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L8 Boden- und VerkehrsrechtNorm
B-VG Art7 Abs1 / VerwaltungsaktLeitsatz
Keine Bedenken gegen die Festlegung der wahlweisen Bauklasse II bis III für ein Grundstück anstelle einer Bebauungsdichte im Bebauungsplan sowie gegen die Widmung des Grundstücks als Bauland-Wohngebiet im Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde Mödling von 1997; keine willkürliche Abweisung von Nachbareinwendungen gegen eine Baubewilligung für eine Wohnhausanlage betreffend die GebäudehöheSpruch
Die Beschwerdeführer sind durch den angefochtenen Bescheid weder in einem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht noch wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in ihren Rechten verletzt worden.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Begründung
Entscheidungsgründe:
I. 1. Die Beschwerdeführer sind (Mit-)Eigentümer des Grundstückes Nr. 959/4, KG Mödling. Auf dem dieser Liegenschaft benachbarten Grundstück Nr. 956/2 beantragte die IRV-Revitalisierungs- und VerwertungsGmbH mit Schreiben vom 20. November 1997 bei der Stadtgemeinde Mödling die - nachträgliche - Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für die Errichtung einer Wohnhausanlage bestehend aus 4 Wohnblöcken mit insgesamt 41 Wohnungen und 42 PKW-Abstellplätzen. Der Bürgermeister der Stadtgemeinde Mödling bewilligte das beantragte Bauvorhaben mit Bescheid vom 13. Jänner 1998 und wies die von den Beschwerdeführern im Verfahren vorgebrachten Einwendungen als unzulässig zurück. Die Beschwerdeführer erhoben gegen diesen Bescheid Berufung, welche vom Gemeinderat der Stadtgemeinde Mödling mit Bescheid vom 2. März 1998 mit der Begründung als unzulässig zurückgewiesen wurde, dass diese im Verfahren keine Verletzung eines ihnen nach der NÖ Bauordnung 1996 zukommenden subjektiv-öffentlichen Rechtes behauptet und daher im Bauverfahren keine Parteistellung erlangt hätten. Die Niederösterreichische Landesregierung wies die dagegen wiederum eingebrachte Vorstellung mit Bescheid vom 15. September 1998 als unbegründet ab. Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer eine zu B1807/98 protokollierte Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, welcher den Bescheid der Niederösterreichischen Landesregierung vom 15. September 1998 mit Erkenntnis VfSlg. 16.238/2001 wegen Verletzung der Beschwerdeführer in ihrem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz aufhob, da diesen im Bauverfahren zu Unrecht die Parteistellung aberkannt worden war.römisch eins. 1. Die Beschwerdeführer sind (Mit-)Eigentümer des Grundstückes Nr. 959/4, KG Mödling. Auf dem dieser Liegenschaft benachbarten Grundstück Nr. 956/2 beantragte die IRV-Revitalisierungs- und VerwertungsGmbH mit Schreiben vom 20. November 1997 bei der Stadtgemeinde Mödling die - nachträgliche - Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für die Errichtung einer Wohnhausanlage bestehend aus 4 Wohnblöcken mit insgesamt 41 Wohnungen und 42 PKW-Abstellplätzen. Der Bürgermeister der Stadtgemeinde Mödling bewilligte das beantragte Bauvorhaben mit Bescheid vom 13. Jänner 1998 und wies die von den Beschwerdeführern im Verfahren vorgebrachten Einwendungen als unzulässig zurück. Die Beschwerdeführer erhoben gegen diesen Bescheid Berufung, welche vom Gemeinderat der Stadtgemeinde Mödling mit Bescheid vom 2. März 1998 mit der Begründung als unzulässig zurückgewiesen wurde, dass diese im Verfahren keine Verletzung eines ihnen nach der NÖ Bauordnung 1996 zukommenden subjektiv-öffentlichen Rechtes behauptet und daher im Bauverfahren keine Parteistellung erlangt hätten. Die Niederösterreichische Landesregierung wies die dagegen wiederum eingebrachte Vorstellung mit Bescheid vom 15. September 1998 als unbegründet ab. Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer eine zu B1807/98 protokollierte Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, welcher den Bescheid der Niederösterreichischen Landesregierung vom 15. September 1998 mit Erkenntnis VfSlg. 16.238/2001 wegen Verletzung der Beschwerdeführer in ihrem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz aufhob, da diesen im Bauverfahren zu Unrecht die Parteistellung aberkannt worden war.
2. Mit Ersatzbescheid vom 20. September 2001 gab die Niederösterreichische Landesregierung daraufhin der Vorstellung der Beschwerdeführer gegen den Bescheid des Gemeinderates der Stadtgemeinde Mödling vom 2. März 1998 Folge, hob den angefochtenen Bescheid auf und verwies die Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung an die Stadtgemeinde Mödling zurück. Die Berufungsbehörde holte daraufhin ein weiteres Gutachten eines bautechnischen Sachverständigen ua. zur Frage der Gebäudehöhe der dem Grundstück der Beschwerdeführer zugewandten westlichen Gebäudefront des Bauvorhabens ein und wies die Berufung der Beschwerdeführer in der Folge mit Bescheid vom 5. März 2002 als unbegründet ab. Die von den Beschwerdeführern dagegen wiederum eingebrachte Vorstellung wurde von der Aufsichtsbehörde mit Bescheid vom 28. August 2002 als unbegründet abgewiesen. Das eingeholte Gutachten des bautechnischen Sachverständigen sei schlüssig und nachvollziehbar; die Berufungsbehörde habe dieses ihrem Bescheid vom 5. März 2002 zu Recht zugrunde gelegt. Wenn Abstände und Gebäudehöhen ausdrücklich festgelegt seien, stehe dem Nachbarn nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ein subjektiv-öffentliches Recht auf Einhaltung einer bestimmten Bebauungsdichte nicht zu. Den Behörden im Bauverfahren komme weiters die Prüfung der Gesetzmäßigkeit eines Flächenwidmungs- oder Bebauungsplanes nicht zu; die Bestimmungen der NÖ Bauordnung 1996 sähen darüber hinaus die Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung für bereits konsenslos errichtete Bauwerke durchaus vor, sodass diese nicht in jedem Fall abgebrochen werden müssten.
3. Zu der - sich bereits über mehrere Jahre erstreckenden - Vorgeschichte des vorliegenden Beschwerdeverfahrens verweist der Verfassungsgerichtshof auf das oben unter I.1. erwähnte Erkenntnis VfSlg. 16.238/2001 vom 28. Juni 2001. 3. Zu der - sich bereits über mehrere Jahre erstreckenden - Vorgeschichte des vorliegenden Beschwerdeverfahrens verweist der Verfassungsgerichtshof auf das oben unter römisch eins.1. erwähnte Erkenntnis VfSlg. 16.238/2001 vom 28. Juni 2001.
4. Gegen den Vorstellungsbescheid der Niederösterreichischen Landesregierung vom 28. August 2002 richtet sich die vorliegende, auf Art144 Abs1 B-VG gestützte Beschwerde, mit der die Beschwerdeführer die Verletzung des verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechtes auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz und die Verletzung in Rechten wegen Anwendung rechtswidriger genereller Normen geltend machen und die kostenpflichtige Aufhebung des angefochtenen Bescheides begehren. Sie führen dazu ua. aus, der Bebauungsplan des Gemeinderates der Stadtgemeinde Mödling vom 27. Juni 1997 sehe hinsichtlich des Grundstückes Nr. 956/2 eine vordere Baufluchtlinie im Abstand von 4 m zur Neusiedler Straße, die geschlossene Bebauungsweise, die Bauklasse II oder III sowie die Errichtung von Schallschutzfenstern vor; indem er für das in Rede stehende Grundstück erneut die Bauklasse III festlege, sei er mit derselben Gesetzwidrigkeit belastet wie die beiden mit Erkenntnissen VfSlg. 13.503/1993 und 14.084/1995 aufgehobenen Bebauungspläne der Stadtgemeinde Mödling vom 11. November 1983 und vom 10. Dezember 1993. Auch der Bebauungsplan vom 9. März 2001 unterscheide sich hinsichtlich des Grst. Nr. 956/2 nicht vom Bebauungsplan 1997. Es sei weiters rechtswidrig, wenn der Verordnungsgeber ganz allgemein von der Festlegung einer Bebauungsdichte absehe; §70 Abs1 NÖ BauO 1996 scheine zwar dem Verordnungsgeber freie Hand zu geben; die Bestimmung müsse allerdings im Gesamtkontext gesehen werden. "§79 Abs1 NÖ BauO" ordne zwingend an, dass unter anderem die Bebauungsweise festzulegen sei; §70 Abs1 NÖ BauO 1996 enthalte einen Katalog der Festlegungsmethoden für die Bebauungsweise und sehe deren Grundtypen in den Z1 bis 5 vor. §70 Abs2 NÖ BauO 1996 sehe zwingend die Vorschreibung von Bauklassen vor und erlaube lediglich alternativ die Festlegung der Bebauungshöhe in zwei Bauklassen; §70 Abs3 leg. cit. sehe, für den vorliegenden Fall relevanterweise, eine Ausnahme für Gebäude vor, die nicht an oder gegen Straßenfluchtlinien errichtet würden und erlaube dort die Vorschreibung einer geringeren Bebauungshöhe und eine andere Bebauungsweise als an der Straßenfront. Es sei daher nach Ansicht der Beschwerdeführer verwunderlich, wenn der Gesetzgeber dem Verordnungsgeber die Festlegung einer Bebauungsdichte freistellen wollte. Das Gebot, Bebauungsdichten festzulegen, folge darüber hinaus aus §70 Abs1 Z5 NÖ BauO 1996. Da die Festlegung einer Bebauungsdichte für das in Rede stehende Grundstück unterlassen worden sei, gehe der Bebauungsplan der Stadtgemeinde Mödling in seiner Gesetzwidrigkeit sogar über die durch den Verfassungsgerichtshof aufgehobenen Vorgängerbestimmgungen hinaus. Diese hätten eine Bebauungsdichte von 50 % festgelegt, was vom Verfassungsgerichtshof als zu hoch eingestuft worden sei. Die wahlweise Festlegung von Bauklasse II und III bedeute außerdem nichts anderes als eine Zulässigerklärung der Bauklasse III. Der Verordnungsgeber gehe hartnäckig gesetzwidrig vor, um einen bestehenden rechtswidrigen Bau zu sanieren. 4. Gegen den Vorstellungsbescheid der Niederösterreichischen Landesregierung vom 28. August 2002 richtet sich die vorliegende, auf Art144 Abs1 B-VG gestützte Beschwerde, mit der die Beschwerdeführer die Verletzung des verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechtes auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz und die Verletzung in Rechten wegen Anwendung rechtswidriger genereller Normen geltend machen und die kostenpflichtige Aufhebung des angefochtenen Bescheides begehren. Sie führen dazu ua. aus, der Bebauungsplan des Gemeinderates der Stadtgemeinde Mödling vom 27. Juni 1997 sehe hinsichtlich des Grundstückes Nr. 956/2 eine vordere Baufluchtlinie im Abstand von 4 m zur Neusiedler Straße, die geschlossene Bebauungsweise, die Bauklasse römisch zwei oder römisch drei sowie die Errichtung von Schallschutzfenstern vor; indem er für das in Rede stehende Grundstück erneut die Bauklasse römisch drei festlege, sei er mit derselben Gesetzwidrigkeit belastet wie die beiden mit Erkenntnissen VfSlg. 13.503/1993 und 14.084/1995 aufgehobenen Bebauungspläne der Stadtgemeinde Mödling vom 11. November 1983 und vom 10. Dezember 1993. Auch der Bebauungsplan vom 9. März 2001 unterscheide sich hinsichtlich des Grst. Nr. 956/2 nicht vom Bebauungsplan 1997. Es sei weiters rechtswidrig, wenn der Verordnungsgeber ganz allgemein von der Festlegung einer Bebauungsdichte absehe; §70 Abs1 NÖ BauO 1996 scheine zwar dem Verordnungsgeber freie Hand zu geben; die Bestimmung müsse allerdings im Gesamtkontext gesehen werden. "§79 Abs1 NÖ BauO" ordne zwingend an, dass unter anderem die Bebauungsweise festzulegen sei; §70 Abs1 NÖ BauO 1996 enthalte einen Katalog der Festlegungsmethoden für die Bebauungsweise und sehe deren Grundtypen in den Z1 bis 5 vor. §70 Abs2 NÖ BauO 1996 sehe zwingend die Vorschreibung von Bauklassen vor und erlaube lediglich alternativ die Festlegung der Bebauungshöhe in zwei Bauklassen; §70 Abs3 leg. cit. sehe, für den vorliegenden Fall relevanterweise, eine Ausnahme für Gebäude vor, die nicht an oder gegen Straßenfluchtlinien errichtet würden und erlaube dort die Vorschreibung einer geringeren Bebauungshöhe und eine andere Bebauungsweise als an der Straßenfront. Es sei daher nach Ansicht der Beschwerdeführer verwunderlich, wenn der Gesetzgeber dem Verordnungsgeber die Festlegung einer Bebauungsdichte freistellen wollte. Das Gebot, Bebauungsdichten festzulegen, folge darüber hinaus aus §70 Abs1 Z5 NÖ BauO 1996. Da die Festlegung einer Bebauungsdichte für das in Rede stehende Grundstück unterlassen worden sei, gehe der Bebauungsplan der Stadtgemeinde Mödling in seiner Gesetzwidrigkeit sogar über die durch den Verfassungsgerichtshof aufgehobenen Vorgängerbestimmgungen hinaus. Diese hätten eine Bebauungsdichte von 50 % festgelegt, was vom Verfassungsgerichtshof als zu hoch eingestuft worden sei. Die wahlweise Festlegung von Bauklasse römisch zwei und römisch drei bedeute außerdem nichts anderes als eine Zulässigerklärung der Bauklasse römisch drei. Der Verordnungsgeber gehe hartnäckig gesetzwidrig vor, um einen bestehenden rechtswidrigen Bau zu sanieren.
5. Die Niederösterreichische Landesregierung legte die Verwaltungsakten vor und erstattete eine Gegenschrift, in der sie die Abweisung der Beschwerde beantragt. Sie führt dazu ua. aus, die Beschwerdeführer hätten in ihrer Vorstellung den Flächenwidmungs- und den Bebauungsplan der Stadtgemeinde Mödling, jeweils vom 9. März 2001, bekämpft, nicht aber die Verordnungen vom 27. Juni 1997. Den Ausführungen der Beschwerdeführer hinsichtlich der behaupteten Gesetzwidrigkeit des Bebauungsplanes 1997 sei jedoch entgegenzuhalten, dass der Wortlaut des Einleitungssatzes des §69 Abs2 NÖ BauO 1996 ("Im Bebauungsplan dürfen [...] festgelegt werden") eindeutig von einer bloßen Ermächtigung des Verordnungsgebers und somit der grundsätzlichen Freiwilligkeit einer Bebauungsdichtenfestlegung ausgehe. Diese Absicht des Gesetzgebers sei auch durch die Erläuternden Bemerkungen zur Stammfassung der NÖ BauO 1996 ("Die Festlegung von Baufluchtlinien, einer Bebauungsdichte und von Gestaltungsregeln für Bauwerke soll künftig wohl möglich, aber nicht mehr zwingend vorgeschrieben sein") belegt. Das Wort "dürfen" unterstreiche deutlich, dass ein Bebauungsplan solche Festlegungen - anders als jene nach §69 Abs1 leg. cit. - nicht enthalten müsse. Die Bestimmung des §70 Abs2 Z5 NÖ BauO 1996 definiere die Bebauungsdichte lediglich, begründe jedoch keine Verpflichtung des Verordnungsgebers zur Festlegung einer solchen.
6. Die Stadtgemeinde Mödling legte die Verwaltungsakten vor, gab jedoch im Verfahren keine Stellungnahme ab.
7. Die Beschwerdeführer erstatteten eine Replik.
II. 1. Die Festlegungen des Flächenwidmungs- und des Bebauungsplanes der Stadtgemeinde Mödling vom 27. Juni 1997 werden in den dem Verfassungsgerichtshof hierzu vorgelegten Materialien u.a. wie folgt begründet:römisch zwei. 1. Die Festlegungen des Flächenwidmungs- und des Bebauungsplanes der Stadtgemeinde Mödling vom 27. Juni 1997 werden in den dem Verfassungsgerichtshof hierzu vorgelegten Materialien u.a. wie folgt begründet:
1.1. In der Grundlagenforschung zur genannten Flächenwidmungsplanänderung:
"Raumordnungsfachliche und rechtliche Rahmenbedingungen:
Der westliche Teil des Baublocks sowie der südliche Teil entlang der Neusiedlerstraße sind als Bauland-Wohngebiet gewidmet (Bebauungsbestimmungen 25, o, II), im Osten des Baublocks entlang der Neusiedlerstraße findet sich teilweise die Widmung Bauland-Kerngebiet. Das von der Umwidmung betroffene Grundstück 956/2 ist als 'Grünland' gewidmet (vgl. Erkenntnis des VwgH vom 8.3.1994, 93/05/0276). Der westliche Teil des Baublocks sowie der südliche Teil entlang der Neusiedlerstraße sind als Bauland-Wohngebiet gewidmet (Bebauungsbestimmungen 25, o, römisch zwei), im Osten des Baublocks entlang der Neusiedlerstraße findet sich teilweise die Widmung Bauland-Kerngebiet. Das von der Umwidmung betroffene Grundstück 956/2 ist als 'Grünland' gewidmet vergleiche Erkenntnis des VwgH vom 8.3.1994, 93/05/0276).
Die ursprünglichen, das Grundstück 956/2 betreffenden Planungsabsichten wurden bereits vor der Erstellung des Örtlichen Raumordnungsprogrammes im Jahre 1980 durch einen Regulierungs- bzw. Verbauungsplan der Stadtgemeinde planlich festgelegt. Diese erste Planung sieht die Widmung von gemischt-gewerblichem Gebiet vor, in dem neben Wohngebäuden und Geschäften auch gewerbliche, emmissionsfreie Betriebe errichtet werden durften. Nach den derzeitigen Bestimmungen des Raumordnungsgesetzes entspricht die damalige Festlegung im wesentlichen der Widmung Bauland-Kerngebiet. In einem Beschluß von 17.12.1969 erfolgte jedoch eine Angleichung von Begriffen des Regulierungsplanes an die Begriffsbestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes. Nach den damals gültigen Definitionen wurde 'gemischt gewerbliches Gebiet' in 'Betriebsgebiet' umbenannt. [...]
Im Örtlichen Raumordnungsprogramm für Mödling, daß am 5.4.1980 vom Gemeinderat beschlossen und am 17.12.1980 Rechtskraft erlangte, verblieb das Grundstück 956/2 in Bauland, die Nutzungsart wurde mit Betriebsgebiet festgelegt.
Das Örtliche Raumordnungsprogramm 1980 stützt sich gemäß Planungsauftrag des NÖ ROG 1976 hinsichtlich seiner widmungsmäßigen Festlegungen sowie hinsichtlich seiner in §2 der zugehörigen Verordnung enthaltenen Ziele der örtlichen Raumordnung auf Leitziele und Ergebnisse der Grundlagenforschung, die Ende der Siebzigerjahre den letzten Stand der Kenntnisse darstellten. Bei der Erstellung des Örtlichen Raumordnungsprogrammes konnten die Ergebnisse der Volkszählung 1981 und 1991 ebenso wenig berücksichtigt werden, wie die Zielsetzungen der Österreichischen Raumordnungskonzepte 1981 und 1991, des Regionalen Raumordnungsprogrammes Wien-Umland von 1990 sowie des Gewerbe- und Industrie-Raumordnungsprogrammes von 1981 und von 1992.
Die hier dargestellten Umstände veranlaßten die Stadtgemeinde im Jahre 1983, eine weitere Änderung des Örtlichen Raumordnungsprogrammes sowie auch des Bebauungsplanes für den besagten Bereich (Neusiedlerstraße) durchzuführen (Beschluß der Änderung am 11.11.1983), mit welcher den, seit Erstellung des Flächenwidmungsplanes eingetretenen Änderungen der maßgeblichen Grundlagen Rechnung getragen werden sollte. Es erfolgte eine Umwidmung von Bauland-Betriebsgebiet in Bauland Kerngebiet.
Verfassungsgerichtliche Aufhebung der Änderungs- und Ergänzungsverordnung für das gegenständliche Teilgebiet in den Jahren
1993 und 1995
Per 1. Juli 1993 hob der Verfassungsgerichtshof mit Erkenntnis VfSlg 13503/1993 die Änderungsverordnung von 1983 (sowohl Flächenwidmungsplan als auch Bebauungsplan) für Teile des umgewidmeten Bereich aufgrund fehlender Grundlagenforschung für das neu gebildete Grundstück Nr 956/2 bzw. mangels wesentlicher Änderung der Planungsgrundlagen als gesetzwidrig auf. Die Widmung Bauland-Kerngebiet für dieses Grundstück sowie die Bauklassenfestlegung und die Festlegung der Bebauungsdichte für die Grundstücke Nr. 2306, 2308, .841 und 956/2 verloren somit ihre Rechtskraft.
Aufgrund der Rechtsauffassung, daß es für die von der Aufhebung des Flächenwidmungsplans betroffenen Grundstücke praktisch keine Widmung gäbe, sah sich die Gemeinde von Gesetzes wegen verpflichtet (vgl. §13 u. §14 des NÖ ROG), eine Ergänzung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes vorzunehmen. Aufgrund der Rechtsauffassung, daß es für die von der Aufhebung des Flächenwidmungsplans betroffenen Grundstücke praktisch keine Widmung gäbe, sah sich die Gemeinde von Gesetzes wegen verpflichtet vergleiche §13 u. §14 des NÖ ROG), eine Ergänzung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes vorzunehmen.
Die entsprechende Verordnung vom 10. Dezember 1993, V/1616/93, mit der der Flächenwidmungsplan für einen Teilbereich der Neusiedlerstraße ergänzt wird, wurde mit Erkenntnis des VfgH vom 1. Oktober 1996 aufgehoben. Begründet wurde diese Aufhebung der Verordnung einerseits durch eine unzureichende Grundlagenforschung andererseits durch die Tatsache, daß in der Ergänzung des Flächenwidmungsplanes diesselbe Festlegung getroffen wurde (Bauland-Kerngebiet), die im Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes vom 1. Juli 1993 als gesetzwidrig anerkannt wurde.
[...]
Erhebung der Planungsgrundlagen
Hinsichtlich der Nutzung, der siedlungsstrukturellen Lage sowie der geländemäßigen Exponiertheit sind derzeit folgende Bedingungen gegeben:
Bauliche Nutzung - Flächennutzung (vgl. Plan: Flächennutzung) Bauliche Nutzung - Flächennutzung vergleiche Plan: Flächennutzung)
Im Nordwesten entlang der Scheffergasse findet sich im wesentlichen lockere Wohnbebauung, mehrheitlich in Form von Ein- und Zweifamilienhäusern - bis auf eine Ausnahme alle weit abgerückt vom gemischt genutzten Ostbereich. Dichtere Wohnnutzung durch Mehrfamilienhaus im Südbereich Scheffergasse sowie entlang der Bernhardgasse und geschlossene Häuserzeile entlang der Ludwig Höflergasse im Süden.
Der Bereich entlang der Neusiedlerstraße kennzeichnet sich durch gemischte Nutzung im Norden sowie im wesentlichen Wohnobjekte im Südosten des Baublocks. Die Bebauung ist großteils mehrgeschoßig und teilweise in geschlossener Bebauungsweise angeordnet. Das Grundstück 956/2, das südlich an die gemischte Nutzungsstruktur anschließt ist mit einem mehrgeschoßigen Wohngebäude bebaut (3 Geschoße + ausgebautes Dachgeschoß). Unter Berücksichtigung der bestehenden Nutzung des betroffenen Grundstückes erscheint daher die Widmung als Bauland-Wohngebiet zweckmäßig (vgl. auch §16 (1) des NÖ ROG), soferne weitere gesetzliche Bestimmungen eine entsprechende Widmung zulassen. Der Bereich entlang der Neusiedlerstraße kennzeichnet sich durch gemischte Nutzung im Norden sowie im wesentlichen Wohnobjekte im Südosten des Baublocks. Die Bebauung ist großteils mehrgeschoßig und teilweise in geschlossener Bebauungsweise angeordnet. Das Grundstück 956/2, das südlich an die gemischte Nutzungsstruktur anschließt ist mit einem mehrgeschoßigen Wohngebäude bebaut (3 Geschoße + ausgebautes Dachgeschoß). Unter Berücksichtigung der bestehenden Nutzung des betroffenen Grundstückes erscheint daher die Widmung als Bauland-Wohngebiet zweckmäßig vergleiche auch §16 (1) des NÖ ROG), soferne weitere gesetzliche Bestimmungen eine entsprechende Widmung zulassen.
[...]"
1.2. In den Erläuterungen zur Flächenwidmungsplanänderung:
"Begründung der beabsichtigten Widmung
Der Gemeinderat der Stadtgemeinde Mödling geht bei seiner Entscheidung für die Festlegung der Widmung 'Bauland-Wohngebiet' für das Grundstück 956/2 von den Ergebnissen der beiliegenden Grundlagenforschung aus.
Die Stadtgemeinde sieht sich unter anderem veranlaßt, eine Umwidmung des Grundstückes 956/2 von Grünland in Bauland durchzuführen, da insbesondere durch die Aufhebung des Flächenwidmungsplanes durch den Verfassungsgerichtshof (1993) eine Rechtslage geschaffen wurde, die aus raumordnungsfachlicher Sicht nicht erstrebenswert ist und auch nicht der früheren (vor der Aufhebung gegebenen) Rechtslage entspricht (Bauland). Die Widmung Grünland entspricht außerdem nicht den ursprünglichen Planungsabsichten. Dies ist auch aus der Kopie des Regulierungsplanes (siehe Beilage) ersichtlich, der die Nutzungsart 'gemischt-gewerbliches Gebiet' vorsah, sowie aus dem Örtlichen Raumordnungsprogramm 1980 (Bauland-Betriebsgebiet). Um u.a. die Planungsvorstellungen der Stadtgemeinde auch zukünftig beibehalten zu können sowie unter Berücksichtigung der aufgehobenen Festlegung 'Bauland-Kerngebiet', soll die vor 1993 gegebene Rechtslage bezüglich einer Baulandwidmung wiederhergestellt werden.
Die Festlegung der entsprechenden Widmungs- und Nutzungsart berücksichtigt demnach auch den umgebenden Bestand, der im wesentlichen durch Wohnnutzung gekennzeichnet ist sowie die tatsächliche Nutzung auf dem Grundstück (mehrgeschoßiges Wohngebäude - vgl. Beilage Lageplan). Es besteht nach der derzeitigen Rechtslage ein Widerspruch zwischen Nutzung und Widmung: Die Festlegung der entsprechenden Widmungs- und Nutzungsart berücksichtigt demnach auch den umgebenden Bestand, der im wesentlichen durch Wohnnutzung gekennzeichnet ist sowie die tatsächliche Nutzung auf dem Grundstück (mehrgeschoßiges Wohngebäude - vergleiche Beilage Lageplan). Es besteht nach der derzeitigen Rechtslage ein Widerspruch zwischen Nutzung und Widmung:
Außerdem erscheint die Beibehaltung des Grundstückes in Grünland aus siedlungsstruktureller Sicht nicht zweckmäßig, da eine Nutzung als Grünland weder zu erwarten ist noch aus fachlicher Sicht (mangelnde Grünlandeignung) sinnvoll erscheint. Die Eignung des Grundstückes 956/2 spricht für die Widmung in Bauland, was bereits in den ursprünglichen Planungsabsichten der Gemeinde berücksichtigt wurde.
Die Änderung des Flächenwidmungsplanes erfolgt gleichzeitig mit einer Änderung des Bebauungsplanes, der das Grundstück 956/2 u.a. einschließt. Im Zuge der Bauland-Wohngebiet Widmung wird im Rahmen dieser Bebauungsplanänderung in den Bebauungsvorschriften die Errichtung von Lärmschutzeinrichtungen festgelegt (Lärmschutzfenster etc.), die derart gestaltet sein müssen, daß ein ausreichender Immissionsschutz gegenüber den bestehenden Lärmemissionen erfolgt und dadurch die Immissionswerte für Wohngebiet mit einer Wohndichte über 120 Ew/ha (55 dB Tag/45 dB Nacht, gemäß Verordnung über die Bestimmungen des äquivalenten Dauerschallpegels bei Baulandwidmungen) nicht überschritten werden. Die Werte liegen daher um jeweils 5 dB unter den zulässigen Werten für Bauland-Kerngebiet, welche großteils die umgebende Widmung darstellt.
Eine Widmung als Bauland-Betriebsgebiet ist unter Berücksichtigung des Raumordnungsgesetzes nicht möglich, da erforderliche Mindestabstände gem. NÖ ROG nicht eingehalten werden können. Außerdem besteht ein Widerspruch zur bestehenden Nutzung und auch aus strukturellen Gründen erscheint eine isolierte Festlegung von Betriebsgebiet nicht zweckmäßig.
Auch die Festlegung der Nutzungsarten Bauland-Sondergebiet und Bauland-Industriegebiet läßt sich unter Berücksichtigung des Raumordnungsgesetzes nicht begründen, womit die Widmung von Bauland Wohngebiet den gegebenen Umständen eindeutig entsprechen kann."
1.3. In den Erläuterungen zur Bebauungsplanänderung vom 27. Juni 1997:
"[...]
Die von der Neudarstellung betroffenen Grundstücke sind teilweise als Bauland-Kerngebiet gewidmet (Änderung des Flächenwidmungsplans von 11.11.1993 - Grundstücke 2306, 2308 und .841), das bereits bebaute Grundstück 956/2 befindet sich derzeit in Grünland. Die Festlegung von Bebauungsbestimmungen für dieses Grundstück begründet sich im allgemeinen in der gleichzeitigen Umwidmung dieses Bereiches in Bauland-Wohngebiet.
Die Festlegung der Bebauungsweise sowie der Baufluchtlinie und der Anbauverpflichtung blieben von der Aufhebung unberührt.
Als Änderungsanlaß bzw. Änderung der Planungsgrundlagen (gem. NÖ Bauordnung, §73 (1)) sind das Wirksamwerden der neuen NÖ Bauordnung 1996 mit 1.1.1997 zu werten sowie die Tatsache, daß mit dem Erkenntnis V58/94-10 des Verfassungsgerichtshofes vom 10.3.1995 die Ergänzung des Bebauungsplanes teilweise aufgehoben wurde. Außerdem erfolgt im Zuge einer Änderung des Örtlichen Raumordnungsprogrammes in Teilbereichen eine Anpassung des Bebauungsplanes an die Bestimmungen des Flächenwidmungsplans gem. §73 (1) der NÖ Bauordnung 1996.
Die bestehenden strukturellen Gegebenheiten und geänderten Planungsvoraussetzungen, die die Grundlage für die Art der Festlegungen des Bebauungsplans darstellen, sind der Grundlagenforschung zu entnehmen.
Begründung der beabsichtigten Bebauungsregelung
Der Gemeinderat der Stadtgemeinde Mödling geht bei seiner Entscheidung für die Festlegung der Bauklasse II - III, den Verzicht auf die Festlegung der Bebauungsdichte sowie die Ergänzung der Bebauungsvorschriften für das betroffene Bauland-Wohngebiet von den Ergebnissen der beiliegenden planlichen und schriftlichen Grundlagenforschung aus. In dieser werden die wesentlichen Änderungen der Grundlagen sowie die veränderten strukturellen Gegebenheiten und die neu zu berücksichtigenden Tatsachen dokumentiert. Der Gemeinderat der Stadtgemeinde Mödling geht bei seiner Entscheidung für die Festlegung der Bauklasse römisch zwei - römisch drei, den Verzicht auf die Festlegung der Bebauungsdichte sowie die Ergänzung der Bebauungsvorschriften für das betroffene Bauland-Wohngebiet von den Ergebnissen der beiliegenden planlichen und schriftlichen Grundlagenforschung aus. In dieser werden die wesentlichen Änderungen der Grundlagen sowie die veränderten strukturellen Gegebenheiten und die neu zu berücksichtigenden Tatsachen dokumentiert.
Im Interesse einer einheitlichen baulichen Gestaltung des betroffenen Bereiches [...] ist die Festlegung einheitlicher Regeln für die Bebauung auf den Baugrundstücken Nr. 956/2 [der IRV-GmbH], 2307, 2308 und .841 [nördlich angrenzend] erforderlich.
Gem. NÖ Bauordnung und NÖ ROG entspricht die Festlegung der Bauklasse II - III aus raumordnungsfachlicher Sicht den Erfordernissen und Gegebenheiten (siehe Grundlagenforschung). Demnach werden die Festlegungen im wesentlichen unter Berücksichtigung der bestehenden Gebäudehöhen und des Ortsbildes - auch im Nahbereich der betroffenen Grundstücke - u.a. mit dem Ziel der Bestandssicherung getroffen. Da der von den Festlegungen berührte Stadtteil im wesentlichen im Übergangsbereich zwischen Stadtbereichen mit Bauklasse III und Wohngebieten mit Bauklasse II liegt (vgl. Grundlagenforschung), wurde aus stadtstruktureller Sicht die wahlweise Festlegung der Bauklassen bevorzugt. Die Möglichkeit, auch in Bauklasse III bauen zu können, berücksichtigt die grundsätzliche Eignung des entsprechenden Stadtbereiches für verdichtete Bebauung, die sich aus der Nähe zum Stadtzentrum begründet. Von einer Reduzierung der Bauklasse wird unter anderem auch Abstand genommen, um die gerade in diesem Stadtbereich gegebenen Entwicklungschancen nicht einzuschränken. Gem. NÖ Bauordnung und NÖ ROG entspricht die Festlegung der Bauklasse römisch zwei - römisch drei aus raumordnungsfachlicher Sicht den Erfordernissen und Gegebenheiten (siehe Grundlagenforschung). Demnach werden die Festlegungen im wesentlichen unter Berücksichtigung der bestehenden Gebäudehöhen und des Ortsbildes - auch im Nahbereich der betroffenen Grundstücke - u.a. mit dem Ziel der Bestandssicherung getroffen. Da der von den Festlegungen berührte Stadtteil im wesentlichen im Übergangsbereich zwischen Stadtbereichen mit Bauklasse römisch drei und Wohngebieten mit Bauklasse römisch zwei liegt vergleiche Grundlagenforschung), wurde aus stadtstruktureller Sicht die wahlweise Festlegung der Bauklassen bevorzugt. Die Möglichkeit, auch in Bauklasse römisch drei bauen zu können, berücksichtigt die grundsätzliche Eignung des entsprechenden Stadtbereiches für verdichtete Bebauung, die sich aus der Nähe zum Stadtzentrum begründet. Von einer Reduzierung der Bauklasse wird unter anderem auch Abstand genommen, um die gerade in diesem Stadtbereich gegebenen Entwicklungschancen nicht einzuschränken.
Aufgrund der geländemäßigen Voraussetzungen sind aufgrund dieser Festlegungen keine Beeinträchtigungen der Siedlungserscheinung zu erwarten [...].
[...]
Der Verzicht auf die Festlegung einer Bebauungsdichte begründet sich in der neuen NÖ Bauordnung 1996 LGBL. 8200-0, die eine entsprechende Festlegung im Bebauungsplan nicht mehr zwingend vorsieht.
[...]
Eine Wiederherstellung der Rechtslage, die vom Verfassungsgerichtshof im Erkenntnis vom 10.3.1995 als gesetzwidrig aufgehoben wurde, ist durch die vorliegenden Bestimmungen nicht gegeben."
1.4. In der Grundlagenforschung zu der genannten Bebauungsplanänderung:
"[...]
Raumordnungsfachliche und rechtliche Rahmenbedingungen:
[...]
Der westliche Teil des betreffenden Baublocks sowie der südliche Teil entlang der Ludwig Höflergasse sind als Bauland-Wohngebiet gewidmet (Bebauungsbestimmungen 25, o, II), im Osten des Baublocks entlang der Neusiedlerstraße findet sich großteils die Widmung Bauland-Kerngebiet. Neben der geschlossenen Bebauungsweise sind hier zum überwiegenden Teil 50% Bebauungsdichte und die Bauklasse III festgelegt. Für das Grundstück 956/2 wird im Zuge eines laufenden Umwidmungsverfahrens die Widmung Bauland-Wohngebiet festgelegt (vormals Grünland), die u.a. die Änderung des Bebauungsplans in diesem Bereich begründet. Der westliche Teil des betreffenden Baublocks sowie der südliche Teil entlang der Ludwig Höflergasse sind als Bauland-Wohngebiet gewidmet (Bebauungsbestimmungen 25, o, römisch zwei), im Osten des Baublocks entlang der Neusiedlerstraße findet sich großteils die Widmung Bauland-Kerngebiet. Neben der geschlossenen Bebauungsweise sind hier zum überwiegenden Teil 50% Bebauungsdichte und die Bauklasse römisch drei festgelegt. Für das Grundstück 956/2 wird im Zuge eines laufenden Umwidmungsverfahrens die Widmung Bauland-Wohngebiet festgelegt (vormals Grünland), die u.a. die Änderung des Bebauungsplans in diesem Bereich begründet.
[...]
Die ursprünglichen, die Grundstücke 956/2, 2307, 2308 und .841 betreffenden Planungsabsichten wurden bereits vor der Erstellung des Bebauungsplanes im Jahre 1980 durch einen Regulierungs- bzw. Verbauungsplan der Stadtgemeinde (von 23.3.1962) planlich festgelegt.
Diese erste Planung sieht folgende Bebauungsregelungen vor [...]:
Bereich Gst. 956/2: geschlossene Bebauungsweise, Bauklasse III im vorderen Grundstücksbereich, im hinteren Grundstücksbereich waren teilweise Nebengebäude zugelassen, zum Teil war die gärtnerische Gestaltung der Flächen festgelegt Bereich Gst. 956/2: geschlossene Bebauungsweise, Bauklasse römisch drei im vorderen Grundstücksbereich, im hinteren Grundstücksbereich waren teilweise Nebengebäude zugelassen, zum Teil war die gärtnerische Gestaltung der Flächen festgelegt
[...]
Bebauungsplan 1980
Im Bebauungsplan 1980, der am 3.1.1981 Rechtskraft erlangte wurden folgende Festlegungen getroffen:
Bauland-Wohngebiet entlang der Scheffergasse und der Ludwig Höflergasse, daß auch den rückwärtigen Teil des Grundstückes 956/2 miteinschließt:
Bebauungsdichte: 25%
Bebauungsweise: offen
Bebauungshöhe: Bauklasse II Bebauungshöhe: Bauklasse römisch zwei
[...]
Bauland Betriebsgebiet entlang der Neusiedlerstraße, daß die von der Änderung betroffenen Grundstücke im wesentlichen einschließt:
Bebauungsdichte: 25%
Bebauungsweise: geschlossen
Bebauungshöhe: Bauklasse III [...] Bebauungshöhe: Bauklasse römisch drei [...]
Verfassungsgerichtliche Aufhebung der Änderungs- und Ergänzungsverordnung für das gegenständliche Teilgebiet in den Jahren 1993 und 1995
Per 1. Juli 1993 erkannte der Verfassungsgerichtshof mit Erkenntnis VfSlg. 13503/1993 die vorgenommene Änderung des Bebauungsplanes vom 11.11.1983 betreffend das Grundstück 956/2 als gesetzwidrig an, weil keine der für die Änderung von Bebauungsplänen gesetzlich geforderten Voraussetzungen gegeben wären. Die vorgesehenen Änderungen betrafen die Festlegung der Bauklasse III sowie der Bebauungsdichte 50%. Per 1. Juli 1993 erkannte der Verfassungsgerichtshof mit Erkenntnis VfSlg. 13503/1993 die vorgenommene Änderung des Bebauungsplanes vom 11.11.1983 betreffend das Grundstück 956/2 als gesetzwidrig an, weil keine der für die Änderung von Bebauungsplänen gesetzlich geforderten Voraussetzungen gegeben wären. Die vorgesehenen Änderungen betrafen die Festlegung der Bauklasse römisch drei sowie der Bebauungsdichte 50%.
Im Zuge der Ergänzung des Flächenwidmungsplanes sah sich die Gemeinde auch veranlaßt, den Bebauungsplan für einen Teilbereich der Neusiedlerstraße zu ergänzen (Verordnung des Gemeinderates der Stadtgemeinde Mödling vom 10. Dezember 1993, V/1616/93). Durch das Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes vom 10. März 1995, V58/94 wurde diese Ergänzungsverordnung, soweit mit ihr die Bauklasse III und eine Bebauungsdichte von 50% festgelegt wurde, aufgehoben mit der Begründung, daß durch die Ergänzung des Bebauungsplanes jene Rechtslage wieder hergestellt wurde, die zuvor (mit Erkenntnis VfslG. 13503/1993) als gesetzwidrig erkannt worden war. Von dieser Aufhebung des Bebauungsplans waren neben dem Grundstück Nr. 956/2 auch die Grundstücke 2307, 2308 und .841 betroffen. Im Zuge der Ergänzung des Flächenwidmungsplanes sah sich die Gemeinde auch veranlaßt, den Bebauungsplan für einen Teilbereich der Neusiedlerstraße zu ergänzen (Verordnung des Gemeinderates der Stadtgemeinde Mödling vom 10. Dezember 1993, V/1616/93). Durch das Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes vom 10. März 1995, V58/94 wurde diese Ergänzungsverordnung, soweit mit ihr die Bauklasse römisch drei und eine Bebauungsdichte von 50% festgelegt wurde, aufgehoben mit der Begründung, daß durch die Ergänzung des Bebauungsplanes jene Rechtslage wieder hergestellt wurde, die zuvor (mit Erkenntnis VfslG. 13503/1993) als gesetzwidrig erkannt worden war. Von dieser Aufhebung des Bebauungsplans waren neben dem Grundstück Nr. 956/2 auch die Grundstücke 2307, 2308 und .841 betroffen.
[...]
Bauliche Nutzung, Bebauungsstruktur und Flächennutzung
[...]
Der Bereich entlang der Neusiedlerstraße kennzeichnet sich durch gemischte Nutzung im Norden sowie im wes[en]tlichen [durch] Wohnobjekte im Südosten des Baublocks. Die Bebauung ist großteils mehrgeschoßig und teilweise in geschlossener Bebauungsweise angeordnet. Das Grundstück 956/2 [IRV-GmbH], das südlich an die gemischte Nutzungsstruktur anschließt ist mit einem mehrgeschoßigen Wohngebäude bebaut (3 Geschoße + ausgebautes Dachgeschoß).
[...]
Siedlungsstrukturelle Lage:
Der betroffene Baublock zeichnete sich bereits als Teil einer im Entstehen begriffenen Entwicklungsachse ab, die sich ausgehend vom nördlich gelegenen Stadtzentrum und unter Einbindung der gemischt genutzten Bereiche entlang der Neusiedlerstraße in Richtung Süden entwickelte. Der gegenständliche Baublock kann nach den derzeitigen Entwicklungstendenzen als Grenzbereich zwischen den zentralen Stadtbereichen von Mödling und den im Süden und Südosten anschließenden ausgedehnten Wohngebieten beschrieben werden.
[...]
Bebauungsdichten:
Die Bebauungsdichten variieren und betragen im Bereich der von der Änderung des Bebauungsplanes betroffenen Bereiches im Durchschnitt etwa 50%. Entlang der Scheffergasse sind die Bebauungsdichten niedriger (durchschnittlich etwa 25%). In diesem Zusammenhang soll darauf hingewiesen werden, daß die Festlegung von Bebauungsdichten in der neuen NÖ Bauordnung 1996 nicht mehr verpflichtend vorgeschrieben ist.
Bauklasse:
Die Gebäude auf den betreffenden Grundstücken und im Nahbereich wechseln meist zwischen 2- und 3- geschoßigen Gebäuden, die Gebäudeblocks auf Parzelle 956/2 haben 3 Geschoße mit ausgebautem Dachgeschoß. Das Gebäude auf dem Grundstück Nr. .841 weist 2 Geschoße auf. Die Parzellen Nr. 2307 (ca. 20m2) und 2308 (ca. 74m2) sind derzeit als unbebaute Vorgärten genutzt.
Der entlang der Neusiedlerstraße liegende südliche Baublockbereich variiert in der Gebäudehöhe zwischen eingeschoßig, eingeschoßig mit ausgebautem Dachgeschoß, zweigeschoßig und zweigeschoßig mit ausgebautem Dachgeschoß. Die Gebäude entlang der Ludwig Höflergasse sind zweigeschoßig, vereinzelt mit ausgebautem Dachgeschoß.
Die Bebauung in den übrigen Bereichen variiert in der Gebäudehöhe relativ stark und reicht von Bauklasse I bis Bauklasse III. Die Bebauung in den übrigen Bereichen variiert in der Gebäudehöhe relativ stark und reicht von Bauklasse römisch eins bis Bauklasse römisch drei.
Unter Berücksichtigung der gegebenen Gebäudehöhen und der örtlichen Lage der betroffenen Grundstücke (Übergangsbereich am Rande des Stadtzentrums) sowie des Ortsbildes erscheint die wahlweise Festlegung von Bauklasse II-III aus fachlicher Sicht sinnvoll. Diese Festlegung steht auch nicht im Widerspruch zur NÖ Bauordnung.
Die vorliegenden Unterlagen zur Änderung des Bebauungsplans beinhalten neben der Zusammenfassung aller wesentlichen Grundlagen für die raumordnungsfachlich empfehlenswerte Festlegung des besagten Bereiches auch die Begründung für die entsprechenden Bestimmungen für die Grundstücke Nr. 956/2, 2307, 2308 und .841.
[...]"
2. Die zur Beurteilung des vorliegenden Beschwerdeverfahrens maßgeblichen Rechtsgrundlagen stellen sich folgendermaßen dar:
2.1. §4 Abs1 Z5 der Niederösterreichischen Bauordnung 1976 (idF: NÖ BauO 1976) in der zum Zeitpunkt der Erlassung des Bebauungsplanes vom 10. Dezember 1993 noch geltenden Fassung LGBl. 8200-9 lautete: 2.1. §4 Abs1 Z5 der Niederösterreichischen Bauordnung 1976 in der Fassung, NÖ BauO 1976) in der zum Zeitpunkt der Erlassung des Bebauungsplanes vom 10. Dezember 1993 noch geltenden Fassung Landesgesetzblatt 8200-9 lautete:
"§4
Inhalt des Bebauungsplanes
[...]
5. die Bebauungsdichte
[...]"
2.2. Laut §78 Abs1 der Niederösterreichischen Bauordnung 1996 (idF: NÖ BauO 1996) trat diese am 1. Jänner 1997 in Kraft; gemäß §78 Abs3 leg. cit. trat damit die NÖ BauO 1976 außer Kraft. 2.2. Laut §78 Abs1 der Niederösterreichischen Bauordnung 1996 in der Fassung, NÖ BauO 1996) trat diese am 1. Jänner 1997 in Kraft; gemäß §78 Abs3 leg. cit. trat damit die NÖ BauO 1976 außer Kraft.
2.3. §69 Abs1 und Abs2 Z6 sowie §73 Abs1 NÖ BauO 1996 in der zum Zeitpunkt der Erlassung des Bebauungsplanes vom 27. Juni 1997 geltenden
