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§ 4 GrEStG 1987 Bemessungsgrundlage

Grunderwerbsteuergesetz 1987

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Aktuelle Fassung

In Kraft vom 01.07.2025 bis 31.12.9999
  1. (1)Absatz einsDie Steuer ist zu berechnen vom Wert der Gegenleistung (§ 5), mindestens vom Grundstückswert. Bei Vorgängen gemäß § 1 Abs. 2a und 3, bei Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz sowie bei Erwerben gemäß § 7 Abs. 1 Z 1 lit. b und c ist die Steuer immer vom Grundstückswert zu berechnen. Der Grundstückswert ist entwederDie Steuer ist zu berechnen vom Wert der Gegenleistung (Paragraph 5,), mindestens vom Grundstückswert. Bei Vorgängen gemäß Paragraph eins, Absatz 2 a und 3, bei Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz sowie bei Erwerben gemäß Paragraph 7, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b und c ist die Steuer immer vom Grundstückswert zu berechnen. Der Grundstückswert ist entweder
    • –Strichaufzählungals Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes gemäß § 53 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes 1955 – BewG. 1955, BGBl. Nr. 148/1955 in der jeweils geltenden Fassung, und des (anteiligen) Wertes des Gebäudes oderals Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes gemäß Paragraph 53, Absatz 2, des Bewertungsgesetzes 1955 – BewG. 1955, Bundesgesetzblatt Nr. 148 aus 1955, in der jeweils geltenden Fassung, und des (anteiligen) Wertes des Gebäudes oder
    • –Strichaufzählungin Höhe eines von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Wertes
    zu berechnen.Der Bundesminister für Finanzen hat im Einvernehmen mit dem Bundeskanzler unter Berücksichtigung der Grundsätze einer einfachen und sparsamen Verwaltung durch Verordnung sowohl die näheren Umstände und Modalitäten für die Hochrechnung des Bodenwertes und die Ermittlung des Gebäudewertes als auch den anzuwendenden Immobilienpreisspiegel samt Höhe eines Abschlages festzulegen.Weist ein Steuerschuldner nach, dass der gemeine Wert des Grundstückes im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld geringer ist als der nach der Verordnung ermittelte Grundstückswert, gilt der geringere gemeine Wert als Grundstückswert. Erfolgt dieser Nachweis durch Vorlage eines Schätzungsgutachtens, das von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt wurde, hat der von diesem festgestellte Wert die Vermutung der Richtigkeit für sich.
  2. (1)Absatz einsDie Steuer ist zu berechnen vom Wert der Gegenleistung (§ 5), mindestens vom Wert des Grundstückes (§ 6).Die Steuer ist zu berechnen vom Wert der Gegenleistung (Paragraph 5,), mindestens vom Wert des Grundstückes (Paragraph 6,).
  3. (2)Absatz 2Abweichend von Abs. 1 ist bei den nachstehend angeführten Erwerbsvorgängen betreffend land- und forstwirtschaftliche Grundstücke die Steuer vom Wert des Grundstückes (§ 6) zu berechnen:Abweichend von Absatz eins, ist bei den nachstehend angeführten Erwerbsvorgängen betreffend land- und forstwirtschaftliche Grundstücke die Steuer vom Wert des Grundstückes (Paragraph 6,) zu berechnen:
    1. 1.Ziffer einsbei Übertragung eines Grundstückes an den in § 26a Abs. 1 Z 1 des Gerichtsgebührengesetzes angeführten Personenkreis;bei Übertragung eines Grundstückes an den in Paragraph 26 a, Absatz eins, Ziffer eins, des Gerichtsgebührengesetzes angeführten Personenkreis;
    2. 2.Ziffer 2bei Erwerb eines Grundstückes durch Erbanfall, durch Vermächtnis oder in Erfüllung eines Pflichtteilsanspruches, wenn die Leistung an Erfüllungs Statt vor Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens vereinbart wird, durch den in § 26a Abs. 1 Z 1 des Gerichtsgebührengesetzes angeführten Personenkreis;bei Erwerb eines Grundstückes durch Erbanfall, durch Vermächtnis oder in Erfüllung eines Pflichtteilsanspruches, wenn die Leistung an Erfüllungs Statt vor Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens vereinbart wird, durch den in Paragraph 26 a, Absatz eins, Ziffer eins, des Gerichtsgebührengesetzes angeführten Personenkreis;
    3. 3.Ziffer 3bei Vorgängen gemäß § 1 Abs. 3;bei Vorgängen gemäß Paragraph eins, Absatz 3 ;,
    4. 4.Ziffer 4bei Erwerb eines Grundstückes auf Grund einer Umgründung im Sinne des Umgründungssteuergesetzes.
  4. (23)Absatz 23Abweichend von Abs. 1 und 2 ist bei den nachstehend angeführten Erwerbsvorgängen betreffend land- und forstwirtschaftlichealle anderen Grundstücke die Steuer vom EinheitswertWert des Grundstückes (§ 6) zu berechnen:Abweichend von Absatz eins, und 2 ist bei den nachstehend angeführten Erwerbsvorgängen betreffend land- und forstwirtschaftlichealle anderen Grundstücke die Steuer vom EinheitswertWert des Grundstückes (Paragraph 6,) zu berechnen:
    1. 1.Ziffer einsbei Übertragung eines Grundstückes an den in § 26a Abs. 1 Z 1 des Gerichtsgebührengesetzes, BGBl. Nr. 501/1984 in der geltenden Fassung, angeführten Personenkreis;bei Übertragung eines Grundstückes an den in Paragraph 26 a, Absatz eins, Ziffer eins, des Gerichtsgebührengesetzes, Bundesgesetzblatt Nr. 501 aus 1984, in der geltenden Fassung, angeführten Personenkreis;
    2. 2.Ziffer 2bei Erwerb eines Grundstückes durch Erbanfall, durch Vermächtnis oder in Erfüllung eines Pflichtteilsanspruches, wenn die Leistung an Erfüllungs Statt vor Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens vereinbart wird, durch den in § 26a Abs. 1 Z 1 des Gerichtsgebührengesetzes, BGBl. Nr. 501/1984 in der geltenden Fassung, angeführten Personenkreis;bei Erwerb eines Grundstückes durch Erbanfall, durch Vermächtnis oder in Erfüllung eines Pflichtteilsanspruches, wenn die Leistung an Erfüllungs Statt vor Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens vereinbart wird, durch den in Paragraph 26 a, Absatz eins, Ziffer eins, des Gerichtsgebührengesetzes, Bundesgesetzblatt Nr. 501 aus 1984, in der geltenden Fassung, angeführten Personenkreis;
    3. 31.Ziffer 3einsbei Vorgängenunentgeltlichen Erwerbsvorgängen gemäß § 1 Abs. 2§ 7 Abs. 1 Z 1 alit. b und 3c;bei Vorgängenunentgeltlichen Erwerbsvorgängen gemäß Paragraph eins7, Absatz 2 aeins, Ziffer eins, Litera b und 3c;
    4. 4.Ziffer 4bei Erwerb eines Grundstückes auf Grund einer Umgründung im Sinne des Umgründungssteuergesetzes.
    5. 2.Ziffer 2bei Erwerbsvorgängen auf Grund einer Umgründung im Sinne des Umgründungssteuergesetzes und bei Vorgängen gemäß § 1 Abs. 3.bei Erwerbsvorgängen auf Grund einer Umgründung im Sinne des Umgründungssteuergesetzes und bei Vorgängen gemäß Paragraph eins, Absatz 3,
  5. (4)Absatz 4Abweichend von Abs. 3 ist bei Erwerbsvorgängen auf Grund einer Umgründung im Sinne des Umgründungssteuergesetzes und bei Vorgängen gemäß § 1 Abs. 3 jeweils im Zusammenhang mit einer Immobiliengesellschaft die Steuer für alle vom Erwerbsvorgang umfassten Grundstücke vom gemeinen Wert (§ 10 BewG 1955 in der jeweils geltenden Fassung) des Grundstückes zu berechnen. Dies gilt nicht, wenn alle an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft vor und nach dem Umgründungsvorgang oder Vorgang gemäß § 1 Abs. 3 unmittelbar beteiligten Gesellschafter dem Personenkreis des § 26a Abs. 1 Z 1 des Gerichtsgebührengesetzes angehören. Eine Immobiliengesellschaft liegt vor, wenn der Schwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt. Dies ist insbesondere anhand folgender Kriterien zu prüfen:Abweichend von Absatz 3, ist bei Erwerbsvorgängen auf Grund einer Umgründung im Sinne des Umgründungssteuergesetzes und bei Vorgängen gemäß Paragraph eins, Absatz 3, jeweils im Zusammenhang mit einer Immobiliengesellschaft die Steuer für alle vom Erwerbsvorgang umfassten Grundstücke vom gemeinen Wert (Paragraph 10, BewG 1955 in der jeweils geltenden Fassung) des Grundstückes zu berechnen. Dies gilt nicht, wenn alle an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft vor und nach dem Umgründungsvorgang oder Vorgang gemäß Paragraph eins, Absatz 3, unmittelbar beteiligten Gesellschafter dem Personenkreis des Paragraph 26 a, Absatz eins, Ziffer eins, des Gerichtsgebührengesetzes angehören. Eine Immobiliengesellschaft liegt vor, wenn der Schwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt. Dies ist insbesondere anhand folgender Kriterien zu prüfen:
    1. 1.Ziffer einsDas Vermögen der Gesellschaft besteht überwiegend aus Grundstücken, die nicht für eigene betriebliche Zwecke genutzt werden. Keine betrieblichen Zwecke liegen bei der Veräußerung, Vermietung und Verwaltung von Grundstücken vor; oder
    2. 2. Ziffer 2Die Einkünfte der Gesellschaft werden überwiegend durch die Veräußerung, Vermietung oder die Verwaltung von Grundstücken erzielt.
    Gehören zum Vermögen der Gesellschaft gemischt genutzte Grundstücke, sind diese bei der Feststellung des Schwerpunktes der Gesellschaft, abhängig von der Nutzung anteilig zu berücksichtigen.
  6. (35)Absatz 35Bei einem Tauschvertrag, der für jeden Vertragsteil den Anspruch auf Übereignung eines Grundstückes begründet, ist die Steuer sowohl vom Wert der Leistung des einen als auch vom Wert der Leistung des anderen Vertragsteils zu berechnen.

Stand vor dem 30.06.2025

In Kraft vom 01.01.2016 bis 30.06.2025
  1. (1)Absatz einsDie Steuer ist zu berechnen vom Wert der Gegenleistung (§ 5), mindestens vom Grundstückswert. Bei Vorgängen gemäß § 1 Abs. 2a und 3, bei Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz sowie bei Erwerben gemäß § 7 Abs. 1 Z 1 lit. b und c ist die Steuer immer vom Grundstückswert zu berechnen. Der Grundstückswert ist entwederDie Steuer ist zu berechnen vom Wert der Gegenleistung (Paragraph 5,), mindestens vom Grundstückswert. Bei Vorgängen gemäß Paragraph eins, Absatz 2 a und 3, bei Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz sowie bei Erwerben gemäß Paragraph 7, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b und c ist die Steuer immer vom Grundstückswert zu berechnen. Der Grundstückswert ist entweder
    • –Strichaufzählungals Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes gemäß § 53 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes 1955 – BewG. 1955, BGBl. Nr. 148/1955 in der jeweils geltenden Fassung, und des (anteiligen) Wertes des Gebäudes oderals Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes gemäß Paragraph 53, Absatz 2, des Bewertungsgesetzes 1955 – BewG. 1955, Bundesgesetzblatt Nr. 148 aus 1955, in der jeweils geltenden Fassung, und des (anteiligen) Wertes des Gebäudes oder
    • –Strichaufzählungin Höhe eines von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Wertes
    zu berechnen.Der Bundesminister für Finanzen hat im Einvernehmen mit dem Bundeskanzler unter Berücksichtigung der Grundsätze einer einfachen und sparsamen Verwaltung durch Verordnung sowohl die näheren Umstände und Modalitäten für die Hochrechnung des Bodenwertes und die Ermittlung des Gebäudewertes als auch den anzuwendenden Immobilienpreisspiegel samt Höhe eines Abschlages festzulegen.Weist ein Steuerschuldner nach, dass der gemeine Wert des Grundstückes im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld geringer ist als der nach der Verordnung ermittelte Grundstückswert, gilt der geringere gemeine Wert als Grundstückswert. Erfolgt dieser Nachweis durch Vorlage eines Schätzungsgutachtens, das von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt wurde, hat der von diesem festgestellte Wert die Vermutung der Richtigkeit für sich.
  2. (1)Absatz einsDie Steuer ist zu berechnen vom Wert der Gegenleistung (§ 5), mindestens vom Wert des Grundstückes (§ 6).Die Steuer ist zu berechnen vom Wert der Gegenleistung (Paragraph 5,), mindestens vom Wert des Grundstückes (Paragraph 6,).
  3. (2)Absatz 2Abweichend von Abs. 1 ist bei den nachstehend angeführten Erwerbsvorgängen betreffend land- und forstwirtschaftliche Grundstücke die Steuer vom Wert des Grundstückes (§ 6) zu berechnen:Abweichend von Absatz eins, ist bei den nachstehend angeführten Erwerbsvorgängen betreffend land- und forstwirtschaftliche Grundstücke die Steuer vom Wert des Grundstückes (Paragraph 6,) zu berechnen:
    1. 1.Ziffer einsbei Übertragung eines Grundstückes an den in § 26a Abs. 1 Z 1 des Gerichtsgebührengesetzes angeführten Personenkreis;bei Übertragung eines Grundstückes an den in Paragraph 26 a, Absatz eins, Ziffer eins, des Gerichtsgebührengesetzes angeführten Personenkreis;
    2. 2.Ziffer 2bei Erwerb eines Grundstückes durch Erbanfall, durch Vermächtnis oder in Erfüllung eines Pflichtteilsanspruches, wenn die Leistung an Erfüllungs Statt vor Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens vereinbart wird, durch den in § 26a Abs. 1 Z 1 des Gerichtsgebührengesetzes angeführten Personenkreis;bei Erwerb eines Grundstückes durch Erbanfall, durch Vermächtnis oder in Erfüllung eines Pflichtteilsanspruches, wenn die Leistung an Erfüllungs Statt vor Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens vereinbart wird, durch den in Paragraph 26 a, Absatz eins, Ziffer eins, des Gerichtsgebührengesetzes angeführten Personenkreis;
    3. 3.Ziffer 3bei Vorgängen gemäß § 1 Abs. 3;bei Vorgängen gemäß Paragraph eins, Absatz 3 ;,
    4. 4.Ziffer 4bei Erwerb eines Grundstückes auf Grund einer Umgründung im Sinne des Umgründungssteuergesetzes.
  4. (23)Absatz 23Abweichend von Abs. 1 und 2 ist bei den nachstehend angeführten Erwerbsvorgängen betreffend land- und forstwirtschaftlichealle anderen Grundstücke die Steuer vom EinheitswertWert des Grundstückes (§ 6) zu berechnen:Abweichend von Absatz eins, und 2 ist bei den nachstehend angeführten Erwerbsvorgängen betreffend land- und forstwirtschaftlichealle anderen Grundstücke die Steuer vom EinheitswertWert des Grundstückes (Paragraph 6,) zu berechnen:
    1. 1.Ziffer einsbei Übertragung eines Grundstückes an den in § 26a Abs. 1 Z 1 des Gerichtsgebührengesetzes, BGBl. Nr. 501/1984 in der geltenden Fassung, angeführten Personenkreis;bei Übertragung eines Grundstückes an den in Paragraph 26 a, Absatz eins, Ziffer eins, des Gerichtsgebührengesetzes, Bundesgesetzblatt Nr. 501 aus 1984, in der geltenden Fassung, angeführten Personenkreis;
    2. 2.Ziffer 2bei Erwerb eines Grundstückes durch Erbanfall, durch Vermächtnis oder in Erfüllung eines Pflichtteilsanspruches, wenn die Leistung an Erfüllungs Statt vor Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens vereinbart wird, durch den in § 26a Abs. 1 Z 1 des Gerichtsgebührengesetzes, BGBl. Nr. 501/1984 in der geltenden Fassung, angeführten Personenkreis;bei Erwerb eines Grundstückes durch Erbanfall, durch Vermächtnis oder in Erfüllung eines Pflichtteilsanspruches, wenn die Leistung an Erfüllungs Statt vor Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens vereinbart wird, durch den in Paragraph 26 a, Absatz eins, Ziffer eins, des Gerichtsgebührengesetzes, Bundesgesetzblatt Nr. 501 aus 1984, in der geltenden Fassung, angeführten Personenkreis;
    3. 31.Ziffer 3einsbei Vorgängenunentgeltlichen Erwerbsvorgängen gemäß § 1 Abs. 2§ 7 Abs. 1 Z 1 alit. b und 3c;bei Vorgängenunentgeltlichen Erwerbsvorgängen gemäß Paragraph eins7, Absatz 2 aeins, Ziffer eins, Litera b und 3c;
    4. 4.Ziffer 4bei Erwerb eines Grundstückes auf Grund einer Umgründung im Sinne des Umgründungssteuergesetzes.
    5. 2.Ziffer 2bei Erwerbsvorgängen auf Grund einer Umgründung im Sinne des Umgründungssteuergesetzes und bei Vorgängen gemäß § 1 Abs. 3.bei Erwerbsvorgängen auf Grund einer Umgründung im Sinne des Umgründungssteuergesetzes und bei Vorgängen gemäß Paragraph eins, Absatz 3,
  5. (4)Absatz 4Abweichend von Abs. 3 ist bei Erwerbsvorgängen auf Grund einer Umgründung im Sinne des Umgründungssteuergesetzes und bei Vorgängen gemäß § 1 Abs. 3 jeweils im Zusammenhang mit einer Immobiliengesellschaft die Steuer für alle vom Erwerbsvorgang umfassten Grundstücke vom gemeinen Wert (§ 10 BewG 1955 in der jeweils geltenden Fassung) des Grundstückes zu berechnen. Dies gilt nicht, wenn alle an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft vor und nach dem Umgründungsvorgang oder Vorgang gemäß § 1 Abs. 3 unmittelbar beteiligten Gesellschafter dem Personenkreis des § 26a Abs. 1 Z 1 des Gerichtsgebührengesetzes angehören. Eine Immobiliengesellschaft liegt vor, wenn der Schwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt. Dies ist insbesondere anhand folgender Kriterien zu prüfen:Abweichend von Absatz 3, ist bei Erwerbsvorgängen auf Grund einer Umgründung im Sinne des Umgründungssteuergesetzes und bei Vorgängen gemäß Paragraph eins, Absatz 3, jeweils im Zusammenhang mit einer Immobiliengesellschaft die Steuer für alle vom Erwerbsvorgang umfassten Grundstücke vom gemeinen Wert (Paragraph 10, BewG 1955 in der jeweils geltenden Fassung) des Grundstückes zu berechnen. Dies gilt nicht, wenn alle an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft vor und nach dem Umgründungsvorgang oder Vorgang gemäß Paragraph eins, Absatz 3, unmittelbar beteiligten Gesellschafter dem Personenkreis des Paragraph 26 a, Absatz eins, Ziffer eins, des Gerichtsgebührengesetzes angehören. Eine Immobiliengesellschaft liegt vor, wenn der Schwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt. Dies ist insbesondere anhand folgender Kriterien zu prüfen:
    1. 1.Ziffer einsDas Vermögen der Gesellschaft besteht überwiegend aus Grundstücken, die nicht für eigene betriebliche Zwecke genutzt werden. Keine betrieblichen Zwecke liegen bei der Veräußerung, Vermietung und Verwaltung von Grundstücken vor; oder
    2. 2. Ziffer 2Die Einkünfte der Gesellschaft werden überwiegend durch die Veräußerung, Vermietung oder die Verwaltung von Grundstücken erzielt.
    Gehören zum Vermögen der Gesellschaft gemischt genutzte Grundstücke, sind diese bei der Feststellung des Schwerpunktes der Gesellschaft, abhängig von der Nutzung anteilig zu berücksichtigen.
  6. (35)Absatz 35Bei einem Tauschvertrag, der für jeden Vertragsteil den Anspruch auf Übereignung eines Grundstückes begründet, ist die Steuer sowohl vom Wert der Leistung des einen als auch vom Wert der Leistung des anderen Vertragsteils zu berechnen.

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