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20/05 Wohn- und MietrechtNorm
B-VG Art7 Abs1 / GesetzLeitsatz
Keine Verfassungswidrigkeit von Bestimmungen des Richtwert- und Mietrechtsgesetzes betreffend das Mietzinsbegrenzungssystem; keine Gleichheitswidrigkeit der je nach Bundesland unterschiedlichen Richtwerte; rechtspolitischer Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers angesichts des Zieles der Gewährleistung von leistbarem Wohnen nicht überschritten; keine Unsachlichkeit des für das Land Wien vorgesehenen relativ niedrigen Richtwertes im Hinblick auf die Wohnungssituation im Land Wien, die stärkere Angewiesenheit der Bevölkerung auf erschwinglichen Wohnraum sowie die vergleichsweise hohe Miet- bzw niedrige Eigentumsquote; keine Verletzung des Eigentumsrechts und der Erwerbsausübungsfreiheit; teils Abweisung, teils Zurückweisung der Parteianträge mangels Präjudizialität bzw unrichtiger Abgrenzung des AnfechtungsumfangesSpruch
I.römisch eins. Soweit sich die Anträge auf §16 Abs1 bis 4 Mietrechtsgesetz (MRG), BGBl Nr 520/1981 idF BGBl I Nr 100/2014 bzw. BGBl I Nr 161/2001, sowie auf das Richtwertgesetz (RichtWG), BGBl 800/1993 idF BGBl I Nr 25/2009 bzw. BGBl I Nr 12/2016, sowie auf die Kundmachungen des Bundesministers für Justiz über die Änderung der Richtwerte nach dem Richtwertgesetz, BGBl II Nr 93/2010, BGBl II Nr 82/2012 und BGBl II Nr 55/2014 beziehen, werden sie abgewiesen.Soweit sich die Anträge auf §16 Abs1 bis 4 Mietrechtsgesetz (MRG), Bundesgesetzblatt Nr 520 aus 1981, in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 100 aus 2014, bzw. Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 161 aus 2001,, sowie auf das Richtwertgesetz (RichtWG), Bundesgesetzblatt 800 aus 1993, in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 25 aus 2009, bzw. Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 12 aus 2016,, sowie auf die Kundmachungen des Bundesministers für Justiz über die Änderung der Richtwerte nach dem Richtwertgesetz, Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 93 aus 2010,, Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 82 aus 2012, und Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 55 aus 2014, beziehen, werden sie abgewiesen.
II.römisch zwei. Im Übrigen werden die Anträge zurückgewiesen.
Begründung
Entscheidungsgründe
I. Anträgerömisch eins. Anträge
1. Die Antragstellerin in dem zu G428/2016, G430/2016, V75/2016 protokollierten Verfahren stellt den vorliegenden, auf Art140 Abs1 Z1 litd B-VG sowie Art139 Abs1 Z4 B-VG gestützten Antrag,
"I. weil das Richtwertsystem verfassungswidrig ist:
1. gemäß Art140 Abs1 Z1 litd B-VG als verfassungswidrig aufzuheben,
a. das gesamte RichtWG BGBI Nr 800/1993 idF BGBI I Nr 12/2016, weil das Richtwertsystem als solches verfassungswidrig ist und zudem die einzelnen Bestimmungen des RichtWG in einem untrennbaren Zusammenhang stehen und dadurch gewährleistet ist, dass das RichtWG im fortgesetzten Verfahren nicht anwendbar ist; sowiea. das gesamte RichtWG BGBI Nr 800/1993 in der Fassung BGBI römisch eins Nr 12/2016, weil das Richtwertsystem als solches verfassungswidrig ist und zudem die einzelnen Bestimmungen des RichtWG in einem untrennbaren Zusammenhang stehen und dadurch gewährleistet ist, dass das RichtWG im fortgesetzten Verfahren nicht anwendbar ist; sowie
b. §16 MRG, BGBI Nr 520/1981 idF BGBl I Nr 100/2014 wegen des untrennbaren Zusammenhangs mit dem RichtWG und weil dies die auf den gegenständlichen Mietvertrag anwendbare Fassung ist; die gesamte Bestimmung ist aufzuheben, weil die einzelnen Absätze in einem untrennbaren Zusammenhang stehen;b. §16 MRG, BGBI Nr 520/1981 in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 100 aus 2014, wegen des untrennbaren Zusammenhangs mit dem RichtWG und weil dies die auf den gegenständlichen Mietvertrag anwendbare Fassung ist; die gesamte Bestimmung ist aufzuheben, weil die einzelnen Absätze in einem untrennbaren Zusammenhang stehen;
dies deshalb, zumal die vorgenannte Bestimmung in den angeführten Fassungen gegen den Gleichheitssatz (Art7 B-VG; Art2 StGG), das Diskriminierungsverbot (Art14 EMRK), (das Eigentumsgrundrecht (Art5 StGG; Art1 1.ZPEMRK) und schließlich gegen die Erwerbsausübungsfreiheit (Art6 StGG) verstößt, da sie den Richtwert in willkürlicher Weise und unter Heranziehung untauglicher Anknüpfungspunkte festsetzt;
2. gemäß Art139 Abs1 Z4 B-VG aufgrund des untrennbaren Zusammenhangs mit dem RichtWG und §16 MRG sowie des untrennbaren Zusammenhangs zwischen den einzelnen Verordnungen selbst als gesetzwidrig aufheben
a. die Richtwertverordnungen sämtlicher Bundesländer, BGBI Nr 140 bis 148/1994; sowie
b. sämtliche Kundmachungen zur Wertanpassung der Richtwerte vor Erlassung des §5 RichtWG idF des MILG, das sind die Verordnungen BGBI Nr 166/1995, Nr 124/1996, BGBI II Nr 65/1997, II Nr 72/1998, II Nr 78/1999, II Nr 80/2000, II Nr 125/2001, II Nr 114/2002, II Nr 190/2003, II Nr 116/2004, II Nr 37/2005, II Nr 101/2006 und II Nr 61/2007, weil nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann, dass der Gerichtshof diese im fortgesetzten Verfahren für anwendbar erachtet; sowieb. sämtliche Kundmachungen zur Wertanpassung der Richtwerte vor Erlassung des §5 RichtWG in der Fassung des MILG, das sind die Verordnungen BGBI Nr 166/1995, Nr 124/1996, BGBI römisch zwei Nr 65/1997, römisch zwei Nr 72/1998, römisch zwei Nr 78/1999, römisch zwei Nr 80/2000, II Nr 125/2001, römisch zwei Nr 114/2002, römisch zwei Nr 190/2003, römisch zwei Nr 116/2004, römisch zwei Nr 37/2005, II Nr 101/2006 und römisch zwei Nr 61/2007, weil nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann, dass der Gerichtshof diese im fortgesetzten Verfahren für anwendbar erachtet; sowie
c. die Kundmachungen (Verordnungen) BGBI II Nr 93/2010, II Nr 82/2012, II Nr 55/2014 zur Wertanpassung nach Erlassung des §5 RichtWG idF des MILG und der WRN 2009 aus denselben Gründen;c. die Kundmachungen (Verordnungen) BGBI römisch zwei Nr 93/2010, römisch zwei Nr 82/2012, II Nr 55/2014 zur Wertanpassung nach Erlassung des §5 RichtWG in der Fassung des MILG und der WRN 2009 aus denselben Gründen;
dies deshalb, weil sämtliche dieser Kundmachungen nach der gänzlichen Aufhebung des RichtWG und des §16 MRG zwar gesetzlos sind, aber dennoch nicht ausgeschlossen werden kann, dass sie im fortgesetzten Verfahren vor dem Rekursgericht anwendbar sein könnten;
II. eventualiter, sollte sich der Anfechtungsumfang oben unter Punkt I. als zu weit erweisen:römisch zwei. eventualiter, sollte sich der Anfechtungsumfang oben unter Punkt römisch eins. als zu weit erweisen:
1. gemäß Art140 Abs1 Z1 litd B-VG als verfassungswidrig aufheben
a. §5 RichtWG idF BGBl I Nr 25/2009 (WRN 2009) unda. §5 RichtWG in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 25 aus 2009, (WRN 2009) und
b. §5 RichtWG idF BGBl I Nr 12/2016 (2. MILG),b. §5 RichtWG in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 12 aus 2016, (2. MILG),
weil die Z1 bis Z9 in §5 Abs1 RichtWG in einem untrennbaren Zusammenhang stehen, daher Abs1 leg cit gesamthaft aufzuheben ist, sowie §5 Abs1 und Abs2 RichtWG ebenfalls in einem untrennbaren Zusammenhang stehen; daher ist §5 RichtWG in den angegebenen Fassungen, weil es sich dabei um die auf den verfahrensgegenständlichen Mietvertrag anwendbaren Fassungen der Gesetzesbestimmungen handelt, als verfassungswidrig aufzuheben; dies deshalb, zumal die vorgenannte Bestimmung in den angeführten Fassungen gegen den Gleichheitssatz (Art7 B-VG; Art2 StGG), das Diskriminierungsverbot (Art14 EMRK), (das Eigentumsgrundrecht (Art5 StGG; Art1 1.Z[P]EMRK) und schließlich gegen die Erwerbsausübungsfreiheit (Art6 StGG) verstößt, da sie den Richtwert in willkürlicher Weise und unter Heranziehung untauglicher Anknüpfungspunkte festsetzt;
2. gemäß Art140 Abs1 Z1 litd B-VG als verfassungswidrig aufheben §3 RichtWG, BGBl Nr 800/1993, weil diese Bestimmung die verfassungswidrigen Berechnungsgrundlagen für den Richtwert enthält, und §4 RichtWG, BGBl Nr 800/1993 idF BGBI I Nr 113/2006, weil diese Bestimmung mit §3 leg cit untrennbar verbunden ist;2. gemäß Art140 Abs1 Z1 litd B-VG als verfassungswidrig aufheben §3 RichtWG, Bundesgesetzblatt Nr 800 aus 1993,, weil diese Bestimmung die verfassungswidrigen Berechnungsgrundlagen für den Richtwert enthält, und §4 RichtWG, Bundesgesetzblatt Nr 800 aus 1993, in der Fassung BGBI römisch eins Nr 113/2006, weil diese Bestimmung mit §3 leg cit untrennbar verbunden ist;
3. aus denselben Gründen wie in Z1, um eine Unzulässigkeit dieses Parteienantrags auf Normenkontrolle wegen zu enger Fassung zu vermeiden, da nicht ausgeschlossen ist, dass durch die WRN 2009 §5 RichtWG nicht neu erlassen wurde und daher im fortgesetzten Verfahren §5 RichtWG idF des MILG anwendbar sein könnte (durch die WRN 2009 wurde §5 idF des MILG ja nur insoweit geändert, dass die Jahreszahl '2009' durch '2010' ersetzt wurde) BGBI I Nr 50/2008 (MILG) als verfassungswidrig aufheben;3. aus denselben Gründen wie in Z1, um eine Unzulässigkeit dieses Parteienantrags auf Normenkontrolle wegen zu enger Fassung zu vermeiden, da nicht ausgeschlossen ist, dass durch die WRN 2009 §5 RichtWG nicht neu erlassen wurde und daher im fortgesetzten Verfahren §5 RichtWG in der Fassung des MILG anwendbar sein könnte (durch die WRN 2009 wurde §5 in der Fassung des MILG ja nur insoweit geändert, dass die Jahreszahl '2009' durch '2010' ersetzt wurde) BGBI römisch eins Nr 50/2008 (MILG) als verfassungswidrig aufheben;
4. gemäß Art140 Abs1 Z1 litd B-VG §16 MRG, BGBI Nr 520/1981 idF BGBl I Nr 100/2014, wegen des untrennbaren Zusammenhangs mit §5 RichtWG und weil dies die auf den gegenständlichen Mietvertrag anwendbare Fassung ist; die gesamte Bestimmung ist aufzuheben, weil die einzelnen Absätze in einem untrennbaren Zusammenhang stehen, als verfassungswidrig aufheben;4. gemäß Art140 Abs1 Z1 litd B-VG §16 MRG, BGBI Nr 520/1981 in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 100 aus 2014,, wegen des untrennbaren Zusammenhangs mit §5 RichtWG und weil dies die auf den gegenständlichen Mietvertrag anwendbare Fassung ist; die gesamte Bestimmung ist aufzuheben, weil die einzelnen Absätze in einem untrennbaren Zusammenhang stehen, als verfassungswidrig aufheben;
5. gemäß Art139 Abs1 Z4 B-VG die Kundmachung des Bundesministers für Justiz über die Änderung der Richtwerte nach dem Richtwertgesetz, BGBl II Nr 55/2014, zur Gänze als gesetzwidrig au[f]heben, weil die einzelnen Länderrichtwerte in einem untrennbaren Zusammenhang stehen (daher die gesamte Kundmachung und nicht nur deren Z9) und die Kundmachung (Verordnung) ebenfalls gegen die in Z1 angeführten Grund- und Menschenrechte verstößt und überdies nach der gänzlichen Aufhebung des §5 Abs2 RichtWG gesetzlos wäre; dies deshalb, weil diese Kundmachung (Verordnung) aufgrund der Dauer des verfahrensgegenständlichen Mietvertrages im fortgesetzten Verfahren anzuwenden wäre; dies — aus Gründen der Vorsicht —, zumal der Verfassungsgerichtshof in G-773/215-35 in Rz178 bewusst offen ließ, ob die Kundmachung BGBI II Nr 55/2014 nach der Neuerlassung des §5 RichtWG durch BGBI I Nr 12/2016 ebenfalls anzufechten bzw aufzuheben ist;5. gemäß Art139 Abs1 Z4 B-VG die Kundmachung des Bundesministers für Justiz über die Änderung der Richtwerte nach dem Richtwertgesetz, Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 55 aus 2014,, zur Gänze als gesetzwidrig au[f]heben, weil die einzelnen Länderrichtwerte in einem untrennbaren Zusammenhang stehen (daher die gesamte Kundmachung und nicht nur deren Z9) und die Kundmachung (Verordnung) ebenfalls gegen die in Z1 angeführten Grund- und Menschenrechte verstößt und überdies nach der gänzlichen Aufhebung des §5 Abs2 RichtWG gesetzlos wäre; dies deshalb, weil diese Kundmachung (Verordnung) aufgrund der Dauer des verfahrensgegenständlichen Mietvertrages im fortgesetzten Verfahren anzuwenden wäre; dies — aus Gründen der Vorsicht —, zumal der Verfassungsgerichtshof in G-773/215-35 in Rz178 bewusst offen ließ, ob die Kundmachung BGBI römisch zwei Nr 55/2014 nach der Neuerlassung des §5 RichtWG durch BGBI römisch eins Nr 12/2016 ebenfalls anzufechten bzw aufzuheben ist;
6. gemäß Art139 Abs1 Z4 B-VG aus denselben Gründen wie in Z4, um eine Unzulässigkeit dieses Parteienantrags auf Normenkontrolle wegen zu enger Fassung zu vermeiden, aufgrund des untrennbaren Zusammenhangs mit §5 RichtWG idF des MILG und der WRN 2009 gemäß Art139 Abs1 Z4 B-VG auch die Kundmachungen (Verordnungen) BGBl II Nr 93/2010 und BGBl II Nr 82/2012 als gesetzwidrig aufheben.6. gemäß Art139 Abs1 Z4 B-VG aus denselben Gründen wie in Z4, um eine Unzulässigkeit dieses Parteienantrags auf Normenkontrolle wegen zu enger Fassung zu vermeiden, aufgrund des untrennbaren Zusammenhangs mit §5 RichtWG in der Fassung des MILG und der WRN 2009 gemäß Art139 Abs1 Z4 B-VG auch die Kundmachungen (Verordnungen) Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 93 aus 2010, und Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 82 aus 2012, als gesetzwidrig aufheben.
III. eine mündliche Verhandlung durchzuführen."römisch drei. eine mündliche Verhandlung durchzuführen."
2. Die Antragsteller in dem zu G450/2016, G451/2016, V78/2016 protokollierten Verfahren stellen den vorliegenden, auf Art140 Abs1 Z1 litd B-VG sowie Art139 Abs1 Z4 B-VG gestützten Antrag, der Verfassungsgerichtshof möge
"1. das Richtwertgesetz idF des Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes, BGBl I Nr 50/2008 (MILG), und idF der Wohnrechtsnovelle 2009, BGBl I Nr 25/2009 (WRN 2009), gemäß Art140 Abs1 Z1 litd B-VG als verfassungswidrig aufheben, in eventu, gemäß Art140 Abs1 Z1 litd iVm Art140 Abs4 B-VG feststellen, dass das Richtwertgesetz in den gerade genannten Fassungen verfassungswidrig war, und die Kundmachungen der Bundesministerin für Justiz über die Änderung der Richtwerte nach dem Richtwertgesetz, BGBl II Nr 93/2010 und BGBl II Nr 82/2012 gemäß Art139 Abs1 Z4 B-VG als gesetzwidrig aufheben, in eventu feststellen, dass die vorgenannten Kundmachungen gemäß Art139 Abs1 Z4 iVm Art139 Abs4 B-VG gesetzwidrig waren;"1. das Richtwertgesetz in der Fassung des Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes, Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 50 aus 2008, (MILG), und in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2009, Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 25 aus 2009, (WRN 2009), gemäß Art140 Abs1 Z1 litd B-VG als verfassungswidrig aufheben, in eventu, gemäß Art140 Abs1 Z1 litd in Verbindung mit Art140 Abs4 B-VG feststellen, dass das Richtwertgesetz in den gerade genannten Fassungen verfassungswidrig war, und die Kundmachungen der Bundesministerin für Justiz über die Änderung der Richtwerte nach dem Richtwertgesetz, Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 93 aus 2010, und Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 82 aus 2012, gemäß Art139 Abs1 Z4 B-VG als gesetzwidrig aufheben, in eventu feststellen, dass die vorgenannten Kundmachungen gemäß Art139 Abs1 Z4 in Verbindung mit Art139 Abs4 B-VG gesetzwidrig waren;
2. sollte der unter Z1 gewählte Anfechtungsumfang vom Gerichtshof als zu weit angesehen werden, eventualiter §3 Richtwertgesetz, BGBl Nr 800/1993, §4 Richtwertgesetz idF BGBl I Nr 113/2006 sowie §5 Richtwertgesetz idF BGBl I Nr 50/2008 (MILG) und BGBl I Nr 25/2009 (WRN 2009) gemäß Art140 Abs1 Z1 litd B-VG als verfassungswidrig aufheben, in eventu gemäß Art140 Abs1 Z1 litd iVm Art140 Abs4 B-VG feststellen, dass §§3, 4 und 5 Richtwertgesetz in den gerade genannten Fassungen verfassungswidrig waren, und die Kundmachungen der Bundesministerin für Justiz über die Änderung der Richtwerte nach dem Richtwertgesetz, BGBl II Nr 93/2010 und BGBl II Nr 82/2012 gemäß Art139 Abs1 Z4 B-VG als gesetzwidrig aufheben, in eventu gemäß Art139 Abs1 Z4 iVm Art139 Abs4 B-VG feststellen, dass die vorgenannten Fassungen gesetzwidrig waren;2. sollte der unter Z1 gewählte Anfechtungsumfang vom Gerichtshof als zu weit angesehen werden, eventualiter §3 Richtwertgesetz, Bundesgesetzblatt Nr 800 aus 1993,, §4 Richtwertgesetz in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 113 aus 2006, sowie §5 Richtwertgesetz in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 50 aus 2008, (MILG) und Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 25 aus 2009, (WRN 2009) gemäß Art140 Abs1 Z1 litd B-VG als verfassungswidrig aufheben, in eventu gemäß Art140 Abs1 Z1 litd in Verbindung mit Art140 Abs4 B-VG feststellen, dass §§3, 4 und 5 Richtwertgesetz in den gerade genannten Fassungen verfassungswidrig waren, und die Kundmachungen der Bundesministerin für Justiz über die Änderung der Richtwerte nach dem Richtwertgesetz, Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 93 aus 2010, und Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 82 aus 2012, gemäß Art139 Abs1 Z4 B-VG als gesetzwidrig aufheben, in eventu gemäß Art139 Abs1 Z4 in Verbindung mit Art139 Abs4 B-VG feststellen, dass die vorgenannten Fassungen gesetzwidrig waren;
3. §16 MRG, BGBl Nr 520/1981, gemäß Art140 Abs1 Z1 litd B-VG als verfassungswidrig aufheben, in eventu gemäß Art140 Abs1 Z1 litd iVm Art140 Abs4 B-VG feststellen, dass die vorgenannte Bestimmung verfassungswidrig war, und die Kundmachung BGBl II Nr 218/2011 gemäß Art139 Abs1 Z4 B-VG als gesetzwidrig aufheben, in eventu gemäß Art139 Abs1 Z4 iVm Art139 Abs4 B-VG feststellen, dass die vorgenannte Kundmachung gesetzwidrig war; […]."3. §16 MRG, Bundesgesetzblatt Nr 520 aus 1981,, gemäß Art140 Abs1 Z1 litd B-VG als verfassungswidrig aufheben, in eventu gemäß Art140 Abs1 Z1 litd in Verbindung mit Art140 Abs4 B-VG feststellen, dass die vorgenannte Bestimmung verfassungswidrig war, und die Kundmachung Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 218 aus 2011, gemäß Art139 Abs1 Z4 B-VG als gesetzwidrig aufheben, in eventu gemäß Art139 Abs1 Z4 in Verbindung mit Art139 Abs4 B-VG feststellen, dass die vorgenannte Kundmachung gesetzwidrig war; […]."
II. Rechtslagerömisch zwei. Rechtslage
1. Die im vorliegenden Fall maßgebliche Rechtslage stellt sich wie folgt dar:
2. Das Bundesgesetz über die Festsetzung des Richtwertes für die mietrechtliche Normwohnung (Richtwertgesetz – RichtWG), BGBl 800/1993 idF BGBl I 12/2016, lautet:2. Das Bundesgesetz über die Festsetzung des Richtwertes für die mietrechtliche Normwohnung (Richtwertgesetz – RichtWG), Bundesgesetzblatt 800 aus 1993, in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, 12 aus 2016,, lautet:
"I. Abschnitt Richtwert
§1. (1) Der Richtwert ist jener Betrag, der für die mietrechtliche Normwohnung (§2) festgesetzt ist. Er bildet die Grundlage für die Berechnung des angemessenen Hauptmietzinses nach §16 Abs2 MRG.
(2) Der Bundesminister für Justiz hat für jedes Bundesland einen Richtwert in Eurobeträgen je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat für die mietrechtliche Normwohnung unter Bedachtnahme auf das Gutachten des Beirates (§7) und die in §3 genannten Grundsätze durch Verordnung festzusetzen.
Mietrechtliche Normwohnung
§2. (1) Die mietrechtliche Normwohnung ist eine Wohnung mit einer Nutzfläche zwischen 30 Quadratmeter und 130 Quadratmeter in brauchbarem Zustand, die aus Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett und einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) besteht, über eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung verfügt und in einem Gebäude mit ordnungsgemäßem Erhaltungszustand auf einer Liegenschaft mit durchschnittlicher Lage (Wohnumgebung) gelegen ist.
(2) Ein Gebäude befindet sich dann in ordnungsgemäßem Erhaltungszustand, wenn der Zustand seiner allgemeinen Teile nicht bloß vorübergehend einen ordentlichen Gebrauch der Wohnung gewährleistet. Ordnungsgemäß ist der Erhaltungszustand des Gebäudes jedenfalls dann nicht, wenn im Zeitpunkt der Vermietung Erhaltungsarbeiten im Sinn des §3 Abs3 Z2 MRG anstehen.
(3) Die durchschnittliche Lage (Wohnumgebung) ist nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen, wobei eine Lage (Wohnumgebung) mit einem überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen (Wohnungen der Ausstattungskategorie D) aufgewiesen hat, höchstens als durchschnittlich einzustufen ist.
Ermittlung des Richtwertes
§3. (1) Bei der Ermittlung des Richtwertes ist vom Herstellungswert (§6 Abs3 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes) einer gut ausgestatteten geförderten Neubaumietwohnung in einem mehrgeschossigen Gebäude mit mindestens 4 Wohnungen auszugehen. Es sind dabei aber nur geförderte Neubaumietwohnungen heranzuziehen, bei denen eine förderungsrechtliche Begrenzung der (förderbaren) Baukosten oder des zulässigen Hauptmietzinses gegeben ist.
(2) Der Grundkostenanteil je Quadratmeter Nutzfläche errechnet sich aus den Grundkosten, die während des Kalenderjahres 1992 den Förderungszusicherungen des jeweiligen Landes tatsächlich zugrunde gelegt wurden.
(3) Zur Ermittlung der Baukosten je Quadratmeter Nutzfläche sind die am 31. Dezember 1992 geltenden Vorschriften des jeweiligen Landes über die förderbaren Baukosten zugrunde zu legen. Fehlen solche Vorschriften, sind die Baukosten zugrunde zu legen, die sich aus den Förderungszusicherungen des jeweiligen Landes im Kalenderjahr 1992 ergeben.
(4) Von den Baukosten gemäß Abs3 sind jene Baukostenanteile abzuziehen, die für die Errichtung solcher Gebäudeteile üblicherweise anfallen, die nach den am 31. Dezember 1992 geltenden Wohnbauförderungsvorschriften des jeweiligen Landes zwar gefördert werden, aber dem typischen Althausbestand nicht entsprechen, nämlich Einstell- oder Abstellplätze (Garagen), Aufzugsanlagen, gemeinsame Wärmeversorgungsanlagen und Gemeinschaftsanlagen oder -räume (Fahrrad- und Kinderwagenabstellplätze, Hobbyräume, Schutzräume, modern ausgestattete Waschküchen, Gemeinschaftsantennen, Saunen) sowie solche Baukostenanteile, die bautechnischen Erschwernissen zuzurechnen sind.
(5) Es ist jeweils ein Durchschnittswert der Grundkostenanteile und der Baukosten des jeweiligen Landes heranzuziehen, der in bezug auf die Wohnnutzfläche zu gewichten ist.
(6) Die betragsmäßige Ermittlung des Richtwerts erfolgt, indem zunächst 4 vH des Grundkostenanteils (Abs2 und 5) und 5,5 vH der Baukosten (Abs3 bis 5) zusammengezählt und sodann von der errechneten Summe 5 vH der Kosten für die Errichtung von Aufzugsanlagen und gemeinsamen Wärmeversorgungsanlagen (fiktiver Erhaltungsaufwand) abgezogen werden; der Richtwert beträgt ein Zwölftel der sich daraus ergebenden Differenz.
Kundmachung der Richtwerte
§4. (1) Der Bundesminister für Justiz hat die Richtwerte und die ihrer Ermittlung zugrundegelegten Kostenanteile (§3 Abs2 bis 5), ausgedrückt in Prozentsätzen vom jeweiligen Richtwert, unter Bedachtnahme auf das Gutachten des Beirats durch Verordnung festzusetzen. Kommt ein Gutachten des Beirats über die Ermittlung der Richtwerte nicht zustande, so ist der Richtwert vom Bundesminister für Justiz unter Bedachtnahme auf die Grundsätze des §3 festzusetzen.
(2) Der Richtwert ist bis spätestens 28. Februar 1994 für jedes Bundesland festzusetzen und wird mit 1. März 1994 wirksam.
Wertsicherung der Richtwerte
§5. (1) Für den Zeitraum vom 1. April 2014 bis zum 31. März 2017 gelten folgende Richtwerte:
1. für das Bundesland Burgenland 4,92 Euro
2. für das Bundesland Kärnten 6,31 Euro
3. für das Bundesland Niederösterreich 5,53 Euro
4. für das Bundesland Oberösterreich 5,84 Euro
5. für das Bundesland Salzburg 7,45 Euro
6. für das Bundesland Steiermark 7,44 Euro
7. für das Bundesland Tirol 6,58 Euro
8. für das Bundesland Vorarlberg 8,28 Euro
9. für das Bundesland Wien 5,39 Euro.
Eine gesonderte Kundmachung dieser Richtwerte durch den Bundesminister für Justiz findet nicht statt.
(2) Ab dem 1. April 2017 vermindern oder erhöhen sich die in Abs1 angeführten Richtwerte jedes zweite Jahr in dem Maß, das sich aus der Veränderung des von der Bundesanstalt Statistik Österreich verlautbarten Jahresdurchschnittswerts des Verbraucherpreisindex 2010 des jeweiligen Vorjahrs gegenüber dem Indexwert 107,9 (Durchschnittswert des Jahres 2013) ergibt. Bei der Berechnung der neuen Richtwerte sind Beträge, die einen halben Cent nicht übersteigen, auf den nächstniedrigeren ganzen Cent abzurunden und Beträge, die einen halben Cent übersteigen, auf den nächsthöheren ganzen Cent aufzurunden. Die neuen Beträge gelten jeweils ab dem 1. April des betreffenden Jahres. Der Bundesminister für Justiz hat die geänderten Richtwerte und den Zeitpunkt, in dem die Richtwertänderung mietrechtlich wirksam wird, im Bundesgesetzblatt kundzumachen.
3. Der II. Abschnitt des Richtwertgesetzes idF BGBl I 12/2016 lautet wörtlich wie folgt:3. Der römisch zwei. Abschnitt des Richtwertgesetzes in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, 12 aus 2016, lautet wörtlich wie folgt:
"II. Abschnitt
Inkrafttreten, Vollzugsklausel
(1) Der I. Abschnitt tritt mit 1. Dezember 1993 in Kraft. (1) Der römisch eins. Abschnitt tritt mit 1. Dezember 1993 in Kraft.
(1a) §5 Abs1 und 2 in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2009, BGBl I Nr 25/2009, tritt mit 31. März 2009 in Kraft. (1a) §5 Abs1 und 2 in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2009, Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 25 aus 2009,, tritt mit 31. März 2009 in Kraft.
(2) Mit der Vollziehung dieses Bundesgesetzes ist der Bundesminister für Justiz betraut.
(Anm.: Zu §5, BGBl Nr 800/1993) Anmerkung, Zu §5, Bundesgesetzblatt Nr 800 aus 1993,)
§2. §5 des Richtwertgesetzes in der Fassung dieses Bundesgesetzes gilt für die Höhe der Richtwerte ab dem 1. April 2008; für die Richtwerthöhe vor diesem Zeitpunkt gilt diese Bestimmung in ihrer früheren Fassung.
(Anm.: aus BGBl I Nr 12/2016, zu §5, BGBl Nr 800/1993) Anmerkung, aus Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 12 aus 2016,, zu §5, Bundesgesetzblatt Nr 800 aus 1993,)
§2. §5 des Richtwertgesetzes in der Fassung dieses Bundesgesetzes gilt für die Höhe der Richtwerte ab dem 1. April 2014; für die Richtwerthöhe vor diesem Zeitpunkt gilt diese Bestimmung in ihrer früheren Fassung.
Übergangsbestimmungen
(Anm.: Zu ArtIX §§7 und 9, BGBl Nr 800/1993) Anmerkung, Zu ArtIX §§7 und 9, Bundesgesetzblatt Nr 800 aus 1993,)
§2. (1) Dieses Bundesgesetz ist – soweit im Folgenden nicht anderes bestimmt wird – auch auf Verfahren anzuwenden, die vor seinem In-Kraft-Treten anhängig geworden sind. (2) bis (4) (Anm.: betreffen andere Rechtsvorschriften)"§2. (1) Dieses Bundesgesetz ist – soweit im Folgenden nicht anderes bestimmt wird – auch auf Verfahren anzuwenden, die vor seinem In-Kraft-Treten anhängig geworden sind. (2) bis (
