TE OGH 1996/4/23 5Ob47/95

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Mietrechtssache des Antragstellers Dr.Christian L*****, Arzt, ***** vertreten durch Dr.Helfried Rustler, Rechtsanwalt in Wien, wider die Antragsgegnerin Sibylle K*****, Handelsagentin, ***** vertreten durch Dr.Tassilo Neuwirth und andere Rechtsanwälte in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 14 MRG infolge Revisionsrekurses des Antragstellers gegen den Beschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgerichtes vom 25. Oktober 1994, GZ 41 R 199/94-15, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 2.November 1993, GZ 48 Msch 28/92-10, aufgehoben wurde, folgendenDer Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Mietrechtssache des Antragstellers Dr.Christian L*****, Arzt, ***** vertreten durch Dr.Helfried Rustler, Rechtsanwalt in Wien, wider die Antragsgegnerin Sibylle K*****, Handelsagentin, ***** vertreten durch Dr.Tassilo Neuwirth und andere Rechtsanwälte in Wien, wegen Paragraph 37, Absatz eins, Ziffer 14, MRG infolge Revisionsrekurses des Antragstellers gegen den Beschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgerichtes vom 25. Oktober 1994, GZ 41 R 199/94-15, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 2.November 1993, GZ 48 Msch 28/92-10, aufgehoben wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Dem Revisionsrekurs des Antragstellers wird Folge gegeben, nicht jedoch dem Revisionsrekurs der Antragsgegnerin.

Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, daß der Sachbeschluß nunmehr wie folgt zu lauten hat:

"Die Antragsgegnerin ist schuldig, dem Antragsteller binnen 14 Tagen S 3,780.000 samt 4 % Zinsen seit 25.11.1991 zu zahlen und die mit S 180 bestimmten Verfahrenskosten (Barauslagen) zu ersetzen."

Begründung:

Die Antragsgegnerin war Hauptmieterin der 159,7 m2 großen, aus zwei Vorräumen, Garderobe, drei Zimmern, zwei Abstellräumen, Küche, Bad, WC und ein Kellerabteil bestehenden Wohnung in Wien *****.

Der Antragsteller ist seit 1.12.1991 (Mietvertrag vom 2./9.12.1991) Hauptmieter dieser Wohnung. Er hatte am 25.11.1991 an die Antragsgegnerin für die Aufgabe der Mietrechte S 3,900.000,- bezahlt. Die Antragsgegnerin hatte in dieser Wohnung einen Kachelofen (Wert S 120.000,-) und einen - im Zuge des Verfahrens auf Grund diesbezüglicher Einigung der Parteien wieder zurückgestellten - Luster zurückgelassen.

Der Antragsteller begehrt - nach vorausgegangenem Verfahren der Schlichtungsstelle - gemäß § 27 MRG die Zurückzahlung von S 3,780.000,-.Der Antragsteller begehrt - nach vorausgegangenem Verfahren der Schlichtungsstelle - gemäß Paragraph 27, MRG die Zurückzahlung von S 3,780.000,-.

Die Antragsgegnerin wendet ein, sie habe in den Jahren 1965 und 1969 eine Mietzinsvorauszahlung an den Vermieter geleistet, wodurch der Hauptmietzins monatlich nur S 527,01 betragen habe. Wegen des ihr eingeräumt gewesenen Weitergaberechtes habe der Antragsteller nun nur S 1.615,71 monatlich an Hauptmietzins zu leisten, wogegen bei freier Vermietung ein Mietzins von S 30.000,- bis S 40.000,- pro Monat bezahlt werden müßte.

Der Antragsteller der die Wohnung nicht selbst bewohne, erziele einen ortsüblich hohen Untermietzins.

Überdies sei dem Antragsteller ein unbefristetes Weitergaberecht eingeräumt worden.

Schließlich habe der Antragsteller, ohne sich in einer Zwangslage befunden zu haben und daher zulässigerweise im vorhinein auf die Rückforderung verzichtet.

Das Erstgericht gab dem Rückzahlungsbegehren des Antragstellers bezüglich S 210.000,- samt 4 % Zinsen seit 25.11.1991 statt und wies das Mehrbegehren - bei gegenseitiger Kostenaufhebung - ab.

Das Erstgericht stellte folgenden Sachverhalt fest:

Eigentümerin der Liegenschaft ***** ist die S*****, welche der E***** Gesellschaft mbH das Baurecht an dieser Liegenschaft eingeräumt hat. Von der Bauberechtigten wurden die Wohnungen in diesem Haus nach Instandsetzung vermietet. Im Jahr 1965 mietete die Antragsgegnerin die Wohnung top Nr. 3; der schriftliche Mietvertrag wurde erst am 6.8.1968 unterfertigt.

Bei Mietvertragsabschluß im Jahr 1965 leistete die Antragsgegnerin an die Vermieterin eine Mietzinsvorauszahlung von S 383.300,-. Die Vermieterin trachtete bei Neuvermietungen nämlich danach, von den Mietern Mietzinsvorauszahlungen zu erhalten, um damit die Renovierung der im Krieg beschädigten Häuser finanzieren zu können. Wenn ein Mieter eine Mietzinsvorauszahlung leistete, war ein niedrigerer laufender Hauptmietzins zu zahlen. Tatsächlich betrug der von der Antragsgegnerin zu zahlende monatliche Hauptmietzins auf Grund der geleisteten Mietzinszahlung S 2.236,-; ohne diese Zahlung hätte er ca. S 4.791,- monatlich betragen.

In dem zwischen der Antragsgegnerin und der Vermieterin abgeschlossenen schriftlichen Mietvertrag ist unter Punkt III. (ua.) neben Beschränkungen des Kündigungsrechtes der Bestandgeberin (Bestehen eines Mietzinsrückstandes von mindestens 3 Monaten; rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten des "Bestandgebers"; erheblich nachteiliger Gebrauch) festgehalten:In dem zwischen der Antragsgegnerin und der Vermieterin abgeschlossenen schriftlichen Mietvertrag ist unter Punkt römisch drei. (ua.) neben Beschränkungen des Kündigungsrechtes der Bestandgeberin (Bestehen eines Mietzinsrückstandes von mindestens 3 Monaten; rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten des "Bestandgebers"; erheblich nachteiliger Gebrauch) festgehalten:

"Ausdrücklich wird vereinbart, daß der Bestandnehmer zur Veräußerung seines Bestandobjektes berechtigt ist, ohne daß die Bestandgeberin aus diesem Titel Gegenansprüche stellen kann. Der Bestandgeberin bleibt lediglich das Recht vorbehalten, die Weitergabe an Personen zu verwehren, wenn gegen diese berechtigte Bedenken in moralischer Hinsicht bestehen.

Die Bestandgeberin ist bei Auflösung des Bestandverhältnisses nicht zur Rückzahlung geleisteter Mietvorauszahlungen verpflichtet, einerlei aus welchem Titel immer diese Auflösung erfolgt, doch ist der Bestandnehmer berechtigt, einen seinem Ermessen überlasenen Kostenersatz vom nachfolgenden Bestandnehmer zu begehren. Der neue Bestandnehmer tritt in die Rechte und Pflichten des vorigen Bestandnehmers ein."

Der Hauptmietzins war nach Punkt VI. des Mietvertrages wertgesichert nach dem Verbraucher- preisindex II für einen städtischen 4-köpfigen Haushalt durchschnittlichen Einkommens mit der Indexziffer für Jänner 1965 als Ausgangsbasis und einem Schwellenwert von 20 %.Der Hauptmietzins war nach Punkt römisch sechs. des Mietvertrages wertgesichert nach dem Verbraucher- preisindex römisch zwei für einen städtischen 4-köpfigen Haushalt durchschnittlichen Einkommens mit der Indexziffer für Jänner 1965 als Ausgangsbasis und einem Schwellenwert von 20 %.

Im Jahr 1969 leistete die Antragsgegnerin an die Vermieterin eine weitere Mietzinsvorauszahlung in Höhe von S 255.500 wodurch vereinbarungsgemäß der monatliche Hauptmietzins auf ca. S 527 (3,30 pro m2) herabgesetzt wurde.

Im Jahre 1991 entschloß sich die Antragsgegnerin, ihre Hauptmietrechte an der Wohnung aufzugeben und an den Antragsteller gegen Zahlung von S 3,900.000 zu übertragen. Zwischen ihnen wurde besprochen, daß die Wohnung wie Eigentum (auf Grund der mietvertraglich dem Mieter eingeräumten Sonderrechte bzw Kündigungsbeschränkungen und des niedrigen Hauptmietzinses) und in einem guten Zustand sei und nichts investiert werden müßte. Daß die Antragsgegnerin Investitionen in der Wohnung gemacht hätte, abgesehen vom zurückgelassenen Luster und Kachelofen, wurde nicht besprochen.

Der Antragsteller leistete an die Antragsgegnerin am 2.12.1991 auch den geforderten Betrag von S 3,900.000,- für die Abtretung der Mietrechte. Der Antragsteller hatte diese Zahlung durch Darlehensaufnahme finanziert, wofür er 10 %, ab dem 1.4.1992 auf Grund einer Umschuldung 8,5 % Zinsen zu zahlen hatte.

Bei Bezahlung des genannten Betrages an die Antragsgegnerin unterfertigten die Vertragsteile eine Vereinbarung, in der sich der Antragsteller für den Fall, daß auch nur hinsichtlich eines Teiles der Zahlung ein Rückforderungsanspruch (§ 27 MRG) geltend gemacht wird, verpflichtet, sein Mietrecht zugunsten der Antragsgegnerin gegenüber der E*****gesellschaft mbH zurückzulegen. Für diesen Fall stehe ihm Zug um Zug die Rückzahlung des gesamten Betrages zu.Bei Bezahlung des genannten Betrages an die Antragsgegnerin unterfertigten die Vertragsteile eine Vereinbarung, in der sich der Antragsteller für den Fall, daß auch nur hinsichtlich eines Teiles der Zahlung ein Rückforderungsanspruch (Paragraph 27, MRG) geltend gemacht wird, verpflichtet, sein Mietrecht zugunsten der Antragsgegnerin gegenüber der E*****gesellschaft mbH zurückzulegen. Für diesen Fall stehe ihm Zug um Zug die Rückzahlung des gesamten Betrages zu.

Nach Übertragung der Mietrechte der Antragsgegnerin an den Antragsteller wurde ein inhaltsgleicher Mietvertrag mit dem Vermieter ausgefertigt, insbesondere zu dem gleichen Hauptmietzins, den die Antragsgegnerin zuletzt zu zahlen hatte, nämlich S 1.615,71 monatlich.

Auch in diesem Mietvertrag sind die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters beschränkt wie im Mietvertrag zwischen der Antragsgegnerin und der Vermieterin; auch ein Weitergaberecht des Mieters wurde in diesem Mietvertrag vereinbart. Der Hauptmietzins ist wertgesichert nach dem Verbraucherpreisindex 1986 mit der Indexzahl für März 1989 als Ausgangsbasis und einem 20 %igen Schwellenwert. Bei Vertragsschluß betrug der monatliche Bruttomietzins S 5.591,26.

Nach Mietvertragsabschluß bewohnte der Antragsteller die Wohnung nicht selbst. Er renovierte sie und installierte eine Einbauküche mit einem Kostenaufwand von ca. S 200.000. Er selbst leistete aber mit einem Freund auch Eigenarbeiten, um die Kosten niedriger zu halten. Nach Fertigstellung der Renovierungsarbeiten vermietete der Antragsteller die Wohnung zu einem monatlichen Untermietzins von S 25.000; er selbst verwendet die Wohnung derzeit nicht zu Wohnzwecken.

Aus der Mietzinsdifferenz von ca. S 4.260, um welche die Antragsgegnerin auf Grund ihrer Mietzinsvoraus- zahlungen weniger zu leisten hatte (Vorauszahlung S 383.300: statt S 4.790 monatlich nur S 2.236; Vorauszahlung S 255.500: statt S 2.236 monatlich nur S 527) ergibt sich eine Mietzinsdifferenz von monatlich ca S 13.000 (bei Anwendung der gleichen Steigerung wie beim tatsächlich bezahlten Mietzins von S 527 [1969] auf S 1.615,74 [1991]).

Aus dem eigenen Mietzins, den der Antragsteller zu leisten hat (S 5.591,26), und dem Untermietzins (S 25.000) errechnet sich ein monatlicher Differenzbetrag von ca S 19.400.

Bei einer Inflationsanpassung von jährlich 3,5 % und Diskontierung der in Zukunft liegenden Ersparnisse mit 7 %, 8 % oder 9 % ergibt die Summe der Barwerte der Differenzbeträge für 30 Jahre (entsprechend den im Sachbeschluß enthaltenen Tabellen) Beträge zwischen S 2,334.794 (monatlicher Differenzbetrag S 13.000, Diskontierung mit 9 %) und S 4,343.388 (monatlicher Differenzbetrag S 19.400; Diskontierung mit 7 %).

Rechtlich führte das Erstgericht - wie vom Rekursgericht zusammengefaßt - im wesentlichen folgendes aus:

Wesentlich für den Rückforderungsanspruch nach § 27 MRG sei das Fehlen der gleichwertigen Gegenleistung. Eine solche Gegenleistung habe der Antragsteller hier erhalten, weil die Antragstellerin durch die von ihr geleisteten Vorauszahlungen eine auch im Bestandverhältnis des Antragstellers fortwirkende Mietzinsminderung zur Folge habe, welche zeitlich nicht begrenzt sei. Die monatliche Mietzinsersparnis habe auf Grund der Vorauszahlungen 1969 S 4.260 betragen und sei unter Berücksichtigung der Indexsteigerung bis Ende 1991 auf ca S 13.000 monatlich gestiegen (und zwar im gleichen Verhältnis, wie der tatsächlich bezahlte Mietzins von ca S 527 auf S 1.615,71 gestiegen sei).Wesentlich für den Rückforderungsanspruch nach Paragraph 27, MRG sei das Fehlen der gleichwertigen Gegenleistung. Eine solche Gegenleistung habe der Antragsteller hier erhalten, weil die Antragstellerin durch die von ihr geleisteten Vorauszahlungen eine auch im Bestandverhältnis des Antragstellers fortwirkende Mietzinsminderung zur Folge habe, welche zeitlich nicht begrenzt sei. Die monatliche Mietzinsersparnis habe auf Grund der Vorauszahlungen 1969 S 4.260 betragen und sei unter Berücksichtigung der Indexsteigerung bis Ende 1991 auf ca S 13.000 monatlich gestiegen (und zwar im gleichen Verhältnis, wie der tatsächlich bezahlte Mietzins von ca S 527 auf S 1.615,71 gestiegen sei).

Es sei nun sachgerecht, die Mietzinsersparnis des Antragstellers für einen Zeitraum von 30 Jahren zu berücksichtigen (unbestimmte Vertragsdauer, beschränkte Kündigungsmöglichkeit des Vermieters, Weitergaberecht des Antragstellers). Der ersparte Betrag stehe aber nicht sofort zur Verfügung, sondern es handle sich (teilweise) erst um in der Zukunft liegende Leistungen, so daß der Barwert dieser Leistung durch Diskontierung zu errechnen sei. Bei Anwendung eines Diskontsatzes von 8 % errechne sich ein (auf 1991 bezogener) Barwert von gerundet S 2,590.000, der zumindest als Gegenleistung der Antragsgegnerin anzurechnen sei.

Ob die anzurechnende Gegenleistung immer mit den eigenen Aufwendungen des Vormieters begrenzt sei, müsse nicht entschieden werden, weil die Antragsgegnerin unter Berücksichtigung einer 8 %igen Verzinsung ihrer Vorauszahlungen selbst mehr aufgewendet habe als der Antragsteller.

Das Erstgericht erörterte weiters die Frage, ob als Gegenleistung nicht doch die Differenz zwischen dem im Zeitpunkt der Weitergabe angemessenen bzw bei Neuvermietung ohne Bindung durch das Weitergaberecht der Vormieterin erzielbaren und dem vom Antragsteller tatsächlich zu entrichtenden Mietzins anzusetzen sei.

Die in der jüngeren Rechtsprechung und in der Literatur (8 Ob 510/89 = EvBl 1989/108; 5 Ob 552/88 = WoBl 1988/79; Würth in Rummel II2 Rz 6 zu § 27 MRG) für die Ablehnung der Mietzinsersparnis des neuen Mieters als zu berücksichtigende Gegenleistung des weichenden Mieters angeführten Gründe seien nicht überzeugend (keine Ungleichbehandlung des weichenden Mieters und des Vermieters, der ja nur eine "echte" Mietzinsvorauszahlung, also nur für einen von vornherein zuordenbaren Zeitraum vereinbaren dürfe; die Höhe der Mietzinsersparnis könne bei einem unbefristeten Mietverhältnis nicht errechnet werden; Widerspruch zur Rechtsprechung, die den Entgeltcharakter eines Weitergaberechtes verneint).Die in der jüngeren Rechtsprechung und in der Literatur (8 Ob 510/89 = EvBl 1989/108; 5 Ob 552/88 = WoBl 1988/79; Würth in Rummel II2 Rz 6 zu Paragraph 27, MRG) für die Ablehnung der Mietzinsersparnis des neuen Mieters als zu berücksichtigende Gegenleistung des weichenden Mieters angeführten Gründe seien nicht überzeugend (keine Ungleichbehandlung des weichenden Mieters und des Vermieters, der ja nur eine "echte" Mietzinsvorauszahlung, also nur für einen von vornherein zuordenbaren Zeitraum vereinbaren dürfe; die Höhe der Mietzinsersparnis könne bei einem unbefristeten Mietverhältnis nicht errechnet werden; Widerspruch zur Rechtsprechung, die den Entgeltcharakter eines Weitergaberechtes verneint).

Die Entscheidung 1 Ob 656, 657/89 (WoBl 1990/61) habe an der zit. Judikatur mit der Einschränkung festgehalten, daß dies jedenfalls dann zu gelten habe, wenn der Mieter dem Vermieter nicht selbst anläßlich der Begründung ihres Mietverhältnisses "eine noch relevante Ablöse in Form einer Einmalzahlung geleistet hat".

Das Argument, wenn für den Vermieter eine solche Einmalzahlung (Anm: unechte Mietzinsvorauszahlung) verboten sei, müsse dies auch für den weichenden Mieter gelten, sei, so das Erstgericht, nicht stichhältig. Zwar gelte § 27 Abs 1 Z 1 MRG sowohl im Verhältnis zwischen Vermieter und neuem Mieter und zwischen weichendem und neuem Mieter; deren Rechtsverhältnisse seien aber unterschiedlich zu beurteilen:Das Argument, wenn für den Vermieter eine solche Einmalzahlung Anmerkung, unechte Mietzinsvorauszahlung) verboten sei, müsse dies auch für den weichenden Mieter gelten, sei, so das Erstgericht, nicht stichhältig. Zwar gelte Paragraph 27, Absatz eins, Ziffer eins, MRG sowohl im Verhältnis zwischen Vermieter und neuem Mieter und zwischen weichendem und neuem Mieter; deren Rechtsverhältnisse seien aber unterschiedlich zu beurteilen:

Die Leistungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis würden grundsätzlich durch die Zahlung des (laufenden) Mietzinses abgegolten. In diesem Rechtsverhältnis sei es - Geltung des § 16 MRG vorausgesetzt - sachgerecht, Einmalzahlungen mit Ausnahme der echten Mietzinsvorauszahlungen grundsätzlich dem § 27 Abs 1 Z 1 MRG zu unterstellen, weil ja dann eine Überprüfung der Mietzinshöhe nach § 16 MRG möglich bliebe. Der Vermieter habe es in der Hand, bei der Berechnung des Entgelts die Grenze des § 16 MRG auszuschöpfen.Die Leistungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis würden grundsätzlich durch die Zahlung des (laufenden) Mietzinses abgegolten. In diesem Rechtsverhältnis sei es - Geltung des Paragraph 16, MRG vorausgesetzt - sachgerecht, Einmalzahlungen mit Ausnahme der echten Mietzinsvorauszahlungen grundsätzlich dem Paragraph 27, Absatz eins, Ziffer eins, MRG zu unterstellen, weil ja dann eine Überprüfung der Mietzinshöhe nach Paragraph 16, MRG möglich bliebe. Der Vermieter habe es in der Hand, bei der Berechnung des Entgelts die Grenze des Paragraph 16, MRG auszuschöpfen.

Die Rechtsbeziehung zwischen weichendem und neuem Mieter erschöpfe sich im Ablösevertrag. Die für den Vermieter in der Gestaltung seines Dauerschuldverhältnisses zum Mieter durch § 16 MRG gezogene Schranke gelte für den weichenden Mieter nicht. In diesem Verhältnis sei daher auf § 27 MRG (ohne § 16 MRG) abzustellen. Daher sei die Analogie (Größenschluß?) der Unzulässigkeit der Einmalzahlung im Verhältnis Vermieter-Mieter, die im wesentlichen auf § 16 MRG gestützt werde, auf das Verhältnis zwischen weichendem und neuem Mieter nicht tragfähig begründet worden.Die Rechtsbeziehung zwischen weichendem und neuem Mieter erschöpfe sich im Ablösevertrag. Die für den Vermieter in der Gestaltung seines Dauerschuldverhältnisses zum Mieter durch Paragraph 16, MRG gezogene Schranke gelte für den weichenden Mieter nicht. In diesem Verhältnis sei daher auf Paragraph 27, MRG (ohne Paragraph 16, MRG) abzustellen. Daher sei die Analogie (Größenschluß?) der Unzulässigkeit der Einmalzahlung im Verhältnis Vermieter-Mieter, die im wesentlichen auf Paragraph 16, MRG gestützt werde, auf das Verhältnis zwischen weichendem und neuem Mieter nicht tragfähig begründet worden.

Bewertungsschwierigkeiten dürften nicht zum Leistungsentfall führen; das Problem der Bewertung von in der Zukunft liegenden bzw zu erbringenden Leistungen und die Errechnung eines Abfindungsbetrages trete immer wieder auf, z.B. im Schadenersatzrecht.

Anerkenne man die Mietzinsersparnis bzw den Mietzinsgewinn des neuen Mieters bei Weitervermietung zu einem höheren Mietzins grundsätzlich als Gegenleistung des weichenden Mieters, so seien bei der Bewertung dieser Gegenleistung die laufenden (in der Zukunft liegenden) Zahlungsströme auf den Zeitpunkt der Zahlung (des zurückgeforderten Betrages) durch den neuen Mieter zu beziehen.

Der monatliche Mietzinsgewinn des Antragstellers betrage ca S 19.400 (Differenz zwischen S 25.000 Untermietzins und S 5.591,26 an selbst zu zahlendem Mietzins). Der Barwert des Mietzinsgewinnes betrage bezogen auf 1991 (30jährige Vertragsdauer zugrundegelegt, Mietzinsgewinn "indexiert", Diskontsatz von 8 %) gerundet S 3,870.000. Hievon sei der vom Antragsteller insgesamt für die Sanierung der Wohnung aufgewendete Betrag von S 300.000 abzuziehen, ergebe S 3,570.000 als anzurechnende Gegenleistung.

Das Rekursgericht hob den Sachbeschluß des Erstgerichtes auf und trug diesem eine neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung auf. Es sprach aus, daß der Revisionsrekurs zulässig sei.

Das Rekursgericht führte rechtlich im wesentlichen folgendes aus:

Der vorliegende Sachverhalt unterscheide sich von denjenigen, die den vom Erstgericht zitierten Entscheidungen zugrundelagen, weil der vom neuen Mieter zu bezahlende niedrige Mietzins nicht bloß eine Folge des Weitergaberechtes des weichenden Mieters gewesen sei, sondern weil die Antragsgegnerin (als weichende Mieterin) selbst eine Leistung (unechte Mietzinsvorauszahlung) für die Vereinbarung eines niedrigen Mietzinses erbracht hätte.

Der Oberste Gerichtshof habe in der Entscheidung WoBl 1990/61 tatsächlich der bisherigen Judikatur, welche eine Mietzinsersparnis als Gegenleistung ablehnte, nur mit einer Einschränkung zugestimmt, indem er eine bestimmte Fallkonstellation (nämlich wenn der Mieter "selbst dem Vermieter anläßlich der Begründung ihres Mietverhältnisses eine derzeit noch relevante Ablöse in Form einer Einmalzahlung entrichtet hat") ausgenommen habe. Was als "derzeit noch relevante Ablöse" zu verstehen sei, bleibe unklar: Das auf den Fall bezogene Argument, wonach sich die weichende Mieterin auf den Verzicht der Vermieter auf einen höheren Mietzins zur Rechtfertigung der Ablösevereinbarung nicht berufen könne, weil der Eigenwert der seinerzeitigen Ablöse an die Vermieter von S 30.000 in Form einer monatlichen Mietzinsersparnis von S 5.500 schon nach kurzer Mietdauer erlangt worden sei, vermöge nicht zu überzeugen. Nach dem Sachverhalt hätte sich nämlich nicht die weichende Mieterin Mietzins erspart, sondern der neue Mieter (in Höhe der Differenz zwischen dem angemessenen Mietzins von S 8.000 und dem zu zahlenden Mietzins von S 2.500). Dennoch lasse sich das vom Obersten Gerichtshof in dieser Entscheidung eingebrachte Argument (einer derzeit noch relevanten Ablöse) mit dem vorliegenden Fall weiter entwickeln:

Der durch die seinerzeitige "Mietzinsvorauszahlung" (S 383.300 im Jahre 1965 und S 255.500 im Jahre 1969) erworbene Vorteil eines wesentlich geringeren monatlichen Hauptmietzinses (1991: S 1.615,71 für eine rund 160 m2 große, im 3. Stock gelegene Wohnung im 1.Wiener Gemeindebezirk) wirke im Mietverhältnis des (bei Abschluß des Mietvertrages 35 Jahre alten) Antragstellers ohne zeitliche Befristung fort. Daher dürfe sich die Antragsgegnerin den Wert des dem Antragsteller verschafften Vorteiles der Mietzinsersparnis abgelten lassen.

Zweck des § 27 Abs 1 Z 1 MRG sei die Verhinderung von Ablösezahlungen, die zu einer unzulässigen Bereicherung des weichenden Mieters führten, weil ihnen keine gleichwertige Gegenleistung gegenüberstehe. Es sei aber nicht Zweck dieser Gesetzesbestimmung, daß der Mieter durch den Anspruch auf Rückforderung seiner Leistung bereichert werde. Durch die Rückzahlung der vom Antragsteller erbrachten Leistung unter Aufrechterhaltung seiner Rechtsposition als Mieter würde er vermögensrechtlich besser gestellt werden als er stünde, hätte er den Mietvertrag über eine derartige Wohnung - ohne Zwischenschaltung der Antragsgegnerin - zu den üblichen Bedingungen des Wohnungsmarktes abgeschlossen.Zweck des Paragraph 27, Absatz eins, Ziffer eins, MRG sei die Verhinderung von Ablösezahlungen, die zu einer unzulässigen Bereicherung des weichenden Mieters führten, weil ihnen keine gleichwertige Gegenleistung gegenüberstehe. Es sei aber nicht Zweck dieser Gesetzesbestimmung, daß der Mieter durch den Anspruch auf Rückforderung seiner Leistung bereichert werde. Durch die Rückzahlung der vom Antragsteller erbrachten Leistung unter Aufrechterhaltung seiner Rechtsposition als Mieter würde er vermögensrechtlich besser gestellt werden als er stünde, hätte er den Mietvertrag über eine derartige Wohnung - ohne Zwischenschaltung der Antragsgegnerin - zu den üblichen Bedingungen des Wohnungsmarktes abgeschlossen.

Somit stelle sich die Frage nach der Bewertung der Gegenleistung der Antragsgegnerin:

Die Gegenleistung erschöpfe sich nicht mit der Mietzinsersparnis, sondern beinhalte auch die Übertragung einer mit mehreren weiteren Sonderrechten ausgestatteten Rechtsstellung des Antragstellers gegenüber der Vermieterin. Wesentlich sei, daß es keine Anhaltspunkte dafür gebe, daß die Vermieterin dem Antragsteller ohne die Bindung an das Weitergaberecht dieselbe Wohnung zu denselben Bedingungen vermietet hätte.

Schon die Bewertung der Mietzinsersparnis allein, einem an den Antragsteller übertragenen Vorteil, für den die Antragsgegnerin seinerzeit selbst Geldleistungen erbracht hätte, ergebe folgendes Bild:

Der dem Antragsteller verschaffte Vorteil der Mietzinsersparnis habe sich finanziell nicht schon im Zeitpunkt der Zahlung der Ablöse ausgewirkt, sondern der Vorteil bringe erst in der Zukunft eine regelmäßige monatliche Ersparnis, welche wirtschaftlich mit dem Erhalt einer monatlichen Rente vergleichbar sei.

Es sei daher der Wert der zukünftigen laufenden Ersparnis (Rente) im Zeitpunkt der Zahlung der Ablöse (Dezember 1991) zu ermitteln. Dieser sogenannte Barwert (abgezinster Wert einer Rente - Seicht, Investition und Finanzierung7, 42) könne nach verschiedenen finanzmathematischen Methoden errechnet werden:

Bei lang dauernden Renten könne mit der (einfachen) Berechnung als ewige Rente (also mit unendlicher Laufzeit) ein ähnlicher Wert ermittelt werden wie durch Abzinsung (Diskontierung) der Rente. Mit zunehmender Laufzeit sinkt nämlich der Barwert der Rente gegen Null (vgl Vahlens, Großes Wirtschaftslexikon I2 634).Bei lang dauernden Renten könne mit der (einfachen) Berechnung als ewige Rente (also mit unendlicher Laufzeit) ein ähnlicher Wert ermittelt werden wie durch Abzinsung (Diskontierung) der Rente. Mit zunehmender Laufzeit sinkt nämlich der Barwert der Rente gegen Null vergleiche Vahlens, Großes Wirtschaftslexikon I2 634).

Bei der Berechnung sei noch zu unterscheiden, ob die Rente zu Beginn einer Periode (zB eines Jahres) als sog vorschüssige Rente oder am Ende dieser Periode als sog nachschüssige Rente bezahlt werde (Kruschwitz, Investitionsrechnung5 70; Stoll, Rentenbesteuerung3 28).

Die Formel für den Barwert einer ewigen (nachschüssigen) Rente laute:

R/i (i = p/100; R = Rente; p = Zinssatz; s Kruschwitz, aaO, 72 und Seicht, aaO, 332).

Demnach betrage zB der Barwert einer ewigen nachschüssigen Jahresrente von S 240.000 (entspricht monatlich S 20.000) bei einem Zinssatz von 8 % (entsprechend einer langfristigen Geldanlage) S 3,000.000.

Berechne man den Barwert im Wege der Abzinsung (Diskontierung) mit dem bei Seicht, aaO, 331 angegebenen Abzinsungsfaktor so betrage bei einer Abzinsung auf 40 Jahre der Barwert einer solchen nachschüssigen Jahresrente S 3,090.860.

Da im vorliegenden Fall der Vorteil der Mietzinsersparnis wegen des Weitergaberechtes des Antragstellers zeitlich unbegrenzt sei, sei es gerechtfertigt, den Barwert wie für eine ewige Rente zu berechnen. Wesentliche Faktoren seien hiebei die jährliche Mietzinsersparnis und der Zinssatz. Zur Höhe der Mietzinsersparnis:

Da der objektive Wert einer Gegenleistung iSd § 27 MRG zu ermitteln sei (vgl Würth in Rummel2 ABGB, Rz 6 zu § 27 MRG; WoBl 1990/61), komme es nicht auf die besonderen Verhältnisse der Parteien des Ablösevertrages an. Daher sei weder auf den (aufgezinsten) Wert der 1965 und 1969 erbrachten Leistungen der Antragsgegnerin abzustellen, noch seien die besonderen Verhältnisse des neuen Mieters maßgeblich. Es sei unerheblich, zu welchem wirtschaftlichen Zweck dieser das Bestandobjekt mietete und ob er den Ablösebetrag fremdfinanzieren mußte. Daher sei die Mietzinsersparnis nicht der monatliche Gewinn, den der neue Mieter aus der Untervermietung erzielt. Vielmehr sei die Differenz zu bilden aus dem fiktiven angemessenen Hauptmietzins (zuzüglich USt; also jenem Hauptmietzins, der ohne Bindung an das Weitergaberecht bei Abschluß eines neuen Mietvertrages im Dezember 1991 unter der Annahme der Geltung des § 16 Abs 1 MRG zulässigerweise hätte vereinbart werden könne) und dem vom Antragsteller im Dezember 1991 tatsächlich zu zahlenden Hauptmietzins (zuzüglich USt).Da der objektive Wert einer Gegenleistung iSd Paragraph 27, MRG zu ermitteln sei vergleiche Würth in Rummel2 ABGB, Rz 6 zu Paragraph 27, MRG; WoBl 1990/61), komme es nicht auf die besonderen Verhältnisse der Parteien des Ablösevertrages an. Daher sei weder auf den (aufgezinsten) Wert der 1965 und 1969 erbrachten Leistungen der Antragsgegnerin abzustellen, noch seien die besonderen Verhältnisse des neuen Mieters maßgeblich. Es sei unerheblich, zu welchem wirtschaftlichen Zweck dieser das Bestandobjekt mietete und ob er den Ablösebetrag fremdfinanzieren mußte. Daher sei die Mietzinsersparnis nicht der monatliche Gewinn, den der neue Mieter aus der Untervermietung erzielt. Vielmehr sei die Differenz zu bilden aus dem fiktiven angemessenen Hauptmietzins (zuzüglich USt; also jenem Hauptmietzins, der ohne Bindung an das Weitergaberecht bei Abschluß eines neuen Mietvertrages im Dezember 1991 unter der Annahme der Geltung des Paragraph 16, Absatz eins, MRG zulässigerweise hätte vereinbart werden könne) und dem vom Antragsteller im Dezember 1991 tatsächlich zu zahlenden Hauptmietzins (zuzüglich USt).

Daher sei im fortzusetzenden Verfahren zunächst ein Gutachten eines Sachverständigen aus dem Immobilienfach zur Höhe des tatsächlich erzielbaren, angemessenen Hauptmietzinses für das Bestandobjekt im Dezember 1991 mit dem damaligen Ausstattungszustand einzuholen.

Zur Höhe des Zinssatzes:

Wesentlich sei die Auswahl des Zinssatzes, die davon abhänge, von welchen Überlegungen man ausgeht.

Ein Denkansatz wäre die Frage danach, welcher Geldbetrag zu einem bestimmten Zeitpunkt (hier: Dezember 1991) angelegt werden muß, damit x Jahre hindurch eine jährliche Rente in einer bestimmten Höhe ausbezahlt wird. Dann hänge die Höhe der anzulegenden Summe davon ab, welche Zinsen durchschnittlich bei langfristiger Geldanlage bezahlt werden. Die durchschnittliche Rendite zB der letzten 10 Jahre (hier: 1982 bis 1991) für "Anleihen im weiteren Sinn" wäre ein geeigneter Ansatz, weil sie die Rentenwerte verschiedener Anleihen berücksichtige. Die Jahresdurchschnittswerte dieser sog Sekundärmarktrenditen würden von der Österreichischen Nationalbank (in ihren Statistischen Monatsheften) veröffentlicht.

Bleibe zu prüfen, ob die Antragsgegnerin als weichende Mieterin durch die Leistung aus dem Ablösevertrag bereichert wurde: Die Antragsgegnerin habe 1965 S 383.300 und 1969 S 255.500 an Mietzinsvorauszahlungen geleistet. Eine bloße Berücksichtigung der Indexsteigerung wäre zu kurz gegriffen, weil üblicherweise derartige Geldbeträge nicht zu Hause aufgehoben, sondern angelegt werden.

Wäre bereits 1965 der Betrag von S 383.300 langfristig, mit durchschnittlicher 8 %iger Verzinsung (die durchschnittliche Sekundärmarktrendite für Anleihen iwS betrug in den Jahren 1970 bis inkl. 1991 8,23 %) angelegt, (und wären) die Zinsen nicht ausbezahlt, (und) 1969 dazu weitere S 255.500 zu denselben Bedingungen angelegt worden, so wäre dieses Kapital samt Zinsen bis Dezember 1991 bei bankmäßiger Verzinsung auf rund S 4,200.000 angewachsen. Daher könne man nicht davon ausgehen, daß die Antragsgegnerin, die das Kapital für den Vorteil eines niedrigeren Hauptmietzinses investiert und dem Antragsteller diesen Vorteil übertragen habe, durch den Erhalt von S 3,780.000 (mittlerweile infolge des unbekämpften Rückzahlungsauftrages von S 210.000 auf S 3,570.000 reduziert) bereichert worden sei.

Auch wenn die Antragsgegnerin selbst Nutzen aus ihrer "Mietzinsvorauszahlung" gezogen habe, würden die seinerzeitigen Aufwendungen - unbefristet - Wirkungen im Mietverhältnis des Antragstellers haben. Dieser von der Antragsgegnerin "erkaufte Vorteil der Mietzinsersparnis" hat - zum Unterschied von Aufwendungen zur Verbesserung der Wohnung, die mit der Zeit an Wert verlieren - an Wert nichts eingebüßt. Entgegen der Behauptung des Antragstellers sei auch der Vorteil des niedrigen Hauptmietzinses Inhalt des Ablösevertrages gewesen.

Der Zustand der Elektroleitungen bei Beginn des Mietverhältnisses mit dem Antragsteller sei nicht zu prüfen, weil man nicht von der Annahme ausgehen dürfe, daß die Vermieterin die Wohnung (ohne Bindung an das Weitergaberecht der Antragsgegnerin) im Zustand der Beendigung des Mietrechtsverhältnisses der Antragsgegnerin an den Antragsteller vermietet hätte.

Welche Umgehungshandlungen zum Nachteil des neuen Mieters der Antragsteller im Auge habe, zeige er nicht deutlich auf. Schon nach der herrschenden Rechtsprechung könne der Vermieter eine Mietzinsvorauszahlung vereinbaren, die lediglich dadurch eingeschränkt sei, daß sie von vornherein einem bestimmten Zeitraum (der sich auch über Jahrzehnte erstrecken könne) zuordenbar sein müsse. Der weichende Mieter könnte nach den vorangegangenen Ausführungen nur dann eine Ablöse vom neuen Mieter verlangen, wenn er diesem auch den Vorteil der Mietzinsersparnis, für den er selbst Leistungen erbracht hatte, übertrage.

Im Einklang mit oberstgerichtlicher Rechtsprechung zu § 27 Abs 3 MRG habe das Erstgericht nur gesetzliche Zinsen zugesprochen (MietSlg 40/15; Würth aaO Rz 8 zu § 27 MRG).Im Einklang mit oberstgerichtlicher Rechtsprechung zu Paragraph 27, Absatz 3, MRG habe das Erstgericht nur gesetzliche Zinsen zugesprochen (MietSlg 40/15; Würth aaO Rz 8 zu Paragraph 27, MRG).

Allerdings fehlten für eine abschließende Beurteilung des behaupteten (von der Teilrechtskraft nicht betroffenen) Rückforderungsanspruches von S 3,510.000 notwendige Feststellungen, weshalb der Sachbeschluß aufzuheben gewesen sei.

Im fortzusetzenden Verfahren sei ein Gutachten eines Sachverständigen aus dem Immobilienfach zur Höhe des (fiktiven) angemessenen Hauptmietzinses im Dezember 1991 einzuholen un in der Sache neuerlich zu entscheiden.

Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil eine eindeutige oberstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage fehle, ob der Vorteil einer Mietzinsersparnis auch dann keine Gegenleistung sei, wenn dieser Vorteil auf Leistungen des weichenden Mieters zurückgehe und im Bestandverhältnis des neuen Mieters fortwirke. Auch zur Frage der dabei anzuwendenden Berechnungsmethode fehle eine Rechtsprechung.

Gegen den Beschluß des Rekursgerichtes richten sich die Revisionsrekurse

a) des Antragstellers mit dem primären Antrag, die Entscheidungen der Vorinstanzen dahin abzuändern, daß seinem Antrag vollinhaltlich stattgegeben werde;

b) der Antragsgegnerin mit dem Antrag, den Sachbeschluß des Erstgerichtes wieder herzustellen.

Der Antragsteller stellte hilfsweise einen Aufhebungsantrag.

Nur der Revisionsrekurs des Antragstellers ist berechtigt.

Gemäß § 27 Abs 1 MRG sind Vereinbarungen ungültig und verboten, wonach der neue Mieter dafür, daß der frühere Mieter den Mietgegenstand aufgibt oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung unter anderem (wie hier) dem früheren Mieter etwas zu leisten hat. Als gleichwertige Gegenleistung wurde zunächst von der Rechtsprechung auch die Mietzinsersparnis des neuen Mieters anerkannt, die dadurch eintritt, daß der Vermieter von seinem Recht, einen höheren Mietzins zu begehren keinen Gebrauch macht (siehe Darstellung der Rechtsprechung dazu in Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 27 MRG Rz 9, mit kritischer Hinterfragung durch Würth).Gemäß Paragraph 27, Absatz eins, MRG sind Vereinbarungen ungültig und verboten, wonach der neue Mieter dafür, daß der frühere Mieter den Mietgegenstand aufgibt oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung unter anderem (wie hier) dem früheren Mieter etwas zu leisten hat. Als gleichwertige Gegenleistung wurde zunächst von der Rechtsprechung auch die Mietzinsersparnis des neuen Mieters anerkannt, die dadurch eintritt, daß der Vermieter von seinem Recht, einen höheren Mietzins zu begehren keinen Gebrauch macht (siehe Darstellung der Rechtsprechung dazu in Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19 Paragraph 27, MRG Rz 9, mit kritischer Hinterfragung durch Würth).

Mit dem Inkrafttreten des die Vertragsfreiheit einschränkenden MRG sind - im Gegensatz zu den während der Geltung des MRÄG (1.1.1968 bis 31.12.1981) geltenden Bestimmungen, die neben dem laufenden periodisch zu zahlenden Bestandzins auch die Vereinbarung eines einmaligen Betrages als Mietzins zuließen, - im Anwendungsbereich des § 16 MRG aF (wie unbestrittener- maßen in diesem Rechtsfall) Einmalzahlungen selbst dann als verbotene Vereinbarungen zu behandeln, wenn der laufende zulässige Mietzins nicht ausgeschöpft wurde, es sei denn, daß es sich um eine echte Zinsvorauszahlung dergestalt handelt, daß die Einmalzahlung von den Vertragsteilen von vornherein bestimmten Zeiten zugeordnet wurde. Kann nämlich nicht einmal der Hauseigentümer als Vermieter - entsprechend den derzeit geltenden Bestimmungen - mit dem Mieter eine solche Einmalzahlung, wie sie der Antragsteller geleistet hat, wirksam für den Verzicht auf das Begehren eines höheren (zulässigen) Mietzinses vereinbaren, so kann der Verzicht auf den Abschluß - oder wegen des Weitergaberechtes des Vormieters die rechtliche Unmöglichkeit des Abschlusses - einer solchen unwirksamen Vereinbarung des Hauseigentümers mit dem neuen Mieter nicht dazu führen, daß der Vormieter anstelle des Hauseigentümers in den Genuß einer solchen Einmalzahlung kommt (EvBl 1989/108 unter Hinweis auf MietSlg 22.309/6 und 38.404 sowie unter Abgrenzung von den die Rechtslage während des MRÄG betreffenden Entscheidungen MietSlg 30.346 und 37.386; WoBl 1988, 141/79).Mit dem Inkrafttreten des die Vertragsfreiheit einschränkenden MRG sind - im Gegensatz zu den während der Geltung des MRÄG (1.1.1968 bis 31.12.1981) geltenden Bestimmungen, die neben dem laufenden periodisch zu zahlenden Bestandzins auch die Vereinbarung eines einmaligen Betrages als Mietzins zuließen, - im Anwendungsbereich des Paragraph 16, MRG aF (wie unbestrittener- maßen in diesem Rechtsfall) Einmalzahlungen selbst dann als verbotene Vereinbarungen zu behandeln, wenn der laufende zulässige Mietzins nicht ausgeschöpft wurde, es sei denn, daß es sich um eine echte Zinsvorauszahlung dergestalt handelt, daß die Einmalzahlung von den Vertragsteilen von vornherein bestimmten Zeiten zugeordnet wurde. Kann nämlich nicht einmal der Hauseigentümer als Vermieter - entsprechend den derzeit geltenden Bestimmungen - mit dem Mieter eine solche Einmalzahlung, wie sie der Antragsteller geleistet hat, wirksam für den Verzicht auf das Begehren eines höheren (zulässigen) Mietzinses vereinbaren, so kann der Verzicht auf den Abschluß - oder wegen des Weitergaberechtes des Vormieters die rechtliche Unmöglichkeit des Abschlusses - einer solchen unwirksamen Vereinbarung des Hauseigentümers mit dem neuen Mieter nicht dazu führen, daß der Vormieter anstelle des Hauseigentümers in den Genuß einer solchen Einmalzahlung kommt (EvBl 1989/108 unter Hinweis auf MietSlg 22.309/6 und 38.404 sowie unter Abgrenzung von den die Rechtslage während des MRÄG betreffenden Entscheidungen MietSlg 30.346 und 37.386; WoBl 1988, 141/79).

Der erkennende Senat hält an der dargestellten Rechtsprechung trotz der anderen Meinung der Vorinstanzen fest, weil dadurch dem Grundgedanken des § 27 MRG, nämlich der Verhinderung jeglicher Bereicherung des Vermieters oder Vormieters auf Kosten des neuen Mieters hinlänglich Rechnung getragen wird. Darin liegt nämlich das Ziel dieser Gesetzesbestimmung. Nicht hingegen soll durch diese Normen dem Vormieter die Möglichkeit einer lukrativen Geldanlage in Form von Einmalzahlungen an den Vermieter zwecks gewollter Mietzinsreduktion und Einräumung eines Weitergaberechtes verbunden mit der Folge gewährt werden, daß der Vormieter bei Weitergabe des Objektes dem Barwert der Differenz zwischen der jeweils rechtmäßig erzielten Mietzinsreduktion und dem vom Nachmieter auf Grund des Weitergaberechtes des Vormieters tatsächlich zu zahlenden Mietzins als "Ablöse" begehren darf. Dazu kommt noch, daß der Vormieter im Regelfall wegen der solchermaßen gegebenen Nachwirkung der Mietzinsersparnis auf unbestimmte Zeit den für ihn günstigeren Kapitalwert auf Grundlage einer sogenannten ewigen Rente erhielte, was nicht mehr den Kriterien eines überprüfbaren (bestimmten Zeiten zugeordneten) Mietzinses iSd § 16 MRG entspräche (vgl Würth in Rummel, ABGB2, Rz 4 zu § 27 MRG mwN). Eine solche Vorgangsweise steht dem weichenden Mieter umsoweniger zu, als selbst der Vermieter als Liegenschaftseigentümer, dem grundsätzlich der Ertrag der Liegenschaft gebührt, wegen der die Dispositionsfreiheit des Vermieters insofern einschränkenden Bestimmungen des MRG so nicht vorgehen dürfte. Schon diese Beurteilung zeigt die Berechtigung des Rückforderungsbegehrens des Antragstellers.Der erkennende Senat hält an der dargestellten Rechtsprechung trotz der anderen Meinung der Vorinstanzen fest, weil dadurch dem Grundgedanken des Paragraph 27, MRG, nämlich der Verhinderung jeglicher Bereicherung des Vermieters oder Vormieters auf Kosten des neuen Mieters hinlänglich Rechnung getragen wird. Darin liegt nämlich das Ziel dieser Gesetzesbestimmung. Nicht hingegen soll durch diese Normen dem Vormieter die Möglichkeit einer lukrativen Geldanlage in Form von Einmalzahlungen an den Vermieter zwecks gewollter Mietzinsreduktion und Einräumung eines Weitergaberechtes verbunden mit der Folge gewährt werden, daß der Vormieter bei Weitergabe des Objektes dem Barwert der Differenz zwischen der jeweils rechtmäßig erzielten Mietzinsreduktion und dem vom Nachmieter auf Grund des Weitergaberechtes des Vormieters tatsächlich zu zahlenden Mietzins als "Ablöse" begehren darf. Dazu kommt noch, daß der Vormieter im Regelfall wegen der solchermaßen gegebenen Nachwirkung der Mietzinsersparnis auf unbestimmte Zeit den für ihn günstigeren Kapitalwert auf Grundlage einer sogenannten ewigen Rente erhielte, was nicht mehr den Kriterien eines überprüfbaren (bestimmten Zeiten zugeordneten) Mietzinses iSd Paragraph 16, MRG entspräche vergleiche Würth in Rummel, ABGB2, Rz 4 zu Paragraph 27, MRG mwN). Eine solche Vorgangsweise steht dem weichenden Mieter umsoweniger zu, als selbst der Vermieter als Liegenschaftseigentümer, dem grundsätzlich der Ertrag der Liegenschaft gebührt, wegen der die Dispositionsfreiheit des Vermieters insofern einschränkenden Bestimmungen des MRG so nicht vorgehen dürfte. Schon diese Beurteilung zeigt die Berechtigung des Rückforderungsbegehrens des Antragstellers.

In der Entscheidung WoBl 1990, 101/61 hielt der Oberste Gerichtshof an der eben dargelegten Ansicht jedenfalls insoweit fest, als der Mieter nicht selbst dem Vermieter anläßlich der Begründung des Verhältnisses eine derzeit noch relevante Ablöse in Form einer Einmalzahlung entrichtet hat. Allerdings könne sich der weichende Mieter zur Rechtfertigung der Ablöseforderung nicht auf einen solchen Verzicht des Vermieters auf höheren Mietzins erfolgreich berufen, wenn er selbst den Gegenwert dieser Ablöse durch die von ihm behauptete Differenz zwischen angemessenem und vereinbartem Mietzins (dort: schon nach kurzer Mietdauer) erlangt habe.

In der hier zu beurteilenden Rechtssache wurden die den laufenden Mietzins mindernden Einmalzahlungen in den Jahren 1965 und 1969 geleistet. Selbst wenn man - zugunsten der Antragsgegnerin - die Zulässigkeit beider Einmalzahlungen, also auch der vor dem Inkrafttreten MRÄG geleisteten Zahlung, und damit deren grundsätzliche Eignung, bei Ermittlung des dem Nachmieter zugekommenen Vorteiles (arg.: derzeit noch relevant) berücksichtigt zu werden, voraussetzte, so zeigt folgende Berechnung, daß die Antragsgegnerin selbst während der Dauer ihres Mietverhältnisses vom 1.12.1965 (zu ihren Gunsten so angenommen) bis 30.11.1991 an Mietzins mindestens den Gesamtbetrag ihrer Einmalzahlungen ersparte:

Die im Jahre 1965 geleistete Einmalzahlung brachte eine Mietzinsersparnis von S 797.160 (Ersparnis S 2.555 pro Monat mal 12 mal 26), diejenige des Jahres 1969 eine Mietzinsersparnis von S

451.176 (Ersparnis S 1.709 pro Monat mal 12 mal 22). Dabei handelt es sich um die Geldwertverhältnisse zum Zeitpunkt der Zahlung. Davon kann ohne Berücksichtigung von Inflation und Verzinsung ausgegangen werden.

Die Inflation kann unberücksichtigt bleiben, weil im Falle späterer Zahlung - entsprechend der Fälligkeit des laufenden (dann höheren) Mietzinses - gemäß der vereinbarten Wertsicherung ein nominell höherer, dem inneren Geldwert nach aber gleicher Mietzins hätte bezahlt werden müssen, wobei wegen des großen Überschreitens der errechneten Ersparnis gegenüber der geleisteten Einmalzahlung der wegen des 20 %igen Schwellenwertes laut Wertsicherungsvereinbarung jeweils spätere Eintritt der Hauptmietzinserhöhung gegenüber der tatsächlichen Änderung der Geldwertverhältnisse offensichtlich im Ergebnis keine Änderung zugunsten der Antragsgegnerin bewirken könnte, sodaß diesbezüglich keine näheren Berechnungen angestellt werden müssen.

Auch die Verzinsung kann vernachlässigt werden, weil die von der Antragsgegnerin getroffene wirtschaftliche Disposition, einen Teil des Mietzinses "vorauszuzahlen" (richtig: durch eine Einmalzahlung in den Genuß niedrigerer laufender Mietzinse zu kommen und dadurch jedenfalls insofern eine Erhöhung der andernfalls später zu leistenden Differenzbeträge entsprechend der vereinbarten Wertsicherung zu vermeiden), denknotwendig eine andere Geldverwendung, zB durch Geldanlage zwecks Zinsengewinnes, ausschließt: Ein und derselbe Geldbetrag kann eben nur einmal eingesetzt werden.

Aus den dargelegten Gründen ist daher der Antragsteller gemäß § 27 Abs 1 Z 1 MRG auch zur Rückforderung weiterer S 3,570.000 s.A. berechtigt, sodaß in Stattgebung des Revisionsrekurses des Antragstellers unter Einbeziehung des antragsstattgebenden Teiles des erstgerichtlichen Sachbeschlusses wie im Spruch zu entscheiden war.Aus den dargelegten Gründen ist daher der Antragsteller gemäß Paragraph 27, Absatz eins, Ziffer eins, MRG auch zur Rückforderung weiterer S 3,570.000 s.A. berechtigt, sodaß in Stattgebung des Revisionsrekurses des Antragstellers unter Einbeziehung des antragsstattgebenden Teiles des erstgerichtlichen Sachbeschlusses wie im Spruch zu entscheiden war.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 37 Abs 3 Z 19 MRG iVm § 41 ZPO (verzeichnete Pauschalgebühr).Die Kostenentscheidung gründet sich auf Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 19, MRG in Verbindung mit Paragraph 41, ZPO (verzeichnete Pauschalgebühr).