Index
L37159 Anliegerbeitrag Aufschließungsbeitrag InteressentenbeitragNorm
AVG §8;Betreff
Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident DDr. Jakusch und die Hofräte Dr. Kail, Dr. Pallitsch, Dr. Waldstätten und Dr. Moritz als Richter, im Beisein der Schriftführerin Mag. Gubesch, über die Beschwerde des Ing. Paul Selzer in Wien, vertreten durch Frieders Tassul & Partner, Rechtsanwälte in 1010 Wien, Stadiongasse 6-8, gegen den Bescheid der Bauoberbehörde für Wien vom 10. Dezember 2003, Zl. BOB-183 und 184/03, betreffend Einwendungen gegen ein Bauvorhaben (mitbeteiligte Partei: STRABAG AG in Wien, vertreten durch Onz, Onz, Kraemmer, Hüttler Rechtsanwälte GmbH in 1010 Wien, Schwarzenbergplatz 16), zu Recht erkannt:
Spruch
Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.
Der Beschwerdeführer hat der Stadt Wien Aufwendungen in der Höhe von EUR 381,90 und der Mitbeteiligten in der Höhe von EUR 991,20 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
Begründung
Mit Ansuchen vom 23. März 1999 suchte die Rechtsvorgängerin der Mitbeteiligten um die Erteilung einer Baubewilligung zur Errichtung einer Wohnhausanlage auf den Grundstücken Nr. 23/36 und 23/23, EZ 27, KG Kalksburg (1230 Wien, Haselbrunnerstraße 12) an. Dem Beschwerdeführer gehört die seitlich benachbarte Liegenschaft Haselbrunnerstraße 14.
Dem Ansuchen war u.a. der Bescheid des Magistrats der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37 (MA 37) vom 15. April 1997, beinhaltend die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen für die Grundstücke Nr. 23/36 und 23/23, EZ 27, KG Kalksburg, angeschlossen (das Grundstück Nr. 23/36 wird zur Gänze vom Grundstück Nr. 23/23 umschlossen). Dort wird auf Grund des Bebauungsplanes Plandokument 5477 festgelegt, dass für die gegenständliche Liegenschaft die Widmung "Wohngebiet", die Bauklasse I und die offene Bauweise gelte. Die Gebäudehöhe ist auf maximal 7,5 m begrenzt, die im Plan mit "G" bezeichneten Flächen sind gärtnerisch zu gestalten und dauernd in diesem Zustand zu erhalten. Im Lageplan ist die Vorgartentiefe mit 10 m eingetragen, die Gebäudetiefe darf 25 m betragen, dahinter befindet sich eine mit "G BB 1" bezeichnete Fläche, wobei nach der Verbalfestlegung in eine solche Fläche keine unterirdischen Bauten hineinragen dürfen. Am 26. März 1998 wurde die weitere Gültigkeit der Bekanntgabe gemäß § 11 BauO für Wien bestätigt. Dem Ansuchen war u.a. der Bescheid des Magistrats der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37 (MA 37) vom 15. April 1997, beinhaltend die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen für die Grundstücke Nr. 23/36 und 23/23, EZ 27, KG Kalksburg, angeschlossen (das Grundstück Nr. 23/36 wird zur Gänze vom Grundstück Nr. 23/23 umschlossen). Dort wird auf Grund des Bebauungsplanes Plandokument 5477 festgelegt, dass für die gegenständliche Liegenschaft die Widmung "Wohngebiet", die Bauklasse römisch eins und die offene Bauweise gelte. Die Gebäudehöhe ist auf maximal 7,5 m begrenzt, die im Plan mit "G" bezeichneten Flächen sind gärtnerisch zu gestalten und dauernd in diesem Zustand zu erhalten. Im Lageplan ist die Vorgartentiefe mit 10 m eingetragen, die Gebäudetiefe darf 25 m betragen, dahinter befindet sich eine mit "G BB 1" bezeichnete Fläche, wobei nach der Verbalfestlegung in eine solche Fläche keine unterirdischen Bauten hineinragen dürfen. Am 26. März 1998 wurde die weitere Gültigkeit der Bekanntgabe gemäß Paragraph 11, BauO für Wien bestätigt.
Der danach ergangene Bescheid des Magistrats der Stadt Wien, Magistratsabteilung 64, vom 27. Juli 1998, betraf die Abteilung der in den EZ 26, KG Kalksburg (Haselbrunnerstraße 10) und EZ 27, KG Kalksburg (Haselbrunnerstraße 12; Baugrundstück) inneliegenden Grundstücke. Nach dem Teilungsplan vom 14. Mai 1998 wurden einerseits die Grundstücke Nr. 23/23 und 23/36 vereinigt, andererseits wurde vom Grundstück Nr. 23/22 ein 18 m2 großer Streifen (der, wie sich aus dem Akt ergibt, 25 cm oder 30 cm breit war) abgetrennt und dem nunmehrigen neuen Baugrundstück Nr. 23/23 zugeschlagen. Auf Grund dieses Teilungsplanes wurde die Abteilung auf die Bauplätze rot 1, bestehend aus dem provisorischen Grundstück 23/23, und rot 2, bestehend aus dem provisorischen Grundstück 23/22, genehmigt.
Anlässlich der Verhandlung vom 14. Juli 1999 wendete der Beschwerdeführer u.a. ein, dass durch das Vorhaben die im Bebauungsplan vorgesehene maximale Gebäudehöhe von 7,5 m überschritten werde und dass die Voraussetzungen für die Anwendung des § 75 Abs. 9 BauO für Wien in der damals geltenden Fassung nicht vorlägen. Er machte weiters geltend, dass in der Zwischenzeit auf Grund des Beschlusses des Gemeinderates vom 27. März 1998 für das Baugrundstück das Plandokument 6795 gelte, wonach die zulässige Gebäudehöhe nur 6,5 m betrage. Anlässlich der Verhandlung vom 14. Juli 1999 wendete der Beschwerdeführer u.a. ein, dass durch das Vorhaben die im Bebauungsplan vorgesehene maximale Gebäudehöhe von 7,5 m überschritten werde und dass die Voraussetzungen für die Anwendung des Paragraph 75, Absatz 9, BauO für Wien in der damals geltenden Fassung nicht vorlägen. Er machte weiters geltend, dass in der Zwischenzeit auf Grund des Beschlusses des Gemeinderates vom 27. März 1998 für das Baugrundstück das Plandokument 6795 gelte, wonach die zulässige Gebäudehöhe nur 6,5 m betrage.
Mit Bescheid vom 18. August 1999 erteilte die MA 37 die begehrte Baubewilligung. Für die gegenständliche Liegenschaft gälten die mit Bescheid der MA 37 vom 15. April 1977 bekannt gegebenen und in weiterer Folge verlängerten Bebauungsbestimmungen; in Anwendung des § 75 Abs. 9 BauO für Wien sei eine Erhöhung der maximal zulässigen Gebäudehöhe von 7,5 m zulässig. Eine dagegen erhobene Berufung des Beschwerdeführers wies die belangte Behörde mit Bescheid vom 22. Februar 2000 als unbegründet ab. Mit Bescheid vom 18. August 1999 erteilte die MA 37 die begehrte Baubewilligung. Für die gegenständliche Liegenschaft gälten die mit Bescheid der MA 37 vom 15. April 1977 bekannt gegebenen und in weiterer Folge verlängerten Bebauungsbestimmungen; in Anwendung des Paragraph 75, Absatz 9, BauO für Wien sei eine Erhöhung der maximal zulässigen Gebäudehöhe von 7,5 m zulässig. Eine dagegen erhobene Berufung des Beschwerdeführers wies die belangte Behörde mit Bescheid vom 22. Februar 2000 als unbegründet ab.
Dieser Bescheid wurde vom Verfassungsgerichtshof mit Erkenntnis vom 14. Dezember 2000, B 696/00, aufgehoben. Der Verfassungsgerichtshof hatte aus Anlass der an ihn gerichteten Beschwerde die Verfassungsmäßigkeit des § 75 Abs. 9 BauO für Wien in der Fassung LGBl. Nr. 40/1997 geprüft und mit Erkenntnis vom 12. Dezember 2000, G 97/00, diese Bestimmung als verfassungswidrig aufgehoben. Diese Bestimmung war Rechtsgrundlage des vor dem Verfassungsgerichtshof bekämpften Bescheides. Dieser Bescheid wurde vom Verfassungsgerichtshof mit Erkenntnis vom 14. Dezember 2000, B 696/00, aufgehoben. Der Verfassungsgerichtshof hatte aus Anlass der an ihn gerichteten Beschwerde die Verfassungsmäßigkeit des Paragraph 75, Absatz 9, BauO für Wien in der Fassung Landesgesetzblatt Nr. 40 aus 1997, geprüft und mit Erkenntnis vom 12. Dezember 2000, G 97/00, diese Bestimmung als verfassungswidrig aufgehoben. Diese Bestimmung war Rechtsgrundlage des vor dem Verfassungsgerichtshof bekämpften Bescheides.
Mit Bescheid vom 28. Februar 2001 entschied die belangte Behörde neuerlich über die Berufung des Beschwerdeführers wie folgt:
"Gemäß § 66 Abs. 4 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG) wird der angefochtene Bescheid aufgehoben." "Gemäß Paragraph 66, Absatz 4, des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG) wird der angefochtene Bescheid aufgehoben."
In ihrer Begründung verwies die belangte Behörde auf ihre Verpflichtung, eine der Rechtsanschauung des Verfassungsgerichtshofes Rechnung tragende Entscheidung zu treffen. Das vorliegende Projekt, welches die höchstzulässige Gebäudehöhe von 7,5 m laut dem Gutachten des bautechnischen Amtssachverständigen um 1,47 m überschritten habe, sei unter Anwendung des § 75 Abs. 9 BauO für Wien bewilligt worden; diese Bestimmung sei im Anlassfall nicht mehr anzuwenden. Damit bestehe nach den Bestimmungen der BauO für Wien aber nur die Möglichkeit zu prüfen, ob die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe gemäß § 69 BauO für Wien bewilligt werden könne. Voraussetzung für die Zulässigkeit der Abweichung von der festgesetzten Gebäudehöhe sei neben den anderen im § 69 Abs. 2 BauO für Wien genannten Erfordernissen, dass von den Bestimmungen des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes nur unwesentlich abgewichen werde. Eine Überschreitung der Gebäudehöhe von 1,47 m könne unter Bedachtnahme auf die ständige Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes nicht von vornherein als wesentlich angesehen werden. Das Ansuchen um Baubewilligung gelte gemäß § 69 Abs. 3 BauO für Wien zugleich auch als Antrag auf Bewilligung der für das Bauvorhaben erforderlichen unwesentlichen Abweichungen von den Bebauungsvorschriften. Die Baubewilligung war aufzuheben, um so dem Magistrat die Möglichkeit zu geben, nach Durchführung der erforderlichen Ermittlungen mit dieser Angelegenheit den Bauausschuss der örtlich zuständigen Bezirksvertretung zu befassen. In ihrer Begründung verwies die belangte Behörde auf ihre Verpflichtung, eine der Rechtsanschauung des Verfassungsgerichtshofes Rechnung tragende Entscheidung zu treffen. Das vorliegende Projekt, welches die höchstzulässige Gebäudehöhe von 7,5 m laut dem Gutachten des bautechnischen Amtssachverständigen um 1,47 m überschritten habe, sei unter Anwendung des Paragraph 75, Absatz 9, BauO für Wien bewilligt worden; diese Bestimmung sei im Anlassfall nicht mehr anzuwenden. Damit bestehe nach den Bestimmungen der BauO für Wien aber nur die Möglichkeit zu prüfen, ob die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe gemäß Paragraph 69, BauO für Wien bewilligt werden könne. Voraussetzung für die Zulässigkeit der Abweichung von der festgesetzten Gebäudehöhe sei neben den anderen im Paragraph 69, Absatz 2, BauO für Wien genannten Erfordernissen, dass von den Bestimmungen des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes nur unwesentlich abgewichen werde. Eine Überschreitung der Gebäudehöhe von 1,47 m könne unter Bedachtnahme auf die ständige Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes nicht von vornherein als wesentlich angesehen werden. Das Ansuchen um Baubewilligung gelte gemäß Paragraph 69, Absatz 3, BauO für Wien zugleich auch als Antrag auf Bewilligung der für das Bauvorhaben erforderlichen unwesentlichen Abweichungen von den Bebauungsvorschriften. Die Baubewilligung war aufzuheben, um so dem Magistrat die Möglichkeit zu geben, nach Durchführung der erforderlichen Ermittlungen mit dieser Angelegenheit den Bauausschuss der örtlich zuständigen Bezirksvertretung zu befassen.
Dieser Bescheid blieb vor den Gerichtshöfen des öffentlichen Rechts unbekämpft.
Das Bauverfahren fand sodann vor der MA 37 seine Fortsetzung. Bezüglich der Frage, ob die Lichtverhältnisse auf dem Grundstück des Beschwerdeführers durch das Vorhaben beeinträchtigt würden, stellte ein Amtssachverständiger an Hand der Pläne fest, dass auf Grund des Seitenabstandes von 4,36 m bis 4,54 m und auf Grund des Seitenabstandes, der auf dem Nachbargrundstück eingehalten werden müsse, eine Beeinträchtigung der Belichtungsverhältnisse des Grundstückes des Beschwerdeführers nicht gegeben sei. Weiters wurde vom Amtssachverständigen eine Gebäudehöhenberechnung auf Grund der Fassadenflächen vorgenommen. Der Amtssachverständige kam zum Ergebnis, dass dann, wenn die Gauben außer Acht gelassen werden, die Gebäudehöhe 8,495 m betrage, wenn aber Gauben in die Fassadenflächen mit eingeschlossen werden, die Gebäudehöhe 8,971 m betrage.
Anlässlich der Verhandlung vom 29. Oktober 2001 wurde zunächst festgestellt, dass auf der gegenständlichen Liegenschaft ein Wohnhaus in offener Bauweise mit insgesamt 17 Wohneinheiten und der entsprechenden Anzahl von Pflichtstellplätzen in einer Tiefgarage errichtet wurde. Die vom Beschwerdeführer in seinem Schreiben vom 25. Oktober 2001 formulierten Einwendungen wurden der Verhandlungsschrift angeschlossen. Darin brachte er vor, dass es für das Vorhaben keine rechtsgültige Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen gebe, weil das im Bescheid vom 27. Juli 1998 genannte Grundstück nicht mehr existiere. Durch Grundstücksvereinigung und Einverleibung von Grundstücksteilen des Nachbargrundstückes sei ein Grundstück entstanden, das in Konfiguration, Größe und Frontlänge von dem Grundstück abweiche, auf das sich der im gegenständlichen Verfahren verwendete Bescheid zur Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen beziehe. Das Gebäude überschreite mit einer tatsächlichen Gebäudehöhe von 8,97 m die zulässige Gebäudehöhe wesentlich, nämlich im Hinblick auf den geltenden Flächenwidmungs- und Bebauungsplan von 6,50 m immerhin um 2,67 m. Die Belichtung des Gebäudes des Beschwerdeführers werde in unzulässiger Weise beeinträchtigt. Der Seitenabstand sei in den Plänen unrichtig angegeben. Die Verlängerung der Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen sei am 26. März 1998 erfolgt, am 27. März 1998 habe der Gemeinderat neue Bebauungsbestimmungen beschlossen; die Bescheidverlängerung habe keine Rechtskraft erlangt. Das Objekt widerspreche massiv dem gegebenen, nicht zuletzt durch den gültigen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan dokumentierten Ortsbild, jedenfalls auch dem bereits bei Baubeginn beabsichtigten Ortsbild. Die Voraussetzungen für eine Genehmigung nach § 69 BauO für Wien lägen daher nicht vor. Die Außenmaße des bereits errichteten Gebäudes stimmten mit den Maßen in den zur nachträglichen Genehmigung eingereichten Plänen nicht überein. Anlässlich der Verhandlung vom 29. Oktober 2001 wurde zunächst festgestellt, dass auf der gegenständlichen Liegenschaft ein Wohnhaus in offener Bauweise mit insgesamt 17 Wohneinheiten und der entsprechenden Anzahl von Pflichtstellplätzen in einer Tiefgarage errichtet wurde. Die vom Beschwerdeführer in seinem Schreiben vom 25. Oktober 2001 formulierten Einwendungen wurden der Verhandlungsschrift angeschlossen. Darin brachte er vor, dass es für das Vorhaben keine rechtsgültige Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen gebe, weil das im Bescheid vom 27. Juli 1998 genannte Grundstück nicht mehr existiere. Durch Grundstücksvereinigung und Einverleibung von Grundstücksteilen des Nachbargrundstückes sei ein Grundstück entstanden, das in Konfiguration, Größe und Frontlänge von dem Grundstück abweiche, auf das sich der im gegenständlichen Verfahren verwendete Bescheid zur Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen beziehe. Das Gebäude überschreite mit einer tatsächlichen Gebäudehöhe von 8,97 m die zulässige Gebäudehöhe wesentlich, nämlich im Hinblick auf den geltenden Flächenwidmungs- und Bebauungsplan von 6,50 m immerhin um 2,67 m. Die Belichtung des Gebäudes des Beschwerdeführers werde in unzulässiger Weise beeinträchtigt. Der Seitenabstand sei in den Plänen unrichtig angegeben. Die Verlängerung der Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen sei am 26. März 1998 erfolgt, am 27. März 1998 habe der Gemeinderat neue Bebauungsbestimmungen beschlossen; die Bescheidverlängerung habe keine Rechtskraft erlangt. Das Objekt widerspreche massiv dem gegebenen, nicht zuletzt durch den gültigen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan dokumentierten Ortsbild, jedenfalls auch dem bereits bei Baubeginn beabsichtigten Ortsbild. Die Voraussetzungen für eine Genehmigung nach Paragraph 69, BauO für Wien lägen daher nicht vor. Die Außenmaße des bereits errichteten Gebäudes stimmten mit den Maßen in den zur nachträglichen Genehmigung eingereichten Plänen nicht überein.
Am 31. Oktober 2001 erstattete der Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 19 (MA 19) ein Gutachten aus architektonischer Sicht. Im Befund wurde festgestellt, dass das zu begutachtende Wohnhaus bereits fertig gestellt sei. Es entspreche im Wesentlichen der Einreichungsplanung aus dem Jahr 1999. Auf Grund der Einbeziehung der Gaubenfronten in die Gebäudehöhenberechnung weise es eine durchschnittliche Gebäudehöhe von 8,97 m auf. Trotz Neuberechnung sei das Gebäude in den Ausmaßen gleich geblieben und würden auch im umliegenden Baubestand (Haselbrunnerstraße 8, 18, 20) ähnliche Höhen zu finden sein. Der Vergleich mit einer Projektvariante, welche unter Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe von 7,50 m und der maximalen Firsthöhe von weiteren 7,50 m sowie der Giebelflächen über den Längsseiten des Baukörpers vorsähe, lasse das vorliegende, eingereichte Wohnhausprojekt als die geringer dimensionierte und stadtbildverträgliche Lösung erscheinen. Der formale Zusammenhang der westlichen Häuserzeile erscheine auf Grund der gleichzeitigen Überschaubarkeit und optischen Vergleichbarkeit gegeben. Die ausgeführte Traufenhöhe liege im Rahmen der Maßstäblichkeit des örtlichen Stadtbildes. Die Einbeziehung des Baubestandes der gegenüberliegenden Straßenseite zur Beurteilung erscheine auf Grund der gegebenen Straßenbreite und des sichtverdeckenden Alleebaumbestandes nicht zulässig. Der Gutachter kam zum Schluss, dass das Projekt in Hinblick auf die Maßstäblichkeit dem Sinn des § 85 BauO für Wien entspreche, da weder die einheitliche Gestaltung des örtlichen Stadtbildes, noch das durch die bekannt gegebenen Bebauungsbestimmungen beabsichtigte örtliche Stadtbild gestört werde. Auch bei Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe im ausgeführten Ausmaß von 147 cm stehe das Interesse des örtlichen Stadtbildes im Sinne des § 69 Abs. 1 lit. m BauO für Wien nicht entgegen. Auf Basis der der Einreichung zu Grunde liegenden Bebauungsbestimmungen hätte ein weit höheres und dominanter wirkendes Gebäude errichtet werden können. Am 31. Oktober 2001 erstattete der Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 19 (MA 19) ein Gutachten aus architektonischer Sicht. Im Befund wurde festgestellt, dass das zu begutachtende Wohnhaus bereits fertig gestellt sei. Es entspreche im Wesentlichen der Einreichungsplanung aus dem Jahr 1999. Auf Grund der Einbeziehung der Gaubenfronten in die Gebäudehöhenberechnung weise es eine durchschnittliche Gebäudehöhe von 8,97 m auf. Trotz Neuberechnung sei das Gebäude in den Ausmaßen gleich geblieben und würden auch im umliegenden Baubestand (Haselbrunnerstraße 8, 18, 20) ähnliche Höhen zu finden sein. Der Vergleich mit einer Projektvariante, welche unter Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe von 7,50 m und der maximalen Firsthöhe von weiteren 7,50 m sowie der Giebelflächen über den Längsseiten des Baukörpers vorsähe, lasse das vorliegende, eingereichte Wohnhausprojekt als die geringer dimensionierte und stadtbildverträgliche Lösung erscheinen. Der formale Zusammenhang der westlichen Häuserzeile erscheine auf Grund der gleichzeitigen Überschaubarkeit und optischen Vergleichbarkeit gegeben. Die ausgeführte Traufenhöhe liege im Rahmen der Maßstäblichkeit des örtlichen Stadtbildes. Die Einbeziehung des Baubestandes der gegenüberliegenden Straßenseite zur Beurteilung erscheine auf Grund der gegebenen Straßenbreite und des sichtverdeckenden Alleebaumbestandes nicht zulässig. Der Gutachter kam zum Schluss, dass das Projekt in Hinblick auf die Maßstäblichkeit dem Sinn des Paragraph 85, BauO für Wien entspreche, da weder die einheitliche Gestaltung des örtlichen Stadtbildes, noch das durch die bekannt gegebenen Bebauungsbestimmungen beabsichtigte örtliche Stadtbild gestört werde. Auch bei Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe im ausgeführten Ausmaß von 147 cm stehe das Interesse des örtlichen Stadtbildes im Sinne des Paragraph 69, Absatz eins, Litera m, BauO für Wien nicht entgegen. Auf Basis der der Einreichung zu Grunde liegenden Bebauungsbestimmungen hätte ein weit höheres und dominanter wirkendes Gebäude errichtet werden können.
Mit Schriftsatz vom 19. November 2001 nahm die mitbeteiligte Bauwerberin zu den Einwendungen in der Verhandlung vom 29. Oktober 2001 Stellung. Zum Beweis dafür, dass sich das Vorhaben lagemäßig von einem früheren, in Anwendung des § 70a BauO für Wien eingereichten Vorhaben unterscheide, wurden Vermessungspläne vorgelegt. Dazu wurde vorgebracht, dass das ausgeführte Projekt, welches nach § 70 BauO für Wien genehmigt werden solle, gegenüber dem nach § 70a BauO für Wien eingereichten Projekt deutlich abgesetzt vom Grundstück des Beschwerdeführers, nämlich nach Norden verschoben, ausgeführt worden sei. Um dies zu ermöglichen, sei vom nördlichen Nachbargrundstück ein Streifen hinzugekauft worden. Mit Schriftsatz vom 19. November 2001 nahm die mitbeteiligte Bauwerberin zu den Einwendungen in der Verhandlung vom 29. Oktober 2001 Stellung. Zum Beweis dafür, dass sich das Vorhaben lagemäßig von einem früheren, in Anwendung des Paragraph 70 a, BauO für Wien eingereichten Vorhaben unterscheide, wurden Vermessungspläne vorgelegt. Dazu wurde vorgebracht, dass das ausgeführte Projekt, welches nach Paragraph 70, BauO für Wien genehmigt werden solle, gegenüber dem nach Paragraph 70 a, BauO für Wien eingereichten Projekt deutlich abgesetzt vom Grundstück des Beschwerdeführers, nämlich nach Norden verschoben, ausgeführt worden sei. Um dies zu ermöglichen, sei vom nördlichen Nachbargrundstück ein Streifen hinzugekauft worden.
Bezüglich der von der Baubehörde ermittelten Gebäudehöhe verwies die Mitbeteiligte darauf, dass nach ihrer Auffassung die Gauben gemäß § 81 Abs. 6 BauO für Wien nicht einzuberechnen wären. Die bekannt gegeben und in der Folge in ihrer Gültigkeit verlängerten Bebauungsbestimmungen fänden trotz Hinzuerwerbes eines Grundstücksstreifens an der nördlichen Grenze Anwendung, weil dieser Streifen in eine unbebaut zu lassende Abstandsfläche falle. Jedenfalls sei das Plandokument 5474 maßgeblich. Bezüglich der von der Baubehörde ermittelten Gebäudehöhe verwies die Mitbeteiligte darauf, dass nach ihrer Auffassung die Gauben gemäß Paragraph 81, Absatz 6, BauO für Wien nicht einzuberechnen wären. Die bekannt gegeben und in der Folge in ihrer Gültigkeit verlängerten Bebauungsbestimmungen fänden trotz Hinzuerwerbes eines Grundstücksstreifens an der nördlichen Grenze Anwendung, weil dieser Streifen in eine unbebaut zu lassende Abstandsfläche falle. Jedenfalls sei das Plandokument 5474 maßgeblich.
In einem weiteren Schriftsatz vom 30. Jänner 2003 verwies die Mitbeteiligte auf den neu vorgelegten Lageplan vom 20. März 2002. Danach würde der Abstand zur Grundgrenze des Beschwerdeführers 4,44 m betragen, im Gegensatz zum Einreichplan aus März 1989 mit 4,37 m.
Dazu nahm der Beschwerdeführer im Schriftsatz vom 7. März 2003 umfangreich Stellung und legte dar, dass der Seitenabstand richtigerweise 4,31 m betrage.
Mit Bescheid des Bauausschusses der Bezirksvertretung für den
23. Bezirk vom 21. März 2003 wurde gemäß § 69 Abs. 1 lit. m BauO für Wien die Überschreitung der höchstzulässigen Gebäudehöhe von 7,50 m um 1,47 m für zulässig erklärt. In der Begründung verwies der Bauausschuss darauf, dass die Bebaubarkeit der Nachbargrundflächen nicht vermindert werde und dass auf Grund des Gutachtens der MA 19 vom 31. Oktober 2001 das örtliche Stadtbild nicht nur nicht störend beeinflusst, sondern bei anderer Anordnung der Dach- und Giebelflächen über die Längsseiten des Baukörpers ohne Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe eine massivere Baukubatur möglich gewesen wäre. Die vorliegend ausgeführte architektonische Gestaltung stelle die für das Stadtbild verträglichere Form dar, der konsensgemäße Baubestand der Nachbarliegenschaft werde nicht beeinträchtigt. Die Gründe, die für die Bewilligung der Abweichung sprächen, würden jene, die dagegen sprächen, überwiegen.23. Bezirk vom 21. März 2003 wurde gemäß Paragraph 69, Absatz eins, Litera m, BauO für Wien die Überschreitung der höchstzulässigen Gebäudehöhe von 7,50 m um 1,47 m für zulässig erklärt. In der Begründung verwies der Bauausschuss darauf, dass die Bebaubarkeit der Nachbargrundflächen nicht vermindert werde und dass auf Grund des Gutachtens der MA 19 vom 31. Oktober 2001 das örtliche Stadtbild nicht nur nicht störend beeinflusst, sondern bei anderer Anordnung der Dach- und Giebelflächen über die Längsseiten des Baukörpers ohne Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe eine massivere Baukubatur möglich gewesen wäre. Die vorliegend ausgeführte architektonische Gestaltung stelle die für das Stadtbild verträglichere Form dar, der konsensgemäße Baubestand der Nachbarliegenschaft werde nicht beeinträchtigt. Die Gründe, die für die Bewilligung der Abweichung sprächen, würden jene, die dagegen sprächen, überwiegen.
Mit Bescheid vom 1. April 2003 erteilte die MA 37 die begehrte Baubewilligung. Sie nahm Bezug auf die mit Bescheid vom 15. April 1997 bekannt gegebenen, zuletzt am 26. März 1998 verlängerten Bebauungsbestimmungen und die mit Bescheid des Bauausschusses vom 21. März 2003 erteilte Bewilligung für Abweichungen von den Bebauungsvorschriften. Bezüglich der Einhaltung des Seitenabstandes wurde ausgeführt, dass nach dem zuletzt vorgelegten Lageplan vom 20. März 2002 der Seitenabstand 4,44 m bzw. 4,46 m betrage, woraus sich eine Bebauung im Seitenabstand gemäß § 79 Abs. 3 BauO für Wien von 38,80 m2 und damit eine Unterschreitung der Höchstgrenze von 45 m2 ergebe. Durch die für zulässig erklärte Überschreitung der nach der Bekanntgabe der Bebauungsbestimmung fixierten Gebäudehöhe werde der Lichteinfall auf der benachbarten Liegenschaft des Beschwerdeführers nicht beeinträchtigt. Verwiesen wurde auch auf das Fachgutachten der MA 19. Die Gültigkeit der bekannt gegebenen und verlängerten Bebauungsbestimmungen gründe sich auf § 11 BauO für Wien, weil innerhalb des dortigen Zeitraumes das Ansuchen eingebracht worden sei. Auf dem zusätzlich erworbenen Grundstücksstreifen werde keine Bebauung verwirklicht. In der Abstandsfläche würden nur zulässige Bauwerke im Sinne des § 69 Abs. 6 BauO für Wien errichtet. Mit Bescheid vom 1. April 2003 erteilte die MA 37 die begehrte Baubewilligung. Sie nahm Bezug auf die mit Bescheid vom 15. April 1997 bekannt gegebenen, zuletzt am 26. März 1998 verlängerten Bebauungsbestimmungen und die mit Bescheid des Bauausschusses vom 21. März 2003 erteilte Bewilligung für Abweichungen von den Bebauungsvorschriften. Bezüglich der Einhaltung des Seitenabstandes wurde ausgeführt, dass nach dem zuletzt vorgelegten Lageplan vom 20. März 2002 der Seitenabstand 4,44 m bzw. 4,46 m betrage, woraus sich eine Bebauung im Seitenabstand gemäß Paragraph 79, Absatz 3, BauO für Wien von 38,80 m2 und damit eine Unterschreitung der Höchstgrenze von 45 m2 ergebe. Durch die für zulässig erklärte Überschreitung der nach der Bekanntgabe der Bebauungsbestimmung fixierten Gebäudehöhe werde der Lichteinfall auf der benachbarten Liegenschaft des Beschwerdeführers nicht beeinträchtigt. Verwiesen wurde auch auf das Fachgutachten der MA 19. Die Gültigkeit der bekannt gegebenen und verlängerten Bebauungsbestimmungen gründe sich auf Paragraph 11, BauO für Wien, weil innerhalb des dortigen Zeitraumes das Ansuchen eingebracht worden sei. Auf dem zusätzlich erworbenen Grundstücksstreifen werde keine Bebauung verwirklicht. In der Abstandsfläche würden nur zulässige Bauwerke im Sinne des Paragraph 69, Absatz 6, BauO für Wien errichtet.
In seiner Berufung beantragte der Beschwerdeführer, sowohl den Bescheid des Bauausschusses der Bezirksvertretung als auch die Baubewilligung aufzuheben und die beantragte Baubewilligung zu versagen. Der Beschwerdeführer machte in seiner Berufung zunächst geltend, mit dem aufhebenden Berufungsbescheid der belangten Behörde vom 28. Februar 2001 - die Aufhebung sei auf § 66 Abs. 4 AVG gestützt worden - sei eine endgültige Entscheidung für das damals eingereichte Bauvorhaben erfolgt. Die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen vom 15. April 1997 habe wohl im früheren Bauverfahren nach § 70a BauO für Wien Anwendung gefunden; für das vorliegende Verfahren gelte sie nicht, weil nicht mehr der selbe Bauplatz dem Vorhaben zu Grunde lag. Der Bauausschuss hätte vom nunmehr geltenden Bebauungsplan ausgehen müssen, der eine höchste zulässige Gebäudehöhe von 6,50 m vorsehe. Dann wäre die Überschreitung aber 2,47 m gewesen. Da es hier um ein Nachbarrecht auf Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe gehe, besitze der Nachbar auch ein Mitspracherecht, wenn Ortsbildfragen eine Voraussetzung für die Abweichung von der nach dem Bebauungsplan zulässigen maximalen Gebäudehöhe seien. Das diesbezügliche Gutachten der MA 19 sei unschlüssig und gehe nicht von einem ausreichenden Befund aus; es könne nicht darauf ankommen, ob bei anderer Anordnung der Dach- oder Giebelflächen eine massivere Baukubatur möglich wäre. In seiner Berufung beantragte der Beschwerdeführer, sowohl den Bescheid des Bauausschusses der Bezirksvertretung als auch die Baubewilligung aufzuheben und die beantragte Baubewilligung zu versagen. Der Beschwerdeführer machte in seiner Berufung zunächst geltend, mit dem aufhebenden Berufungsbescheid der belangten Behörde vom 28. Februar 2001 - die Aufhebung sei auf Paragraph 66, Absatz 4, AVG gestützt worden - sei eine endgültige Entscheidung für das damals eingereichte Bauvorhaben erfolgt. Die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen vom 15. April 1997 habe wohl im früheren Bauverfahren nach Paragraph 70 a, BauO für Wien Anwendung gefunden; für das vorliegende Verfahren gelte sie nicht, weil nicht mehr der selbe Bauplatz dem Vorhaben zu Grunde lag. Der Bauausschuss hätte vom nunmehr geltenden Bebauungsplan ausgehen müssen, der eine höchste zulässige Gebäudehöhe von 6,50 m vorsehe. Dann wäre die Überschreitung aber 2,47 m gewesen. Da es hier um ein Nachbarrecht auf Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe gehe, besitze der Nachbar auch ein Mitspracherecht, wenn Ortsbildfragen eine Voraussetzung für die Abweichung von der nach dem Bebauungsplan zulässigen maximalen Gebäudehöhe seien. Das diesbezügliche Gutachten der MA 19 sei unschlüssig und gehe nicht von einem ausreichenden Befund aus; es könne nicht darauf ankommen, ob bei anderer Anordnung der Dach- oder Giebelflächen eine massivere Baukubatur möglich wäre.
Mit Schreiben vom 7. Juni 2003 ergänzte der Beschwerdeführer seine Berufung, worin er insbesondere auf die Lage des errichteten Gebäudes einging.
Der Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 21 B (Stadtteilplanung und Flächennutzung Südost), richtete mit Schreiben vom 21. August 2003 an die belangte Behörde eine Stellungnahme. Diese Stellungnahme lautet wie folgt:
"Mit dem Plandokument 5477, das die baurechtliche Grundlage der Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen (am 15. April 1997 - Verlängerung am 26. März 1998) für das gegenständliche Vorhaben bildete, wurde ein etwa 120 ha großer, im Vorlagebericht als 'Siedlungsgebiet' bezeichneter, Bereich bearbeitet. Dieser Bereich ist generell charakterisiert durch überwiegend kleinmaßstäbliche Bebauung, durch maßvolle Dichte und hohen Durchgrünungsgrad. Was die konkrete Ausformung einzelner Bereiche betrifft, besteht insgesamt jedoch eine gewisse strukturelle Vielfalt. In dem Gebiet kommen großflächigere Siedlungsanlagen der Zwischenkriegszeit (Siedlung Rodaun), geschlossene dörfliche Bebauungen (etwa an der Ketzergasse), einzelne größere Gebäudekomplexe (im Wesentlichen Bildungs- und Kultureinrichtungen) und nicht zuletzt ausgedehnte Wohngebiete mit vorstädtischem bzw. villenartigen Charakter vor.
Die generelle Zielsetzung der Bearbeitung war es, wie klar im Vorlagebericht zum Ausdruck kommt, den städtebaulichen Charakter des bestehenden Siedlungsbereiches nicht durch 'zu große Gebäudehöhen, Sichtbehinderung auf wertvollen Baubestand, durch besondere Bebauungsdichte mit damit verbundenem Verlust von Grünraum, ... und dergleichen' nachteilig zu verändern.
Im Baublock Haselbrunnerstraße - Promenadeweg - Gräfin-Zichy-Straße - Breitenfurter Straße überwog villenartige Bebauung mit zwei- bis dreigeschossigen Ein- bzw. Mehrfamilienhäusern, die teilweise stattliche Dimensionen erreichten. Allerdings war diese Struktur, wie in anderen Baublöcken im gegenständlichen Bearbeitungsgebiet, bereits durchmischt mit anderen Bauformen. In diesem Fall handelte es sich um eine Wohnhausanlage der Gemeinde Wien, die zwar geringe Bebauungsdichte und einen entsprechend hohen Grünflächenanteil aufwies, in ihrer Höhenentwicklung jedoch überwiegend geringfügig, mit einem Gebäude jedoch recht deutlich (Bauklasse IV) über die der umgebenden Bebauung hinausging. Im Baublock Haselbrunnerstraße - Promenadeweg - Gräfin-Zichy-Straße - Breitenfurter Straße überwog villenartige Bebauung mit zwei- bis dreigeschossigen Ein- bzw. Mehrfamilienhäusern, die teilweise stattliche Dimensionen erreichten. Allerdings war diese Struktur, wie in anderen Baublöcken im gegenständlichen Bearbeitungsgebiet, bereits durchmischt mit anderen Bauformen. In diesem Fall handelte es sich um eine Wohnhausanlage der Gemeinde Wien, die zwar geringe Bebauungsdichte und einen entsprechend hohen Grünflächenanteil aufwies, in ihrer Höhenentwicklung jedoch überwiegend geringfügig, mit einem Gebäude jedoch recht deutlich (Bauklasse römisch vier) über die der umgebenden Bebauung hinausging.
Durch eine Begrenzung der bebaubaren Flächen auf die Blockrandbereiche durch Baufluchtlinien, sowie durch eine bestandsorientierte Festsetzung von Bauweisen und zulässigen Gebäudehöhen wurde versucht, innerhalb der Zielsetzung der Erhaltung des Gebietscharakters geringe Spielräume für eine bauliche Entwicklung einzuräumen und dabei auch auf die vorliegende Parzellenstruktur und eine ausgewogene Verteilung der bebaubaren Flächen und Baumassen zu achten. Für die gegenständliche, annähernd 2.000 m2 große Liegenschaft wurde durch das Plandokument 5477 die Widmung Bauland/Wohngebiet ausgewiesen, hinter einem 10,0 m tiefen Vorgarten ein bebaubarer Bereich von 25,0 m Tiefe festgelegt und die Bauklasse I, beschränkt auf 7,5 m sowie die offene oder gekuppelte Bauweise festgesetzt. Durch eine Begrenzung der bebaubaren Flächen auf die Blockrandbereiche durch Baufluchtlinien, sowie durch eine bestandsorientierte Festsetzung von Bauweisen und zulässigen Gebäudehöhen wurde versucht, innerhalb der Zielsetzung der Erhaltung des Gebietscharakters geringe Spielräume für eine bauliche Entwicklung einzuräumen und dabei auch auf die vorliegende Parzellenstruktur und eine ausgewogene Verteilung der bebaubaren Flächen und Baumassen zu achten. Für die gegenständliche, annähernd 2.000 m2 große Liegenschaft wurde durch das Plandokument 5477 die Widmung Bauland/Wohngebiet ausgewiesen, hinter einem 10,0 m tiefen Vorgarten ein bebaubarer Bereich von 25,0 m Tiefe festgelegt und die Bauklasse römisch eins, beschränkt auf 7,5 m sowie die offene oder gekuppelte Bauweise festgesetzt.
Unter Einhaltung der im Bebauungsplan ausgewiesenen bebaubaren Flächen, der Abstandsregeln gemäß § 79 Abs. 3 der BO für Wien, sowie der Flächenbeschränkung gemäß § 76 Abs. 10 der BO für Wien, sowie unter der Annahme, dass auf Grund der bestehenden Nachbargebäude nicht an beiden seitlichen Grundgrenzen angebaut (gekuppelt) werden kann, ist auf der Liegenschaft die Errichtung von Gebäuden (eines Gebäudes) mit einer bebauten Grundfläche von nicht mehr als 470 m2 möglich. Dies entspricht einer baulichen Ausnutzung von weniger als 25 % des Bauplatzes. Unter Einhaltung der im Bebauungsplan ausgewiesenen bebaubaren Flächen, der Abstandsregeln gemäß Paragraph 79, Absatz 3, der BO für Wien, sowie der Flächenbeschränkung gemäß Paragraph 76, Absatz 10, der BO für Wien, sowie unter der Annahme, dass auf Grund der bestehenden Nachbargebäude nicht an beiden seitlichen Grundgrenzen angebaut (gekuppelt) werden kann, ist auf der Liegenschaft die Errichtung von Gebäuden (eines Gebäudes) mit einer bebauten Grundfläche von nicht mehr als 470 m2 möglich. Dies entspricht einer baulichen Ausnutzung von weniger als 25 % des Bauplatzes.
Mit dem vorliegenden Projekt wurde die zulässige Gebäudehöhe unter Anwendung des zum Zeitpunkt der Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen noch rechtskräftigen § 75 Abs. 9 der BO für Wien um ca. 1,5 m überschritten. Durch die Längsausrichtung des Gebäudes in die Grundstückstiefe und durch die Ausbildung eines Satteldaches mit zur Längsseite parallel laufendem First bleibt jedoch die mögliche Geschossfläche bzw. der nutzbare Raum hinter dem bei anderen Gebäude- bzw. Dachformen möglichen Ausmaß zurück. Das Erscheinungsbild an der zum öffentlichen Raum gerichteten Front entspricht durch diese Ausformung im Wesentlichen der Maßstäblichkeit und Typologie der umgebenden Baustruktur. Mit dem vorliegenden Projekt wurde die zulässige Gebäudehöhe unter Anwendung des zum Zeitpunkt der Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen noch rechtskräftigen Paragraph 75, Absatz 9, der BO für Wien um ca. 1,5 m überschritten. Durch die Längsausrichtung des Gebäudes in die Grundstückstiefe und durch die Ausbildung eines Satteldaches mit zur Längsseite parallel laufendem First bleibt jedoch die mögliche Geschossfläche bzw. der nutzbare Raum hinter dem bei anderen Gebäude- bzw. Dachformen möglichen Ausmaß zurück. Das Erscheinungsbild an der zum öffentlichen Raum gerichteten Front entspricht durch diese Ausformung im Wesentlichen der Maßstäblichkeit und Typologie der umgebenden Baustruktur.
Die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe gemäß § 69 Abs. 1 lit. m kann auf Grund der vorangeführten konkreten Projektausformung im Sinne des § 69 Abs. 2 als geringfügig angesehen werden und beeinflusst, wie auch das gegenständliche Gutachten der Magistratsabteilung 19 ausführt, das beabsichtigte örtliche Stadtbild nicht negativ. Die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe gemäß Paragraph 69, Absatz eins, Litera m, kann auf Grund der vorangeführten konkreten Projektausformung im Sinne des Paragraph 69, Absatz 2, als geringfügig angesehen werden und beeinflusst, wie auch das gegenständliche Gutachten der Magistratsabteilung 19 ausführt, das beabsichtigte örtliche Stadtbild nicht negativ.
Angesichts der zum Zeitpunkt der Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen bestehenden baurechtlichen Situation (§ 75 Abs. 9 BO für Wien), nicht zuletzt jedoch auch im Hinblick auf die im Baublock bereits bestehenden, nicht mehr der ursprünglichen Struktur eines Villenviertels entsprechenden, Gebäude wird der Erteilung einer Bewilligung für das gegenständliche Bauvorhaben unter Anwendung des § 69 der BO für Wien seitens der Magistratsabteilung 21 B zugestimmt." Angesichts der zum Zeitpunkt der Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen bestehenden baurechtlichen Situation (Paragraph 75, Absatz 9, BO für Wien), nicht zuletzt jedoch auch im Hinblick auf die im Baublock bereits bestehenden, nicht mehr der ursprünglichen Struktur eines Villenviertels entsprechenden, Gebäude wird der Erteilung einer Bewilligung für das gegenständliche Bauvorhaben unter Anwendung des Paragraph 69, der BO für Wien seitens der Magistratsabteilung 21 B zugestimmt."
In der Folge erstattete die Mitbeteiligte eine Stellungnahme, wonach bei einer von ihr in dieser Stellungnahme durchgeführten Fassadenabwicklung eine Gebäudehöhe von bloß 8,368 m erreicht würde; dies unter Bedachtnahme darauf, dass Gauben nicht in die Fassadenflächen einbezogen würden. Darauf forderte die belangte Behörde von der MA 37 dazu eine Äußerung an; in deren Schreiben vom 23. September 2003 führte sie aus, dass dem Vorbringen der Mitbeteiligten, Gauben bei der Berechnung außer Acht zu lassen, Berechtigung zukomme, weil diese Dachgauben gemäß § 81 Abs. 6 BauO für Wien den zulässigen Gebäudeumriss überragen dürfen. Die weiters von der Mitbeteiligten vertretene Rechtsansicht, dass bestimmte Teilflächen der Ostansicht nicht zu berücksichtigen seien, wurde abgelehnt, weil an der Ostansicht keine der Dachform entsprechende Giebelfläche vorhanden sei. Somit betrage die Gebäudehöhe, ausgehend von einer Fassadenfläche von 685,27 m2, geteilt durch den Umfang von 80,67 m, 8,49 m. In der Folge erstattete die Mitbeteiligte eine Stellungnahme, wonach bei einer von ihr in dieser Stellungnahme durchgeführten Fassadenabwicklung eine Gebäudehöhe von bloß 8,368 m erreicht würde; dies unter Bedachtnahme darauf, dass Gauben nicht in die Fassadenflächen einbezogen würden. Darauf forderte die belangte Behörde von der MA 37 dazu eine Äußerung an; in deren Schreiben vom 23. September 2003 führte sie aus, dass dem Vorbringen der Mitbeteiligten, Gauben bei der Berechnung außer Acht zu lassen, Berechtigung zukomme, weil diese Dachgauben gemäß Paragraph 81, Absatz 6, BauO für Wien den zulässigen Gebäudeumriss überragen dürfen. Die weiters von der Mitbeteiligten vertretene Rechtsansicht, dass bestimmte Teilflächen der Ostansicht nicht zu berücksichtigen seien, wurde abgelehnt, weil an der Ostansicht keine der Dachform entsprechende Giebelfläche vorhanden sei. Somit betrage die Gebäudehöhe, ausgehend von einer Fassadenfläche von 685,27 m2, geteilt durch den Umfang von 80,67 m, 8,49 m.
Dazu äußerte sich der Beschwerdeführer dahingehend, dass der technische Amtssachverständige eine Rechtsmeinung abgegeben habe, die ihm nicht zustehe.
Mit dem angefochtenen Bescheid wies die belangte Behörde die Berufung gegen die erteilte Baubewilligung vom 1. April 2003 und gegen den Bescheid des Bauausschusses vom 21. März 2003 als unbegründet ab; den Bescheid des Bauausschusses bestätigte sie mit der Maßgabe, dass die festgesetzte höchstzulässige Gebäudehöhe von 7,50 m um 0,99 m überschritten werden dürfe.
In der Begründung verwies die belangte Behörde darauf, dass die Bauwerberin ursprünglich ein Baubewilligungsverfahren für ein Bauvorhaben gemäß § 70a BauO für Wien in Gang gesetzt habe; anschließend, nachdem eine lagemäßige Abweichung durch das bereits in Ausführung befindliche Projekt festgestellt worden sei, sei eine neuerliche Einreichung vorgenommen und die Durchführung eines Verfahrens gemäß § 70 BauO für Wien beantragt worden. Dass sich die Lage des zweiteingereichten und verfahrensgegenständlichen Projektes während des laufenden Ermittlungsverfahrens weiter geändert habe, sei nicht von Relevanz. Durch die gegenständliche Projektsänderung während des Verfahrens werde der Charakter bzw. das Wesen des ursprünglich eingereichten Vorhabens nicht geändert. Entscheidend sei, dass den Nachbarn dazu Gehör gewährt werde, was hier geschehen sei. Der Beschwerdeführer konnte zur lagemäßigen Abänderung, die ein Abrücken des Projektes von seiner Liegenschaft parallel zur Baulinie bewirkte, Stellung nehmen. In der Begründung verwies die belangte Behörde darauf, dass die Bauwerberin ursprünglich ein Baubewilligungsverfahren für ein Bauvorhaben gemäß Paragraph 70 a, BauO für Wien in Gang gesetzt habe; anschließend, nachdem eine lagemäßige Abweichung durch das bereits in Ausführung befindliche Projekt festgestellt worden sei, sei eine neuerliche Einreichung vorgenommen und die Durchführung eines Verfahrens gemäß Paragraph 70, BauO für Wien beantragt worden. Dass sich die Lage des zweiteingereichten und verfahrensgegenständlichen Projektes während des laufenden Ermittlungsverfahrens weiter geändert habe, sei nicht von Relevanz. Durch die gegenständliche Projektsänderung während des Verfahrens werde der Charakter bzw. das Wesen des ursprünglich eingereichten Vorhabens nicht geändert. Entscheidend sei, dass den Nachbarn dazu Gehör gewährt werde, was hier geschehen sei. Der Beschwerdeführer konnte zur lagemäßigen Abänderung, die ein Abrücken des Projektes von seiner Liegenschaft parallel zur Baulinie bewirkte, Stellung nehmen.
Das Projekt sei rechtzeitig am 23. März 1999 vor Ablauf der Gültigkeit der Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen am 26. März 1999 eingereicht worden. Das Projekt sei zwar mehrfach abgeändert worden, es habe sich aber immer um das am 23. März 1999 eingereichte Projekt gehandelt. § 11 BauO für Wien bewirke eine Perpetuierung der bekannt gegebenen Rechtslage, sodass die auch hier vorliegende spätere Änderung des Plandokumentes unbeachtlich sei. Die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen habe sich auf die Grundstücke Nr. 23/23 und 23/36 in der EZ 27, KG Kalksburg bezogen. Die EZ 27 der KG Kalksburg existiere nach wie vor. Der Unterschied des Lageplans bei der Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen zum gegenwärtigen, bewilligten Lageplan falle mit seiner Abweichung von 30 cm unter die so genannte "Strichstärkendeviation" und könne daher gar nicht festgestellt werden. Auf diesem 30 cm breiten Streifen, der unter die Bestimmungen des Plandokumentes 6795 fallen würde, werde nichts gebaut. Das Projekt sei rechtzeitig am 23. März 1999 vor Ablauf der Gültigkeit der Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen am 26. März 1999 eingereicht worden. Das Projekt sei zwar mehrfach abgeändert worden, es habe sich aber immer um das am 23. März 1999 eingereichte Projekt gehandelt. Paragraph 11, BauO für Wien bewirke eine Perpetuierung der bekannt gegebenen Rechtslage, sodass die auch hier vorliegende spätere Änderung des Plandokumentes unbeachtlich sei. Die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen habe sich auf die Grundstücke Nr. 23/23 und 23/36 in der EZ 27, KG Kalksburg bezogen. Die EZ 27 der KG Kalksburg existiere nach wie vor. Der Unterschied des Lageplans bei der Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen zum gegenwärtigen, bewilligten Lageplan falle mit seiner Abweichung von 30 cm unter die so genannte "Strichstärkendeviation" und könne daher gar nicht festgestellt werden. Auf diesem 30 cm breiten Streifen, der unter die Bestimmungen des Plandokumentes 6795 fallen würde, werde nichts gebaut.
Die durchschnittliche Gebäudehöhe betrage 8,49 m und überschreite die laut Bebauungsplan zulässige Höhe von 7,50 m um 0,99 m. Das diesbezügliche Beweisergebnis sei dem Beschwerdeführer zur Kenntnis gebracht worden, er habe dazu in seiner Stellungnahme vom 26. Oktober 2003 keine inhaltliche Entgegnung vorgebracht. Alle Voraussetzungen der gewährten Ausnahme nach § 69 Abs. 1 lit. m BauO für Wien lägen vor. Aus der eingeholten Stellungnahme des Amtssachverständigen der Magistratsabteilung 21B ergebe sich, dass dem Projekt eine den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan unterlaufende Tendenz nicht innewohne. Im Baublock, in dem die verfahrensgegenständliche Liegenschaft situiert sei, hätten zum Zeitpunkt der Erlassung des Plandokumentes Nr. 5477 zwei- bis dreigeschossige Ein- bzw. Mehrfamilienhäuser überwogen, die teilweise stattliche Dimensionen erreichten. Durch die Längsausrichtung des gegenständlichen Gebäudes in die Tiefe des Grundstückes sowie durch die Ausbildung des Satteldaches mit parallel zur Längsseite verlaufendem First bleibe die mögliche Geschoßfläche bzw. nutzbare Kubatur hinter den bei anderen Gebäude- und Dachformen, etwa einem parallel zur Straße verlaufenden First bei Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe, möglichen Ausmaßen trotz Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe zurück. Das Erscheinungsbild an der zum Vorgarten gerichteten Front des Gebäudes entspreche durch diese Ausformung im Wesentlichen der Maßstäblichkeit und Typologie der umgebenden Baustruktur. Schließlich sei auch zu beachten, dass im Zeitpunkt der Einreichung des Bauvorhabens noch die Überschreitungsmöglichkeit nach § 75 Abs. 9 BauO für Wien gegeben war, weshalb insofern bezüglich der Wesentlichkeit einer Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe von einem anderen Maßstab auszugehen sei. Jedenfalls werde die Überschreitung um 0,99 m als unwesentlich im Sinne des § 69 Abs. 2 BauO für Wien angesehen. Eine Beeinträchtigung der Bebaubarkeit der Liegenschaft des Beschwerdeführers liege nicht vor. Die durchschnittliche Gebäudehöhe betrage 8,49 m und überschreite die laut Bebauungsplan zulässige Höhe von 7,50 m um 0,99 m. Das diesbezügliche Beweisergebnis sei dem Beschwerdeführer zur Kenntnis gebracht worden, er habe dazu in seiner Stellungnahme vom 26. Oktober 2003 keine inhaltliche Entgegnung vorgebracht. Alle Voraussetzungen der gewährten Ausnahme nach Paragraph 69, Absatz eins, Litera m, BauO für Wien lägen vor. Aus der eingeholten Stellungnahme des Amtssachverständigen der Magistratsabteilung 21B ergebe sich, dass dem Projekt eine den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan unterlaufende Tendenz nicht innewohne. Im Baublock, in dem die verfahrensgegenständliche Liegenschaft situiert sei, hätten zum Zeitpunkt der Erlassung des Plandokumentes Nr. 5477 zwei- bis dreigeschossige Ein- bzw. Mehrfamilienhäuser überwogen, die teilweise stattliche Dimensionen erreichten. Durch die Längsausrichtung des gegenständlichen Gebäudes in die Tiefe des Grundstückes sowie durch die Ausbildung des Satteldaches mit parallel zur Längsseite verlaufendem First bleibe die mögliche Geschoßfläche bzw. nutzbare Kubatur hinter den bei anderen Gebäude- und Dachformen, etwa einem parallel zur Straße verlaufenden First bei Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe, möglichen Ausmaßen trotz Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe zurück. Das Erscheinungsbild an der zum Vorgarten gerichteten Front des Gebäudes entspreche durch diese Ausformung im Wesentlichen der Maßstäblichkeit und Typologie der umgebenden Baustruktur. Schließlich sei auch zu beachten, dass im Zeitpunkt der Einreichung des Bauvorhabens noch die Überschreitungsmöglichkeit nach Paragraph 75, Absatz 9, BauO für Wien gegeben war, weshalb insofern bezüglich der Wesentlichkeit einer Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe von einem anderen Maßstab auszugehen sei. Jedenfalls werde die Überschreitung um 0,99 m als unwesentlich im Sinne des Paragraph 69, Absatz 2, BauO für Wien angesehen. Eine Beeinträchtigung der Bebaubarkeit der Liegenschaft des Beschwerdeführers liege nicht vor.
Bezüglich des Erfordernisses der gärtnerischen Ausgestaltung der Abstandsflächen wurde darauf verwiesen, dass die an der Westseite geplante Terrasse mit Rasengittersteinen ausgeführt werden soll, sodass der genannten Pflicht entsprochen werde.
Der Verfassungsgerichtshof hat die Behandlung der dagegen erhobenen Beschwerde mit Beschluss vom 23. Februar 2004, B 188/04, abgelehnt und die Beschwerde dem Verwaltungsgerichtshof zur Entscheidung abgetreten. Zu den Normbedenken des Beschwerdeführers führte der Verfassungsgerichtshof aus, dass § 69 Abs. 1 lit. m in Verbindung mit § 69 Abs. 2 BauO für Wien die behördliche Entscheidung über einen solchen Antrag ausreichend determiniere, dass § 69 Abs. 6 BauO für Wien in unbedenklicher Weise auf das offensichtliche Nichtvorliegen dieser Voraussetzungen abstelle und für diesen Fall die Abweisung ohne Befassung des Bezirksausschusses vorsehe und dass der Erlassung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes PD 5477 eine Grundlagenforschung vorausgegangen sei, wobei allein durch den Umstand, dass im späteren Plandokument 6795 andere Ziele verfolgt worden seien, nicht die Rechtswidrigkeit des früheren Planes bewirkt werde. Der Verfassungsgerichtshof hat die Behandlung der dagegen erhobenen Beschwerde mit Beschluss vom 23. Februar 2004, B 188/04, abgelehnt und die Beschwerde dem Verwaltungsgerichtshof zur Entscheidung abgetreten. Zu den Normbedenken des Beschwerdeführers führte der Verfassungsgerichtshof aus, dass Paragraph 69, Absatz eins, Litera m, in Verbindung mit Paragraph 69, Absatz 2, BauO für Wien die behördliche Entscheidung über einen solchen Antrag ausreichend determiniere, dass Paragraph 69, Absatz 6, BauO für Wien in unbedenklicher Weise auf das offensichtliche Nichtvorliegen dieser Voraussetzungen abstelle und für diesen Fall die Abweisung ohne Befassung des Bezirksausschusses vorsehe und dass der Erlassung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes PD 5477 eine Grundlagenforschung vorausgegangen sei, wobei allein durch den Umstand, dass im späteren Plandokument 6795 andere Ziele verfolgt worden seien, nicht die Rechtswidrigkeit des früheren Planes bewirkt werde.
In der vor dem Verwaltungsgerichtshof ergänzten Beschwerde beantragt der Beschwerdeführer die Aufhebung des angefochtenen Bescheides wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes, wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften und wegen Rechtswidrigkeit infolge Unzuständigkeit der belangten Behörde.
Die belangte Behörde legte die Verwaltungsakten vor und erstattete, ebenso wie die mitbeteiligte Bauwerberin, eine Gegenschrift.
Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
Der Beschwerdeführer meint, die belangte Behörde hätte bei ihrer Entscheidung über die Berufung gegen den Bescheid des Bauausschusses die Kompetenz des Bauausschusses in Anspruch genommen und wäre daher unzuständig; sie hätte bei ihrer Auffassung, dass die Überschreitung der Gebäudehöhe nur um 99 cm zulässig sei, nur mit einer Abweisung des Bauansuchens vorgehen dürfen.
Die §§ 133 und 136 der Bauordnung für Wien in der Fassung LGBl. Nr. 20/2002 (BO) sowie § 66 AVG lauten: Die Paragraphen 133 und 136 der Bauordnung für Wien in der Fassung Landesgesetzblatt Nr. 20 aus 2002, (BO) sowie Paragraph 66, AVG lauten:
"Wirkungsbereich der Bauausschüsse der Bezirksvertretungen
§ 133. Paragraph 133,
Die Entscheidung über Anträge auf Bewilligungen von unwesentlichen Abweichungen von Bebauungsvorschriften gemäß § 69 obliegt dem Bauausschuss der örtlich zuständigen Bezirksvertretung. Der Vorsitzende des Bauausschusses hat die Bescheide zu unterfertigen. Die Entscheidung über Anträge auf Bewilligungen von unwesentlichen Abweichungen von Bebauungsvorschriften gemäß Paragraph 69, obliegt dem Bauausschuss der örtlich zuständigen Bezirksvertretung. Der Vorsitzende des Bauausschusses hat die Bescheide zu unterfertigen.
Berufung
§ 136. Paragraph 136,
