1
Mit dem angefochtenen Erkenntnis wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde des Revisionswerbers gegen den Bescheid des Magistrats der Stadt Wien vom 2. Juli 2025, mit dem ihm als Eigentümer aufgetragen worden war, die zweckwidrige Verwendung einer näher bezeichneten Wohnung über die Grenzen des § 119 Abs. 2a lit. a und b Bauordnung für Wien - BO für Wien hinaus zu beenden, als unbegründet abgewiesen. Gleichzeitig erklärte das Verwaltungsgericht die Revision an den Verwaltungsgerichtshof für unzulässig.Mit dem angefochtenen Erkenntnis wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde des Revisionswerbers gegen den Bescheid des Magistrats der Stadt Wien vom 2. Juli 2025, mit dem ihm als Eigentümer aufgetragen worden war, die zweckwidrige Verwendung einer näher bezeichneten Wohnung über die Grenzen des Paragraph 119, Absatz 2 a, Litera a, und b Bauordnung für Wien - BO für Wien hinaus zu beenden, als unbegründet abgewiesen. Gleichzeitig erklärte das Verwaltungsgericht die Revision an den Verwaltungsgerichtshof für unzulässig.
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Dagegen richtet sich die vorliegende außerordentliche Revision des Revisionswerbers.
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Nach Art. 133 Abs. 4 B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.Nach Artikel 133, Absatz 4, B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
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Nach § 34 Abs. 1 VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegen der Voraussetzungen des Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren mit Beschluss zurückzuweisen.Nach Paragraph 34, Absatz eins, VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegen der Voraussetzungen des Artikel 133, Absatz 4, B-VG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren mit Beschluss zurückzuweisen.
5
Nach § 34 Abs. 1a VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemäß § 25a Abs. 1 VwGG nicht gebunden. Die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG hat der Verwaltungsgerichtshof ausschließlich im Rahmen der dafür in der Revision gesondert vorgebrachten Gründe (§ 28 Abs. 3 VwGG) zu überprüfen.Nach Paragraph 34, Absatz eins a, VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Artikel 133, Absatz 4, B-VG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemäß Paragraph 25 a, Absatz eins, VwGG nicht gebunden. Die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision gemäß Artikel 133, Absatz 4, B-VG hat der Verwaltungsgerichtshof ausschließlich im Rahmen der dafür in der Revision gesondert vorgebrachten Gründe (Paragraph 28, Absatz 3, VwGG) zu überprüfen.
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Zur Zulässigkeit der Revision wird unter Bezugnahme auf § 119 Abs. 2a BO für Wien vorgebracht, zu den Voraussetzungen „(i) unmittelbare Nutzung für Wohnzwecke, (ii) Begründung ohne dauerhafte Aufgabe eines Wohnsitzes, (iii) Bestehen der Ortstaxenpflicht, (iii) die Nichtüberschreitung der 90-Tage-Grenze pro Kalenderjahr“ fehle es an nach der Bauordnungsnovelle 2023 ergangener Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.Zur Zulässigkeit der Revision wird unter Bezugnahme auf Paragraph 119, Absatz 2 a, BO für Wien vorgebracht, zu den Voraussetzungen „(i) unmittelbare Nutzung für Wohnzwecke, (ii) Begründung ohne dauerhafte Aufgabe eines Wohnsitzes, (iii) Bestehen der Ortstaxenpflicht, (iii) die Nichtüberschreitung der 90-Tage-Grenze pro Kalenderjahr“ fehle es an nach der Bauordnungsnovelle 2023 ergangener Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.
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Die Begründung der Zulässigkeit der Revision erfordert (abgesehen von den Fällen einer abweichenden oder uneinheitlichen Rechtsprechung) die konkrete Darlegung, welche Rechtsfrage der Verwaltungsgerichtshof noch nicht beantwortet hat. Es bedarf einer Verknüpfung zwischen der individualisierten Rechtsfrage, dem konkreten Sachverhalt und der darauf basierenden rechtlichen Beurteilung (vgl. VwGH 8.10.2024, Ro 2021/05/0031; 18.11.2025, Ra 2025/05/0181, jeweils mwN). Ein pauschales bzw. nur ganz allgemein gehaltenes Vorbringen ohne Herstellung eines Fallbezuges und ohne jede fallbezogene Verknüpfung mit der angefochtenen Entscheidung reicht jedenfalls nicht aus (vgl. etwa VwGH 6.2.2026, Ro 2023/06/0006; 18.2.2026, Ra 2023/06/0176, jeweils mwN).Die Begründung der Zulässigkeit der Revision erfordert (abgesehen von den Fällen einer abweichenden oder uneinheitlichen Rechtsprechung) die konkrete Darlegung, welche Rechtsfrage der Verwaltungsgerichtshof noch nicht beantwortet hat. Es bedarf einer Verknüpfung zwischen der individualisierten Rechtsfrage, dem konkreten Sachverhalt und der darauf basierenden rechtlichen Beurteilung vergleiche , VwGH 8.10.2024, Ro 2021/05/0031; 18.11.2025, Ra 2025/05/0181, jeweils mwN). Ein pauschales bzw. nur ganz allgemein gehaltenes Vorbringen ohne Herstellung eines Fallbezuges und ohne jede fallbezogene Verknüpfung mit der angefochtenen Entscheidung reicht jedenfalls nicht aus vergleiche , etwa VwGH 6.2.2026, Ro 2023/06/0006; 18.2.2026, Ra 2023/06/0176, jeweils mwN). 8
In der oben zitierten Zulässigkeitsbegründung der vorliegenden Revision wird kein Fallbezug hergestellt, weshalb anhand der bloß allgemeinen Ausführungen nicht zu erkennen ist, welche konkrete Rechtsfrage der Verwaltungsgerichtshof im Revisionsverfahren beantworten soll (vgl. VwGH 11.3.2026, Ra 2026/02/0028). Der bloße Umstand, dass zu einer bestimmten Regelung keine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes besteht, begründet für sich allein noch keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG (vgl. etwa VwGH 8.8.2023, Ra 2023/05/0188, mwN).In der oben zitierten Zulässigkeitsbegründung der vorliegenden Revision wird kein Fallbezug hergestellt, weshalb anhand der bloß allgemeinen Ausführungen nicht zu erkennen ist, welche konkrete Rechtsfrage der Verwaltungsgerichtshof im Revisionsverfahren beantworten soll vergleiche , VwGH 11.3.2026, Ra 2026/02/0028). Der bloße Umstand, dass zu einer bestimmten Regelung keine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes besteht, begründet für sich allein noch keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Artikel 133, Absatz 4, B-VG vergleiche , etwa VwGH 8.8.2023, Ra 2023/05/0188, mwN). 9
Der Revisionswerber begründet die Zulässigkeit der Revision weiters damit, dass das Verwaltungsgericht im Hinblick auf den Ausnahmetatbestand des § 119 Abs. 2a BO für Wien keine ausreichenden Erhebungen zur Frage der Wohnsitzbegründung durchgeführt und dadurch einen wesentlichen Verfahrensmangel herbeigeführt habe. Das Verwaltungsgericht habe die Wohnsitzbegründung mit einer Anmeldung nach dem Meldegesetz gleichgestellt, anstatt zu erheben, ob und inwieweit der Revisionswerber tatsächlich einen Wohnsitz bezogen habe. Zur Wohnsitzbegründung sei es erforderlich, sich an einem bestimmten Ort in der Absicht niederzulassen, an diesem Ort bleibenden Aufenthalt zu nehmen (Hinweis auf VwGH 17.10.2017, Ro 2016/01/0011). Gleichermaßen habe das Verwaltungsgericht hinsichtlich der Ortstaxenpflicht auf die tatsächliche Entrichtung der Ortstaxe abgestellt, obwohl es einzig und allein auf die grundsätzliche (abstrakte) Verpflichtung und nicht auf die Erfüllung der Steuerpflicht ankomme.Der Revisionswerber begründet die Zulässigkeit der Revision weiters damit, dass das Verwaltungsgericht im Hinblick auf den Ausnahmetatbestand des Paragraph 119, Absatz 2 a, BO für Wien keine ausreichenden Erhebungen zur Frage der Wohnsitzbegründung durchgeführt und dadurch einen wesentlichen Verfahrensmangel herbeigeführt habe. Das Verwaltungsgericht habe die Wohnsitzbegründung mit einer Anmeldung nach dem Meldegesetz gleichgestellt, anstatt zu erheben, ob und inwieweit der Revisionswerber tatsächlich einen Wohnsitz bezogen habe. Zur Wohnsitzbegründung sei es erforderlich, sich an einem bestimmten Ort in der Absicht niederzulassen, an diesem Ort bleibenden Aufenthalt zu nehmen (Hinweis auf VwGH 17.10.2017, Ro 2016/01/0011). Gleichermaßen habe das Verwaltungsgericht hinsichtlich der Ortstaxenpflicht auf die tatsächliche Entrichtung der Ortstaxe abgestellt, obwohl es einzig und allein auf die grundsätzliche (abstrakte) Verpflichtung und nicht auf die Erfüllung der Steuerpflicht ankomme. 10
Zutreffend ist, dass sich das Verwaltungsgericht im Rahmen der Feststellungen des angefochtenen Erkenntnisses ausschließlich auf eine Abfrage aus dem zentralen Melderegister gestützt und darauf basierend festgestellt hat, dass hinsichtlich der auftragsgegenständlichen Wohnung kein Hauptwohnsitz des Revisionswerbers begründet und ein Nebenwohnsitz am 5. Juni 2025 angemeldet worden sei. Im Rahmen der rechtlichen Beurteilung des angefochtenen Erkenntnisses setzte sich das Verwaltungsgericht näher mit der Anmeldung des Nebenwohnsitzes auseinander und kam unter Bezugnahme auf die vom Revisionswerber genannten Kriterien zum Vorliegen eines Wohnsitzes (Hinweis auf VwGH 6.7.2020,
Ra 2020/01/0141) unter Einbeziehung der Angaben des Revisionswerbers in der mündlichen Beschwerdeverhandlung zu dem Ergebnis, er habe auch nach der Anmeldung eines Nebenwohnsitzes dort mangels tatsächlichen Bezuges der Wohnung keinen Wohnsitz begründet, habe er doch lediglich gelegentlich den Freistand der Wohnung zu Arbeitszwecken genutzt und dort „schon mal geschlafen“.
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Der Vorwurf, das Verwaltungsgericht habe sich lediglich auf die Daten des Melderegisters gestützt, trifft daher nicht zu. Den Ausführungen des Verwaltungsgerichtes zur fehlenden Wohnsitzbegründung anhand der tatsächlichen Umstände setzt der Revisionswerber nichts Konkretes entgegen, sodass im Zusammenhang damit keine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung aufgezeigt wurde. Zudem ist der Zulässigkeitsbegründung der Revision eine Relevanzdarstellung hinsichtlich des behaupteten Verfahrensmangels nicht zu entnehmen (vgl. etwa VwGH 18.11.2025, Ra 2025/05/0181, mwN).Der Vorwurf, das Verwaltungsgericht habe sich lediglich auf die Daten des Melderegisters gestützt, trifft daher nicht zu. Den Ausführungen des Verwaltungsgerichtes zur fehlenden Wohnsitzbegründung anhand der tatsächlichen Umstände setzt der Revisionswerber nichts Konkretes entgegen, sodass im Zusammenhang damit keine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung aufgezeigt wurde. Zudem ist der Zulässigkeitsbegründung der Revision eine Relevanzdarstellung hinsichtlich des behaupteten Verfahrensmangels nicht zu entnehmen vergleiche , etwa VwGH 18.11.2025, Ra 2025/05/0181, mwN). 12
Die in Bezug auf die Ortstaxenpflicht ausgeführte Zulässigkeitsbegründung vermag von vornherein keine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung aufzuzeigen, weil das Verwaltungsgericht zwar die Feststellung getroffen hat, es bestehe keine aufrechte Ortstaxenabrechnung, sich aber in der rechtlichen Beurteilung nicht auf dieses Sachverhaltselement gestützt hat. Inwiefern eine Auseinandersetzung mit der Frage, ob es auf die Entrichtung der Ortstaxe oder bloß auf das Bestehen der Steuerpflicht ankommt, Auswirkungen auf das Schicksal der Revision haben sollte (vgl. zu diesem Erfordernis aus vielen etwa VwGH 27.11.2025, Ra 2022/05/0127, mwN), legt die Zulässigkeitsbegründung nicht offen und ist auch nicht ersichtlich.Die in Bezug auf die Ortstaxenpflicht ausgeführte Zulässigkeitsbegründung vermag von vornherein keine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung aufzuzeigen, weil das Verwaltungsgericht zwar die Feststellung getroffen hat, es bestehe keine aufrechte Ortstaxenabrechnung, sich aber in der rechtlichen Beurteilung nicht auf dieses Sachverhaltselement gestützt hat. Inwiefern eine Auseinandersetzung mit der Frage, ob es auf die Entrichtung der Ortstaxe oder bloß auf das Bestehen der Steuerpflicht ankommt, Auswirkungen auf das Schicksal der Revision haben sollte vergleiche , zu diesem Erfordernis aus vielen etwa VwGH 27.11.2025, Ra 2022/05/0127, mwN), legt die Zulässigkeitsbegründung nicht offen und ist auch nicht ersichtlich. 13
In der Revision werden keine Rechtsfragen aufgeworfen, denen im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukäme. Die Revision war daher gemäß § 34 Abs. 1 VwGG zurückzuweisen.In der Revision werden keine Rechtsfragen aufgeworfen, denen im Sinne des Artikel 133, Absatz 4, B-VG grundsätzliche Bedeutung zukäme. Die Revision war daher gemäß Paragraph 34, Absatz eins, VwGG zurückzuweisen.
Wien, am 15. Mai 2026
