Index
L37153 Anliegerbeitrag Aufschließungsbeitrag InteressentenbeitragNorm
AVG §8;Beachte
Miterledigung (miterledigt bzw zur gemeinsamen Entscheidung verbunden): 2003/05/0041Betreff
Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident DDr. Jakusch und die Hofräte Dr. Kail, Dr. Pallitsch, Dr. Waldstätten und Dr. Moritz als Richter, im Beisein der Schriftführerin Mag. Gubesch, über die Beschwerden
1. der WET Wohnungseigentümer Gemeinnützige Wohnbaugesellschaft mbH in Wien, vertreten durch Dr. Wolfram Themmer, Dr. Martin Prunbauer und Dr. Josef Toth, Rechtsanwälte in 1010 Wien, Biberstraße 15 (hg. Zl. 2003/05/0038), sowie 2. der Stadtgemeinde St. Valentin, vertreten durch Zamponi Weixelbaum & Partner Rechtsanwälte OEG in 4020 Linz, Kaisergasse 17 (hg. Zl. 2003/05/0041), gegen den Bescheid der Niederösterreichischen Landesregierung vom 31. Jänner 2003, Zl. RU1-V-94089/17-20, betreffend Einwendungen gegen ein Bauvorhaben (mitbeteiligte Parteien: 1. Anita König, 2. Konrad Karner, 3. Ulrike Böhm, 4. Emmerich Böhm, 5. Silvia Kucher und
6. Thomas Kucher, sämtliche vertreten durch Dr. Thomas Gratzl, Rechtsanwalt in 4600 Wels, Pfarrgasse 15a), zu Recht erkannt:
Spruch
Die Beschwerden werden als unbegründet abgewiesen.
Beide Beschwerdeführer haben den mitbeteiligten Parteien insgesamt EUR 991,20 und der belangten Behörde EUR 356,15 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
Begründung
Die erstbeschwerdeführende Partei ist Eigentümerin des Grundstückes Nr. 362/1, KG St. Valentin. Das Grundstück liegt im Bauland-Wohngebiet. Im bestehenden Bebauungsplan ist eine Geschossflächenzahl von 0,7, eine Bebauungsweise: freie Anordnung der Gebäude und eine höchstzulässige Gebäudehöhe von 7 m vorgeschrieben. Im Westen schließen an das vorgenannte Grundstück die Grundstücke Nr. 362/38 und 362/39, auf welchen die nicht beschwerdegegenständlichen so genannten Bauteile I und II errichtet worden sind, die nunmehr im Miteigentum der fünft- und sechstmitbeteiligten Parteien stehen. Auf den im Süden des Grundstückes Nr. 362/1 angrenzenden Grundstücken Nr. 362/43 und 362/44 wurde von der erstbeschwerdeführenden Partei ein Seniorenheim und der so genannte Bauteil III errichtet. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens sind die Bauteile IV und V (Stiegen 10 bis 14), welche auf dem Grundstück Nr. 362/1 der erstbeschwerdeführenden Bauwerberin plangemäß an der Nord- und Ostseite dieses Grundstückes errichtet werden sollen. Im Osten schließt an das Grundstück Nr. 362/1 der Bach Grundstück Nr. 1401/1 an. Entlang der Nordseite dieses Grundstückes führt die öffentliche Verkehrsfläche Grundstück Nr. 362/41 vorbei. An diese Straße schließen im Norden das Grundstück Nr. 362/37 der mitbeteiligten Parteien Emmerich und Ulrike Böhm sowie (westlich davon) das Grundstück Nr. 362/35 der mitbeteiligten Partei Konrad Karner. Westlich der Grundstücke Nr. 362/38 und 362/39 befindet sich die öffentliche Verkehrsfläche Haydnstraße. Die mitbeteiligten Parteien Anita König sowie Silvia und Thomas Kucher sind als Eigentümer der auch an die Haydnstraße grenzenden vorgenannten - zum Bauvorhaben süd-westlich gelegenen - Grundstücke und damit als Anrainer dem beschwerdegegenständlichen Verfahren beigezogen worden. Die erstbeschwerdeführende Partei ist Eigentümerin des Grundstückes Nr. 362/1, KG St. Valentin. Das Grundstück liegt im Bauland-Wohngebiet. Im bestehenden Bebauungsplan ist eine Geschossflächenzahl von 0,7, eine Bebauungsweise: freie Anordnung der Gebäude und eine höchstzulässige Gebäudehöhe von 7 m vorgeschrieben. Im Westen schließen an das vorgenannte Grundstück die Grundstücke Nr. 362/38 und 362/39, auf welchen die nicht beschwerdegegenständlichen so genannten Bauteile römisch eins und römisch zwei errichtet worden sind, die nunmehr im Miteigentum der fünft- und sechstmitbeteiligten Parteien stehen. Auf den im Süden des Grundstückes Nr. 362/1 angrenzenden Grundstücken Nr. 362/43 und 362/44 wurde von der erstbeschwerdeführenden Partei ein Seniorenheim und der so genannte Bauteil römisch drei errichtet. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens sind die Bauteile römisch vier und römisch fünf (Stiegen 10 bis 14), welche auf dem Grundstück Nr. 362/1 der erstbeschwerdeführenden Bauwerberin plangemäß an der Nord- und Ostseite dieses Grundstückes errichtet werden sollen. Im Osten schließt an das Grundstück Nr. 362/1 der Bach Grundstück Nr. 1401/1 an. Entlang der Nordseite dieses Grundstückes führt die öffentliche Verkehrsfläche Grundstück Nr. 362/41 vorbei. An diese Straße schließen im Norden das Grundstück Nr. 362/37 der mitbeteiligten Parteien Emmerich und Ulrike Böhm sowie (westlich davon) das Grundstück Nr. 362/35 der mitbeteiligten Partei Konrad Karner. Westlich der Grundstücke Nr. 362/38 und 362/39 befindet sich die öffentliche Verkehrsfläche Haydnstraße. Die mitbeteiligten Parteien Anita König sowie Silvia und Thomas Kucher sind als Eigentümer der auch an die Haydnstraße grenzenden vorgenannten - zum Bauvorhaben süd-westlich gelegenen - Grundstücke und damit als Anrainer dem beschwerdegegenständlichen Verfahren beigezogen worden.
Mit Eingabe vom 5. Oktober 1993 beantragte die erstbeschwerdeführende Wohnbaugesellschaft die Erteilung der Baubewilligung für die Errichtung einer Wohnhausanlage, bestehend aus den Bauteilen IV und V mit insgesamt 36 Wohneinheiten und 36 Tiefgaragen-Abstellplätzen auf dem Grundstück Nr. 362/1, KG St. Valentin. Mit dem hg. Erkenntnis vom 27. Juni 1997, Zl. 96/05/0160, wurde die Beschwerde der erstbeschwerdeführenden Wohnbaugesellschaft gegen den Bescheid der Niederösterreichischen Landesregierung vom 22. April 1996 abgewiesen. In diesem Erkenntnis, auf welches gemäß § 43 Abs. 2 zweiter Satz VwGG zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen wird, hat der Verwaltungsgerichtshof in rechtlicher Hinsicht festgehalten, dass die Erledigung des Bürgermeisters der zweitbeschwerdeführenden Stadtgemeinde vom 18. Oktober 1993, mit welcher die beantragte Baubewilligung erteilt worden ist, kein Bescheid sei und daher die Vorstellungsbehörde zu Recht davon ausgegangen sei, dass kein tauglicher Rechtsmittelgegenstand vorliege. Mit Eingabe vom 5. Oktober 1993 beantragte die erstbeschwerdeführende Wohnbaugesellschaft die Erteilung der Baubewilligung für die Errichtung einer Wohnhausanlage, bestehend aus den Bauteilen römisch vier und römisch fünf mit insgesamt 36 Wohneinheiten und 36 Tiefgaragen-Abstellplätzen auf dem Grundstück Nr. 362/1, KG St. Valentin. Mit dem hg. Erkenntnis vom 27. Juni 1997, Zl. 96/05/0160, wurde die Beschwerde der erstbeschwerdeführenden Wohnbaugesellschaft gegen den Bescheid der Niederösterreichischen Landesregierung vom 22. April 1996 abgewiesen. In diesem Erkenntnis, auf welches gemäß Paragraph 43, Absatz 2, zweiter Satz VwGG zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen wird, hat der Verwaltungsgerichtshof in rechtlicher Hinsicht festgehalten, dass die Erledigung des Bürgermeisters der zweitbeschwerdeführenden Stadtgemeinde vom 18. Oktober 1993, mit welcher die beantragte Baubewilligung erteilt worden ist, kein Bescheid sei und daher die Vorstellungsbehörde zu Recht davon ausgegangen sei, dass kein tauglicher Rechtsmittelgegenstand vorliege.
Mit Eingabe vom 25. August 1997 beantragte die erstbeschwerdeführende Wohnbaugesellschaft unter Vorlage von so genannten Auswechslungsplänen, Plan Nr. 8715/51 bis 58, für die Wohnhausanlage St. Valentin, Raiffeisenstraße-Haydnstraße, Stiegen 10 bis 14, (= Bauteil IV und V) "die Erteilung der Baubewilligung gemäß Bauordnung 1976". Mit Eingabe vom 25. August 1997 beantragte die erstbeschwerdeführende Wohnbaugesellschaft unter Vorlage von so genannten Auswechslungsplänen, Plan Nr. 8715/51 bis 58, für die Wohnhausanlage St. Valentin, Raiffeisenstraße-Haydnstraße, Stiegen 10 bis 14, (= Bauteil römisch vier und römisch fünf) "die Erteilung der Baubewilligung gemäß Bauordnung 1976".
In der mündlichen Verhandlung vom 26. September 1997 erhoben die mitbeteiligten Parteien Einwendungen.
Mit Bescheid des Bürgermeisters der zweitbeschwerdeführenden Stadtgemeinde vom 18. November 1997 wurde der beschwerdeführenden Wohnbaugesellschaft die beantragte baubehördliche Bewilligung zum Neubau einer Wohnhausanlage Bauteile IV und V auf Grund der Auswechslungspläne unter Nebenbestimmungen gemäß § 92 Abs. 1 der NÖ Bauordnung 1976 erteilt. Mit Bescheid des Bürgermeisters der zweitbeschwerdeführenden Stadtgemeinde vom 18. November 1997 wurde der beschwerdeführenden Wohnbaugesellschaft die beantragte baubehördliche Bewilligung zum Neubau einer Wohnhausanlage Bauteile römisch vier und römisch fünf auf Grund der Auswechslungspläne unter Nebenbestimmungen gemäß Paragraph 92, Absatz eins, der NÖ Bauordnung 1976 erteilt.
Die dagegen erhobenen Berufungen der mitbeteiligten Parteien wurden mit Bescheiden des Gemeinderates der Stadtgemeinde St. Valentin je vom 20. März 1998 als unbegründet abgewiesen.
Nach Ergänzung des Ermittlungsverfahrens durch Einholung eines Amtssachverständigengutachtens wurde mit Bescheid der Niederösterreichischen Landesregierung vom 10. März 1999 der Vorstellung der mitbeteiligten Parteien Folge gegeben, der Bescheid der Berufungsbehörde behoben und die Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung an den Gemeinderat der Stadtgemeinde St. Valentin zurückverwiesen. Dieser Vorstellungsbescheid wurde von den auch hier beschwerdeführenden Parteien mit Beschwerde angefochten.
Mit dem hg. Erkenntnis vom 22. Mai 2001, Zlen. 99/05/0096 und 0100, wurde auf Grund dieser Beschwerden der Bescheid der Niederösterreichischen Landesregierung vom 10. März 1999 wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf dieses Erkenntnis verwiesen. Der Verwaltungsgerichtshof führte in diesem Erkenntnis u.a. wie folgt aus:
"Da im Beschwerdefall - den Sachverhaltsannahmen der belangten Behörde folgend - das Niveau der Verkehrsfläche von dem des zur Bebauung vorgesehenen Teiles des Bauplatzes abweicht, ist jedenfalls bezüglich der den mitbeteiligten Nachbarn zugewandten Gebäudefronten des Bauvorhabens der beschwerdeführenden Bauwerberin (siehe bezüglich des Nachbarrechtes Gebäudehöhe die Ausführungen bei Hauer, Der Nachbar im Baurecht, 5. Auflage, S. 245) nicht die Geländehöhe der angrenzenden Verkehrsfläche, sondern 'die verglichene Geländehöhe maßgebend'. "Da im Beschwerdefall - den Sachverhaltsannahmen der belangten Behörde folgend - das Niveau der Verkehrsfläche von dem des zur Bebauung vorgesehenen Teiles des Bauplatzes abweicht, ist jedenfalls bezüglich der den mitbeteiligten Nachbarn zugewandten Gebäudefronten des Bauvorhabens der beschwerdeführenden Bauwerberin (siehe bezüglich des Nachbarrechtes Gebäudehöhe die Ausführungen bei Hauer, Der Nachbar im Baurecht, 5. Auflage, Sitzung 245) nicht die Geländehöhe der angrenzenden Verkehrsfläche, sondern 'die verglichene Geländehöhe maßgebend'.
Mit der Berechnung der Gebäudehöhe gemäß § 22 NÖ Bauordnung 1976 'über dem verglichenen Gelände' hat sich der Verwaltungsgerichtshof bereits in seinen Erkenntnissen je vom 24. März 1998, Zl. 94/05/0373, BauSlg. Nr. 63/1998, und Zl. 96/05/0153, BauSlg. Nr. 64/1998, näher auseinander gesetzt und im letztgenannten Erkenntnis ausdrücklich festgehalten, dass die Gebäudehöhe vom verglichenen Gelände bis zur Schnittstelle zwischen Gebäudefront und Dachkonstruktion zu messen ist. Von dieser Rechtsansicht abzugehen, besteht im Beschwerdefall kein erkennbarer Grund. Mit der Berechnung der Gebäudehöhe gemäß Paragraph 22, NÖ Bauordnung 1976 'über dem verglichenen Gelände' hat sich der Verwaltungsgerichtshof bereits in seinen Erkenntnissen je vom 24. März 1998, Zl. 94/05/0373, BauSlg. Nr. 63/1998, und Zl. 96/05/0153, BauSlg. Nr. 64/1998, näher auseinander gesetzt und im letztgenannten Erkenntnis ausdrücklich festgehalten, dass die Gebäudehöhe vom verglichenen Gelände bis zur Schnittstelle zwischen Gebäudefront und Dachkonstruktion zu messen ist. Von dieser Rechtsansicht abzugehen, besteht im Beschwerdefall kein erkennbarer Grund.
Im vorzitierten hg. Erkenntnis vom 24. März 1998, BauSlg. Nr. 63/1998, hat der Verwaltungsgerichtshof auch ausgeführt, dass Maßstab für die Gebäudehöhe nach der hier anzuwendenden NÖ Bauordnung 1976 die Gebäudefront ist, die zu ermittelnde 'mittlere' Höhe der Gebäudefront Höhenunterschiede in Bezug auf das verglichene Gelände zu berücksichtigen hat und das Attribut 'mittlere' keine Veränderung der Berechnungsweise nach oben hin ergeben hat, weil durch die Worte 'mittlere Höhe der Gebäudefront über dem verglichenen Gelände' der Bezug zum Boden gegeben ist.
Den Ausführungen im hg. Erkenntnis vom 24. März 1998, BauSlg. Nr. 63/1998, ist auch zu entnehmen, dass im Falle der Berechnung der Gebäudehöhe, ausgehend vom verglichenen Gelände nach § 22 Abs. 2 NÖ Bauordnung 1976, von dem an der jeweiligen Gebäudefront festgestellten Mittel des höchsten und tiefsten Punktes der Geländehöhe auszugehen ist. Den Ausführungen im hg. Erkenntnis vom 24. März 1998, BauSlg. Nr. 63/1998, ist auch zu entnehmen, dass im Falle der Berechnung der Gebäudehöhe, ausgehend vom verglichenen Gelände nach Paragraph 22, Absatz 2, NÖ Bauordnung 1976, von dem an der jeweiligen Gebäudefront festgestellten Mittel des höchsten und tiefsten Punktes der Geländehöhe auszugehen ist.
Bezüglich der Feststellung der Geländehöhe ist von den Angaben in den Einreichplänen auszugehen; dies deshalb, weil das Baubewilligungsverfahren ein Projektsgenehmigungsverfahren ist und der in den Einreichplänen und in der Baubeschreibung zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers entscheidend ist (vgl. hiezu Hauer, Der Nachbar im Baurecht, 5. Auflage, S. 67 und 70 sowie das bereits erwähnte hg. Erkenntnis vom 24. März 1998, BauSlg. Nr. 64/1998). Divergieren die maßgeblichen Höhenangaben (Koten) in den einzelnen Einreichplänen (in dem der angefochtenen Entscheidung zu Grunde gelegten Gutachten des Dipl. Ing. R.J. werden solche unter Hinweis auf den Geometerplan und die übrigen Einreichpläne aufgezeigt), hat die Behörde im Ermittlungsverfahren allfällige Unklarheiten mit den Parteien auszuräumen und, falls erforderlich, dem Bauwerber entsprechende (Mängelbehebungs-)Aufträge zu erteilen. Infolge der ausdrücklichen Regelung des § 97 Abs. 1 Z. 1 NÖ Bauordnung 1976 ist für die Lage des Bauwerkes ausschließlich der Lageplan maßgebend (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom 26. Februar 1985, Zl. 83/05/0171, BauSlg. Nr. 392). Sollte die im Lageplan angegebene Geländehöhe (Kotierung) nicht dem ursprünglichen (gewachsenen) Gelände entsprechen, ist davon auszugehen, dass mit dem Antrag auf Erteilung der Baubewilligung auch die so aus dem vorgelegten Lageplan ersichtliche Veränderung der Höhenlage des Geländes im Sinne des § 93 Z. 1 NÖ Bauordnung 1976 als mitzubewilligen beantragt worden ist. Bezüglich der Feststellung der Geländehöhe ist von den Angaben in den Einreichplänen auszugehen; dies deshalb, weil das Baubewilligungsverfahren ein Projektsgenehmigungsverfahren ist und der in den Einreichplänen und in der Baubeschreibung zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers entscheidend ist vergleiche hiezu Hauer, Der Nachbar im Baurecht, 5. Auflage, Sitzung 67 und 70 sowie das bereits erwähnte hg. Erkenntnis vom 24. März 1998, BauSlg. Nr. 64/1998). Divergieren die maßgeblichen Höhenangaben (Koten) in den einzelnen Einreichplänen (in dem der angefochtenen Entscheidung zu Grunde gelegten Gutachten des Dipl. Ing. R.J. werden solche unter Hinweis auf den Geometerplan und die übrigen Einreichpläne aufgezeigt), hat die Behörde im Ermittlungsverfahren allfällige Unklarheiten mit den Parteien auszuräumen und, falls erforderlich, dem Bauwerber entsprechende (Mängelbehebungs-)Aufträge zu erteilen. Infolge der ausdrücklichen Regelung des Paragraph 97, Absatz eins, Ziffer eins, NÖ Bauordnung 1976 ist für die Lage des Bauwerkes ausschließlich der Lageplan maßgebend vergleiche hiezu das hg. Erkenntnis vom 26. Februar 1985, Zl. 83/05/0171, BauSlg. Nr. 392). Sollte die im Lageplan angegebene Geländehöhe (Kotierung) nicht dem ursprünglichen (gewachsenen) Gelände entsprechen, ist davon auszugehen, dass mit dem Antrag auf Erteilung der Baubewilligung auch die so aus dem vorgelegten Lageplan ersichtliche Veränderung der Höhenlage des Geländes im Sinne des Paragraph 93, Ziffer eins, NÖ Bauordnung 1976 als mitzubewilligen beantragt worden ist.
... Das der angefochtenen Entscheidung zu Grunde gelegte Gutachten über die Berechnung der Gebäudehöhe lässt (...) - soweit dies vom Verwaltungsgerichtshof nachvollzogen werden kann (eine entsprechende Begründung im angefochtenen Bescheid fehlt hiezu) - erkennen, dass die vom Verwaltungsgerichtshof zu § 22 NÖ Bauordnung 1976 entwickelten Rechtsgrundsätze zur Ermittlung der Gebäudehöhe nicht zur Gänze beachtet worden sind. Der Verwaltungsgerichtshof teilt zwar die Ausführungen in diesem Gutachten bezüglich der Schnittstelle zwischen Gebäudefront und Dachkonstruktion des hier zu beurteilenden Bauvorhabens (und nicht die offenbar von der beschwerdeführenden Bauwerberin herangezogene Traufenhöhe). Warum jedoch für die den mitbeteiligten Anrainern zugekehrten Nord- und Westseiten der Gebäudefronten zunächst mehrere Gebäudehöhen ermittelt worden sind und welche Überlegungen dieser Berechnung zu Grunde liegen und wie letztlich eine Gebäudehöhe für die Gebäudefront ermittelt worden ist, kann nicht schlüssig nachvollzogen werden. Aus der Nordansicht ergibt sich eine einheitliche Höhenlage (- 0,50 m) an der Gebäudefront. Eine entsprechende Begründung fehlt sowohl im Gutachten als auch im angefochtenen Bescheid. Die Ermittlung der Gebäudehöhe aus der Division der Breite einer durch einen näher zu erläuternden Rechenvorgang festgestellten Gebäudefront mit einer bestimmten - für den Verwaltungsgerichtshof ebenfalls nicht sicher nachvollziehbaren - Höhenangabe lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen und ohne nähere Begründung rechtlich nicht nachvollziehen. ... Das der angefochtenen Entscheidung zu Grunde gelegte Gutachten über die Berechnung der Gebäudehöhe lässt (...) - soweit dies vom Verwaltungsgerichtshof nachvollzogen werden kann (eine entsprechende Begründung im angefochtenen Bescheid fehlt hiezu) - erkennen, dass die vom Verwaltungsgerichtshof zu Paragraph 22, NÖ Bauordnung 1976 entwickelten Rechtsgrundsätze zur Ermittlung der Gebäudehöhe nicht zur Gänze beachtet worden sind. Der Verwaltungsgerichtshof teilt zwar die Ausführungen in diesem Gutachten bezüglich der Schnittstelle zwischen Gebäudefront und Dachkonstruktion des hier zu beurteilenden Bauvorhabens (und nicht die offenbar von der beschwerdeführenden Bauwerberin herangezogene Traufenhöhe). Warum jedoch für die den mitbeteiligten Anrainern zugekehrten Nord- und Westseiten der Gebäudefronten zunächst mehrere Gebäudehöhen ermittelt worden sind und welche Überlegungen dieser Berechnung zu Grunde liegen und wie letztlich eine Gebäudehöhe für die Gebäudefront ermittelt worden ist, kann nicht schlüssig nachvollzogen werden. Aus der Nordansicht ergibt sich eine einheitliche Höhenlage (- 0,50 m) an der Gebäudefront. Eine entsprechende Begründung fehlt sowohl im Gutachten als auch im angefochtenen Bescheid. Die Ermittlung der Gebäudehöhe aus der Division der Breite einer durch einen näher zu erläuternden Rechenvorgang festgestellten Gebäudefront mit einer bestimmten - für den Verwaltungsgerichtshof ebenfalls nicht sicher nachvollziehbaren - Höhenangabe lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen und ohne nähere Begründung rechtlich nicht nachvollziehen.
Schließlich ist auf die in § 22 Abs. 6 NÖ Bauordnung 1976 zweiter Satz enthaltene Regelung hinzuweisen, wonach die Gebäudehöhe die im Bebauungsplan festgelegte Bebauungshöhe bis zur Bauklasse II jeweils um höchstens 1 m, bei Giebelfronten um höchstens 4 m überschreiten darf. (Bezüglich Hangbebauungen enthält Abs. 4 letzter Satz dieses Paragraphen eine ähnliche Regelung.) Warum im Beschwerdefall die Anwendung dieser Bestimmung nicht in Betracht kommt, wurde im angefochtenen Bescheid nicht ausgeführt. Insofern leidet der angefochtene Bescheid auch an einem Begründungsmangel, der eine abschließende Beurteilung der Rechtssache verhindert. Zutreffend verweist die Zweitbeschwerdeführerin darauf, dass die Anrainer nur einen Rechtsanspruch auf die Einhaltung der Höhe der ihnen zugekehrten Gebäudefronten haben. Unter diesem Gesichtspunkt ist auch eine Auseinandersetzung mit der Frage erforderlich, inwieweit die Mitbeteiligten (insbesondere die Erstmitbeteiligte) durch die Gebäudehöhen berührt werden. Schließlich ist auf die in Paragraph 22, Absatz 6, NÖ Bauordnung 1976 zweiter Satz enthaltene Regelung hinzuweisen, wonach die Gebäudehöhe die im Bebauungsplan festgelegte Bebauungshöhe bis zur Bauklasse römisch zwei jeweils um höchstens 1 m, bei Giebelfronten um höchstens 4 m überschreiten darf. (Bezüglich Hangbebauungen enthält Absatz 4, letzter Satz dieses Paragraphen eine ähnliche Regelung.) Warum im Beschwerdefall die Anwendung dieser Bestimmung nicht in Betracht kommt, wurde im angefochtenen Bescheid nicht ausgeführt. Insofern leidet der angefochtene Bescheid auch an einem Begründungsmangel, der eine abschließende Beurteilung der Rechtssache verhindert. Zutreffend verweist die Zweitbeschwerdeführerin darauf, dass die Anrainer nur einen Rechtsanspruch auf die Einhaltung der Höhe der ihnen zugekehrten Gebäudefronten haben. Unter diesem Gesichtspunkt ist auch eine Auseinandersetzung mit der Frage erforderlich, inwieweit die Mitbeteiligten (insbesondere die Erstmitbeteiligte) durch die Gebäudehöhen berührt werden.
..."
Die belangte Behörde hat die erstbeschwerdeführende Bauwerberin mit Schreiben vom 13. September 2001 aufgefordert, bekannt zugeben, welche der Geländehöhen maßgebend sei. Mit Schreiben vom 1. Oktober 2001 hat die erstbeschwerdeführende Partei bekannt gegeben, dass die in den Einreichplänen ausgewiesenen Höhen im Bereich des Hofes - 0,15 m und im Bereich der Stiegeneingänge 11, 12, 13 und 14 - 0,50 m betragen und diese Höhen maßgebend seien. Das +/- 0 (Erdgeschoss Fußbodenoberkante) sei mit 267,89 m über Adria richtig angegeben. Nach Auffassung des Planers gingen die im Geometerplan angegebenen Gehsteighöhen mit den Geländehöhen nicht konform und seien für die Bestimmungen der Gebäudehöhen nicht maßgebend.
Der bautechnische Amtssachverständige hat über Auftrag der belangten Behörde sodann folgendes Gutachten vom 22. Februar 2002 erstellt:
"...
Befund:
Im Erkenntnis vom 22.05.2001, Zl. 99/05/0096, teilt der Verwaltungsgerichtshof die Ausführungen des bautechnischen Gutachtens vom 15.12.1998 betreffend die Höhekote + 6.74 m über +/- 0.00 m als oberste Schnittlinie zwischen Gebäudefront der Nordansicht des gegenständlichen Bauvorhabens mit Dachkonstruktion.
Den oberen Abschluss bei den Stiegenhausfronten Stiege 11, 12, 13 und 14 bildet je ein geschwungener Dachbogen. Nach der Einreichunterlage 'Berechnung der Gebäudehöhen' liegt der oberste Punkt des Bogens 1 m über dem Höhenmaß von 6,20 m und daher auf der Höhenkote + 7,20 m über +/- 0.00 m. Die Stiegenhausfronten sind 0,30 m vor den angrenzenden Gebäudefronten angeordnet.
Aus dem Lageplan, der Nordansicht und dem Schnitt C-C ergibt sich eine einheitliche Höhenlage von - 0,50 m des Geländeniveaus an den Gebäudefronten, während im Plan 8715/53 (Erdgeschoss) im Bereich der Stiegenhauseingänge das Höhenmaß mit - 0,53 kotiert ist. Nach Schreiben der Rechtsanwälte Prunbauer, Themmer & Toth vom 01.10.2001 liegt das Geländeniveau im Bereich der Stiegeneingänge 11, 12, 13 und 14 auf - 0,50 m, daher kann ein durchgehend ebenes Geländeniveau angenommen werden.
Nach Verwaltungsgerichtshoferkenntnis ist die Gebäudehöhe das Maß zwischen dem ebenen Geländeniveau und der Schnittstelle zwischen der Gebäudefront und der Dachkonstruktion. Analog dazu ist bei den Stiegenhausfronten die Gebäudehöhe das Maß zwischen Geländeniveau und dem höchsten Punkt des geschwungenen Daches.
Die Gebäudehöhe der an die Stiegenhäuser angrenzenden Gebäudefronten
beträgt
7,24 m.
Nachweis:
6,74 m + 0,50 m = 7,24 m
Die Gebäudehöhe der Stiegenhausfront 11, 12, 13 und 14
beträgt 7,70 m.
Nachweis:
6,20 m + 1 m + 0,50 m = 7,70 m
Gutachten:
Die Nordansicht der gegenständlichen Wohnhausanlage besteht aus dem Gebäudetrakt der Stiege 11 und dem Gebäudetrakt der Stiegen 12, 13 und 14. Diese Trakte sind unterirdisch im Keller und oberirdisch im ersten Obergeschoss durch so genannte 'Terrassen' verbunden. Diese Terrassen (Balkone) bleiben bei der Ermittlung der Gebäudehöhe unberücksichtigt.
Die Stiegenhausfronten 11, 12, 13 und 14 sind um 0,30 m vor die angrenzenden Gebäudefronten angeordnet, daher werden die Gebäudehöhen getrennt von den dahinter angrenzenden Gebäudefronten ermittelt.
Das angrenzende Gebäudeniveau beträgt einheitlich - 0,50 m
unter +/- 0,00 m.
Für die Stiegenhausgebäudefront beträgt die Gebäudehöhe
7,70 m
und
für die Gebäudefront angrenzend an das Stiegenhaus beträgt die
Gebäudehöhe
7,24 m."
Auf Grund einer Stellungnahme der mitbeteiligten Parteien und der erstbeschwerdeführenden Bauwerberin, welche eine fachkundige Ausführung ihres Planers der belangten Behörde übermittelte, erstattete der Amtssachverständige über Auftrag der belangten Behörde ein ergänzendes Gutachten vom 3. Juli 2002 über die Gebäudehöhe der den Vorstellungswerbern König und Kucher zugewandten westlichen und südlichen Gebäudefront:
"Gutachten
Im gegenständlichen Gutachten werden unter Berücksichtigung der Angaben der WET und der Verwaltungsgerichtshoferkenntnisse die Gebäudehöhen der West- und Südfront des Gebäudetrakts der Stiege 12, 13 und 14 (das sind die den Nachbarn Kucher und König (im Fall König grenzt das Grundstück nur an einem Eckpunkt an das Grundstück der Bauwerberin - daher beide Fronten) zugewandten Gebäudefronten) ermittelt. Weiters werden die bautechnischen Stellungnahmen des Planers und der Vorstellungswerber begutachtet.
...
Befund:
Im Erkenntnis Zl. 99/05/0096 teilt der Verwaltungsgerichtshof die Ausführungen des bautechnischen Gutachtens vom 15.12.1998 betreffend die Höhekote + 6,74 m über +/- 0.00 m als oberste Schnittstelle zwischen Gebäudefront der Nordansicht des gegenständlichen Bauvorhabens mit der Dachkonstruktion. Die Dachkonstruktion West- und Südansicht entspricht der Dachkonstruktion Nordansicht mit + 6,74 m über +/- 0.00, ausgenommen im Bereich der Dachterrassen und des Dacherkers.
Nach den Verwaltungsgerichtshoferkenntnissen Zl. 94/05/0373, BauSlg. Nr. 63/1998 und Zl. 96/05/0153, BauSlg. Nr. 64/1998, ist die Gebäudehöhe vom ebenen oder verglichenen Gelände bis zur Schnittstelle zwischen Gebäudefront und Dachkonstruktion zu messen.
Das ebene Geländeniveau entlang der Gebäudefront Ansicht West beträgt
-0,50 m
Das verglichene Geländeniveau entlang der Gebäudefront Ansicht West
beträgt
- 0,33 m
Nachweis:
Das ebene Geländeniveau entlang der Gebäudefront Ansicht Süd beträgt
-0,15 m
Das verglichene Geländeniveau entlang der Gebäudefront Ansicht Süd
beträgt
- 0,33 m.
Nachweis:
Die Gebäudehöhe der Ansicht Süd ist die Differenz zwischen dem ebenen
Geländeniveau entlang der Gebäudefront und der obersten Schnittlinie und beträgt
- 6,89 m
Nachweis:
0,15 m + 6,74 m = 6,89 m
Das verglichene Geländeniveau entlang der Gebäudefront Ansicht Süd
beträgt
- 0,33 m
Nachweis:
Die Gebäudehöhe der Ansicht Süd ist die Differenz zwischen der mittleren
Geländehöhe entlang der Gebäudefront und der obersten Schnittlinie und beträgt
7,07 m
Die Dachkonstruktion bei den Dachterrassen im Bereich der Westansicht bzw. im Bereich der Südansicht sowie der Dacherker sind nicht bemaßt.
Gutachten:
Die Ermittlung der Gebäudehöhe wird entsprechend der Einreichplanung vorgenommen, obwohl die Ansicht West mit der Ansicht Süd im Bereich der Gebäudekante nicht übereinstimmt.
Im Bereich ebenen Geländeniveau entlang der Gebäudefront Ansicht West ist die Gebäudehöhe die Differenz zwischen dem Gelände bis zur Schnittlinie zwischen Gebäudefront mit der Dachkonstruktion und beträgt
7,24 m.
Im Bereich geneigten Geländeniveau entlang der Gebäudefront Ansicht West ist die Gebäudehöhe die Differenz zwischen verglichenem Gelände bis zur Schnittlinie zwischen Gebäudefront mit der Dachkonstruktion und beträgt
7,07 m
Die Gebäudehöhe im Bereich der Dachterrasse kann auf Grund fehlender Maße im Einreichplan nicht ermittelt werden.
Im Bereich ebenen Gelände entlang der Gebäudefront Ansicht Süd ist die Gebäudehöhe die Differenz zwischen dem Gelände bis zur Schnittlinie zwischen Gebäudefront mit der Dachkonstruktion und beträgt
6,89 m
Im Bereich geneigten Geländeniveau entlang der Gebäudefront Ansicht Süd ist die Gebäudehöhe die Differenz zwischen verglichenem Gelände bis zur Schnittlinie zwischen Gebäudefront mit der Dachkonstruktion und beträgt
7,07 m
Die Gebäudehöhe im Bereich der Dachterrassen kann auf Grund fehlender Maße im Einreichplan nicht ermittelt werden.
Der Dacherker wird nach Verwaltungsgerichtshoferkenntnis Zl. 2001/05/0577 als untergeordneter Bauteil im Sinne des § 22 Abs. 1 der NÖ Bauordnung 1976 qualifiziert und demnach bei der Ermittlung der mittleren Höhe der Gebäudefront Süd nicht berücksichtigt. Der Dacherker wird nach Verwaltungsgerichtshoferkenntnis Zl. 2001/05/0577 als untergeordneter Bauteil im Sinne des Paragraph 22, Absatz eins, der NÖ Bauordnung 1976 qualifiziert und demnach bei der Ermittlung der mittleren Höhe der Gebäudefront Süd nicht berücksichtigt.
Zur Stellungnahme im Schreiben Dr. Thomas Gratzl betreffend verglichenem Gelände wird auf das Verwaltungsgerichtshoferkenntnis Zlen. 99/05/0096-10, 0100-14 (S. 16) hingewiesen, in dem festgestellt wird, dass sich aus der Nordansicht eine einheitliche Höhenlage (- 0,50 m) an der Gebäudefront ergibt. Zur Stellungnahme im Schreiben Dr. Thomas Gratzl betreffend verglichenem Gelände wird auf das Verwaltungsgerichtshoferkenntnis Zlen. 99/05/0096-10, 0100-14 Sitzung 16) hingewiesen, in dem festgestellt wird, dass sich aus der Nordansicht eine einheitliche Höhenlage (- 0,50 m) an der Gebäudefront ergibt.
Zur Stellungnahme Atelier Arch. R. Wiesbauer betreffend Schnittstelle zwischen Gebäudefront und Dachkonstruktion wird auf das Verwaltungsgerichtshoferkenntnis Zlen. 99/05/0096-10, 0100-14 (Seite 15) verwiesen.
Bei der Ermittlung der Gebäudehöhe Ansicht Nord sind die Begriffe Haupt- und Nebenfront sowie Schattenbilden und Halbgiebel nicht berücksichtigt, da sie keine Deckung in § 22 NÖ Bauordnung 1976 haben. Bei der Ermittlung der Gebäudehöhe Ansicht Nord sind die Begriffe Haupt- und Nebenfront sowie Schattenbilden und Halbgiebel nicht berücksichtigt, da sie keine Deckung in Paragraph 22, NÖ Bauordnung 1976 haben.
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Die erstbeschwerdeführende Bauwerberin gab zum ergänzenden Amtssachverständigengutachten eine Stellungnahme ab und führte insbesondere aus, dass keine der vom Sachverständigen ermittelten Gebäudehöhen außerhalb der Toleranz des § 22 Abs. 6 NÖ Bauordnung 1976 lägen. Die erstbeschwerdeführende Bauwerberin gab zum ergänzenden Amtssachverständigengutachten eine Stellungnahme ab und führte insbesondere aus, dass keine der vom Sachverständigen ermittelten Gebäudehöhen außerhalb der Toleranz des Paragraph 22, Absatz 6, NÖ Bauordnung 1976 lägen.
Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid wurde der Vorstellung der mitbeteiligten Parteien Folge gegeben, der bekämpfte Bescheid des Gemeinderates der Stadtgemeinde St. Valentin vom 20. März 1998 behoben und die Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung an den Gemeinderat der Stadtgemeinde St. Valentin zurückverwiesen. In der Begründung führte die belangte Behörde aus, den Nachbarn Konrad Karner sowie Ulrike und Emmerich Böhm sei die Nordansicht des gegenständlichen Projektes bestehend aus dem Gebäudetrakt der Stiege 11 und dem Gebäudetrakt der Stiege 12, 13 und 14 (in der Folge Nordfassade) zugewandt, den Nachbarn Silvia und Thomas Kucher sei die Westansicht der gegenständlichen Wohnhausanlage der Stiege 14 (in der Folge Westfassade) zugewandt, die mitbeteiligte Anita König, deren Grundstück Nr. 362/39 mit einem Punkt an die südwestliche Ecke des gegenständlichen Grundstückes Nr. 362/1 angrenze, seien die Gebäudefronten der Westfassade und der Südfassade des Gebäudetraktes der Stiegen 12, 13 und 14 (in der Folge West- und Südfassade) zugewandt. Die mitbeteiligten Vorstellungswerber hätten im Sinne des Erkenntnisses des Verwaltungsgerichtshofes vom 20. November 1984, Zl. 84/05/0113, Slg. Nr. 11.587/A, hinsichtlich der ihnen zugewandten Gebäudefronten einen Anspruch auf Einhaltung der Gebäudehöhe. Zur Berechnung der Gebäudehöhe habe die Aufsichtsbehörde nunmehr die Gutachten des bautechnischen Amtssachverständigen vom 28. Februar 2002 und vom 3. Juli 2002 eingeholt. Der bautechnische Amtssachverständige habe in seinem Gutachten vom 3. Juli 2002 darauf hingewiesen, dass die Ansicht West mit der Ansicht Süd im Bereich der Gebäudekante nicht übereinstimme. Er habe dennoch die Gebäudehöhe entsprechend der Einreichplanung berechnet, ohne auf diesen Planungsfehler einzugehen; auf Grund der fehlenden Maße im Einreichplan habe er die Gebäudehöhen im Bereich der Dachterrassen der Süd- und der Westfassade nicht ermitteln können. Der Bauwerber müsse sein Ansuchen um Erteilung einer Baubewilligung mit jenen Unterlagen versehen, die nach dem Gesetz erforderlich seien. Fehlten solche Unterlagen oder reichten die vorgelegten Unterlagen zur Beurteilung des Bauvorhabens nicht aus, habe die Baubehörde im Rahmen eines Verbesserungsverfahrens nach § 13 Abs. 3 AVG vorzugehen (Hinweis auf das hg. Erkenntnis vom 17. November 1981, Zl. 81/05/0104). Der Nachbar könne geltend machen, dass solche Mängel der Baupläne vorliegen, dass er außer Stande gesetzt sei, sich über die Art und den Umfang der Bauführung sowie über die Einflussnahme auf seine Rechte zu informieren. Da die Westfassade mit der Südfassade im Bereich der Gebäudekante nicht übereinstimme und im Bereich der Dachterrassen der Süd- und Westfassade im Einreichplan die Maße dafür fehlten, um die Gebäudehöhe zu berechnen, habe der bautechnische Amtssachverständige lediglich die Gebäudehöhe nach den divergierenden Planunterlagen bzw. überhaupt nicht berechnen können. Es seien daher für die Aufsichtsbehörde die vorgelegten Planunterlagen nicht geeignet, um die behauptete Verletzung der subjektiv-öffentlichen Rechte der Nachbarn auf Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe zu überprüfen. Es könne daher nicht von einem unwesentlichen Planungsfehler ausgegangen werden. Die Begründung des angefochtenen Bescheides reiche somit nicht aus, um zu dem aus dem Spruch ersichtlichen Urteil im Rechtsbereich zu gelangen; dieser Begründungsmangel hindere eine Überprüfung des bekämpften Gemeinderatsbescheides. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass der Gemeinderat der Stadtgemeinde St. Valentin bei Einhaltung der Rechtsvorschriften zu einem anderen Bescheid gekommen wäre. Wie schon der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 22. Mai 2001, Zlen. 99/05/0096, 0100, ausgeführt habe, sei im hier anzuwendenden Bebauungsplan für das Grundstück Nr. 362/1 als Bebauungsweise die freie Anordnung der Gebäude, eine Geschossflächenzahl von 0,7 und eine höchstzulässige Gebäudehöhe von 7 m festgesetzt. § 22 Abs. 6 der NÖ Bauordnung 1976 sei daher nicht anzuwenden, da dessen zweiter Satz auf die Bauklasse abziele und gemäß § 5 Abs. 3 der NÖ Bauordnung 1976 eine Bauklasse nur für die geschlossene, gekuppelte und offene Bebauungsweise, nicht jedoch für die freie Anordnung der Gebäude vorgesehen sei. Es dürfe daher im gegenständlichen Fall die Gebäudehöhe maximal 7 m betragen. Der bautechnische Amtssachverständige habe in seinem Gutachten vom 28. Februar 2002 schlüssig und nachvollziehbar die Gebäudehöhe der Stiegenhausgebäudefront der Nordfassade mit 7,70 m und der Gebäudefront der Nordfassade angrenzend an die Stiegenhausgebäudefront mit 7,24 m berechnet. Selbst wenn man die nördliche Stiegenhausgebäudefront als untergeordneten Gebäudeteil gemäß § 22 Abs. 6 der NÖ Bauordnung 1976 ansehe, ergebe sich eine Überschreitung der im Bebauungsplan festgelegten Gebäudehöhe von 7 m hinsichtlich der Nordfassade. Im Beschwerdefall sei nicht von Relevanz, ob die Stiegenhausgebäudefronten der Nordfassade als untergeordnete Gebäudeteile angesehen werden müssten, da die Gebäudehöhe bereits durch die an die Stiegenhausgebäudefront angrenzende Gebäudefront überschritten werde. Aus dem gleichen Grund sei auf die vom Planer vertretene Auffassung, dass die bogenförmigen Aufmauerungen der Stiegenhäuser als Halbgiebel angesehen werden müssten und daher für die Bemessung der Gebäudehöhe und der Gebäudefront nicht maßgeblich seien, nicht näher einzugehen. Die Ansicht des Planers, dass die Gebäudehöhe vom angrenzenden Gelände und der Schnittlinie zur Dachkonstruktion zu bemessen sei, könne nicht nachvollzogen werden, da der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 22. Mai 2001 ausgesprochen habe, dass die Gebäudehöhe vom verglichenen - und vom angrenzenden - Gelände bis zur Schnittlinie zwischen Gebäudefront und Dachkonstruktion zu messen sei. Auch habe der Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, dass im Fall der Berechnung der Gebäudehöhe - ausgehend vom verglichenen Gelände nach § 22 Abs. 2 der NÖ Bauordnung 1976 - von dem an der jeweiligen Gebäudefront festgestellten Mittel des höchsten und tiefsten Punktes der Geländehöhe auszugehen sei und dass er die Ausführungen im Gutachten des bautechnischen Amtssachverständigen vom 15. Dezember 1998 bezüglich der Schnittlinie zwischen Gebäudefront und Dachkonstruktion teile. In seinem Gutachten vom 3. August 2002 habe der bautechnische Amtssachverständige für die belangte Behörde auch schlüssig und nachvollziehbar die Gebäudehöhe der Westfassade mit 7,24 m (bei ebenem Geländeniveau) bzw. mit 7,07 m (bei geneigtem Geländeniveau) und die Gebäudehöhe der Südfassade mit 6,89 m (bei ebenem Geländeniveau) bzw. mit 7,07 m (bei geneigtem Geländeniveau) berechnet. Daraus ergebe sich eine Überschreitung der im Bebauungsplan festgelegten Gebäudehöhe von 7 m auch hinsichtlich der Westfassade zur Gänze und hinsichtlich der Südfassade bei geneigtem Geländeniveau. Diesem Gutachten sei die beschwerdeführende Bauwerberin nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegen getreten. Es werde somit die Gebäudehöhe hinsichtlich der Nord- und der Westfassade zur Gänze und hinsichtlich der Südfassade im Bereich des geneigten Geländeniveaus überschritten, weshalb die Vorstellungswerber als Nachbarn in ihrem subjektiv-öffentlichen Recht verletzt werden. Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid wurde der Vorstellung der mitbeteiligten Parteien Folge gegeben, der bekämpfte Bescheid des Gemeinderates der Stadtgemeinde St. Valentin vom 20. März 1998 behoben und die Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung an den Gemeinderat der Stadtgemeinde St. Valentin zurückverwiesen. In der Begründung führte die belangte Behörde aus, den Nachbarn Konrad Karner sowie Ulrike und Emmerich Böhm sei die Nordansicht des gegenständlichen Projektes bestehend aus dem Gebäudetrakt der Stiege 11 und dem Gebäudetrakt der Stiege 12, 13 und 14 (in der Folge Nordfassade) zugewandt, den Nachbarn Silvia und Thomas Kucher sei die Westansicht der gegenständlichen Wohnhausanlage der Stiege 14 (in der Folge Westfassade) zugewandt, die mitbeteiligte Anita König, deren Grundstück Nr. 362/39 mit einem Punkt an die südwestliche Ecke des gegenständlichen Grundstückes Nr. 362/1 angrenze, seien die Gebäudefronten der Westfassade und der Südfassade des Gebäudetraktes der Stiegen
