Index
20/05 Wohn- und MietrechtNorm
B-VG Art7 Abs1 / GesetzLeitsatz
Keine Unsachlichkeit der Stichtagsregelung für die Teilausnahme von im Wohnungseigentum stehenden Mietobjekten in nach dem Zweiten Weltkrieg errichteten Gebäuden vom (Voll-)Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und somit vom Mietzinsbegrenzungssystem; keine Überschreitung des rechtspolitischen Gestaltungsspielraumes des Gesetzgebers im Hinblick auf die beabsichtigte Förderung der Neuerrichtung von Wohnraum im Rahmen des WiederaufbausSpruch
I.römisch eins. Soweit sich der Antrag auf die Wortfolge "sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist" in §1 Abs4 Z3 des Bundesgesetzes vom 12. November 1981 über das Mietrecht (Mietrechtsgesetz – MRG), BGBl Nr 520/1981, bezieht, wird er abgewiesen.Soweit sich der Antrag auf die Wortfolge "sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist" in §1 Abs4 Z3 des Bundesgesetzes vom 12. November 1981 über das Mietrecht (Mietrechtsgesetz – MRG), Bundesgesetzblatt Nr 520 aus 1981,, bezieht, wird er abgewiesen.
II.römisch zwei. Im Übrigen wird der Antrag zurückgewiesen.
Begründung
Entscheidungsgründe
I. Antragrömisch eins. Antrag
Mit dem vorliegenden, auf Art140 Abs1 Z1 litd B-VG sowie Art139 Abs1 Z4 B-VG gestützten Antrag begehrt die antragstellende Gesellschaft, der Verfassungsgerichtshof möge
"a) die Wortfolge 'sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das aufgrund einer nach dem 08. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist.' des §1 Abs4 Z3 MRG vom 12.11.1981, kundgemacht in BGBI Nr 1981/520 idF BGBI I Nr 25/2009, sowie"a) die Wortfolge 'sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das aufgrund einer nach dem 08. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist.' des §1 Abs4 Z3 MRG vom 12.11.1981, kundgemacht in BGBI Nr 1981/520 in der Fassung BGBI römisch eins Nr 25/2009, sowie
b) §5 Abs1 und Abs2 RichtWG, kundgemacht in BGBl I Nr 50/2008 idF BGBI I Nr 25/2009 samt den damit jeweils in untrennbarem Zusammenhang stehenden Bestimmungen, nämlichb) §5 Abs1 und Abs2 RichtWG, kundgemacht in Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 50 aus 2008, in der Fassung BGBI römisch eins Nr 25/2009 samt den damit jeweils in untrennbarem Zusammenhang stehenden Bestimmungen, nämlich
? die Kundmachungen des Bundesministers für Justiz über die Änderung der Richtwerte BGBl II Nr 55/2014, BGBI II Nr 82/2012, BGBI II Nr 93/2010, BGBI II Nr 61/2007, BGBl II Nr 101/2006, BGBI II Nr 37/2005, BGBI II Nr 116/2004, BGBI II Nr 190/2003, BGBI II Nr 114/2002, BGBI II Nr 125/2001, BGBI II Nr 80/2000, BGBI II Nr 78/1999, BGBI II Nr 72/1998, BGBI II Nr 65/1997, BGBI II Nr 124/1996, BGBI II Nr 166/1995, BGBI II Nr 148/1994, sowiedie Kundmachungen des Bundesministers für Justiz über die Änderung der Richtwerte Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 55 aus 2014,, BGBI römisch zwei Nr 82/2012, BGBI römisch zwei Nr 93/2010, BGBI römisch zwei Nr 61/2007, Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 101 aus 2006,, BGBI römisch zwei Nr 37/2005, BGBI römisch zwei Nr 116/2004, BGBI römisch zwei Nr 190/2003, BGBI römisch zwei Nr 114/2002, BGBI römisch zwei Nr 125/2001, BGBI römisch zwei Nr 80/2000, BGBI römisch zwei Nr 78/1999, BGBI römisch zwei Nr 72/1998, BGBI römisch zwei Nr 65/1997, BGBI römisch zwei Nr 124/1996, BGBI römisch zwei Nr 166/1995, BGBI römisch zwei Nr 148/1994, sowie
? §3 RichtWG, kundgemacht in BGBI Nr 800/1993, sowie
? die Wortfolge 'für jedes Bundesland' des §1 Abs2 RichtWG kundgemacht in BGBl Nr 800/1993, idF BGBl I Nr 98/2001, sowiedie Wortfolge 'für jedes Bundesland' des §1 Abs2 RichtWG kundgemacht in Bundesgesetzblatt Nr 800 aus 1993,, in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 98 aus 2001,, sowie
? §5 Abs1 und Abs2 RichtWG idF BGBl I Nr 12/2016, […]" §5 Abs1 und Abs2 RichtWG in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 12 aus 2016,, […]"
als verfassungs- bzw. gesetzwidrig aufheben.
II. Rechtslagerömisch zwei. Rechtslage
1. Die im vorliegenden Fall maßgebliche Rechtslage stellt sich wie folgt dar (die angefochtenen Rechtsvorschriften bzw. Teile daraus sind hervorgehoben):
2. §1 des Bundesgesetzes vom 12. November 1981 über das Mietrecht (Mietrechtsgesetz – MRG), BGBl 520/1981 idF BGBl I 25/2009, lautet:2. §1 des Bundesgesetzes vom 12. November 1981 über das Mietrecht (Mietrechtsgesetz – MRG), Bundesgesetzblatt 520 aus 1981, in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, 25 aus 2009,, lautet:
"I. Hauptstück
Miete
Geltungsbereich
§1. (1) Dieses Bundesgesetz gilt für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art (wie im besonderen von Geschäftsräumen, Magazinen, Werkstätten, Arbeitsräumen, Amts- oder Kanzleiräumen) samt den etwa mitgemieteten (§1091 ABGB) Haus- oder Grundflächen (wie im besonderen von Hausgärten, Abstell-, Lade- oder Parkflächen) und für die genossenschaftlichen Nutzungsverträge über derartige Objekte (im folgenden Mietgegenstände genannt); in diesem Bundesgesetz wird unter Mietvertrag auch der genossenschaftliche Nutzungsvertrag, unter Mietzins auch das auf Grund eines genossenschaftlichen Nutzungsvertrages zu bezahlende Nutzungsentgelt verstanden.
(2) In den Anwendungsbereich dieses Bundesgesetzes fallen nicht
1. Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens oder eines hiefür besonders eingerichteten Heimes für ledige oder betagte Menschen, Lehrlinge, jugendliche Arbeitnehmer, Schüler oder Studenten vermietet werden,
1a. Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden,
2. Wohnungen, die auf Grund eines Dienstverhältnisses oder im Zusammenhang mit einem solchen als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung überlassen werden,
3. Mietverträge, die durch Ablauf der Zeit ohne Kündigung erlöschen, sofern die ursprüngliche oder verlängerte vertragsmäßige Dauer ein halbes Jahr nicht übersteigt und der Mietgegenstand
a) eine Geschäftsräumlichkeit oder
b) eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B (§15a Abs1 Z1 und 2) ist und der Mieter diese nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels mietet,
4. Wohnungen oder Wohnräume, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet werden; eine Zweitwohnung im Sinne der Z3 und 4 liegt vor, wenn daneben ein gewöhnlicher Aufenthalt im Sinne des §66 JN besteht,
5. Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen.
(3) Für Mietgegenstände in Gebäuden, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet worden sind, gelten die Bestimmungen dieses Bundesgesetzes nach Maßgabe des §20 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes.
(4) Die §§14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes, gelten für (4) Die §§14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des römisch eins. und römisch zwei. Hauptstückes, gelten für
1. Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind,
2. Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass – wenn auch zum Teil oder zur Gänze durch den Hauptmieter – entweder in ihnen oder in einem an ihrer Stelle durchgeführten Aufbau eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet werde,
2a. Mietgegenstände, die durch einen Zubau auf Grund einer nach dem 30. September 2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind,
3. Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen, sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist.
(5) Die §§14 und 29 bis 36, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes, gelten für Mietgegenstände in einem Wirtschaftspark, das ist eine wirtschaftliche Einheit von ausschließlich zu Geschäftszwecken genutzten Gebäuden und Liegenschaften (Anm.: richtig: Liegenschaften,) in (auf) denen jedoch nicht überwiegend Handelsgewerbe im Sinne der Gewerbeordnung 1973 betrieben werden."(5) Die §§14 und 29 bis 36, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des römisch eins. und römisch zwei. Hauptstückes, gelten für Mietgegenstände in einem Wirtschaftspark, das ist eine wirtschaftliche Einheit von ausschließlich zu Geschäftszwecken genutzten Gebäuden und Liegenschaften Anmerkung, richtig: Liegenschaften,) in (auf) denen jedoch nicht überwiegend Handelsgewerbe im Sinne der Gewerbeordnung 1973 betrieben werden."
3. Das Bundesgesetz über die Festsetzung des Richtwertes für die mietrechtliche Normwohnung (Richtwertgesetz – RichtWG), BGBl 800/1993 idF BGBl I 12/2016, lautet:3. Das Bundesgesetz über die Festsetzung des Richtwertes für die mietrechtliche Normwohnung (Richtwertgesetz – RichtWG), Bundesgesetzblatt 800 aus 1993, in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, 12 aus 2016,, lautet:
"
I. Abschnittrömisch eins. Abschnitt
Richtwert
§1. (1) Der Richtwert ist jener Betrag, der für die mietrechtliche Normwohnung (§2) festgesetzt ist. Er bildet die Grundlage für die Berechnung des angemessenen Hauptmietzinses nach §16 Abs2 MRG.
(2) Der Bundesminister für Justiz hat für jedes Bundesland einen Richtwert in Eurobeträgen je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat für die mietrechtliche Normwohnung unter Bedachtnahme auf das Gutachten des Beirates (§7) und die in §3 genannten Grundsätze durch Verordnung festzusetzen.
Mietrechtliche Normwohnung
§2. (1) Die mietrechtliche Normwohnung ist eine Wohnung mit einer Nutzfläche zwischen 30 Quadratmeter und 130 Quadratmeter in brauchbarem Zustand, die aus Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett und einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) besteht, über eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung verfügt und in einem Gebäude mit ordnungsgemäßem Erhaltungszustand auf einer Liegenschaft mit durchschnittlicher Lage (Wohnumgebung) gelegen ist.
(2) Ein Gebäude befindet sich dann in ordnungsgemäßem Erhaltungszustand, wenn der Zustand seiner allgemeinen Teile nicht bloß vorübergehend einen ordentlichen Gebrauch der Wohnung gewährleistet. Ordnungsgemäß ist der Erhaltungszustand des Gebäudes jedenfalls dann nicht, wenn im Zeitpunkt der Vermietung Erhaltungsarbeiten im Sinn des §3 Abs3 Z2 MRG anstehen.
(3) Die durchschnittliche Lage (Wohnumgebung) ist nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen, wobei eine Lage (Wohnumgebung) mit einem überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen (Wohnungen der Ausstattungskategorie D) aufgewiesen hat, höchstens als durchschnittlich einzustufen ist.
Ermittlung des Richtwertes
§3. (1) Bei der Ermittlung des Richtwertes ist vom Herstellungswert (§6 Abs3 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes) einer gut ausgestatteten geförderten Neubaumietwohnung in einem mehrgeschossigen Gebäude mit mindestens 4 Wohnungen auszugehen. Es sind dabei aber nur geförderte Neubaumietwohnungen heranzuziehen, bei denen eine förderungsrechtliche Begrenzung der (förderbaren) Baukosten oder des zulässigen Hauptmietzinses gegeben ist.
(2) Der Grundkostenanteil je Quadratmeter Nutzfläche errechnet sich aus den Grundkosten, die während des Kalenderjahres 1992 den Förderungszusicherungen des jeweiligen Landes tatsächlich zugrunde gelegt wurden.
(3) Zur Ermittlung der Baukosten je Quadratmeter Nutzfläche sind die am 31. Dezember 1992 geltenden Vorschriften des jeweiligen Landes über die förderbaren Baukosten zugrunde zu legen. Fehlen solche Vorschriften, sind die Baukosten zugrunde zu legen, die sich aus den Förderungszusicherungen des jeweiligen Landes im Kalenderjahr 1992 ergeben.
(4) Von den Baukosten gemäß Abs3 sind jene Baukostenanteile abzuziehen, die für die Errichtung solcher Gebäudeteile üblicherweise anfallen, die nach den am 31. Dezember 1992 geltenden Wohnbauförderungsvorschriften des jeweiligen Landes zwar gefördert werden, aber dem typischen Althausbestand nicht entsprechen, nämlich Einstell- oder Abstellplätze (Garagen), Aufzugsanlagen, gemeinsame Wärmeversorgungsanlagen und Gemeinschaftsanlagen oder -räume (Fahrrad- und Kinderwagenabstellplätze, Hobbyräume, Schutzräume, modern ausgestattete Waschküchen, Gemeinschaftsantennen, Saunen) sowie solche Baukostenanteile, die bautechnischen Erschwernissen zuzurechnen sind.
(5) Es ist jeweils ein Durchschnittswert der Grundkostenanteile und der Baukosten des jeweiligen Landes heranzuziehen, der in bezug auf die Wohnnutzfläche zu gewichten ist.
(6) Die betragsmäßige Ermittlung des Richtwerts erfolgt, indem zunächst 4 vH des Grundkostenanteils (Abs2 und 5) und 5,5 vH der Baukosten (Abs3 bis 5) zusammengezählt und sodann von der errechneten Summe 5 vH der Kosten für die Errichtung von Aufzugsanlagen und gemeinsamen Wärmeversorgungsanlagen (fiktiver Erhaltungsaufwand) abgezogen werden; der Richtwert beträgt ein Zwölftel der sich daraus ergebenden Differenz.
Kundmachung der Richtwerte
§4. (1) Der Bundesminister für Justiz hat die Richtwerte und die ihrer Ermittlung zugrundegelegten Kostenanteile (§3 Abs2 bis 5), ausgedrückt in Prozentsätzen vom jeweiligen Richtwert, unter Bedachtnahme auf das Gutachten des Beirats durch Verordnung festzusetzen. Kommt ein Gutachten des Beirats über die Ermittlung der Richtwerte nicht zustande, so ist der Richtwert vom Bundesminister für Justiz unter Bedachtnahme auf die Grundsätze des §3 festzusetzen.
(2) Der Richtwert ist bis spätestens 28. Februar 1994 für jedes Bundesland festzusetzen und wird mit 1. März 1994 wirksam.
Wertsicherung der Richtwerte
§5. (1) Für den Zeitraum vom 1. April 2014 bis zum 31. März 2017 gelten folgende Richtwerte:
1. für das Bundesland Burgenland 4,92 Euro
2. für das Bundesland Kärnten 6,31 Euro
3. für das Bundesland Niederösterreich 5,53 Euro
4. für das Bundesland Oberösterreich 5,84 Euro
5. für das Bundesland Salzburg 7,45 Euro
6. für das Bundesland Steiermark 7,44 Euro
7. für das Bundesland Tirol 6,58 Euro
8. für das Bundesland Vorarlberg 8,28 Euro
9. für das Bundesland Wien 5,39 Euro.
Eine gesonderte Kundmachung dieser Richtwerte durch den Bundesminister für Justiz findet nicht statt.
(2) Ab dem 1. April 2017 vermindern oder erhöhen sich die in Abs1 angeführten Richtwerte jedes zweite Jahr in dem Maß, das sich aus der Veränderung des von der Bundesanstalt Statistik Österreich verlautbarten Jahresdurchschnittswerts des Verbraucherpreisindex 2010 des jeweiligen Vorjahrs gegenüber dem Indexwert 107,9 (Durchschnittswert des Jahres 2013) ergibt. Bei der Berechnung der neuen Richtwerte sind Beträge, die einen halben Cent nicht übersteigen, auf den nächstniedrigeren ganzen Cent abzurunden und Beträge, die einen halben Cent übersteigen, auf den nächsthöheren ganzen Cent aufzurunden. Die neuen Beträge gelten jeweils ab dem 1. April des betreffenden Jahres. Der Bundesminister für Justiz hat die geänderten Richtwerte und den Zeitpunkt, in dem die Richtwertänderung mietrechtlich wirksam wird, im Bundesgesetzblatt kundzumachen.
II. Abschnittrömisch zwei. Abschnitt
Inkrafttreten, Vollzugsklausel
(1) Der I. Abschnitt tritt mit 1. Dezember 1993 in Kraft. (1) Der römisch eins. Abschnitt tritt mit 1. Dezember 1993 in Kraft.
(1a) §5 Abs1 und 2 in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2009, BGBl I Nr 25/2009, tritt mit 31. März 2009 in Kraft. (1a) §5 Abs1 und 2 in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2009, Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 25 aus 2009,, tritt mit 31. März 2009 in Kraft.
(2) Mit der Vollziehung dieses Bundesgesetzes ist der Bundesminister für Justiz betraut.
(Anm.: Zu §5, BGBl Nr 800/1993)Anmerkung, Zu §5, Bundesgesetzblatt Nr 800 aus 1993,)
§2. §5 des Richtwertgesetzes in der Fassung dieses Bundesgesetzes gilt für die Höhe der Richtwerte ab dem 1. April 2008; für die Richtwerthöhe vor diesem Zeitpunkt gilt diese Bestimmung in ihrer früheren Fassung.
(Anm.: aus BGBl I Nr 12/2016, zu §5, BGBl Nr 800/1993)Anmerkung, aus Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 12 aus 2016,, zu §5, Bundesgesetzblatt Nr 800 aus 1993,)
§2. §5 des Richtwertgesetzes in der Fassung dieses Bundesgesetzes gilt für die Höhe der Richtwerte ab dem 1. April 2014; für die Richtwerthöhe vor diesem Zeitpunkt gilt diese Bestimmung in ihrer früheren Fassung.
Übergangsbestimmungen
(Anm.: Zu ArtIX §§7 und 9, BGBl Nr 800/1993)Anmerkung, Zu ArtIX §§7 und 9, Bundesgesetzblatt Nr 800 aus 1993,)
§2. (1) Dieses Bundesgesetz ist - soweit im Folgenden nicht anderes bestimmt wird - auch auf Verfahren anzuwenden, die vor seinem In-Kraft-Treten anhängig geworden sind.
(2) bis (4) (Anm.: betreffen andere Rechtsvorschriften)"(2) bis (4) Anmerkung, betreffen andere Rechtsvorschriften)"
4. §5 RichtWG idF BGBl I 25/2009 lautet:4. §5 RichtWG in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, 25 aus 2009, lautet:
"Wertsicherung der Richtwerte
§5. (1) Für den Zeitraum vom 1. April 2008 bis zum 31. März 2010 gelten folgende Richtwerte:
1. für das Bundesland Burgenland 4,31 Euro
2. für das Bundesland Kärnten 5,53 Euro
3. für das Bundesland Niederösterreich 4,85 Euro
4. für das Bundesland Oberösterreich 5,12 Euro
5. für das Bundesland Salzburg 6,53 Euro
6. für das Bundesland Steiermark 6,52 Euro
7. für das Bundesland Tirol 5,77 Euro
8. für das Bundesland Vorarlberg 7,26 Euro
9. für das Bundesland Wien 4,73 Euro.
Eine gesonderte Kundmachung dieser Richtwerte durch die Bundesministerin für Justiz findet nicht statt.
(2) Beginnend mit dem 1. April 2010 vermindern oder erhöhen sich die in Abs1 angeführten Richtwerte jedes zweite Jahr in dem Maß, das sich aus der Veränderung des von der Bundesanstalt Statistik Österreich verlautbarten Jahresdurchschnittswerts des Verbraucherpreisindex 2000 des jeweiligen Vorjahrs gegenüber dem Indexwert 114,6 (Durchschnittswert des Jahres 2007) ergibt. Bei der Berechnung der neuen Richtwerte sind Beträge, die einen halben Cent nicht übersteigen, auf den nächstniedrigeren ganzen Cent abzurunden und Beträge, die einen halben Cent übersteigen, auf den nächsthöheren ganzen Cent aufzurunden. Die neuen Beträge gelten jeweils ab dem 1. April des betreffenden Jahres. Die Bundesministerin für Justiz hat die geänderten Richtwerte und den Zeitpunkt, in dem die Richtwertänderung mietrechtlich wirksam wird, im Bundesgesetzblatt kundzumachen."
III. Antragsvorbringen und Vorverfahrenrömisch drei. Antragsvorbringen und Vorverfahren
1. Die antragstellende Gesellschaft stellt den vorliegenden, auf Art140 Abs1 Z1 litd B-VG und Art139 Abs1 Z4 B-VG gestützten Antrag aus Anlass eines Rekurses gegen den Sachbeschluss des Bezirksgerichtes Josefstadt vom 30. Jänner 2017, Z 17 MSCH 34/16h-10, mit welchem der für ein Mietobjekt höchstzulässige Mietzins sowie dessen Überschreitung durch den von der antragstellenden Gesellschaft als Vermieterin monatlich vorgeschriebenen Hauptmietzins im Zeitraum zwischen August 2011 und September 2015 festgestellt wurden. Ferner sprach das Erstgericht aus, dass die Mietzinsvereinbarung im Ausmaß der Überschreitung unwirksam sei, und die antragstellende Gesellschaft wurde zur Zahlung eines näher bestimmten Betrages an die beteiligte Partei (die Antragstellerin des Ausgangsverfahrens vor der Schlichtungsstelle) verpflichtet. Ein Rückzahlungstitel wurde nicht geschaffen. 1. Die antragstellende Gesellschaft stellt den vorliegenden, auf Art140 Abs1 Z1 litd B-VG und Art139 Abs1 Z4 B-VG gestützten Antrag aus Anlass eines Rekurses gegen den Sachbeschluss des Bezirksgerichtes Josefstadt vom 30. Jänner 2017, Ziffer 17, MSCH 34/16h-10, mit welchem der für ein Mietobjekt höchstzulässige Mietzins sowie dessen Überschreitung durch den von der antragstellenden Gesellschaft als Vermieterin monatlich vorgeschriebenen Hauptmietzins im Zeitraum zwischen August 2011 und September 2015 festgestellt wurden. Ferner sprach das Erstgericht aus, dass die Mietzinsvereinbarung im Ausmaß der Überschreitung unwirksam sei, und die antragstellende Gesellschaft wurde zur Zahlung eines näher bestimmten Betrages an die beteiligte Partei (die Antragstellerin des Ausgangsverfahrens vor der Schlichtungsstelle) verpflichtet. Ein Rückzahlungstitel wurde nicht geschaffen.
2. Zum Sachverhalt bringt die antragstellende Gesellschaft vor, dass die in ihrem Eigentum stehende Wohnung im neunten Wiener Gemeindebezirk zwischen 1. August 2011 und 30. September 2015 befristet zu einem wertgesicherten Mietzins an die beteiligte Partei vermietet gewesen sei. Im November 2015 habe die beteiligte Partei die Überprüfung des vorgeschriebenen Mietzinses durch die Magistratsabteilung 50 der Stadt Wien begehrt. Das Vorbringen der beteiligten Partei, wonach ein niedrigerer Mietzins sowie ein Befristungsabschlag von 25 % zur Anwendung gelangen hätte müssen, habe die antragstellende Gesellschaft mit der Begründung bestritten, dass die Anwendung des Richtwertgesetzes auf das Mietobjekt verfassungswidrig sei.
3. In der Folge habe die antragstellende Gesellschaft das Verfahren zum Bezirksgericht abgezogen, welches mit oben näher bezeichnetem Sachbeschluss abgesprochen habe. Dabei sei das Erstgericht von der Anwendbarkeit des Richtwertgesetzes ausgegangen.
4. Ausweislich der Feststellungen des Erstgerichtes im Ausgangsverfahren wurde der Mietvertrag zwischen der antragstellenden Gesellschaft und der beteiligten Partei am 27. Juli 2011 auf eine Dauer von fünf Jahren befristet abgeschlossen. In rechtlicher Hinsicht folgerte das Erstgericht, dass die Wohnung der Ausstattungskategorie A zuzuordnen sei und das Richtwertgesetz zur Anwendung gelange. Im Übrigen konnte jedoch nicht festgestellt werden, dass der beteiligten Partei spätestens bei Abschluss des Mietvertrages alle für den Lagezuschlag maßgeblichen Umstände ausdrücklich bekannt gegeben worden waren.
5. Die antragstellende Gesellschaft erachtet sich durch die angefochtenen Bestimmungen in den verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechten auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz (Art7 B-VG) sowie auf Unverletzlichkeit des Eigentums (Art5 StGG) verletzt. Ihre Bedenken legt die antragstellende Gesellschaft im Einzelnen wie folgt dar:
"1. Hinsichtlich der unter Punkt I. lita genannten Bestimmung: "1. Hinsichtlich der unter Punkt römisch eins. lita genannten Bestimmung:
1.1. Die angefochtene Bestimmung bewirkt, dass Bestandverhältnisse über im Wohnungseigentum stehende Wohnungen in einem Gebäude, das aufgrund einer nach dem 08. Mai 1945 ergangenen Baubewilligung errichtet worden sind, den Mietzinsbildungsbeschränkungen des MRG nicht unterliegen. Derartige Wohnungen können zu einem angemessenen Mietzins vermietet werden. Im Wohnungseigentum stehende Wohnungen, welche in Gebäuden liegen, die aufgrund einer vor diesem Stichtag ergangenen Baubewilligung errichtet worden sind, unterliegen hingegen den Beschränkungen des Richtwertgesetzes.
Sachlich begründet ist diese Unterscheidung nicht, weil nicht auf tatsächliche Unterschiede abgestellt wird, die zwischen Bestandobjekten bestehen (können), welche vor, bzw. nach dem 08. Mai 1945 geschaffen wurden. Der Stichtag sagt darüber nichts aus.
Maßgebend für die Ermittlung des Mietzinses kann nur der Wohnwert einer Wohnung sein, der von verschiedenen Faktoren abhängt, wie zum Beispiel von der Wohnlage, der verkehrsmäßigen Anschließung, (Grün)Ruhelage und Architektur, vor allem aber von Ausstattung und Zustand der jeweiligen Wohnung im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages.
An keinen dieser Faktoren wird angeknüpft, maßgebend soll nur das Datum der Erteilung der Baubewilligung sein. Dies ohne Unterschied, ob die jeweilige Wohnung saniert, und hochwertig ausgestattet ist, oder abgewohnt ist und ihre Ausstattung nicht nur unmodern ist, sondern darüber hinaus seit Jahrzehnten nicht mehr erneuert wurde.
Die Unsachlichkeit der angefochtenen Bestimmung zeigt sich auch bei einer näheren Betrachtung der Materialien zu BGBI Nr 520/1981: dem besonderen Teil ist nämlich bloß zu entnehmen, dass der Abs4 des §1 MRG 'die bei […] Mietgegenständen, die im Wohnungseigentum stehen, bestehenden besonderen Umstände und Interessen' berücksichtige, wobei an die Stichtage 'des Zinsstoppgesetzes und des Preisregelungsgesetzes' angeknüpft werde. Welche 'besonderen Umstände' entscheidend waren, verraten auch die Materialien nicht. Tatsächlich gibt und gab es diese besonderen Umstände schon damals nicht. Die angefochtene Bestimmung verstößt daher gegen das verfassungsrechtlich normierte Gleichheitsgebot.
1.2. Unabhängig davon bewirkt sie auch eine Eigentumsbeschränkung: eine solche wäre verfassungskonform, wenn sie im öffentlichen Interesse läge und darüber hinaus nicht unverhältnismäßig wäre. Keiner dieser beiden Voraussetzungen ist jedoch erfüllt:
Im Wohnungseigentum stehende Wohnungen, welche in einem Gebäude liegen, das aufgrund einer vor dem 8. Mai 1945 ergangenen Baubewilligung errichtet wurde, hat der Vermieter zu erhalten; §3 MRG legt ihm umfassende Pflichten auf, ferner hat er gem §4 MRG auch nützliche Verbesserungen der Wohnung durchzuführen. Diese Verpflichtungen kann der Mieter durchsetzen, wenn der Vermieter sie, aus welchem Grund immer, nicht erfüllt; §6 MRG räumt ihm die Möglichkeit dazu ein.
Den Vermieter einer nach diesem Stichtag errichteten, im Wohnungseigentum stehenden, Wohnung, treffen all diese Belastungen nicht. Dennoch darf er einen angemessenen Mietzins einheben, während dem Vermieter einer Wohnung, die vor dem gegenständlichen Stichtag geschaffen wurde, dies nicht erlaubt wird. Dieser wird sohin auf zweierlei Weise benachteiligt: er darf nicht nur einen, gegenüber dem angemessenen, geringeren Mietzins einheben, sondern muss darüber hinaus seine Wohnung für die Mieter erhalten und sogar verbessern.
Der Mieter einer solchen Wohnung ist hingegen gegenüber dem Mieter einer Wohnung, die in einem nach dem 08. Mai 1945 errichteten Gebäude liegt, unsachlich privilegiert: er bezahlt nicht nur einen geringeren Mietzins, sondern kann darüber hinaus den Vermieter auch dazu zwingen, stetig einen zeitgemäßen Wohnstandard zur Verfügung zu stellen — ohne dafür eine Gegenleistung (nämlich in Form eines angemessenen Mietzinses) zu schulden. Ein Grund für diese Benachteiligungen, bzw. Privilegierungen besteht nicht. Der dadurch bewirkte Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters einer vor dem gegenständlichen Stichtag geschaffenen Wohnung ist unverhältnismäßig.
Auch besteht kein öffentliches Interesse daran, Mieter auf diese Weise zu privilegieren: welches Interesse soll die Öffentlichkeit daran haben, dass Mieter von Wohnungen, die vor dem gegenständlichen Stichtag geschaffen wurden, einen geringeren Mietzins bezahlen, als Mieter, auf deren Wohnungen dies nicht zutrifft?
Das lässt sich auch nicht mit einer Notwendigkeit eines sozialen Ausgleiches zwischen einzelnen Bevölkerungsschichten begründen: diese würde nämlich voraussetzen, dass lediglich sozial schwache Menschen in Wohnungen leben, die aufgrund einer vor dem 08. Mai 1945 ergangenen Baubewilligung errichtet wurden — was aber nicht der Fall ist. Im Interesse eines sozialen Ausgleiches wäre es stattdessen sachlich gerechtfertigt, sozial schwachen Menschen Zuschüsse zu dem von ihnen zu entrichtenden Mietzins zu gewähren, anstatt ihre Lasten dem Vermieter aufzuerlegen.
Unabhängig davon widerspricht die oben wiedergegebene Doppelbelastung mancher Vermieter sogar dem öffentlichen Interesse, weil sie zum Zerfall historischer Strukturen führt: ein Vermieter, der keinen angemessenen Mietzins für seine Bestandobjekte einheben darf, wird auf diese so wenig wie möglich aufwenden. Dies führt auf längere Sicht zum Verfall und sodann zum Abbruch des Gebäudes, weil Investitionen unterbleiben (müssen). Abgesehen davon, dass das historische Stadtbild damit verloren geht, werden anstatt der historischen Gebäude solche errichtet werden, die den Mietzinsbeschränkungen des MRG nicht unterliegen. Sozial schwache Menschen werden nicht in der Lage sein, die Mietzinse aufzubringen, die dort eingefordert werden dürfen und abwandern.
Der durch die angefochtene Bestimmung erfolgte Eingriff ins Eigentum der Vermieter ist daher unzulässig, er verletzt das Recht auf Unverletzlichkeit des Eigentums.
2. Hinsichtlich der unter Punkt I. litb genannten Bestimmungen:2. Hinsichtlich der unter Punkt römisch eins. litb genannten Bestimmungen:
2.1. Die Bestimmung des §5 Abs1 RichtWG legt Richtwerte für die einzelnen Bundesländer in unterschiedlicher Höhe fest. Dies ist unsachlich, der Bestimmung ist nicht zu entnehmen, weshalb für die 'mietrechtliche Normwohnung' in Wien ein deutlich geringerer Richtwert anzusetzen sein solle, als beispielsweise für vergleichbare Wohnungen in Salzburg oder Vorarlberg.
Ein sachlicher Grund für die Ungleichbehandlung besteht nicht. §2 RichtWG definiert die 'mietrechtliche Normwohnung' abstrakt, nämlich ohne auf ihre konkrete Lage im Bundesgebiet, oder in Stadt oder Land einzugehen. Konsequenter Weise kann es aber dann nicht darauf ankommen, in welchem Bundesland eine 'mietrechtliche Normwohnung' gelegen ist, weil sie überall gleich behandelt werden müsste.
Allfällige Ungleichheiten wären, dächte man den Sinn der Norm des §2 RichtWG in logischer Weise fort, durch auf die jeweilige Wohnung konkret bezogene Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Auf das Bundesland, in dem die Wohnung gelegen ist, kann es abstrakt nicht ankommen. §5 Abs1 RichtWG ist daher unsachlich, er behandelt unterschiedlich gelagerte Sachverhalte pauschal gleich.
Auch wird damit in unverhältnismäßiger, durch ein öffentliches Interesse nicht gedeckter Weise, in das Eigentumsrecht der Vermieter eingegriffen. Welches Interesse soll die Öffentlichkeit daran haben, dass dem Richtwertgesetz unterliegende Wohnungen im Burgenland günstiger vermietet werden dürfen als die gleichen Wohnungen in Vorarlberg?
Durch die von §5 Abs1 RichtWG vorgesehene pauschale Gleichbehandlung der Bevölkerung einzelner Bundesländer findet auch kein sozialer Ausgleich statt: wie oben ausgeführt, kann dies in sachgerechter Form immer nur durch Unterstützung einzelner bedürftiger Personen erfolgen, nicht aber abstrakt durch Bevorzugung oder Benachteiligung aller Bewohner eines Bundeslandes.
Die von §5 Abs1 RichtWG vorgenommene Eigentumsbeschränkung ist daher unverhältnismäßig, weil ihr kein Ausgleich gegenüber steht.
Dies alles trifft auf beide angefochtenen Fassungen des §5 Abs1 und Abs2 RichtWG zu, weil sich beide Fassungen dem Grunde nach nicht unterscheiden: beide legen unterschiedliche Richtwerte für die einzelnen Bundesländer fest.
Aus denselben Gründen ist auch die Wortfolge 'für jedes Bundesland' der §1 Abs2 RichtWG unsachlich, weil sie ohne Grund eine nicht gebotene Differenzierung erlaubt, bzw. vorschreibt.
Das alles gilt gleichermaßen für §3 RichtWG: diese Bestimmung nimmt einzelne Merkmale eines Hauses, die den Wohnwert der darin gelegenen Wohnungen erhöhen, ohne sachlichen Grund von der Ermittlung des Richtwertmietzinses einfach aus.
Daher widerspricht §3 RichtWG dem verfassungsrechtlich normierten Gleichheitsgebot; darüber hinaus wird auch in unzulässiger Weise in das Eigentumsrecht der Eigentümer solcher Häuser eingegriffen: diese gestalten mit der Herstellung zahlreicher moderner Teile, wie etwa eines Liftes, (auf eigene Kosten) ihre Häuser attraktiv aus. Den Mietern kommt dies zu Gute, eine angemessene Gegenleistung haben sie hingegen nicht zu erbringen: die Zuschläge zum Richtwert stellen keine angemessene Gegenleistung dar, weil sie so gering sind, dass damit nicht einmal die Errichtungskosten abgedeckt werden können; dem Vermieter bleibt am Ende ein Verlust. Auch ist kein öffentliches Interesse an einem derartigen Eingriff erkennbar, es besteht aus den unter III. 1.1. ausgeführten Gründen auch nicht."Daher widerspricht §3 RichtWG dem verfassungsrechtlich normierten Gleichheitsgebot; darüber hinaus wird auch in unzulässiger Weise in das Eigentumsrecht der Eigentümer solcher Häuser eingegriffen: diese gestalten mit der Herstellung zahlreicher moderner Teile, wie etwa eines Liftes, (auf eigene Kosten) ihre Häuser attraktiv aus. Den Mietern kommt dies zu Gute, eine angemessene Gegenleistung haben sie hingegen nicht zu erbringen: die Zuschläge zum Richtwert stellen keine angemessene Gegenleistung dar, weil sie so gering sind, dass damit nicht einmal die Errichtungskosten abgedeckt werden können; dem Vermieter bleibt am Ende ein Verlust. Auch ist kein öffentliches Interesse an einem derartigen Eingriff erkennbar, es besteht aus den unter römisch drei. 1.1. ausgeführten Gründen auch nicht."
6. Die Bundesregierung erstattete eine Äußerung, mit welcher die Zulässigkeit des Antrages bestritten und den durch die antragstellende Gesellschaft geltend gemachten Bedenken entgegengetreten wird.
6.1. Hinsichtlich der Rechtslage verweist die Bundesregierung auf die in dem zu G673/2015 ua., V25/2016 ua. protokollierten Verfahren erstattete Äußerung. Dort hält die Bundesregierung in Bezug auf die Rechtslage auszugsweise das Folgende fest:
"3. §16 Mietrechtsgesetz — MRG regelt den zulässigen Inhalt von Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses. Soweit er auf ein Hauptmietverhältnis anzuwenden ist, ist er zugunsten des Mieters zwingend (T. Hausmann, in ders./Vonkilch [Hrsg.] österreichisches Wohnrecht MRG 2013, §16 Rz 1; zum Anwendungsbereich der Bestimmung s. Rz 5).
Die Mietzinsregelungen des MRG insgesamt — und daher insbesondere auch jene über das Richtwertsystem — kommen nur im Vollanwendungsbereich (nicht jedoch im Teilanwendungsbereich) des MRG zur Anwendung. Soweit keiner der Fälle des §16 Abs1 MRG betreffend die Möglichkeit der Vereinbarung eines 'angemessenen' Hauptmietzinses vorliegt und keine spezielleren Regelungen (etwa auf Grund förderungsrechtlicher Vorschriften) anzuwenden sind, ist die Höhe des Hauptmietzinses gemäß §16 Abs2 MRG nach dem Richtwertsystem zu berechnen (T. Hausmann aa0, Rz. 57). Das Richtwertsystem kommt insbesondere für Altbauwohnungen, also für Wohnungen, die auf Grund einer vor dem 9. Mai 1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurden, zur Anwendung (vgl. §16 Abs1 Z2 MRG).Die Mietzinsregelungen des MRG insgesamt — und daher insbesondere auch jene über das Richtwertsystem — kommen nur im Vollanwendungsbereich (nicht jedoch im Teilanwendungsbereich) des MRG zur Anwendung. Soweit keiner der Fälle des §16 Abs1 MRG betreffend die Möglichkeit der Vereinbarung eines 'angemessenen' Hauptmietzinses vorliegt und keine spezielleren Regelungen (etwa auf Grund förderungsrechtlicher Vorschriften) anzuwenden sind, ist die Höhe des Hauptmietzinses gemäß §16 Abs2 MRG nach dem Richtwertsystem zu berechnen (T. Hausmann aa0, Rz. 57). Das Richtwertsystem kommt insbesondere für Altbauwohnungen, also für Wohnungen, die auf Grund einer vor dem 9. Mai 1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurden, zur Anwendung vergleiche §16 Abs1 Z2 MRG).
4. Das Richtwertsystem ist in §16 Abs2 bis 4 iVm. dem RichtWG geregelt. Das RichtWG enthält die allgemeinen Regelungen über das Richtwertsystem, also die Definition des Begriffs 'Richtwert', die Bestimmungen über die so genannte 'mietrechtliche Normwohnung' und die Bestimmungen über die Ermittlung, Kundmachung und Wertsicherung der Richtwerte.4. Das Richtwertsystem ist in §16 Abs2 bis 4 in Verbindung mit dem RichtWG geregelt. Das RichtWG enthält die allgemeinen Regelungen über das Richtwertsystem, also die Definition des Begriffs 'Richtwert', die Bestimmungen über die so genannte 'mietrechtliche Normwohnung' und die Bestimmungen über die Ermittlung, Kundmachung und Wertsicherung der Richtwerte.
Gemäß §16 Abs2 MRG darf der zwischen dem Vermieter und dem Mieter für eine gemietete Wohnung der Ausstattungskategorien A, B oder C vereinbarte Hauptmietzins je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat den angemessenen Betrag nicht übersteigen, der ausgehend vom Richtwert (§1 RichtWG) unter Berücksichtigung allfälliger Zuschläge und Abstriche zu berechnen ist. Ausgangspunkt für die Berechnung des zulässigen Mietzinses gemäß §16 Abs2 MRG ist somit der — für jedes Bundesland (in §5 Abs1 RichtWG, s. dazu näher unten) gesondert festgesetzte — Richtwert. Dabei handelt es sich gemäß §1 RichtWG um jenen Mietpreis, der für die sog. 'mietrechtliche Normwohnung' (§2 RichtWG) — als genereller, fiktiver Vergleichsmaßstab — festgesetzt ist. Die mietrechtliche Normwohnung ist nach §2 Abs1 RichtWG eine Kategorie A-Wohnung bestimmter Größe in einem Gebäude mit ordnungsgemäßem Erhaltungszustand auf einer Liegenschaft mit durchschnittlicher Lage (Wohnumgebung).
Ausgehend vom Richtwert für die mietrechtliche Normwohnung ist die konkrete Höhe des zulässigen Hauptmietzinses durch Zuschläge für werterhöhende oder Abstriche für wertvermindernde Abweichungen vom Standard der mietrechtlichen Normwohnung unter Zugrundelegung der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu berechnen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bewertung einer Wohnung ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages (§16 Abs2 MRG).
Im Einzelnen stellt sich die Rechtslage hinsichtlich der Richtwerte (vgl. im Folgenden Pkt. 5 und 6) und der hier relevanten Zuschläge und Abstriche (vgl. im Folgenden Pkt. 7) wie folgt dar:Im Einzelnen stellt sich die Rechtslage hinsichtlich der Richtwerte vergleiche im Folgenden Pkt. 5 und 6) und der hier relevanten Zuschläge und Abstriche vergleiche im Folgenden Pkt. 7) wie folgt dar:
5. Zum Richtwert für Wien:
5.1. Das Richtwertsystem wurde durch das 3. Wohnrechtsänderungsgesetz, BGBl Nr 800/1993, eingeführt. Nach §1 Abs2 RichtWG idF des 3. Wohnungsrechtsänderungsgesetzes waren die Richtwerte für jedes Bundesland durch Verordnung des Bundesministers für Justiz unter Bedachtnahme auf die Grundsätze nach §3 leg. cit. und auf das Gutachten des Beirates gemäß §7 leg. cit. festzusetzen. Dieser Beirat war beim Bundesministerium für Justiz eingerichtet und setzte sich paritätisch aus Vertretern der Sozialpartner und sachkundiger Anbieter- und Nachfragervertreter aus dem jeweiligen Bundesland zusammen. Das Gutachten des Beirates sollte eine 'Versachlichung und [...] verfahrensmäßige Determinierung der Richtwertfestsetzung' bewirken und 'eine wesentliche Entscheidungsgrundlage für die Verordnungserlassung' bilden (AB 1268 BIgNR 18. GP, 20). Es war zwar für den Bundesminister für Justiz nicht rechtlich bindend, dieser hatte darauf aber von Gesetz wegen bei der Richtwertfestsetzung Bedacht zu nehmen (§1 Abs2 und §4 Abs1 leg. cit.).5.1. Das Richtwertsystem wurde durch das 3. Wohnrechtsänderungsgesetz, Bundesgesetzblatt Nr 800 aus 1993,, eingeführt. Nach §1 Abs2 RichtWG in der Fassung des 3. Wohnungsrechtsänderungsgesetzes waren die Richtwerte für jedes Bundesland durch Verordnung des Bundesministers für Justiz unter Bedachtnahme auf die Grundsätze nach §3 leg. cit. und auf das Gutachten des Beirates gemäß §7 leg. cit. festzusetzen. Dieser Beirat war beim Bundesministerium für Justiz eingerichtet und setzte sich paritätisch aus Vertretern der Sozialpartner und sachkundiger Anbieter- und Nachfragervertreter aus dem jeweiligen Bundesland zusammen. Das Gutachten des Beirates sollte eine 'Versachlichung und [...] verfahrensmäßige Determinierung der Richtwertfestsetzung' bewirken und 'eine wesentliche Entscheidungsgrundlage für die Verordnungserlassung' bilden Ausschussbericht 1268 BIgNR 18. GP, 20). Es war zwar für den Bundesminister für Justiz nicht rechtlich bindend, dieser hatte darauf aber von Gesetz wegen bei der Richtwertfestsetzung Bedacht zu nehmen (§1 Abs2 und §4 Abs1 leg. cit.).
5.2. Die Ermittlung der Richtwerte erfolgte — nach der Berechnungsmethode des §3 Abs6 RichtWG idF des 3. Wohnungsrechtsänderungsgesetzes — auf Grundlage des Herstellungswertes einer gut ausgestatteten geförderten Neubaumietwohnung in einem mehrgeschossigen Gebäude mit mindestens vier Wohnungen (§3 Abs1 leg. cit.). Im Einzelnen war auf die Grundkosten, die während des Kalenderjahres 1992 den Förderungszusicherungen des jeweiligen Landes tatsächlich zugrunde gelegt wurden (§3 Abs2 leg. cit.), und auf die Baukosten, denen die am 31. Dezember 1992 geltenden Vorschriften des jeweiligen Landes über die förderbaren Baukosten zugrunde zu legen waren, bei Fehlen solcher Vorschriften auf die Förderungszusicherungen des Landes (§3 Abs3 leg. cit.), abzustellen. Dadurch sollte eine länderweise differenzierende Richtwertfestsetzung entsprechend den unterschiedlichen Grundpreis- und Baukostenniveaus in den Ländern ermöglicht werden (AB 1268 BIgNR 18. GP, 19). Der Landeshauptmann war verpflichtet, dem Bundesminister für Justiz die zur Ermittlung des Richtwerts erforderlichen Angaben aus dem Bereich der Wohnbauförderung des Landes vorzulegen (§9 Abs1 leg. cit.; AB 1268 BIgNR 18. GP, 20).5.2. Die Ermittlung der Richtwerte erfolgte — nach der Berechnungsmethode des §3 Abs6 RichtWG in der Fassung des 3. Wohnungsrechtsänderungsgesetzes — auf Grundlage des Herstellungswertes einer gut ausgestatteten geförderten Neubaumietwohnung in einem mehrgeschossigen Gebäude mit mindestens vier Wohnungen (§3 Abs1 leg. cit.). Im Einzelnen war auf die Grundkosten, die während des Kalenderjahres 1992 den Förderungszusicherungen des jeweiligen Landes tatsächlich zugrunde gelegt wurden (§3 Abs2 leg. cit.), und auf die Baukosten, denen die am 31. Dezember 1992 geltenden Vorschriften des jeweiligen Landes über die förderbaren Baukosten zugrunde zu legen waren, bei Fehlen solcher Vorschriften auf die Förderungszusicherungen des Landes (§3 Abs3 leg. cit.), abzustellen. Dadurch sollte eine länderweise differenzierende Richtwertfestsetzung entsprechend den unterschiedlichen Grundpreis- und Baukostenniveaus in den Ländern ermöglicht werden Ausschussbericht 1268 BIgNR 18. GP, 19). Der Landeshauptmann war verpflichtet, dem Bundesminister für Justiz die zur Ermittlung des Richtwerts erforderlichen Angaben aus dem Bereich der Wohnbauförderung des Landes vorzulegen (§9 Abs1 leg. cit.; Ausschussbericht 1268 BIgNR 18. GP, 20).
5.3. Die vom Bundesminister für Justiz durch Verordnung festzusetzenden Richtwerte erhöhten bzw. verminderten sich gemäß §5 RichtWG idF des 3. Wohnrechtsänderungsgesetzes entsprechend der jährlichen Entwicklung
