Index
L08010 Vereinbarungen nach Art 15aNorm
AVG §18Betreff
Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Schick sowie die Hofrätinnen Dr. Pollak, Mag. Hainz-Sator und MMag. Ginthör sowie den Hofrat Dr. Faber als Richter, unter Mitwirkung der Schriftführerin Mag. Vitecek, über die Revision des Dr. E K in B, vertreten durch die Battlogg Rechtsanwalts GmbH in 6780 Schruns, Gerichtsweg 2, gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Vorarlberg vom 5. Mai 2022, Zl. LVwG-301-10/2022-R19, betreffend Feststellung gemäß § 29 VGVG (belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht: Grundverkehrs-Landeskommission Vorarlberg), zu Recht erkannt:Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Schick sowie die Hofrätinnen Dr. Pollak, Mag. Hainz-Sator und MMag. Ginthör sowie den Hofrat Dr. Faber als Richter, unter Mitwirkung der Schriftführerin Mag. Vitecek, über die Revision des Dr. E K in B, vertreten durch die Battlogg Rechtsanwalts GmbH in 6780 Schruns, Gerichtsweg 2, gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Vorarlberg vom 5. Mai 2022, Zl. LVwG-301-10/2022-R19, betreffend Feststellung gemäß Paragraph 29, VGVG (belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht: Grundverkehrs-Landeskommission Vorarlberg), zu Recht erkannt:
Spruch
Das angefochtene Erkenntnis wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.
Das Land Vorarlberg hat dem Revisionswerber Aufwendungen in der Höhe von € 1.346,40 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen. Das Kostenmehrbegehren wird abgewiesen.
Begründung
1 Mit Bescheid vom 3. März 2022 stellte die belangte Behörde gemäß § 11 iVm. § 29 Abs. 2 lit. a und Abs. 4 Vorarlberger Grundverkehrsgesetz (VGVG), LGBl. Nr. 42/2004, fest, dass der grundbücherlich durchgeführte Rechtserwerb des Allein- bzw. Hälfteeigentums an näher bezeichneten Grundstücken in N durch den Revisionswerber der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung entbehre.Mit Bescheid vom 3. März 2022 stellte die belangte Behörde gemäß Paragraph 11, in Verbindung mit Paragraph 29, Absatz 2, Litera a und Absatz 4, Vorarlberger Grundverkehrsgesetz (VGVG), Landesgesetzblatt Nr. 42 aus 2004,, fest, dass der grundbücherlich durchgeführte Rechtserwerb des Allein- bzw. Hälfteeigentums an näher bezeichneten Grundstücken in N durch den Revisionswerber der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung entbehre.
2 Mit dem angefochtenen Erkenntnis wurde der dagegen erhobenen Beschwerde des Revisionswerbers gemäß § 28 Abs. 1 und 2 VwGVG keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt. Die Revision nach Art. 133 Abs. 4 B-VG erklärte das Verwaltungsgericht für nicht zulässig.Mit dem angefochtenen Erkenntnis wurde der dagegen erhobenen Beschwerde des Revisionswerbers gemäß Paragraph 28, Absatz eins und 2 VwGVG keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt. Die Revision nach Artikel 133, Absatz 4, B-VG erklärte das Verwaltungsgericht für nicht zulässig.
3 Das Verwaltungsgericht stellte fest, der Revisionswerber habe am 14. November 2019 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Erwerb der in Rede stehenden Grundstücke in sein Allein- bzw. Hälfteeigentum beantragt. Die Grundstücke seien im rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde N als „Freifläche Freihaltegebiet“ ausgewiesen. Die Flächen wiesen teilweise eine Bestockung auf, teilweise würden sie landwirtschaftlich genutzt. Aufgrund der Beschaffenheit und der Art der tatsächlichen Verwendung der Flächen handle es sich um land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinn des VGVG.
4 Die Grundverkehrs-Ortskommission N habe sich am 11. Dezember 2019 mit dem gegenständlichen Grundverkehrsansuchen befasst. In der Niederschrift über diese Sitzung seien unter der „Reg Nr 15“ der den Rechtserwerb des Revisionswerbers betreffende Gegenstand, die Genehmigung „GV-OK“ und das Abstimmungsverhältnis eingetragen worden. Die Niederschrift sei vom Vorsitzenden und den Beisitzern unterfertigt worden.
5 Mit Schreiben vom 12. Dezember 2019 habe die Marktgemeinde N dem Revisionswerber unter dem Betreff „Kaufvertrag bzw. Grundstückskauf von [Verkäuferin], Grundverkehrsbehördliche Genehmigung; Gebührenvorschreibung“ Folgendes mitgeteilt:
„Sehr geehrter Herr [Revisionswerber],
die Grundverkehrsortskommission der Marktgemeinde N hat Ihnen in der Sitzung vom 11.12.2019 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zum Kauf der GST-NRN. ... und dem Hälfteanteil an den GST-NRN, alle GB N, erteilt.
Für die grundverkehrsbehördliche Genehmigung dieses Rechtsgeschäfts sind von Ihnen insgesamt € 68,50 (Bundesverwaltungsabgabe € 14,30 und Landesverwaltungsabgabe € 54,20) innerhalb eines Monats auf das Konto der Marktgemeinde N bei der ... Bank AG zu entrichten.
Mit freundlichen Grüßen
Marktgemeinde [N]
Der Bürgermeister
i.V. Vizebgm. [Vor- und Nachname]“
Das Schreiben enthalte den Rundstempel der Marktgemeinde N und sei unterfertigt.
6 Der gegenständliche Kaufvertrag sei mit der Stampiglie „Grundverkehrs-Ortskommission [N], rechtskräftig genehmigt am 11.12.2019, Der Vorsitzende: iV“ (Unterschrift unleserlich, ohne Namensbeifügung) und dem Rundsiegel der Grundverkehrs-Ortskommission N versehen worden. Das Datum „11.12.2019“ sei handschriftlich eingetragen worden.
7 Der Eigentumserwerb des Revisionswerbers sei im Grundbuch durchgeführt worden.
8 In rechtlicher Hinsicht führte das Verwaltungsgericht aus, der gegenständliche Rechtserwerb habe unbestrittenermaßen einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem VGVG bedurft. Die Grundverkehrs-Ortskommission der Marktgemeinde N habe sich in dieser Angelegenheit für zuständig erachtet. Sie habe sich am 11. Dezember 2019 auch mit dem betreffenden Ansuchen befasst. In der Niederschrift über diese Sitzung seien der Gegenstand des in Rede stehenden Rechtserwerbs, die Genehmigung sowie das Abstimmungsergebnis eingetragen worden. Die Niederschrift sei vom Vorsitzenden und den Beisitzern unterfertigt worden. Die grundverkehrsbehördliche Genehmigung wäre vorliegend allerdings nur dann rechtswirksam erteilt worden, wenn ein entsprechender „Intimationsbescheid“ ausgefertigt worden wäre.
9 Es sei daher zu prüfen, ob es sich bei der Anbringung der Stampiglie auf dem Kaufvertrag bzw. bei dem Schreiben der Marktgemeinde N vom 12. Dezember 2019 um einen Bescheid handle, mit dem der gegenständliche Rechtserwerb genehmigt worden sei.
10 Betreffend die Stampiglie („Genehmigungsvermerk“) hielt das Verwaltungsgericht fest, es fehle dieser zum einen die Bezeichnung als Bescheid. Zum anderen weise die Stampiglie nicht den Aufbau eines Bescheides (Begründung, Rechtsmittelbelehrung) auf. Es seien in dieser auch nicht die gemäß § 12 Abs. 5 letzter Satz VGVG erforderlichen Namen der Mitglieder, die an der Abstimmung teilgenommen hätten, enthalten. Die Wortfolge „rechtskräftig genehmigt am 11.12.2019“ könne auch nicht als verbindliche Erledigung und damit als Spruch im Sinn des § 58 Abs. 1 AVG gewertet werden. Bei der Stampiglie handle es sich daher um keinen Bescheid. Selbst wenn man aber davon ausginge, dass es sich dabei um einen Bescheid handelte, wäre dieser absolut nichtig, weil aus der Stampiglie der Name des Genehmigenden nicht in erkennbarer Weise hervorgehe. Die Unterschrift des Genehmigenden sei nicht leserlich und dessen Name der Stampiglie auch nicht beigefügt worden.Betreffend die Stampiglie („Genehmigungsvermerk“) hielt das Verwaltungsgericht fest, es fehle dieser zum einen die Bezeichnung als Bescheid. Zum anderen weise die Stampiglie nicht den Aufbau eines Bescheides (Begründung, Rechtsmittelbelehrung) auf. Es seien in dieser auch nicht die gemäß Paragraph 12, Absatz 5, letzter Satz VGVG erforderlichen Namen der Mitglieder, die an der Abstimmung teilgenommen hätten, enthalten. Die Wortfolge „rechtskräftig genehmigt am 11.12.2019“ könne auch nicht als verbindliche Erledigung und damit als Spruch im Sinn des Paragraph 58, Absatz eins, AVG gewertet werden. Bei der Stampiglie handle es sich daher um keinen Bescheid. Selbst wenn man aber davon ausginge, dass es sich dabei um einen Bescheid handelte, wäre dieser absolut nichtig, weil aus der Stampiglie der Name des Genehmigenden nicht in erkennbarer Weise hervorgehe. Die Unterschrift des Genehmigenden sei nicht leserlich und dessen Name der Stampiglie auch nicht beigefügt worden.
11 Das Schreiben vom 12. Dezember 2019 sei weder als Bescheid bezeichnet, noch weise es den Aufbau eines Bescheides (Begründung, Rechtsmittelbelehrung) auf. Es beginne und ende jeweils mit einer im allgemeinen Schriftverkehr üblichen Höflichkeitsfloskel. Das Schreiben enthalte auch nicht die gemäß § 12 Abs. 5 letzter Satz VGVG erforderlichen Namen der Mitglieder, die an der Abstimmung teilgenommen hätten. Der Einleitungssatz des Schreibens („die Grundverkehrsortskommission der Marktgemeinde N hat Ihnen in der Sitzung vom 11.12.2019 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zum Kauf der GST-NRN. ... und dem Hälfteanteil an den GST-NRN, alle GB N, erteilt.“) könne nicht als Spruch qualifiziert werden. Es handle sich lediglich um eine Information.Das Schreiben vom 12. Dezember 2019 sei weder als Bescheid bezeichnet, noch weise es den Aufbau eines Bescheides (Begründung, Rechtsmittelbelehrung) auf. Es beginne und ende jeweils mit einer im allgemeinen Schriftverkehr üblichen Höflichkeitsfloskel. Das Schreiben enthalte auch nicht die gemäß Paragraph 12, Absatz 5, letzter Satz VGVG erforderlichen Namen der Mitglieder, die an der Abstimmung teilgenommen hätten. Der Einleitungssatz des Schreibens („die Grundverkehrsortskommission der Marktgemeinde N hat Ihnen in der Sitzung vom 11.12.2019 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zum Kauf der GST-NRN. ... und dem Hälfteanteil an den GST-NRN, alle GB N, erteilt.“) könne nicht als Spruch qualifiziert werden. Es handle sich lediglich um eine Information.
12 Der zweite Satz des Schreibens („Für die grundverkehrsbehördliche Genehmigung dieses Rechtsgeschäfts sind von Ihnen insgesamt € 68,50 (Bundesverwaltungsabgabe € 14,30 und Landesverwaltungsabgabe € 54,20) innerhalb eines Monats auf das Konto der Marktgemeinde N bei der ... Bank AG zu entrichten.“) könnte allerdings als - wenngleich nicht ausdrücklich betitelter, jedoch erkennbarer - Spruch zu qualifizieren sein. Allerdings würde es sich in diesem Fall um einen Kostenbescheid handeln, mit dem lediglich Kosten nach der Bundesabgabenordnung und der Verwaltungsabgabenverordnung vorgeschrieben worden seien. Auch in diesem Fall wäre der gegenständliche Rechtserwerb nicht genehmigt worden.
13 Dem vom Revisionswerber behaupteten Umstand, dass antragskonforme Erledigungen von Grundverkehrsanträgen in der Gemeinde N (wie in allen anderen Gemeinden des Landes Vorarlberg) so wie vorliegend ausgefertigt werden würden, sodass nach dem Grundsatz von Treu und Glauben keinerlei Veranlassung bestehe, die in Rede stehende Erledigung zu beseitigen, komme keine rechtliche Bedeutung zu, weil der gegenständliche Rechtserwerb einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedurft hätte. Somit könne sich der Revisionswerber nicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben stützen.
14 Dem Vorbringen des Revisionswerbers betreffend § 68 AVG sei entgegenzuhalten, dass die belangte Behörde mit ihrem Bescheid vom 3. März 2022 keine Aufhebung gemäß § 68 AVG vorgenommen habe. Für das gegenständliche Verfahren nach § 29 VGVG sei die belangte Behörde zuständig. Da vorliegend der grundbücherlich durchgeführte Rechtserwerb der erforderlichen Genehmigung entbehre, habe die belangte Behörde den angefochtenen Bescheid zu Recht erlassen.Dem Vorbringen des Revisionswerbers betreffend Paragraph 68, AVG sei entgegenzuhalten, dass die belangte Behörde mit ihrem Bescheid vom 3. März 2022 keine Aufhebung gemäß Paragraph 68, AVG vorgenommen habe. Für das gegenständliche Verfahren nach Paragraph 29, VGVG sei die belangte Behörde zuständig. Da vorliegend der grundbücherlich durchgeführte Rechtserwerb der erforderlichen Genehmigung entbehre, habe die belangte Behörde den angefochtenen Bescheid zu Recht erlassen.
15 Gegen dieses Erkenntnis erhob der Revisionswerber Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, der mit Beschluss vom 29. Juni 2022, E 1584/2022-5, die Behandlung der Beschwerde ablehnte und diese dem Verwaltungsgerichtshof zur Entscheidung abtrat.
16 In der vorliegenden außerordentlichen Revision wird u.a. vorgebracht, das Verwaltungsgericht habe abweichend von näher zitierter hg. Judikatur die Erledigung der Grundverkehrs-Ortskommission vom 12. Dezember 2019 nicht als Bescheid qualifiziert, weshalb infolge Genehmigung des Rechtserwerbs die Voraussetzungen für eine Feststellung nach § 29 VGVG nicht vorlägen.In der vorliegenden außerordentlichen Revision wird u.a. vorgebracht, das Verwaltungsgericht habe abweichend von näher zitierter hg. Judikatur die Erledigung der Grundverkehrs-Ortskommission vom 12. Dezember 2019 nicht als Bescheid qualifiziert, weshalb infolge Genehmigung des Rechtserwerbs die Voraussetzungen für eine Feststellung nach Paragraph 29, VGVG nicht vorlägen.
17 Die belangte Behörde erstattete eine Revisionsbeantwortung.
Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
18 Im Hinblick auf das dargestellte Zulässigkeitsvorbringen erweist sich die Revision als zulässig und begründet.
19 Die Vereinbarung zwischen dem Bund und den Ländern gemäß Art. 15a B-VG über die Festlegung von bundesweit einheitlichen zivilrechtlichen Bestimmungen für landesgesetzlich zu regelnde Angelegenheiten des Grundstücksverkehrs (Grundstücksverkehr-Vereinbarung - GruVe-VE), BGBl. Nr. 260/1993 in der Fassung BGBl. I Nr. 1/2017 (für Vorarlberg kundgemacht in LGBl. Nr. 26/1993 bzw. in LGBl. Nr. 1/2017), lautet auszugsweise:Die Vereinbarung zwischen dem Bund und den Ländern gemäß Artikel 15 a, B-VG über die Festlegung von bundesweit einheitlichen zivilrechtlichen Bestimmungen für landesgesetzlich zu regelnde Angelegenheiten des Grundstücksverkehrs (Grundstücksverkehr-Vereinbarung - GruVe-VE), Bundesgesetzblatt Nr. 260 aus 1993, in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 1 aus 2017, (für Vorarlberg kundgemacht in Landesgesetzblatt Nr. 26 aus 1993, bzw. in Landesgesetzblatt Nr. 1 aus 2017,), lautet auszugsweise:
„Artikel 1
Soweit Landesgesetze den Grundstücksverkehr für Ausländer und den Verkehr mit bebauten oder zur Bebauung bestimmten Grundstücken (Art. 10 Abs. 1 Z 6 B-VG) oder den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Interesse der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines lebensfähigen Bauernstandes verwaltungsbehördlichen Beschränkungen unterwerfen und mit einer solchen Beschränkung zivilrechtliche Wirkungen verbunden sein sollen, sind im Sinn des Art. 15 Abs. 9 B-VG die entsprechenden zivilrechtlichen Bestimmungen in Übereinstimmung mit den folgenden Regelungen zu treffen.Soweit Landesgesetze den Grundstücksverkehr für Ausländer und den Verkehr mit bebauten oder zur Bebauung bestimmten Grundstücken (Artikel 10, Absatz eins, Ziffer 6, B-VG) oder den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Interesse der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines lebensfähigen Bauernstandes verwaltungsbehördlichen Beschränkungen unterwerfen und mit einer solchen Beschränkung zivilrechtliche Wirkungen verbunden sein sollen, sind im Sinn des Artikel 15, Absatz 9, B-VG die entsprechenden zivilrechtlichen Bestimmungen in Übereinstimmung mit den folgenden Regelungen zu treffen.
...
Artikel 4
Unwirksamkeit der Eintragung
(1) Auf Antrag der Behörde sind im Grundbuch anzumerken:
1. ein rechtskräftiger Bescheid oder eine rechtskräftige verwaltungsgerichtliche Entscheidung, aus dem beziehungsweise aus der sich ergibt, dass ein grundbücherlich bereits durchgeführter Rechtsvorgang der erforderlichen Genehmigung, Bestätigung, Anzeige oder Erklärung entbehrt, besonders weil die Eintragung unter Umgehung der Bestimmungen über die Erforderlichkeit einer Genehmigung, einer Bestätigung, einer Anzeige beziehungsweise einer Erklärung erwirkt worden ist oder weil die Erklärung im Sinn des Art. 3 Abs. 1 Z 4 unrichtig war, undein rechtskräftiger Bescheid oder eine rechtskräftige verwaltungsgerichtliche Entscheidung, aus dem beziehungsweise aus der sich ergibt, dass ein grundbücherlich bereits durchgeführter Rechtsvorgang der erforderlichen Genehmigung, Bestätigung, Anzeige oder Erklärung entbehrt, besonders weil die Eintragung unter Umgehung der Bestimmungen über die Erforderlichkeit einer Genehmigung, einer Bestätigung, einer Anzeige beziehungsweise einer Erklärung erwirkt worden ist oder weil die Erklärung im Sinn des Artikel 3, Absatz eins, Ziffer 4, unrichtig war, und
2. ein Bescheid, mit dem die Behörde ein Verfahren zur Prüfung der Frage einleitet, ob ein Fall der Z 1 vorliegt.ein Bescheid, mit dem die Behörde ein Verfahren zur Prüfung der Frage einleitet, ob ein Fall der Ziffer eins, vorliegt.
...“.
20 Die Materialien zu Art. 4 GruVe-VE in der in BGBl. Nr. 260/1993 kundgemachten Fassung lauten auszugsweise (RV 723 BlgNR 22. GP, 8):Die Materialien zu Artikel 4, GruVe-VE in der in Bundesgesetzblatt Nr. 260 aus 1993, kundgemachten Fassung lauten auszugsweise Regierungsvorlage 723, BlgNR 22. GP, 8):
„Zum Art. 4:„Zum Artikel 4 :
Diese Bestimmung dient der - nachträglichen - Erfassung von Umgehungsgeschäften und erfaßt vor allem auch den Fall, daß eine unrichtige Erklärung zu einer Einverleibung im Grundbuch geführt hat.
Abs. 1 Z 1 geht - so wie der gesamte Entwurf - davon aus, daß die Landesgesetze kein reines Erklärungsmodell vorsehen werden, sondern immer auch Gruppen von Erwerbsvorgängen umschrieben sein werden, in denen die Voraussetzungen für die Erklärung nicht gegeben sind, die aber nach bestimmten Kriterien genehmigt werden können, sodaß in Fällen, in denen die Erklärung nicht abgegeben oder falsch ist, noch die Möglichkeit und das Erfordernis einer Genehmigung bzw. Nichtuntersagung besteht.Absatz eins, Ziffer eins, geht - so wie der gesamte Entwurf - davon aus, daß die Landesgesetze kein reines Erklärungsmodell vorsehen werden, sondern immer auch Gruppen von Erwerbsvorgängen umschrieben sein werden, in denen die Voraussetzungen für die Erklärung nicht gegeben sind, die aber nach bestimmten Kriterien genehmigt werden können, sodaß in Fällen, in denen die Erklärung nicht abgegeben oder falsch ist, noch die Möglichkeit und das Erfordernis einer Genehmigung bzw. Nichtuntersagung besteht.
Zunächst soll die Behördenentscheidung, welche die grundverkehrsrechtliche Bedenklichkeit des bereits verbücherten Rechtsvorgangs dartut, im Grundbuch angemerkt werden, und zwar auch dann, wenn sie noch nicht rechtskräftig ist. Stellt sich nach weiterer Prüfung durch die Behörde heraus, daß der Rechtsvorgang nicht genehmigt werden kann bzw. daß er untersagt werden muß, so ist die Einverleibung im Grundbuch zu löschen; stellt sich das Gegenteil heraus, so kommt es zur Löschung der Anmerkung.
Abs. 1 Z 1 wird sinnvollerweise durch eine korrespondierende Verwaltungsvorschrift zu ergänzen sein, der zufolge Umgehungsgeschäfte (auch) genehmigungs-, anzeige- oder erklärungsbedürftig sind. Eine solche Bestimmung könnte dann Grundlage für einen Bescheid sein, der im Sinn des Abs. 3. unmittelbar (also ohne ein Feststellungsverfahren im Sinn des Art. 18) zur Löschung der Eintragung führt. ...“Absatz eins, Ziffer eins, wird sinnvollerweise durch eine korrespondierende Verwaltungsvorschrift zu ergänzen sein, der zufolge Umgehungsgeschäfte (auch) genehmigungs-, anzeige- oder erklärungsbedürftig sind. Eine solche Bestimmung könnte dann Grundlage für einen Bescheid sein, der im Sinn des Absatz 3, unmittelbar (also ohne ein Feststellungsverfahren im Sinn des Artikel 18,) zur Löschung der Eintragung führt. ...“
21 Betreffend die „3. Grundstücksverkehr-Änderungsvereinbarung“ (vgl. deren Kundmachung in BGBl. I Nr. 1/2017 sowie in LGBl. Nr. 1/2017) ergibt sich aus den Materialien auszugsweise Folgendes (RV 1149 BlgNR 25. GP; 2; vgl. auch RV 53. Beilage zu den Sitzungsberichten des 30. Vorarlberger Landtages, 6. Sitzung, Teil B, 2):Betreffend die „3. Grundstücksverkehr-Änderungsvereinbarung“ vergleiche , deren Kundmachung in Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 1 aus 2017, sowie in Landesgesetzblatt Nr. 1 aus 2017,) ergibt sich aus den Materialien auszugsweise Folgendes Regierungsvorlage 1149 BlgNR 25. GP; 2; vergleiche , auch Regierungsvorlage 53. Beilage zu den Sitzungsberichten des 30. Vorarlberger Landtages, 6. Sitzung, Teil B, 2):
„Zu Z 5 und 6 (Art. 4 und 8):„Zu Ziffer 5 und 6 (Artikel 4 und 8):
Die vorgeschlagene Änderung dient der Anpassung an die Verwaltungsgerichtsbarkeits-Novelle 2012 (s. bereits Z 3). In Art. 4 Abs. 1 Z 1 ist darauf Bedacht zu nehmen, dass die Entscheidung, mit der festgestellt wird, dass der bereits durchgeführte Rechtsvorgang der erforderlichen Genehmigung, Bestätigung, Anzeige oder Erklärung entbehrt, auch vom Landesverwaltungsgericht getroffen werden kann. In Z 2 ist hingegen keine Änderung im Vergleich zur bisherigen Rechtslage notwendig, weil der Bescheid, mit dem ein Verfahren zur Prüfung einer Umgehung oder einer falschen Erklärung eingeleitet wird, stets von der Behörde erster Instanz erlassen wird. ...“Die vorgeschlagene Änderung dient der Anpassung an die Verwaltungsgerichtsbarkeits-Novelle 2012 (s. bereits Ziffer 3,). In Artikel 4, Absatz eins, Ziffer eins, ist darauf Bedacht zu nehmen, dass die Entscheidung, mit der festgestellt wird, dass der bereits durchgeführte Rechtsvorgang der erforderlichen Genehmigung, Bestätigung, Anzeige oder Erklärung entbehrt, auch vom Landesverwaltungsgericht getroffen werden kann. In Ziffer 2, ist hingegen keine Änderung im Vergleich zur bisherigen Rechtslage notwendig, weil der Bescheid, mit dem ein Verfahren zur Prüfung einer Umgehung oder einer falschen Erklärung eingeleitet wird, stets von der Behörde erster Instanz erlassen wird. ...“
22 Die maßgeblichen Bestimmungen des Vorarlberger Grundverkehrsgesetzes (VGVG), LGBL. Nr. 42/2004 in der Fassung LGBl. Nr. 4/2022, lauten auszugsweise:Die maßgeblichen Bestimmungen des Vorarlberger Grundverkehrsgesetzes (VGVG), LGBL. Nr. 42/2004 in der Fassung Landesgesetzblatt Nr. 4 aus 2022,, lauten auszugsweise:
„3. Abschnitt
Behörden und Verfahren
§ 11Paragraph 11
Behörden
(1) Behörden im Sinne dieses Gesetzes sind, soweit in diesem Gesetz nichts anderes bestimmt ist, die in den Abs. 2 bis 5 angeführten Behörden.(1) Behörden im Sinne dieses Gesetzes sind, soweit in diesem Gesetz nichts anderes bestimmt ist, die in den Absatz 2, bis 5 angeführten Behörden.
(2) Von den Fällen des Abs. 3 und 5 abgesehen, ist die Grundverkehrs-Landeskommission zuständig.(2) Von den Fällen des Absatz 3 und 5 abgesehen, ist die Grundverkehrs-Landeskommission zuständig.
(3) Die Grundverkehrs-Ortskommission ist zuständig bei Rechtserwerben an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, wenn der Erwerber in der Gemeinde, in der das Grundstück liegt, oder in einer angrenzenden Gemeinde als Landwirt gemäß § 2 Abs. 5 lit. a einen landwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaftet. Dies gilt nicht, wenn der Rechtserwerber Eigentümer land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke - Alpen und Vorsäße (Maisäße) nicht mit eingerechnet - im Ausmaß von mehr als 20 ha ist oder durch den Rechtserwerb wird. Dies gilt weiters nicht, wenn der Rechtserwerber Ausländer ist und im Verfahren gemäß den §§ 29 und 30.(3) Die Grundverkehrs-Ortskommission ist zuständig bei Rechtserwerben an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, wenn der Erwerber in der Gemeinde, in der das Grundstück liegt, oder in einer angrenzenden Gemeinde als Landwirt gemäß Paragraph 2, Absatz 5, Litera a, einen landwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaftet. Dies gilt nicht, wenn der Rechtserwerber Eigentümer land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke - Alpen und Vorsäße (Maisäße) nicht mit eingerechnet - im Ausmaß von mehr als 20 ha ist oder durch den Rechtserwerb wird. Dies gilt weiters nicht, wenn der Rechtserwerber Ausländer ist und im Verfahren gemäß den Paragraphen 29 und 30,
...
§ 12Paragraph 12
Grundverkehrs-Ortskommission
(1) Für jede Gemeinde besteht eine Grundverkehrs-Ortskommission. Dies gilt nicht im Falle der Übertragung der Zuständigkeit nach § 11 Abs. 4.(1) Für jede Gemeinde besteht eine Grundverkehrs-Ortskommission. Dies gilt nicht im Falle der Übertragung der Zuständigkeit nach Paragraph 11, Absatz 4,
(2) Die Grundverkehrs-Ortskommission besteht aus dem Bürgermeister als Vorsitzendem und drei Beisitzern. Diese sind vom Bürgermeister auf Vorschlag der Gemeindevertretung auf die jeweilige Funktionsdauer der Gemeindevertretung zu bestellen und auf ihre Amtspflichten anzugeloben. Sie bleiben bis zum Gelöbnis der Beisitzer der neuen Funktionsperiode im Amt. Scheidet ein Beisitzer vorzeitig aus, so ist für den Rest der Amtsdauer ein neuer Beisitzer zu bestellen. Die Beisitzer müssen in die Gemeindevertretung wählbar sein. Zwei Mitglieder der Grundverkehrs-Ortskommission müssen dem bäuerlichen Berufsstand angehören. Für jeden Beisitzer ist ein Vertreter zu bestellen, für den die gleichen Bestimmungen gelten wie für den Beisitzer, den er zu vertreten hat.
...
(4) Die Kanzleigeschäfte der Grundverkehrs-Ortskommission sind von der Gemeinde zu führen. Der Aufwand für die Grundverkehrs-Ortskommission ist von der Gemeinde zu tragen.
(5) Die Grundverkehrs-Ortskommission ist beschlussfähig bei Anwesenheit des Vorsitzenden und der drei Beisitzer. Sie beschließt in nicht-öffentlicher Sitzung. Für einen Beschluss ist die Stimmenmehrheit erforderlich. Kein Mitglied darf sich der Stimme enthalten. Bei Stimmengleichheit gibt die Stimme des Vorsitzenden den Ausschlag. Für die Beschlussfassung im Rahmen von Videokonferenzen oder im Umlaufweg gilt § 14 sinngemäß. Die Bescheide der Grundverkehrs-Ortskommission sind schriftlich zu erlassen. Sie haben die Namen der Mitglieder zu enthalten, welche an der Abstimmung teilgenommen haben und sind vom Vorsitzenden zu fertigen.(5) Die Grundverkehrs-Ortskommission ist beschlussfähig bei Anwesenheit des Vorsitzenden und der drei Beisitzer. Sie beschließt in nicht-öffentlicher Sitzung. Für einen Beschluss ist die Stimmenmehrheit erforderlich. Kein Mitglied darf sich der Stimme enthalten. Bei Stimmengleichheit gibt die Stimme des Vorsitzenden den Ausschlag. Für die Beschlussfassung im Rahmen von Videokonferenzen oder im Umlaufweg gilt Paragraph 14, sinngemäß. Die Bescheide der Grundverkehrs-Ortskommission sind schriftlich zu erlassen. Sie haben die Namen der Mitglieder zu enthalten, welche an der Abstimmung teilgenommen haben und sind vom Vorsitzenden zu fertigen.
...
§ 29Paragraph 29
Unwirksamkeit der Eintragung
(1) Ist anzunehmen, dass ein grundbücherlich durchgeführter Rechtserwerb der erforderlichen Genehmigung oder Bestätigung der Erklärung entbehrt, besonders weil die Eintragung unter Umgehung der Bestimmungen über die Erforderlichkeit einer Genehmigung oder Bestätigung der Erklärung erwirkt worden ist, so hat die Grundverkehrs-Landeskommission mit Bescheid ein Verfahren zur Prüfung dieser Fragen einzuleiten.
(2) Eine Entscheidung,
a) aus der sich ergibt, dass ein grundbücherlich durchgeführter Rechtsvorgang der erforderlichen Genehmigung oder Bestätigung der Erklärung entbehrt, oder
b) mit der die Behörde ein Verfahren zur Prüfung der Frage einleitet, ob ein Fall der lit. a vorliegt,mit der die Behörde ein Verfahren zur Prüfung der Frage einleitet, ob ein Fall der Litera a, vorliegt,
ist auf Antrag der Behörde im Grundbuch anzumerken.
(3) Eine Anmerkung nach Abs. 2 hat zur Folge, dass eine Entscheidung über die Genehmigung oder die Bestätigung der Erklärung des Rechtserwerbes auch gegen Personen ihre volle Wirksamkeit äußert, die erst nach dem Zeitpunkt, in dem der Antrag auf Anmerkung beim Grundbuchsgericht eingelangt ist, bücherliche Rechte erlangt haben.(3) Eine Anmerkung nach Absatz 2, hat zur Folge, dass eine Entscheidung über die Genehmigung oder die Bestätigung der Erklärung des Rechtserwerbes auch gegen Personen ihre volle Wirksamkeit äußert, die erst nach dem Zeitpunkt, in dem der Antrag auf Anmerkung beim Grundbuchsgericht eingelangt ist, bücherliche Rechte erlangt haben.
(4) Wird festgestellt, dass ein grundbücherlich durchgeführter Rechtserwerb der erforderlichen Genehmigung oder Bestätigung der Erklärung entbehrt, so hat der Erwerber innerhalb von vier Wochen nach Rechtskraft der Entscheidung um die grundverkehrsbehördliche Genehmigung anzusuchen oder die Erklärung abzugeben.
...“
23 In den Materialien zur Vorgängerbestimmung des § 29 VGVG (vormals § 27 Vorarlberger Grundverkehrsgesetz 1993, LGBl. Nr. 61) wurde auszugsweise Folgendes ausgeführt (RV 44. Beilage zu den Sitzungsberichten des 25. Vorarlberger Landtages, 29):In den Materialien zur Vorgängerbestimmung des Paragraph 29, VGVG (vormals Paragraph 27, Vorarlberger Grundverkehrsgesetz 1993, Landesgesetzblatt , Nr. 61) wurde auszugsweise Folgendes ausgeführt Regierungsvorlage 44 , Beilage zu den Sitzungsberichten des 25. Vorarlberger Landtages, 29):
„Zu § 27:„Zu Paragraph 27 :
Aufgrund des im § 7 des Entwurfs geschaffenen vereinfachten Verfahrens, das eine Eintragung des Rechts in das Grundbuch ohne vorherige grundverkehrsbehördliche Kontrolle des Rechtserwerbs vorsieht, erlangt die nachfolgende Kontrolle, insbesondere auch zur Rückgängigmachung von Umgehungsgeschäften oder sonstigen rechtswidrigen Handlungen (falsche Erklärung), eine besondere Bedeutung.Aufgrund des im Paragraph 7, des Entwurfs geschaffenen vereinfachten Verfahrens, das eine Eintragung des Rechts in das Grundbuch ohne vorherige grundverkehrsbehördliche Kontrolle des Rechtserwerbs vorsieht, erlangt die nachfolgende Kontrolle, insbesondere auch zur Rückgängigmachung von Umgehungsgeschäften oder sonstigen rechtswidrigen Handlungen (falsche Erklärung), eine besondere Bedeutung.
Das Verfahren ist durch einen Bescheid einzuleiten. Die aufgrund der Art. 15a B-VG Vereinbarung vorgeschriebene Rechtsform des Bescheides ist notwendig, da die Einleitung des Verfahrens auf Antrag der Behörde im Grundbuch anzumerken ist.Das Verfahren ist durch einen Bescheid einzuleiten. Die aufgrund der Artikel 15 a, B-VG Vereinbarung vorgeschriebene Rechtsform des Bescheides ist notwendig, da die Einleitung des Verfahrens auf Antrag der Behörde im Grundbuch anzumerken ist.
...
Liegt der Behörde der Sachverhalt bereits entscheidungsreif vor, kann anstatt des Einleitungsbescheides gemäß Abs. 1 oder nach dem dem Einleitungsbescheid folgenden Prüfungsverfahren ein Bescheid erlassen werden, aus dem sich ergibt, dass ein grundbücherlich durchgeführter Rechtserwerb der erforderlichen Genehmigung entbehrt oder die Erklärung gemäß § 7 unrichtig war.Liegt der Behörde der Sachverhalt bereits entscheidungsreif vor, kann anstatt des Einleitungsbescheides gemäß Absatz eins, oder nach dem dem Einleitungsbescheid folgenden Prüfungsverfahren ein Bescheid erlassen werden, aus dem sich ergibt, dass ein grundbücherlich durchgeführter Rechtserwerb der erforderlichen Genehmigung entbehrt oder die Erklärung gemäß Paragraph 7, unrichtig war.
...“
24 Im Hinblick auf die Ausführungen in der Revisionsbeantwortung der belangten Behörde sowie in Anbetracht der dem Verwaltungsgerichtshof vorgelegten Kopie des „aufsichtsbehördlichen Akts“ ist vorauszuschicken, dass nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut § 29 Abs. 2 und 4 VGVG keine Anwendung auf Konstellationen findet, in denen die erforderliche grundverkehrsbehördliche Genehmigung bescheidmäßig erteilt wurde, jedoch hinsichtlich dieses Bescheids allenfalls die Voraussetzungen für die Wiederaufnahme des Verfahrens gemäß § 69 AVG vorliegen oder der dem Rechtsbestand angehörende Bewilligungsbescheid mit einem etwaigen Mangel behaftet ist, der im Wege der Nichtigerklärung gemäß § 68 Abs. 4 AVG zu seiner Beseitigung führen könnte (arg: „... ein grundbücherlich durchgeführter Rechtserwerb der erforderlichen Genehmigung oder Bestätigung der Erklärung entbehrt, ...“). Auch Art. 4 Abs. 1 Z 1 GruVe-VE, der bei einer vertragskonformen Auslegung des § 29 VGVG zu berücksichtigen ist (vgl. etwa VfGH 11.3.2015, VfSlg. 19964), stellt darauf ab, dass ein grundbücherlich bereits durchgeführter Rechtsvorgang der erforderlichen Genehmigung, Bestätigung, Anzeige oder Erklärung entbehrt (siehe ferner Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht, 432, sowie Schramek in Müller/Weber, TGVG, § 33, 285).Im Hinblick auf die Ausführungen in der Revisionsbeantwortung der belangten Behörde sowie in Anbetracht der dem Verwaltungsgerichtshof vorgelegten Kopie des „aufsichtsbehördlichen Akts“ ist vorauszuschicken, dass nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut Paragraph 29, Absatz 2 und 4 VGVG keine Anwendung auf Konstellationen findet, in denen die erforderliche grundverkehrsbehördliche Genehmigung bescheidmäßig erteilt wurde, jedoch hinsichtlich dieses Bescheids allenfalls die Voraussetzungen für die Wiederaufnahme des Verfahrens gemäß Paragraph 69, AVG vorliegen oder der dem Rechtsbestand angehörende Bewilligungsbescheid mit einem etwaigen Mangel behaftet ist, der im Wege der Nichtigerklärung gemäß Paragraph 68, Absatz 4, AVG zu seiner Beseitigung führen könnte (arg: „... ein grundbücherlich durchgeführter Rechtserwerb der erforderlichen Genehmigung oder Bestätigung der Erklärung entbehrt, ...“). Auch Artikel 4, Absatz eins, Ziffer eins, GruVe-VE, der bei einer vertragskonformen Auslegung des Paragraph 29, VGVG zu berücksichtigen ist vergleiche , etwa VfGH 11.3.2015, VfSlg. 19964), stellt darauf ab, dass ein grundbücherlich bereits durchgeführter Rechtsvorgang der erforderlichen Genehmigung, Bestätigung, Anzeige oder Erklärung entbehrt (siehe ferner Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht, 432, sowie Schramek in Müller/Weber, TGVG, Paragraph 33, 285,).
25 Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist weder ein die Wiederaufnahme verfügender Bescheid gemäß § 69 AVG noch ein auf § 68 Abs. 4 AVG gestützter Bescheid der sachlich in Betracht kommenden Oberbehörde, sondern eine Feststellung der belangten Behörde gemäß § 29 Abs. 2 lit. a und Abs. 4 VGVG, die mit dem angefochtenen Erkenntnis bestätigt wurde.Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist weder ein die Wiederaufnahme verfügender Bescheid gemäß Paragraph 69, AVG noch ein auf Paragraph 68, Absatz 4, AVG gestützter Bescheid der sachlich in Betracht kommenden Oberbehörde, sondern eine Feststellung der belangten Behörde gemäß Paragraph 29, Absatz 2, Litera a und Absatz 4, VGVG, die mit dem angefochtenen Erkenntnis bestätigt wurde.
26 Die Erlassung eines Feststellungsbescheides gemäß § 29 Abs. 2 lit. a und Abs. 4 VGVG fällt - entgegen der in der Revisionsbeantwortung dargelegten Auffassung - in die Zuständigkeit der Grundverkehrs-Landeskommission, und zwar auch dann, wenn in dem gemäß § 29 Abs. 2 lit. a und Abs. 4 VGVG geführten Verfahren die Rechtswirksamkeit des Zustandekommens einer Erledigung einer anderen Behörde (hier: der Grundverkehrs-Ortskommission) zu beurteilen ist.Die Erlassung eines Feststellungsbescheides gemäß Paragraph 29, Absatz 2, Litera a und Absatz 4, VGVG fällt - entgegen der in der Revisionsbeantwortung dargelegten Auffassung - in die Zuständigkeit der Grundverkehrs-Landeskommission, und zwar auch dann, wenn in dem gemäß Paragraph 29, Absatz 2, Litera a und Absatz 4, VGVG geführten Verfahren die Rechtswirksamkeit des Zustandekommens einer Erledigung einer anderen Behörde (hier: der Grundverkehrs-Ortskommission) zu beurteilen ist.
27 Dies folgt aus § 29 Abs. 1 VGVG, der für die Einleitung eines Prüfungsverfahrens ausdrücklich die Zuständigkeit der Grundverkehrs-Landeskommission vorsieht, sowie aus dem engen systematischen Zusammenhang der (das P
