Index
L37159 Anliegerbeitrag Aufschließungsbeitrag InteressentenbeitragNorm
AVG §42;Betreff
Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident DDr. Jakusch und die Hofräte Dr. Kail, Dr. Pallitsch, Dr. Waldstätten und Dr. Moritz als Richter, im Beisein des Schriftführers Dr. König, über die Beschwerde der
1. Dorothea Blaha und des 2. Dr. Gerhard Knie, beide in Wien, beide vertreten durch Dr. Rudolf Bazil, Rechtsanwalt in 1010 Wien, Schellinggasse 3, gegen den Bescheid der Bauoberbehörde für Wien vom 29. August 2001, Zl. MD-VfR - B XVI - 6/01, betreffend Einwendungen gegen ein Bauvorhaben (mitbeteiligte Partei: B & N Chalet Immobilien-Projektentwicklung GmbH in Wien), zu Recht erkannt:
Spruch
Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.
Die Beschwerdeführer haben der Bundeshauptstadt Wien Aufwendungen in der Höhe von EUR 381,90 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
Begründung
Die Mitbeteiligte stellte am 31. Dezember 1999 ein Bauansuchen gemäß § 70a Wr Bauordnung betreffend die Errichtung von zwei Wohnhäusern auf den in ihrem Eigentum stehenden Grundstücken Nr. 456/1 und 456/3, EZ 135, KG Ottakring (1160 Wien, Erdbrustgasse 84), und legte umfassende Unterlagen, unter anderem die Baupläne sowie die mit einem Gutachten verbundene Erklärung der Zivilingenieure B und G gemäß § 70a Abs. 1 Wr BauO, vor. Die ca. 8-10 m schmale, ca. 100 m lange Liegenschaft wird an der nördlichen Schmalseite durch die höher gelegene Starkenburggasse, an der südlichen, tiefer gelegenen Schmalseite durch die Erdbrustgasse begrenzt. Für den zu bebauenden Bereich der Liegenschaft ergibt sich aus dem Bebauungsplan die Widmung "Wohngebiet, Bauklasse I, Gruppenbauweise". Das Bauvorhaben besteht aus zwei Wohnhäusern, die im Bereich der Baulinien zur Erdbrustgasse bzw. zur Starkenburggasse errichtet werden sollen, mit unbebauter dazwischenliegender Fläche (Widmung "G"). Bezüglich des Geländes wird im genannten Gutachten ausgeführt, dass die topografische Lage des Grundstückes nur geringfügige Veränderungen der Höhenlage des Geländes erfordere, um die Baumassen dem nach Süden fallenden Gelände anpassen zu können.Die Mitbeteiligte stellte am 31. Dezember 1999 ein Bauansuchen gemäß Paragraph 70 a, Wr Bauordnung betreffend die Errichtung von zwei Wohnhäusern auf den in ihrem Eigentum stehenden Grundstücken Nr. 456/1 und 456/3, EZ 135, KG Ottakring (1160 Wien, Erdbrustgasse 84), und legte umfassende Unterlagen, unter anderem die Baupläne sowie die mit einem Gutachten verbundene Erklärung der Zivilingenieure B und G gemäß Paragraph 70 a, Absatz eins, Wr BauO, vor. Die ca. 8-10 m schmale, ca. 100 m lange Liegenschaft wird an der nördlichen Schmalseite durch die höher gelegene Starkenburggasse, an der südlichen, tiefer gelegenen Schmalseite durch die Erdbrustgasse begrenzt. Für den zu bebauenden Bereich der Liegenschaft ergibt sich aus dem Bebauungsplan die Widmung "Wohngebiet, Bauklasse römisch eins, Gruppenbauweise". Das Bauvorhaben besteht aus zwei Wohnhäusern, die im Bereich der Baulinien zur Erdbrustgasse bzw. zur Starkenburggasse errichtet werden sollen, mit unbebauter dazwischenliegender Fläche (Widmung "G"). Bezüglich des Geländes wird im genannten Gutachten ausgeführt, dass die topografische Lage des Grundstückes nur geringfügige Veränderungen der Höhenlage des Geländes erfordere, um die Baumassen dem nach Süden fallenden Gelände anpassen zu können.
Mit Bescheid vom 30. März 2000 stellte der Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37 (MA 37), fest, dass gemäß § 70a Abs. 6 Wr BauO mit der Bauführung auf der gegenständlichen Liegenschaft zum Zwecke der Errichtung zweier Wohnhäuser gemäß den vollständig eingereichten Unterlagen begonnen werden dürfe. Begründend führte die MA 37 aus, im Zuge der verfahrensgegenständlichen Einreichung seien die gemäß § 63 Wr Bauordnung erforderlichen Unterlagen vorgelegt worden. Die Erklärung der Ziviltechniker, dass die Unterlagen unter Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften verfasst worden seien, sei angeschlossen; weder ein Ausschließungstatbestand gemäß § 70a Abs 1 Wr BauO noch ein Untersagungstatbestand nach § 70a Abs. 4 Wr BauO lägen vor.Mit Bescheid vom 30. März 2000 stellte der Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37 (MA 37), fest, dass gemäß Paragraph 70 a, Absatz 6, Wr BauO mit der Bauführung auf der gegenständlichen Liegenschaft zum Zwecke der Errichtung zweier Wohnhäuser gemäß den vollständig eingereichten Unterlagen begonnen werden dürfe. Begründend führte die MA 37 aus, im Zuge der verfahrensgegenständlichen Einreichung seien die gemäß Paragraph 63, Wr Bauordnung erforderlichen Unterlagen vorgelegt worden. Die Erklärung der Ziviltechniker, dass die Unterlagen unter Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften verfasst worden seien, sei angeschlossen; weder ein Ausschließungstatbestand gemäß Paragraph 70 a, Absatz eins, Wr BauO noch ein Untersagungstatbestand nach Paragraph 70 a, Absatz 4, Wr BauO lägen vor.
Am 7. Juli 2000 erfolgte der Baubeginn.
Am 20. September 2000 erhoben die Beschwerdeführer umfassende Einwendungen gegen das Bauvorhaben und behielten sich die Geltendmachung weiterer Einwendungen ausdrücklich vor. Sie sind Eigentümer der im Westen unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden, hintereinanderliegenden Grundstücke Nr 455/2 und 455/3, EZ 4149, KG Ottakring (1160 Wien, Erdbrustgasse 86).
Mit Bescheid des Magistrats der Stadt Wien, Magistratsabteilung 64 (MA 64) vom 2. Februar 2001 wurden die Einwendungen,
1.) die innere Baufluchtlinie werde mit der Ausführung des Objektes Starkenburggasse erheblich überschritten,
2.) die Ausführung des Objektes Starkenburggasse auf der geänderten Höhenlage bewirke auf Grund des Höhenunterschiedes zum derzeitigen Niveau eine erhebliche Beeinträchtigung in der Benutzbarkeit und Bebaubarkeit der Nachbargrundstücke,
3.) die Ausführung des Objektes Erdbrustgasse 84 greife über die Grundstücksgrenze hinaus auf die Liegenschaft Erdbrustgasse 86 über bzw. finde zum Teil auf dieser Liegenschaft statt,
4.) durch die Ausführung der beiden Objekte werde der Lichteinfall für die Grundstücke Erdbrustgasse 86 und 88 erheblich beeinträchtigt,
als unbegründet abgewiesen.
Die Einwendungen,
5.) das Objekt Starkenburggasse werde hinsichtlich der Höhe des zweiten Kellergeschosses, der lichten Höhe von Aufenthaltsräumen, der Zufahrt in die Garage sowie der Fenster an der Westseite abweichend von den eingereichten Bauplänen ausgeführt, und
6.) das Gutachten der MA 19 zum Objekt Starkenburggasse sei nicht nachvollziehbar,
wurden als unzulässig zurückgewiesen.
Im Einzelnen begründete dies die Baubehörde erster Instanz wie folgt: Das zur Starkenburggasse gelegene Gebäude überschreite die nördliche Baufluchtlinie insofern, als im 1. Stock und im
1. Dachgeschoß ein Erker vor die Gebäudefront springe. Die zulässige Kubatur sei aber größer als die tatsächliche. Der Abstand zur westlichen Grundgrenze betrage ca 4 m.
Im Erdgeschoß, 1. Stock und 1. Dachgeschoß sprängen weiters Teile von Freitreppen bis zu ca. 1,50 m in den Vorgarten. Die Breite sämtlicher Freitreppen betrage insgesamt bis zu 2,70 m und sei somit kleiner als die zulässige Breite von einem Drittel der Gebäudefront. Der Abstand zur westlichen Grundgrenze betrage ca. 2,50 m.
Die Stiege an der westlichen Grundgrenze zu den Grundstücken der Beschwerdeführer führe vom Terrain unterirdisch unter das Gebäude und sei somit als unterirdisches Bauwerk anzusehen. Eine gärtnerische Ausgestaltung der Grundfläche sei in diesem Bereich nicht festgesetzt.
Vor die südliche Baufluchtlinie springe im Erdgeschoß und im
1. Stock ein Erker. Die zulässige Kubatur sei größer als die tatsächliche. Der Abstand zur westlichen Grundgrenze betrage ca. 3,50 m.
Von der Terrasse der Wohnung Top 6 im Erdgeschoß führe ein Teil einer Freitreppe bis zu ca. 1,50 m vor die genannte Baufluchtlinie. Die Breite betrage 1,12 m. Der Abstand zur westlichen Nachbargrundgrenze betrage plangemäß mehr als 1,50 m.
Die Gebäudehöhe werde nach dem anschließenden Gelände bemessen, dies sei nicht das gewachsene Gelände, sondern jenes, wie es nach dem Bauvorhaben zum Zeitpunkt der Bauführung vorhanden sein werde. Es sei nicht erforderlich, geplante zulässige Geländeveränderungen bereits vor der Entscheidung über das ein Gebäude betreffende Bauansuchen zu verwirklichen. Plangemäß werde für die Berechnung der Gebäudehöhe vom bereits veränderten Gelände ausgegangen. Die gegenständlichen Veränderungen der Höhenlage des Gebäudes seien infolge der topografischen Lage der Bauliegenschaft erforderlich, um die Baumassen dem nach Süden abfallenden Gelände anzupassen.
Das Vorbringen der Beschwerdeführer, die Ausführung des Objektes Erdbrustgasse greife über die Grundstücksgrenze hinaus auf ihre Liegenschaft über, stehe mit den eingereichten Plänen nicht im Einklang. Bei einem Baubewilligungsverfahren handle es sich um ein Projektgenehmigungsverfahren, in dem die Baubehörde auf Grund des vom Antragsteller bzw. Einreicher erarbeiteten Projektes die Frage der Bewilligungsfähigkeit zu beurteilen habe, weshalb auch die Behauptung der Nachbarn, das zur Starkenburggasse gelegene Gebäude werde hinsichtlich der Höhe des zweiten Kellergeschoßes, der lichten Höhe von Aufenthaltsräumen, der Zufahrt in die Garage sowie der Fenster an der Westseite abweichend von den eingereichten Bauplänen ausgeführt, nicht habe berücksichtigt werden können.
Die Einhaltung der Vorschriften, die der Wahrung des örtlichen Stadtbildes und der schönheitlichen Rücksichten dienten, stellten kein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht dar und könnten daher von den Nachbarn nicht mit Erfolg geltend gemacht werden; auf die Behauptung, die positive Beurteilung des Projektes durch die für Fragen der Stadtgestaltung zuständige MA 19 sei nicht nachvollziehbar, sei daher nicht näher einzugehen gewesen.
In der dagegen erhobenen Berufung machten die Beschwerdeführer geltend, beide Objekte überschritten die innere Baufluchtlinie. Der im Erdgeschoß und im ersten Stock vor die südliche Baufluchtlinie springende Erker, Objekt Erdbrustgasse, (gemeint wohl das Objekt Starkenburggasse, wie sich aus den vorgelegten Plänen und den der Berechnung zugrundegelegten Maßen unzweifelhaft entnehmen lässt, zumal der Erker an der Südseite des Objektes Erdbrustgasse bogenförmig dargestellt wird) überschreite das zulässige Ausmaß, da es sich nicht um ein Dreieck sondern ein unregelmäßiges Viereck handle. Im Übrigen sei die für die Kubatur erfolgte Berechnung unrichtig. Keinesfalls dürfe im Umweg über die Kubaturberechnung eine geringere Ausladung zu einer Vermehrung des zulässigen Ausmaßes der vorspringenden Erker bezogen auf ein Drittel der betreffenden Fassade führen (4,175 m statt 3,76 m). Überdies sei der Erker an der Südseite - außerhalb der vorderen Baufluchtlinie - statt 3,00 m nur 2,90 m von der Grundstücksgrenze entfernt. Der Erker an der Nordseite des Objektes Erdbrustgasse (gemeint wohl "Südseite", da das Objekt Erdbrustgasse lediglich an der Südseite über einen bogenförmigen Erker verfügt) sei nur 2,40 m bis 3,30 m von der Grundstücksgrenze bogenförmig entfernt. Bei Verbauung der Liegenschaft der Beschwerdeführer werde im Zuge der Herstellung einer Feuermauer ein erheblicher Verlust des Lichteinfalles in Kauf zu nehmen sein. Beim Objekt Starkenburggasse seien zwei Freitreppen vorgesehen, eine nördlich zur Starkenburggasse zu, die unmittelbar an der Grundstücksgrenze verlaufe, und die südlich gelegene Freitreppe, die schräg zur Grundstücksgrenze verlaufe und somit ebenfalls den vorgeschriebenen Abstand von 1,5 m nicht einhalte.
Gegenständlich sei ein Ansuchen um Bewilligung der geänderten Höhenlage bzw. einer Geländeveränderung nicht gestellt worden. Es werde lediglich das vereinfachte Verfahren gemäß § 70a Wr BauO in Anspruch genommen. Der erstinstanzliche Bescheid selbst gestehe zu, dass Veränderungen der Höhenlage des Gebäudes erfolgt und diese als Folge der topografischen Lage der Liegenschaft erforderlich gewesen seien. Vor der Einreichung der Baupläne zum vereinfachten Verfahren hätte die Bewilligung der geänderten Höhenlage und Geländeveränderung erwirkt werden müssen.Gegenständlich sei ein Ansuchen um Bewilligung der geänderten Höhenlage bzw. einer Geländeveränderung nicht gestellt worden. Es werde lediglich das vereinfachte Verfahren gemäß Paragraph 70 a, Wr BauO in Anspruch genommen. Der erstinstanzliche Bescheid selbst gestehe zu, dass Veränderungen der Höhenlage des Gebäudes erfolgt und diese als Folge der topografischen Lage der Liegenschaft erforderlich gewesen seien. Vor der Einreichung der Baupläne zum vereinfachten Verfahren hätte die Bewilligung der geänderten Höhenlage und Geländeveränderung erwirkt werden müssen.
Die Einreichpläne seien nicht unter Einhaltung der öffentlichrechtlichen Vorschriften verfasst worden. Sie seien daher für das vereinfachte Baubewilligungsverfahren nicht geeignet. Die Überprüfungspflicht der Baubehörde betreffe die Einreichpläne in ihrer Gesamtheit und nicht etwa bloß in dem Umfang, als Einwendungen von den Beschwerdeführern erhoben worden seien. Im Zuge ihrer Prüfpflicht hätte die Baubehörde selbst feststellen müssen, dass die ca. 2 m bis 2,5 m hohe Mauer, die den Vorgarten im Bereich Starkenburggasse gegen das Nachbargrundstück abgrenze, nicht den Bestimmungen der Wr Bauordnung entspreche. Dauernd sichtbare Feuermauern seien zu verschönern.
Eine über Auftrag der belangten Behörde erfolgte Überprüfung der Kubaturberechnung der Erker vom 18. Mai 2001 durch die MA 37 ergab, dass beim Erker an der südlichen Baufluchtlinie des Objektes Starkenburggasse nach den Plänen eine geringe Abweichung von der Dreiecksform durch einen Rücksprung von 15 cm vorhanden ist. Die neue Berechnung ergab eine tatsächliche Kubatur von 20,32 m3, an Stelle der im erstinstanzlichen Bescheid festgestellten 20,23 m3. Die Berechnung habe die Bestätigung ergeben, dass beide Erkerkubaturen weit unter dem zulässigen Ausmaß lägen. Die Abstände von 3 m von den Grundgrenzen und die Maximalausladung von 1,5 m seien eingehalten. Der Einspruch der Beschwerdeführer beziehe sich auf die freie Verteilung der Massen (südlicher Erker), da ihrer Meinung nach der Erker an der Baufluchtlinie nur ein Drittel der Länge der betroffenen Gebäudefront haben sollte (11,285 : 3 = 3,76 m statt der tatsächlichen 4,175 m).
Der Inhalt dieser Stellungnahme wurde den Beschwerdeführern zur Stellungnahme mitgeteilt. Die Beschwerdeführer führten aus, dass § 84 Abs. 2 Wr BauO eine Auslegung unterstellt werde, wonach die sich aus einem Drittel der Gebäudefront und der tatsächlichen Ausladung der Bauteile bis höchstens 1,5 m ergebende Kubatur frei verteilt und im Rahmen dieser Verteilung auch ein Drittel der Gebäudefront überschritten werden könne. Dies sei unrichtig. Tatsächlich überschreite der Erker mit 4,175 m das zulässige Ausmaß von 3,76 m um 11 %. Nicht berücksichtigt sei außerdem worden, dass die südostwärts (gemeint wohl: südwestwärts) verlaufende Freitreppe des Objektes Starkenburggasse an der Baulinie den erforderlichen Abstand von 1,5 m nicht einhalte. Die Freitreppe an der Nordfassade des Objektes Starkenburggasse unterschreite an der Baulinie den erforderlichen Abstand von der seitlichen Grundgrenze. Die Höhenlage sei nicht eingehalten worden. Das Kellergeschoß rage über das Anrainerniveau erheblich hinaus und könne als weiteres Wohngeschoß genutzt werden. Es "wird bestritten, dass die für das Bauwerk vorgeschriebene Ausmittlung des Niveaus über fiktiv vier Eckpunkte nicht richtig erfolgt ist".Der Inhalt dieser Stellungnahme wurde den Beschwerdeführern zur Stellungnahme mitgeteilt. Die Beschwerdeführer führten aus, dass Paragraph 84, Absatz 2, Wr BauO eine Auslegung unterstellt werde, wonach die sich aus einem Drittel der Gebäudefront und der tatsächlichen Ausladung der Bauteile bis höchstens 1,5 m ergebende Kubatur frei verteilt und im Rahmen dieser Verteilung auch ein Drittel der Gebäudefront überschritten werden könne. Dies sei unrichtig. Tatsächlich überschreite der Erker mit 4,175 m das zulässige Ausmaß von 3,76 m um 11 %. Nicht berücksichtigt sei außerdem worden, dass die südostwärts (gemeint wohl: südwestwärts) verlaufende Freitreppe des Objektes Starkenburggasse an der Baulinie den erforderlichen Abstand von 1,5 m nicht einhalte. Die Freitreppe an der Nordfassade des Objektes Starkenburggasse unterschreite an der Baulinie den erforderlichen Abstand von der seitlichen Grundgrenze. Die Höhenlage sei nicht eingehalten worden. Das Kellergeschoß rage über das Anrainerniveau erheblich hinaus und könne als weiteres Wohngeschoß genutzt werden. Es "wird bestritten, dass die für das Bauwerk vorgeschriebene Ausmittlung des Niveaus über fiktiv vier Eckpunkte nicht richtig erfolgt ist".
Die belangte Behörde wies mit dem angefochtenen Bescheid die Berufung als unbegründet ab und bestätigte den angefochtenen Bescheid. Begründend führte die belangte Behörde aus, hinsichtlich der Erker seien die höchstzulässige Ausladung und der Mindestabstand zu den Nachbargrenzen eingehalten. Die nach § 82 Abs. 2 lit. a erster Halbsatz Wr BauO zulässige Kubatur dürfe gemäß § 82 Abs. 2 lit. a zweiter Halbsatz Wr BauO an der Gebäudefront frei angeordnet werden. Lediglich die normierte Ausladung sowie der Abstand von Nachbargrundgrenzen - mangels gesetzlicher Anordnung nicht jedoch die Beschränkung auf ein Drittel der betreffenden Gebäudefront - seien bei der freien Anordnung an der jeweiligen Front einzuhalten. Das weitere Berufungsvorbringen, wonach die innere Baufluchtlinie auch beim Objekt Erdbrustgasse überschritten werde, sei präkludiert, da sich die Einwendungen bezüglich der inneren Baufluchtlinie in den Einwendungen vom 20. September 2000 ausdrücklich nur auf das Objekt Starkenburggasse bezogen hätten. Soweit die Beschwerdeführer die Nichteinhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Abstände zur Nachbargrenze durch die Erker und die Freitreppen geltend mache, sei auch dieses Vorbringen verspätet, auch wenn der angefochtene Bescheid in seiner Begründung auf die Einhaltung der geforderten Abstände durch die gegenständlichen Bauteile eingehe. Die Beschwerdeführer hätten in ihren Einwendungen vom 20. September 2000 ausdrücklich nur die erhebliche Überschreitung der inneren Baufluchtlinie durch die Bauausführung des Objektes Starkenburggasse geltend gemacht, wodurch die Bestimmungen über die flächenmäßige Ausnützbarkeit des Bauplatzes verletzt worden seien, nicht aber, dass Bauteile Nachbarrechte nach § 134a Abs. 1 lit. a Wr BauO verletzen würden.Die belangte Behörde wies mit dem angefochtenen Bescheid die Berufung als unbegründet ab und bestätigte den angefochtenen Bescheid. Begründend führte die belangte Behörde aus, hinsichtlich der Erker seien die höchstzulässige Ausladung und der Mindestabstand zu den Nachbargrenzen eingehalten. Die nach Paragraph 82, Absatz 2, Litera a, erster Halbsatz Wr BauO zulässige Kubatur dürfe gemäß Paragraph 82, Absatz 2, Litera a, zweiter Halbsatz Wr BauO an der Gebäudefront frei angeordnet werden. Lediglich die normierte Ausladung sowie der Abstand von Nachbargrundgrenzen - mangels gesetzlicher Anordnung nicht jedoch die Beschränkung auf ein Drittel der betreffenden Gebäudefront - seien bei der freien Anordnung an der jeweiligen Front einzuhalten. Das weitere Berufungsvorbringen, wonach die innere Baufluchtlinie auch beim Objekt Erdbrustgasse überschritten werde, sei präkludiert, da sich die Einwendungen bezüglich der inneren Baufluchtlinie in den Einwendungen vom 20. September 2000 ausdrücklich nur auf das Objekt Starkenburggasse bezogen hätten. Soweit die Beschwerdeführer die Nichteinhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Abstände zur Nachbargrenze durch die Erker und die Freitreppen geltend mache, sei auch dieses Vorbringen verspätet, auch wenn der angefochtene Bescheid in seiner Begründung auf die Einhaltung der geforderten Abstände durch die gegenständlichen Bauteile eingehe. Die Beschwerdeführer hätten in ihren Einwendungen vom 20. September 2000 ausdrücklich nur die erhebliche Überschreitung der inneren Baufluchtlinie durch die Bauausführung des Objektes Starkenburggasse geltend gemacht, wodurch die Bestimmungen über die flächenmäßige Ausnützbarkeit des Bauplatzes verletzt worden seien, nicht aber, dass Bauteile Nachbarrechte nach Paragraph 134 a, Absatz eins, Litera a, Wr BauO verletzen würden.
Bei der beim Objekt Starkenburggasse südlich gelegenen Stufenanlage handle es sich um eine offene Stufenanlage. Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes sei eine Stiegenanlage vom Garten in den Keller ein offener Stiegenabgang, also nicht ein in der Bestimmung des § 84 Abs. 2 Wr Bauordnung genannter Gebäudeteil. Angesichts der geringfügigen Fläche, die von den geplanten Stufenanlagen im Bereich der gärtnerisch auszugestaltenden Fläche in Anspruch genommen würde, sei davon auszugehen, dass diese Anlage das unbedingt erforderliche Ausmaß im Sinne des § 79 Abs. 6 Wr Bauordnung nicht übersteige.Bei der beim Objekt Starkenburggasse südlich gelegenen Stufenanlage handle es sich um eine offene Stufenanlage. Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes sei eine Stiegenanlage vom Garten in den Keller ein offener Stiegenabgang, also nicht ein in der Bestimmung des Paragraph 84, Absatz 2, Wr Bauordnung genannter Gebäudeteil. Angesichts der geringfügigen Fläche, die von den geplanten Stufenanlagen im Bereich der gärtnerisch auszugestaltenden Fläche in Anspruch genommen würde, sei davon auszugehen, dass diese Anlage das unbedingt erforderliche Ausmaß im Sinne des Paragraph 79, Absatz 6, Wr Bauordnung nicht übersteige.
Die Änderung des bestehenden Geländes sei entgegen der Ansicht der Berufungswerber Bestandteil der Einreichung, wie den Schnittdarstellungen entnommen werden könne. Da die projektierten Geländeveränderungen im Bereich der beiden Wohnhäuser als relativ geringfügig anzusehen seien, sei eine Beeinträchtigung der Nachbarliegenschaft nicht erkennbar. Die Einwendung, dass der Einreichplan von fiktiven Höhen ausgehe, sei verspätet vorgebracht und in keiner Weise substantiiert worden.
Aus den Einreichplänen sei zu entnehmen, dass die beantragten Baumaßnahmen plangemäß ausschließlich auf der Liegenschaft der Bauwerberin durchgeführt würden. Die Beschwerdeführer hätten auch nicht geltend gemacht, dass die Grundgrenzen im Einreichplan nicht richtig dargestellt seien. Die Einwendungen bezüglich der Abstellflächen für KFZ, der Mauer, die den Vorgarten im Bereich der Starkenburggasse gegen das Nachbargrundstück der Berufungswerber abgrenze, und der Feuermauer seien verspätet vorgebracht worden. Hinsichtlich der letzten beiden Einwendungen lägen auch keine subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte vor.
Nachbarn könnten bis längstens drei Monate nach dem angezeigten Baubeginn Einwendungen vorbringen und damit beantragen, dass die Baubewilligung versagt werde. Vom Zeitpunkt der Erhebung solcher Einwendungen an seien die Nachbarn Parteien. Eine spätere Erlangung der Parteistellung sei ausgeschlossen. Der Hinweis in den Einwendungen der Beschwerdeführer, es würde die Geltendmachung weiterer Einwendungen ausdrücklich vorbehalten, ändere an dieser Beurteilung nichts, da es sich um keine rechtzeitige Geltendmachung von Nachbarrechten handle. Zum vergleichbaren § 42 AVG habe der Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, dass diese Bestimmung es ausschließe, dass sich ein Verhandlungsteilnehmer in irgendeiner Form vorbehalte, später Einwendungen zu erheben. Soweit die Beschwerdeführer vorbringen, dass die Einreichpläne nicht dem § 70a Wr BauO entsprechen würden und die Baubehörde die Einreichpläne in jeder Hinsicht und nicht nur im Rahmen der Einwendungen einer Überprüfung zu unterziehen habe, sei festzuhalten, dass dieses Berufungsvorbringen mangels Substantiierung nicht geeignet gewesen sei, eine allfällige Verletzung von subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten aufzuzeigen. Der Umstand allein, dass der Amtssachverständige gleichzeitig Beamter erster Instanz sei, vermöge im Berufungsverfahren die volle Unbefangenheit des Amtssachverständigen nicht in Zweifel zu ziehen. Sonstige Befangenheitsgründe seien nicht hervorgekommen und seien auch nicht geltend gemacht worden.Nachbarn könnten bis längstens drei Monate nach dem angezeigten Baubeginn Einwendungen vorbringen und damit beantragen, dass die Baubewilligung versagt werde. Vom Zeitpunkt der Erhebung solcher Einwendungen an seien die Nachbarn Parteien. Eine spätere Erlangung der Parteistellung sei ausgeschlossen. Der Hinweis in den Einwendungen der Beschwerdeführer, es würde die Geltendmachung weiterer Einwendungen ausdrücklich vorbehalten, ändere an dieser Beurteilung nichts, da es sich um keine rechtzeitige Geltendmachung von Nachbarrechten handle. Zum vergleichbaren Paragraph 42, AVG habe der Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, dass diese Bestimmung es ausschließe, dass sich ein Verhandlungsteilnehmer in irgendeiner Form vorbehalte, später Einwendungen zu erheben. Soweit die Beschwerdeführer vorbringen, dass die Einreichpläne nicht dem Paragraph 70 a, Wr BauO entsprechen würden und die Baubehörde die Einreichpläne in jeder Hinsicht und nicht nur im Rahmen der Einwendungen einer Überprüfung zu unterziehen habe, sei festzuhalten, dass dieses Berufungsvorbringen mangels Substantiierung nicht geeignet gewesen sei, eine allfällige Verletzung von subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten aufzuzeigen. Der Umstand allein, dass der Amtssachverständige gleichzeitig Beamter erster Instanz sei, vermöge im Berufungsverfahren die volle Unbefangenheit des Amtssachverständigen nicht in Zweifel zu ziehen. Sonstige Befangenheitsgründe seien nicht hervorgekommen und seien auch nicht geltend gemacht worden.
Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes und Rechtswidrigkeit wegen Verletzung von Verfahrensvorschriften. Sie erachten sich in ihren subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten gemäß § 134a Wr BauO verletzt und begehren den angefochtenen Bescheid aufzuheben.Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes und Rechtswidrigkeit wegen Verletzung von Verfahrensvorschriften. Sie erachten sich in ihren subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten gemäß Paragraph 134 a, Wr BauO verletzt und begehren den angefochtenen Bescheid aufzuheben.
Die belangte Behörde legte die Akten des Verwaltungsverfahrens vor und erstattete eine Gegenschrift.
Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
Mit Erkenntnis vom 20. Juni 2001, G 25/01, hat der Verfassungsgerichtshof § 70a Bauordnung für Wien in der seit 1. Jänner 1999 in Kraft befindlichen Fassung LGBl. Nr. 46/1998 (Wr BO) als verfassungswidrig aufgehoben; für das Außerkrafttreten der als verfassungswidrig erkannten Gesetzesbestimmung wurde der Ablauf des 31. Dezember 2001 bestimmt. Der Beschwerdefalle war kein "Anlassfall". Da der Berufungsbescheid vor dem 31. Dezember 2001 ergangen ist, war § 70a Wr BO anzuwenden. Er lautet auszugsweise:Mit Erkenntnis vom 20. Juni 2001, G 25/01, hat der Verfassungsgerichtshof Paragraph 70 a, Bauordnung für Wien in der seit 1. Jänner 1999 in Kraft befindlichen Fassung Landesgesetzblatt Nr. 46 aus 1998, (Wr BO) als verfassungswidrig aufgehoben; für das Außerkrafttreten der als verfassungswidrig erkannten Gesetzesbestimmung wurde der Ablauf des 31. Dezember 2001 bestimmt. Der Beschwerdefalle war kein "Anlassfall". Da der Berufungsbescheid vor dem 31. Dezember 2001 ergangen ist, war Paragraph 70 a, Wr BO anzuwenden. Er lautet auszugsweise:
"Vereinfachtes Baubewilligungsverfahren
§ 70a. (1) Wird den Bauplänen und erforderlichen Unterlagen gemäß § 63 die im Rahmen seiner Befugnis abgegebene Erklärung eines Ziviltechnikers angeschlossen, dass sie unter Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften verfasst sind, insbesondere jener, die subjektiv-öffentliche Nachbarrechte (§ 134a) begründen, und ist weder eine Bewilligung nach § 69 erforderlich noch eine Baubewilligung nach § 71 ausdrücklich beantragt, findet das vereinfachte Baubewilligungsverfahren Anwendung. Hievon sind ausgenommen:Paragraph 70 a, (1) Wird den Bauplänen und erforderlichen Unterlagen gemäß Paragraph 63, die im Rahmen seiner Befugnis abgegebene Erklärung eines Ziviltechnikers angeschlossen, dass sie unter Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften verfasst sind, insbesondere jener, die subjektiv-öffentliche Nachbarrechte (Paragraph 134 a,) begründen, und ist weder eine Bewilligung nach Paragraph 69, erforderlich noch eine Baubewilligung nach Paragraph 71, ausdrücklich beantragt, findet das vereinfachte Baubewilligungsverfahren Anwendung. Hievon sind ausgenommen:
l. Grundflächen im Wald- und Wiesengürtel;
1. die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit dem Flächenwidmungsplan und dem Bebauungsplan;
2. die Einhaltung der baulichen Ausnützbarkeit des Bauplatzes beziehungsweise Bauloses;
...
...
§134a Abs 1 Wr BO lautet auszugsweise:
§ 134 a. (1) Subjektiv-öffentliche Nachbarrechte, deren
Verletzung die Eigentümer (Miteigentümer) benachbarter Liegenschaften (§ 134 Abs. 3) im Baubewilligungsverfahren geltend machen können, werden durch folgende Bestimmungen, sofern sie ihrem Schutze dienen, begründet:Verletzung die Eigentümer (Miteigentümer) benachbarter Liegenschaften (Paragraph 134, Absatz 3,) im Baubewilligungsverfahren geltend machen können, werden durch folgende Bestimmungen, sofern sie ihrem Schutze dienen, begründet:
a) Bestimmungen über den Abstand eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage zu den Nachbargrundgrenzen, jedoch nicht bei Bauführungen unterhalb der Erdoberfläche;
...
c) Bestimmungen über die flächenmäßige Ausnützbarkeit von Bauplätzen, Baulosen und Kleingärten;
d) Bestimmungen des Bebauungsplanes hinsichtlich der Fluchtlinien;
...
Die die hier vorliegende Gruppenbauweise regelnde Bestimmung
des § 76 Abs 5 Wr BO lautet:des Paragraph 76, Absatz 5, Wr BO lautet:
Den Nachbarn steht im baubehördlichen Bewilligungsverfahren nach den einzelnen Bauordnungen nur ein beschränktes Mitspracherecht und zwar insoweit zu, als ihre Rechtssphäre bei Bewilligung des Bauvorhabens beeinträchtigt werden könnte. Ihr Mitspracherecht ist einerseits durch jene subjektiv-öffentlichen Rechte eingeschränkt, die ihnen die Bauordnung einräumt (§ 134a Wr BO), andererseits auch durch die fristgerechte Geltendmachung des jeweiligen subjektiv-öffentlichen Rechtes.Den Nachbarn steht im baubehördlichen Bewilligungsverfahren nach den einzelnen Bauordnungen nur ein beschränktes Mitspracherecht und zwar insoweit zu, als ihre Rechtssphäre bei Bewilligung des Bauvorhabens beeinträchtigt werden könnte. Ihr Mitspracherecht ist einerseits durch jene subjektiv-öffentlichen Rechte eingeschränkt, die ihnen die Bauordnung einräumt (Paragraph 134 a, Wr BO), andererseits auch durch die fristgerechte Geltendmachung des jeweiligen subjektiv-öffentlichen Rechtes.
§ 70a Abs. 7 Wr BO macht ihre Parteistellung und damit dieses Mitspracherecht von der rechtzeitigen Erhebung von Einwendungen abhängig.Paragraph 70 a, Absatz 7, Wr BO macht ihre Parteistellung und damit dieses Mitspracherecht von der rechtzeitigen Erhebung von Einwendungen abhängig.
Die Beschwerdeführer machen geltend, die belangte Behörde berufe sich zu Unrecht auf die Präklusion einzelner Beschwerdepunkte gemäß § 42 AVG, da eine Verhandlung seitens der Baubehörde nicht ausgeschrieben worden sei und es an den Voraussetzungen der Präklusion fehle. In § 70a Wr BO sei kein Ausschluss von weiteren Einwendungen bis zur rechtskräftigen Entscheidung, also auch für das Verfahren zweiter Instanz, vorgesehen. § 45 (gemeint wohl § 42) AVG sei im vereinfachten Verfahren schon vom Wortlaut her nicht anwendbar.Die Beschwerdeführer machen geltend, die belangte Behörde berufe sich zu Unrecht auf die Präklusion einzelner Beschwerdepunkte gemäß Paragraph 42, AVG, da eine Verhandlung seitens der Baubehörde nicht ausgeschrieben worden sei und es an den Voraussetzungen der Präklusion fehle. In Paragraph 70 a, Wr BO sei kein Ausschluss von weiteren Einwendungen bis zur rechtskräftigen Entscheidung, also auch für das Verfahren zweiter Instanz, vorgesehen. Paragraph 45, (gemeint wohl Paragraph 42,) AVG sei im vereinfachten Verfahren schon vom Wortlaut her nicht anwendbar.
§ 70a Abs. 7 Wr BO bestimmt, dass Nachbarn (§ 134 Abs. 3 Wr BO) bis längstens drei Monate nach dem angezeigten Baubeginn Einwendungen im Sinne des § 134a Wr BO vorbringen und damit beantragen können, dass die Baubewilligung versagt wird. Vom Zeitpunkt der Erhebung solcher Einwendungen an sind die Nachbarn Parteien. Eine spätere Erlangung der Parteistellung ist ausgeschlossen. Paragraph 70 a, Absatz 7, Wr BO bestimmt, dass Nachbarn (Paragraph 134, Absatz 3, Wr BO) bis längstens drei Monate nach dem angezeigten Baubeginn Einwendungen im Sinne des Paragraph 134 a, Wr BO vorbringen und damit beantragen können, dass die Baubewilligung versagt wird. Vom Zeitpunkt der Erhebung solcher Einwendungen an sind die Nachbarn Parteien. Eine spätere Erlangung der Parteistellung ist ausgeschlossen.
Die Nachbarn müssen somit im vereinfachten Bewilligungsverfahren bei Bedenken Einwendungen erheben, um Parteistellung zu erlangen, und zwar in jeder in Frage kommenden Hinsicht (vgl. Geuder/Hauer, Wiener Bauvorschriften4, S 520).Die Nachbarn müssen somit im vereinfachten Bewilligungsverfahren bei Bedenken Einwendungen erheben, um Parteistellung zu erlangen, und zwar in jeder in Frage kommenden Hinsicht vergleiche Geuder/Hauer, Wiener Bauvorschriften4, S 520).
Das Recht zur Geltendmachung von subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten besteht längstens bis drei Monate nach dem angezeigten Baubeginn, da das Gesetz die Parteistellung ausdrücklich von der Erhebung von Einwendungen abhängig macht. Im Umfang anderer, also späterer Einwendungen, wird keine Parteistellung erlangt. Im gegenständlichen Zusammenhang folgt die Präklusion daher unmittelbar aus § 70a Wr BO und nicht aus § 42 AVG, wie auch die belangte Behörde im angefochtenen Bescheid ausgeführt hat.Das Recht zur Geltendmachung von subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten besteht längstens bis drei Monate nach dem angezeigten Baubeginn, da das Gesetz die Parteistellung ausdrücklich von der Erhebung von Einwendungen abhängig macht. Im Umfang anderer, also späterer Einwendungen, wird keine Parteistellung erlangt. Im gegenständlichen Zusammenhang folgt die Präklusion daher unmittelbar aus Paragraph 70 a, Wr BO und nicht aus Paragraph 42, AVG, wie auch die belangte Behörde im angefochtenen Bescheid ausgeführt hat.
Alle Einwendungen, die von den Beschwerdeführern somit nicht schon in ihrem Schriftsatz vom 20. September 2000 geltend gemacht wurden, sind somit präkludiert; eine Parteistellung wurde insofern nicht erlangt. Mit dem Vorbringen, die Geltendmachung weiterer Einwendungen vorzubehalten, haben die Beschwerdeführer keine weiterreichenden Einwendungen im Rechtssinn erhoben, weil dieses Vorbringen allenfalls als Ankündigung, möglicherweise Einwendungen erheben zu wollen, zu deuten ist, was nicht ausreicht (vgl das zu § 42 AVG ergangene hg Erkenntnis vom 20. April 2004, Zl 2003/06/0114).Alle Einwendungen, die von den Beschwerdeführern somit nicht schon in ihrem Schriftsatz vom 20. September 2000 geltend gemacht wurden, sind somit präkludiert; eine Parteistellung wurde insofern nicht erlangt. Mit dem Vorbringen, die Geltendmachung weiterer Einwendungen vorzubehalten, haben die Beschwerdeführer keine weiterreichenden Einwendungen im Rechtssinn erhoben, weil dieses Vorbringen allenfalls als Ankündigung, möglicherweise Einwendungen erheben zu wollen, zu deuten ist, was nicht ausreicht vergleiche , das zu Paragraph 42, AVG ergangene hg Erkenntnis vom 20. April 2004, Zl 2003/06/0114).
Mit der Einwendung, durch die Ausführung der beiden Objekte werde der Lichteinfall für die Grundstücke der Beschwerdeführer erheblich beeinträchtigt, insbesondere die Belichtung der in der Erdbrustgasse errichteten Baulichkeiten, wird eine Verletzung von subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten nicht dargetan. Eine solche Einwendung lässt sich dem Katalog des § 134a Wr BO nicht zuordnen. Im Gesetz ist nämlich ein allgemeines subjektiv-öffentliches Nachbarrecht auf Wahrung des Licht- und Sonneneinfalles nicht vorgesehen; dem Nachbarn steht grundsätzlich nur ein Recht darauf zu, dass der Abstand zu seinem Grundstück eingehalten wird. Im Übrigen hat jeder Grundeigentümer, soweit nicht zivilrechtliche Ansprüche bestehen, auf seinem Grundstück für eine ausreichende Belüftung und Belichtung seiner Bauten Sorge zu tragen (Geuder/Hauer, aaO, S 831).Mit der Einwendung, durch die Ausführung der beiden Objekte werde der Lichteinfall für die Grundstücke der Beschwerdeführer erheblich beeinträchtigt, insbesondere die Belichtung der in der Erdbrustgasse errichteten Baulichkeiten, wird eine Verletzung von subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten nicht dargetan. Eine solche Einwendung lässt sich dem Katalog des Paragraph 134 a, Wr BO nicht zuordnen. Im Gesetz ist nämlich ein allgemeines subjektiv-öffentliches Nachbarrecht auf Wahrung des Licht- und Sonneneinfalles nicht vorgesehen; dem Nachbarn steht grundsätzlich nur ein Recht darauf zu, dass der Abstand zu seinem Grundstück eingehalten wird. Im Übrigen hat jeder Grundeigentümer, soweit nicht zivilrechtliche Ansprüche bestehen, auf seinem Grundstück für eine ausreichende Belüftung und Belichtung seiner Bauten Sorge zu tragen (Geuder/Hauer, aaO, S 831).
Da die Beschwerdeführer in ihren Einwendungen vom 20. September 2000 ausdrücklich die Überschreitung der inneren Baufluchtlinie lediglich durch das Objekt Starkenburggasse geltend machten, ist der belangten Behörde zuzustimmen, wenn sie ausführt, dass das Berufungsvorbringen, wonach die innere Baufluchtlinie auch beim Objekt Erdbrustgasse überschritten werde, präkludiert sei.
Gleiches gilt für die Einwendungen der Beschwerdeführer hinsichtlich der dauernd sichtbaren Feuermauer, der seitlichen Einfriedung im Bereich des Vorgartens, der fiktiven Höhen in Bezug auf die Geländeveränderung und der Abstellflächen für KFZ, die erst in der Berufung aufgegriffen worden sind. Die belangte Behörde ist daher zu Recht von der Präklusion dieser Einwendungen ausgegangen.
Bezüglich der sonstigen das Objekt Starkenburggasse betreffenden Einwendungen ist darauf hinzuweisen, dass auch das Verfahren nach § 70a Wr BO grundsätzlich ein Projektgenehmigungsverfahren ist, sodass die Behörde im Rahmen dieses Verfahrens lediglich die Zulässigkeit des planmäßig belegten Vorhabens zu überprüfen hat und nicht die in der Natur hergestellten Ausführungen. Sollten die tatsächlichen Ausführungen nicht mit dem bewilligten Plan übereinstimmen, wird die Behörde allenfalls mit einem Abtragungsauftrag gemäß § 129 Abs 10 Wr BO vorzugehen haben (hg Erkenntnis vom 27. Februar 2002, Zl 2001/05/1066).Bezüglich der sonstigen das Objekt Starkenburggasse betreffenden Einwendungen ist darauf hinzuweisen, dass auch das Verfahren nach Paragraph 70 a, Wr BO grundsätzlich ein Projektgenehmigungsverfahren ist, sodass die Behörde im Rahmen dieses Verfahrens lediglich die Zulässigkeit des planmäßig belegten Vorhabens zu überprüfen hat und nicht die in der Natur hergestellten Ausführungen. Sollten die tatsächlichen Ausführungen nicht mit dem bewilligten Plan übereinstimmen, wird die Behörde allenfalls mit einem Abtragungsauftrag gemäß Paragraph 129, Absatz 10, Wr BO vorzugehen haben (hg Erkenntnis vom 27. Februar 2002, Zl 2001/05/1066).
Die Beschwerdeführer haben in Punkt 1/. d) ihrer Einwendungen die Übertretung der inneren Baufluchtlinie des Objektes Starkenburggasse gerügt und damit die aus § 134a Abs 1 lit c und d Wr BO resultierenden Nachbarrechte geltend gemacht. Innere Baufluchtlinien sind die Grenzen, über die gegen den Garten mit dem Bau oder mit Bauteilen im Allgemeinen nicht vorgerückt werden darf (hg Erkenntnis vom 1. April 1963, Zl 1497/62, VwSlg 6007 A/1963). Auf Überschreitungen der nördlichen, also äußeren Baufluchtlinie zur Verkehrsfläche Starkenburggasse ist infolge Präklusion nicht einzugehen, dies betrifft die Stiegenanlage an der Grundstücksgrenze und den Erker im 1. Stock und imDie Beschwerdeführer haben in Punkt 1/. d) ihrer Einwendungen die Übertretung der inneren Baufluchtlinie des Objektes Starkenburggasse gerügt und damit die aus Paragraph 134 a, Absatz eins, Litera c und d Wr BO resultierenden Nachbarrechte geltend gemacht. Innere Baufluchtlinien sind die Grenzen, über die gegen den Garten mit dem Bau oder mit Bauteilen im Allgemeinen nicht vorgerückt werden darf (hg Erkenntnis vom 1. April 1963, Zl 1497/62, VwSlg 6007 A/1963). Auf Überschreitungen der nördlichen, also äußeren Baufluchtlinie zur Verkehrsfläche Starkenburggasse ist infolge Präklusion nicht einzugehen, dies betrifft die Stiegenanlage an der Grundstücksgrenze und den Erker im 1. Stock und im
1. Dachgeschoß. Betroffen von dieser Einwendung sind somit nur die schräg zur Grundstücksgrenze verlaufende Stufenanlage und der Erker an der Südwand, soweit damit die Baufluchtlinie überragt wird.
Auf Bauteile vor den Baufluchtlinien und in Abstandsflächen und Vorgärten findet § 84 Wr BO Anwendung. Diese Bestimmung lautet auszugsweise:Auf Bauteile vor den Baufluchtlinien und in Abstandsflächen und Vorgärten findet Paragraph 84, Wr BO Anwendung. Diese Bestimmung lautet auszugsweise:
"...
a) auf eine Breite von höchstens einem Drittel der betreffenden Gebäudefront Erker, Balkone und Stiegenhausvorbauten, sofern die Ausladung aller dieser Bauteile höchstens 1,50 m beträgt und sie von den Nachbargrenzen einen Abstand von wenigstens 3 m einhalten; die sich daraus für Erker ergebende Kubatur an einer Gebäudefront kann unter Einhaltung dieser Ausladung und des Abstandes von Nachbargrenzen an dieser Front frei angeordnet werden. An Gebäuden, deren Gebäudehöhe nach den Bestimmungen des § 75 Abs. 4 und 5 zu bemessen ist, dürfen solche Vorbauten an den Straßenfronten nur eine Ausladung von höchstens 1 m aufweisen. Darüber hinaus sind bis zu einem weiteren Drittel der Gebäudefront solche Balkone über gärtnerisch auszugestaltenden Flächen, ausgenommen Abstandsflächen, zulässig; a) auf eine Breite von höchstens einem Drittel der betreffenden Gebäudefront Erker, Balkone und Stiegenhausvorbauten, sofern die Ausladung aller dieser Bauteile höchstens 1,50 m beträgt und sie von den Nachbargrenzen einen Abstand von wenigstens 3 m einhalten; die sich daraus für Erker ergebende Kubatur an einer Gebäudefront kann unter Einhaltung dieser Ausladung und des Abstandes von Nachbargrenzen an dieser Front frei angeordnet werden. An Gebäuden, deren Gebäudehöhe nach den Bestimmungen des Paragraph 75, Absatz 4 und 5 zu bemessen ist, dürfen solche Vorbauten an den Straßenfronten nur eine Ausladung von höchstens 1 m aufweisen. Darüber hinaus sind bis zu einem weiteren Drittel der Gebäudefront solche Balkone über gärtnerisch auszugestaltenden Flächen, ausgenommen Abstandsflächen, zulässig;
b) auf einer Breite von höchstens einem Drittel der betreffenden Gebäudefront Türvorbauten, Freitreppen und Schutzdächer über Eingängen, sofern diese Bauteile höchstens 3 m in die vor den Baufluchtlinien gelegenen Flächen oder Abstandsflächen, aber keinesfalls mehr als auf
