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L37159 Anliegerbeitrag Aufschließungsbeitrag InteressentenbeitragNorm
ABGB §1008;Betreff
Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident DDr. Jakusch und die Hofräte Dr. Kail, Dr. Pallitsch, Dr. Hinterwirth und Dr. Moritz als Richter, im Beisein der Schriftführerin Mag. Gubesch, über die Beschwerde der B in Wien, vertreten durch Dr. Carl Benkhofer, Rechtsanwalt in 1010 Wien, Biberstraße 26, gegen den Bescheid des Unabhängigen Verwaltungssenates Wien vom 5. November 2003, UVS - 04/A/30/3595/2000/8, betreffend eine Übertretung nach der Wiener Bauordnung (weitere Partei: Wiener Landesregierung), zu Recht erkannt:
Spruch
Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.
Die Bundeshauptstadt Wien hat der Beschwerdeführerin Aufwendungen in der Höhe von EUR 1.171,20 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
Begründung
Mit Bescheid vom 7. April 1997 erteilte der Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, gestützt auf § 129 Abs. 4 und Abs. 10 der Bauordnung für Wien den damaligen Eigentümern des Hauses in Wien 15, F-Gasse 5, u.a. die Aufträge, die ohne baubehördliche Bewilligung errichtete Gangabschlusswand mit Türe vor den Wohnungen Nr. 9 bis 11 im 2. Stock abzutragen sowie den im Erdgeschossbereich schadhaften Verputz der Gassenschauseite instandsetzen zu lassen. Dr. C. B. war damals Vierteleigentümer aufgrund einer Zuschlagserteilung vom 15. Juli 1996; C. K. war zu drei Viertel Eigentümer aufgrund einer Zuschlagserteilung am 18. November 1996.Mit Bescheid vom 7. April 1997 erteilte der Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, gestützt auf Paragraph 129, Absatz 4 und Absatz 10, der Bauordnung für Wien den damaligen Eigentümern des Hauses in Wien 15, F-Gasse 5, u.a. die Aufträge, die ohne baubehördliche Bewilligung errichtete Gangabschlusswand mit Türe vor den Wohnungen Nr. 9 bis 11 im 2. Stock abzutragen sowie den im Erdgeschossbereich schadhaften Verputz der Gassenschauseite instandsetzen zu lassen. Dr. C. B. war damals Vierteleigentümer aufgrund einer Zuschlagserteilung vom 15. Juli 1996; C. K. war zu drei Viertel Eigentümer aufgrund einer Zuschlagserteilung am 18. November 1996.
Mit Bescheid vom 17. Juni 1998 erging ein weiterer, auf § 129 Abs. 2 und 4 BauO für Wien gestützter Bauauftrag an die damaligen Eigentümer, den Verputz des gassenseitigen Hauptgesimses instandsetzen zu lassen. Das Eigentum des C. K. war inzwischen (seit 18. November 1997) intabuliert; aufgrund eines Kaufvertrages vom 21. März 1997 war die E-Immobilien GmbH, deren Geschäftsführerin die Beschwerdeführerin ist, als Vierteleigentümerin nach Dr. C. B. seit 18. April 1997 im Grundbuch eingetragen.Mit Bescheid vom 17. Juni 1998 erging ein weiterer, auf Paragraph 129, Absatz 2 und 4 BauO für Wien gestützter Bauauftrag an die damaligen Eigentümer, den Verputz des gassenseitigen Hauptgesimses instandsetzen zu lassen. Das Eigentum des C. K. war inzwischen (seit 18. November 1997) intabuliert; aufgrund eines Kaufvertrages vom 21. März 1997 war die E-Immobilien GmbH, deren Geschäftsführerin die Beschwerdeführerin ist, als Vierteleigentümerin nach Dr. C. B. seit 18. April 1997 im Grundbuch eingetragen.
Wie mehreren im Akt erliegenden Schreiben zu entnehmen ist, holte die mit Vollmacht vom 3. Dezember 1996 vom Mehrheitseigentümer C. K. bestellte Hausverwaltung, Immobilienverwaltung Komm. Rat H. W. (im Folgenden: Verwalter), daraufhin betreffend den schadhaften Verputz im Erdgeschossbereich auf der Gassenschauseite und auf dem gassenseitigen Hauptgesims mehrere Kostenvoranschläge ein, welche sie den beiden Miteigentümern (C. K. und E-Immobilien GmbH) zur Kenntnis brachte. Mit Schreiben vom 29. April 1999 - gerichtet an die beiden Miteigentümer - legte der Verwalter sein Mandat zurück. C. K. habe ihm mitgeteilt, dass von Seiten des Verwalters (hinsichtlich des schadhaften Verputzes) kein Auftrag erteilt werden solle, da die Sanierung direkt durch die Eigentümer erfolge. Mangels Einvernehmens zwischen den Miteigentümern sei es zu keiner kooperativen Zusammenarbeit gekommen, weshalb sich der Verwalter zur Zurücklegung des Mandates veranlasst gesehen habe.
Mit Schreiben des Magistrates der Stadt Wien (Magistratisches Bezirksamt für den 15. Bezirk) vom 22. Juli 1999 wurde die Beschwerdeführerin aufgefordert, sich zu folgenden ihr zur Last gelegten Verwaltungsübertretungen zu rechtfertigen:
"1. Sie haben als handelsrechtlicher Geschäftsführer und somit zur Vertretung nach außen Berufener der E-Immobilien GmbH zu verantworten, dass diese Gesellschaft als Eigentümer des Hauses in
.... in der Zeit von 8.4.1997 bis 27.05.1999 insofern Abweichungen
von den Bauvorschriften nicht behoben, als Sie es unterließen die ohne baubehördliche Bewilligung errichtete Gangabschlusswand mit Türe vor den Wohnungen Nr. 9 bis 11 im 2. Stock abtragen zu lassen.
2. Sie haben als handelsrechtlicher Geschäftsführer und somit zur Vertretung nach außen Berufener der E-Immobilien GmbH zu verantworten, dass diese Gesellschaft als Eigentümer des Hauses in
.... in der Zeit von 08.04.1997 bis 27.05.1999 insoferne nicht
dafür gesorgt, dass das Gebäude und die baulichen Anlagen in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften der Bauordnung für Wien entsprechendem Zustand erhalten wurden, als Sie es unterließen, den im Erdgeschossbereich schadhaften Verputz der Gassenschauseite und den an mehreren Stellen schadhaften Verputz des gassenseitigen Hauptgesimses instandsetzen zu lassen."
Es sei dadurch hinsichtlich Punkt 1. § 135 Abs. 1 iVm § 129 Abs. 10 der Bauordnung für Wien in Verbindung mit § 9 VStG und hinsichtlich Punkt 2. § 135 Abs. 1 iVm § 129 Abs. 2 der Bauordnung für Wien iVm § 9 VStG verletzt worden.Es sei dadurch hinsichtlich Punkt 1. Paragraph 135, Absatz eins, in Verbindung mit Paragraph 129, Absatz 10, der Bauordnung für Wien in Verbindung mit Paragraph 9, VStG und hinsichtlich Punkt 2. Paragraph 135, Absatz eins, in Verbindung mit , Paragraph 129, Absatz 2, der Bauordnung für Wien in Verbindung mit , Paragraph 9, VStG verletzt worden.
In ihrer Rechtfertigung vom 10. November 1999 brachte die Beschwerdeführerin vor, im fraglichen Zeitraum hätten der Mehrheitseigentümer der gegenständlichen Liegenschaft, C. K., sowie der von ihm bestellte Verwalter die Verwaltung dieser Liegenschaft ausgeübt. Die grundsätzliche Verantwortlichkeit des verwaltenden Miteigentümers bzw. die alleinige Verantwortlichkeit des Hausverwalters trete daher an die Stelle jener der übrigen Miteigentümer. Im Übrigen habe die Beschwerdeführerin ihren Rechtsvertreter, Dr. C. B., zur Aufsichtsperson bestellt, weshalb sie alle ihr zumutbaren Maßnahmen getroffen habe, die unter den vorhersehbaren Verhältnissen die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften mit gutem Grund erwarten ließen. Gegen den Mehrheitseigentümer werde wegen der gegenständlichen Angelegenheit bereits Klage geführt.
Über Aufforderung durch die Strafbehörde legte die Beschwerdeführerin mit Schriftsatz vom 1. Dezember 1999 verschiedene Urkunden vor. Die vorgelegte notariell beglaubigte Vollmacht der Beschwerdeführerin an Rechtsanwalt Dr. C. B. vom 25. September 1997 enthält den üblichen Formulartext, in dem die Worte "allgemeine und unbeschränkte", "in § 1008 ABGB angeführte Geschäfte", "Stimmrecht", "Grundbuchsgesuche" und "Prozessvollmacht" unterstrichen sind. Gesondert wurde in dasÜber Aufforderung durch die Strafbehörde legte die Beschwerdeführerin mit Schriftsatz vom 1. Dezember 1999 verschiedene Urkunden vor. Die vorgelegte notariell beglaubigte Vollmacht der Beschwerdeführerin an Rechtsanwalt Dr. C. B. vom 25. September 1997 enthält den üblichen Formulartext, in dem die Worte "allgemeine und unbeschränkte", "in Paragraph 1008, ABGB angeführte Geschäfte", "Stimmrecht", "Grundbuchsgesuche" und "Prozessvollmacht" unterstrichen sind. Gesondert wurde in das
Formular der Text: ".... zu meiner Vertretung als Gesellschafter
bzw. Geschäftsführer der E-Immobilien GmbH, ...., in sämtlichen Belangen, die meine Funktion als Gesellschafterin bzw. Geschäftsführerin betreffen, insbesondere zum Abschluss von Abtretungsverträgen, zur Vertretung in Generalsversammlungen und bei Gesellschafterbeschlüssen, zur Unterfertigung aller Gesellschafterlisten und bei Firmenbucheingaben, sohin in sämtlichen Angelegenheiten, ...." aufgenommen.
Die von der E-Immobilien GmbH beim LG für ZRS Wien zu 16 Cg 61/99 d am 9. August 1999 gegen C. K. eingebrachte Klage enthält das Leistungsbegehren, "die ohne baubehördliche Bewilligung errichtete Gangabschlusswand mit Türe vor den Wohnungen Nr. 9 bis 11 im 2. Stock des Hauses .... abzutragen und die anschließende Gangaborttüre wieder konsensmäßig herstellen zu lassen".
Mit Straferkenntnis des Magistrats der Stadt Wien vom 27. März 2000 wurde die Beschwerdeführerin der vorgeworfenen Tathandlungen schuldig erkannt. Sie habe zu 1) eine Verwaltungsübertretung nach § 135 Abs. 1 iVm § 129 Abs. 10 der Bauordnung für Wien in Verbindung mit § 9 VStG und zu 2) nach § 135 Abs. 1 iVm § 129 Abs. 2 der Bauordnung für Wien in Verbindung mit § 9 VStG begangen; es wurden zwei Geldstrafen verhängt.Mit Straferkenntnis des Magistrats der Stadt Wien vom 27. März 2000 wurde die Beschwerdeführerin der vorgeworfenen Tathandlungen schuldig erkannt. Sie habe zu 1) eine Verwaltungsübertretung nach Paragraph 135, Absatz eins, in Verbindung mit , Paragraph 129, Absatz 10, der Bauordnung für Wien in Verbindung mit Paragraph 9, VStG und zu 2) nach Paragraph 135, Absatz eins, in Verbindung mit , Paragraph 129, Absatz 2, der Bauordnung für Wien in Verbindung mit Paragraph 9, VStG begangen; es wurden zwei Geldstrafen verhängt.
In der Begründung wurde festgestellt, dass in der Zeit vom 8. April 1997 bis 27. Mai 1999 weder die - mit den Bescheiden vom 7. April 1997 und 17. Juni 1998 festgestellten - Baugebrechen behoben, noch der aufgetragenen Beseitigung der Konsenswidrigkeiten entsprochen worden sei. Dies sei durch ein Organ der MA 37/15 durch persönliche Überprüfung am 27. Mai 1999 festgestellt worden. In diesem Zeitraum sei die E-Immobilien GmbH Eigentümerin der gegenständlichen Liegenschaft gewesen. Es obliege dem Eigentümer, sich laufend vom guten Zustand seiner Baulichkeit zu überzeugen. Der von C. K. bestellte Verwalter habe sich insofern entlasten können, als er nachgewiesen habe, dass er Kostenvoranschläge eingeholt habe und die Verwaltung per 30. April 1999 gekündigt habe, weil es nicht möglich gewesen sei, im Konsens mit den Eigentümern den Auftrag zur Sanierung zu erteilen. Die Verpflichtung des Eigentümers, konsenswidrige Herstellungen zu beseitigen, stelle keine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung dar, weshalb niemals ein Verwalter verwaltungsstrafrechtlich verantwortlich gemacht werden könne. Die erst am 9. August 1999 beim LG für ZRS Wien eingebrachte Klage könne die Beschwerdeführerin nicht entlasten. Es handle sich bei beiden Delikten um Unterlassungsdelikte, wobei das strafbare Verhalten erst dann aufhöre, wenn der Verpflichtete seiner Verpflichtung zum Handeln nachkomme. Die Beschwerdeführerin habe keinen Umstand glaubhaft gemacht, wonach ihr die Einhaltung der übertretenen Verwaltungsvorschriften ohne ihr Verschulden nicht möglich gewesen sei, weshalb ihr Verschulden im Sinne des § 5 VStG zu bejahen gewesen sei.In der Begründung wurde festgestellt, dass in der Zeit vom 8. April 1997 bis 27. Mai 1999 weder die - mit den Bescheiden vom 7. April 1997 und 17. Juni 1998 festgestellten - Baugebrechen behoben, noch der aufgetragenen Beseitigung der Konsenswidrigkeiten entsprochen worden sei. Dies sei durch ein Organ der MA 37/15 durch persönliche Überprüfung am 27. Mai 1999 festgestellt worden. In diesem Zeitraum sei die E-Immobilien GmbH Eigentümerin der gegenständlichen Liegenschaft gewesen. Es obliege dem Eigentümer, sich laufend vom guten Zustand seiner Baulichkeit zu überzeugen. Der von C. K. bestellte Verwalter habe sich insofern entlasten können, als er nachgewiesen habe, dass er Kostenvoranschläge eingeholt habe und die Verwaltung per 30. April 1999 gekündigt habe, weil es nicht möglich gewesen sei, im Konsens mit den Eigentümern den Auftrag zur Sanierung zu erteilen. Die Verpflichtung des Eigentümers, konsenswidrige Herstellungen zu beseitigen, stelle keine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung dar, weshalb niemals ein Verwalter verwaltungsstrafrechtlich verantwortlich gemacht werden könne. Die erst am 9. August 1999 beim LG für ZRS Wien eingebrachte Klage könne die Beschwerdeführerin nicht entlasten. Es handle sich bei beiden Delikten um Unterlassungsdelikte, wobei das strafbare Verhalten erst dann aufhöre, wenn der Verpflichtete seiner Verpflichtung zum Handeln nachkomme. Die Beschwerdeführerin habe keinen Umstand glaubhaft gemacht, wonach ihr die Einhaltung der übertretenen Verwaltungsvorschriften ohne ihr Verschulden nicht möglich gewesen sei, weshalb ihr Verschulden im Sinne des Paragraph 5, VStG zu bejahen gewesen sei.
In ihrer gegen diesen Bescheid erhobenen Berufung brachte die Beschwerdeführerin vor, der am 3. Dezember 1996 vom Mehrheitseigentümer C. K. bestellte Verwalter habe auch im gegenständlichen Zeitraum die verfahrensgegenständliche Liegenschaft verwaltet, weshalb die strafrechtliche Verantwortlichkeit auf diesen übergegangen sei. Im Übrigen habe die Beschwerdeführerin ihren Rechtsvertreter, Dr. C. B., zum verantwortlichen Beauftragten im Sinne des § 9 VStG mit klar abgegrenztem Aufgabengebiet bestellt. Dessen Zustimmung liege nachweislich vor und es habe sich dessen Aufgabengebiet auf die Betreuung und Verwaltung der gegenständlichen Liegenschaft bezogen. Die Beschwerdeführerin habe insoweit alle ihr zumutbaren Maßnahmen getroffen, die unter den vorhersehbaren Verhältnissen die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften mit gutem Grund erwarten ließen. Dr. C. B. habe namens der E-Immobilien GmbH Kostenvoranschläge eingeholt, welche jedoch ebenso wenig, wie jene von der Hausverwaltung, Berücksichtigung gefunden hätten, weil der Mehrheitseigentümer C. K. bestrebt gewesen sei, ungeachtet des schlechten Preis-Leistungsverhältnisses, seinem Unternehmen, der Fa. C. GmbH, Aufträge zu erteilen. Bei richtiger Sachverhaltsfeststellung wäre die Behörde zum Ergebnis gelangt, dass der Mehrheitseigentümer die Verzögerungen bei der Verwirklichung der Baumaßnahmen verursacht habe.In ihrer gegen diesen Bescheid erhobenen Berufung brachte die Beschwerdeführerin vor, der am 3. Dezember 1996 vom Mehrheitseigentümer C. K. bestellte Verwalter habe auch im gegenständlichen Zeitraum die verfahrensgegenständliche Liegenschaft verwaltet, weshalb die strafrechtliche Verantwortlichkeit auf diesen übergegangen sei. Im Übrigen habe die Beschwerdeführerin ihren Rechtsvertreter, Dr. C. B., zum verantwortlichen Beauftragten im Sinne des Paragraph 9, VStG mit klar abgegrenztem Aufgabengebiet bestellt. Dessen Zustimmung liege nachweislich vor und es habe sich dessen Aufgabengebiet auf die Betreuung und Verwaltung der gegenständlichen Liegenschaft bezogen. Die Beschwerdeführerin habe insoweit alle ihr zumutbaren Maßnahmen getroffen, die unter den vorhersehbaren Verhältnissen die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften mit gutem Grund erwarten ließen. Dr. C. B. habe namens der E-Immobilien GmbH Kostenvoranschläge eingeholt, welche jedoch ebenso wenig, wie jene von der Hausverwaltung, Berücksichtigung gefunden hätten, weil der Mehrheitseigentümer C. K. bestrebt gewesen sei, ungeachtet des schlechten Preis-Leistungsverhältnisses, seinem Unternehmen, der Fa. C. GmbH, Aufträge zu erteilen. Bei richtiger Sachverhaltsfeststellung wäre die Behörde zum Ergebnis gelangt, dass der Mehrheitseigentümer die Verzögerungen bei der Verwirklichung der Baumaßnahmen verursacht habe.
In der mündlichen Verhandlung vom 18. Juni 2001 legte die Beschwerdeführerin eine Zustimmungserklärung des Dr. C. B. vom 30. September 1997 vor, worin auf die Vollmacht der Beschwerdeführerin vom 25. September 1997 verwiesen und erklärt wird:
"....
Ich nehme diese Vollmacht an und erteile meine uneingeschränkte Zustimmung, in Belangen der gegenwärtig und künftig im Eigentum der E-Immobilien GmbH stehenden Liegenschaften, auch Liegenschaftsanteilen und Eigentumswohnungen als verantwortlicher Beauftragter im Sinne des § 9 VStG vor Gerichten und Behörden ausgewiesen zu sein."Ich nehme diese Vollmacht an und erteile meine uneingeschränkte Zustimmung, in Belangen der gegenwärtig und künftig im Eigentum der E-Immobilien GmbH stehenden Liegenschaften, auch Liegenschaftsanteilen und Eigentumswohnungen als verantwortlicher Beauftragter im Sinne des Paragraph 9, VStG vor Gerichten und Behörden ausgewiesen zu sein."
Der Beschwerdeführervertreter gab in der mündlichen Verhandlung an, dass er betreffend Punkt 2) des Straferkenntnisses zwei Kostenvoranschläge eingeholt habe, welche aber vom Mehrheitseigentümer abgelehnt worden seien. Dazu legte er sein Schreiben an den Verwalter vom 2. Februar 1998 vor, wonach er mit diesem Schreiben Anbote von Bauunternehmen übermittelt habe.
Mit dem angefochtenen Bescheid änderte die belangte Behörde den Spruch u.a. wie folgt ab:
"Gemäß § 66 Abs. 4 AVG wird das Straferkenntnis in der Schuldfrage mit der Maßgabe bestätigt, dass der Tatzeitraum richtig zu lauten hat:'19. April 1997 bis 27. Mai 1999'."Gemäß Paragraph 66, Absatz 4, AVG wird das Straferkenntnis in der Schuldfrage mit der Maßgabe bestätigt, dass der Tatzeitraum richtig zu lauten hat:'19. April 1997 bis 27. Mai 1999'.
Gleichzeit wird der Berufung in der Straffrage insofern Folge gegeben, als die Geldstrafen auf jeweils EUR 654,06 (entspricht ATS 9.000.-), bei Uneinbringlichkeit jeweils 1 Tag Ersatzfreiheitsstrafe, herabgesetzt werden.
..."
Die belangte Behörde stellte fest, die Beschwerdeführerin sei selbständig vertretungsberechtigte Geschäftsführerin der E-Immobilien GmbH. In der Zeit vom 8. April 1997 bis zum 27. Mai 1999 hätten die gegenständlichen Baugebrechen und die Konsenswidrigkeit bestanden. Danach sei gegen den Mehrheitseigentümer Klage wegen Beseitigung der Konsenswidrigkeit erhoben worden.
Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes stelle die unterlassene Beseitigung der Konsenswidrigkeit bzw. Mängelbehebung im Sinne des § 129 Abs. 2 und 10 BO ein Ungehorsamsdelikt dar. Bereits das bloße Nichterfüllen des Gebotes, Gebäude und deren Anlagen in gutem, den Vorschriften der Wiener Bauordnung entsprechendem Zustand zu erhalten, sei als eine Verletzung der gesetzlichen Aufrechterhaltungs- sowie Instandhaltungspflicht anzusehen und ziehe eine Strafe nach sich, wenn der Eigentümer nicht nachweisen könne, dass er während des ihm angelasteten Tatzeitraumes alles in seinen Kräften Stehende unternommen habe, um den konsensmäßigen Zustand wieder herzustellen sowie das Baugebrechen innerhalb kürzester Zeit zu beseitigen. Die Beschwerdeführerin habe nicht glaubhaft machen können, dass ihr im Tatzeitraum das gesetzlich geforderte Verhalten nicht möglich gewesen wäre. Hinsichtlich der unter Punkt 1) genannten Konsenswidrigkeit sei die Beschwerdeführerin erst nach Tatzeitende aktiv geworden, indem sie den Miteigentümer C. K. geklagt habe. Hinsichtlich der unter Punkt 2) genannten Baumängel sei die Beschwerdeführerin gerichtlich nicht tätig gewesen. Die Beschwerdeführerin habe insgesamt nicht glaubhaft machen können, alle ihr möglichen Maßnahmen ergriffen zu haben.Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes stelle die unterlassene Beseitigung der Konsenswidrigkeit bzw. Mängelbehebung im Sinne des Paragraph 129, Absatz 2, und 10 BO ein Ungehorsamsdelikt dar. Bereits das bloße Nichterfüllen des Gebotes, Gebäude und deren Anlagen in gutem, den Vorschriften der Wiener Bauordnung entsprechendem Zustand zu erhalten, sei als eine Verletzung der gesetzlichen Aufrechterhaltungs- sowie Instandhaltungspflicht anzusehen und ziehe eine Strafe nach sich, wenn der Eigentümer nicht nachweisen könne, dass er während des ihm angelasteten Tatzeitraumes alles in seinen Kräften Stehende unternommen habe, um den konsensmäßigen Zustand wieder herzustellen sowie das Baugebrechen innerhalb kürzester Zeit zu beseitigen. Die Beschwerdeführerin habe nicht glaubhaft machen können, dass ihr im Tatzeitraum das gesetzlich geforderte Verhalten nicht möglich gewesen wäre. Hinsichtlich der unter Punkt 1) genannten Konsenswidrigkeit sei die Beschwerdeführerin erst nach Tatzeitende aktiv geworden, indem sie den Miteigentümer C. K. geklagt habe. Hinsichtlich der unter Punkt 2) genannten Baumängel sei die Beschwerdeführerin gerichtlich nicht tätig gewesen. Die Beschwerdeführerin habe insgesamt nicht glaubhaft machen können, alle ihr möglichen Maßnahmen ergriffen zu haben.
Aufgrund eines eingeholten Grundbuchsauszuges sei festgestellt worden, dass die rechtswirksame Intabulierung des Eigentumsrechtes erst am 18. April 1997 erfolgt sei, weshalb spruchgemäß der Tatzeitraum einzuschränken gewesen sei.
Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde. Die Beschwerdeführerin bringt im Wesentlichen vor, die belangte Behörde gehe zu Unrecht von ihrer Verantwortlichkeit aus. Die zu setzenden Maßnahmen seien solche im Rahmen der ordentlichen Verwaltung und fielen nicht in ihre Kompetenz als Minderheitseigentümerin. Die einzig ihr zur Verfügung stehende Abwehrmaßnahme sei die Einbringung einer Klage gegen den Mehrheitseigentümer, C. K., gewesen, welche auch erfolgreich gewesen sei. Zudem habe die Beschwerdeführerin einen verantwortlichen Beauftragten im Sinne des § 9 VStG bestellt. In Fällen der Bestellung eines Hausverwalters gemäß § 135 Abs. 3 Bauordnung für Wien sei dieser grundsätzlich für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Hauses verantwortlich sei. Durch die auf Beseitigung und Wiederherstellung des früheren Zustandes gerichtete Klage und die Bestellung eines verantwortlichen Beauftragten habe die Beschwerdeführerin sämtliche Vorkehrungen getroffen, die ihr Verschulden ausgeschlossen hätten. Zudem sei die Annahme der belangten Behörde, die von der Beschwerdeführerin erhobene Unterlassungsklage sei verspätet erhoben worden, unrichtig, weil der gegenständlichen Zeitraum bis 27. Mai 1999 keinesfalls das Ende der rechtswidrigen konsenslosen Situation darstelle. Auch habe der verantwortliche Beauftragte zwei Kostenvoranschläge eingeholt, welche unberücksichtigt geblieben seien. Die Beschwerdeführerin macht Rechtswidrigkeit des Inhaltes des angefochtenen Bescheides und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend.Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde. Die Beschwerdeführerin bringt im Wesentlichen vor, die belangte Behörde gehe zu Unrecht von ihrer Verantwortlichkeit aus. Die zu setzenden Maßnahmen seien solche im Rahmen der ordentlichen Verwaltung und fielen nicht in ihre Kompetenz als Minderheitseigentümerin. Die einzig ihr zur Verfügung stehende Abwehrmaßnahme sei die Einbringung einer Klage gegen den Mehrheitseigentümer, C. K., gewesen, welche auch erfolgreich gewesen sei. Zudem habe die Beschwerdeführerin einen verantwortlichen Beauftragten im Sinne des Paragraph 9, VStG bestellt. In Fällen der Bestellung eines Hausverwalters gemäß Paragraph 135, Absatz 3, Bauordnung für Wien sei dieser grundsätzlich für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Hauses verantwortlich sei. Durch die auf Beseitigung und Wiederherstellung des früheren Zustandes gerichtete Klage und die Bestellung eines verantwortlichen Beauftragten habe die Beschwerdeführerin sämtliche Vorkehrungen getroffen, die ihr Verschulden ausgeschlossen hätten. Zudem sei die Annahme der belangten Behörde, die von der Beschwerdeführerin erhobene Unterlassungsklage sei verspätet erhoben worden, unrichtig, weil der gegenständlichen Zeitraum bis 27. Mai 1999 keinesfalls das Ende der rechtswidrigen konsenslosen Situation darstelle. Auch habe der verantwortliche Beauftragte zwei Kostenvoranschläge eingeholt, welche unberücksichtigt geblieben seien. Die Beschwerdeführerin macht Rechtswidrigkeit des Inhaltes des angefochtenen Bescheides und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend.
Die belangte Behörde legte die Verwaltungsakten vor.
Der Verwaltungsgerichtshof hat in einem gemäß § 12 Abs. 3 VwGG gebildeten Senat erwogen:Der Verwaltungsgerichtshof hat in einem gemäß Paragraph 12, Absatz 3, VwGG gebildeten Senat erwogen:
Baustrafen sind in § 135 der Bauordnung für Wien (BO) geregelt. Diese Bestimmung lautet in der Fassung der Novelle LGBl. Nr. 48/1992 (durch die Novelle LGBl. Nr. 36/2001 erfolgte die Umstellung der Geldstrafe auf bis zu EUR 21.000):Baustrafen sind in Paragraph 135, der Bauordnung für Wien (BO) geregelt. Diese Bestimmung lautet in der Fassung der Novelle Landesgesetzblatt Nr. 48 aus 1992, (durch die Novelle Landesgesetzblatt Nr. 36 aus 2001, erfolgte die Umstellung der Geldstrafe auf bis zu EUR 21.000):
"§ 135 (1) Übertretungen dieses Gesetzes und der auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Verordnungen werden mit Geld bis zu ATS 300 000 oder mit Freiheitsstrafe bis zu sechs Wochen bestraft.
Bei den Übertretungen der BO, die der Beschwerdeführerin angelastet werden und auf die die Blankettstrafnorm des § 135 Abs. 1 BO verweist, handelt es sich im vorliegenden Fall um § 129 Abs. 2 und Abs. 10 BO:Bei den Übertretungen der BO, die der Beschwerdeführerin angelastet werden und auf die die Blankettstrafnorm des Paragraph 135, Absatz eins, BO verweist, handelt es sich im vorliegenden Fall um Paragraph 129, Absatz 2 und Absatz 10, BO:
§ 129 Abs. 2 BO lautet: Paragraph 129, Absatz 2, BO lautet:
"Der Eigentümer (jeder Miteigentümer) hat dafür zu sorgen, daß die Gebäude und die baulichen Anlagen (Gärten, Hofanlagen, Einfriedungen u. dgl.) in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften dieser Bauordnung entsprechendem Zustand erhalten werden. Für Gebäude in Schutzzonen besteht darüber hinaus die Verpflichtung, das Gebäude, die dazugehörigen Anlagen und die baulichen Ziergegenstände in stilgerechtem Zustand und nach den Bestimmungen des Bebauungsplanes zu erhalten."
§ 129 Abs. 10 BO lautet auszugsweise: Paragraph 129, Absatz 10, BO lautet auszugsweise:
"Jede Abweichung von den Bauvorschriften einschließlich der Bebauungsvorschriften ist zu beheben. Ein vorschriftswidriger Bau, für den eine nachträgliche Bewilligung oder Kenntnisnahme einer Bauanzeige nicht erwirkt worden ist, ist zu beseitigen. Aufträge sind an den Eigentümer (jeden Miteigentümer) des Gebäudes oder der baulichen Anlage zu richten;
...."
Adressat der Strafnorm des § 135 BO ist zunächst (Abs. 1) derjenige, der Bestimmungen der Bauordnung übertritt, im Falle des § 129 Abs. 2 und 10 BO somit der oder die Eigentümer. Ist - wie im vorliegenden Fall - der (Mit)Eigentümer eine juristische Person, so tritt an dessen Stelle nach § 9 Abs. 1 VStG der zur Vertretung nach außen Berufene.Adressat der Strafnorm des Paragraph 135, BO ist zunächst (Absatz eins,) derjenige, der Bestimmungen der Bauordnung übertritt, im Falle des Paragraph 129, Absatz 2 und 10 BO somit der oder die Eigentümer. Ist - wie im vorliegenden Fall - der (Mit)Eigentümer eine juristische Person, so tritt an dessen Stelle nach Paragraph 9, Absatz eins, VStG der zur Vertretung nach außen Berufene.
§ 9 Verwaltungsstrafgesetz 1991 idF BGBl. Nr. 52/1991 lautet auszugsweise: Paragraph 9, Verwaltungsstrafgesetz 1991 in der Fassung Bundesgesetzblatt Nr. 52 aus 1991, lautet auszugsweise:
....
...."
Die Beschwerdeführerin bestreitet weder, Geschäftsführerin und als solche zur Vertretung nach außen Berufene der E-Immobilien GmbH im Tatzeitraum gewesen zu sein, noch, dass die E-Immobilien GmbH im Tatzeitraum Miteigentümerin war, noch, dass die vorgeworfene Konsenswidrigkeit und der vorgeworfene Bauzustand im Tatzeitraum vorgelegen wären. Ihre daraus resultierende strafrechtliche Verantwortlichkeit nach § 135 Abs. 1 BO verneint sie aber u.a. mit dem Hinweis, es habe ein Hausverwalter im gegenständlichen Zeitraum die Verwaltung der gegenständlichen Liegenschaft ausgeübt und es sei daher dieser nach § 135 Abs. 3 BO an ihrer Stelle für Verletzungen durch dieses Gesetz auferlegte Pflichten verantwortlich.
