TE Vwgh Erkenntnis 1994/4/28 93/16/0002

Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Mag. Meinl und die Hofräte Dr. Steiner, Dr. Fellner, Dr. Höfinger und Dr. Kail als Richter, im Beisein der Schriftführerin Mag. Peternell, über die Beschwerde 1) des G und 12 anderen Beschwerdeführern, alle vertreten durch Dr. N, Rechtsanwalt in I, gegen die Bescheide der Finanzlandesdirektion für Tirol je vom 25. November 1992, Zl. 60.855-6/92, betreffend Grunderwerbsteuer, zu Recht erkannt:

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Die beschwerdeführenden Parteien haben dem Bund Aufwendungen in der Höhe von insgesamt S 3.035,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Im Beschwerdefall allein strittig ist die Bauherrneigenschaft der beschwerdeführenden Parteien.

Mit den im Instanzenzug ergangenen, nunmehr angefochtenen Bescheiden jeweils vom 25. November 1992 hat die belangte Behörde die gegen die Festsetzung der Grunderwerbsteuer (Bemessungsgrundlage: Grundstücksanteil zuzüglich vereinbarter Fixpreis für die Eigentumswohnung) erhobenen Berufungen als unbegründet abgewiesen. Dies im wesentlichen mit der Begründung, die beschwerdeführenden Parteien hätten weder Einfluß auf die bauliche Gestaltung noch das finanzielle Risiko zu tragen gehabt, sodaß zwei wesentliche Voraussetzungen für die Bauherrneigenschaft der beschwerdeführenden Parteien fehlten.

Gegen die an die beschwerdeführenden Parteien ergangenen Bescheide vom 25. November 1992 richtet sich die vorliegende Beschwerde, in der sowohl Rechtswidrigkeit des Inhaltes als auch Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend gemacht wird. Dem Inhalt der Beschwerde nach erachten sie sich in dem Recht auf Nichteinbeziehung der vereinbarten Fixkosten für die Eigentumswohnungen in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer verletzt.

Die belangte Behörde erstattete eine Gegenschrift, in der sie die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde beantragt.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Der Erwerber von Eigentumsanteilen an einem Grundstück und einer darauf zu errichtenden Eigentumswohnung zu einem mit dem Verkäufer vereinbarten Fixpreis ist nur unter bestimmten Voraussetzungen als Bauherr der Eigentumswohnung anzusehen. Nach der ständigen Judikatur der Verwaltungsgerichtshofes (vgl. Erkenntnis vom 3. Juni 1993, Zl. 92/16/0010, 0036) ist der Erwerber jedenfalls nur dann Bauherr, wenn er u.a. auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluß nehmen kann und das finanzielle Risiko trägt. Die belangte Behörde hat die Möglichkeit der Einflußnahme auf die bauliche Gestaltung verneint und dies im angefochtenen Bescheid darauf gestützt, daß eine Errichtergemeinschaft, vertreten durch eine KG, mit Baugesuch vom 30. Juli 1990 um die Errichtung einer Wohnanlage mit 10 Wohnungen und 12 Tiefgaragen angesucht habe. Mit Bescheid vom 26. September 1990 sei dieses Projekt bewilligt worden. Am 12. Jänner 1991 seien durch ein Inserat in einer Tiroler Tageszeitung noch Käufer für das Bauvorhaben gesucht worden. Mit Bescheid vom 25. März 1991 sei das Bauvorhaben auf 8 Wohnungen und 8 Tiefgaragen abgeändert worden. Am 10. Juli 1991 seien Grundstücksanteile an die unter 1, 2 und 5 bis 10 am 10. September 1991 an die unter 3 und 4, am 11. September 1991 an die unter 11 und 12 im Spruch näher bezeichneten beschwerdeführenden Parteien und am 1. April 1992 an die im Spruch unter 13 bezeichnete beschwerdeführende Partei verkauft worden. Lt. Kaufvertrag seien die beschwerdeführenden Parteien an die einen integrierenden Vertragsbestandteil bildende Bau- und Ausstattungsbeschreibung gebunden gewesen. Sonderwünsche seien nur möglich gewesen, wenn dadurch die Verkäuferin in ihrer Bauführung nicht behindert werde. Es könne sein, daß gewisse Änderungswünsche der Interessenten bei der Planung des Bauvorhabens berücksichtigt worden seien; der Änderungsbescheid vom 25. März 1991 könnte dafür sprechen. Es sei aber zu berücksichtigen, daß nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes allfällige Planänderungswünsche der Interessenten, solange sie noch kein Miteigentum bzw. einen Übereignungsanspruch am Grundstück erworben hätten, bloß als unverbindliche Anregungen zu qualifizieren seien und den Interessenten noch nicht die Stellung eines Bauherrn verschafften. Auch wenn im Bauansuchen und im Baubescheid von einer Errichtergemeinschaft die Rede sei, könne daher grunderwerbsteuerlich vor dem Abschluß der Kaufverträge von einer Bauherrnstellung der Interessenten nicht gesprochen werden. Abgesehen davon lasse sich dem erwähnten Zeitungsinserat entnehmen, daß zu einem Zeitpunkt, als angeblich schon die Errichtergemeinschaft bestanden habe, noch Käufer gesucht worden seien. Es sei somit davon auszugehen, daß die beschwerdeführenden Parteien vor Abschluß des Kaufvertrages keinen Einfluß auf die bauliche Gestaltung hatten. Die baubehördliche Genehmigung des Bauvorhabens, womit die Verpflichtung zu einer bestimmten baulichen Gestaltung der Anlage verbunden gewesen sei, sei schon vor dem Abschluß des Kaufvertrages erfolgt. Demnach seien die beschwerdeführenden Parteien mit dem Kauf bereits in ein fertiges Bauprojekt "eingestiegen" und gleichzeitig durch Punkt XV des Kaufvertrages weiterhin an das Baukonzept gebunden gewesen. Die beschwerdeführenden Parteien hätten auch nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages auf die bauliche Gestaltung der Anlagen keinen wesentlichen Einfluß mehr nehmen können. Es sei den beschwerdeführenden Parteien angesichts der vertraglichen Bindung an das vorgegebene Baukonzept nicht möglich gewesen, einseitig eine Änderung des Baubescheides herbeizuführen. Das vertragliche Recht der beschwerdeführenden Parteien, die Wohnung mit einer Sonderausstattung zu versehen, wenn dadurch die Bauführung der Verkäuferin nicht behindert, also die Gesamtkonzeption nicht verändert werde, sei für die Schaffung der Wohnanlage derart unbedeutend, daß es die beschwerdeführenden Parteien deshalb noch nicht zu Bauherren werden lasse. Es sei somit davon auszugehen, daß den beschwerdeführenden Parteien zu keinem Zeitpunkt, weder vor Abschluß des Kaufvertrages noch danach, ein wesentlicher Einfluß auf die Gestaltung des Bauvorhabens zugekommen sei.

Dem gegenüber bringen die beschwerdeführenden Parteien vor, es seien im Zeitpunkt des Einreichens des Baugesuches zwar bereits Miterrichter vorhanden gewesen, weshalb auch das Baugesuch im Namen der Errichtergemeinschaft eingebracht worden sei, diese hätten sich aber noch nicht entsprechend gegenüber der KG bilden wollen, um das Haftungsrisiko zu ihren Gunsten abzuschwächen. Entgegen der Darstellung der belangten Behörde, die Miterrichter hätten keinen Einfluß auf die bauliche Gestaltung der Anlage gehabt, sei auszuführen, daß die Miterrichter umfassend in die Planungsphase miteinbezogen und auch deren Wünsche, die über Abänderungen von Zwischenwänden etc. bei weitem hinausgegangen seien, berücksichtigt worden seien. Der beste Beweis hiefür sei die Tatsache, daß vorerst vorgesehen gewesen sei, 10 Wohnungen und

12 Tiefgaragenabstellplätze zu errichten, wobei dieses Konzept die Wohlmeinung der Baubehörde gefunden habe. Dieses Projekt sei mit Bescheid vom 26. September 1990 bewilligt worden. Die Miterrichter dieses Objektes seien aber mit dieser Konzeption nicht einverstanden gewesen und auf Grund deren Intervention sei das Projekt auf 8 Wohnungen und auf

8 Tiefgaragenabstellplätze umgewandelt worden. Bereits diese Vorgangsweise zeige, daß maßgebliche Änderungen insbesondere in der Kubatur durchgeführt worden seien, wobei diese ausschließlich auf die Einflußnahme der Miterrichter zurückzuführen gewesen sei. Lediglich die äußere Gestaltung der Anlage und die Situierung des Gebäudes sei vorhanden geblieben, wobei auf diese weder die Verkäuferin noch die Miterrichter entsprechend Einfluß nehmen konnten, da ja unter Berücksichtigung der einschlägigen Bestimmungen der Tiroler Bauordnung und des Tiroler Raumordnungsgesetzes die Bauabstände bzw. die Gestaltung des Objektes von der Zustimmung der Behörde abhängig gewesen sei. Aber auch hier seien auf Grund der Interventionen der Miterrichter Gebäudeteile insofern geändert worden, daß Staffelungen vorgenommen, Stiegenaufgänge entsprechend geändert und Überdachungen angeordnet worden seien. Es sei eine neue Bauverhandlung abgehalten worden und ein neuerlicher Baubescheid vom 25. März 1991 ergangen. Wenn die belangte Behörde weiters vermeine, daß das Zeitungsinserat vom 12. Jänner 1991 gegen eine Bauherrenstellung spreche, so könne dem nicht gefolgt werden. Es sei vielmehr so, daß die zum Zeitpunkt der Schaltung des Inserates vorhandenen Miterrichter die KG ersucht hätten, weitere Interessenten zu finden. Es sei nicht nur logisch, sondern auch zweckmäßig, daß der mit der Abwicklung Beauftragte, diese Inseratseinschaltung konzipiere, organisiere und auch die entsprechenden Anfragen entgegengenehme, da dieser mit der Sache betraut sei und die entsprechenden Details kenne.

Zu diesem Beschwerdevorbringen ist zunächst klarzustellen, daß beim Erwerb von Miteigentumsanteilen an einer Liegenschaft, mit denen das Wohnungseigentum verbunden werden soll, zur Erreichung der Bauherreneigenschaft der Auftrag zur Errichtung des Wohnhauses nur von der Eigentümergemeinschaft erteilt werden kann, wofür von vornherein die Fassung eines gemeinsamen, darauf abzielenden Beschlusses erforderlich ist. Denn nur die Gesamtheit aller Miteigentümer kann rechtlich über das ihnen gemeinsame Grundstück kraft ihres Willensentschlusses verfügen. Bei einer Mehrheit von Miteigentümern kann somit nur eine Willenseinigung zwischen den Miteigentümern zur gemeinsamen Errichtung der gesamten Anlage unter gemeinsamer Tragung des gesamten Risikos, gemeinsamer Erteilung der hiezu erforderlichen Aufträge etc. die Bauherrenschaft begründen, wenn ein Wohnhaus durch ein einheitliches Bauvorhaben neu geschaffen wird. Die Bauherreneigenschaft einer Miteigentümergemeinschaft ist also nur dann gegeben, wenn sämtliche Miteigentümer gemeinsam tätig werden und das Risiko tragen (Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band II, 3. Teil Grunderwerbsteuergesetz 1987, Rz. 93 zu § 5 samt angeführter Rechtsprechung).

Von einer Miteigentümergemeinschaft kann erst dann gesprochen werden, wenn Personen Miteigentümer geworden sind. Solange diesen Personen Miteigentum nicht eingeräumt ist und eine solche Miteigentumsgemeinschaft gar nicht besteht, können diese auch nicht als Bauherren handeln. Planungswünsche von Interessenten, die noch nicht Eigentümer sind ja nicht einmal keinen Übereignungsanspruch am Grundstück erworben haben, sind bloß unverbindliche Anregungen; mit ihnen werden nicht in der Stellung eines Bauherrn gründende, durchsetzbare Rechte geltend gemacht (vgl. Erkenntnis vom 3. Juni 1982, Zl. 81/16/0059).

Auf Grund des Baugesuches vom 30. Juli 1990 wurde mit Bescheid vom 26. September 1990 die Errichtung einer Wohnanlage mit 10 Wohnungen und 12 Tiefgaragen bewilligt. Eine Abänderung erfolgte mit Bescheid vom 25. März 1991 auf 8 Wohnungen mit 8 Tiefgaragen. Wenn auch (angeblich) eine Errichtergemeinschaft als Bauwerber aufgetreten ist, kann nicht übersehen werden, daß die beschwerdeführenden Parteien nicht näher umschrieben haben, wer dieser Errichtergemeinschaft angehörte. Das Grundstück befand sich bis zum Abschluß des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrages vom 10. Juli 1991 im außerbücherlichen Eigentum der Verkäuferin. Mit diesem Vertrag hat ein Teil der beschwerdeführenden Parteien insgesamt 634/988 Miteigentumsanteile erworben, der Rest blieb zunächst bei der Verkäuferin. Mit weiteren Kaufverträgen vom 10. September 1991, 11. September 1991 und 1. April 1992 haben die weiteren beschwerdeführenden Parteien ihre Miteigentumsanteile erworben. Entscheidend ist somit, daß die beschwerdeführenden Parteien am 25. März 1991 jedenfalls noch nicht Miteigentümer waren und daher zu diesem Zeitpunkt als Bauherren auch nicht handeln konnten. Ob diese als Interessenten schon vor Erwerb der Miteigentumsanteile in die Planungsphase miteinbezogen waren oder mitgewirkt haben, ist wegen deren unverbindlichen Stellung unbeachtlich. Erst Miteigentümer können verbindlich mitgestalten und mitbeschließen. Daß aber nach dem teilweisen Abverkauf der Miteigentumsanteile am 10. Juli 1991 noch wesentliche Änderungen der Gesamtkonstruktion des Bauvorhabens möglich gewesen wären, ist von den beschwerdeführenden Parteien nicht einmal behauptet worden. Lt. Benützungsbewilligung vom 21. September 1992 wurde die Wohnanlage jedenfalls, abgesehen von geringfügigen Änderungen, plan- und bescheidmäßig fertiggestellt.

Dem Bauherrn obliegt es, das zu errichtende Haus zu planen und zu gestalten, der Baubehörde gegenüber als Bau- und Konsenswerber aufzutreten, die Verträge mit den bauausführenden im eigenen Namen abzuschließen und die baubehördliche Benützungsbewilligung einzuholen (Fellner, aaO, Rz. 90 zu § 5). Im vorliegenden Fall erfüllen die beschwerdeführenden Parteien diese Voraussetzungen keineswegs. Nicht einmal das Zustandekommen eines gemeinsamen Beschlusses aller dieser Miteigentümer, den Auftrag zur Errichtung der Eigentumswohnungen zu erteilen, wurde von den beschwerdeführenden Parteien behauptet. Auch ein gemeinschaftliches, organisiertes Handeln aller Miteigentümer ist aus dem Verwaltungsgeschehen nicht erkennbar

(vgl. Erkenntnis vom 17. Dezember 1981, Zl. 16/3798/80). Weiters vermag die Beschwerde nichts gegen die Feststellungen der belangten Behörde im angefochtenen Bescheid vorzubringen, wonach die beschwerdeführenden Parteien mit dem Kauf an ein fertiges Baukonzept gebunden gewesen sind und nach der Unterfertigung des Kaufvertrages auf die bauliche Gestaltung der Anlagen keinen wesentlichen Einfluß mehr nehmen konnten. Dafür, daß nur solche Interessenten Grundstückseigentum erwerben konnten, die sich auch an einen wesentlichen vorgegebenes Baukonzept gebunden haben, spricht entgegen der Auffassung der beschwerdeführenden Parteien, auch das Inserat vom 12. Jänner 1991 in einer Tageszeitung, wo es heißt:

"10 wohnbaugeförderte Eigentumswohnungen im Grünen ... warten auf Sie Anfragen bei ...". Schon aus diesen Gründen kann von einer Bauherreneigenschaft der berschwerdeführenden Parteien keine Rede sein. Es erübrigt sich daher darauf einzugehnen, daß die mit den im Spruch unter 3 und 4 sowie 11 bis 13 näher bezeichneten beschwerdeführenden Parteien abgeschlossenen Kaufverträge einen mit dem im Erkenntnis vom heutigen Tag Zlen. 93/16/0122 bis 0124, beschriebenen Kaufvertrag im wesentlichen gleichlautenden Inhalt haben. In diesen als "Kaufverträge" bezeichneten Verträgen wird nämlich als KAUFGEGENSTAND ein Grundstücksanteil angeführt, mit dem Wohnungseigentum an einer bestimmt bezeichneten Wohnung untrennbar verbunden ist.

Unbeschadet dieser Umstände ist weitere Voraussetzung für die Zuerkennung der Bauherreneigenschaft die Tragung des finanziellen Risikos. Die belangte Behörde hat hiezu ausgeführt, daß im Punkt XIV des Kaufvertrages ausdrücklich festgehalten sei, daß die schlüsselfertige Erstellung der Eigentumswohnungen zu Fixpreisen erfolge. Eine Überschreitung des Fixpreises wäre nur unter der einen Voraussetzung zulässig, daß die Überschreitung auf einer steuerlich veranlaßten Baukostensteigerung beruhe. Eine sonstige Überschreitung des Fixpreises sei nicht vorgesehen. Die beschwerdeführenden Parteien hätten beim Kauf der Eigentumswohnung kein finanzielles Risiko getragen. Es sei auch nicht zu übersehen, daß sich die Verkäuferin im Kaufvertrag über das Grundstück gleichzeitig auch zur schlüsselfertigen Errichtung der Eigentumswohnung verpflichtet habe, demnach seien der Kaufvertrag und der Werkvertrag derart junktimiert, daß ohne Werkvertrag der Kauf nicht zustande gekommen wäre. Dies spreche aber für den Kauf einer fertigen Eigentumswohnung.

Dagegen wird in der Beschwerde vorgebracht, die Vorgangsweise, daß ein Bauherr erst die Miteigentumsanteile übernimmt, wenn alle Genehmigungen vorlägen, erscheine in Absicherung dieser Bauherren absolut logisch und klar und widerspreche in keiner Weise dem Bauherrnstatus. Hiezu komme noch, daß in der zeitlichen Abwicklung zwischen der zweiten Bauverhandlung und der Übernahme der Miteigentumsanteile durch die Eigentümer die Zeit der Ausschreibung gelegen sei. Auch dies zeige, daß es im Interesse der Bauherren gewesen sei, die Ausschreibung vorzunehmen, da man sonst einfach damit das Auslangen hätte finden können, daß ein Fixpreis vereinbart werde, der fern jeglicher Ausschreibung gebildet werde. Es müsse im Interesse der jeweiligen Eigentümer liegen, daß diese vor Unterfertigung des Vertrages wissen müßten, zu welchem Preis die konzipierte und von der Baubehörde genehmigte Anlage errichtet werden könne, insbesondere, ob diese für den Bauherrn finanzierbar sei. Sonst würde die Finanzbehörde von einem Bauherrn fordern, daß er sich in ein finanzielles Risiko einlasse, dessen Konsequenzen für ihn unabsehbar seien. Damit in Verbindung sei aber auch klargestellt, daß die vertragliche Abwicklung erst per Juli 1991 beginnen habe können. Es könne nicht in der Intention des Gesetzgebers liegen, wenn er einen Eigentümer, um sich Grunderwerbsteuer zu ersparen, dazu zwingen würde, geradezu fahrlässig ohne Abklärung der finanziellen Situation vorzugehen bzw. ihm nicht die Möglichkeit einräumen würde, abzuklären, ob er insbesondere in den Genuß von Wohnbauförderungsmitteln komme. Dies könne aber nur vor Vertragsunterfertigung erfolgen, wobei unter Berücksichtigung der Richtlinien des neuen Wohnbauförderungsgesetzes davon ausgegangen werden müsse, daß ein Vertragsentwurf vorliege, der von der Wohnbauförderung beim Amt der Tiroler Landesregierung auch akzeptiert werde. Daß aber zu dem Zeitpunkt die gesamten Ausschreibungsunterlagen vorliegen müßten, sei ebenfalls klar, da sonst der Wohnbauförderung nicht mitgeteilt werden könne, was das Objekt koste. All diese Details zeigten, daß die beschwerdeführenden Parteien im gegenständlichen Fall nur versucht hätten, für sich so risikolos als möglich vorzugehen und alle maßgeblichen Abklärungen vorweg durchführten, um ihr Risiko entsprechend zu minimieren. Es entspreche auch nicht den Tatsachen, daß die beschwerdeführenden Parteien kein finanzielles Risiko getragen hätten. Jeder Errichter eines Einfamilienhauses habe prizipiell die Möglichkeit, gleich wie bei Großbauten, sich über einen Generalunternehmer eine finanzielle Absicherung zu holen. Es sei ja geradezu Sinn und Zweck eines Generalunternehmers, eine Liegenschaft mit den für den einzelnen Miterrichter vorhandenen Mittel zu verbauen, um hiemit eben Preisüberschreitungen finanzieller Natur in den Griff zu bekommen.

Mit diesem Vorbringen vermögen die beschwerdeführenden Parteien die Begründung des angefochtenen Bescheides nicht zu entkräften, sondern gestehen damit zu, daß sie sich selbst vertraglich zunächst nicht gebunden haben, um ihr finanzielles Risiko zu minimieren. Erst dann als letztlich all die sonst Bauherren betreffenden Risken ausgeschaltet und ein ausgereiftes Konzept vorlag, hat sich zunächst ein Teil der beschwerdeführenden Parteien und später auch der übrige vertraglich gebunden. Hiezu kommt noch, daß - wie bereits erwähnt - das Vorliegen eines gemeinsamen Beschlusses aller Miteigentümer nicht einmal behauptet wurde. Weiters haben diese Miteigentümer anders als ein Bauherr, der einen Generalunternehmer bestellt und einen Fixpreis vereinbart, vor der Bestellung dieses Generalunternehmers keine entsprechenden Ausschreibungen vorgenommen und Kostenvoranschläge eingeholt, um aus dem Kreis der Anbieter letztlich dem Generalunternehmer den Auftrag zu erteilen, der nach Beschluß der Mitunternehmer Bestbieter ist. Die Einholung von Kostenvoranschlägen durch den vom Gesamtkonzept vorgegebenen Generalunternehmer, macht die beschwerdeführenden Parteien entgegen deren Ansicht in der Beschwerde jedenfalls nicht zu Bauherren. Unter diesen Voraussetzungen ist aber die belangte Behörde im Recht, wenn sie die Bauherreneigenschaft der beschwerdeführenden Parteien auch mangels Tragung des finanziellen Risikos verneint hat.

Im übrigen hat die Behörde nachweislich in den Bauakt Einsicht genommen. Planänderungen sind noch vor dem Kauf der Miteigentumsanteile durch einen Teil der beschwerdeführenden Parteien am 10. Juli 1991 erfolgt. Daß wesentliche Planänderungen - unbeschadet der Frage, ob diese im vorliegenden Fall überhaupt zum Erfolg führen hätten können - nach diesem Datum vorgenommen worden sind, wurde nicht behauptet. Aus den Administrativakten ergibt sich jedenfalls, daß mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde vom 21. September 1992 die Benützungsbewilligung für eine Wohnhausanlage mit 8 Wohnungen und 8 Tiefgaragen erteilt wurde, wobei die "geringfügigen Änderungen" gegenüber dem ursprünglichen Einreichplan mitbewilligt werden. Ermittlungen darüber, welche Änderungen dies waren, konnten daher unterbleiben. Die Verfahrensrüge erweist sich damit als unberechtigt.

Zusammenfassend ergibt sich, daß die beschwerdeführenden Parteien in ihren Rechten nicht verletzt worden sind. Die Beschwerde war somit gemäß § 42 Abs. 1 VwGG als unbegründet abzuweisen.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG in Verbindung mit der Verordnung BGBl. Nr. 104/1991.