Die belangte Behörde hat mit dem angefochtenen Bescheid der von der Beschwerdeführerin am 12. September 2001 beschlossenen Änderung des Flächenwidmungsplanes im Bereich der "L Siedlung" betreffend die Grundparzellen X/1, X/4, X/5, X/6, X/7, X/8 und Y/6, KG G., die aufsichtsbehördliche Genehmigung gemäß § 2 Abs. 1 Z. 4, § 17 Abs. 5 und Abs. 7 und § 22 Abs. 2 lit. a, c und f Sbg. Raumordnungsgesetz 1998 - ROG 1998, LGBl. Nr. 44 in der geltenden Fassung, versagt.Die belangte Behörde hat mit dem angefochtenen Bescheid der von der Beschwerdeführerin am 12. September 2001 beschlossenen Änderung des Flächenwidmungsplanes im Bereich der "L Siedlung" betreffend die Grundparzellen X/1, X/4, X/5, X/6, X/7, X/8 und Y/6, KG G., die aufsichtsbehördliche Genehmigung gemäß Paragraph 2, Absatz eins, Ziffer 4,, Paragraph 17, Absatz 5 und Absatz 7 und Paragraph 22, Absatz 2, Litera a, c und f Sbg. Raumordnungsgesetz 1998 - ROG 1998, Landesgesetzblatt , Nr. 44 in der geltenden Fassung, versagt.
Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, Gegenstand der vorliegenden Änderung die Umwidmung von "Grünland/ländliche Gebiete" sei gemäß § 19 Z. 1 ROG 1998 in die Widmung "Bauland/Reine Wohngebiete/Aufschließungsgebiete (Naturgefahren-Behebung)" gemäß § 17 Abs. 1 Z. 1 i.V.m. Abs. 7 ROG 1998.Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, Gegenstand der vorliegenden Änderung die Umwidmung von "Grünland/ländliche Gebiete" sei gemäß Paragraph 19, Ziffer eins, ROG 1998 in die Widmung "Bauland/Reine Wohngebiete/Aufschließungsgebiete (Naturgefahren-Behebung)" gemäß Paragraph 17, Absatz eins, Ziffer eins, i.V.m. Absatz 7, ROG 1998.
Die vorliegende Abänderung des Flächenwidmungsplanes sei nach dem vorgelegten Verordnungsakt auf Grund einer Weisung des Bürgermeisters der Beschwerdeführerin durch die Planungsabteilung mit dem Ziel in die Wege geleitet worden, die Voraussetzungen für eine rechtliche Sanierung der "L Siedlung" zu schaffen.
Dem Amtsbericht der Planungsabteilung des Magistrates der Beschwerdeführerin vom 30. Oktober 2000 sei über die Rahmenbedingungen und die grundsätzliche Vorgangsweise zur vorliegenden Umwidmung Folgendes zu entnehmen:
Die Umwidmungsfläche liege am außerordentlich steil abfallenden Nordhang des K-Berges zwischen der G Bundesstraße und dem Alterbach, nahe der Gemeindegrenze zu K. Hier seien in der Zeit unmittelbar nach dem zweiten Weltkrieg im Zuge der akuten Wohnungsnot ohne behördliche Genehmigung einige Kleinwohnhäuser (Behelfsheime) - die sogenannte "L Siedlung" - errichtet worden. Das Planungsgebiet umfasse jene Grundflächen, die mit raumordnungs- und baurechtlich nicht bewilligten Objekten bebaut seien und gegen die in den vergangenen Jahren bereits behördlich vorgegangen worden sei. Unbebaute sowie rechtmäßig bebaute Grundflächen seien nicht Gegenstand der Umwidmung. Die Erschließung der Liegenschaften erfolge von der G Bundesstraße aus über einen steilen Privatweg, der anfangs asphaltiert sei und in der Folge in einen Schotterweg übergehe. Fünf Objekte dieser Siedlung seien lediglich über Fußwege erreichbar.
Sowohl in der Stammfassung des Flächenwidmungsplanes der Beschwerdeführerin aus dem Jahre 1960 als auch in allen bisherigen Abänderungen sei das umwidmungsgegenständliche Gebiet, obwohl es bebaut gewesen sei und in der Stammfassung bebautes Gebiet nahezu ausschließlich in das Bauland einbezogen worden sei, als Grünland/ländliche Gebiete ausgewiesen worden, da die Fläche als Rutschhang bekannt gewesen sei.
Im Rahmen der Beschlussfassung des Räumlichen Entwicklungskonzeptes 1994 (REK 1994) sei aber entgegen den fachlichen Aussagen der politische Wille nach rechtlicher Sanierung der "L Siedlung" folgendermaßen erklärt worden:
"Bei Entfall von Bauland beschränkenden Gefahrenzonen können Flächen in vollständig bebauten Gebieten in einer Größenordnung über 2000 m2 hinsichtlich einer Baulandausweisung geprüft werden."
Bei Beschluss des Flächenwidmungsplanes 1997 sei im Rahmen der generellen Überarbeitung auf Grundlage von neuerlichen Untersuchungen seitens der Wildbach- und Lawinenverbauung bzw. der Fachdienststellen der belangten Behörde festgestellt worden, dass das Gefährdungspotenzial noch vorhanden sei. Die von den Liegenschaftseigentümern vorgebrachten Einwendungen gegen die Beibehaltung der Grünlandwidmung hätten somit nicht berücksichtigt werden können.
Die Magistratsabteilung 5 habe in der Folge ein detailliertes geotechnisches Gutachten eingeholt, das die Grundlage der weiteren Vorgangsweise bilden sollte.
Dieses geotechnische Gutachten der G GmbH vom 2. Dezember 1999 enthält im Kapitel 6 folgende Schlussfolgerungen für eine Bebauung des Areals der genannten Siedlung.
"6.1. Konsequenzen für die bestehende Bebauung:
Die jahrzehntelange Erfahrung seit der Errichtung der Gebäude hat gezeigt, dass die bestehenden Bauten durch die Hangbewegung keinen großen Schaden erlitten haben. Der Grund liegt vor allem in der kleinen Grundfläche der Bauten, der leichten Bauweise und der seichten Gründung der Bauwerke. Dadurch konnten die Gebäude ohne großen Schaden zu nehmen, mit den Hangbewegungen 'mitschwimmen'.
Von Seiten des Gutachters besteht daher gegen eine Umwidmung der bestehenden Bauten in Bauland nur dann kein Einwand, wenn die beschriebene bauliche Charakteristik erhalten bleibt und die Sicherheit in Bezug auf die relativ seichten Hangbewegungen unter Einhaltung folgender Auflagen erhöht wird:
1. Der Inhalt und die rechtlichen Wirkungen einer Baulandausweisung des Beurteilungsgebietes der L Siedlung beschränken sich auf die innerhalb dieses Gebietes befindlichen Bestandsbauten (einschließlich Um- und Zubauten im Sinne des Punktes 4).
2. Sämtliche Schmutz- und Dachwässer sind in geschlossenen Rohrleitungen in die bestehende Kanalisation beziehungsweise in den Vorfluter einzuleiten. Das Versickern von Wässern jeder Art hat unbedingt zu unterbleiben.
3. Für den gesamten Bereich der L Siedlung von der
W Bundesstraße bis zum Alterbach ist ein Drainagekonzept zu erarbeiten und umzusetzen. Sinnvoller Weise beschränkt sich dieses Drainagekonzept nicht nur auf die eigentliche L Siedlung, sondern auch auf die angrenzenden, nicht minder instabilen Areale.
4. Um- und Zubauten bei den Bestandsbauten sind nur unter Einhaltung beziehungsweise geringfügiger Erweiterung der bebauten Fläche und grundsätzlich nur in Leichtbauweise zulässig.
5. Im Zuge der Bewilligungsverfahren ist zur Beurteilung der bautechnischen Zulässigkeit beantragter Zu- und Umbauten von der zuständigen Behörde jedenfalls ein geotechnisches Gutachten einzuholen (vgl. insbes. § 5 Abs. 6 BauPolG und § 5 BauTG). 5. Im Zuge der Bewilligungsverfahren ist zur Beurteilung der bautechnischen Zulässigkeit beantragter Zu- und Umbauten von der zuständigen Behörde jedenfalls ein geotechnisches Gutachten einzuholen vergleiche , insbes. Paragraph 5, Absatz 6, BauPolG und Paragraph 5, BauTG).
6. Für Erschließungsprojekte (insbesondere Straßen- und Wegebau) sind Auflagen und bautechnische Maßnahmen grundsätzlich in einem gesonderten Gutachten angepasst an die jeweilige Situation und die jeweiligen Erfordernisse zu definieren.
7. Eingriffe in die Vegetation (Schlägerungen, Abschiebung von Humus, etc) sind zu vermeiden und nur mit entsprechenden Begleitmaßnahmen durchführbar.
8. Die Hangbewegungen sind durch regelmäßige, geodätische Vermessung der existierenden Oberflächenmesspunkte zu kontrollieren. Zusätzlich sind der KB Xa/pX regelmäßig Inklinometermessungen durchzuführen. Die Messungen an der Oberfläche werden seit 1985 durchgeführt, der Inklinometer ist neu in das Messprogramm aufzunehmen. Es wird empfohlen, die Ergebnisse der Messungen von fachkundiger Seite interpretieren zu lassen. Der zeitliche Abstand zwischen den Beobachtungen sollte 1 Jahr nicht überschreiten.
6.2. Konsequenzen für eine über den Bestand hinausgehende Bebauung:
Eine über in Kapitel 6.1 hinausgehende Bebauung hat zu unterbleiben, weil:
1. Der gesamte Hang von einer tief greifenden Kriechbewegung erfasst ist.
Die Auswirkungen zusätzlicher Bebauung auf die Hangstabilität in der Großstörungszone lassen sich derzeit nicht mit vertretbarem Untersuchungsaufwand abschätzen.
2. Das potenzielle Schadensausmaß für einen, durch zusätzliche Bebauung hervorgerufenen geotechnischen Versagensfall ist außerordentlich hoch. Mögliche Gefährdungsszenarien reichen von einer Destabilisierung der W-Bundesstraße mit der anliegenden Bebauung, bis zu einem Aufstau des Alterbaches mit einer daraus resultierenden Gefährdung des unterhalb liegenden Stadtteiles G."
Um die angeführten Vorgaben und Auflagen des geotechnischen Gutachtens umsetzen zu können, sei die Ausweisung des Planungsgebietes als Bauland/Aufschließungsgebiete gemäß § 17 Abs. 7 ROG 1998 erfolgt. Als Aufschließungsvoraussetzung - Naturgefahren-Behebung - seien die folgenden im geologischen Gutachten der G GmbH im Kapitel 6.1. enthaltenen Maßnahmen festgelegt worden:Um die angeführten Vorgaben und Auflagen des geotechnischen Gutachtens umsetzen zu können, sei die Ausweisung des Planungsgebietes als Bauland/Aufschließungsgebiete gemäß Paragraph 17, Absatz 7, ROG 1998 erfolgt. Als Aufschließungsvoraussetzung - Naturgefahren-Behebung - seien die folgenden im geologischen Gutachten der G GmbH im Kapitel 6.1. enthaltenen Maßnahmen festgelegt worden:
Sämtliche Schmutz- und Dachwässer sind in geschlossenen Rohrleitungen in die bestehende Kanalisation beziehungsweise in den Vorfluter einzuleiten. Das Versickern von Wässern jeder Art im Hang hat unbedingt zu unterbleiben.
Für den gesamten Bereich der L Siedlung von der
W Bundesstraße bis zum Alterbach ist ein Drainagekonzept zu erarbeiten und umzusetzen. Sinnvoller Weise beschränkt sich dieses Drainagekonzept nicht nur auf die eigentliche L Siedlung, sondern auch auf das angrenzende, nicht minder stabile Areal.
Die Hangbewegungen sind durch regelmäßige, geodätische Vermessung der existierenden Oberflächenmesspunkte zu kontrollieren. Zusätzlich sind in der KB la/98 regelmäßig Inklinometermessungen durchzuführen. Die Messungen an der Oberfläche werden seit 1985 durchgeführt, der Inklinometer ist neu in das Messprogramm aufzunehmen. Es wird empfohlen, die Ergebnisse der Messungen von fachkundiger Seite interpretieren zu lassen. Der zeitliche Abstand zwischen den Beobachtungen sollte 1 Jahr nicht überschreiten."
Eine Freigabe des Aufschließungsgebietes solle nach den vorgelegten Unterlagen erst nach einer vollständigen Umsetzung der als Aufschließungskriterien festgelegten Maßnahmen möglich sein.
Dieses geotechnische Gutachten sei vom landesgeologischen Dienst in seiner Stellungnahme vom 20. Dezember 1999 einer sachverständigen Beurteilung unterzogen worden, in dem u.a. ausgeführt wurde (aus diesem Gutachten wie auch aus den im Folgenden angeführten finden sich in der Begründung Zitate, die nachstehend mit einer Ausnahme zusammengefasst und in indirekter Rede wiedergegeben werden), dass sich aus den Untersuchungen folgendes geotechnische Modell ergebe:
Eine Moränendecke mit relativ seichten Sackungen und Rutschungen von 3 bis 4 m Tiefgang bedecke eine breite geologische Störungszone, die mehrere 100 Meter in die Tiefe reiche und den gesamten Bereich zwischen Bundesstraße und Alterbach umfasse. Durch den Neigungsmesser könnten tief greifende Kriechbewegungen bis 22 m unter Gelände nachgewiesen werden, die nicht entlang einer definierten Gleitbahn stattfänden. Während die seichten Kriechbewegungen durch technische Maßnahmen und Auflagen für eine Bebauung grundsätzlich beherrschbar seien, sei eine Stabilisierung der tief greifenden "schleichenden" Kriechbewegung über den gesamten Hang nicht möglich. Auf diese "tiefe" Kriechbewegung habe die Verbauung des Alterbaches durch die Wildbach- und Lawinenverbauung keinen Einfluss nehmen können. In Kapitel 6 des bezogenen Gutachtens werde ein Forderungskatalog aufgestellt, bei dessen genauer Einhaltung eine Bestandswidmung der bestehenden Objekte aus geotechnischer Sicht vertretbar sei. Bei genauer Einhaltung der Forderungen des geotechnischen Gutachtens vom 2. Dezember 1999 sei eine rechtliche Sanierung der bestehenden Bauten "L Siedlung" möglich. Durch den Anforderungskatalog könne eine Baulandeignung gemäß § 17 Abs. 6 ROG 1998 erreicht werden. Auf Grund der doch tief reichenden Kriechbewegungen müsste die ursprünglich ins Auge gefasste Zonengliederung des Hanges fallen gelassen werden.Eine Moränendecke mit relativ seichten Sackungen und Rutschungen von 3 bis 4 m Tiefgang bedecke eine breite geologische Störungszone, die mehrere 100 Meter in die Tiefe reiche und den gesamten Bereich zwischen Bundesstraße und Alterbach umfasse. Durch den Neigungsmesser könnten tief greifende Kriechbewegungen bis 22 m unter Gelände nachgewiesen werden, die nicht entlang einer definierten Gleitbahn stattfänden. Während die seichten Kriechbewegungen durch technische Maßnahmen und Auflagen für eine Bebauung grundsätzlich beherrschbar seien, sei eine Stabilisierung der tief greifenden "schleichenden" Kriechbewegung über den gesamten Hang nicht möglich. Auf diese "tiefe" Kriechbewegung habe die Verbauung des Alterbaches durch die Wildbach- und Lawinenverbauung keinen Einfluss nehmen können. In Kapitel 6 des bezogenen Gutachtens werde ein Forderungskatalog aufgestellt, bei dessen genauer Einhaltung eine Bestandswidmung der bestehenden Objekte aus geotechnischer Sicht vertretbar sei. Bei genauer Einhaltung der Forderungen des geotechnischen Gutachtens vom 2. Dezember 1999 sei eine rechtliche Sanierung der bestehenden Bauten "L Siedlung" möglich. Durch den Anforderungskatalog könne eine Baulandeignung gemäß Paragraph 17, Absatz 6, ROG 1998 erreicht werden. Auf Grund der doch tief reichenden Kriechbewegungen müsste die ursprünglich ins Auge gefasste Zonengliederung des Hanges fallen gelassen werden.
Die Wildbach- und Lawinenverbauung/Gebietsbauleitung habe in ihrer Stellungnahme vom 19. September 2000 zu der vorgesehenen Änderung in der Weise Stellung genommen, dass der fragliche Hangabschnitt Teil der Kühbergrutschung sei, in der oberflächennahe und tief reichende Hangbewegungen wirksam würden. Die Gebietsbauleitung sei der Ansicht, dass für die Siedlung entsprechend § 17 Abs. 5 lit. a ROG 1998 keine Baulandwidmung vorgenommen werden könne. Schon eine geringfügige zusätzliche Hangauflast könne die relativ langsamen Hangbewegungen dramatisch beschleunigen, sodass in weiterer Folge mit Gebäudezerstörungen zu rechnen sei. Dies sei vor zwei Jahren auf den Nachbargrundstücken Nr. Y/3, Y/1 und Y/4, alle KG G., ausgelöst durch eine ungenehmigte Materialschüttung geschehen. Diese zusätzliche Auflast habe genügt, um an dieser Stelle den gesamten Grabeneinhang in Bewegung zu setzen, wobei ein weitläufiges Netz offener Bodenklüfte entstanden sei. Es habe sich bestätigt, dass die Verbauung des Alterbaches die Einhänge nur in einem sehr labilen Gleichgewicht gehalten hätte. Schon geringe Störungen bewirkten hier weit reichende Folgen, die auch für den vergleichbaren gegenständlichen Bereich zu befürchten seien.Die Wildbach- und Lawinenverbauung/Gebietsbauleitung habe in ihrer Stellungnahme vom 19. September 2000 zu der vorgesehenen Änderung in der Weise Stellung genommen, dass der fragliche Hangabschnitt Teil der Kühbergrutschung sei, in der oberflächennahe und tief reichende Hangbewegungen wirksam würden. Die Gebietsbauleitung sei der Ansicht, dass für die Siedlung entsprechend Paragraph 17, Absatz 5, Litera a, ROG 1998 keine Baulandwidmung vorgenommen werden könne. Schon eine geringfügige zusätzliche Hangauflast könne die relativ langsamen Hangbewegungen dramatisch beschleunigen, sodass in weiterer Folge mit Gebäudezerstörungen zu rechnen sei. Dies sei vor zwei Jahren auf den Nachbargrundstücken Nr. Y/3, Y/1 und Y/4, alle KG G., ausgelöst durch eine ungenehmigte Materialschüttung geschehen. Diese zusätzliche Auflast habe genügt, um an dieser Stelle den gesamten Grabeneinhang in Bewegung zu setzen, wobei ein weitläufiges Netz offener Bodenklüfte entstanden sei. Es habe sich bestätigt, dass die Verbauung des Alterbaches die Einhänge nur in einem sehr labilen Gleichgewicht gehalten hätte. Schon geringe Störungen bewirkten hier weit reichende Folgen, die auch für den vergleichbaren gegenständlichen Bereich zu befürchten seien.
Das Kanal- und Gewässeramt (Magistratsabteilung 6) äußerte sich zu der vorgesehenen Änderung in den Stellungnahmen vom 5. September bzw. 21. September 2000 in der Weise, dass die vorgeschlagenen Maßnahmen (Drainagekonzept intensivere Messungen) grundsätzlich abgelehnt würden, zumal sie einerseits unvertretbare Kosten verursachten und andererseits keineswegs eine Stabilisierung der tief greifenden "schleichenden" Kriechbewegungen über den gesamten Hang ermöglichten. Zusammenfassend sei aus der Sicht dieser Abteilung festzustellen, dass in jedem Fall eine ordnungsgemäße Baulandeignung äußerst problematisch sei.
Im aufsichtsbehördlichen Ermittlungsverfahren seien weitere Stellungnahmen von Sachverständigen erfolgt.
Der geologische Dienst des Landes habe sich in der Stellungnahme vom 17. Oktober 2001 wie folgt geäußert:
"... Der ganze Hang der bebauten L Siedlung ist von relativ
seichten (2 bis 5 m) Rutschkörpern mit unterschiedlicher Durchnässung geprägt. Darüber hinaus ist der gesamte Hang von mehr als 20 m unter Gelände ausgreifenden Deformationen (Kriechbewegungen) erfasst. Ursache hiefür ist eine großräumige Störungszone von extrem zerschertem Gestein, das in 'grundlose' Tiefe reiche. Aufgrund dieser unerwarteten, extrem tief greifenden Störungszone musste eine ursprünglich ins Auge gefasste Zonengliederung (für einen künftigen Bebauungsplan) fallen gelassen werden. Der Gutachter Dr. M... B... zieht folgende Schlüsse:
1. Es können maximal die bestehenden kleinen
Bauflächen erhalten werden, eine Ausweitung ist nicht denkbar.
2. Eine Beruhigung des durchschnittlich 9 mm/Jahr zu Tal kriechenden Hanges (Vermessung: Magistrat) ist durch Entwässerungsmaßnahmen zu erzielen.
3. Wegen der über 20 m tiefreichenden Deformationen ist eine standsichere Bebauung ohne Gefährdung von Nachbargrundstücken zwischen B 158 W Straße und Alterbach nicht möglich. Selbst aufwändige Tiefgründungen (Pfähle, Schlitzwände oder Verankerungen) können keine standsichere Bebauung gewährleisten.
4. Auf Grund der Erfahrungen der letzten Jahrzehnte
kann höchstens die Bebauung auf den neuen vorhandenen Bauflächen mit bestimmten Auflagen toleriert werden.
Umwidmung in Bauland
Die Landeshauptstadt Salzburg hat damit eindeutige Grundlagen für eine Beurteilung des Hanges der L Siedlung geschaffen. Im Gegensatz zur 1980 erschienenen Studie 'K-Berg-Nordhang' ist hier nicht die Moränendecke bzw. die Kalkalpenüberschiebung auf die Flyschzone der entscheidende Störfaktor, sondern eine großräumig angelegte vertikale Störungszone von mindestens 100 m Breite. In einer solchen Großscherzone in Hanglage seien auch mit technisch aufwändigsten Mitteln keine standsicheren Bauten herzustellen, die den Bestimmungen des § 17 Abs. 5 ROG 1998 genügten. Damit können keine Maßnahmen definiert werden, die als Aufschließungserfordernis für eine Baulandeignung im Sinne des Raumordnungsgesetzes gefördert werden könnten.Die Landeshauptstadt Salzburg hat damit eindeutige Grundlagen für eine Beurteilung des Hanges der L Siedlung geschaffen. Im Gegensatz zur 1980 erschienenen Studie 'K-Berg-Nordhang' ist hier nicht die Moränendecke bzw. die Kalkalpenüberschiebung auf die Flyschzone der entscheidende Störfaktor, sondern eine großräumig angelegte vertikale Störungszone von mindestens 100 m Breite. In einer solchen Großscherzone in Hanglage seien auch mit technisch aufwändigsten Mitteln keine standsicheren Bauten herzustellen, die den Bestimmungen des Paragraph 17, Absatz 5, ROG 1998 genügten. Damit können keine Maßnahmen definiert werden, die als Aufschließungserfordernis für eine Baulandeignung im Sinne des Raumordnungsgesetzes gefördert werden könnten.
Es sei aus geologischer Sicht nur möglich, die einzelnen kleinen Bauflächen als 'steife Schachteln' in der Rutschung zu belassen. Bei einem 'Mitschwimmen' im Hang (Bewegungsrate: durchschnittlich 9 mm/Jahr) wäre eine solche Sanierung der bestehenden neun Objekte zwar technisch möglich, jedoch rechtlich nicht umsetzbar: es müsste eine Baulandausweisung so erfolgen, dass tatsächlich nur die vorhandenen Bauflächen eingeschränkt bebaut werden könnten. Eine solche Möglichkeit sieht das Salzburger Raumordnungsgesetz nicht vor.
Lösungsvorschlag:
Die Kenntnis des L Hanges im Sinne des Gutachtens der G von 1999 lässt eine Neuausweisung von Bauland in diesem Hang nicht zu. Eine Baulandeignung im Sinne des § 17 Abs. 5 ROG 1998 ist nicht gegeben und auch durch technische Maßnahmen nicht behebbar.Die Kenntnis des L Hanges im Sinne des Gutachtens der G von 1999 lässt eine Neuausweisung von Bauland in diesem Hang nicht zu. Eine Baulandeignung im Sinne des Paragraph 17, Absatz 5, ROG 1998 ist nicht gegeben und auch durch technische Maßnahmen nicht behebbar.
... Deshalb kann nur empfohlen werden, die wenigen noch bewohnten
Objekte in diesem Hang abzulösen und die gesamte Fläche als
Grünland zu belassen. Der Stadt Salzburg muss vor jeder
Investition in diesen Hang ... dringend abgeraten werden ... ."
Der verkehrstechnische Sachverständige (Stellungnahme vom 31. Oktober 2001) habe zusammenfassend festgestellt, dass der beantragten Umwidmung aus verkehrstechnischer Sicht wegen der näher beschriebenen unzureichenden Anlageverhältnisse des Weges einschließlich der Einbindung in die B 158 nicht zugestimmt werden könne.
In der gleichfalls wiedergegebenen Stellungnahme der Abteilung Landesplanung vom 2. November 2001 wird zu der beabsichtigten Änderung des Flächenwidmungsplanes insbesondere ausgeführt, dass die geplante Teilabänderung des Flächenwidmungsplanes im Widerspruch zum Regionalprogramm Stadt Salzburg und Umgebungsgemeinden betreffend die Festlegung des Grüngürtels für den Salzburger Ballungsraum stehe.
Das Ergebnis des aufsichtsbehördlichen Ermittlungsverfahrens sei der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 8. November 2001 unter Anschluss der angeführten Stellungnahmen in Wahrung des Parteiengehörs zur Kenntnis und Stellungnahme übermittelt worden.
In der wiedergegebenen ergänzenden Stellungnahme der G GmbH vom 13. Dezember 2001 wird insbesondere festgestellt, dass aus fachlicher Sicht entsprechende Rahmenbedingungen für die bestehende Bebauung der L Siedlung in Abstimmung mit der Baubehörde aufgestellt worden seien. Eine über die definierten Auflagen hinausgehende Erweiterung und zusätzliche Bebauung habe gemäß dem Gutachten zu unterbleiben. Den Ausführungen des Landesgeologen Dr. B. (Stellungnahme vom 17. Oktober 2001) werde aus rein fachtechnischer Sicht vollinhaltlich zugestimmt.
Die belangte Behörde führte nach Darlegung der maßgeblichen Bestimmungen des ROG 1998 weiters insbesondere aus, dass in geologischer Hinsicht das Gutachten des landesgeologischen Sachverständigen vom 2. Dezember 1999 wie auch die Stellungnahme des Forsttechnischen Dienstes der Wildbach- und Lawinenverbauung schlüssig, widerspruchsfrei und übereinstimmend darlegten, dass die Grundflächen der L Siedlung in geologischer/geotechnischer Hinsicht auf Grund der tief greifenden Deformationen des Hanges für eine Ausweisung als Bauland nicht geeignet seien. Die tief greifende Instabilität des Hanges lasse nach sachverständiger Beurteilung keine Bauführungen im Hang zu, wobei selbst geringfügige Eingriffe in den Hang zu unterbleiben hätten. Voraussetzung für Bau- und Erschließungsmaßnahmen sei entsprechend den Sachverständigen die Stabilisierung des Hanges, die nach übereinstimmender Fachmeinung technisch jedoch nicht zu bewerkstelligen sei. Es sei keine technische Maßnahme geeignet, die tief gehende Instabilität des Hanges zu beheben. Selbst technisch aufwändigste Maßnahmen könnten nach Fachmeinung eine standsichere Bebauung nicht gewährleisten. Damit stehe fest, dass die der Baulandausweisung entgegenstehende Instabilität der Fläche nachweislich nicht behebbar sei. Die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Kennzeichnung als Aufschließungsgebiet mit der Aufschließungsvoraussetzung Naturgefahren-Behebung gemäß § 17 Abs. 7 ROG 1998 seien somit nicht gegeben, sodass der prüfungsgegenständlichen Baulandausweisung das im § 17 Abs. 5 lit. a ROG 1998 normierte Baulandausweisungsverbot entgegenstehe. Der Versagungstatbestand gemäß § 22 Abs. 2 lit. f ROG 1998 sei erfüllt, sodass dem Umwidmungsbeschluss die aufsichtsbehördliche Genehmigung zu versagen sei.Die belangte Behörde führte nach Darlegung der maßgeblichen Bestimmungen des ROG 1998 weiters insbesondere aus, dass in geologischer Hinsicht das Gutachten des landesgeologischen Sachverständigen vom 2. Dezember 1999 wie auch die Stellungnahme des Forsttechnischen Dienstes der Wildbach- und Lawinenverbauung schlüssig, widerspruchsfrei und übereinstimmend darlegten, dass die Grundflächen der L Siedlung in geologischer/geotechnischer Hinsicht auf Grund der tief greifenden Deformationen des Hanges für eine Ausweisung als Bauland nicht geeignet seien. Die tief greifende Instabilität des Hanges lasse nach sachverständiger Beurteilung keine Bauführungen im Hang zu, wobei selbst geringfügige Eingriffe in den Hang zu unterbleiben hätten. Voraussetzung für Bau- und Erschließungsmaßnahmen sei entsprechend den Sachverständigen die Stabilisierung des Hanges, die nach übereinstimmender Fachmeinung technisch jedoch nicht zu bewerkstelligen sei. Es sei keine technische Maßnahme geeignet, die tief gehende Instabilität des Hanges zu beheben. Selbst technisch aufwändigste Maßnahmen könnten nach Fachmeinung eine standsichere Bebauung nicht gewährleisten. Damit stehe fest, dass die der Baulandausweisung entgegenstehende Instabilität der Fläche nachweislich nicht behebbar sei. Die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Kennzeichnung als Aufschließungsgebiet mit der Aufschließungsvoraussetzung Naturgefahren-Behebung gemäß Paragraph 17, Absatz 7, ROG 1998 seien somit nicht gegeben, sodass der prüfungsgegenständlichen Baulandausweisung das im Paragraph 17, Absatz 5, Litera a, ROG 1998 normierte Baulandausweisungsverbot entgegenstehe. Der Versagungstatbestand gemäß Paragraph 22, Absatz 2, Litera f, ROG 1998 sei erfüllt, sodass dem Umwidmungsbeschluss die aufsichtsbehördliche Genehmigung zu versagen sei.
Die von der Beschwerdeführerin als Aufschließungserfordernisse formulierten Maßnahmen würden vom Sachverständigen als Voraussetzung für die "Umwidmung der bestehenden Bauten in Bauland" und als die "Sicherheit in Bezug auf die relativ seichten Hangbewegungen" erhöhende Maßnahmen an den Bestandsbauten verstanden. Diese Vorkehrungen zielten nach eindeutiger Aussage des Gutachters auf die Beherrschung der oberflächennahen Hangbewegungen ab und stellten Maßnahmen der Oberflächensanierung dar. Sie seien aber nicht ansatzweise als Maßnahmen im Sinne von Aufschließungserfordernissen gemäß § 17 Abs. 7 ROG 1998 zu werten, die nachweislich geeignet erschienen, die tief greifende Instabilität des Hanges zu beheben. Diese sei nach der Beurteilung des Sachverständigen und des Landesgeologen nicht beherrschbar.Die von der Beschwerdeführerin als Aufschließungserfordernisse formulierten Maßnahmen würden vom Sachverständigen als Voraussetzung für die "Umwidmung der bestehenden Bauten in Bauland" und als die "Sicherheit in Bezug auf die relativ seichten Hangbewegungen" erhöhende Maßnahmen an den Bestandsbauten verstanden. Diese Vorkehrungen zielten nach eindeutiger Aussage des Gutachters auf die Beherrschung der oberflächennahen Hangbewegungen ab und stellten Maßnahmen der Oberflächensanierung dar. Sie seien aber nicht ansatzweise als Maßnahmen im Sinne von Aufschließungserfordernissen gemäß Paragraph 17, Absatz 7, ROG 1998 zu werten, die nachweislich geeignet erschienen, die tief greifende Instabilität des Hanges zu beheben. Diese sei nach der Beurteilung des Sachverständigen und des Landesgeologen nicht beherrschbar.
Die Ausweisung als Aufschließungsgebiet sei von der Beschwerdeführerin somit in offenkundiger Verkennung und Fehlinterpretation der im Gutachten gezogenen Schlussfolgerungen erfolgt, denen zufolge im Hinblick auf das beträchtliche Gefährdungsszenario eine über den Baubestand hinausgehe Bebauung zu unterbleiben habe. Allein schon die Tatsache, dass die Erhaltung bzw. Wiederherstellung der teils stark baufälligen Objekte bereits umfangreiche Sicherungsmaßnahmen geo- und bautechnischer Art (ein gesondertes geologisches Gutachten, Beschränkung auf bestimmte Bauweise) erfordern würde, stelle die mangelnde Baulandeignung der Umwidmungsfläche faktisch unter Beweis. Aus den gutachterlichen Äußerungen gehe in Bezug auf die Verkehrserschließung eindeutig hervor, dass die Umwidmungsfläche verkehrlich nicht erschlossen sei, da die Anlageverhältnisse des bestehenden privaten Aufschließungsweges ungünstig und die Einbindung in die Bundesstraße B 158 verkehrstechnisch ungenügend und rechtlich nicht gesichert sei.
Der Versagungstatbestand des § 22 Abs. 2 lit. f ROG 1998 sei im Hinblick auf die fehlende Baulandeignung und die fehlende Verkehrserschließung der Umwidmungsfläche entgegen dem in § 17 Abs. 5 ROG 1998 normierten Verbot der Baulandausweisung gegeben. Es sei auch gegen wesentliche Planungsinteressen verstoßen worden, indem weder eine die gegenständliche Baulandausweisung sachlich rechtfertigende Begründung noch das mit der Widmungsfestlegung verfolgte Planungsinteresse nachvollziehbar dargelegt worden sei.Der Versagungstatbestand des Paragraph 22, Absatz 2, Litera f, ROG 1998 sei im Hinblick auf die fehlende Baulandeignung und die fehlende Verkehrserschließung der Umwidmungsfläche entgegen dem in Paragraph 17, Absatz 5, ROG 1998 normierten Verbot der Baulandausweisung gegeben. Es sei auch gegen wesentliche Planungsinteressen verstoßen worden, indem weder eine die gegenständliche Baulandausweisung sachlich rechtfertigende Begründung noch das mit der Widmungsfestlegung verfolgte Planungsinteresse nachvollziehbar dargelegt worden sei.
Die belangte Behörde begründete des Weiteren näher das Vorliegen der Versagungsgründe gemäß § 22 Abs. 2 lit. a ROG 1998 (fehlende Übereinstimmung des Flächenwidmungsplanes mit Entwicklungsprogrammen des Landes, hier: dem Regionalprogramm Salzburg Stadt und Umgebungsgemeinden, da die für eine rechtmäßige Baulandausweisung im Grüngürtel statuierten Ausnahmen nicht vorlägen) und gemäß § 22 Abs. 2 lit. c leg. cit. (fehlende Bedachtnahme auf die gegebenen oder angestrebten Strukturverhältnisse, hier: ein Widerspruch zu den Festlegungen des REK, da das Gefährdungspotenzial nach wie vor gegeben sei, die Umwidmungsfläche rechtlich als unbebaut zu werten sei und der Umgebungsbereich Grünland-Widmung aufweise, weshalb eine Übereinstimmung mit den Zielsetzungen des REK nicht gegeben sei).Die belangte Behörde begründete des Weiteren näher das Vorliegen der Versagungsgründe gemäß Paragraph 22, Absatz 2, Litera a, ROG 1998 (fehlende Übereinstimmung des Flächenwidmungsplanes mit Entwicklungsprogrammen des Landes, hier: dem Regionalprogramm Salzburg Stadt und Umgebungsgemeinden, da die für eine rechtmäßige Baulandausweisung im Grüngürtel statuierten Ausnahmen nicht vorlägen) und gemäß Paragraph 22, Absatz 2, Litera c, leg. cit. (fehlende Bedachtnahme auf die gegebenen oder angestrebten Strukturverhältnisse, hier: ein Widerspruch zu den Festlegungen des REK, da das Gefährdungspotenzial nach wie vor gegeben sei, die Umwidmungsfläche rechtlich als unbebaut zu werten sei und der Umgebungsbereich Grünland-Widmung aufweise, weshalb eine Übereinstimmung mit den Zielsetzungen des REK nicht gegeben sei).
Der angefochtene Bescheid enthält folgende Fertigungsklausel:
"Für die Landesregierung
Dr. KH".
In der dagegen erhobenen Beschwerde wird Rechtswidrigkeit des Inhaltes und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend gemacht.
Die belangte Behörde hat die Verwaltungsakten vorgelegt und eine Gegenschrift samt Antrag auf Abweisung der Beschwerde erstattet.
Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
Im vorliegenden Fall ist das Salzburger Raumordnungsgesetz 1998, LGBl. Nr. 44 in der Fassung LGBl. Nr. 65/2004 (im Folgenden: ROG 1998), anzuwenden.Im vorliegenden Fall ist das Salzburger Raumordnungsgesetz 1998, LGBl. Nr. 44 in der Fassung Landesgesetzblatt Nr. 65 aus 2004, (im Folgenden: ROG 1998), anzuwenden.
Die im vorliegenden Fall maßgeblichen Bestimmungen lauten wie folgt:
§ 2 Abs 1 Z 4 ROG 1998:Paragraph 2, Absatz eins, Ziffer 4, ROG 1998:
"(1)Absatz eins,Die Raumordnung hat folgende Ziele zu verfolgen:
...
4. Die Bevölkerung ist vor Gefährdung durch Naturgewalten und Unglücksfälle außergewöhnlichen Umfanges sowie vor Umweltschäden, - gefährdungen und -belastungen durch richtige Standortwahl dauergenutzter Einrichtungen und durch Schutzmaßnahmen bestmöglich zu schützen."
§ 17 Abs 1 ROG 1998: Paragraph 17, Absatz eins, ROG 1998:
"(1)Absatz eins,Zum Bauland gehören und können besonders ausgewiesen werden:
1. reine Wohngebiete; das sind Flächen, die bestimmt
sind für
hiezu gehörige, dem Bedarf der Bewohner dienende Nebenanlagen (Garagen, Gartenhäuschen udgl)
c) Betriebe, die keine Geruchs- und Lärmbelästigung, sonstige Luftverunreinigung und Erschütterung für die Nachbarschaft und keinen erheblichen Straßenverkehr und keine Gefährdung der Umgebung durch Explosion oder Strahlung zu verursachen geeignet sind, und die sich der Eigenart des Wohngebietes entsprechend in die Umgebung einordnen lassen;
d) Bauten für dem Bedarf der Bewohner dienende Einrichtungen wie Kindergärten, Volksschulen, solche Handels- und Dienstleistungsbetriebe".
§ 17 Abs 5 ROG 1998 (auszugsweise):Paragraph 17, Absatz 5, ROG 1998 (auszugsweise):
"(5)Absatz 5,Als Bauland dürfen Flächen nicht ausgewiesen werden, die
a) auf Grund ihrer ungünstigen natürlichen Gegebenheiten keine Baulandeignung besitzen;
b) im Gefährdungsbereich von Hochwasser, Lawinen, Murgängen, Steinschlag, udgl gelegen sind;
c) für öffentliche Einrichtungen des Verkehrs, der Energie- und Wasserversorgung, der Abwasser- oder Abfallbeseitigung oder der Entwässerung unwirtschaftliche Aufwendungen für die Erschließung erforderlich machen würden oder nicht in absehbarer Zeit mit diesen Einrichtungen erschlossen werden können;
...
f) aus anderen öffentlichen Gründen für eine Bebauung nicht geeignet sind".
§ 17 Abs 7 erster und zweiter Satz ROG 1998: Paragraph 17, Absatz 7, erster und zweiter Satz ROG 1998:
"(7)Absatz 7,Innerhalb des Baulandes können Flächen, deren widmungsgemäßer Verwendung öffentliche Rücksichten wegen mangelnder oder ungenügender Erschließung zur Zeit entgegenstehen, als Aufschließungsgebiete gekennzeichnet und, wenn eine bestimmte Reihenfolge der Erschließung zweckmäßig ist, in verschiedene Aufschließungszonen unterteilt werden. Das gleiche gilt für Flächen, in denen durch Einwirkungen von außen die gemäß Abs. 4 festgelegten Grenzwerte nicht eingehalten werden, und für Flächen gemäß Abs. 5, wenn feststeht, dass der der Baulandausweisung an sich entgegenstehende Umstand durch wirtschaftlich vertretbare Maßnahmen nachweislich behebbar ist und, ausgenommen bei bereits weitgehend verbauten Gebieten, mit ausreichender Wahrscheinlichkeit in absehbarer Zeit wegfallen wird.Innerhalb des Baulandes können Flächen, deren widmungsgemäßer Verwendung öffentliche Rücksichten wegen mangelnder oder ungenügender Erschließung zur Zeit entgegenstehen, als Aufschließungsgebiete gekennzeichnet und, wenn eine bestimmte Reihenfolge der Erschließung zweckmäßig ist, in verschiedene Aufschließungszonen unterteilt werden. Das gleiche gilt für Flächen, in denen durch Einwirkungen von außen die gemäß Absatz 4, festgelegten Grenzwerte nicht eingehalten werden, und für Flächen gemäß Absatz 5,, wenn feststeht, dass der der Baulandausweisung an sich entgegenstehende Umstand durch wirtschaftlich vertretbare Maßnahmen nachweislich behebbar ist und, ausgenommen bei bereits weitgehend verbauten Gebieten, mit ausreichender Wahrscheinlichkeit in absehbarer Zeit wegfallen wird.
§ 22 Abs 1 und 2 ROG 1998 (auszugsweise): Paragraph 22, Absatz eins und 2 ROG 1998 (auszugsweise):
"(1) Der beschlossene Flächenwidmungsplan und der
erforderliche Wortlaut sind ... der Landesregierung zur
Genehmigung vorzulegen:
(2) Die Landesregierung hat die Genehmigung zu versagen:
a) bei Fehlen der Übereinstimmung des
Flächenwidmungsplanes mit Entwicklungsprogrammen des Landes;
c) bei Fehlen der Bedachtnahme auf die gegebenen oder
angestrebten Strukturverhältnisse;
...
f) bei Nichtbeachtung der sonstigen für die
Aufstellung des Flächenwidmungsplanes geltenden Bestimmungen dieses Gesetzes, insbesondere des Grundsatzes des sparsamen Umganges mit Bauland, oder bei fehlender oder unzureichender Interessensabwägung.''
§ 23 Abs. 1 ROG 1998 (auszugsweise) Paragraph 23, Absatz eins, ROG 1998 (auszugsweise)
"(1)Absatz eins,Der Flächenwidmungsplan kann geändert werden, wenn die Änderung dem räumlichen Entwicklungskonzept der Gemeinde entspricht, insbesondere zur Anpassung des ausgewiesenen Baulandes an den im Sinn des § 17 Abs 12 erster Satz voraussichtlich bestehenden Bedarf. Der Flächenwidmungsplan ist zu ändern, soweit dies erforderlich istDer Flächenwidmungsplan kann geändert werden, wenn die Änderung dem räumlichen Entwicklungskonzept der Gemeinde entspricht, insbesondere zur Anpassung des ausgewiesenen Baulandes an den im Sinn des Paragraph 17, Absatz 12, erster Satz voraussichtlich bestehenden Bedarf. Der Flächenwidmungsplan ist zu ändern, soweit dies erforderlich ist
1. durch eine Änderung des räumlichen Entwicklungskonzeptes der Gemeinde,
2. durch Planungen und sonstige Maßnahmen nach an deren gesetzlichen Vorschriften oder
3. durch die Verbindlicherklärung von (geänderten) Entwicklungsprogrammen des Landes.
Eine Umwidmung von Bauland in Grünland kann, ausgenommen in den Fällen der Z 2 und 3, überdies nur erfolgen, wenn ab der erstmaligen Baulandwidmung zumindest fünf Jahre verstrichen sind.Eine Umwidmung von Bauland in Grünland kann, ausgenommen in den Fällen der Ziffer 2 und 3, überdies nur erfolgen, wenn ab der erstmaligen Baulandwidmung zumindest fünf Jahre verstrichen sind.
..."
Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, dass nach der Geschäftsordnung der Salzburger Landesregierung (§ 3 Abs. 1 lit. D Z. 4 für den Geschäftsbereich der Abteilung 7 des Amtes der Landesregierung betreffend Landesplanung) Landesrat (LR) SE ressortzuständig sei. Gemäß § 11 Abs. 2 lit. d i.V.m. Abs. 3 lit. d dieser Geschäftsordnung ergebe sich, dass der genannte Landesrat bei der Erlassung von Bescheiden auf Grund des ROG 1998 in den Angelegenheiten der örtlichen Raumplanung mit Ausnahme der Freigabe von Aufschließungsgebieten vor der Entscheidung das Einvernehmen mit Landeshauptmann-Stellvertreter Dr. OR herzustellen habe. Nach dem Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes, VfSlg. Nr. 5922/1969, begründe eine Vorschrift, nach der bei Erlassung einer Norm ein Einvernehmen herzustellen sei, nicht bloß ein internes Erfordernis. Es handle sich vielmehr um ein Zuständigkeitselement. Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (Hinweis auf das Erkenntnis VwSlg. 10.244/A) bedeute die Nichtherstellung eines geforderten Einvernehmens die Verletzung einer Verfahrensvorschrift und damit einen wesentlichen Verfahrensmangel. Weder aus dem Spruch noch aus der Begründung des in Beschwerde gezogenen Bescheides sei ersichtlich, ob das in der Geschäftsordnung der Salzburger Landesregierung festgelegte Einvernehmen von LR SE mit Landeshauptmann-Stellvertreter Dr. OR hergestellt worden sei. Der angefochtene Bescheid sei daher deshalb rechtswidrig, weil das erforderliche Einvernehmen nicht hergestellt worden sei und daher eine unzuständige Behörde entschieden habe. Sollte wider Erwarten aus dem Akt der Aufsichtsbehörde ersichtlich sein, dass ein solches Einverständnis hergestellt worden sei, sei der Bescheid deshalb rechtswidrig, weil im Bescheid kein Hinweis auf das hergestellte Einvernehmen enthalten sei (Hinweis auf das hg. Erkenntnis vom 9. Mai 1990, Zl. 89/02/0219).Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, dass nach der Geschäftsordnung der Salzburger Landesregierung (Paragraph 3, Absatz eins, lit. D Ziffer 4, für den Geschäftsbereich der Abteilung 7 des Amtes der Landesregierung betreffend Landesplanung) Landesrat (LR) SE ressortzuständig sei. Gemäß Paragraph 11, Absatz 2, Litera d, i.V.m. Absatz 3, Litera d, dieser Geschäftsordnung ergebe sich, dass der genannte Landesrat bei der Erlassung von Bescheiden auf Grund des ROG 1998 in den Angelegenheiten der örtlichen Raumplanung mit Ausnahme der Freigabe von Aufschließungsgebieten vor der Entscheidung das Einvernehmen mit Landeshauptmann-Stellvertreter Dr. OR herzustellen habe. Nach dem Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes, VfSlg. Nr. 5922/1969, begründe eine Vorschrift, nach der bei Erlassung einer Norm ein Einvernehmen herzustellen sei, nicht bloß ein internes Erfordernis. Es handle sich vielmehr um ein Zuständigkeitselement. Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (Hinweis auf das Erkenntnis VwSlg. 10.244/A) bedeute die Nichtherstellung eines geforderten Einvernehmens die Verletzung einer Verfahrensvorschrift und damit einen wesentlichen Verfahrensmangel. Weder aus dem Spruch noch aus der Begründung des in Beschwerde gezogenen Bescheides sei ersichtlich, ob das in der Geschäftsordnung der Salzburger Landesregierung festgelegte Einvernehmen von LR SE mit Landeshauptmann-Stellvertreter Dr. OR herges
