, wonach im Vollanwendungsbereich der §§ 3 und 6 MRG die Erhaltungspflicht des Vermieters im Inneren des Bestandobjekts während des aufrechten Bestandverhältnisses abschließend und unverzichtbar dahin geregelt sei, dass diese nur die Behebung ernster Schäden des Hauses umfasse.Der erkennende Senat hat in 5 Ob 83/06a = immolex 2006/106, 249 [Prader] = MietSlg 58.215) ebenfalls auf die als ständige höchstgerichtliche Rechtsprechung bezeichnete Judikatur verwiesen, wonach im Vollanwendungsbereich der Paragraphen 3 und 6 MRG die Erhaltungspflicht des Vermieters im Inneren des Bestandobjekts während des aufrechten Bestandverhältnisses abschließend und unverzichtbar dahin geregelt sei, dass diese nur die Behebung ernster Schäden des Hauses umfasse.
2.3. Rosifka vertritt (in Grenzen der mietvertraglichen Regelung der Erhaltungspflicht, ecolex 2007, 161 f) hingegen die Meinung, der Oberste Gerichtshof sei durchwegs der Auffassung, § 1096 Abs 1 1. Satz ABGB bleibe auch im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes aufrecht, soweit er nicht durch die Bestimmungen der §§ 3 und 8 Abs 1 MRG überlagert werde. Für eine solche subsidiäre Anwendbarkeit des § 1096 Abs 1 1. Satz ABGB beruft sich Rosifka auf die Entscheidungen 7 Ob 2170/96k, 7 Ob 520/87, 7 Ob 598/85, 5 Ob 42/02s, 5 Ob 233/04g, und auch die Entscheidungen 1 Ob 589/94 sowie 8 Ob 153/06t könnten für diese Rechtsprechungslinie herangezogen werden.2.3. Rosifka vertritt (in Grenzen der mietvertraglichen Regelung der Erhaltungspflicht, ecolex 2007, 161 f) hingegen die Meinung, der Oberste Gerichtshof sei durchwegs der Auffassung, Paragraph 1096, Absatz eins, 1. Satz ABGB bleibe auch im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes aufrecht, soweit er nicht durch die Bestimmungen der Paragraphen 3 und 8 Absatz eins, MRG überlagert werde. Für eine solche subsidiäre Anwendbarkeit des Paragraph 1096, Absatz eins, 1. Satz ABGB beruft sich Rosifka auf die Entscheidungen 7 Ob 2170/96k, 7 Ob 520/87, 7 Ob 598/85, 5 Ob 42/02s, 5 Ob 233/04g, und auch die Entscheidungen 1 Ob 589/94 sowie 8 Ob 153/06t könnten für diese Rechtsprechungslinie herangezogen werden.
Dem ist Folgendes entgegenzuhalten:
In 7 Ob 2170/96k (= ÖWR 1998/22 = MietSlg 48.537 = immolex 1997/84) hielt der Oberste Gerichtshof eine Kostentragungsvereinbarung im Hinblick darauf für zulässig, dass es sich bei § 1096 Abs 1 1. Satz ABGB um nachgiebiges Recht handle. Im Bereich der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes oder des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes könne jedoch die Instandhaltungspflicht des Vermieters nach den §§ 3 und 6 MRG bzw den §§ 14a und 14c WGG nicht abbedungen werden. Bei derart geschützten Mietverhältnissen bleibe § 1096 ABGB und damit auch die Abdingbarkeit der Erhaltungspflicht des Vermieters nur soweit unberührt, als nicht Arbeiten im Sinn des § 3 Abs 2 MRG bzw § 14a Abs 2 WGG betroffen seien. Sei mit einer von § 1096 Abs 1 1. Satz ABGB abweichenden vertraglichen Regelung der Reparatur oder Erneuerung defekter Durchlauferhitzer, Elektroboiler oder ähnlicher Geräte (insbesondere auch einer defekten Heiztherme) dem Mieter auferlegt worden, sei diese Vereinbarung grundsätzlich wirksam (vgl auch RIS-Justiz RS0106158).In 7 Ob 2170/96k (= ÖWR 1998/22 = MietSlg 48.537 = immolex 1997/84) hielt der Oberste Gerichtshof eine Kostentragungsvereinbarung im Hinblick darauf für zulässig, dass es sich bei Paragraph 1096, Absatz eins, 1. Satz ABGB um nachgiebiges Recht handle. Im Bereich der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes oder des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes könne jedoch die Instandhaltungspflicht des Vermieters nach den Paragraphen 3 und 6 MRG bzw den Paragraphen 14 a und 14 c WGG nicht abbedungen werden. Bei derart geschützten Mietverhältnissen bleibe Paragraph 1096, ABGB und damit auch die Abdingbarkeit der Erhaltungspflicht des Vermieters nur soweit unberührt, als nicht Arbeiten im Sinn des Paragraph 3, Absatz 2, MRG bzw Paragraph 14 a, Absatz 2, WGG betroffen seien. Sei mit einer von Paragraph 1096, Absatz eins, 1. Satz ABGB abweichenden vertraglichen Regelung der Reparatur oder Erneuerung defekter Durchlauferhitzer, Elektroboiler oder ähnlicher Geräte (insbesondere auch einer defekten Heiztherme) dem Mieter auferlegt worden, sei diese Vereinbarung grundsätzlich wirksam vergleiche auch RIS-Justiz RS0106158).
In 7 Ob 520/87 (= JBl 1987, 377 = MietSlg 39/11) wurde der Schadenersatzanspruch eines Mieters wegen Verletzung der Instandhaltungspflicht des Vermieters auf § 1096 Abs 1 1. Satz ABGB gestützt, wobei sich allerdings dessen Erhaltungspflicht schon aus § 3 MRG ergab, weil es sich um die Zerstörung der Außenfront des Hauses und des gemieteten Geschäftslokals durch einen Straßenbahnzug gehandelt hatte.In 7 Ob 520/87 (= JBl 1987, 377 = MietSlg 39/11) wurde der Schadenersatzanspruch eines Mieters wegen Verletzung der Instandhaltungspflicht des Vermieters auf Paragraph 1096, Absatz eins, 1. Satz ABGB gestützt, wobei sich allerdings dessen Erhaltungspflicht schon aus Paragraph 3, MRG ergab, weil es sich um die Zerstörung der Außenfront des Hauses und des gemieteten Geschäftslokals durch einen Straßenbahnzug gehandelt hatte.
In 7 Ob 598/95 (= MietSlg 48.117 = MietSlg 48.217 = ÖWR 1998/41) ging der Oberste Gerichtshof davon aus, dass alle nicht in § 3 MRG genannten Erhaltungspflichten des Vermieters durch das Mietrechtsgesetz unberührt blieben und in diesem eingeschränkten Umfang zufolge der nicht zwingenden Bestimmung des § 1096 ABGB abbedungen werden könnten.In 7 Ob 598/95 (= MietSlg 48.117 = MietSlg 48.217 = ÖWR 1998/41) ging der Oberste Gerichtshof davon aus, dass alle nicht in Paragraph 3, MRG genannten Erhaltungspflichten des Vermieters durch das Mietrechtsgesetz unberührt blieben und in diesem eingeschränkten Umfang zufolge der nicht zwingenden Bestimmung des Paragraph 1096, ABGB abbedungen werden könnten.
In 5 Ob 42/02s (immolex 2002/78, 196 = MietSlg 54.231 = MietSlg 53.266 = wobl 2002/92, 298 = RdW 2002, 598) hat der erkennende Senat ausgesprochen, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters für die elektrische Anlage einer vermieteten Wohnung nur dann zu bejahen sei, wenn der bestehende Zustand einen ernsten Schaden des Hauses bewirke. Ansonsten habe der Mieter gemäß § 8 Abs 1 MRG die elektrische Anlage so zu warten und instand zu halten, dass weder dem Vermieter noch einem anderen Mieter ein Nachteil daraus entstehe. Ob sich aus § 1096 ABGB, der durch § 3 MRG ausdrücklich unberührt bleibe, anderes ergebe, war bei der vom Mieter gewählten Verfahrensart (§ 37 MRG) nicht zu prüfen, weshalb Fragen der Zuordnung von Instandhaltungspflichten auf sich beruhen konnten. Diese Entscheidung erging überdies vor Inkrafttreten der WRN 2006, die nun auch die Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdung im Mietgegenstand der zwingenden Erhaltungspflicht des Vermieters unterstellt.In 5 Ob 42/02s (immolex 2002/78, 196 = MietSlg 54.231 = MietSlg 53.266 = wobl 2002/92, 298 = RdW 2002, 598) hat der erkennende Senat ausgesprochen, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters für die elektrische Anlage einer vermieteten Wohnung nur dann zu bejahen sei, wenn der bestehende Zustand einen ernsten Schaden des Hauses bewirke. Ansonsten habe der Mieter gemäß Paragraph 8, Absatz eins, MRG die elektrische Anlage so zu warten und instand zu halten, dass weder dem Vermieter noch einem anderen Mieter ein Nachteil daraus entstehe. Ob sich aus Paragraph 1096, ABGB, der durch Paragraph 3, MRG ausdrücklich unberührt bleibe, anderes ergebe, war bei der vom Mieter gewählten Verfahrensart (Paragraph 37, MRG) nicht zu prüfen, weshalb Fragen der Zuordnung von Instandhaltungspflichten auf sich beruhen konnten. Diese Entscheidung erging überdies vor Inkrafttreten der WRN 2006, die nun auch die Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdung im Mietgegenstand der zwingenden Erhaltungspflicht des Vermieters unterstellt.
In der ebenfalls noch vor der WRN 2006 ergangenen Entscheidung 5 Ob 233/04g (= wobl 2005/122, 338 [Rosifka] = RdW 2005, 218 = immolex 2005/45, 119 [Weixelbraun/Hüttler] = ecolex 2005, 369 = MietSlg 56.249) hatte sich der erkennende Senat mit einem auf §§ 3, 6 MRG gestützten Begehren auseinanderzusetzen, das die Erneuerung von Wasserrohrleitungen wegen erhöhtem Bleianteils im Trinkwasser zum Gegenstand hatte. In den beiden letztgenannten Entscheidungen blieb ausdrücklich offen, ob ein Mieter ein entsprechendes Begehren auf § 1096 Abs 1 1. Satz ABGB stützen könne.In der ebenfalls noch vor der WRN 2006 ergangenen Entscheidung 5 Ob 233/04g (= wobl 2005/122, 338 [Rosifka] = RdW 2005, 218 = immolex 2005/45, 119 [Weixelbraun/Hüttler] = ecolex 2005, 369 = MietSlg 56.249) hatte sich der erkennende Senat mit einem auf Paragraphen 3, 6, MRG gestützten Begehren auseinanderzusetzen, das die Erneuerung von Wasserrohrleitungen wegen erhöhtem Bleianteils im Trinkwasser zum Gegenstand hatte. In den beiden letztgenannten Entscheidungen blieb ausdrücklich offen, ob ein Mieter ein entsprechendes Begehren auf Paragraph 1096, Absatz eins, 1. Satz ABGB stützen könne.
Der Entscheidung 1 Ob 589/94 (= wobl 1996/16, 64 [Würth] = SZ 67/210 = MietSlg 46.108 = MietSlg 46.224 = MietSlg 46.275 = MietSlg 46.687) lag ein Investitionskostenvorausverzicht des Bestandnehmers zugrunde, der als unwirksam erkannt wurde. Bei Mietverhältnissen im Anwendungsbereich des § 3 Abs 2 MRG bleibe § 1096 Abs 1 1. Satz ABGB und damit auch die Abdingbarkeit der Erhaltungspflicht des Vermieters nur soweit unberührt, als davon nicht die in § 3 Abs 2 MRG angeführten Arbeiten betroffen seien.Der Entscheidung 1 Ob 589/94 (= wobl 1996/16, 64 [Würth] = SZ 67/210 = MietSlg 46.108 = MietSlg 46.224 = MietSlg 46.275 = MietSlg 46.687) lag ein Investitionskostenvorausverzicht des Bestandnehmers zugrunde, der als unwirksam erkannt wurde. Bei Mietverhältnissen im Anwendungsbereich des Paragraph 3, Absatz 2, MRG bleibe Paragraph 1096, Absatz eins, 1. Satz ABGB und damit auch die Abdingbarkeit der Erhaltungspflicht des Vermieters nur soweit unberührt, als davon nicht die in Paragraph 3, Absatz 2, MRG angeführten Arbeiten betroffen seien.
In 8 Ob 153/06t (= wobl 2007/77, 211 [zust Würth] = immolex 2007/84, 175 = ecolex 2007/106, 245 [Wilhelm, ecolex 2007, 221]) wurde ausgesprochen, dass außerhalb der in § 3 Abs 2 MRG genannten Arbeiten die Erhaltungspflicht nach § 1096 Abs 1 1. Satz ABGB auch im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes durch Vereinbarung dem Mieter auferlegt werden könne. Der zwingende Charakter der Erhaltungspflicht des Vermieters beziehe sich nur auf die ernsten Schäden des Hauses, nicht aber auf sonstige Aufwendungen.In 8 Ob 153/06t (= wobl 2007/77, 211 [zust Würth] = immolex 2007/84, 175 = ecolex 2007/106, 245 [Wilhelm, ecolex 2007, 221]) wurde ausgesprochen, dass außerhalb der in Paragraph 3, Absatz 2, MRG genannten Arbeiten die Erhaltungspflicht nach Paragraph 1096, Absatz eins, 1. Satz ABGB auch im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes durch Vereinbarung dem Mieter auferlegt werden könne. Der zwingende Charakter der Erhaltungspflicht des Vermieters beziehe sich nur auf die ernsten Schäden des Hauses, nicht aber auf sonstige Aufwendungen.
Zusammengefasst zeigt sich also, dass die genannten Entscheidungen Rosifkas Bewertung der Rechtsprechung nicht untermauern, sondern sogar für das von den Vorinstanzen gewonnene Ergebnis sprechen (vgl auch Prader, Brandaktuell - Neue Hoffnung für die Vermieter! Keine Erhaltungspflicht des Vermieters für eine Heiztherme im MRG-Bereich, immolex 2008/61, 142).Zusammengefasst zeigt sich also, dass die genannten Entscheidungen Rosifkas Bewertung der Rechtsprechung nicht untermauern, sondern sogar für das von den Vorinstanzen gewonnene Ergebnis sprechen vergleiche auch Prader, Brandaktuell - Neue Hoffnung für die Vermieter! Keine Erhaltungspflicht des Vermieters für eine Heiztherme im MRG-Bereich, immolex 2008/61, 142).
3. Der Meinungsstand der Lehre:
In der Frage des Ausschlusses der Erhaltungsbestimmungen des § 1096 Abs 1 1. Satz ABGB durch §§ 3 MRG bzw 14a WGG stehen einander zwei entgegengesetzte Argumentationslinien gegenüber:In der Frage des Ausschlusses der Erhaltungsbestimmungen des Paragraph 1096, Absatz eins, 1. Satz ABGB durch Paragraphen 3, MRG bzw 14a WGG stehen einander zwei entgegengesetzte Argumentationslinien gegenüber:
Die wohl herrschende Lehre - wesentlich sind dabei noch anzusprechende Ausführungen von Würth - schließt eine Erhaltungspflicht im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes für den Vermieter außerhalb des § 3 Abs 2 Z 2 MRG im Inneren des Bestandobjekts aus und verneint insoweit eine subsidiäre Anwendbarkeit des § 1096 Abs 1 1. Satz ABGB.Die wohl herrschende Lehre - wesentlich sind dabei noch anzusprechende Ausführungen von Würth - schließt eine Erhaltungspflicht im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes für den Vermieter außerhalb des Paragraph 3, Absatz 2, Ziffer 2, MRG im Inneren des Bestandobjekts aus und verneint insoweit eine subsidiäre Anwendbarkeit des Paragraph 1096, Absatz eins, 1. Satz ABGB.
Die Mindermeinung - hervorzuheben ist dabei etwa Rosifka - vertritt dazu im Gegensatz, es bleibe neben den zwingenden Erhaltungspflichten des Vermieters, wie sie durch § 3 MRG normiert seien, die in § 1096 Abs 1 1. Satz ABGB geregelte Instandhaltungspflicht des Vermieters unberührt.Die Mindermeinung - hervorzuheben ist dabei etwa Rosifka - vertritt dazu im Gegensatz, es bleibe neben den zwingenden Erhaltungspflichten des Vermieters, wie sie durch Paragraph 3, MRG normiert seien, die in Paragraph 1096, Absatz eins, 1. Satz ABGB geregelte Instandhaltungspflicht des Vermieters unberührt.
Zu den Lehrmeinungen im Einzelnen:
3.1. Würth argumentiert (in Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht21, § 3 MRG Rz 3; Rummel³, § 1096 ABGB Rz 13; wobl 2007, 209 Glosse zu 1 Ob 241/06g; wobl 2008, 72, § 1096 ABGB und das MRG):3.1. Würth argumentiert (in Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht21, Paragraph 3, MRG Rz 3; Rummel³, Paragraph 1096, ABGB Rz 13; wobl 2007, 209 Glosse zu 1 Ob 241/06g; wobl 2008, 72, Paragraph 1096, ABGB und das MRG):
§ 3 MRG regle grundsätzlich die Erhaltung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Dabei müsse der zweite Satz des § 3 Abs 1 MRG im Zusammenhang mit dem ersten und dem Einleitungssatz zu Abs 2 gelesen werden. Denn nur dann werde verständlich, welche Teile des § 1096 Abs 1 1. Satz ABGB auch im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes aufrecht blieben. § 1096 Abs 1 1. Satz ABGB verpflichte den Vermieter (dispositiv), den Mietgegenstand in brauchb
