Index
L37153 Anliegerbeitrag Aufschließungsbeitrag InteressentenbeitragNorm
AVG §37;Betreff
Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident DDr. Jakusch und die Hofräte Dr. Kail, Dr. Pallitsch, Dr. Hinterwirth und Dr. Moritz als Richter, im Beisein der Schriftführerin Mag. Gubesch, über die Beschwerde des Gerhard Pertl in Auersthal, vertreten durch KWR Karasek Wietrzyk Rechtsanwälte GmbH in 1220 Wien, Wagramer Straße 19, gegen den Bescheid der Niederösterreichischen Landesregierung vom 9. Dezember 2004, Zl. RU1-BR-82/001-2004, betreffend Einwendungen gegen eine Baubewilligung (mitbeteiligte Parteien:
1. Marktgemeinde Auersthal, 2214 Auersthal, vertreten durch Dr. Franz Nistelberger, Rechtsanwalt in 1010 Wien, Stock im Eisen-Platz 3, und 2. Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Austria AG, Bahnhofplatz 1, 2340 Mödling), zu Recht erkannt:
Spruch
Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes aufgehoben.
Das Land Niederösterreich hat dem Beschwerdeführer Aufwendungen in der Höhe von EUR 1.171,20 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen. Das Mehrbegehren wird abgewiesen.
Begründung
Am 14. Juli 2003 beantragte die zweitmitbeteiligte Partei beim Bürgermeister der mitbeteiligten Gemeinde als Baubehörde erster Instanz die Erteilung einer Bewilligung zum Abbruch der Gebäude und Baulichkeiten auf dem Grundstück Nr. 597/2, KG Auersthal, und zur Errichtung einer Wohnhausanlage mit 25 Wohnungen auf diesem Grundstück.
Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Grundstückes Nr. 598, welches eine gemeinsame Grundgrenze mit dem Grundstück Nr. 597/2 aufweist. Entlang der Grundgrenze zwischen der Preußengasse 27 (Beschwerdeführer) und dem abzubrechenden Gebäude in der Preußengasse 29 (Bauwerberin) besteht eine gemeinsame Feuermauer, die sich nach den vorgelegten Planunterlagen auf dem Grundstück des Beschwerdeführers befindet. Nach den vorgelegten Plänen soll diese Feuermauer über die Länge des Wohnhauses entlang der westlichen Grenze bestehen bleiben und gesichert werden. Die bestehende Feuermauer ab dem Wohnhaus in Richtung Norden (auch als Gartenmauer bezeichnet) soll ersatzlos abgerissen werden.
Nach Einholung eines statischen Gutachtens des Dipl. Ing. Z. und nach Ergänzung des Abbruchplanes (Plan Nr. 0276/09a) führte die Baubehörde erster Instanz eine mündliche Verhandlung am 30. Juli 2003 durch, in deren Rahmen der Beschwerdeführer zahlreiche Einwendungen sowohl hinsichtlich des Abbruches als auch hinsichtlich des Neubaues erhob.
Zum Abbruch wandte der Beschwerdeführer unter Bezugnahme auf einen gerichtlichen Vergleich des Bezirksgerichtes Gänserndorf vom 21. September 1983, 2C 369/80, auf den von der Baubehörde als Grundlage für die Inanspruchnahme des Grundstückes des Beschwerdeführers beim Abriss der Gartenmauer hingewiesen worden war, ein, dieser Vergleich sei aus mehreren, näher ausgeführten Gründen nicht anwendbar und räume insbesondere dem Bauwerber keine Verfügungsmacht über diesen Teil der Mauer ein. Schließlich werde die Standfestigkeit und Trockenheit der auf seinem Grundstück befindlichen Gebäude und die Standsicherheit des Geländes durch die Abbrucharbeiten gefährdet.
Zum Neubau erhob der Beschwerdeführer Einwendungen hinsichtlich der seiner Ansicht nach unzureichenden Planunterlagen und der Gesetzwidrigkeit der Widmung der Grundstücke als Bauland-Wohngebiet. Durch die Umwidmung bestehe die Gefahr, dass der Beschwerdeführer, der eine Landwirtschaft betreibe, seinen Betrieb im Hinblick auf die Widmung des Nachbargrundstückes einschränken müsse. Er bestreite den Bedarf an zusätzlicher Wohnbaulandwidmung, weil die Gemeinde über ausreichende Wohnbaulandreserven verfüge. Schließlich wandte der Beschwerdeführer mangelnde Maßnahmen für den Brandschutz und auch in diesem Zusammenhang die Gefährdung der Standsicherheit der Gebäude und der Standfestigkeit seines Grundstückes ein. Ausdrücklich verwies er darauf, dass die Zweitmitbeteiligte keine Verfügungsmacht über die auf dem Grundstück Nr. 598 liegende Gartenmauer habe.
Der Bürgermeister der mitbeteiligten Gemeinde erteilte mit Bescheid vom 11. August 2003 der zweitmitbeteiligten Partei die baubehördliche Bewilligung zum Abbruch der Gebäude und Baulichkeiten auf dem Grundstück Nr. 597/2 sowie zur Errichtung einer Wohnhausanlage auf diesem Grundstück für 25 Wohnungen.
Der Beschwerdeführer erhob Berufung. Darin rügte er als wesentliche Verfahrensmängel den Umstand, dass die Ergänzung zum Abbruchplan, welche die Details für den Anschluss des geplanten Gebäudes an die Giebelmauer seines Gebäudes darstelle, verspätet vorgelegt worden sei und zu wenig Vorbereitungszeit für ihn bestanden habe. Er habe daher nicht auf gleicher fachlicher Ebene argumentieren können. Seinem Vertagungsantrag sei nicht entsprochen worden und der Grundsatz des Parteiengehörs sei wiederholt verletzt worden. Er wiederholte seine Einwendungen betreffend die Standfestigkeit der gemeinsamen Feuermauer bzw. seines daran anschließenden Gebäudes und machte weiters geltend, die erteilte Bewilligung beziehe sich nur auf das Grundstück Nr. 597/2, nicht aber auf sein Grundstück, sodass sich die Frage stelle, ob vom Abbruch auch der auf seinem Grundstück befindliche Teil der Mauer ("Gartenmauer") umfasst sei. Der Bescheid beinhalte kein Beweissicherungsverfahren und es befänden sich die Auflagen nicht im Bescheidspruch sondern in der Begründung des Bescheides erster Instanz, was dem Gesetz widerspreche. Soweit die Bauführung auf seinem Grundstück betroffen sei, insbesondere ab seinem Wohnhaus in Richtung Norden (Gartenmauer), fehle seine Zustimmung, auch darin liege eine weitere Rechtswidrigkeit. Insoweit sich die Bauwerberin in diesem Zusammenhang auf den gerichtlichen Vergleich vom 21. September 1983 des Bezirksgerichtes Gänserndorf berufe, so scheitere diese Bezugnahme zum einen wegen einer Änderung des Sachverhaltes und zum anderen wegen einer offenkundigen Fehlprotokollierung.
Der Beschwerdeführer rügte weiters die in der Begründung des Bescheides erster Instanz zusammenhanglos wiedergegebene Erklärung, dass "das Grundstück Nr. 597/2, KG Auersthal, zum Bauplatz erklärt werde," und meinte, damit wäre keine rechtswirksame Bauplatzerklärung verbunden. Schließlich widerspreche die Widmung "Bauland-Wohnen" dem Gesetz, weil die Bezug habende Verordnung, mit der die ursprünglich als "Bauland-Agrargebiet" gewidmeten Grundstücke in "Bauland-Wohnen" umgewidmet worden seien, gesetzwidrig zustande gekommen sei. Diese Umwidmung bringe große Auswirkungen für die unverändert bestehenden landwirtschaftlichen Betriebe mit sich, weil das örtlich zumutbare Maß von Belästigungen höher anzusetzen sei als in einem als Wohngebiet ausgewiesenen Bauland. Er betreibe eine Landwirtschaft; durch mangelnde Brandschutzvorkehrungen sei er in seinen subjektivöffentlichen Rechten nach § 6 Abs. 2 der NÖ Bauordnung 1996, LGBl 8200-11 (NÖ BauO 1996) verletzt. Darüber hinaus befürchte er, von den zukünftigen Bewohnern der geplanten Wohnhausanlage zivilrechtlich belangt zu werden, da von seiner Landwirtschaft Immissionen auf das Grundstück Nr. 597/2 gelangten, die zwar im "Bauland-Agrargebiet" ortsüblich wären, im "Bauland-Wohnen" jedoch das niedrigere Maß für die Ortsüblichkeit von Emissionen überschritten. Darüber hinaus sehe das Bauvorhaben keine ausreichenden Zufahrtswege für die Feuerwehr vor. Schließlich wandte sich der Beschwerdeführer in der Berufung noch im Einzelnen gegen die "Auflagen", welche sich im Bescheid erster Instanz nur in der Begründung des Bescheides fanden, und mahnte mit näherer Begründung deren unzureichende Bestimmtheit ein.Der Beschwerdeführer rügte weiters die in der Begründung des Bescheides erster Instanz zusammenhanglos wiedergegebene Erklärung, dass "das Grundstück Nr. 597/2, KG Auersthal, zum Bauplatz erklärt werde," und meinte, damit wäre keine rechtswirksame Bauplatzerklärung verbunden. Schließlich widerspreche die Widmung "Bauland-Wohnen" dem Gesetz, weil die Bezug habende Verordnung, mit der die ursprünglich als "Bauland-Agrargebiet" gewidmeten Grundstücke in "Bauland-Wohnen" umgewidmet worden seien, gesetzwidrig zustande gekommen sei. Diese Umwidmung bringe große Auswirkungen für die unverändert bestehenden landwirtschaftlichen Betriebe mit sich, weil das örtlich zumutbare Maß von Belästigungen höher anzusetzen sei als in einem als Wohngebiet ausgewiesenen Bauland. Er betreibe eine Landwirtschaft; durch mangelnde Brandschutzvorkehrungen sei er in seinen subjektivöffentlichen Rechten nach Paragraph 6, Absatz 2, der NÖ Bauordnung 1996, LGBl 8200-11 (NÖ BauO 1996) verletzt. Darüber hinaus befürchte er, von den zukünftigen Bewohnern der geplanten Wohnhausanlage zivilrechtlich belangt zu werden, da von seiner Landwirtschaft Immissionen auf das Grundstück Nr. 597/2 gelangten, die zwar im "Bauland-Agrargebiet" ortsüblich wären, im "Bauland-Wohnen" jedoch das niedrigere Maß für die Ortsüblichkeit von Emissionen überschritten. Darüber hinaus sehe das Bauvorhaben keine ausreichenden Zufahrtswege für die Feuerwehr vor. Schließlich wandte sich der Beschwerdeführer in der Berufung noch im Einzelnen gegen die "Auflagen", welche sich im Bescheid erster Instanz nur in der Begründung des Bescheides fanden, und mahnte mit näherer Begründung deren unzureichende Bestimmtheit ein.
Die Baubehörde zweiter Instanz holte eine ergänzende Stellungnahme des Dipl. Ing. Z. vom 29. November 2003 und eine solche eines bautechnischen Amtssachverständigen vom 5. Dezember 2003 ein. Im Rahmen der Gewährung von Parteiengehör nahm der Beschwerdeführer dazu mit Schriftsatz vom 23. Jänner 2004 Stellung.
Mit Bescheid des Gemeindevorstandes der mitbeteiligten Gemeinde vom 1. März 2004 wurde der Berufung des Beschwerdeführers keine Folge gegeben, der erstinstanzliche Bescheid jedoch hinsichtlich des Spruches und der Begründung insofern geändert, als der zweitmitbeteiligten Partei auf Grund des Ansuchens vom 14. Juli 2003 gemäß § 14 Z. 7 der NÖ BauO 1996 die baubehördliche Bewilligung zum Abbruch der Gebäude und Baulichkeiten auf dem Grundstück Nr. 597/2 unter Auflagen erteilt wurde (Spruchpunkt I.).Mit Bescheid des Gemeindevorstandes der mitbeteiligten Gemeinde vom 1. März 2004 wurde der Berufung des Beschwerdeführers keine Folge gegeben, der erstinstanzliche Bescheid jedoch hinsichtlich des Spruches und der Begründung insofern geändert, als der zweitmitbeteiligten Partei auf Grund des Ansuchens vom 14. Juli 2003 gemäß Paragraph 14, Ziffer 7, der NÖ BauO 1996 die baubehördliche Bewilligung zum Abbruch der Gebäude und Baulichkeiten auf dem Grundstück Nr. 597/2 unter Auflagen erteilt wurde (Spruchpunkt römisch eins.).
Spruchpunkt II. in der solcherart abgeänderten Fassung sah die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung gemäß § 14 Z. 1 leg. cit. zur Errichtung einer Wohnhausanlage auf dem Grundstück Nr. 597/2 für 25 Wohnungen nach Maßgabe der vorgelegten Planunterlagen, der Baubeschreibung, auf Grund des Gutachtens des Dipl. Ing. Z. und der Niederschrift vom 30. Juli 2003, wiederum unter bestimmten, näher dargestellten Auflagen vor.Spruchpunkt römisch zwei. in der solcherart abgeänderten Fassung sah die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung gemäß Paragraph 14, Ziffer eins, leg. cit. zur Errichtung einer Wohnhausanlage auf dem Grundstück Nr. 597/2 für 25 Wohnungen nach Maßgabe der vorgelegten Planunterlagen, der Baubeschreibung, auf Grund des Gutachtens des Dipl. Ing. Z. und der Niederschrift vom 30. Juli 2003, wiederum unter bestimmten, näher dargestellten Auflagen vor.
Auflage 7 des Spruchpunktes I. hat folgenden Wortlaut:Auflage 7 des Spruchpunktes römisch eins. hat folgenden Wortlaut:
"7. Zusätzlich ist folgende Vorgangsweise beim Abbruch einzuhalten:
Bevor der endgültige Abbruch des Gebäudes Preußengasse 29 ... erfolgen kann, sind sämtliche Verkleidungen und nicht tragende Konstruktionen auszulösen bzw. äußerst schonend abzutragen, um die Tragstruktur des Hauses frei zu legen. Nach einer neuerlichen Besichtigung kann der Ingenieurkonsulent für das Bauwesen Dipl. Ing. Z. in seiner Eigenschaft als dem Verfahren beigezogener Amtsachverständiger in Absprache mit dem Abbruchunternehmen im Detail vorgeben, wie der Abbruch zu erfolgen hat.
Vorab können jedoch bereits folgende Punkte festgelegt werden:
"§ 6. (1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 32, § 33 Abs. 2, § 34 Abs. 2 und § 35 haben"§ 6. (1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach Paragraph 32,, Paragraph 33, Absatz 2,, Paragraph 34, Absatz 2 und Paragraph 35, haben
Parteistellung:
1. die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der Bauwerke der Nachbarn (Abs. 1 Z. 4) sowie 1. die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der Bauwerke der Nachbarn (Absatz eins, Ziffer 4,) sowie
2. den Schutz vor Immissionen (§ 48), ausgenommen jene, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Wohnzwecken oder einer Abstellanlage im gesetzlich vorgeschriebenen Ausmaß (§ 63) ergeben, gewährleisten und über 2. den Schutz vor Immissionen (Paragraph 48,), ausgenommen jene, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Wohnzwecken oder einer Abstellanlage im gesetzlich vorgeschriebenen Ausmaß (Paragraph 63,) ergeben, gewährleisten und über
3. die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung der Hauptfenster (§ 4 Z. 9) der zulässigen (bestehende bewilligte und zukünftig bewilligungsfähige) Gebäude der Nachbarn dienen. 3. die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung der Hauptfenster (Paragraph 4, Ziffer 9,) der zulässigen (bestehende bewilligte und zukünftig bewilligungsfähige) Gebäude der Nachbarn dienen.
§ 48. (1) Emissionen, die von Bauwerken oder deren Benützung ausgehen, dürfenParagraph 48, (1) Emissionen, die von Bauwerken oder deren Benützung ausgehen, dürfen
Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer des Grundstückes, das an das Baugrundstück angrenzt, Partei als Nachbar nach § 6 Abs. 1 Z. 3 NÖ BauO 1996, zumal er im Verfahren Einwände betreffend die Standsicherheit, Trockenheit und den Brandschutz seiner Bauwerke im Sinne des § 6 Abs. 2 leg. cit. geltend gemacht hat. Er bringt im Verfahren auch vor, dass in seinem Eigentum stehende Grundflächen vom gegenständlichen Bauvorhaben in Anspruch genommen werden; diesfalls würde sich seine Parteistellung auch auf § 6 Abs. 1 Z. 2 NÖ BauO 1996 stützen (siehe dazu unter 2.).Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer des Grundstückes, das an das Baugrundstück angrenzt, Partei als Nachbar nach Paragraph 6, Absatz eins, Ziffer 3, NÖ BauO 1996, zumal er im Verfahren Einwände betreffend die Standsicherheit, Trockenheit und den Brandschutz seiner Bauwerke im Sinne des Paragraph 6, Absatz 2, leg. cit. geltend gemacht hat. Er bringt im Verfahren auch vor, dass in seinem Eigentum stehende Grundflächen vom gegenständlichen Bauvorhaben in Anspruch genommen werden; diesfalls würde sich seine Parteistellung auch auf Paragraph 6, Absatz eins, Ziffer 2, NÖ BauO 1996 stützen (siehe dazu unter 2.).
2. Der Beschwerdeführer stellte während des Verwaltungsverfahrens und auch in der Beschwerde vor dem Verwaltungsgerichtshof maßgeblich darauf ab, keine Zustimmung zu Abbrucharbeiten oder Bautätigkeiten auf seiner Liegenschaft - und zwar weder betreffend die Feuermauer noch betreffend die daran anschließende Gartenmauer - gegeben zu haben, weshalb die zweitmitbeteiligte Partei ihrem Antrag auf Baubewilligung seine Zustimmung als Grundeigentümer gemäß § 18 NÖ BauO 1996 nicht anschließen hätte können. Die Bezugnahme der Behörde auf § 7 NÖ BauO 1996 sei rechtlich verfehlt. 2. Der Beschwerdeführer stellte während des Verwaltungsverfahrens und auch in der Beschwerde vor dem Verwaltungsgerichtshof maßgeblich darauf ab, keine Zustimmung zu Abbrucharbeiten oder Bautätigkeiten auf seiner Liegenschaft - und zwar weder betreffend die Feuermauer noch betreffend die daran anschließende Gartenmauer - gegeben zu haben, weshalb die zweitmitbeteiligte Partei ihrem Antrag auf Baubewilligung seine Zustimmung als Grundeigentümer gemäß Paragraph 18, NÖ BauO 1996 nicht anschließen hätte können. Die Bezugnahme der Behörde auf Paragraph 7, NÖ BauO 1996 sei rechtlich verfehlt.
2.1. Die in diesem Zusammenhang entscheidungswesentlichen Bestimmungen der NÖ BauO 1996 (in der Fassung der Novelle 8200-9) haben folgenden Wortlaut:
"§ 7. (1) Die Eigentümer und sonstige Nutzungsberechtigte müssen die vorübergehende Benützung von Grundstücken und Bauwerken sowie des Luftraumes über diesen durch die Eigentümer der bestehenden oder zu errichtenden Bauwerke auf den Nachbargrundstücken und durch die von diesen Beauftragten dulden, wenn diese nur so oder anders nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten
Baupläne verfassen,
Bauwerke errichten,
Erhaltungs- und Abbrucharbeiten durchführen oder
Baugebrechen beseitigen können.
Die Eigentümer und sonstigen Nutzungsberechtigten sind, außer bei Gefahr im Verzug, jeweils mindestens 4 Wochen vor der Inanspruchnahme der Grundstücke oder Bauwerke zu verständigen.
1. Satz durchzuführen und über Notwendigkeit, Umfang und Dauer der Inanspruchnahme oder Verpflichtung zu entscheiden und die Duldung oder Verpflichtung dem belasteten Eigentümer oder sonstigen Nutzungsberechtigten aufzutragen. Bei Gefahr im Verzuge hat die Baubehörde die erforderlichen Maßnahmen auch ohne vorangegangenes Ermittlungsverfahren anzuordnen.
(7)...
§ 18. (1) Dem Antrag auf Baubewilligung sind anzuschließen:Paragraph 18, (1) Dem Antrag auf Baubewilligung sind anzuschließen:
1. Nachweis des Grundeigentums (Grundbuchsabschrift):
höchstens sechs Monate alt oder Nachweis des Nutzungsrechtes:
2.2. Den Fall des Abbruches nur eines der Gebäude mit gemeinsamer Brandwand regelt § 7 Abs. 4 NÖ BauO 1996 dahin, dass die bisher gemeinsame Brandwand zur Gänze bestehen bleiben muss. Nach den Einreichunterlagen und der Auflage 7 der Baubewilligung soll im konkreten Fall die gemeinsame Feuermauer über die Länge des Wohnhauses des Beschwerdeführers entlang der westlichen Grundgrenze bestehen bleiben, entsprechend dem statischen Gutachten aber gesichert sowie mit dem Haus des Beschwerdeführers dauerhaft verankert werden. Nun ergibt sich zwar aus dem Gesetz, dass die gemeinsame Feuermauer im Fall des Abrisses einer der beiden angrenzenden Gebäude erhalten bleiben muss; eine Verpflichtung des Eigentümers des verbleibenden Bauwerkes zur Duldung von Maßnahmen wie der Verankerung der Feuermauer in seinem Gebäude ist dem Gesetz hingegen nicht zu entnehmen. Weil es sich bei dieser auf Nachbargrund umzusetzenden Maßnahme auch nicht um eine solche bloß vorübergehenden Charakters handelt, kann sie schon aus diesem Grund nicht der Regelung des § 7 NÖ BauO unterstellt werden. Die in Auflage 7 des Baubewilligungsbescheides vorgesehene dauerhafte Verankerung der Feuermauer mit dem Gebäude des Beschwerdeführers bedarf daher dessen Zustimmung. 2.2. Den Fall des Abbruches nur eines der Gebäude mit gemeinsamer Brandwand regelt Paragraph 7, Absatz 4, NÖ BauO 1996 dahin, dass die bisher gemeinsame Brandwand zur Gänze bestehen bleiben muss. Nach den Einreichunterlagen und der Auflage 7 der Baubewilligung soll im konkreten Fall die gemeinsame Feuermauer über die Länge des Wohnhauses des Beschwerdeführers entlang der westlichen Grundgrenze bestehen bleiben, entsprechend dem statischen Gutachten aber gesichert sowie mit dem Haus des Beschwerdeführers dauerhaft verankert werden. Nun ergibt sich zwar aus dem Gesetz, dass die gemeinsame Feuermauer im Fall des Abrisses einer der beiden angrenzenden Gebäude erhalten bleiben muss; eine Verpflichtung des Eigentümers des verbleibenden Bauwerkes zur Duldung von Maßnahmen wie der Verankerung der Feuermauer in seinem Gebäude ist dem Gesetz hingegen nicht zu entnehmen. Weil es sich bei dieser auf Nachbargrund umzusetzenden Maßnahme auch nicht um eine solche bloß vorübergehenden Charakters handelt, kann sie schon aus diesem Grund nicht der Regelung des Paragraph 7, NÖ BauO unterstellt werden. Die in Auflage 7 des Baubewilligungsbescheides vorgesehene dauerhafte Verankerung der Feuermauer mit dem Gebäude des Beschwerdeführers bedarf daher dessen Zustimmung.
Da die belangte Behörde dies verkannte, belastete sie ihren Bescheid in diesem Umfang mit inhaltlicher Rechtswidrigkeit.
2.3. Anschließend an die Feuermauer soll die auf dem Grundstück des Beschwerdeführers in Richtung Norden verlaufende Gartenmauer abgebrochen werden, da sich - so die Gutachten - durch den Abbruch der bestehenden Gebäude auf der Bauparzelle eine technische Abbruchreife dieser Mauer ergibt. Danach soll die plangemäße Gartenmauer errichtet werden.
Die Abbruchpläne umfassen die an die gemeinsame Feuermauer anschließende, im Eigentum des Beschwerdeführers stehende "Gartenmauer" nicht, sodass deren genaue Situierung anhand der Planunterlagen nicht nachzuvollziehen ist. Die Planunterlagen der Wohnhausanlage im fraglichen Bereich sehen auf dem Grundstück der Bauwerberin die Errichtung einer Mauer zwischen den Stiegen 1 und 2 vor; zwischen den beiden Gebäudeteilen der Stiege 1 ist die Neuerrichtung einer solchen Mauer nach dem Plan weder auf dem Grundstück der Bauwerberin noch auf dem des Beschwerdeführers erkennbar.
Der Befund des Bautechnikers in der mündlichen Verhandlung vom 30. Juli 2003 umschreibt den Projektsgegenstand sowohl zum Abbruch als auch zum Neubau dahingehend, dass die "Gartenmauer" abzureißen und danach die Einfriedungsmauer "zum Beschwerdeführer" zwischen den beiden Gebäuden der Stiege 1 herzustellen ist. Offen bleibt aber, ob diese neue Einfriedungsmauer auf dem Grundstück der mitbeteiligten Partei oder auf dem des Beschwerdeführers errichtet werden soll.
Es wäre Aufgabe der Baubehörden gewesen zu klären, auf welchem Grundstück die neue Mauer errichtet werden soll. Die belangte Behörde als Vorstellungsbehörde hätte ihrerseits diesen Mangel aufgreifen müssen; in dieser Unterlassung liegt eine weitere inhaltliche Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides.
2.4. Für das fortgesetzte Verfahren wird aber hinsichtlich beider Varianten Folgendes bemerkt:
Vorauszuschicken ist, dass auch der vorübergehende Abbruch einer Mauer die Benützung eines Bauwerkes darstellt und eine Maßnahme nach § 7 NÖ BauO 1996 sein kann, wenn alle dort genannten Voraussetzungen, insbesondere die Wiederherstellung im Sinn des § 7 Abs. 5 leg. cit., erfüllt sind. Letzteres wäre aber nur der Fall, wenn die neue Mauer an derselben Stelle errichtet werden soll, an der die alte Mauer stand.Vorauszuschicken ist, dass auch der vorübergehende Abbruch einer Mauer die Benützung eines Bauwerkes darstellt und eine Maßnahme nach Paragraph 7, NÖ BauO 1996 sein kann, wenn alle dort genannten Voraussetzungen, insbesondere die Wiederherstellung im Sinn des Paragraph 7, Absatz 5, leg. cit., erfüllt sind. Letzteres wäre aber nur der Fall, wenn die neue Mauer an derselben Stelle errichtet werden soll, an der die alte Mauer stand.
2.4.1. Ist die neue Mauer aber auf dem Grundstück der mitbeteiligten Partei situiert, so wird sie nicht an der Stelle wieder errichtet, an der zuvor die Gartenmauer stand. Die Neuerrichtung auf dem Baugrundstück kann aber nicht die Erfüllung der mit dem bloßen Benützungsrecht nach § 7 leg. cit. verbundenen Wiederherstellungsverpflichtung ersetzen. Der geplante Abbruch der Gartenmauer wäre dann keine bloß vorübergehende sondern eine endgültige Maßnahme; § 7 NÖ BauO 1996 deckte ein solches Vorgehen (Abriss und Wiedererrichtung an anderer Stelle) nicht. 2.4.1. Ist die neue Mauer aber auf dem Grundstück der mitbeteiligten Partei situiert, so wird sie nicht an der Stelle wieder errichtet, an der zuvor die Gartenmauer stand. Die Neuerrichtung auf dem Baugrundstück kann aber nicht die Erfüllung der mit dem bloßen Benützungsrecht nach Paragraph 7, leg. cit. verbundenen Wiederherstellungsverpflichtung ersetzen. Der geplante Abbruch der Gartenmauer wäre dann keine bloß vorübergehende sondern eine endgültige Maßnahme; Paragraph 7, NÖ BauO 1996 deckte ein solches Vorgehen (Abriss und Wiedererrichtung an anderer Stelle) nicht.
In diesem Fall wäre hinsichtlich der Inanspruchnahme des Grundstückes des Beschwerdeführers durch den dann "ersatzlosen" Wegriss der Gartenmauer ein Nachweis im Sinne des § 18 Abs. 1 NÖ BauO 1996 vorzulegen gewesen. Im Verfahren, so zB. in der mündlichen Verhandlung vor der Baubehörde erster Instanz und in der Berufung des Beschwerdeführers, wurde im Zusammenhang mit dem geplanten Abriss der Gartenmauer wiederholt auf einen Vergleich vor dem Bezirksgericht Gänserndorf vom 21. September 1983 verwiesen. Weder in den Bescheiden der Baubehörden noch im angefochtenen Bescheid findet sich aber eine Darstellung des Inhaltes dieses Vergleiches oder auch nur eine Bezugnahme auf diesen. Erst in der Gegenschrift vor dem Verwaltungsgerichtshof weist die mitbeteiligte Partei auf diesen Vergleich hin und meint, daraus ergebe sich eine vollstreckbare Verpflichtung des Beschwerdeführers zur Duldung des Abbruchs der Mauer. Ohne Auseinande
