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20 Privatrecht allgemeinNorm
B-VG Art7 Abs1 / GesetzLeitsatz
Verstoß einer Bestimmung des Mietrechtsgesetzes betreffend eine durch die Wohnrechtsnovelle 1997 eingeführte Abzugspost bei Errechnung der Hauptmietzinsreserve gegen den Gleichheitssatz infolge der dadurch bewirkten unterschiedlichen Behandlung von Mietern bei einer vorläufigen bzw endgültigen Erhöhung des Mietzinses wegen Durchführung von Erhaltungsarbeiten; Sanierung der steuerrechtlichen Rechtslage nicht notwendig; Aufhebung auch der Übergangsbestimmung betreffend die Anordnung einer modifizierten Anwendung der gleichheitswidrigen BestimmungSpruch
I. Die zu G123/02 und zu G148/02 gestellten Anträge werden insoweit zurückgewiesen, als sie sich gegen den zweiten Satz in §49b Abs6 Mietrechtsgesetz richten.römisch eins. Die zu G123/02 und zu G148/02 gestellten Anträge werden insoweit zurückgewiesen, als sie sich gegen den zweiten Satz in §49b Abs6 Mietrechtsgesetz richten.
II. §20 Abs1 Z2 litf Mietrechtsgesetz in der Fassung des Bund esgesetzes, mit dem das Mietrechtsgesetz, das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, das Wohnungseigentumsgesetz 1975 und die Zivilprozeßordnung geändert werden, BGBl. I Nr. 22/1997, und §49b Abs6 Mietrechtsgesetz in der Fassung des Abgabenänderungsgesetzes 1998, BGBl. I Nr. 28/1999, werden als verfassungswidrig aufgehoben.römisch zwei. §20 Abs1 Z2 litf Mietrechtsgesetz in der Fassung des Bund esgesetzes, mit dem das Mietrechtsgesetz, das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, das Wohnungseigentumsgesetz 1975 und die Zivilprozeßordnung geändert werden, Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 22 aus 1997,, und §49b Abs6 Mietrechtsgesetz in der Fassung des Abgabenänderungsgesetzes 1998, Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 28 aus 1999,, werden als verfassungswidrig aufgehoben.
Die Aufhebung tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2004 in Kraft.
Frühere gesetzliche Bestimmungen treten nicht wieder in Wirksamkeit.
Der Bundeskanzler ist zur unverzüglichen Kundmachung dieser Aussprüche im Bundesgesetzblatt I verpflichtet. Der Bundeskanzler ist zur unverzüglichen Kundmachung dieser Aussprüche im Bundesgesetzblatt römisch eins verpflichtet.
Begründung
Entscheidungsgründe:
I. 1. Aus Anlaß bei ihnen behängender Berufungsverfahren betreffend die Erhöhung von Hauptmietzinsen beschlossen das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien und das Landesgericht Wiener Neustadt, Anträge gemäß Art89 Abs2 B-VG iVm Art140 Abs1 B-VG an den Verfassungsgerichtshof zu richten.römisch eins. 1. Aus Anlaß bei ihnen behängender Berufungsverfahren betreffend die Erhöhung von Hauptmietzinsen beschlossen das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien und das Landesgericht Wiener Neustadt, Anträge gemäß Art89 Abs2 B-VG in Verbindung mit Art140 Abs1 B-VG an den Verfassungsgerichtshof zu richten.
In den beim Verfassungsgerichtshof zu G28/00, G82/00, G123/02 und G148/02 protokollierten Verfahren beantragen die antragstellenden Landesgerichte, §20 Abs1 Z2 litf Mietrechtsgesetz, BGBl. 520/1981 (in der Folge: MRG), eingefügt durch ArtI Z5 BG BGBl. I 22/1997 (in der Folge: Wohnrechtsnovelle 1997), sowie §49b Abs6 MRG, eingefügt durch ArtI Z10 der Wohnrechtsnovelle 1997, als verfassungswidrig aufzuheben. In den beim Verfassungsgerichtshof zu G28/00, G82/00, G123/02 und G148/02 protokollierten Verfahren beantragen die antragstellenden Landesgerichte, §20 Abs1 Z2 litf Mietrechtsgesetz, Bundesgesetzblatt 520 aus 1981, (in der Folge: MRG), eingefügt durch ArtI Z5 BG Bundesgesetzblatt Teil eins, 22 aus 1997, (in der Folge: Wohnrechtsnovelle 1997), sowie §49b Abs6 MRG, eingefügt durch ArtI Z10 der Wohnrechtsnovelle 1997, als verfassungswidrig aufzuheben.
Die antragstellenden Gerichte hegen das Bedenken, daß die angefochtenen Bestimmungen gegen Art7 B-VG und Art5 StGG verstoßen.
2. Die in den vorliegenden Fällen maßgebliche Rechtslage stellt sich wie folgt dar (die angefochtenen Bestimmungen sind hervorgehoben):
§3 MRG idF der Wohnrechtsnovelle 1999 BGBl. I 147 lautet auszugsweise: §3 MRG in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 1999 Bundesgesetzblatt römisch eins 147 lautet auszugsweise:
"Erhaltung
§3. (1) Der Vermieter hat nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, daß das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten werden. Im übrigen bleibt §1096 des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs unberührt.
1. Zur Bedeckung der Kosten einer Erhaltungsarbeit sind auch die während des Zeitraums, in dem sich solche oder ähnliche Arbeiten unter Zugrundelegung regelmäßiger Bestandsdauer erfahrungsgemäß wiederholen, zu erwartenden oder anrechenbaren Hauptmietzinse, somit einschließlich der zur Deckung eines erhöhten Aufwandes zulässigen Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses, für alle vermieteten, vermietbaren oder vom Vermieter benützten Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten des Hauses heranzuziehen; insoweit hiedurch Deckung geboten ist, hat der Vermieter zur Finanzierung der nach Abzug der erzielten Mietzinsreserven ungedeckten Kosten der Erhaltungsarbeit eigenes oder fremdes Kapital aufzuwenden; die mit der Aufnahme fremden Kapitals verbundenen notwendigen Geldbeschaffungskosten und angemessenen Sollzinsen sowie die durch den Einsatz eigenen Kapitals entgangenen angemessenen Habenzinsen (Kapitalmarktzinsen) sind in diesen Fällen Kosten der Erhaltungsarbeiten.
2. ..."
Die wiedergegebenen Bestimmungen des §3 MRG haben durch die Wohnrechtsnovelle 2000 BGBl. I 36 keine Änderung erfahren. Die wiedergegebenen Bestimmungen des §3 MRG haben durch die Wohnrechtsnovelle 2000 Bundesgesetzblatt römisch eins 36 keine Änderung erfahren.
§4 MRG idF des 3. Wohnrechtsänderungsgesetzes, BGBl. 800/1993, lautet auszugsweise: §4 MRG in der Fassung des 3. Wohnrechtsänderungsgesetzes, Bundesgesetzblatt 800 aus 1993,, lautet auszugsweise:
"Nützliche Verbesserung durch bautechnische Maßnahmen
§4. (1) Der Vermieter hat nützliche Verbesserungen des Hauses oder einzelner Mietgegenstände nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten durchzuführen, soweit dies im Hinblick auf den allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses zweckmäßig ist; hiebei ist nützlichen Verbesserungen des Hauses gegenüber nützlichen Verbesserungen einzelner Mietgegenstände der Vorrang einzuräumen.
1. wenn und soweit die Kosten aus den in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren erzielten Mietzinsreserven einschließlich der Zuschüsse, die zur Finanzierung der nützlichen Verbesserung gewährt werden, gedeckt werden können und Erhaltungsarbeiten nicht erforderlich sind oder sichergestellt ist, daß hiemit auch die erforderlichen Erhaltungsarbeiten in einem Zug durchgeführt werden, oder
2. wenn und soweit sich der Vermieter und die Mehrheit der Mieter - berechnet nach der Anzahl der im Zeitpunkt der Vereinbarung vermieteten Mietgegenstände - des Hauses über ihre Durchführung und die Finanzierung des durch die in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren erzielten Mietzinsreserven nicht gedeckten Teiles der Kosten schriftlich einigen sowie überdies sichergestellt ist, daß die übrigen Mieter des Hauses durch die Verbesserungsarbeiten finanziell nicht belastet und auch sonst nicht übermäßig beeinträchtigt werden.
§18 MRG idF der Wohnrechtsnovelle 1997 lautet auszugsweise:§18 MRG in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 1997 lautet auszugsweise:
"Erhöhung der Hauptmietzinse
§18. (1) Finden die Kosten einer vom Vermieter durchzuführenden, unmittelbar heranstehenden größeren Erhaltungsarbeit einschließlich der nach §3 Abs3 Z1 anrechenbaren Verzinsung und Geldbeschaffungskosten in der Summe der sich in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren ergebenden Mietzinsreserven oder Mietzinsabgänge keine Deckung und übersteigen sie die während des Verteilungszeitraums zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen, so kann zur Deckung des Fehlbetrags eine Erhöhung des Hauptmietzinses begehrt werden. Zur Festsetzung des erforderlichen erhöhten Hauptmietzinses sind maßgebend:
1. die Summe der sich in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren ergebenden Mietzinsreserven oder Mietzinsabgänge einschließlich eines allfälligen Zuschusses, der aus Anlaß der Durchführung der Arbeiten gewährt wird;
2. die angemessenen Kosten der durch einen Kostenvoranschlag umschriebenen unmittelbar heranstehenden Erhaltungsarbeit einschließlich der angemessenen Kosten der Bauverwaltung und Bauüberwachung, soweit diese zusammen 5 vH der Baukosten nicht überschreiten; diese Kosten sind um den Unterschiedsbetrag nach Z1 zu kürzen oder zu erhöhen (Deckungsfehlbetrag);
3. ein zehn Jahre nicht übersteigender Verteilungszeitraum, der unter Berücksichtigung des Zeitraums, in dem sich solche oder ähnliche Arbeiten bei Zugrundelegung regelmäßiger Bestandsdauer erfahrungsgemäß wiederholen, sowie der wirtschaftlichen Lage des Vermieters und der Gesamtheit der Mieter des Hauses nach billigem Ermessen zu bestimmen ist;
4. das zur Finanzierung des Deckungsfehlbetrags notwendige eigene oder fremde Kapital des Vermieters samt den mit der Aufnahme fremden Kapitals verbundenen Geldbeschaffungskosten sowie das auf den Kalendermonat umzurechnende Erfordernis zur Tilgung und angemessenen Verzinsung dieses Kapitals;
5. ein nach freier Überzeugung (§273 ZPO) festzusetzender Pauschalbetrag zur Deckung der Kosten von laufend wiederkehrenden Erhaltungsarbeiten und der laufend fällig werdenden Aufwendungen für die mit dem Eigentum verbundene Vermögensteuer samt Zuschlägen zuzüglich des allfälligen Betrags, der zur Tilgung und Verzinsung einer nach §3 Abs3 Z1 finanzierten früheren Erhaltungsarbeit je Kalendermonat aufgebracht werden muß;
6. die Gesamtsumme der für die vermieteten, vom Vermieter benützten oder trotz ihrer Vermietbarkeit leerstehenden Mietgegenstände des Hauses anrechenbaren monatlichen Hauptmietzinse, die sich gemäß §20 Abs1 Z1 litb bis d errechnen;
7. die Feststellung, ob oder inwieweit das nach Z4 und 5 ermittelte monatliche Deckungserfordernis in der nach Z6 ermittelten Gesamtsumme Deckung findet oder nicht.
Die wiedergegebenen Bestimmungen des §18 MRG haben durch die Wohnrechtsnovelle 2000 BGBl. I 36 und das 1. Euro-Umstellungsgesetz - Bund, BGBl. I 98/2001, keine Änderung erfahren. Die wiedergegebenen Bestimmungen des §18 MRG haben durch die Wohnrechtsnovelle 2000 BGBl. römisch eins 36 und das 1. Euro-Umstellungsgesetz - Bund, Bundesgesetzblatt Teil eins, 98 aus 2001,, keine Änderung erfahren.
§18a MRG, eingefügt durch ArtI Z9 BG BGBl. 559/1985, lautet: §18a MRG, eingefügt durch ArtI Z9 BG Bundesgesetzblatt 559 aus 1985,, lautet:
"Grundsatzentscheidung und vorläufige Erhöhung
§18a. (1) Wird vor der Durchführung einer Erhaltungsarbeit eine Erhöhung der Hauptmietzinse (§18) begehrt, so hat das Gericht (die Gemeinde, §39) auf Antrag zunächst dem Grunde nach zu entscheiden, ob und inwieweit die bestimmt bezeichnete Erhaltungsarbeit die Erhöhung der Hauptmietzinse rechtfertigt und innerhalb welchen Zeitraumes, der zehn Jahre nicht übersteigen darf, die dafür erforderlichen Kosten aus den Hauptmietzinsen zu decken sind.
§18b MRG, eingefügt durch ArtI Z9 BG BGBl. 559/1985, lautet: §18b MRG, eingefügt durch ArtI Z9 BG Bundesgesetzblatt 559 aus 1985,, lautet:
"Kosten von Sanierungsmaßnahmen
§18b. Werden an einem Haus Sanierungsmaßnahmen (§11 des Wohnhaussanierungsgesetzes, BGBl. Nr. 483/1984) vorgenommen, die mit Mitteln gefördert werden, die auf Grund der Bestimmungen des Wohnhaussanierungsgesetzes gewährt worden sind, sind die zur Finanzierung erforderlichen Darlehen innerhalb eines Zeitraumes zurückzuzahlen, der zehn Jahre nicht übersteigt und ist außerdem zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen (Deckung des Fehlbetrages) eine Erhöhung der Hauptmietzinse notwendig, so gelten Sanierungsmaßnahmen in den Verfahren zur Erhöhung der Hauptmietzinse (§§18, 18a) als Erhaltungsarbeiten. Die Erhöhung der Hauptmietzinse darf jedoch nicht das Ausmaß übersteigen, das sich bei bloßer Durchführung von Erhaltungsarbeiten (§3) ohne Gewährung öffentlicher Förderungsmittel nach dem Wohnhaussanierungsgesetz ergeben würde." §18b. Werden an einem Haus Sanierungsmaßnahmen (§11 des Wohnhaussanierungsgesetzes, Bundesgesetzblatt Nr. 483 aus 1984,) vorgenommen, die mit Mitteln gefördert werden, die auf Grund der Bestimmungen des Wohnhaussanierungsgesetzes gewährt worden sind, sind die zur Finanzierung erforderlichen Darlehen innerhalb eines Zeitraumes zurückzuzahlen, der zehn Jahre nicht übersteigt und ist außerdem zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen (Deckung des Fehlbetrages) eine Erhöhung der Hauptmietzinse notwendig, so gelten Sanierungsmaßnahmen in den Verfahren zur Erhöhung der Hauptmietzinse (§§18, 18a) als Erhaltungsarbeiten. Die Erhöhung der Hauptmietzinse darf jedoch nicht das Ausmaß übersteigen, das sich bei bloßer Durchführung von Erhaltungsarbeiten (§3) ohne Gewährung öffentlicher Förderungsmittel nach dem Wohnhaussanierungsgesetz ergeben würde."
§19 MRG, welcher in der Stammfassung in Geltung steht, lautet:
"Antrag auf Entscheidung
§19. (1) Die Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses ist nur auf Grund einer Entscheidung des Gerichtes (der Gemeinde, §39) zulässig. Zur Antragstellung sind der Vermieter, die Gemeinde, in deren Sprengel das Haus gelegen ist, im eigenen Wirkungsbereich oder der nach §6 Abs2 bestellte Verwalter berechtigt. Dem Antrag sind beizulegen:
1. ein Kostenvoranschlag über die unmittelbar heranstehende Erhaltungsarbeit in dreifacher Ausfertigung;
2. die Hauptmietzinsabrechnung über die der Antragstellung unmittelbar vorausgegangenen zehn Kalenderjahre;
3. eine Aufstellung, die alle vermieteten, vermietbaren oder
vom Vermieter benützten Mietgegenstände des Hauses enthält, wobei im
besonderen von jedem Mietgegenstand ... die Höhe des monatlichen
Hauptmietzinses, die Höhe des nach §18 Abs1 Z6 anrechenbaren
monatlichen Betrages ... anzuführen sind;
4. eine Berechnung des Deckungsfehlbetrags und des monatlichen Deckungserfordernisses;
5. ein Finanzierungsplan einschließlich allfälliger Kreditzusagen.
§20 MRG idF der Wohnrechtsnovelle 1999 lautet:§20 MRG in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 1999 lautet:
"Hauptmietzinsabrechnung
§20. (1) Der Vermieter hat in übersichtlicher Form eine Abrechnung über die Einnahmen und Ausgaben eines jeden Kalenderjahres zu legen.
1. Die Abrechnung hat als Einnahmen auszuweisen:
a) die dem Vermieter für die vermieteten Mietgegenstände des Hauses als Hauptmietzins (erhöhter Hauptmietzins, Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag) entrichteten Beträge;
b) für Objekte des Hauses, die der Vermieter benützt je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat:
aa) den jeweiligen Richtwert (§§3, 5 und 6 RichtWG), wenn es sich um eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder um eine Geschäftsräumlichkeit handelt; sofern aber bei Geschäftsräumlichkeiten erwiesen wird, daß dieser Betrag den für die Geschäftsräumlichkeit nach §16 Abs1 angemessenen monatliche Hauptmietzins übersteigt, der nach §16 Abs1 angemessene Hauptmietzins,
bb) 75 vH des jeweiligen Richtwerts, wenn es sich um eine Wohnung der Ausstattungskategorie B handelt,
cc) 50 vH des jeweiligen Richtwerts, wenn es sich um eine Wohnung der Ausstattungskategorie C handelt und
dd) 7,40 S valorisiert entsprechend der Regelung des §16 Abs6, wenn es sich um eine Wohnung der Ausstattungskategorie D handelt;
c) für Objekte des Hauses, die ein Wohnungseigentümer benützt oder vermietet, die Kategoriebeträge gemäß §15a Abs3 je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat;
d) für die Objekte des Hauses, die der Vermieter trotz ihrer Vermietbarkeit mehr als sechs Monate leerstehen ließ, das Eineinhalbfache des jeweils nach litb anzusetzenden Betrages je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat; die sechsmonatige Frist erhöht sich um ein Jahr, wenn der Vermieter zur Anhebung des Standards eines Mietgegenstands nützliche Verbesserungen (§§4 oder 5 Abs1) durchführen ließ;
e) 25 vH der vom Vermieter aus der Vermietung oder Überlassung von Dach- oder Fassadenflächen des Hauses zu Werbezwecken erzielten Einnahmen;
f) die Zuschüsse, die dem Vermieter aus Anlaß der Durchführung einer Erhaltungs- oder nützlichen Verbesserungsarbeit gewährt wurden;
g) die im §27 Abs4 genannten Beträge.
2. In der Abrechnung dürfen nur als Ausgaben ausgewiesen werden:
a) die Beträge, die aufgewendet wurden, um die durch Rechnungen und Zahlungsbelege (Quittungen) belegten Kosten der zur ordnungsgemäßen Erhaltung (§3) oder nützlichen Verbesserung (§§4, 5) des Hauses durchgeführten Arbeiten zu decken;
b) 20 vH von den durch Rechnungen und Zahlungsbelege (Quittungen) belegten Kosten der Arbeiten, die der Vermieter in Kalenderjahren, in denen von den Hauptmietern des Hauses kein gemäß '18 Abs2 oder 3 erhöhter Hauptmietzins eingehoben wird, zur ordnungsgemäßen Erhaltung (§ 3) oder nützlichen Verbesserung (§§4, 5) des Hauses aufgewendet hat; b) 20 vH von den durch Rechnungen und Zahlungsbelege (Quittungen) belegten Kosten der Arbeiten, die der Vermieter in Kalenderjahren, in denen von den Hauptmietern des Hauses kein gemäß '18 Abs2 oder 3 erhöhter Hauptmietzins eingehoben wird, zur ordnungsgemäßen Erhaltung (Paragraph 3,) oder nützlichen Verbesserung (§§4, 5) des Hauses aufgewendet hat;
c) die Beträge, die vom Vermieter für die mit dem Eigentum des Hauses verbundene Vermögensteuer samt Zuschlägen entrichtet wurden;
d) die zur Tilgung und Verzinsung eines Förderungsdarlehens des Bundes, eines Landes oder eines öffentlich-rechtlichen Fonds oder eines von diesem geförderten Darlehens (Kredites) erforderlichen Beträge, soweit sich das Darlehen (der Kredit) nicht ausschließlich auf vom Vermieter benützte oder trotz ihrer Vermietbarkeit leerstehende Objekte beziehen;
e) die in §10 Abs6 dritter Satz genannten Beträge;
f) 40 vH des Überschusses der Einnahmen (Z1) über die Ausgaben (lita bis e).
§20 Abs1 Z2 litf MRG wurde durch ArtI Z5 der Wohnrechtsnovelle 1997 neu eingeführt.
Die wiedergegebenen Bestimmungen des §20 MRG haben durch die Wohnrechtsnovelle 2000 keine Änderung erfahren.
Gemäß Z4 der Mietrechtsnovelle 2001 BGBl. I 161 entfällt in §20 Abs1 Z1 lita MRG in der Klammer die Wendung ", Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag". Gemäß Z4 der Mietrechtsnovelle 2001 Bundesgesetzblatt römisch eins 161 entfällt in §20 Abs1 Z1 lita MRG in der Klammer die Wendung ", Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag".
Durch Art68 Z5 des 1. Euro-Umstellungsgesetzes - Bund wurde in §20 Abs1 Z1 litb sublit. dd MRG der Betrag von "7,40 S" durch den Betrag von "0,66 Euro" ersetzt. Durch Art68 Z5 des 1. Euro-Umstellungsgesetzes - Bund wurde in §20 Abs1 Z1 litb Sub-Litera, d, d, MRG der Betrag von "7,40 S" durch den Betrag von "0,66 Euro" ersetzt.
Die Übergangsbestimmung zu §20 Abs1 Z2 litf MRG lautete gemäß ArtI Z10 der Wohnrechtsnovelle 1997 auszugsweise:
"Übergangsregelung für Befristungen und
Abrechnungsbestimmungen
§49b. (1) Die Änderungen der ... §20 Abs1 Z2 ... treten mit 1. März 1997 in Kraft.
Diese Bestimmung wurde durch ArtXV Abgabenänderungsgesetz 1998, BGBl. I 28/1999, geändert, der lautet: Diese Bestimmung wurde durch ArtXV Abgabenänderungsgesetz 1998, Bundesgesetzblatt Teil eins, 28 aus 1999,, geändert, der lautet:
"In §49b Abs6 tritt an die Stelle der Wortfolge 'für die Kalenderjahre 1996 bis 1998' die Wortfolge 'für die Kalenderjahre 1996 bis 1999'."
3. Nach dem Vorbringen der antragstellenden Gerichte sind folgende Sachverhalte gegeben:
3.1. zu G28/00:
Die Antragsteller sind Eigentümer eines näher bezeichneten Hauses, die Antragsgegner sind Mieter dieses Hauses.
"Über Antrag der Antragsteller vom 3.10.1986 gemäß §§18 und 18a Abs1 und 2 MRG an die Zentrale Schlichtungsstelle des Magistrats der Stadt Wien wurde mit rechtskräftiger Entscheidung der Zentralen Schlichtungsstelle vom 14.12.1990, MA 50 - Schli 1/86 die vorläufige Erhöhung der von den Mietern ... zu entrichtenden Hauptmietzinse unter Hinweis auf die §§18 Abs2 und 3, 18a und 18b MRG für die Zeit vom 1.1.1991 bis 31.12.1992 für ein Gesamterfordernis von S 2,724.645,10 bewilligt, wobei die Erst- und Zweitantragsgegner bereits zum Zeitpunkt jener Antragstellung Mieter des Hauses waren. In der Entscheidung wurde ein überprüftes Hauptmietzinsaktivum (Hauptmietzinsreserve im Sinne des §20 Abs2 MRG) per 31.10.1990 von S 330.000,-- ausgewiesen und berücksichtigt. Die Hauptmietzinse wurden neben der Anhebung auf die jeweiligen Kategoriemietzinse um weitere S 19,-- pro m² und Monat angehoben. Die diese vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse rechtfertigenden damals anstehenden Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten werden im Spruch der Entscheidung - nach Professionistenleistungen aufgeschlüsselt - mit S 2,776.950,09 ausgewiesen.
Über neuerlichen Antrag der Antragsteller vom 26.2.1992 wurde mit Entscheidung der Zentralen Schlichtungsstelle vom 16.9.1992, MA 50 - Schli 1/92 die vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse unter Berufung auf §§18 Abs2 und 3, 18a MRG für ein weiteres Gesamterfordernis von S 818.595,45 (zusätzliche Arbeiten) für die Zeit vom 1.10.1992 bis 30.9.1994 bewilligt. Auf Grund dieser Entscheidung ergab sich eine Erhöhung von insgesamt S 21,-- pro m² und Monat zusätzlich zum jeweiligen Kategoriemietzins.
Mit zwei weiteren ebenfalls in Rechtskraft erwachsenen Entscheidungen der Zentralen Schlichtungsstelle vom 10.10.1994 und 17.7.1996 (MA 50 - Schli 1/94 und MA 50 - Schli 1/96/2464) wurde die angeführte vorläufige Erhöhung für die Zeiträume 1.10.1994 bis 30.9.1995 und 1.7.1996 bis 30.6.1997 verlängert.
Gegen die weitere ergangene Entscheidung der Zentralen Schlichtungsstelle vom 18.5.1998, MA 16 - ZS 1/95/2350, die als 'Endentscheidung' die Erhöhung der Hauptmietzinse noch für den Zeitraum vom 1.6.1998 bis 30.11.2001 bewilligte, riefen die Antragsgegner gemäß §40 Abs1 MRG das zuständige Bezirksgericht Josefstadt an, welches mit Sachbeschluss vom 20.4.1999, 6 Msch 51/98y-20 die Erhöhung der Hauptmietzinse für die Zeit vom 1.12.1998 bis 30.11.2001 bewilligte.
...
Gegen diesen Sachbeschluss richtet sich der Rekurs der Erst- und Zweitantragsgegner aus dem Rekursgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit einem Abänderungs-, in eventu Aufhebungsantrag. Darin machen sie geltend, dass die vorläufig erhöhten Hauptmietzinse erstmals am 1.1.1991 eingehoben worden seien, die Rückzahlung der aufgenommenen Darlehen jedoch erst mit Mai 1992 - 17 Monate später - begonnen habe. Lediglich deshalb sei es in den Jahren 1991 und 1992 zu einem Einnahmenüberschuss gekommen, der im Jahr 1995 zu einem 'Steuerabzug' gemäß §20 Abs1 Z2 litf MRG geführt habe. Dem Gesetzgeber könne nicht der Wille unterstellt werden, dem Hauseigentümer auch 40 % der erhöhten Hauptmietzinse aus der Hauptmietzinsreserve verrechnungsfrei zu überlassen, da es sich dabei um zweckgebundenes, genau auf die künftigen Ausgaben ausgerichtetes Vermögen handle, dem ein binnen zehn Jahren zurückzuzahlendes Bankdarlehen gegenüberstünde. Die Übergangsregelung des §49b Abs6 MRG sei daher einschränkend dahin auszulegen, dass sich die 40 %ige Entnahme nur auf jenen Positivsaldo beziehen könne, der durch die 'normalen' (ohne die vorläufig erhöhten Hauptmietzinse) Einnahmen/Ausgaben entstehe. Jede andere Interpretation sei eine Umgehung bzw Aushöhlung des §18-Verfahrens. Es sei nicht zulässig, dass der Hauseigentümer durch seine Wahl des Beginns der Rückzahlungsraten einen fiktiven Überschuss erwirtschafte, obwohl in Wirklichkeit diesem Ausgaben gegenüberstünden, welche vorerst durch Kredite abgedeckt und in der Hauptmietzinsabrechnung nicht aufscheinen würden. Die Folge wäre, dass die Mieter diesen entnommenen Betrag nochmals bei der Endabrechnung bezahlen müssten. Hinzu komme, dass jeder Hauseigentümer bis 31.12.1999 die Möglichkeit habe, seine Rücklagen aufzulösen und erst dann seinen Gewinn (Einnahmenüberschuss über die Werbungskosten) voll versteuern werde und ihn daher die Steuerpflicht nach dem Strukturanpassungsgesetz 1996 tatsächlich erst im Veranlagungsjahr 2000 treffe. Der Entnahme stünde daher keine Steuerleistung gegenüber. Hätten die Mieter im Jahr 1990 von dieser Entwicklung gewusst, hätten sie auf ein 'normales' §18 MRG-Verfahren bestanden (gemeint: ohne vorläufige Erhöhung gemäß §18a Abs2 MRG), bei welchem der jetzige Schaden nicht entstanden wäre.
...
Die Antragsteller führten dazu in ihrer Rekursbeantwortung aus, die Darlehen hätten erst nach Rechtskraft der die Erhöhung bewilligenden Entscheidung aufgenommen werden können, ebenso hätten die Professionisten erst nach diesem Zeitpunkt beauftragt werden können. Die Darlehenszuzählungen würden nach Baufortschritt erfolgen und könne mit der Rückzahlung der Darlehen erst nach Restzuzählung und zu den vorgesehenen Halbjahresterminen begonnen werden. Der erste mögliche Termin sei Mai 1992 gewesen. Gemäß §20 Abs1 Z1 lita MRG seien auch die (vorläufig) erhöhten Hauptmietzinse in der Hauptmietzinsabrechnung als Einnahmen auszuweisen. §28 Abs1 Einkommensteuergesetz 1988 unterscheide nicht, ob Einkünfte aus Vermietung zweckgebundenes, genau auf künftige Ausgaben gerichtetes Vermögen darstellten.
...
Die auf Grund der Endabrechnung der Förderung zurückzuzahlenden Zuschüsse seien von den Eigentümern nicht vorhersehbar gewesen. Durch diese Rückzahlung sei im Jahr 1998 ein Hauptmietzinsabgang entstanden, sodass der Abzug für Steuerabgeltung entfallen sei.
...
Unstrittig ist:
Die gemäß §18a Abs2 MRG erhöhten Hauptmietzinse wurden erstmals beginnend mit Februar 1991 vorgeschrieben. Im Jahr 1991 entfielen auf diese Erhöhung S 153.265,80. Einschließlich dieser Erhöhungsbeträge ergab sich eine Hauptmietzinsreserve für das Jahr 1991 von S 205.600,35.
Im Jahr 1992 entfielen auf die Erhöhung S 169.853,30. Einschließlich dieser Erhöhungsbeträge ergab sich für 1992 eine Hauptmietzinsreserve von S 72.026,33. 1992 wurden erstmals Rückzahlungen für die aufgenommenen Darlehen (Darlehen I in Höhe von S 2,969.000,--, Darlehen II in Höhe von S 818.000,--, Verteilungszeitraum 10 Jahre, bei dekursiver Verzinsung und Halbjahresraten) geleistet, nämlich insgesamt S 213.173,92. Im Jahr 1992 entfielen auf die Erhöhung S 169.853,30. Einschließlich dieser Erhöhungsbeträge ergab sich für 1992 eine Hauptmietzinsreserve von S 72.026,33. 1992 wurden erstmals Rückzahlungen für die aufgenommenen Darlehen (Darlehen römisch eins in Höhe von S 2,969.000,--, Darlehen römisch zwei in Höhe von S 818.000,--, Verteilungszeitraum 10 Jahre, bei dekursiver Verzinsung und Halbjahresraten) geleistet, nämlich insgesamt S 213.173,92.
Im Jahr 1993 entfiel auf die Erhöhung S 192.809,--. Es ergab sich für das Jahr 1993 ein Hauptmietzinsabgang von S 31.797,75.
Im Jahr 1994 entfielen auf die Erhöhung S 189.597,60. Darlehensrückzahlungsraten wurden im Ausmaß von S 343.077,-- geleistet. Es ergab sich eine Hauptmietzinsreserve für das Jahr 1994 in Höhe von S 32.365,27.
Im Jahr 1995 entfielen auf die Erhöhung S 191.361,60. Darlehensraten wurden in Höhe von S 355.618,-- geleistet. Es ergab sich eine Hauptmietzinsreserve für 1995 in Höhe von S 33.680,93.
Im Jahr 1996 entfielen auf die Erhöhung S 188.479,80. An Darlehensrückzahlungsraten wurden S 336.853,-- geleistet. Für 1996 ergab sich eine Hauptmietzinsreserve von S 39.060,50.
Im Jahr 1997 entfielen auf die Erhöhung S 175.644,--. An Darlehensrückzahlungsraten wurden S 328.763,-- geleistet. Für 1997 ergab sich eine Hauptmietzinsreserve von S 91.882,04.
1998 entfielen auf die Erhöhung S 161.007,--. An Darlehensrückzahlungsraten wurden S 326.250,-- geleistet. Auf Grund der Rückforderung von Zuschüssen durch die MA 50 ergab sich für 1998 ein Hauptmietzinsabgang von S 337.690,12.
Im Zeitraum 1.1.1986 bis 31.10.1990 ergab sich zusammengerec
