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98 WohnbauNorm
B-VG Art18 Abs2Leitsatz
Gesetzliche Deckung der Einbeziehung der Finanzierungskosten für den Grundstückserwerb bei Ermittlung der Grundkosten in der Entgeltrichtlinienverordnung im WohnungsgemeinnützigkeitsgesetzSpruch
Der Antrag wird abgewiesen.
Begründung
Entscheidungsgründe:
I. 1. Das Landesgericht Korneuburg beantragt gemäß Art89 Abs2 (iVm Art139 Abs1) B-VG die Aufhebung des §3 Abs3 der - auf §13 Abs3 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes, BGBl. 1979/139, gestützten - Entgeltsrichtlinienverordnung 1986, BGBl. 311, wegen Gesetzwidrigkeit. Die bekämpfte Verordnungsbestimmung sieht - auf das Wesentliche zusammengefasst - vor, dass von gemeinnützigen Bauvereinigungen bei der Berechnung des Entgeltes (Preises) etwa für die Vermietung von Wohnungen, die Einräumung von Wohnungseigentum oder die Übertragung des Eigentums an Baulichkeiten u.a. auch die Zinsen der zum Erwerb des Grundstückes aufgewendeten Fremd- oder Eigenmittel zu Grunde gelegt werden können.römisch eins. 1. Das Landesgericht Korneuburg beantragt gemäß Art89 Abs2 in Verbindung mit Art139 Abs1) B-VG die Aufhebung des §3 Abs3 der - auf §13 Abs3 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes, BGBl. 1979/139, gestützten - Entgeltsrichtlinienverordnung 1986, Bundesgesetzblatt 311, wegen Gesetzwidrigkeit. Die bekämpfte Verordnungsbestimmung sieht - auf das Wesentliche zusammengefasst - vor, dass von gemeinnützigen Bauvereinigungen bei der Berechnung des Entgeltes (Preises) etwa für die Vermietung von Wohnungen, die Einräumung von Wohnungseigentum oder die Übertragung des Eigentums an Baulichkeiten u.a. auch die Zinsen der zum Erwerb des Grundstückes aufgewendeten Fremd- oder Eigenmittel zu Grunde gelegt werden können.
Der Antrag wird wie folgt begründet:
"Die Wohnungseigentümer Gemeinnützige Wohnbaugesellschaft mbH ist Wohnungseigentumsorganisator und brachte als klagende Partei am 16.1.1995 eine Klage beim Landesgericht Korneuburg gegen die ... Käufer von Wohnungseigentumseinheiten der Wohnungseigentumsanlage 2102 Bisamberg ein.
Die Klage gründet sich auf Zahlung eines noch aushaftenden Restkaufpreises in der Höhe des Gesamtstreitwertes von S 2,173.425,-- sA.
Dieses Vorbringen bestritten die beklagten Parteien mittels Klagebeantwortung vom 11.7.1995 der Höhe und dem Grunde nach. Vorerst hätten die 12. bis 18.beklagten Parteien noch immer kein grundbücherliches Eigentum erworben. Weiters habe die klagende Partei die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Abrechnung der Bau-, Grund- und Finanzierungskosten in sämtlichen Kauf- und Anwartschaftsverträgen übernommen, welche letztendlich für die abschließende Ermittlung des Preises eines jeden Reihenhauses herangezogen werden sollte. Mit Schreiben vom 10.8.1993 habe die klagende Partei nunmehr die klagsweise geltend gemachten Beträge eingefordert. Trotz mehrfacher Aufforderung durch die beklagten Parteien habe die klagende Partei keine gesetzes- und vertragskonforme Abrechnung der Grund-, Bau- und Finanzierungskosten gelegt, weshalb eine etwaige Forderung der klagenden Partei keinesfalls fällig sei. Zudem sei die klagende Partei ihrer Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Bauaufsicht und Bauverwaltung nicht nachgekommen, weshalb aus dieser Vertragsverletzung eine Schadenersatzforderung compensando eingewandt werde.
Sodann wurde der klagenden Partei gerichtlich aufgetragen, die in der Klage vorgebrachten Beweise hg. beizubringen.
Die klagende Partei legte die aufgetragenen Urkunden vor und entgegnete in ihrem vorbereitenden Schriftsatz vom 12.9.1995, daß mit Ausnahme der 12.beklagten Partei alle Käufer einverleibt seien. Weiters wird in diesem Schriftsatz im wesentlichen zu dem 10 Ordner umfassenden Beweismaterial Stellung genommen.
Die Finanzierungskosten sind in einer Beilage ... samt
beigeschlossenen Belegen aufgestellt.
Gegen diese Beilage ... richtet sich nun unter anderem der
vorbereitende Schriftsatz der beklagten Parteien vom 24.11.1995:
Gemäß §13 Abs2 2. Halbsatz WGG a.F. sind die Grundkosten mit den Kosten des Grunderwerbs unter Bedachtnahme auf die in der Zwischenzeit eingetretene Änderung des Geldwertes (§17 Abs4 zweiter Satz) zuzüglich einer Abgeltung für notwendige und nützliche Aufwendungen, höchstens jedoch mit dem Verkehrswert zu berücksichtigen. Hierbei handle es sich um die anzuwendende Fassung vor dem 3. WRÄG, welche gleichlautend mit der neuen Fassung des §13 2. Abssei. Finanzierungskosten dürfen gemäß §13 Abs2 1. Halbsatz a.F. gleichlautend Abs2 Z. 3 n.F. nur für Baukosten angelastet werden. Gemäß §13 Abs2 2. Halbsatz WGG a.F. sind die Grundkosten mit den Kosten des Grunderwerbs unter Bedachtnahme auf die in der Zwischenzeit eingetretene Änderung des Geldwertes (§17 Abs4 zweiter Satz) zuzüglich einer Abgeltung für notwendige und nützliche Aufwendungen, höchstens jedoch mit dem Verkehrswert zu berücksichtigen. Hierbei handle es sich um die anzuwendende Fassung vor dem 3. WRÄG, welche gleichlautend mit der neuen Fassung des §13 2. Abssei. Finanzierungskosten dürfen gemäß §13 Abs2 1. Halbsatz a.F. gleichlautend Abs2 Ziffer 3, n.F. nur für Baukosten angelastet werden.
Die beklagten Parteien äußerten ihrerseits den Verdacht, die klagende Partei wolle ihre Forderungen auf §3 Abs3 a.F. der Entgeltrichtlinienverordnung, nun gleichlautend §2 Abs4 ERVO 1994, begründen.
Mit dieser Bestimmung läßt die Entgeltrichtlinienverordnung, welche gemäß §13 Abs3 WGG a.F. auf der Grundlage des WGG erlassen werden kann, die Hinzurechnung der Zinsen der zum Erwerb des Grundstückes aufgewendeten Fremdmittel oder Verzinsung von aufgewendeten Eigenmitteln zu.
Die beklagten Parteien stellten in dem vorbereitenden Schriftsatz den Antrag, das Erstgericht möge die im Spruch genannte Wortfolge beim Verfassungsgerichtshof als gesetzwidrig anfechten.
Das gegenständliche Verfahren wurde mittels Beschluß in der mündlichen Streitverhandlung vom 7.12.1995 unterbrochen.
Bei der Entscheidung in dieser Rechtssache hat das Erstgericht die Entgeltrichtlinienverordnung anzuwenden, weshalb die Gesetzmäßigkeit derselben eine Vorfrage für das antragstellende Gericht gemäß §57 Abs2 VerfGG darstellt. Es hat aber gegen die Anwendung dieser Ausführungsverordnung, und zwar gegen den §3 Abs3 ERVO 'Dem nach Abs1 aufgewerteten Betrag können die Zinsen der zum Erwerb des Grundstückes aufgewendeten Fremdmittel hinzugerechnet werden. Hat die Bauvereinigung für diesen Zweck Eigenmittel aufgewendet, so dürfen sie höchstens im Ausmaß gemäß §14 Abs1 Z. 3 WGG verzinst werden.' Bedenken. Bei der Entscheidung in dieser Rechtssache hat das Erstgericht die Entgeltrichtlinienverordnung anzuwenden, weshalb die Gesetzmäßigkeit derselben eine Vorfrage für das antragstellende Gericht gemäß §57 Abs2 VerfGG darstellt. Es hat aber gegen die Anwendung dieser Ausführungsverordnung, und zwar gegen den §3 Abs3 ERVO 'Dem nach Abs1 aufgewerteten Betrag können die Zinsen der zum Erwerb des Grundstückes aufgewendeten Fremdmittel hinzugerechnet werden. Hat die Bauvereinigung für diesen Zweck Eigenmittel aufgewendet, so dürfen sie höchstens im Ausmaß gemäß §14 Abs1 Ziffer 3, WGG verzinst werden.' Bedenken.
Dem §13 WGG ist das Kostendeckungsprinzip immanent. Nach Korinek, in: Funk-Korinek, Wien 1976, 81 versteht man unter diesem Prinzip, daß das gemeinnützige Unternehmen im Rahmen seiner Bau- und Verwaltungstätigkeit neben den Entgelten für die eigene Leistung nur tatsächlich aufgelaufene und gerechtfertigte Kosten verrechnen darf.
Dieses Kostendeckungsprinzip könnte unterwandert werden, wenn §13 Abs2 2. HS WGG a.F. ausschließlich von einer Valorisierung der Grundkosten mit den Kosten des Grunderwerbs ausgeht und §3 Abs3 ERVO a.F. eine Hinzurechnung der Zinsen der zum Erwerb des Grundstückes aufgewendeten Fremdmittel gestattet.
Gemäß §13 Abs3 1. Satz WGG a.F. kann der Bundesminister für Bauten und Technik durch Verordnung Richtlinien erlassen, welche auf der Grundlage der vorstehenden Absätze und unter Bedachtnahme der §§14 und 15 nähere Bestimmungen für die Berechnung des Entgelts (Preis) zu enthalten haben.
Eine solcherart erlassene Durchführungsverordnung hat das erlassende Gesetz zu präzisieren. §3 Abs3 ERVO a.F. scheint die gesetzliche Determination des §13 Abs2 2. HS WGG a.F. nicht einzuhalten, da die Zinsen der zum Erwerb des Grundstückes aufgewendeten Fremdmittel hinzugerechnet werden können. Das WGG sieht ausschließlich die Aufwertung der Grundkosten vor, während die Entgeltrichtlinienverordnung darüber hinaus eine Verzinsung der Grundkosten bzw. eine Verzinsung von Eigenmitteln vorsieht."
2. Der Bundesminister für wirtschaftliche Angelegenheiten hat dazu eine Äußerung erstattet, in der er im Wesentlichen Folgendes ausführt:
"1. Nach ho. Auffassung ist auf den gegenständlichen Sachverhalt §3 Abs3 der Entgeltsrichtlinienverordnung 1986 (ERVO), BGBl. Nr. 311 (die angefochtene Bestimmung) anzuwenden. "1. Nach ho. Auffassung ist auf den gegenständlichen Sachverhalt §3 Abs3 der Entgeltsrichtlinienverordnung 1986 (ERVO), Bundesgesetzblatt Nr. 311 (die angefochtene Bestimmung) anzuwenden.
Dies läßt sich wie folgt begründen:
Die angefochtene Bestimmung konkretisiert (u.a.) die Preisbildungsvorschriften der §§13 und 15 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG), BGBl. Nr. 139/1979. Sie ist daher innerhalb ihres zeitlichen Geltungsbereiches für alle Preisermittlungen bei Übertragung des Eigentums durch gemeinnützige Bauvereinigungen anzuwenden. Die angefochtene Bestimmung konkretisiert (u.a.) die Preisbildungsvorschriften der §§13 und 15 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG), Bundesgesetzblatt Nr. 139 aus 1979,. Sie ist daher innerhalb ihres zeitlichen Geltungsbereiches für alle Preisermittlungen bei Übertragung des Eigentums durch gemeinnützige Bauvereinigungen anzuwenden.
Nach den Ausführungen des Landesgerichtes Korneuburg spielte sich der maßgebliche Sachverhalt - insbesondere die Preisermittlung durch die klagende Partei und die Geltendmachung des strittigen Betrages - vor dem 1. Jänner 1994, dem Inkrafttreten der wohnungsgemeinnützigkeitsrechtlichen Bestimmungen des 3. Wohnrechtsänderungsgesetzes (WÄG), BGBl. Nr. 800/1993, ab. Der Preisermittlung waren daher noch die Regelungen des WGG in der vor dem 3. WÄG geltenden Fassung und der darauf beruhenden ERVO 1986 zugrunde zu legen. Nach den Ausführungen des Landesgerichtes Korneuburg spielte sich der maßgebliche Sachverhalt - insbesondere die Preisermittlung durch die klagende Partei und die Geltendmachung des strittigen Betrages - vor dem 1. Jänner 1994, dem Inkrafttreten der wohnungsgemeinnützigkeitsrechtlichen Bestimmungen des 3. Wohnrechtsänderungsgesetzes (WÄG), Bundesgesetzblatt Nr. 800 aus 1993,, ab. Der Preisermittlung waren daher noch die Regelungen des WGG in der vor dem 3. WÄG geltenden Fassung und der darauf beruhenden ERVO 1986 zugrunde zu legen.
2. Die Annahme des Landesgerichtes Korneuburg, daß die in der angefochtenen Bestimmung vorgesehene Berücksichtigung von Fremd- und Eigenmittelzinsen in §13 Abs2 des WGG alte Fassung (vor Inkrafttreten des 3. WÄG) keine Deckung finde, trifft nicht zu.
§13 Abs2 erster Halbsatz führt unter den 'sonstigen Kosten, soweit sie für die Errichtung und Bewohnbarmachung der Baulichkeit erforderlich sind,' auch die Finanzierungskosten an. Zweifellos sind darunter die für Fremdmittel tatsächlich zu leistenden Zinsen sowie - bei Einsatz von Eigenmitteln - eine angemessene Eigenmittelverzinsung zu verstehen. Und nach ho. Meinung ist es evident, daß - abgesehen vom Fall der Einräumung eines Baurechts - der Grunderwerb samt seiner Finanzierung einen Kostenfaktor darstellt, der für die Errichtung einer Baulichkeit erforderlich ist. Das das WGG grundsätzlich beherrschende Kostendeckungsprinzip, auf das sich das Landesgericht Korneuburg u. a. zur Stützung seiner Ansicht beruft, spricht nach ho. Auffassung im Gegenteil für die oben skizzierte ho. Auslegung. Denn wird z.B. ein Grunderwerb mit einem Bankdarlehen finanziert, so blieben - folgte man der Meinung des Gerichtes - die tatsächlich zu zahlenden Zinsen ungedeckt.
Die Aufwertung nach §13 Abs2 zweiter Halbsatz WGG kann die gesetzlich gebotene Deckung solcher Zinsen nicht sicherstellen. Sie dient einem anderen Zweck, nämlich dem Ausgleich des Wertverlustes, der sich ergäbe, wenn der seinerzeitige - oft vor Jahrzehnten gezahlte - Grundstückspreis angesetzt würde. Dies bedeutete, daß eine gemeinnützige Bauvereinigung bei Veräußerung von ihr errichteter Baulichkeiten den Preis hinsichtlich der Grundkosten in der Regel weit unter dem aktuellen Grundstückswert festlegen müßte, was ihr den Neuerwerb von Grundstücken aus Eigenmitteln unmöglich machte oder erschwerte. Sie wäre damit beim Grundankauf auf teurere Kapitalmarktmittel angewiesen, zumal für Kosten des Grunderwerbs in der Regel keine öffentliche Förderung gewährt wird.
Wenn das Bundesministerium für Justiz in seiner Stellungnahme (vom 25. Oktober 1979, GZ. 20.352/10-I 2/79) zum Entwurf einer ERVO (1979) meint, daß nach §3 Abs3 des Entwurfes bei einer vor längerer Zeit angeschafften Liegenschaft sowohl die Aufwertung als auch eine Verzinsung verrechnet werden könnten und dadurch, da der übliche Zinssatz auch ein Äquivalent für die Geldentwertung enthält, diese überproportional berücksichtigt wäre, so wird es den besonderen Wertverhältnissen und Wertentwicklungen bei Grundstücken einerseits und dem Wesen des Kostendeckungsprinzips nach dem WGG andererseits nicht gerecht. Dieses Prinzip schließt nach §13 Abs1 WGG auch die Rücklagenbildung mit ein; durch die Rücklagen soll (wie schon oben angedeutet) der Ankauf von Grundstücken - es entspricht einem wirtschaftlichen Grundsatz (vergl. §23 Abs1 WGG), daß der Grunderwerb primär aus Eigenmitteln zu finanzieren ist - sowie die Herstellung von Baulichkeiten mit Eigenkapitalmitteln des Unternehmens ermöglicht werden; und zwar im Interesse der Wohnungsnutzer, die bei Eigenkapitalfinanzierung einen niedrigeren Preis bzw. ein niedrigeres Entgelt zu entrichten haben. Bei Grundstücken ist bei Durchschnittsbetrachtung davon auszugehen, daß sie im Zeitverlauf eine beträchtliche Wertsteigerung erfahren. Dieser Umstand erfordert die Berücksichtigung sowohl eines Aufwertungsfaktors als auch der Fremd- und Eigenmittelzinsen. Würde nur eine Aufwertung zulässig sein, so würde sie durch die anfallenden Zinsen 'aufgefressen' werden. Auch die sonstigen im Preis bzw. Entgelt verrechenbaren Rücklagenkomponenten, insbesondere nach §14 Abs1 Z8 WGG und §11 Abs2 ERVO 1986, reichten zur Abdeckung der für Grundstücke typischen Wertsteigerungen nicht aus.
Für Fälle, in denen eine unterdurchschnittliche Entwicklung des Grundstückswertes gegeben ist, sorgt die Bestimmung in §13 Abs2 WGG vor, nach der der Verkehrswert im Zeitpunkt der ersten Überlassung bzw. Eigentumsübertragung die Obergrenze bildet.
Das Gesagte gilt auch in bezug auf die damalige Stellungnahme des Amtes der Salzburger Landesregierung zum Entwurf einer ERVO (1979), die in die gleiche Richtung geht wie die des Justizministeriums."
3. Die klagende Partei im Verfahren vor dem Landesgericht Korneuburg hat zum Anfechtungsantrag eine Äußerung erstattet, in der sie im Wesentlichen Folgendes ausführt:
"Nach §13 Abs3 WGG kann der Bundesminister für wirtschaftliche Angelegenheiten durch Verordnung Richtlinien erlassen, welche auf Grundlage der vorherstehenden Absätze und unter Beachtung der §§14, 15 und 15a WGG nähere Bestimmungen für die Berechnung des Entgeltes (Preis) vorsehen können. Diese Verordnungen sollen Bestimmungen für die 'Berechnung' des Entgeltes enthalten. Inhaltlich werden diese Verordnungen durch umfassende Verweisungen determiniert. Einerseits sollen die genannten Bestimmungen 'auf der Grundlage der vorherstehenden Absätze' - das sind die Absätze 1 bis 2 c) des §13 - und andererseits 'unter Beachtung der §§14, 15 und 15a WGG' getroffen werden.
Nach §14 Abs1 haben GBV für die Überlassung des Gebrauches oder für die Übertragung des Eigentums 'ein angemessenes Entgelt' (Preis) zu vereinbaren, das nicht höher, aber auch nicht niedriger angesetzt werden darf, als es zur Deckung der Aufwendungen für die Bewirtschaftung der Baulichkeit unter Berücksichtigung eines im Sinne der Grundsätze des §23 gerechtfertigten Beitrages zur Deckung der Kosten der Wirtschaftsführung der Bauvereinigung sowie nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung zur Bildung von Rücklagen erforderlich ist. §l3 Abs1 und 2 WGG stellen die zentrale inhaltliche Determinante dar. In der Form eines gesetzlich vorgegebenen Fixpreises ('nicht höher, aber auch nicht niedriger' vgl. Korinek ua. WGG Kommentar Anm. 3 zu §13) sollen die Bauvereinigungen insbesondere in Rechnung stellen können Grundkosten und Aufschließungskosten, aber auch eine Abgeltung für notwendige und nützliche Aufwendungen, worunter auch der Ersatz der Eigen- und Fremdmittelzinsen zu verstehen ist (Korinek ua. aaO. Anm. 14). Nach §14 Abs1 haben GBV für die Überlassung des Gebrauches oder für die Übertragung des Eigentums 'ein angemessenes Entgelt' (Preis) zu vereinbaren, das nicht höher, aber auch nicht niedriger angesetzt werden darf, als es zur Deckung der Aufwendungen für die Bewirtschaftung der Baulichkeit unter Berücksichtigung eines im Sinne der Grundsätze des §23 gerechtfertigten Beitrages zur Deckung der Kosten der Wirtschaftsführung der Bauvereinigung sowie nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung zur Bildung von Rücklagen erforderlich ist. §l3 Abs1 und 2 WGG stellen die zentrale inhaltliche Determinante dar. In der Form eines gesetzlich vorgegebenen Fixpreises ('nicht höher, aber auch nicht niedriger' vergleiche Korinek ua. WGG Kommentar Anmerkung 3 zu §13) sollen die Bauvereinigungen insbesondere in Rechnung stellen können Grundkosten und Aufschließungskosten, aber auch eine Abgeltung für notwendige und nützliche Aufwendungen, worunter auch der Ersatz der Eigen- und Fremdmittelzinsen zu verstehen ist (Korinek ua. aaO. Anmerkung 14).
Der Gesetzgeber ist offensichtlich von der Vorstellung ausgegangen, daß durch systematische Interpretation für jedes Objekt der eine richtige Fixpreis ('nicht höher, aber auch nicht niedriger') ermittelt werden kann und soll, der allein als 'angemessenes Entgelt' bzw. in den Fällen des §15 WGG als 'angemessener Preis' dem Vertragspartner in Rechnung gestellt werden soll. Dieses eine richtige Entgelt bzw. dieser eine richtige Preis kann nach der hier in Frage stehenden Bestimmung vom BMWA auch verordnungsförmig festgelegt werden, und zwar nicht in der Form einer Preisbestimmung, sondern in der Form einer Preiserstellungsregel (Kalkulationsvorschrift, vergleichbar mit der früheren Bestimmung des §9 PreisG 1976, die auch ziffernmäßig fixierte Preiskomponenten umfassen kann). Zur Zulässigkeit von Preisregelungsvorschriften haben die Höchstgerichte in ihrer Rechtsprechung übereinstimmende Grundsätze zur Zulässigkeit der staatlichen Preisbestimmung entwickelt. In der Literatur ist vor allem auf die grundlegende Untersuchung von Korinek (Wirtschaftpolitische Blätter, Heft 4/1974, 73 und Oberndorfer, Strompreisbestimmung aus rechtlicher Sicht, 1979) hinzuweisen, die in der höchstgerichtlichen Judikatur erstmals im Erkenntnis VwSlg 10491A/1981 Anerkennung fand. In weiterer Folge hatte sowohl der Verfassungsgerichtshof (V204/90 vom 3.12.1990) als auch der OGH (SZ 62/72) in unterschiedlichen Zusammenhängen Gelegenheit, sich dieser Sicht ausdrücklich anzuschließen. Dementsprechend kann heute ein allgemeiner Standard für staatliche Preisbestimmung konstatiert werden (Gutknecht, ÖZW 1991, 57; Rebhahn, JBl 1991, 177; Raschauer, Die preisgeregelte Arznei, in: Schäffer (Hg), Fälle und Lösungen zum Verwaltungsrecht, 3. Auflage 1993, 165). Der Gesetzgeber des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes hat bei Erlassung des §l3 Abs3 WGG explizit auf das Preisrecht abgestellt (vgl. 760 BlgNR 14. GP. S 19 unter Bezugnahme auf den 'volkswirtschaftlich gerechtfertigten Preis' und die dazu ergangene Judikatur). Dementsprechend spricht z.B. Funk (in Korinek-Krejci, Handbuch III - Syst. 17) von den 'preisrechtlichen Vorschriften des WGG' und bezeichnen Korinek ua. (aaO, Anm. 6 zu §13) die gegenständliche Verordnung als 'Preisbestimmungsverordnung'. Der Gesetzgeber ist offensichtlich von der Vorstellung ausgegangen, daß durch systematische Interpretation für jedes Objekt der eine richtige Fixpreis ('nicht höher, aber auch nicht niedriger') ermittelt werden kann und soll, der allein als 'angemessenes Entgelt' bzw. in den Fällen des §15 WGG als 'angemessener Preis' dem Vertragspartner in Rechnung gestellt werden soll. Dieses eine richtige Entgelt bzw. dieser eine richtige Preis kann nach der hier in Frage stehenden Bestimmung vom BMWA auch verordnungsförmig festgelegt werden, und zwar nicht in der Form einer Preisbestimmung, sondern in der Form einer Preiserstellungsregel (Kalkulationsvorschrift, vergleichbar mit der früheren Bestimmung des §9 PreisG 1976, die auch ziffernmäßig fixierte Preiskomponenten umfassen kann). Zur Zulässigkeit von Preisregelungsvorschriften haben die Höchstgerichte in ihrer Rechtsprechung übereinstimmende Grundsätze zur Zulässigkeit der staatlichen Preisbestimmung entwickelt. In der Literatur ist vor allem auf die grundlegende Untersuchung von Korinek (Wirtschaftpolitische Blätter, Heft 4/1974, 73 und Oberndorfer, Strompreisbestimmung aus rechtlicher Sicht, 1979) hinzuweisen, die in der höchstgerichtlichen Judikatur erstmals im Erkenntnis VwSlg 10491A/1981 Anerkennung fand. In weiterer Folge hatte sowohl der Verfassungsgerichtshof (V204/90 vom 3.12.1990) als auch der OGH (SZ 62/72) in unterschiedlichen Zusammenhängen Gelegenheit, sich dieser Sicht ausdrücklich anzuschließen. Dementsprechend kann heute ein allgemeiner Standard für staatliche Preisbestimmung konstatiert werden (Gutknecht, ÖZW 1991, 57; Rebhahn, JBl 1991, 177; Raschauer, Die preisgeregelte Arznei, in: Schäffer (Hg), Fälle und Lösungen zum Verwaltungsrecht, 3. Auflage 1993, 165). Der Gesetzgeber des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes hat bei Erlassung des §l3 Abs3 WGG explizit auf das Preisrecht abgestellt vergleiche 760 BlgNR 14. Gesetzgebungsperiode S 19 unter Bezugnahme auf den 'volkswirtschaftlich gerechtfertigten Preis' und die dazu ergangene Judikatur). Dementsprechend spricht z.B. Funk (in Korinek-Krejci, Handbuch römisch drei - Syst. 17) von den 'preisrechtlichen Vorschriften des WGG' und bezeichnen Korinek ua. (aaO, Anmerkung 6 zu §13) die gegenständliche Verordnung als 'Preisbestimmungsverordnung'.
Staatliche Preisbestimmungen müssen - bezogen auf das in Frage stehende Produkt - kostendeckend sein ((Korinek (Wirtschaftspolitische Blätter, Heft 4/1975) und Oberndorfer (Strompreisbestimmung aus rechtlicher Sicht, 1979)). Preisregelungsvorschriften können demnach nur dann in einer dem Gesetzmäßigkeitsprinzip entsprechenden Weise bestimmt sein, wenn man ihnen die Prämisse zugrunde legt, daß die nachprüfbaren Selbstkosten, die Gestehungskosten den untersten Rahmen jeder staatlichen Preisbestimmung bilden. Diesem Grundsatz hat der Verwaltungsgerichtshof ausdrücklich Anerkennung verliehen (VwSlg 10491A/1981). In diesem Erkenntnis hat der Verwaltungsgerichtshof auch ausgeführt, daß eine staatliche Preisbestimmung auch 'volkswirtschaftlich gerechtfertigte Gewinnaufschläge' einzukalkulieren hat. Wie schon Korinek (aaO) betont hat, hat die österreichische Rechtsordnung überlebensfähige Unternehmen vor Augen. Es muß ihnen eine marktgerechte Bildung von Eigenkapital und von Investitionsmitteln sowie eine Verzinsung des Eigenkapitals (z.B. für Zwecke der Bedienung von Dividenden) möglich sein. Diese Rechtsmeinung entspricht mittlerweile völlig einheitlicher Rechtsauffassung in Lehre und Rechtsprechung. Bei der Interpretation des §l3 Abs3 WGG ist deshalb zu berücksichtigen, daß es sich nicht um eine Ermächtigung zur Festlegung eines bestimmten Preises, sondern um eine Ermächtigung zur Festlegung von Kalkulationsrichtlinien handelt, mögen einige Komponenten auch ziffernmäßig bestimmt und unter Umständen sogar pauschaliert werden können. Soweit dies nicht zur Festlegung eines 'Mischpreises' führt, ist es daher unbedenklich, daß §13 WGG in vergleichsweise pauschaler Weise Entgelte und Preise für die Überlassung sowie für die Übertragung verschiedener Arten von baulichen Anlagen zum Gegenstand hat, soferne die einzelnen Komponenten nur so umschrieben sind, daß eine produktspezifische Kalkulation möglich wird.
Die Geltung des Kostendeckungsprinzipes im WGG wird, außer von den beklagten Parteien im Anlaßverfahren vor dem Landesgericht Korneuburg, von niemandem in Zweifel gezogen. Die Materialien zu den §§13 ff WGG (760 BlgNR 14. GP. S 18f; vgl auch 1220 BlgNR Die Geltung des Kostendeckungsprinzipes im WGG wird, außer von den beklagten Parteien im Anlaßverfahren vor dem Landesgericht Korneuburg, von niemandem in Zweifel gezogen. Die Materialien zu den §§13 ff WGG (760 BlgNR 14. Gesetzgebungsperiode S 18f; vergleiche auch 1220 BlgNR
14. GP. S 4: 'Der Ausschuß ist der Auffassung, daß im Falle der Schaffung eines allgemeinen Wohn- und Mietrechtes dessen Bestimmungen über den Aufteilungsschlüssel auch für den Bereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes gelten sollen, soferne sie das Kostendeckungsprinzip nicht durchbrechen': vgl. weiters 214 BlgNR 16. GP. S 5 mit Hinweis auf die in §13 Abs4 und §14 Abs9 gesetzlich explizit statuierten Ausnahmen vom Kostendeckungsprinzip; vgl. schließlich 1268 BlgNR 18. GP. S 5 und 7) heben die Maßgeblichkeit dieses Grundsatzes geradezu mit insistierender Nachdrücklichkeit hervor. Das Schrifttum wiederholt den Grundsatz (z.B. WGG, 1979, 20 Anm. 5, Korinek ua., aaO, Anm. 2 zu §13). Dementsprechend hatte der Oberste Gerichtshof (5 Ob 52/85 vom 15.10.1985 - MietSlg XXXVII/40 mwN) nicht den geringsten Zweifel an der Maßgeblichkeit des Kostendeckungsgrundsatzes als im Kontext des §13 WGG übergeordneter gesetzlicher Interpretationsmaxime.14. Gesetzgebungsperiode S 4: 'Der Ausschuß ist der Auffassung, daß im Falle der Schaffung eines allgemeinen Wohn- und Mietrechtes dessen Bestimmungen über den Aufteilungsschlüssel auch für den Bereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes gelten sollen, soferne sie das Kostendeckungsprinzip nicht durchbrechen': vergleiche weiters 214 BlgNR 16. Gesetzgebungsperiode S 5 mit Hinweis auf die in §13 Abs4 und §14 Abs9 gesetzlich explizit statuierten Ausnahmen vom Kostendeckungsprinzip; vergleiche schließlich 1268 BlgNR 18. Gesetzgebungsperiode S 5 und 7) heben die Maßgeblichkeit dieses Grundsatzes geradezu mit insistierender Nachdrücklichkeit hervor. Das Schrifttum wiederholt den Grundsatz (z.B. WGG, 1979, 20 Anmerkung 5, Korinek ua., aaO, Anmerkung 2 zu §13). Dementsprechend hatte der Oberste Gerichtshof (5 Ob 52/85 vom 15.10.1985 - MietSlg XXXVII/40 mwN) nicht den geringsten Zweifel an der Maßgeblichkeit des Kostendeckungsgrundsatzes als im Kontext des §13 WGG übergeordneter gesetzlicher Interpretationsmaxime.
In dem Umfang, in dem die §§13 ff WGG die Möglichkeit freier Preisvereinbarung beschränken - und dies ist, wie gezeigt, das erklärte Anliegen dieser Bestimmung -, müssen selbstverständlich alle Kosten in der Kalkulation ihren Niederschlag finden. In dem Umfang, in dem der Staat es gemäß §13 Abs3 WGG unternimmt, diese Kalkulation einer verbindlichen hoheitlichen Regelung zu unterwerfen, muß auch eine solche Verordnung selbstverständlich in diesem Sinne vollständig sein.
Bei verfassungskonformer Interpretation des §13 WGG kann überhaupt kein Zweifel daran bestehen, daß der angemessene Preis iSd §15 WGG die für die Finanzierung des Grunderwerbes aufgewendeten Eigenmittel- oder Fremdmittelzinsen umfaßt. An dieser Interpretation des Kostendeckungsprinzipes werden weder in Lehre noch in Rechtsprechung auch nur Zweifel angemeldet (Popper-Schindler, DVO zu WGG, S. 37, stellen die Zulässigkeit der Verrechung von Zinsen für die Grundkosten nicht in Frage, verneinen aber die Zulässigkeit der Verzinsung der Aufwertungsbeträge; Korinek ua., aaO, Anm. 14 zu §13, im Ergebnis auch Keinert, Grundfragen des zivilen Wohnungsgemeinnützigkeitsrechtes, S. 82ff). Der Wortlaut der Entgeltrichtlinienverordnung, der die Hinzurechnung der Zinsen der zum Erwerb des Grundstückes aufgewendeten Fremdmittel wie auch eine Verzinsung von aufgewendeten Eigenmitteln ausdrücklich zuläßt, entspricht daher der eindeutigen Absicht des Gesetzgebers und dem allgemeinen Verständnis des Kostendeckungsprinzipes, er findet sogar in der wörtlichen Interpretation des §13 Abs2 2. Halbsatz WGG a.F. Deckung ... 'zuzüglich einer Abgeltung für notwendige nützliche Aufwendungen...'. Bei verfassungskonformer Interpretation des §13 WGG kann überhaupt kein Zweifel daran bestehen, daß der angemessene Preis iSd §15 WGG die für die Finanzierung des Grunderwerbes aufgewendeten Eigenmittel- oder Fremdmittelzinsen umfaßt. An dieser Interpretation des Kostendeckungsprinzipes werden weder in Lehre noch in Rechtsprechung auch nur Zweifel angemeldet (Popper-Schindler, DVO zu WGG, Sitzung 37, stellen die Zulässigkeit der Verrechung von Zinsen für die Grundkosten nicht in Frage, verneinen aber die Zulässigkeit der Verzinsung der Aufwertungsbeträge; Korinek ua., aaO, Anmerkung 14 zu §13, im Ergebnis auch Keinert, Grundfragen des zivilen Wohnungsgemeinnützigkeitsrechtes, Sitzung 82ff). Der Wortlaut der Entgeltrichtlinienverordnung, der die Hinzurechnung der Zinsen der zum Erwerb des Grundstückes aufgewendeten Fremdmittel wie auch eine Verzinsung von aufgewendeten Eigenmitteln ausdrücklich zuläßt, entspricht daher der eindeutigen Absicht des Gesetzgebers und dem allgemeinen Verständnis des Kostendeckungsprinzipes, er findet sogar in der wörtlichen Interpretation des §13 Abs2 2. Halbsatz WGG a.F. Deckung ... 'zuzüglich einer Abgeltung für notwendige nützliche Aufwendungen...'.
Bei verfassungskonformer Interpretation des §13 Abs2 WGG, auf dessen Grundlage die angefochtene Entgeltrichtlinienverordnung erlassen wurde, besteht nach Auffassung der mitbeteiligten Partei keinerlei Bedenken gegen die Gesetzeskonformität der angefochtenen Verordnung."
4. Die beklagten Parteien im Verfahren vor dem Landesgericht Korneuburg haben gleichfalls eine Äußerung zum Anfechtungsantrag erstattet, in der sie im Wesentlichen Folgendes ausführen:
"1. Die Anwendbarkeit des zu prüfenden §3 Abs3 ERVO 1986 wird von der belangten Behörde ausdrücklich begründet anerkannt, von der mitbeteiligten Partei WET nicht bestritten.
2. Gem. §15 WGG ergibt sich die Angemessenheit des Preises für die Übertragung des Eigentums (Miteigentums) an Wohnhäusern, wenn er unter Bedachtnahme auf §13 gebildet wird.
Gem. §13 Abs3 WGG kann der Bundesminister (nunmehr) für wirtschaftliche Angelegenheiten durch Verordnung Richtlinien erlassen, welche auf der Grundlage der vorstehenden Absätze (des §13) und unter Beachtung des §15 nähere Bestimmungen für die Berechnung des Entgelts (Preis) zu enthalten haben.
Bei der prüfungsgegenständlichen Entgeltrichtlinienverordnung 1986, die die hier gleichartige Verordnung des BM für Bauten und Technik von 1979 ersetzt, handelt es sich um eine gem. §13 Abs3 WGG erlassene Durchführungsverordnung (siehe Popper-Schindler 'Die Durchführungsverordnungen zum WGG'), welche auf der Grundlage der in §13 Abs2 WGG erlassenen Gesetzesanordnung Richtlinien mit näheren Bestimmungen für die Berechnung zu enthalten hat.
Weder die belangte Behörde noch die mitbeteiligte Partei WET vermögen im Wortlaut des §13 WGG einen Gesetzesinhalt zu zitieren, der die belangte Behörde berechtigt hätte, bei der Ermittlung der Grundkosten in §3 Abs3 ERVO zusätzlich zur gesetzlich verfügten Aufwertung auch Zinsen für aufgewendete Fremd- bzw. Eigenmittel anzulasten.
3. Die belangte Behörde vermeint, daß diese Zinsen unter §13 Abs2 erster Halbsatz: 'sonstige Kosten, soweit sie für die Errichtung und Bewohnbarmachung der Baulichkeit erforderlich sind' fallen. Dieser Auffassung kann jedoch nicht beigepflichtet werden:
a) Der Begriff 'sonstige Kosten' ist durch die anschließende Einschränkung 'soweit sie für die Errichtung und Bewohnbarmachung der Baulichkeit erforderlich sind' ausschließlich auf Bauerrichtungs- und Bewohnbarmachungskosten beschränkt;
b) für die Grundkosten ist im zweiten Halbsatz eine genaue Definition durch Kosten des Grunderwerbs unter Bedachtnahme auf die Änderung des Geldwerts gegeben, die eine Einbeziehung anderer Aspekte ausschließt und einen Gegensatz zu den vorgenannten 'sonstigen Kosten' bildet.
4. Im Gegensatz zur belangten Behörde wähnt die mitbeteiligte Partei WET die von ihr zuzüglich der Aufwertung der Grundkosten verrechneten Zinsen in §13 Abs2 zweiter Halbsatz: 'zuzüglich einer Abgeltung für notwendige und nützliche Aufwendungen' enthalten. Auch diese Auffassung ist gesetzwidrig.
a) Da die die ERVO erlassende belangte Behörde diesen Standpunkt selbst nicht vertritt, kann er ihr wohl nicht im Nachhinein als beliebig austauschbares Ersatzargument unterstellt werden;
b) 'notwendige und nützliche Aufwendungen' sind begrifflich Zahlungen für Erhaltungs- bzw. Verbesserungsarbeiten an Baulichkeiten, die die Bausubstanz erhalten bzw. verbessern, niemals aber Finanzierungskosten wie Zinsen für einen aus Fremdmitteln oder Eigenmitteln aufgebrachten Grundkaufpreis, die gemäß dem von WET wiederholt zitierten Autor Korinek 'Bevorratungskosten' darstellen (Anm. 14 zu §13 WGG in Korinek, Funk u.a. Komm. u. Handbuch). b) 'notwendige und nützliche Aufwendungen' sind begrifflich Zahlungen für Erhaltungs- bzw. Verbesserungsarbeiten an Baulichkeiten, die die Bausubstanz erhalten bzw. verbessern, niemals aber Finanzierungskosten wie Zinsen für einen aus Fremdmitteln oder Eigenmitteln aufgebrachten Grundkaufpreis, die gemäß dem von WET wiederholt zitierten Autor Korinek 'Bevorratungskosten' darstellen Anmerkung 14 zu §13 WGG in Korinek, Funk u.a. Komm. u. Handbuch).
5. Wenn man den Wortlaut des §13 Abs2 WGG dem §3 Abs3 der ERVO, der nur auf der Grundlage der vorgenannten gesetzlichen Bestimmung erlassen werden darf und nur 'nähere' Bestimmungen für die Berechnung des Entgelts zu enthalten hat, gegenüberstellt, zeigt sich, daß mit §3 Abs3 ERVO systemfremd eine zusätzliche, im Gesetz nicht vorgesehene Anlastung geschaffen wurde, die GWBV über die gesetzeskonforme Kostendeckung hinaus einen doppelten Vorteil verschafft. Dies haben auch das BM für Justiz und das Amt der Salzburger Landesregierung in ihren negativen Stellungnahmen zur hier gleichartigen ERVO 1979 erkannt und eingewendet, ohne daß diesen Einwendungen von der belangten Behörde Rechnung getragen worden wäre.
6. Die wirtschaftlichen Utilitätsüberlegungen der belangten Behörde sind überwiegend nicht objektbezogen und verstoßen damit gegen das objektbezogene Kostendeckungsprinzip. In ihrer Gesamtheit vermögen sie nicht an die Stelle klarer gesetzlicher Definitionen der Grundkosten in §13 Abs2 WGG zusätzliche Belastungen zu setzen.
7. Die Ausführungen der mitbeteiligten Partei WET gehen zu Unrecht von §14 WGG aus, welcher sich entgegen der Meinung der WET nicht auf die 'Übertragung des Eigentums', sondern lediglich auf die 'Überlassung des Gebrauches' bezieht. Ebenso unrichtig ist die Argumentation der WET mit einem 'Fixpreis', welcher bekanntlich erst mit dem dritten WRÄG mittels §15 a WGG eingeführt wurde.
Mit dem Schlußabsatz ihrer Stellungnahme muß die WET zugeben, daß es einer extensiven Interpretation des §13 Abs2 WGG bedürfte, um Bedenken gegen die Gesetzeskonformität der angefochtenen Verordnung auszuräumen. Daß eine solche interpretierende Ausdehnung des Gesetzeswortlautes auf dort nicht vorgesehene Zinsen 'verfassungskonform' wäre, dafür vermag die mitbeteiligte Partei WET keinerlei triftige Gründe anzuführen.
8. Für die eigenwillige Extension der gesetzlich in §13 definierten Grundkosten um die von ihm selbst als 'mit der Bevorratung des Grundstücks anfallende Kosten wie Eigen- und Fremdmittelzinsen' (Anm. 14 a.a.0.) vermag der die Funktion des stellvertretenden Aufsichtratvorsitzenden der mitbeteiligten WET und Aufsichtsratsvorsitzenden ihres Hauptgesellschafters 'Österreichisches Siedlungswerk, Gemeinn. Ges.m.b.H.' 8. Für die eigenwillige Extension der gesetzlich in §13 definierten Grundkosten um die von ihm selbst als 'mit der Bevorratung des Grundstücks anfallende Kosten wie Eigen- und Fremdmittelzinsen' Anmerkung 14 a.a.0.) vermag der die Funktion des stellvertretenden Aufsichtratvorsitzenden der mitbeteiligten WET und Aufsichtsratsvorsitzenden ihres Hauptgesellschafters 'Österreichisches Siedlungswerk, Gemeinn. Ges.m.b.H.'
bekleidende, von WET wiederholt zitierte Autor Korinek keine Begründung seiner persönlichen Ansicht darzulegen. Da der Autor gem. §12 (2) VerfGG, §19 Z2 JN, allf. auch §20 Z1 JN sich in diesem Rechtsfall seines Amtes zu enthalten hat, erscheint die Berufung der WET auf seine Ansicht schon deshalb verfehlt. Zudem unterläßt die WET, den gegen ihren Standpunkt sprechenden ausdrücklichen Hinweis Korineks (Anm. 2 zu §13 WGG) auf den Kostendeckungsgrundsatz zu zitieren: '... andererseits aber soll verhindert werden, daß die Bauvereinigung die Baulichkeit teurer überläßt, als es unbedingt notwendig ist.'bekleidende, von WET wiederholt zitierte Autor Korinek keine Begründung seiner persönlichen Ansicht darzulegen. Da der Autor gem. §12 (2) VerfGG, §19 Z2 JN, allf. auch §20 Z1 JN sich in diesem Rechtsfall seines Amtes zu enthalten hat, erscheint die Berufung der WET auf seine Ansicht schon deshalb verfehlt. Zudem unterläßt die WET, den gegen ihren Standpunkt sprechenden ausdrücklichen Hinweis Korineks Anmerkung 2 zu §13 WGG) auf den Kostendeckungsgrundsatz zu zitieren: '... andererseits aber soll verhindert werden, daß die Bauvereinigung die Baulichkeit teurer überläßt, als es unbedingt notwendig ist.'
Hiezu haben das BM für Justiz und das Amt der Salzburger Landesregierung bereits 1979 auf die 'überproportionale' Doppelbelastung durch den zu überprüfenden §3 Abs3 ERVO verwiesen, der infolge der in Zinsen der Kreditinstitute bereits enthaltenen Wertsicherung das Kostendeckungsprinzip durchbrechen würde. Darüber hinaus vermögen rechtspolitische Forderungen der zitierten Artikel keine Rechtfertigung für gesetzlich nicht gedeckte Verordnungsinhalte zu bilden. Ebenso am Thema vorbei gehen alle Ausführungen der WET zu allgemeinen Fragen des Preisgesetzes 1976 oder zu Fragen des Strompreises, die nichts mit dem Verordnungsprüfungsthema zu tun haben und zudem in sich widersprüchlich sind (siehe S. 3 der Äußerung: 'Preiserstellung - Preisbestimmung'). Hiezu haben das BM für Justiz und das Amt der Salzburger Landesregierung bereits 1979 auf die 'überproportionale' Doppelbelastung durch den zu überprüfenden §3 Abs3 ERVO verwiesen, der infolge der in Zinsen der Kreditinstitute bereits enthaltenen Wertsicherung das Kostendeckungsprinzip durchbrechen würde. Darüber hinaus vermögen rechtspolitische Forderungen der zitierten Artikel keine Rechtfertigung für gesetzlich nicht gedeckte Verordnungsinhalte zu bilden. Ebenso am Thema vorbei gehen alle Ausführungen der WET zu allgemeinen Fragen des Preisgesetzes 1976 oder zu Fragen des Strompreises, die nichts mit dem Verordnungsprüfungsthema zu tun haben und zudem in sich widersprüchlich sind (siehe Sitzung 3 der Äußerung: 'Preiserstellung - Preisbestimmung').
Auch die Argumentation mit dem 'untersten Rahmen' jeder staatlichen Preisbestimmung geht am Thema vorbei und verkennt die Rechtsstruktur der Schutzfunktionen des WGG, das relativ zwingend den rechtsgeschäftlich unerfahrenen Vertragspartner von GWBV vor Übervorteilung schützen soll (vgl §21 WGG a. F.). Von WET geforderte 'Gewinnaufschläge' widersprechen dem Wesen der Gemeinnützigkeit mit seinem strikten Kostendeckungsprinzip, das als verfassungsrechtliches Gegengewicht gegen die zahlreichen Privilegien der GWBV gedacht ist und bei seiner Durchbrechung durch Gewinnaufschläge Gemeinnützige gewinnorientierten Kaufleuten gleichstellen und angesichts der Privilegien den Gleichheitsgrundsatz verletzen würde. Daß WET 'Gewinnaufschläge' für sich fordert, zeigt mit Deutlichkeit, daß von einer 'verfassungskonformen Interpretation' des §13 WGG durch die mitbeteiligte Partei WET keine Rede sein kann, sondern in §3 Abs3 ERVO 1986 eben gesetzwidrige Gewinnaufschläge enthalten sind." Auch die Argumentation mit dem 'untersten Rahmen' jeder staatlichen Preisbestimmung geht am Thema vorbei und verkennt die Rechtsstruktur der Schutzfunktionen des WGG, das relativ zwingend den rechtsgeschäftlich unerfahrenen Vertragspartner von GWBV vor Übervorteilung schützen soll vergleiche §21 WGG a. F.). Von WET geforderte 'Gewinnaufschläge' widersprechen dem Wesen der Gemeinnützigkeit mit seinem strikten Kostendeckungsprinzip, das als verfassungsrechtliches Gegengewicht gegen die zahlreichen Privilegien der GWBV gedacht ist und bei seiner Durchbrechung durch Gewinnaufschläge Gemeinnützige gewinnorientierten Kaufleuten gleichstellen und angesichts der Privilegien den Gleichheitsgrundsatz verletzen würde. Daß WET 'Gewinnaufschläge' für sich fordert, zeigt mit Deutlichkeit, daß von einer 'verfassungskonformen Interpretation' des §13 WGG durch die mitbeteiligte Partei WET keine Rede sein kann, sondern in §3 Abs3 ERVO 1986 eben gesetzwidrige Gewinnaufschläge enthalten sind."
II. Der Verfassungsgerichtshof hat erwogen:römisch zwei. Der Verfassungsgerichtshof hat erwogen:
1.1. §3 der Entgeltsrichtlinienverordnung 1986 lautet wie folgt (der angefochtene Abs3 ist hervorgehoben):
"§3. (1) Bei der Ermittlung der Grundkosten gemäß §13 Abs2 WGG ist von jenem Betrag auszugehen, der für den Erwerb des Grundstückes nachweislich aufzuwenden ist oder aufgewendet wurde. Dieser Betrag ist nach §17 Abs4 zweiter Satz WGG aufzuwerten. Der Berechnung der Aufwertung ist der Indexwert des Monats, in dem das Grundstück erworben wurde, und der Indexwert des dem Zeitpunkt der erstmaligen Überlassung des Gebrauchs oder der erstmaligen Übertragung des Eigentums (Miteigentums) oder Einräumung des Wohnungseigentums zweitvorangegangenen Monats zugrunde zu legen.
1.2. Die Entgeltsrichtlinienverordnung 1986 ist mit 1. Jänner 1995 außer Kraft getreten (vgl. §21 der Entgeltrichtlinienverordnung 1994, BGBl. 925). 1.2. Die Entgeltsrichtlinienverordnung 1986 ist mit 1. Jänner 1995 außer Kraft getreten vergleiche §21 der Entgeltrichtlinienverordnung 1994, Bundesgesetzblatt 925).
2.1. Die §§13 bis 15 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes, BGBl. 1979/139, in der hier maßgeblichen Fassung vor dem 3. Wohnrechtsänderungsgesetz, BGBl. 1993/800, lauten wie folgt:
"§13. (1) Gemeinnützige Bauvereinigungen haben für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes aus dem Titel eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages, für die Übertragung des Eigentums (Miteigentum) an einer Baulichkeit oder für die Einräumung des Wohnungseigentums an einer Wohnung, einem Geschäftsraum oder an Einstellplätzen (Garagen) und Abstellplätzen ein angemessenes Entgelt (Preis) zu vereinbaren, das nicht höher, aber auch nicht niedriger angesetzt werden darf, als zur Deckung der Aufwendungen für die Bewirtschaftung der Baulichkeit und unter Berücksichtigung eines im Sinne der Grundsätze des §23 gerechtfertigten Betrages zur Deckung der Kosten der Wirtschaftsführung der Bauvereinigung sowie nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung zur Bildung von Rücklagen erforderlich ist.
§14. (l) Das angemessene Entgelt für die Überlassung des Gebrauches einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes ist mit der Besonderheit, daß bei einzelnen Betriebskostenarten und den Kosten für den Betrieb gemeinschaftlicher Anlagen - sofern nicht das Heizkostenabrechnungsgesetz, BGBl. Nr. 827/1992, anzuwenden ist - die Berechnung auch nach dem Verhältnis der unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten erfolgen kann, unter Bedachtnahme auf §13 nach dem Verhältnis der Nutzfläche zu berechnen, sofern nicht zwischen der Bauvereinigung und allen Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten einer Baulichkeit schriftlich ein anderer Aufteilungsschlüssel vereinbart wurde. Ist der Verbrauch oder der Anteil am Gesamtverbrauch jedes einzelnen Benützers einer zentralen Wärmeversogungsanlage durch besondere Vorrichtungen (Geräte) feststellbar, so sind von den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, die die Anlage benützen, 60 vH der durch den Betrieb der Anlage auflaufenden Kosten des Verbrauches nach Maßgabe des durch die besonderen Vorrichtungen (Geräte) festgestellten Verbrauches oder Anteils am Gesamtverbrauch, der Restbetrag der Verbrauchskosten und die sonstigen Kosten des Betriebes aber nach dem Verhältnis der Nutzflächen zu berechnen. Die vom Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten vor Abschluß des Vertrages oder zu diesem Anlaß zusätzlich erbrachten Beiträge zur Finanzierung des Bauvorhabens sind bei der Berechnung des Entgelts betragsmindernd zu berücksichtigen. Bei der Berechnung des
