TE OGH 1976/3/2 4Ob358/75

1. ZPO § 560 heute
2. ZPO § 560 gültig ab 01.06.1958 zuletzt geändert durch BGBl. Nr. 257/1957

SZ 49/30

Konzessionierten Immobilienmaklern und Immobilienverwaltern - ebenso wie vor dem 1. August 1974 konzessionierten Realitätenvermittlern und Gebäudeverwaltern - kommt auch nach der GewO 1973 keine Befugnis zur berufsmäßigen Parteienvertretung vor Gerichten und Verwaltungsbehörden zu Verfassen und Einbringen - auch nur formularmäßiger - Aufkündigungen ist den übrigen vom Verbot der Winkelschreiberei umfaßten Vertretungshandlungen gleichgestellt

OGH 2. März 1976, 4 Ob 358/75 (OLG Wien 3 R 116/75; HG Wien 18 Cg 138/74)

Die Klägerin ist eine Vereinigung von Rechtsanwälten im Sinne des § 14 UWG; zu ihren statutenmäßigen Aufgaben gehört u. a. auch die Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb. Der Beklagte ist Inhaber einer Konzession als Immobilienmakler gemäß §§ 130 VI, 259 GewO 1973 (früher:Die Klägerin ist eine Vereinigung von Rechtsanwälten im Sinne des Paragraph 14, UWG; zu ihren statutenmäßigen Aufgaben gehört u. a. auch die Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb. Der Beklagte ist Inhaber einer Konzession als Immobilienmakler gemäß Paragraphen 130, römisch sechs, 259 GewO 1973 (früher:

Realitätenvermittler gemäß § 15 Abs. 1 Z. 31 GewO 1859 in Verbindung mit Art, II §§ 35-38 GewR-Novelle, BGBl. 59/1965) und einer Konzession als Immobilienverwalter gemäß §§ 130 VI, 263 GewO 1973 (früher: Gebäudeverwalter gemäß § 15 Abs. 1 Z. 32 GewO 1859 in Verbindung mit Art. II §§ 39 und 40 GewR-Novelle 1965). Die Klägerin behauptet, daß der Beklagte in Ausübung dieser Gewerbe weit über den zulässigen Rahmen hinausgehe und auch im Kündigungsverfahren als geschäftsmäßiger Parteienvertreter von Hauseigentümern auftrete. So habe er in mehreren Fällen vor den Bezirksgerichten Hernals, Favoriten, Floridsdorf Fünfhaus namens der von ihm vertretenen Hauseigentümer gerichtliche Aufkündigungen eingebracht, Schriftsätze erstattet und zur mündlichen Streitverhandlung bestimmte Tagsatzungen besucht. Da der Beklagte damit in Ausübung seines Gewerbes planmäßig in großer Zahl Tätigkeiten ausgeübt habe, die ausschließlich den berufsmäßigen Parteienvertretern, insbesondere den Rechtsanwälten, vorbehalten sind, und auf diese Weise sowohl gegenüber diesen befugten Parteienvertretern als auch gegenüber seinen gesetzestreuen Branchenkollegen einen Wettbewerbsvorsprung erlangt habe, verstoße sein Verhalten nicht nur gegen § 1 Winkelschreiberverordnung 1857, RGBl. 114, und Art. VIII Abs. 1 lit. d EGVG, sondern auch gegen die guten Sitten im Sinne des § 1 UWG. Die Klägerin begehrt daher, den Beklagten schuldig zu erkennen, geschäftsmäßig, insbesondere in Ausübung des Gewerbes eines Realitäten- und Hypothekardarlehensvermittlers (Immobilienmaklers) bzw. eines Gebäudeverwalters (Immobilienverwalters), zu unterlassenRealitätenvermittler gemäß Paragraph 15, Absatz eins, Ziffer 31, GewO 1859 in Verbindung mit Art, römisch zwei Paragraphen 35 -, 38, GewR-Novelle, Bundesgesetzblatt 59 aus 1965,) und einer Konzession als Immobilienverwalter gemäß Paragraphen 130, römisch sechs, 263 GewO 1973 (früher: Gebäudeverwalter gemäß Paragraph 15, Absatz eins, Ziffer 32, GewO 1859 in Verbindung mit Artikel römisch zwei, Paragraphen 39 und 40 GewR-Novelle 1965). Die Klägerin behauptet, daß der Beklagte in Ausübung dieser Gewerbe weit über den zulässigen Rahmen hinausgehe und auch im Kündigungsverfahren als geschäftsmäßiger Parteienvertreter von Hauseigentümern auftrete. So habe er in mehreren Fällen vor den Bezirksgerichten Hernals, Favoriten, Floridsdorf Fünfhaus namens der von ihm vertretenen Hauseigentümer gerichtliche Aufkündigungen eingebracht, Schriftsätze erstattet und zur mündlichen Streitverhandlung bestimmte Tagsatzungen besucht. Da der Beklagte damit in Ausübung seines Gewerbes planmäßig in großer Zahl Tätigkeiten ausgeübt habe, die ausschließlich den berufsmäßigen Parteienvertretern, insbesondere den Rechtsanwälten, vorbehalten sind, und auf diese Weise sowohl gegenüber diesen befugten Parteienvertretern als auch gegenüber seinen gesetzestreuen Branchenkollegen einen Wettbewerbsvorsprung erlangt habe, verstoße sein Verhalten nicht nur gegen Paragraph eins, Winkelschreiberverordnung 1857, RGBl. 114, und Artikel römisch acht, Absatz eins, Litera d, EGVG, sondern auch gegen die guten Sitten im Sinne des Paragraph eins, UWG. Die Klägerin begehrt daher, den Beklagten schuldig zu erkennen, geschäftsmäßig, insbesondere in Ausübung des Gewerbes eines Realitäten- und Hypothekardarlehensvermittlers (Immobilienmaklers) bzw. eines Gebäudeverwalters (Immobilienverwalters), zu unterlassen

a) die Vertretung von Personen vor Gerichten, insbesondere auch in Kündigungsverfahren, b) die Verfassung von Eingaben seiner Auftraggeber an Gerichte, c) die Entgegennahme von Vollmachten mit den Rechten gemäß § 31 ZPO zur Ergreifung und zur Zurücknahme von Rechtsmitteln und zur Vertretung in den im Rahmen der Hausverwaltung entstehenden Rechtsstreitigkeiten, d) die Erteilung von Auskünften, die zu Tätigkeiten gemäß lit. a oder b e) die Übernahme von Aufträgen, die Tätigkeiten gemäß lit. a, b, c oder d zum Gegenstand haben, f) das Anbieten zu Tätigkeiten gemäß lit. a, b, c oder d in schriftlichen oder mündlichen Kundgebungen. Außerdem verlangt die Klägerin die Befugnis zur Urteilsveröffentlichung auf Kosten des Beklagten in der "Österreichischen Richterzeitung", in der "Österreichischen Juristen-Zeitung" und in der "Österreichischen Immobilien-Zeitung" sowie in den Tageszeitungen "Die Presse" und "Kurier".a) die Vertretung von Personen vor Gerichten, insbesondere auch in Kündigungsverfahren, b) die Verfassung von Eingaben seiner Auftraggeber an Gerichte, c) die Entgegennahme von Vollmachten mit den Rechten gemäß Paragraph 31, ZPO zur Ergreifung und zur Zurücknahme von Rechtsmitteln und zur Vertretung in den im Rahmen der Hausverwaltung entstehenden Rechtsstreitigkeiten, d) die Erteilung von Auskünften, die zu Tätigkeiten gemäß Litera a, oder b e) die Übernahme von Aufträgen, die Tätigkeiten gemäß Litera a, b, c, oder d zum Gegenstand haben, f) das Anbieten zu Tätigkeiten gemäß Litera a, b, c, oder d in schriftlichen oder mündlichen Kundgebungen. Außerdem verlangt die Klägerin die Befugnis zur Urteilsveröffentlichung auf Kosten des Beklagten in der "Österreichischen Richterzeitung", in der "Österreichischen Juristen-Zeitung" und in der "Österreichischen Immobilien-Zeitung" sowie in den Tageszeitungen "Die Presse" und "Kurier".

Der Beklagte hat das Bestehen eines Wettbewerbsverhältnisses und die Aktivlegitimation der Klägerin außer Streit gestellt, im übrigen aber das Klagevorbringen bestritten und die Abweisung des Klagebegehrens beantragt. Er habe im Jahr 1953 mit seiner selbständigen Berufstätigkeit begonnen und seither ständig und sehr intensiv Rechtsanwälte in Anspruch genommen, welche ihn bzw. die von ihm vertretenen Hauseigentümer in einer Unzahl von Kündigungsverfahren sowie bei der Verfassung von Verträgen, Grundbuchsgesuchen u. dgl. vertreten hätten. Die ihm in der Klage angelasteten Vertretungshandlungen habe er nicht in Gewinnabsicht und nicht zu Zwecken des Wettbewerbs, sondern - zum Teil auf ausdrückliches Ersuchen von Rechtsanwälten und Mietervertretern - aus rein sozialen Gründen im Interesse der betroffenen Mieter ohne jedes Entgelt vorgenommen. Mangels eines planmäßigen, auf Erzielung eines Gewinnes gerichteten geschäftlichen Verhaltens könne daher von einem Verstoß gegen § 1 UWG keine Rede sein; davon abgesehen, sei eine solche Vertretungstätigkeit unter Gebäudeverwaltern geradezu branchenüblich. Auch das Veröffentlichungsbegehren der Klägerin sei nicht berechtigt.Der Beklagte hat das Bestehen eines Wettbewerbsverhältnisses und die Aktivlegitimation der Klägerin außer Streit gestellt, im übrigen aber das Klagevorbringen bestritten und die Abweisung des Klagebegehrens beantragt. Er habe im Jahr 1953 mit seiner selbständigen Berufstätigkeit begonnen und seither ständig und sehr intensiv Rechtsanwälte in Anspruch genommen, welche ihn bzw. die von ihm vertretenen Hauseigentümer in einer Unzahl von Kündigungsverfahren sowie bei der Verfassung von Verträgen, Grundbuchsgesuchen u. dgl. vertreten hätten. Die ihm in der Klage angelasteten Vertretungshandlungen habe er nicht in Gewinnabsicht und nicht zu Zwecken des Wettbewerbs, sondern - zum Teil auf ausdrückliches Ersuchen von Rechtsanwälten und Mietervertretern - aus rein sozialen Gründen im Interesse der betroffenen Mieter ohne jedes Entgelt vorgenommen. Mangels eines planmäßigen, auf Erzielung eines Gewinnes gerichteten geschäftlichen Verhaltens könne daher von einem Verstoß gegen Paragraph eins, UWG keine Rede sein; davon abgesehen, sei eine solche Vertretungstätigkeit unter Gebäudeverwaltern geradezu branchenüblich. Auch das Veröffentlichungsbegehren der Klägerin sei nicht berechtigt.

Das Erstgericht erkannte im Sinne des Unterlassungsbegehrens zu lit. a, b, c und e, hinsichtlich der Unterlassungsgebote zu lit. a und b allerdings mit der Einschränkung "jedoch mit Ausnahme der Einbringung von gerichtlichen Aufkündigungen"; gleichzeitig ermächtigte es die Klägerin zur Urteilsveröffentlichung in der "Österreichischen Juristen-Zeitung", in der "Österreichischen Immobilien-Zeitung" und im "Kurier". Das darüber hinausgehende Unterlassungs- und Veröffentlichungsbegehren der Klägerin wurde abgewiesen.Das Erstgericht erkannte im Sinne des Unterlassungsbegehrens zu Litera a, b, c und e, hinsichtlich der Unterlassungsgebote zu Litera a und b allerdings mit der Einschränkung "jedoch mit Ausnahme der Einbringung von gerichtlichen Aufkündigungen"; gleichzeitig ermächtigte es die Klägerin zur Urteilsveröffentlichung in der "Österreichischen Juristen-Zeitung", in der "Österreichischen Immobilien-Zeitung" und im "Kurier". Das darüber hinausgehende Unterlassungs- und Veröffentlichungsbegehren der Klägerin wurde abgewiesen.

Dem Urteil des Erstgerichtes liegen folgende wesentliche Sachverhaltsfeststellungen zugrunde:

Als Vertreter der Eigentümerin des Hauses Wien 21, L-Straße 79-81, verfaßte und unterfertigte der Beklagte die am 4. März 1974 beim Bezirksgericht Floridsdorf zu 5 K 24/74 eingebrachte gerichtliche Aufkündigung der von Florian E gemieteten Wohnung; dabei schloß er die auf ihn lautende Vollmacht der Hauseigentümerin vom 8. Feber 1974 an. Auch die gleichzeitig gegen die anderen Mieter des Hauses gerichteten etwa 200 gerichtlichen Aufkündigungen wurden vom Beklagten als Vertreter der Hauseigentümerin verfaßt und unterschrieben. Nachdem Florian E und weitere 167 gekundigte Mieter Einwendungen erhoben hatten, wurden die Verfahren zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden (führender Akt 5 C 219/74 des Bezirksgerichtes Floridsdorf). Vom Beginn der mündlichen Streitverhandlung an schritt für die klagende Partei Rechtsanwalt Dr. Herbert G als Vertreter ein; der Beklagte selbst nahm keine weiteren Vertretungshandlungen vor.

In den 158 verbundenen Kündigungsprozessen des Hauseigentümers Dr. Friedrich B gegen Paul H u. a. vor dem Bezirksgericht Hernals (führender Akt: 4 C 578/71) wurde der Hauseigentümer zunächst von Rechtsanwalt Dr. Kurt H vertreten, welcher auch die - auf technische und wirtschaftliche Abbruchreife gestützten - Aufkündigungen eingebracht hatte. Mit Eingabe vom 30. November 1971 teilte der Beklagte dem Gericht mit, daß das Vertretungsverhältnis zwischen dem Hauseigentümer und Dr. H einvernehmlich aufgelöst worden sei; gleichzeitig legte er eine ihm erteilte Vollmacht des Hauseigentümers vor und beantragte, Schriftsätze und Ladungen künftig ihm zuzustellen. In der Folge verfaßte der Beklagte am 29. Dezember 1971 einen Schriftsatz, in welchem er zu dem vom Gericht eingeholten Sachverständigengutachten Stellung nahm. Er schritt dann bei der Verhandlungstagsatzung vom 13. Jänner 1972 ein, verfaßte den Schriftsatz vom 18. September 1972 und verrichtete auch die Verhandlungstagsatzung vom 28. September 1972, bei welcher die mündliche Streitverhandlung geschlossen wurde. Im anschließenden Berufungsverfahren wurde der Beklagte namens des Hauseigentümers von Rechtsanwalt Dr. Herbert G vertreten.

Am 22. März 1974 brachte der Beklagte als Vertreter des Hauseigentümers Josef M auf Grund einer Vollmacht vom 14. Feber 1974 zu 5 K 42/74 des Bezirksgerichtes Favoriten eine gerichtliche Aufkündigung gegen die Mieterin Erika H ein; auch die Kündigungen gegen die übrigen Mieter dieses Hauses (Wien 10, T-Straße 44) wurden vom Beklagten eingebracht. Nach Erhebung von Einwendungen wurde diese insgesamt 14 Verfahren zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden (5 C 258/74 des Bezirksgerichtes Favoriten). Der Beklagte schritt bei der Verhandlungstagsatzung vom 2. Mai 1974 als Vertreter des Hauseigentümers ein und verfaßte überdies die Schriftsätze vom 8. Mai, 14. Mai und 30. Mai 1974.

Am 11. April 1972 brachte der Beklagte als Vertreter des Hauseigentümers Kurt S zu 6 K 172/72 des Bezirksgerichtes Fünfhaus gegen Elisabeth A eine gerichtliche Aufkündigung ihrer Wohnung im Haus Wien 15, S-Straße 17, ein; dabei wurde als Kündigungsgrund technische und wirtschaftliche Abbruchreife geltend gemacht. Gleichzeitig brachte der Beklagte auch gegen die weiteren Mieter dieses Hauses gerichtliche Kündigungen ein (6 C 568/72 des Bezirksgerichtes Fünfhaus).

Rechtlich war das Erstgericht der Auffassung, daß der Beklagte als konzessionierter Hausverwalter grundsätzlich nicht zur Vertretung in Rechtsstreitigkeiten bezüglich der von ihm verwalteten Häuser vor Gericht befugt sei; sein Auftreten als Parteienvertreter in den angeführten Rechtssachen verstoße daher gegen die Winkelschreiberverordnung, da es nicht vereinzelt geblieben, sondern

• -Strichaufzählung
  wie sich schon aus dem Umfang dieser Vertretungshandlungen ergebe
• -Strichaufzählung
  vom Beklagten planmäßig als Teil seiner Hausverwaltertätigkeit betrachtet worden sei. Zulässig sei dagegen das bloße Verfassen (und offenbar auch das Einbringen) gerichtlicher Aufkündigungen durch den Hausverwalter, sofern bei Erhebung von Einwendungen ein Rechtsanwalt mit der weiteren Vertretung beauftragt werde; dabei handle es sich nämlich nicht um eine Vertretungshandlung in einem gerichtlichen Verfahren, sondern um eine dem außerstreitigen Verfahren angehörende rechtsgeschäftliche Auflösungserklärung. Tatsächlich habe auch die Rechtsprechung schon bisher die Einbringung von Aufkündigungen durch Hausverwalter ebenso als Teil der reinen Realitätenverwaltung toleriert wie das Einschreiten des Hausverwalters als Vertreter des Hauseigentümers in Verfahren nach § 7 MG. Im konkreten Fall habe aber der Beklagte eine ganze Reihe von Vertretungshandlungen im streitigen Kündigungsverfahren vorgenommen, insbesondere zur mündlichen Streitverhandlung bestimmte Tagsatzungen verrichtet und Schriftsätze eingebracht, und damit zu Wettbewerbszwecken gegen die guten Sitten im geschäftlichen Verkehr verstoßen (§ 1 UWG). An der Zulässigkeit dieses Verhaltens könnten die vom Beklagten ins Treffen geführten sozialen Erwägungen ebensowenig etwas ändern wie seine wiederholt vorgebrachte Behauptung, daß er für alle diese Vertretungshandlungen keine besondere Entlohnung erhalten habe. Da Rechtsanwälte und Gebäudeverwalter überdies zufolge der teilweisen Überschneidung ihrer Tätigkeiten in einem Wettbewerbsverhältnis stunden, sei auch die Legitimation der Klägerin zur Geltendmachung des vorliegenden Unterlassungsanspruches zu bejahen. Dem zu lit. a, b, c und e erhobenen Unterlassungsbegehren der Klägerin habe daher stattgegeben werden müssen, hinsichtlich der beiden erstgenannten Punkte allerdings mit der Einschränkung, daß sich dieses Unterlassungsgebot nicht auch auf gerichtliche Aufkündigungen erstrecke. Das Mehrbegehren zu lit. d und f des Urteilsantrages sei dagegen abzuweisen gewesen, weil die Klägerin nicht einmal behauptet habe, daß der Beklagte außer seiner Tätigkeit in den angeführten Rechtsstreitigkeiten auch sonst noch einschlägige Auskünfte erteilt oder sich in schriftlichen oder mündlichen Kundgebungen zu solchen Tätigkeiten erboten habe. Das Veröffentlichungsbegehren der Klägerin sei zwar grundsätzlich berechtigt, doch erscheine die Veröffentlichung des Urteilsspruches in je einer der in den beteiligten Berufskreisen verbreiteten Fachzeitschriften sowie in einer allgemein verbreiteten Tageszeitung durchaus hinreichend, um dem Interesse der Klägerin an einer Aufklärung des Publikums Rechnung zu tragen.vom Beklagten planmäßig als Teil seiner Hausverwaltertätigkeit betrachtet worden sei. Zulässig sei dagegen das bloße Verfassen (und offenbar auch das Einbringen) gerichtlicher Aufkündigungen durch den Hausverwalter, sofern bei Erhebung von Einwendungen ein Rechtsanwalt mit der weiteren Vertretung beauftragt werde; dabei handle es sich nämlich nicht um eine Vertretungshandlung in einem gerichtlichen Verfahren, sondern um eine dem außerstreitigen Verfahren angehörende rechtsgeschäftliche Auflösungserklärung. Tatsächlich habe auch die Rechtsprechung schon bisher die Einbringung von Aufkündigungen durch Hausverwalter ebenso als Teil der reinen Realitätenverwaltung toleriert wie das Einschreiten des Hausverwalters als Vertreter des Hauseigentümers in Verfahren nach Paragraph 7, MG. Im konkreten Fall habe aber der Beklagte eine ganze Reihe von Vertretungshandlungen im streitigen Kündigungsverfahren vorgenommen, insbesondere zur mündlichen Streitverhandlung bestimmte Tagsatzungen verrichtet und Schriftsätze eingebracht, und damit zu Wettbewerbszwecken gegen die guten Sitten im geschäftlichen Verkehr verstoßen (Paragraph eins, UWG). An der Zulässigkeit dieses Verhaltens könnten die vom Beklagten ins Treffen geführten sozialen Erwägungen ebensowenig etwas ändern wie seine wiederholt vorgebrachte Behauptung, daß er für alle diese Vertretungshandlungen keine besondere Entlohnung erhalten habe. Da Rechtsanwälte und Gebäudeverwalter überdies zufolge der teilweisen Überschneidung ihrer Tätigkeiten in einem Wettbewerbsverhältnis stunden, sei auch die Legitimation der Klägerin zur Geltendmachung des vorliegenden Unterlassungsanspruches zu bejahen. Dem zu Litera a, b, c und e erhobenen Unterlassungsbegehren der Klägerin habe daher stattgegeben werden müssen, hinsichtlich der beiden erstgenannten Punkte allerdings mit der Einschränkung, daß sich dieses Unterlassungsgebot nicht auch auf gerichtliche Aufkündigungen erstrecke. Das Mehrbegehren zu Litera d und f des Urteilsantrages sei dagegen abzuweisen gewesen, weil die Klägerin nicht einmal behauptet habe, daß der Beklagte außer seiner Tätigkeit in den angeführten Rechtsstreitigkeiten auch sonst noch einschlägige Auskünfte erteilt oder sich in schriftlichen oder mündlichen Kundgebungen zu solchen Tätigkeiten erboten habe. Das Veröffentlichungsbegehren der Klägerin sei zwar grundsätzlich berechtigt, doch erscheine die Veröffentlichung des Urteilsspruches in je einer der in den beteiligten Berufskreisen verbreiteten Fachzeitschriften sowie in einer allgemein verbreiteten Tageszeitung durchaus hinreichend, um dem Interesse der Klägerin an einer Aufklärung des Publikums Rechnung zu tragen.

Das Berufungsgericht gab den von beiden Parteien gegen das Urteil des Erstgerichtes erhobenen Berufungen teilweise Folge und änderte die angefochtene Entscheidung dahin ab, daß es den Beklagten im Sinne des Unterlassungsbegehrens zu lit. a und b der Klage schuldig erkannte, geschäftsmäßig, insbesondere in Ausübung des Gewerbes eines Immobilienverwalters und Immobilienmaklers, a) die Vertretung von Personen vor Gerichten, insbesondere auch in Kündigungsverfahren, und b) die Verfassung von Eingaben seiner Auftraggeber an Gerichte zu unterlassen; gleichzeitig ermächtigte auch das Berufungsgericht die Klägerin zur Urteilsveröffentlichung in der "Österreichischen Juristen- Zeitung", in der "Österreichischen Immobilien-Zeitung" und im "Kurier". Das gesamte weitere Unterlassungs- und Veröffentlichungsbegehren wurde abgewiesen. Nach den erläuternden Bemerkungen zur Regierungsvorlage der GewO 1973 sei - so führte das Berufungsgericht aus - der Immobilienverwalter zwar als Verwalter fremden Vermögens Machthaber des Eigentümers und als solcher auch berechtigt, den Machtgeber in den die Verwaltung betreffenden Angelegenheiten zu vertreten; im Hinblick auf § 2 Abs. 1 Z. 10 GewO 1973 finde aber sein Recht jedenfalls dort seine Grenze, wo in die den Rechtsanwälten, Notaren oder Wirtschaftstreuhändern vorbehaltenen Tätigkeitsbereiche eingegriffen würde; diese Einschränkung könne unter Bedachtnahme auf § 8 RAO nicht nur für die Fälle des absoluten oder relativen Anwaltszwanges angenommen werden. Das Verfassen und Anbringen gerichtlicher Aufkündigungen durch Immobilienverwalter sei zwar verschiedentlich toleriert worden, doch könne dieser Umstand nichts daran ändern, daß dem Beklagten hier ebenso wie bei allen anderen Eingaben an das Gericht eine entsprechende gesetzliche oder behördliche Ermächtigung fehle. Da der Beklagte überdies die ihm angelastete Tätigkeit in nicht nur vereinzelten Fällen im Rahmen seines Gewerbes ausgeübt habe und für die Annahme der Entgeltlichkeit einer solchen Tätigkeit der Bezug einer besonderen Entlohnung nicht erforderlich sei, verstoße sein Verhalten gegen § 1 lit. b Winkelschreiberverordnung. Der Beklagte habe aber auch zu Zwecken des Wettbewerbs gehandelt, weil die nach § 1 UWG notwendige Wettbewerbsabsicht auch dann anzunehmen sei, wenn ein anderes Motiv im Vordergrund stehe und der Wettbewerbszweck nur mitunterlaufen sei; das treffe hier zu, weil die vom Beklagten vertretenen Hauseigentümer durch seine Vertretungshandlungen jedenfalls dann begünstigt worden seien, wenn es zum Prozeßverlust gekommen oder Ruhen des Verfahrens eingetreten sei. Während also auf Grund dieser Erwägungen dem zu lit. a und b erhobenen Unterlassungsbegehren der Klägerin in vollem Umfang - also einschließlich des vom Erstgericht ausgenommenen Verfassens und Einbringens gerichtlicher Aufkündigungen - stattzugeben gewesen sei, habe das Unterlassungsbegehren zu lit. d und f des Urteilsantrages ebenso wie das Veröffentlichungs-Mehrbegehren aus den schon vom Erstgericht angeführten Erwägungen abgewiesen werden müssen. Entgegen der Meinung des Erstgerichtes sei aber auch das zu lit. c erhobene Unterlassungsbegehren nicht berechtigt, dies schon deshalb, weil die Entgegennahme einer Vollmacht mit dem Inhalt des § 31 ZPO, welche bei Vorliegen einer entsprechenden Vereinbarung nach § 1010 ABGB zur Übertragung an einen befugten Parteienvertreter ermächtige, nicht schon für sich allein als wettbewerbswidrige Handlungsweise angesehen werden könne. Auch das Unterlassungsbegehren zu lit. e sei mangels eines konkreten Tatsachen- und Beweisvorbringens der Klägerin abzuweisen gewesen.Das Berufungsgericht gab den von beiden Parteien gegen das Urteil des Erstgerichtes erhobenen Berufungen teilweise Folge und änderte die angefochtene Entscheidung dahin ab, daß es den Beklagten im Sinne des Unterlassungsbegehrens zu Litera a und b der Klage schuldig erkannte, geschäftsmäßig, insbesondere in Ausübung des Gewerbes eines Immobilienverwalters und Immobilienmaklers, a) die Vertretung von Personen vor Gerichten, insbesondere auch in Kündigungsverfahren, und b) die Verfassung von Eingaben seiner Auftraggeber an Gerichte zu unterlassen; gleichzeitig ermächtigte auch das Berufungsgericht die Klägerin zur Urteilsveröffentlichung in der "Österreichischen Juristen- Zeitung", in der "Österreichischen Immobilien-Zeitung" und im "Kurier". Das gesamte weitere Unterlassungs- und Veröffentlichungsbegehren wurde abgewiesen. Nach den erläuternden Bemerkungen zur Regierungsvorlage der GewO 1973 sei - so führte das Berufungsgericht aus - der Immobilienverwalter zwar als Verwalter fremden Vermögens Machthaber des Eigentümers und als solcher auch berechtigt, den Machtgeber in den die Verwaltung betreffenden Angelegenheiten zu vertreten; im Hinblick auf Paragraph 2, Absatz eins, Ziffer 10, GewO 1973 finde aber sein Recht jedenfalls dort seine Grenze, wo in die den Rechtsanwälten, Notaren oder Wirtschaftstreuhändern vorbehaltenen Tätigkeitsbereiche eingegriffen würde; diese Einschränkung könne unter Bedachtnahme auf Paragraph 8, RAO nicht nur für die Fälle des absoluten oder relativen Anwaltszwanges angenommen werden. Das Verfassen und Anbringen gerichtlicher Aufkündigungen durch Immobilienverwalter sei zwar verschiedentlich toleriert worden, doch könne dieser Umstand nichts daran ändern, daß dem Beklagten hier ebenso wie bei allen anderen Eingaben an das Gericht eine entsprechende gesetzliche oder behördliche Ermächtigung fehle. Da der Beklagte überdies die ihm angelastete Tätigkeit in nicht nur vereinzelten Fällen im Rahmen seines Gewerbes ausgeübt habe und für die Annahme der Entgeltlichkeit einer solchen Tätigkeit der Bezug einer besonderen Entlohnung nicht erforderlich sei, verstoße sein Verhalten gegen Paragraph eins, Litera b, Winkelschreiberverordnung. Der Beklagte habe aber auch zu Zwecken des Wettbewerbs gehandelt, weil die nach Paragraph eins, UWG notwendige Wettbewerbsabsicht auch dann anzunehmen sei, wenn ein anderes Motiv im Vordergrund stehe und der Wettbewerbszweck nur mitunterlaufen sei; das treffe hier zu, weil die vom Beklagten vertretenen Hauseigentümer durch seine Vertretungshandlungen jedenfalls dann begünstigt worden seien, wenn es zum Prozeßverlust gekommen oder Ruhen des Verfahrens eingetreten sei. Während also auf Grund dieser Erwägungen dem zu Litera a und b erhobenen Unterlassungsbegehren der Klägerin in vollem Umfang - also einschließlich des vom Erstgericht ausgenommenen Verfassens und Einbringens gerichtlicher Aufkündigungen - stattzugeben gewesen sei, habe das Unterlassungsbegehren zu Litera d und f des Urteilsantrages ebenso wie das Veröffentlichungs-Mehrbegehren aus den schon vom Erstgericht angeführten Erwägungen abgewiesen werden müssen. Entgegen der Meinung des Erstgerichtes sei aber auch das zu Litera c, erhobene Unterlassungsbegehren nicht berechtigt, dies schon deshalb, weil die Entgegennahme einer Vollmacht mit dem Inhalt des Paragraph 31, ZPO, welche bei Vorliegen einer entsprechenden Vereinbarung nach Paragraph 1010, ABGB zur Übertragung an einen befugten Parteienvertreter ermächtige, nicht schon für sich allein als wettbewerbswidrige Handlungsweise angesehen werden könne. Auch das Unterlassungsbegehren zu Litera e, sei mangels eines konkreten Tatsachen- und Beweisvorbringens der Klägerin abzuweisen gewesen.

Der Oberste Gerichtshof gab der Revision der klagenden Partei nicht Folge. Der Revision des Beklagten wurde teilweise Folge gegeben. Das angefochtene Urteil, welches in Punkt 4 (Abweisung des Mehrbegehrens auf Urteilsveröffentlichung) als unbekämpft unberührt blieb, wurde in Punkt 2 (Abweisung des Unterlassungsbegehrens zu lit. c bis f der Klage) als Teilurteil bestätigt.Der Oberste Gerichtshof gab der Revision der klagenden Partei nicht Folge. Der Revision des Beklagten wurde teilweise Folge gegeben. Das angefochtene Urteil, welches in Punkt 4 (Abweisung des Mehrbegehrens auf Urteilsveröffentlichung) als unbekämpft unberührt blieb, wurde in Punkt 2 (Abweisung des Unterlassungsbegehrens zu Litera c bis f der Klage) als Teilurteil bestätigt.

Im übrigen - also in Punkt 1 (Verbot der Vertretung von Personen vor Gerichten, insbesondere auch in Kündigungsverfahren, sowie des Verfassens von Eingaben an Gerichte), Punkt 3 (Ermächtigung der Klägerin zur Urteilsveröffentlichung) und Punkt 5 (Kosten des Verfahrens erster Instanz) sowie im Kostenpunkt - wurde das angefochtene Urteil auf gehoben; zugleich wurde auch der davon betroffene Teil des Ersturteils aufgehoben und die Rechtssache im Umfang der Aufhebung zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Prozeßgericht zurückverwiesen.

Aus den Entscheidungsgründen:

1. Zur Revision des Beklagten: Wie schon vom Berufungsgericht zutreffend ausgeführt wurde, waren die Realitätenvermittlung und die Gebäudeverwaltung als Zweige der sogenannten Privatgeschäftsvermittlung "in anderen als Handelsgeschäften" ursprünglich als von den gewerberechtlichen Bestimmungen ausgenommene, den Vorschriften des Hofkanzleidekretes vom 16. April 1833, PGS 61/59, und des Staatsministerialerlasses vom 28. Feber 1863, Z. 2306, unterliegende Erwerbstätigkeiten behandelt worden. Durch Art. 45 des Verwaltungsentlastungsgesetzes (VEG), BGBl. 277/1925, wurden die Hofkanzleidekrete vom 16. April 1833, PGS 61/59, und vom 5. Feber 1847, PGS 75/14, sowie der Staatsministerialerl aß vom 28. Feber 1863, Z. 2306, insoweit außer Kraft gesetzt, als sie sich auf die Privatgeschäftsvermittlung in anderen als Handelsgeschäften bezogen; auf diesen Zweig der Privatgeschäftsvermittlung hatten fortan die Bestimmungen der GewO 1859 sinngemäß Anwendung zu finden, wobei nähere Vorschriften durch Verordnung des Handelsministeriums erlassen werden sollten. In der Folge hatte zunächst § 1 der auf Grund des Art. 45 VEG und des § 24 Abs. 2 GewO 1859 erlassenen Verordnung BGBl. 331/1925 angeordnet, daß "bis zur näheren Regelung" die einzelnen Zweige der Privatgeschäftsvermittlung in anderen als Handelsgeschäften - ausnahmslos - als konzessionierte Gewerbe zu behandeln seien. § 1 der Verordnung BGBl. 128/1926 hob dann zwar diese allgemeine Konzessionspflicht auf und erklärte die einzelnen Zweige der Privatgeschäftsvermittlung in anderen als Handelsgeschäften zu freien Gewerben; gemäß § 2 Abs. 1 lit. a und b dieser Verordnung blieben aber die Vermittlung des Kaufes, Verkaufes und Tausches, der Pachtung und Verpachtung von Realitäten und die Vermittlung von Hypothekardarlehen (Realitätenvermittlung) sowie die Verwaltung von Gebäuden auch weiterhin an eine Konzession gebunden. Eine gleichartige Regelung enthielten § 2 und § 3 Abs. 1 lit. a und b der - an die Stelle der Verordnung BGBl. 128/1926 getretenen - Verordnung BGBl. 203/1932. Durch Art. I Z. 3 lit. e der GewR-Novelle 1965, BGBl. 59, wurden schließlich in den Katalog der konzessionierten Gewerbe (§ 15 Abs. 1 GewO 1859) als Z. 31 "die Vermittlung von Realitäten und die Vermittlung von Hypothekardarlehen (Realitätenvermittlung, Art. II §§ 36-38 der GewR-Novelle 1965)" und als Z. 32 "die Gebäudeverwaltung (Art. II Z. 39 und 40 der GewR-Novelle 1965)" aufgenommen.1. Zur Revision des Beklagten: Wie schon vom Berufungsgericht zutreffend ausgeführt wurde, waren die Realitätenvermittlung und die Gebäudeverwaltung als Zweige der sogenannten Privatgeschäftsvermittlung "in anderen als Handelsgeschäften" ursprünglich als von den gewerberechtlichen Bestimmungen ausgenommene, den Vorschriften des Hofkanzleidekretes vom 16. April 1833, PGS 61/59, und des Staatsministerialerlasses vom 28. Feber 1863, Ziffer 2306,, unterliegende Erwerbstätigkeiten behandelt worden. Durch Artikel 45, des Verwaltungsentlastungsgesetzes (VEG), Bundesgesetzblatt 277 aus 1925,, wurden die Hofkanzleidekrete vom 16. April 1833, PGS 61/59, und vom 5. Feber 1847, PGS 75/14, sowie der Staatsministerialerl aß vom 28. Feber 1863, Ziffer 2306,, insoweit außer Kraft gesetzt, als sie sich auf die Privatgeschäftsvermittlung in anderen als Handelsgeschäften bezogen; auf diesen Zweig der Privatgeschäftsvermittlung hatten fortan die Bestimmungen der GewO 1859 sinngemäß Anwendung zu finden, wobei nähere Vorschriften durch Verordnung des Handelsministeriums erlassen werden sollten. In der Folge hatte zunächst Paragraph eins, der auf Grund des Artikel 45, VEG und des Paragraph 24, Absatz 2, GewO 1859 erlassenen Verordnung Bundesgesetzblatt 331 aus 1925, angeordnet, daß "bis zur näheren Regelung" die einzelnen Zweige der Privatgeschäftsvermittlung in anderen als Handelsgeschäften - ausnahmslos - als konzessionierte Gewerbe zu behandeln seien. Paragraph eins, der Verordnung Bundesgesetzblatt 128 aus 1926, hob dann zwar diese allgemeine Konzessionspflicht auf und erklärte die einzelnen Zweige der Privatgeschäftsvermittlung in anderen als Handelsgeschäften zu freien Gewerben; gemäß Paragraph 2, Absatz eins, Litera a und b dieser Verordnung blieben aber die Vermittlung des Kaufes, Verkaufes und Tausches, der Pachtung und Verpachtung von Realitäten und die Vermittlung von Hypothekardarlehen (Realitätenvermittlung) sowie die Verwaltung von Gebäuden auch weiterhin an eine Konzession gebunden. Eine gleichartige Regelung enthielten Paragraph 2 und Paragraph 3, Absatz eins, Litera a und b der - an die Stelle der Verordnung Bundesgesetzblatt 128 aus 1926, getretenen - Verordnung Bundesgesetzblatt 203 aus 1932,. Durch Artikel römisch eins, Ziffer 3, Litera e, der GewR-Novelle 1965, Bundesgesetzblatt 59, wurden schließlich in den Katalog der konzessionierten Gewerbe (Paragraph 15, Absatz eins, GewO 1859) als Ziffer 31, "die Vermittlung von Realitäten und die Vermittlung von Hypothekardarlehen (Realitätenvermittlung, Artikel römisch zwei, Paragraphen 36 -, 38, der GewR-Novelle 1965)" und als Ziffer 32, "die Gebäudeverwaltung (Artikel römisch zwei, Ziffer 39 und 40 der GewR-Novelle 1965)" aufgenommen.

Den Berechtigungsumfang des Gewerbes der Realitätenvermittlung nach § 15 Abs. 1 Z. 31 GewO 1859 hatte Art. II § 35 GewR-Novelle 1965 übereinstimmend mit § 2 Abs. 1 lit. a der Verordnung BGBl. 128/1926 und § 3 Abs. 1 lit. a der Verordnung BGBl. 203/1932 - als "die Vermittlung des Kaufes, Verkaufes und Tausches, der Pachtung und Verpachtung von Realitäten und die Vermittlung von Hypothekardarlehen" umschrieben; über den Umfang der Berechtigung eines Gebäudeverwalters hatte dagegen weder die GewO 1859 noch die GewR-Novelle 1965 (Art. II §§ 39, 40) nähere Bestimmungen enthalten.Den Berechtigungsumfang des Gewerbes der Realitätenvermittlung nach Paragraph 15, Absatz eins, Ziffer 31, GewO 1859 hatte Artikel römisch zwei, Paragraph 35, GewR-Novelle 1965 übereinstimmend mit Paragraph 2, Absatz eins, Litera a, der Verordnung Bundesgesetzblatt 128 aus 1926, und Paragraph 3, Absatz eins, Litera a, der Verordnung Bundesgesetzblatt 203 aus 1932, - als "die Vermittlung des Kaufes, Verkaufes und Tausches, der Pachtung und Verpachtung von Realitäten und die Vermittlung von Hypothekardarlehen" umschrieben; über den Umfang der Berechtigung eines Gebäudeverwalters hatte dagegen weder die GewO 1859 noch die GewR-Novelle 1965 (Artikel römisch zwei, Paragraphen 39, 40,) nähere Bestimmungen enthalten.

Bei dieser Rechtslage hatte der VwGH im Hinblick auf das Fehlen einer gesetzlichen Ermächtigung der konzessionierten Realitätenvermittler und Gebäudeverwalter zur berufsmäßigen Parteienvertretung schon in seinem Erkenntnis vom 28. September 1928, Slg. 15.341 A, die Auffassung vertreten, daß es sich bei einer Konzession zur gewerbsmäßigen Hausverwaltung um eine Konzession zur Privatgeschäftsvermittlung handle, welche die Befugnis zur Vertretung der Parteien in Rechtsangelegenheiten vor Verwaltungsbehörden oder Gerichten nicht in sich schließe. Auch der OGH entschied in der Folge mehrfach in gleichem Sinn: Der Hausverwalter habe nur für den Rechtsschutz seiner Partei zu sorgen, sei aber nicht berechtigt, in Wahrung dieses Rechtsschutzes selbst Vertretungshandlungen vorzunehmen; mit Ausnahme einiger weniger Berufe, zu denen jedoch die Gebäudeverwalter nicht gehörten, stehe das Recht zur Vertretung der Parteien vor Gericht nur den Rechtsanwälten und Notaren zu (ZBl. 1937/278); ebenso wie der Ausgleichsvermittler könne sich auch ein konzessionierter Hausverwalter durch Verfassen von Parteieneingaben und Vertretung vor Gericht der Winkelschreiberei schuldig machen (EvBl. 1954/282; NBlRA 1959, 61). Auch in der im vorliegenden Verfahren mehrfach zitierten Entscheidung EvBl. 1961/466 = MietSlg. 9220/28 wird zwar zunächst darauf verwiesen, daß das Einschreiten der Gebäudeverwalter bei Gericht in Mietsachen (Kündigungen, Anträge nach § 7 MG) "toleriert" werde - was sich aus der Zugehörigkeit dieser Agenden zum Bereich der reinen Realitätenverwaltung erkläre - dann aber immerhin ausdrücklich betont, daß der Abschluß und die grundbücherliche Durchführung von Kaufverträgen über Eigentumswohnungen jedenfalls nicht mehr zu diesem Tätigkeitsbereich gehöre. Schließlich wurde auch in der Entscheidung SZ 36/97 - im Einklang mit Fasching II, 12 Art. IV EGZPO, Anm. 10 - unmißverständlich klargestellt, daß die Befugnis zur Vertretung vor Gericht im Sinne des § 1 lit. b Winkelschreiberverordnung keinesfalls auf eine Ermächtigung der Gewerbebehörde gestützt werden kann.Bei dieser Rechtslage hatte der VwGH im Hinblick auf das Fehlen einer gesetzlichen Ermächtigung der konzessionierten Realitätenvermittler und Gebäudeverwalter zur berufsmäßigen Parteienvertretung schon in seinem Erkenntnis vom 28. September 1928, Slg. 15.341 A, die Auffassung vertreten, daß es sich bei einer Konzession zur gewerbsmäßigen Hausverwaltung um eine Konzession zur Privatgeschäftsvermittlung handle, welche die Befugnis zur Vertretung der Parteien in Rechtsangelegenheiten vor Verwaltungsbehörden oder Gerichten nicht in sich schließe. Auch der OGH entschied in der Folge mehrfach in gleichem Sinn: Der Hausverwalter habe nur für den Rechtsschutz seiner Partei zu sorgen, sei aber nicht berechtigt, in Wahrung dieses Rechtsschutzes selbst Vertretungshandlungen vorzunehmen; mit Ausnahme einiger weniger Berufe, zu denen jedoch die Gebäudeverwalter nicht gehörten, stehe das Recht zur Vertretung der Parteien vor Gericht nur den Rechtsanwälten und Notaren zu (ZBl. 1937/278); ebenso wie der Ausgleichsvermittler könne sich auch ein konzessionierter Hausverwalter durch Verfassen von Parteieneingaben und Vertretung vor Gericht der Winkelschreiberei schuldig machen (EvBl. 1954/282; NBlRA 1959, 61). Auch in der im vorliegenden Verfahren mehrfach zitierten Entscheidung EvBl. 1961/466 = MietSlg. 9220/28 wird zwar zunächst darauf verwiesen, daß das Einschreiten der Gebäudeverwalter bei Gericht in Mietsachen (Kündigungen, Anträge nach Paragraph 7, MG) "toleriert" werde - was sich aus der Zugehörigkeit dieser Agenden zum Bereich der reinen Realitätenverwaltung erkläre - dann aber immerhin ausdrücklich betont, daß der Abschluß und die grundbücherliche Durchführung von Kaufverträgen über Eigentumswohnungen jedenfalls nicht mehr zu diesem Tätigkeitsbereich gehöre. Schließlich wurde auch in der Entscheidung SZ 36/97 - im Einklang mit Fasching römisch zwei, 12 Artikel römisch vier, EGZPO, Anmerkung 10 - unmißverständlich klargestellt, daß die Befugnis zur Vertretung vor Gericht im Sinne des Paragraph eins, Litera b, Winkelschreiberverordnung keinesfalls auf eine Ermächtigung der Gewerbebehörde gestützt werden kann.

Auch im Schrifttum ist die Berechtigung konzessionierter Realitätenvermittler und Gebäudeverwalter zur berufsmäßigen Parteienvertretung überwiegend verneint worden: Heller (Kommentar zur GewO[2] I, 558, 561) spricht den Realitätenvermittlern das Recht zur Abfassung einverleibungsfähiger Vertragsurkunden, von Eingaben an das Grundbuchsgericht und zur Vertretung des Kontrahenten vor Gerichten oder Verwaltungsbehörden ausdrücklich ab und verneint in gleicher Weise die Befugnis des gewerbsmäßigen Gebäudeverwalters zur Vertretung von Parteien in Rechtsangelegenheiten vor Gerichten und Verwaltungsbehörden; nach Hellbling (Kommentar zu den Verwaltungsverfahrensgesetzen I, 80) haben Gebäudeverwalter keine über den Inhalt ihrer Gewerbeberechtigung hinausgehende Befugnis zur berufsmäßigen Parteienvertretung; Fasching (12, 14) betont, daß die Erteilung einer Konzession durch die Gewerbebehörde niemals als Erteilung der Befugnis zur Verfassung von Rechtsurkunden oder zum Auftreten vor Gericht angesehen werden könne, "gleichgültig, ob diese Konzessionserteilung ..... einen Hausverwalter ..... betrifft"; schließlich vertritt auch Holzhammer (Österreichisches Zivilprozeßrecht, Erkenntnisverfahren, 92) die Auffassung, daß (u. a.) konzessionierte Hausverwalter, die ihre Auftraggeber im Rahmen ihrer Verwaltungstätigkeit auch ohne Sonderentgelt bei Gericht vertreten, Winkelschreiber sind.Auch im Schrifttum ist die Berechtigung konzessionierter Realitätenvermittler und Gebäudeverwalter zur berufsmäßigen Parteienvertretung überwiegend verneint worden: Heller (Kommentar zur GewO[2] römisch eins, 558, 561) spricht den Realitätenvermittlern das Recht zur Abfassung einverleibungsfähiger Vertragsurkunden, von Eingaben an das Grundbuchsgericht und zur Vertretung des Kontrahenten vor Gerichten oder Verwaltungsbehörden ausdrücklich ab und verneint in gleicher Weise die Befugnis des gewerbsmäßigen Gebäudeverwalters zur Vertretung von Parteien in Rechtsangelegenheiten vor Gerichten und Verwaltungsbehörden; nach Hellbling (Kommentar zu den Verwaltungsverfahrensgesetzen römisch eins, 80) haben Gebäudeverwalter keine über den Inhalt ihrer Gewerbeberechtigung hinausgehende Befugnis zur berufsmäßigen Parteienvertretung; Fasching (12, 14) betont, daß die Erteilung einer Konzession durch die Gewerbebehörde niemals als Erteilung der Befugnis zur Verfassung von Rechtsurkunden oder zum Auftreten vor Gericht angesehen werden könne, "gleichgültig, ob diese Konzessionserteilung ..... einen Hausverwalter ..... betrifft"; schließlich vertritt auch Holzhammer (Österreichisches Zivilprozeßrecht, Erkenntnisverfahren, 92) die Auffassung, daß (u. a.) konzessionierte Hausverwalter, die ihre Auftraggeber im Rahmen ihrer Verwaltungstätigkeit auch ohne Sonderentgelt bei Gericht vertreten, Winkelschreiber sind.

Die mit 1. August 1974 in Kraft getretene GewO 1973 hat an der bestehenden Rechtslage nichts geändert: Gemäß § 130 VI GewO 1973 sind konzessionierte Gewerbe (§ 5 Z. 2) u. a. "Immobilienmakler" und "Immobilienverwaltung"; nähere Vorschriften enthalten sodann einerseits die §§ 259-262 (für die Immobilienmakler) und andererseits die §§ 263-266 (für die Immobilienverwaltung). Gemäß § 259 Abs. 1 GewO 1973 umfaßt die konzessionspflichtige Tätigkeit eines Immobilienmaklers "die Vermittlung des Kaufes, Verkaufes und Tausches von bebauten und unbebauten Grundstücken einschließlich der Vermittlung des Kaufes, Verkaufes und Tausches von Wohnungen, Geschäftsräumen und Unternehmen, ferner die Vermittlung von Bestandverträgen über Immobilien einschließlich der Vermittlung von Bestandverträgen über Wohnungen, Geschäftsräume und Unternehmen, die Vermittlung von Hypothekardarlehen sowie den Handel mit Immobilien"; darüber hinaus sind konzessionierte Immobilienmakler gemäß § 259 Abs. 3 GewO 1973 auch "zur Vermittlung von Privatzimmern an Reisende zu vorübergehendem Aufenthalt sowie zur Führung eines Fremdenzimmernachweises" berechtigt. Hinsichtlich der konzessionierten Immobilienverwalter ist der GewO 1973 selbst nur zu entnehmen, daß sie "auch zum Inkasso des Mietzinses und zur Einhebung von Annuitäten für die Abstattung von Darlehen für die von ihnen verwalteten Immobilien" berechtigt sind (§ 263 Abs. 2). Dazu wird in den erläuternden Bemerkungen (395 BlgNR, XII. GP, 237 zu § 259 Abs. 1) noch ergänzend darauf verwiesen, daß der Aufgabenkreis des Immobilienverwalters "sehr groß" sei und daß es dem Immobilienverwalter vor allem obliege, "für die ordnungsgemäße Instandhaltung (insbesondere für einen ordnungsgemäßen baulichen Zustand) der ihm zur Verwaltung übertragenen Häuser zu sorgen, Verhandlungen mit den Mietern z. B. über eine allfällige Bedeckung der Kosten für Reparaturen zu führen, Miet- bzw. Pachtverträge im Namen des Liegenschaftseigentümers abzuschließen, für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen (Unzukömmlichkeiten abzustellen) und vieles andere mehr".Die mit 1. August 1974 in Kraft getretene GewO 1973 hat an der bestehenden Rechtslage nichts geändert: Gemäß Paragraph 130, römisch sechs GewO 1973 sind konzessionierte Gewerbe (Paragraph 5, Ziffer 2,) u. a. "Immobilienmakler" und "Immobilienverwaltung"; nähere Vorschriften enthalten sodann einerseits die Paragraphen 259 -, 262, (für die Immobilienmakler) und andererseits die Paragraphen 263 -, 266, (für die Immobilienverwaltung). Gemäß Paragraph 259, Absatz eins, GewO 1973 umfaßt die konzessionspflichtige Tätigkeit eines Immobilienmaklers "die Vermittlung des Kaufes, Verkaufes und Tausches von bebauten und unbebauten Grundstücken einschließlich der Vermittlung des Kaufes, Verkaufes und Tausches von Wohnungen, Geschäftsräumen und Unternehmen, ferner die Vermittlung von Bestandverträgen über Immobilien einschließlich der Vermittlung von Bestandverträgen über Wohnungen, Geschäftsräume und Unternehmen, die Vermittlung von Hypothekardarlehen sowie den Handel mit Immobilien"; darüber hinaus sind konzessionierte Immobilienmakler gemäß Paragraph 259, Absatz 3, GewO 1973 auch "zur Vermittlung von Privatzimmern an Reisende zu vorübergehendem Aufenthalt sowie zur Führung eines Fremdenzimmernachweises" berechtigt. Hinsichtlich der konzessionierten Immobilienverwalter ist der GewO 1973 selbst nur zu entnehmen, daß sie "auch zum Inkasso des Mietzinses und zur Einhebung von Annuitäten für die Abstattung von Darlehen für die von ihnen verwalteten Immobilien" berechtigt sind (Paragraph 263, Absatz 2,). Dazu wird in den erläuternden Bemerkungen (395 BlgNR, römisch zwölf. GP, 237 zu Paragraph 259, Absatz eins,) noch ergänzend darauf verwiesen, daß der Aufgabenkreis des Immobilienverwalters "sehr groß" sei und daß es dem Immobilienverwalter vor allem obliege, "für die ordnungsgemäße Instandhaltung (insbesondere für einen ordnungsgemäßen baulichen Zustand) der ihm zur Verwaltung übertragenen Häuser zu sorgen, Verhandlungen mit den Mietern z. B. über eine allfällige Bedeckung der Kosten für Reparaturen zu führen, Miet- bzw. Pachtverträge im Namen des Liegenschaftseigentümers abzuschließen, für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen (Unzukömmlichkeiten abzustellen) und vieles andere mehr".

Auch die neue Gewerbeordnung enthält also keine Bestimmung, nach welcher der konzessionierte Immobilienmakler oder Immobilienverwalter zur berufsmäßigen Parteienvertretung vor Gerichten oder Verwaltungsbehörden befugt wäre. Die Erläuternden Bemerkungen zur Regierungsvorlage der GewO 1972 (237) bezeichnen es, wie schon erwähnt, im Gegenteil als "selbstverständlich", daß die Immobilienverwalter "nur zum Abschluß der Bestandverträge, nicht aber zum Verfassen der bezüglichen Vertragstexte befugt" sind, welch letztere Tätigkeit den Rechtsanwälten und Notaren zustehe. Der Immobilienverwalter sei als Verwalter fremden Vermögens Machthaber des Eigentümers und daher auch berechtigt, den Eigentümer in den die Immobilienverwaltung betreffenden Angelegenheiten zu vertreten; dieses Recht finde aber im Hinblick auf § 2 Abs. 1 Z. 8 (im endgültigen Gesetzestext: § 2 Abs. 1 Z. 10) "jedenfalls dort seine Grenze, wo in die den Rechtsanwälten, Notaren oder Wirtschaftstreuhändern vorbehaltenen Tätigkeitsbereiche eingegriffen würde".Auch die neue Gewerbeordnung enthält also keine Bestimmung, nach welcher der konzessionierte Immobilienmakler oder Immobilienverwalter zur berufsmäßigen Parteienvertretung vor Gerichten oder Verwaltungsbehörden befugt wäre. Die Erläuternden Bemerkungen zur Regierungsvorlage der GewO 1972 (237) bezeichnen es, wie schon erwähnt, im Gegenteil als "selbstverständlich", daß die Immobilienverwalter "nur zum Abschluß der Bestandverträge, nicht aber zum Verfassen der bezüglichen Vertragstexte befugt" sind, welch letztere Tätigkeit den Rechtsanwälten und Notaren zustehe. Der Immobilienverwalter sei als Verwalter fremden Vermögens Machthaber des Eigentümers und daher auch berechtigt, den Eigentümer in den die Immobilienverwaltung betreffenden Angelegenheiten zu vertreten; dieses Recht finde aber im Hinblick auf Paragraph 2, Absatz eins, Ziffer 8, (im endgültigen Gesetzestext: Paragraph 2, Absatz eins, Ziffer 10,) "jedenfalls dort seine Grenze, wo in die den Rechtsanwälten, Notaren oder Wirtschaftstreuhändern vorbehaltenen Tätigkeitsbereiche eingegriffen würde".

Fehlt es demnach aber den konzessionierten Immobilienmaklern und Immobilienverwaltern - ebenso wie vor dem 1. August 1974 den konzessionierten Realitätenvermittlern und Gebäudeverwaltern - auch nach der neuen Gewerbeordnung an einer gesetzlichen Ermächtigung zur berufsmäßigen Parteienvertretung, dann müssen sie bei Ausübung einer solchen Vertretungstätigkeit vor Gerichten oder Verwaltungsbehörden den gleichen Beschränkungen unterliegen wie alle anderen Personen, die weder "berechtigte Rechtsfreunde" (zu diesem Begriff siehe auch Fasching, 11) noch "von der zuständigen Behörde dazu" nämlich zur geschäftsmäßigen Parteienvertretung - "berechtigt" sind. Auch ihnen ist es daher gemäß § 1 der - durch Art. IV EGZPO ausdrücklich aufrechterhaltenen - Winkelschreiberverordnung, RGBl. 1857/1 14, untersagt, a) in Streitsachen, in denen Anwaltszwang besteht, unbefugterweise im Namen einer Partei einzuschreiten oder Eingaben für sie zu verfassen, b) es - auch außerhalb des Anwaltszwanges - zu ihrem Geschäftsbetrieb zu machen, Rechtsurkunden oder gerichtliche Eingaben in oder außer Streitsachen für Parteien zu verfassen oder als deren Bevollmächtigte bei Gericht einzuschreiten.Fehlt es demnach aber den konzessionierten Immobilienmaklern und Immobilienverwaltern - ebenso wie vor dem 1. August 1974 den konzessionierten Realitätenvermittlern und Gebäudeverwaltern - auch nach der neuen Gewerbeordnung an einer gesetzlichen Ermächtigung zur berufsmäßigen Parteienvertretung, dann müssen sie bei Ausübung einer solchen Vertretungstätigkeit vor Gerichten oder Verwaltungsbehörden den gleichen Beschränkungen unterliegen wie alle anderen Personen, die weder "berechtigte Rechtsfreunde" (zu diesem Begriff siehe auch Fasching, 11) noch "von der zuständigen Behörde dazu" nämlich zur geschäftsmäßigen Parteienvertretung - "berechtigt" sind. Auch ihnen ist es daher gemäß Paragraph eins, der - durch Artikel römisch vier, EGZPO ausdrücklich aufrechterhaltenen - Winkelschreiberverordnung, RGBl. 1857/1 14, untersagt, a) in Streitsachen, in denen Anwaltszwang besteht, unbefugterweise im Namen einer Partei einzuschreiten oder Eingaben für sie zu verfassen, b) es - auch außerhalb des Anwaltszwanges - zu ihrem Geschäftsbetrieb zu machen, Rechtsurkunden oder gerichtliche Eingaben in oder außer Streitsachen für Parteien zu verfassen oder als deren Bevollmächtigte bei Gericht einzuschreiten.

In gleicher Weise gilt das - die Winkelschreiberverordnung ergänzende - Verbot des Art. VIII Abs. 1 lit. d EGVG, gewerbsmäßig für den Gebrauch vor inländischen oder ausländischen Behörden (Gerichten oder Verwaltungsbehörden) bestimmte schriftliche Anbringen oder Urkunden zu verfassen, einschlägige Auskünfte zu erteilen, vor inländischen Verwaltungsbehörden Parteien zu vertreten oder sich zu einer dieser Tätigkeiten in schriftlichen oder mündlichen Kundgebungen anzubieten, auch für konzessionierte Immobilienmakler und Immobilienverwalter. Wird ferner berücksichtigt, daß die Bestimmungen der Winkelschreiberverordnung und des Art. VIII Abs. 1 lit. d EGVG keine wettbewerbsrechtlich neutralen Ordnungsvorschriften sind, sondern auch der Regelung des Wettbewerbs dienen (ÖBl. 1975, 36; 4 Ob 322/75), dann folgt daraus, daß ein Immobilienmakler oder Immobilienverwalter, der diesen Bestimmungen im geschäftlichen Verkehr zu Zwecken des Wettbewerbs zuwiderhandelt, gleichzeitig auch einen Verstoß gegen die guten Sitten im Sinne des § 1 UWG begeht.In gleicher Weise gilt das - die Winkelschreiberverordnung ergänzende - Verbot des Artikel römisch acht, Absatz eins, Litera d, EGVG, gewerbsmäßig für den Gebrauch vor inländischen oder ausländischen Behörden (Gerichten oder Verwaltungsbehörden) bestimmte schriftliche Anbringen oder Urkunden zu verfassen, einschlägige Auskünfte zu erteilen, vor inländischen Verwaltungsbehörden Parteien zu vertreten oder sich zu einer dieser Tätigkeiten in schriftlichen oder mündlichen Kundgebungen anzubieten, auch für konzessionierte Immobilienmakler und Immobilienverwalter. Wird ferner berücksichtigt, daß die Bestimmungen der Winkelschreiberverordnung und des Artikel römisch acht, Absatz eins, Litera d, EGVG keine wettbewerbsrechtlich neutralen Ordnungsvorschriften sind, sondern auch der Regelung des Wettbewerbs dienen (ÖBl. 1975, 36; 4 Ob 322/75), dann folgt daraus, daß ein Immobilienmakler oder Immobilienverwalter, der diesen Bestimmungen im geschäftlichen Verkehr zu Zwecken des Wettbewerbs zuwiderhandelt, gleichzeitig auch einen Verstoß gegen die guten Sitten im Sinne des Paragraph eins, UWG begeht.

Auch die Revisionsausführungen des Beklagten sind nicht geeignet, diese im Ergebnis bereits von den Untergerichten zutreffend vertretene Rechtsansicht zu widerlegen: Daß von einem "den Rechtsanwälten, Notaren oder Wirtschaftstreuhändern vorbehaltenen" Tätigkeitsbereich im Sinne der Erläuternden Bemerkungen zur Regierungsvorlage der GewO 1972) nur dort gesprochen werden könne, wo absoluter oder relativer Anwaltszwang besteht, ist schon deshalb unrichtig, weil § 1 Winkelschreiberverordnung ausdrücklich zwischen Streitsachen, "in welchen sich die Parteien nach den Vorschriften der Prozeßordnung eines Rechtsfreundes bedienen müssen", und solchen, in denen "das Einschreiten eines Rechtsfreundes ..... gesetzlich nicht vorgeschrieben ist", unterscheidet und die geschäftsmäßige Parteienvertretung auch in den zuletzt genannten Fällen ausdrücklich den "von der zuständigen Behörde dazu berechtigten" Personen vorbehält. Aus den Bestimmungen der beiden Hofkanzleidekrete vom 16. April 1833, PGS 61/59, und vom 5. Feber 1847, PGS 75/14, sowie des Staatsministerialerlasses vom 28. Feber 1863, Z. 2306, ist dabei in diesem Zusammenhang weder für noch gegen den Standpunkt des Beklagten etwas zu gewinnen, weil alle diese Vorschriften, wie bereits erwähnt, durch Art. 45 VEG, BGBl. 277/1925, ausdrücklich insoweit außer Kraft gesetzt wurden, als sie sich auf die "Privatgeschäftsvermittlung in anderen als Handelsgeschäften" - zu welcher insbesondere auch die gewerbsmäßige Realitätenvermittlung und Gebäudeverwaltung gehört hatte - bezogen hatten. Inwiefern aber § 263 GewO 1973 "im Zusammenhang mit den zitierten Erläuternden Bemerkungen dazu" eine gesetzliche Grundlage für die Annahme einer Vertretungsbefugnis der Immobilienverwalter auch vor Behörden bilden und damit gleichzeitig die Anwendbarkeit der gegen die Winkelschreiberei erlassenen Vorschriften ausschließen sollte, muß schlechthin unverständlich bleiben, weil dem Gesetz selbst eine solche Berechtigung mit keinem Wort zu entnehmen ist, während die Erläuternden Bemerkungen - wie bereits oben ausgeführt - von der (rechtsgeschäftlichen) Vertretungsbefugnis der Immobilienverwalter ausdrücklich die den berufsmäßigen Parteienvertretern vorbehaltenen Tätigkeitsbereiche ausnehmen.Auch die Revisionsausführungen des Beklagten sind nicht geeignet, diese im Ergebnis bereits von den Untergerichten zutreffend vertretene Rechtsansicht zu widerlegen: Daß von einem "den Rechtsanwälten, Notaren oder Wirtschaftstreuhändern vorbehaltenen" Tätigkeitsbereich im Sinne der Erläuternden Bemerkungen zur Regierungsvorlage der GewO 1972) nur dort gesprochen werden könne, wo absoluter oder relativer Anwaltszwang besteht, ist schon deshalb unrichtig, weil Paragraph eins, Winkelschreiberverordnung ausdrücklich zwischen Streitsachen, "in welchen sich die Parteien nach den Vorschriften der Prozeßordnung eines Rechtsfreundes bedienen müssen", und solchen, in denen "das Einschreiten eines Rechtsfreundes ..... gesetzlich nicht vorgeschrieben ist", unterscheidet und die geschäftsmäßige Parteienvertretung auch in den zuletzt genannten Fällen ausdrücklich den "von der zuständigen Behörde dazu berechtigten" Personen vorbehält. Aus den Bestimmungen der beiden Hofkanzleidekrete vom 16. April 1833, PGS 61/59, und vom 5. Feber 1847, PGS 75/14, sowie des Staatsministerialerlasses vom 28. Feber 1863, Ziffer 2306,, ist dabei in diesem Zusammenhang weder für noch gegen den Standpunkt des Beklagten etwas zu gewinnen, weil alle diese Vorschriften, wie bereits erwähnt, durch Artikel 45, VEG, Bundesgesetzblatt 277 aus 1925,, ausdrücklich insoweit außer Kraft gesetzt wurden, als sie sich auf die "Privatgeschäftsvermittlung in anderen als Handelsgeschäften" - zu welcher insbesondere auch die gewerbsmäßige Realitätenvermittlung und Gebäudeverwaltung gehört hatte - bezogen hatten. Inwiefern aber Paragraph 263, GewO 1973 "im Zusammenhang mit den zitierten Erläuternden Bemerkungen dazu" eine gesetzliche Grundlage für die Annahme einer Vertretungsbefugnis der Immobilienverwalter auch vor Behörden bilden und damit gleichzeitig die Anwendbarkeit der gegen die Winkelschreiberei erlassenen Vorschriften ausschließen sollte