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BewertungsrechtNorm
BewG 1955 §53 Abs10Betreff
Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Raschauer und die Hofräte Dr. Reichel, Dr. Seiler, Dr. Großmann und Dr. Baumgartner als Richter, im Beisein der Schriftführerin Kommissär Dr. Gancz, über die Beschwerde des Ing. PM in T, vertreten durch Dr. Heinz Wechsler, Rechtsanwalt in Wien VII, Mechitaristengasse 1, gegen den Bescheid der Finanzlandesdirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland vom 22. Dezember 1977, Zl. GA 8-1007/5/77, betreffend Einheitsbewertung, nach der am 17. Dezember 1979 durchgeführten mündlichen Verhandlung, und zwar nach Anhörung des Vortrages des Berichters sowie der Ausführungen des Vertreters der Beschwerde, Rechtsanwalt Dr. Heinz Wechsler, und des Vertreters der belangten Behörde, Rat Dr. PG, zu Recht erkannt:Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Raschauer und die Hofräte Dr. Reichel, Dr. Seiler, Dr. Großmann und Dr. Baumgartner als Richter, im Beisein der Schriftführerin Kommissär Dr. Gancz, über die Beschwerde des Ing. PM in T, vertreten durch Dr. Heinz Wechsler, Rechtsanwalt in Wien römisch sieben, Mechitaristengasse 1, gegen den Bescheid der Finanzlandesdirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland vom 22. Dezember 1977, Zl. GA 8-1007/5/77, betreffend Einheitsbewertung, nach der am 17. Dezember 1979 durchgeführten mündlichen Verhandlung, und zwar nach Anhörung des Vortrages des Berichters sowie der Ausführungen des Vertreters der Beschwerde, Rechtsanwalt Dr. Heinz Wechsler, und des Vertreters der belangten Behörde, Rat Dr. PG, zu Recht erkannt:
Spruch
Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.
Der Bund hat dem Beschwerdeführer Aufwendungen in der Höhe von S 3.750,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
Das Mehrbegehren wird hinsichtlich des Schriftsatzaufwandes zurückgewiesen, im übrigen abgewiesen.
Begründung
Der Beschwerdeführer war laut in den Verwaltungsakten einliegendem Grundbesitzbogen nach dem Stand von Ende 1972 Eigentümer der Liegenschaft EZ. 635 des Grundbuches über die Katastralgemeinde T. mit den Parzellen 388 Baufläche (137 m2) und 389 Garten (1408 m2). Auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Jänner 1973 (mit Wirksamkeit ab 1. Jänner 1974) bewertete das Lagefinanzamt in T. im Einheitswertbescheid vom 10. Jänner 1975 den Grundbesitz als ein Einfamilienhaus und stellte den Einheitswert mit S 324.000,-- fest; dabei ging die Abgabenbehörde erster Instanz nach der dem Bescheid beigegebenen Begründung (Durchschrift der vom Beschwerdeführer am 8. Juli 1973 erstatteten Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes bebauter Grundstücke) von einem Gebäudewert von S 132.616,-- und einem Bodenwert von S 410.375,-- aus (800 m2 zu je S 350,--und 745 m2 zu je S 175,-- - ohne Kürzungen).
In der gegen diesen Bescheid erhobenen Berufung machte der Beschwerdeführer - ohne allerdings einen näher bezifferten Berufungsantrag zu stellen - zunächst nur geltend, sowohl der Gebäudewert als auch der Bodenwert seien überhöht. Was ersteren betreffe, hätten die in einem seinerzeit gestellten Wertfortschreibungsantrag geltend gemachten Umstände (Setzungserscheinungen nach einem Bombeneinschlag, Besatzungsschäden) "auch heute noch volle Gültigkeit". Was aber letzteren anlange, so "scheine es", daß eher eine Bodenwertminderung eingetreten sei, die "vielleicht" auf die Verkehrslage an der Bundesstraße und die vor 15 Jahren bei Verkäufen weit überhöhten Preise zurückzuführen sei.
Den Berufungsausführungen hielt das Lagefinanzamt in einem an den Beschwerdeführer gerichteten Vorhalt ddto. 11. August 1975 entgegen, daß die Gebäudebewertung - der Baubeschreibung des Beschwerdeführers folgend - mit einem Zwischenwert der Bauklassen 11.23/11.24 gemäß der Anlage zu § 53 a des Bewertungsgesetzes 1955, BGBl. Nr. 148 (in der Fassung der Novelle = BewG), vorzunehmen gewesen wäre, doch sei unter Berücksichtigung der noch vorhandenen Setzungserscheinungen und Sprünge die Bauklasse 11.23 angewendet worden. Bezüglich des Bodenwertes sei auf eine Mitteilung der Gemeinde T. zu verweisen, wonach zum Hauptfeststellungszeitpunkt die Grundstückspreise "in dieser Lage" ca. S 600,--/m2 betragen hätten. Die Kaufpreissammlung des Finanzamtes zeige Verkehrswerte von S 733,--/m2 und S 800,--/m2 für Hinterland von S 350,--/m2 (die in Betracht kommenden Vergleichsgrundstücke sind sodann im einzelnen angeführt), weshalb ein Durchschnittspreis von S 265,--/m2, wie ihn das Finanzamt im Falle des Beschwerdeführers angesetzt habe, nicht überhöht erscheine.Den Berufungsausführungen hielt das Lagefinanzamt in einem an den Beschwerdeführer gerichteten Vorhalt ddto. 11. August 1975 entgegen, daß die Gebäudebewertung - der Baubeschreibung des Beschwerdeführers folgend - mit einem Zwischenwert der Bauklassen 11.23/11.24 gemäß der Anlage zu Paragraph 53, a des Bewertungsgesetzes 1955, BGBl. Nr. 148 (in der Fassung der Novelle Bundesgesetzblatt Nr. 447 aus 1972, = BewG), vorzunehmen gewesen wäre, doch sei unter Berücksichtigung der noch vorhandenen Setzungserscheinungen und Sprünge die Bauklasse 11.23 angewendet worden. Bezüglich des Bodenwertes sei auf eine Mitteilung der Gemeinde T. zu verweisen, wonach zum Hauptfeststellungszeitpunkt die Grundstückspreise "in dieser Lage" ca. S 600,--/m2 betragen hätten. Die Kaufpreissammlung des Finanzamtes zeige Verkehrswerte von S 733,--/m2 und S 800,--/m2 für Hinterland von S 350,--/m2 (die in Betracht kommenden Vergleichsgrundstücke sind sodann im einzelnen angeführt), weshalb ein Durchschnittspreis von S 265,--/m2, wie ihn das Finanzamt im Falle des Beschwerdeführers angesetzt habe, nicht überhöht erscheine.
In seiner Vorhaltsbeantwortung verwies der Beschwerdeführer demgegenüber auf Schäden am Dach des Einfamilienhauses, die erst 1974 behoben worden seien, die schon erwähnten Setzungserscheinungen und verlangte die Vornahme eines Augenscheines. Was den Bodenwert betreffe, so habe sich der Beschwerdeführer wegen des Verkehrslärms bereits mit Verkaufsabsichten getragen, aber kein besseres Anbot als S 250,-- /m2 erhalten, weil "die gesamte Restfläche" seines Grundstückes (gemeint offenbar die Parzelle 389) als Grünland gewidmet sei.
Hierauf wandte sich das Finanzamt an die Gemeinde T., die mit Schreiben vom 24. Oktober 1975 bekanntgab, daß die Restfläche des Grundstückes 388 zur Gänze im Bauland liege, dort offen und gekoppelt gebaut werden dürfe und ein Bauwerk mit bis zu drei Geschossen aufgeführt werden könne. Allerdings sei vom nördlich anschließenden Grünland (S.Park) im Zuge einer Verbauung ein Abstand von 6 m freizuhalten.
Darauf wies das Finanzamt die Berufung mit Berufungsvorentscheidung vom 29. Oktober 1975 ab, doch gehört dieser Bescheid nicht mehr dem Rechtsbestand an, weil der Beschwerdeführer den Antrag stellte, sein Rechtsmittel der Abgabenbehörde zweiter Instanz zur Entscheidung vorzulegen. Aus diesem Anlaß bemängelte der Beschwerdeführer das Unterbleiben eines Augenscheines und verwies neuerlich darauf, daß er (einschließlich Gebäude) nur einen Kaufpreis von S 250,--/m2 hätte erzielen können, ein Umstand, der ihn schließlich von einem Verkauf abgehalten habe. Wegen der Beeinträchtigung der Baumöglichkeiten sei ein Bestandvertrag mit der Mineralölfirma E. nicht zustande gekommen, zumal der Beschwerdeführer nicht habe verschweigen können, daß auf der Liegenschaft eine Dienstbarkeit der Gemeinde T. ruhe.
Bei dem am 15. Dezember 1975 vom Finanzamt in Anwesenheit des Beschwerdeführers vorgenommenen Augenschein wurden sodann folgende, vom Beschwerdeführer nicht weiter bestrittene Feststellungen über die Baumerkmale des Gebäudes getroffen:
"1.) Eternitdach (Sparrenausführung) Baujahr 1945 (infolge des schlechten Zustandes mußte es 1974 erneuert werden).
2.) Fassade: Edelputz (1931) jedoch Saliterbefall
3.) Holzbalkendecken, Kellerdecke massiv.
4.) Doppelfenster, zT einfache Fenster (Stiegenaufgang).
5.) Lackierte Holztüren.
6.) Parkettböden, Weichholzboden und Betonboden.
7.) Plastikfliesen.
8.) Wasser und WC innen.
9.) Ein Badezimmer.
10.) Zentralheizung, wird vom Keller aus betrieben.
Die Setzungserscheinungen sind nach wie vor vorhanden und treten trotz mehrmaliger Behebungsversuche immer wieder zu Tage."
Die Finanzlandesdirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland, der die Berufung zur Entscheidung vorgelegt worden ist, wandte sich sodann mit Schreiben vom 17. November 1976 an den Beschwerdeführer. Darin führte die Finanzlandesdirektion, eher in Form einer Rechtsbelehrung, die auf den Streitfall anzuwendenden Bestimmungen des Bewertungsgesetzes an und verwies auf die hg. Rechtsprechung betreffend die Bodenwertermittlung. In Anbetracht dessen könne auf den vom Beschwerdeführer gewünschten Bodenpreis von S 250,--/m2 nicht eingegangen werden, zumal er auch nicht angegeben habe, an welchen Käuferkreis er sich gewendet habe. Im Hinblick auf die dem Beschwerdeführer vorgehaltenen Vergleichspreise und die - unzutreffende - Behauptung der Grünlandlage werde sich selbst die vom Finanzamt vorgenommene Bewertung (S 266,--/m2) nicht aufrechthalten lassen, auch wenn die Dienstbarkeit zugunsten der Gemeinde T. und die zum Teil ungünstige Grundstücksfiguration berücksichtigt werde.
Auf dieses Vorhaltschreiben entgegnete der Beschwerdeführer mit Schriftsatz vom 2. Jänner 1977, die Kaufpreissammlung werde von der Gemeinde T. erstellt, die selbst Partei und "nicht mehr einer objektiven Preisbeobachtung fähig" sei. Was den vom Beschwerdeführer angesprochenen Käuferkreis betreffe, habe er "seinerzeit ausschließlich in Gemeindekreisen Verkaufsgespräche geführt", wo nur ein geringes Interesse festzustellen gewesen sei. Überhaupt könne eine reine, durch Servitut und andere Beschränkungen eingeengte Wohnnutzung nicht mit einer anderen Nutzung, etwa zu gewerblichen oder industriellen Zwecken, verglichen werden. Unter der Überschrift "Neuer Aspekt: KKW - Tullnerfeld" machte der Beschwerdeführer sodann geltend, durch den Bau des Kernkraftwerkes T. sei eine Beeinträchtigung der Grundstückspreise "in einem vorher nicht denkbar gewesenen Rahmen" erfolgt. Aus "BRD - Informationen" sei mit einer Preisfalltendenz zwischen 25 bis 75 v.H. zu rechnen. Da auch die streitgegenständliche Liegenschaft "im direkten Nah- und Einzugsbereich dieses KKW" liege, könne man mit einer Wertminderung "für den derzeitigen Zustand (bzw. für den 1. Jänner 1973)" von 50 v.H. rechnen. Im übrigen bemängelte der Beschwerdeführer in seiner Vorhaltsbeantwortung, daß sich in einem anderen, nicht näher bezeichneten Bewertungsfall auf den 1. Jänner 1973 gegenüber dem vorangegangenen Feststellungszeitpunkt eine Einheitswerterhöhung von 13,41 v.H., im Streitfalle jedoch - folge man dem Finanzamt - von 64,47 v.H. ergebe, und ferner, daß auch die Bauklassen bei der Gebäudewertermittlung unrichtig angesetzt worden seien: das Kellergeschoß müsse in "sehr einfacher", das Erdgeschoß in "einfacher" und das Dachgeschoß als Holzgebäude "einfacher Ausführung" angesetzt werden. Für die vorhandene Heizung werde ein Zuschlag von 5 v.H. akzeptiert. Unter Zugrundelegung dieser Bauklassen und eines Bodenwertes von nur S 125,--/m2 gelangte der Beschwerdeführer sodann zu einem Einheitswert von S 206.000,--.
Darauf ließ die Finanzlandesdirektion durch das Lagefinanzamt noch Ergänzungen des Ermittlungsverfahrens vornehmen, deren Ergebnis sie dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 5. September 1977 bekanntgab. Darin hielt die Finanzlandesdirektion dem Beschwerdeführer zunächst fünf weitere - der Kaufpreissammlung entnommene - bei Grundstücksverkäufen im Ortsgebiet von T. in den Jahren 1973 bis 1977 erzielte Kaufpreise entgegen, die zwischen S 500,-- und S 700,-- je m2 gelegen sind. Auf Grund dieser und der schon vom Finanzamt bekanntgegebenen Vergleichspreise - so lautet der Vorhalt - zeige sich, daß ein im Jänner 1973 erzielbarer Bodenpreis im Regelfall nicht unter 500,-- /m2 gelegen sein könne. In Anbetracht der Dienstbarkeit der Gemeinde T., der unregelmäßigen Umrißgestaltung des Grundstückes und der Baubeschränkung erscheine von diesem ein Abschlag (von rund 40 v.H.) und demgemäß ein Bodenwert von S 305,--/m2 angebracht. Was den Gebäudewert betreffe, könne, den Angaben des Beschwerdeführers folgend, beim Kellergeschoß von der Bauklasse 13.1, beim Erd- und Dach(Mansarden)geschoß von den Bauklassen 11.23 und 11.22 zuzüglich jeweils 5 v.H. ausgegangen werden.
In den Verwaltungsakten findet sich schließlich noch ein nicht unterfertigtes, mit "Entgegnung" überschriebenes und offenbar vom Beschwerdeführer stammendes Schriftstück ddto. 17. November 1977. Darin werden im wesentlichen alle ihm bekanntgegebenen Vergleichspreise als "problematisch" bemängelt und der von der Finanzlandesdirektion für angemessen erachtete Bodenpreis als unter keinen Umständen gerechtfertigt bezeichnet. Das Stadtbauamt T. habe "anläßlich eines informativen Gespräches" die Auskunft erteilt, nach dem gültigen Flächenwidmungsplan sei eine "irgendwie geartete Verbauung" nicht möglich und eine Änderung des Flächenwidmungsplanes nicht zu erwarten. Die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstückes seien ausschließlich "wohnmäßiger Natur", und was schließlich den Gebäudewert betreffe, habe die Finanzlandesdirektion die beim Augenschein festgestellten, vom Beschwerdeführer in seiner Vorhaltsbeantwortung ddto. 2. Jänner 1977 festgehaltenen Ansätze in keiner Weise widerlegt.
Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid vom 22. Dezember 1977 hat sodann die Finanzlandesdirektion die Berufung abgewiesen und den strittigen Einheitswert mit S 353.000,-- festgestellt. Dabei ging die Finanzlandesdirektion, was den Bodenwert betrifft, von einem Durchschnittspreis von S 300,--/m2 (1000 m2 zu je S 400,-- und 545 m2 zu je S 125,-- - ohne Kürzungen) und von einem Gebäudewert von S 118.079,-- - wie dem Beschwerdeführer am 5. September 1977 vorgehalten - aus. In der Begründung der Rechtsmittelentscheidung hat die Finanzlandesdirektion nach Darstellung des Verwaltungsgeschehens und der anzuwendenden Bestimmungen des Bewertungsgesetzes - was zunächst die Bodenwertermittlung betrifft - dem Beschwerdeführer entgegengehalten, schon das Lagefinanzamt habe drei tatsächlich für unbebaute Grundstücke erzielte Kaufpreise herangezogen: den Preis von S 733,--, der schon im Jahre 1966 für die schräg dem streitgegenständlichen Grundstück gegenüberliegende Parz. 963/4 erzielt worden sei, den im Jahre 1975 erzielten Preis von S 733,-- für die ca. 400 m entfernte Parz. 325 und den Preis von S 350,-- /m2, der im Jahre 1970 für die keinen unmittelbaren Zugang zur Straße besitzende Parz. 1004/2 bezahlt worden sei. Diese Preise ließen mit Rücksicht auf die Lage der Grundstücke ohne weiteres Schlüsse auf den Bodenwert zu. In seiner Stellungnahme habe der Beschwerdeführer auch weder gegen diese ihm mit Schreiben des Finanzamtes vom 11. August 1975 vorgehaltenen Preise noch hinsichtlich der Vergleichsliegenschaften, für die sie erzielt worden seien, etwas vorbringen können. In seiner Stellungnahme vom 2. Jänner 1977 zu dem Schreiben der Finanzlandesdirektion vom 17. November 1976 habe der Beschwerdeführer sodann behauptet, daß die in T. erzielbaren Grundstückspreise durch die Errichtung des Kernkraftwerkes "beeinträchtigt" würden. Deshalb seien dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 5. September 1977 fünf weitere in den Jahren von 1973 bis 1977 tatsächlich erzielte Kaufpreise bekanntgegeben worden, die zwischen S 500,-- und S 700,--/m2 gelegen seien und damit die vom Beschwerdeführer behauptete Beeinträchtigung widerlegten. Auf Grund dieser Preise müsse geschlossen werden, daß zu dem gemäß § 20 Abs. 2 BewG maßgebenden Bewertungszeitpunkt, dem l. Jänner 1973, für ein Grundstück mit der Lage des streitgegenständlichen zumindest ein Preis von S 500,--/m2 erzielbar gewesen sei. Von diesem Preis ausgehend sei bei der Ermittlung des Bodenwertes noch zu berücksichtigen, daß das Grundstück des Beschwerdeführers im Gegensatz zu den zum Vergleich herangezogenen Grundstücken in dem von der Straße entfernten Teil eine sehr unregelmäßige, für eine Bebauung ungünstige Form aufweise. Weiters verlaufe unter dem Grundstück ca. 20 m von der Straße entfernt und parallel zu dieser ein Kanal der Gemeinde T., in Anbetracht dessen schon seit 1917 die Dienstbarkeit des Zu- und Abganges eingeräumt worden sei. Die zwischen Straße und Kanal befindliche Grundstücksfläche stelle sich als im wesentlichen regelmäßig geformte Fläche dar, deren Ausmaß rd. 1000 m2 betrage. Auf Grund ihrer Form und Lage müsse angenommen werden, daß für diese Fläche auf Grund der erwähnten Vergleichspreise ein Preis von S 500,--/m2 erzielbar wäre. Außerdem sei noch das bestehende Servitut in Rechnung zu stellen: da es lediglich die Zugangsmöglichkeit zum Kanal beinhalte, werde von der Finanzlandesdirektion unter Bedachtnahme auf die Größe des Grundstücksteiles und der gegebenen Verbauungsmöglichkeit eine einschneidende Behinderung der Nutzung nicht als gegeben erachtet, sodaß durch eine Preisminderung von 20 v. H. das Servitut als entsprechend berücksichtigt angesehen werde. Dagegen müsse die Nutzungsmöglichkeit bzw. Verwertbarkeit des hinter dem Kanal gelegenen Grundstücksteiles als stärker vermindert gewertet werden. Da nach den Behauptungen des Beschwerdeführers das Überbauen oder auch nur das Überfahren des Kanals undenkbar sei und die Hinterland bildende Restfläche überdies eine unregelmäßige Umrißgestaltung aufweise, erscheine trotz der rechtlich gegebenen Baulandeigenschaft eine Preisminderung von 75 v. H. als diesen Umständen Rechnung tragend vertretbar, womit insoweit dem Antrag des Beschwerdeführers stattgegeben werde. Der Beschwerdeführer habe im Schriftsatz vom 2. Jänner 1977 die von der Abgabenbehörde herangezogenen Kaufpreise aber auch deshalb in Zweifel gezogen, weil er von der Vorstellung ausgehe, die Kaufpreissammlung stütze sich auf eine von der Gemeinde T. erstellte Zusammenstellung und die Gemeinde als hebeberechtigte Körperschaft für die Grundsteuer wäre zu keiner objektiven Preisbeobachtung fähig. Dazu sei zu sagen, daß die Kaufpreise vom Finanzamt selbst festgestellt, ausgewertet und evident gehalten würden. Im übrigen sei der Beschwerdeführer offensichtlich auch nicht in der Lage, die Unrichtigkeit der vom Finanzamt herangezogenen Preise glaubhaft machen, geschweige denn beweisen zu können. Aber auch der Einwand, bei der Auswahl der tatsächlich erzielten Kaufpreise wäre die Nutzung des Bestandobjektes zu berücksichtigen, gehe ins Leere. Wie aus der Bestimmung des § 53 Abs. 2 BewG klar hervorgehe, sei bei der Bodenwertermittlung für bebaute Grundstücke zu unterstellen, daß der Grund und Boden unbebaut wäre. Deshalb würden grundsätzlich auch nur Kaufpreise unbebauter Grundstücke zur Ableitung herangezogen. Weiters habe der Beschwerdeführer vorgegeben, daß die (nicht näher umschriebene) "gesamte Restfläche" seines Grundstückes "laut Widmungsplan Grünland zu bleiben habe". Diese Behauptung sei durch die Mitteilung des Stadtamtes T. eindeutig widerlegt worden. Das gesamte Grundstück liege demnach im Bauland, lediglich von dem nördlich anschließenden Grünland sei im Falle der Bebauung ein Abstand von 6 m einzuhalten. Wenn der Beschwerdeführer sodann in seiner Eingabe vom 17. November 1977 neuerlich vorbringe, er habe im Zuge eines informativen Gespräches vom "Stadtbauamt" die Auskunft erhalten, seinem Grundstück komme "Erholungsgebiets-Charakter im Stadtgebiet" zu, so sei diese - unbewiesene - Behauptung einer gesprächsweisen Äußerung seitens eines Organes des Stadtamtes nicht geeignet, die schriftliche Bekanntgabe des Stadtamtes über die Widmung zum 1. Jänner 1973 laut Flächenwidmungsplan in Zweifel zu ziehen. Dazu komme, daß der "Charakter" des Gebietes im Gegensatz zum Flächenwidmungsplan keine rechtliche Wirkungen nach sich ziehen könne. Der Beschwerdeführer habe auch die Ansicht vertreten, der erzielbare Preis für sein Grundstück wäre durch die Errichtung des Kernkraftwerkes gesunken. Nachdem ihm aber bekanntgegeben worden sei, daß in den Jahren 1973 bis 1977 Kaufpreise von S 500,-- bis S 700,--/m2 erzielt worden seien, habe er in seiner Eingabe vom 17. November 1977 selbst eingeräumt, daß "solche Dinge", wie die Wertminderung durch den Einfluß des Kernkraftwerkes, "Zeit brauchen, um in das Bewußtsein der Bevölkerung einzudringen". Da aber für den Bodenwert nicht irgendein allgemeiner, auch vom Beschwerdeführer nicht näher definierter Wert maßgebend sei, sondern der erzielbare Preis, lasse sich aus den bekanntgegebenen Vergleichspreisen im Zusammenhang mit dem vom Beschwerdeführer verneinten Bewußtwerden in der Bevölkerung zwingend schließen, daß im Jahre 1973 grundsätzlich zumindest ein Preis von S 500,--/m2 erzielbar gewesen sei. Der Beschwerdeführer habe letztlich auch gemeint, der Bodenwert des streitgegenständlichen Grundstückes wäre nur aus dem ihm gemachten Preisanbot von S 250,--/m2 zu finden, weil für ihn dieser Preis den wahren Verkehrswert darstelle. Dazu sei dem Beschwerdeführer bereits vorgehalten worden, daß dieser Anbotspreis schon mit Rücksicht auf die bestehende Verbauung seines Grundstückes unbrauchbar sei. Da das darauf befindliche Gebäude unbestrittenermaßen erhebliche Instandsetzungs- und Erhaltungskosten erforderlich mache, könne nicht ausgeschlossen werden, daß der angebliche Kaufinteressent einen niedrigeren Preis geboten habe, als er bereit gewesen wäre zu zahlen, wenn das Grundstück unverbaut gewesen wäre, weil er ja die Instandhaltungs- und Erhaltungskosten oder gar die Abbruchskosten in Rechnung stelle. Abgesehen davon habe der Beschwerdeführer nicht einmal glaubhaft gemacht, daß sich sein Verkaufsangebot an einen dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entsprechenden großen potentiellen Käuferkreis - z.B. durch Zeitungsinserate - gerichtet habe. Die bloß "im Gemeindekreis" gemachten Äußerungen eines eventuellen Verkaufes ließen daher das vom Beschwerdeführer genannte Angebot von S 250,--/m2 als nicht geeignet erscheinen, um auf den erzielbaren Preis im Sinne des § 10 Abs. 2 BewG zwingend zu schließen.Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid vom 22. Dezember 1977 hat sodann die Finanzlandesdirektion die Berufung abgewiesen und den strittigen Einheitswert mit S 353.000,-- festgestellt. Dabei ging die Finanzlandesdirektion, was den Bodenwert betrifft, von einem Durchschnittspreis von S 300,--/m2 (1000 m2 zu je S 400,-- und 545 m2 zu je S 125,-- - ohne Kürzungen) und von einem Gebäudewert von S 118.079,-- - wie dem Beschwerdeführer am 5. September 1977 vorgehalten - aus. In der Begründung der Rechtsmittelentscheidung hat die Finanzlandesdirektion nach Darstellung des Verwaltungsgeschehens und der anzuwendenden Bestimmungen des Bewertungsgesetzes - was zunächst die Bodenwertermittlung betrifft - dem Beschwerdeführer entgegengehalten, schon das Lagefinanzamt habe drei tatsächlich für unbebaute Grundstücke erzielte Kaufpreise herangezogen: den Preis von S 733,--, der schon im Jahre 1966 für die schräg dem streitgegenständlichen Grundstück gegenüberliegende Parz. 963/4 erzielt worden sei, den im Jahre 1975 erzielten Preis von S 733,-- für die ca. 400 m entfernte Parz. 325 und den Preis von S 350,-- /m2, der im Jahre 1970 für die keinen unmittelbaren Zugang zur Straße besitzende Parz. 1004/2 bezahlt worden sei. Diese Preise ließen mit Rücksicht auf die Lage der Grundstücke ohne weiteres Schlüsse auf den Bodenwert zu. In seiner Stellungnahme habe der Beschwerdeführer auch weder gegen diese ihm mit Schreiben des Finanzamtes vom 11. August 1975 vorgehaltenen Preise noch hinsichtlich der Vergleichsliegenschaften, für die sie erzielt worden seien, etwas vorbringen können. In seiner Stellungnahme vom 2. Jänner 1977 zu dem Schreiben der Finanzlandesdirektion vom 17. November 1976 habe der Beschwerdeführer sodann behauptet, daß die in T. erzielbaren Grundstückspreise durch die Errichtung des Kernkraftwerkes "beeinträchtigt" würden. Deshalb seien dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 5. September 1977 fünf weitere in den Jahren von 1973 bis 1977 tatsächlich erzielte Kaufpreise bekanntgegeben worden, die zwischen S 500,-- und S 700,--/m2 gelegen seien und damit die vom Beschwerdeführer behauptete Beeinträchtigung widerlegten. Auf Grund dieser Preise müsse geschlossen werden, daß zu dem gemäß Paragraph 20, Absatz 2, BewG maßgebenden Bewertungszeitpunkt, dem l. Jänner 1973, für ein Grundstück mit der Lage des streitgegenständlichen zumindest ein Preis von S 500,--/m2 erzielbar gewesen sei. Von diesem Preis ausgehend sei bei der Ermittlung des Bodenwertes noch zu berücksichtigen, daß das Grundstück des Beschwerdeführers im Gegensatz zu den zum Vergleich herangezogenen Grundstücken in dem von der Straße entfernten Teil eine sehr unregelmäßige, für eine Bebauung ungünstige Form aufweise. Weiters verlaufe unter dem Grundstück ca. 20 m von der Straße entfernt und parallel zu dieser ein Kanal der Gemeinde T., in Anbetracht dessen schon seit 1917 die Dienstbarkeit des Zu- und Abganges eingeräumt worden sei. Die zwischen Straße und Kanal befindliche Grundstücksfläche stelle sich als im wesentlichen regelmäßig geformte Fläche dar, deren Ausmaß rd. 1000 m2 betrage. Auf Grund ihrer Form und Lage müsse angenommen werden, daß für diese Fläche auf Grund der erwähnten Vergleichspreise ein Preis von S 500,--/m2 erzielbar wäre. Außerdem sei noch das bestehende Servitut in Rechnung zu stellen: da es lediglich die Zugangsmöglichkeit zum Kanal beinhalte, werde von der Finanzlandesdirektion unter Bedachtnahme auf die Größe des Grundstücksteiles und der gegebenen Verbauungsmöglichkeit eine einschneidende Behinderung der Nutzung nicht als gegeben erachtet, sodaß durch eine Preisminderung von 20 v. H. das Servitut als entsprechend berücksichtigt angesehen werde. Dagegen müsse die Nutzungsmöglichkeit bzw. Verwertbarkeit des hinter dem Kanal gelegenen Grundstücksteiles als stärker vermindert gewertet werden. Da nach den Behauptungen des Beschwerdeführers das Überbauen oder auch nur das Überfahren des Kanals undenkbar sei und die Hinterland bildende Restfläche überdies eine unregelmäßige Umrißgestaltung aufweise, erscheine trotz der rechtlich gegebenen Baulandeigenschaft eine Preisminderung von 75 v. H. als diesen Umständen Rechnung tragend vertretbar, womit insoweit dem Antrag des Beschwerdeführers stattgegeben werde. Der Beschwerdeführer habe im Schriftsatz vom 2. Jänner 1977 die von der Abgabenbehörde herangezogenen Kaufpreise aber auch deshalb in Zweifel gezogen, weil er von der Vorstellung ausgehe, die Kaufpreissammlung stütze sich auf eine von der Gemeinde T. erstellte Zusammenstellung und die Gemeinde als hebeberechtigte Körperschaft für die Grundsteuer wäre zu keiner objektiven Preisbeobachtung fähig. Dazu sei zu sagen, daß die Kaufpreise vom Finanzamt selbst festgestellt, ausgewertet und evident gehalten würden. Im übrigen sei der Beschwerdeführer offensichtlich auch nicht in der Lage, die Unrichtigkeit der vom Finanzamt herangezogenen Preise glaubhaft machen, geschweige denn beweisen zu können. Aber auch der Einwand, bei der Auswahl der tatsächlich erzielten Kaufpreise wäre die Nutzung des Bestandobjektes zu berücksichtigen, gehe ins Leere. Wie aus der Bestimmung des Paragraph 53, Absatz 2, BewG klar hervorgehe, sei bei der Bodenwertermittlung für bebaute Grundstücke zu unterstellen, daß der Grund und Boden unbebaut wäre. Deshalb würden grundsätzlich auch nur Kaufpreise unbebauter Grundstücke zur Ableitung herangezogen. Weiters habe der Beschwerdeführer vorgegeben, daß die (nicht näher umschriebene) "gesamte Restfläche" seines Grundstückes "laut Widmungsplan Grünland zu bleiben habe". Diese Behauptung sei durch die Mitteilung des Stadtamtes T. eindeutig widerlegt worden. Das gesamte Grundstück liege demnach im Bauland, lediglich von dem nördlich anschließenden Grünland sei im Falle der Bebauung ein Abstand von 6 m einzuhalten. Wenn der Beschwerdeführer sodann in seiner Eingabe vom 17. November 1977 neuerlich vorbringe, er habe im Zuge eines informativen Gespräches vom "Stadtbauamt" die Auskunft erhalten, seinem Grundstück komme "Erholungsgebiets-Charakter im Stadtgebiet" zu, so sei diese - unbewiesene - Behauptung einer gesprächsweisen Äußerung seitens eines Organes des Stadtamtes nicht geeignet, die schriftliche Bekanntgabe des Stadtamtes über die Widmung zum 1. Jänner 1973 laut Flächenwidmungsplan in Zweifel zu ziehen. Dazu komme, daß der "Charakter" des Gebietes im Gegensatz zum Flächenwidmungsplan keine rechtliche Wirkungen nach sich ziehen könne. Der Beschwerdeführer habe auch die Ansicht vertreten, der erzielbare Preis für sein Grundstück wäre durch die Errichtung des Kernkraftwerkes gesunken. Nachdem ihm aber bekanntgegeben worden sei, daß in den Jahren 1973 bis 1977 Kaufpreise von S 500,-- bis S 700,--/m2 erzielt worden seien, habe er in seiner Eingabe vom 17. November 1977 selbst eingeräumt, daß "solche Dinge", wie die Wertminderung durch den Einfluß des Kernkraftwerkes, "Zeit brauchen, um in das Bewußtsein der Bevölkerung einzudringen". Da aber für den Bodenwert nicht irgendein allgemeiner, auch vom Beschwerdeführer nicht näher definierter Wert maßgebend sei, sondern der erzielbare Preis, lasse sich aus den bekanntgegebenen Vergleichspreisen im Zusammenhang mit dem vom Beschwerdeführer verneinten Bewußtwerden in der Bevölkerung zwingend schließen, daß im Jahre 1973 grundsätzlich zumindest ein Preis von S 500,--/m2 erzielbar gewesen sei. Der Beschwerdeführer habe letztlich auch gemeint, der Bodenwert des streitgegenständlichen Grundstückes wäre nur aus dem ihm gemachten Preisanbot von S 250,--/m2 zu finden, weil für ihn dieser Preis den wahren Verkehrswert darstelle. Dazu sei dem Beschwerdeführer bereits vorgehalten worden, daß dieser Anbotspreis schon mit Rücksicht auf die bestehende Verbauung seines Grundstückes unbrauchbar sei. Da das darauf befindliche Gebäude unbestrittenermaßen erhebliche Instandsetzungs- und Erhaltungskosten erforderlich mache, könne nicht ausgeschlossen werden, daß der angebliche Kaufinteressent einen niedrigeren Preis geboten habe, als er bereit gewesen wäre zu zahlen, wenn das Grundstück unverbaut gewesen wäre, weil er ja die Instandhaltungs- und Erhaltungskosten oder gar die Abbruchskosten in Rechnung stelle. Abgesehen davon habe der Beschwerdeführer nicht einmal glaubhaft gemacht, daß sich sein Verkaufsangebot an einen dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entsprechenden großen potentiellen Käuferkreis - z.B. durch Zeitungsinserate - gerichtet habe. Die bloß "im Gemeindekreis" gemachten Äußerungen eines eventuellen Verkaufes ließen daher das vom Beschwerdeführer genannte Angebot von S 250,--/m2 als nicht geeignet erscheinen, um auf den erzielbaren Preis im Sinne des Paragraph 10, Absatz 2, BewG zwingend zu schließen.
Was den Gebäudewert betreffe -, so lautet die Begründung der Berufungsentscheidung weiter -, enthalte die Anlage zu § 53 a BewG eine Bauklasseneinteilung, entsprechend der die Durchschnittspreise gestuft nach der Ausführung festgesetzt seien. Zur Anlage gehöre weiters eine Tabelle der Merkmale für die Beurteilung der baulichen Ausführung eines Gebäudes oder Gebäudeteiles. Gemäß dieser Anlage sei für die Einstufung die im Durchschnitt zutreffende Güte der Ausführung maßgebend. Entsprechend dieser Rechtslage habe dem Berufungsbegehren zunächst insoweit stattgegeben werden können, als das Keller-, Erd- und Dachgeschoß als Gebäudeteile gesondert eingestuft würden. Hinsichtlich des Kellergeschosses sei auch dem Antrag auf Unterstellung eines Durchschnittspreises für sehr einfache Ausführung gemäß Z. 13.1 der Anlage stattzugeben. Hinsichtlich des Dachgeschosses habe der Beschwerdeführer verlangt, dieses als Holzgebäude einfacher Ausführung anzuerkennen, da es sich lediglich um einen Dachausbau mit Holz und Heraklith handle. Dazu sei zu sagen, daß die Bauklasseneinteilung der Anlage zu § 53 a BewG neben vollständigen Gebäuden zwar eine eigene Gebäudeklasse der Keller und Kellergeschosse (Gebäudeklasse 13) enthalte, nicht jedoch der Dachgeschosse. Die Einordnung des Dachgeschosses eines Einfamilienhauses (Gebäudeklasse 11) unter die Gebäudeklasse 11.1 (Holzgebäude) oder unter die Gebäudeklasse 11.2 (Massivgebäude) könne daher nur unter Beurteilung des Gebäudes in seiner Gesamtheit erfolgen, zumal schon aus konstruktiven Gründen den das Dach tragenden Mauern und der Decke des unmittelbar unter der Dachkonstruktion befindlichen Geschosses ausschlaggebende Bedeutung zukomme. Im vorliegenden Fall stellten die unter dem Dach befindlichen massiv gebauten Geschosse zusammen mit einer diesen Gebäudeteilen adäquaten Dachkonstruktion unzweifelhaft ein Massivgebäude dar. Dadurch, daß innerhalb der Umwandung eines Teiles des in seiner Gesamtheit als Massivgebäude anzusehenden Gebäudes mit Holz und Heraklith Räume ausgekleidet worden seien, könne der Charakter des Massivbaues nicht verändert werden. Es sei daher das Dachgeschoß der einfachen Ausführung nach GebäudeklasseWas den Gebäudewert betreffe -, so lautet die Begründung der Berufungsentscheidung weiter -, enthalte die Anlage zu Paragraph 53, a BewG eine Bauklasseneinteilung, entsprechend der die Durchschnittspreise gestuft nach der Ausführung festgesetzt seien. Zur Anlage gehöre weiters eine Tabelle der Merkmale für die Beurteilung der baulichen Ausführung eines Gebäudes oder Gebäudeteiles. Gemäß dieser Anlage sei für die Einstufung die im Durchschnitt zutreffende Güte der Ausführung maßgebend. Entsprechend dieser Rechtslage habe dem Berufungsbegehren zunächst insoweit stattgegeben werden können, als das Keller-, Erd- und Dachgeschoß als Gebäudeteile gesondert eingestuft würden. Hinsichtlich des Kellergeschosses sei auch dem Antrag auf Unterstellung eines Durchschnittspreises für sehr einfache Ausführung gemäß Ziffer 13 Punkt eins, der Anlage stattzugeben. Hinsichtlich des Dachgeschosses habe der Beschwerdeführer verlangt, dieses als Holzgebäude einfacher Ausführung anzuerkennen, da es sich lediglich um einen Dachausbau mit Holz und Heraklith handle. Dazu sei zu sagen, daß die Bauklasseneinteilung der Anlage zu Paragraph 53, a BewG neben vollständigen Gebäuden zwar eine eigene Gebäudeklasse der Keller und Kellergeschosse (Gebäudeklasse 13) enthalte, nicht jedoch der Dachgeschosse. Die Einordnung des Dachgeschosses eines Einfamilienhauses (Gebäudeklasse 11) unter die Gebäudeklasse 11.1 (Holzgebäude) oder unter die Gebäudeklasse 11.2 (Massivgebäude) könne daher nur unter Beurteilung des Gebäudes in seiner Gesamtheit erfolgen, zumal schon aus konstruktiven Gründen den das Dach tragenden Mauern und der Decke des unmittelbar unter der Dachkonstruktion befindlichen Geschosses ausschlaggebende Bedeutung zukomme. Im vorliegenden Fall stellten die unter dem Dach befindlichen massiv gebauten Geschosse zusammen mit einer diesen Gebäudeteilen adäquaten Dachkonstruktion unzweifelhaft ein Massivgebäude dar. Dadurch, daß innerhalb der Umwandung eines Teiles des in seiner Gesamtheit als Massivgebäude anzusehenden Gebäudes mit Holz und Heraklith Räume ausgekleidet worden seien, könne der Charakter des Massivbaues nicht verändert werden. Es sei daher das Dachgeschoß der einfachen Ausführung nach Gebäudeklasse
11.22 zuzuordnen gewesen. Das Erdgeschoß betreffend habe der Beschwerdeführer die Ansicht vertreten, daß für dieses die einfache Ausführung zu unterstellen sei. Der Beschwerdeführer berufe sich dabei lediglich allgemein auf die in der Anlage zu § 53 a BewG enthaltene Tabelle über die Ausführungsmerkmale, ohne jedoch schlüssig darzulegen, wie er zur Beurteilung, daß einfache Ausführung vorliege, gelangt sei. Wie nämlich aus folgender Aufstellung ersichtlich sei, müsse die beantragte Einstufung in die "einfache Ausführung" als verfehlt angesehen werden. Bei den einzelnen für den Gebäudeteil zutreffenden Ausführungsmerkmalen würden die nach den Besichtigungen am 10. November 1966 und am 15. Dezember 1975 niederschriftlich festgehaltenen Feststellungen zugrunde gelegt:11.22 zuzuordnen gewesen. Das Erdgeschoß betreffend habe der Beschwerdeführer die Ansicht vertreten, daß für dieses die einfache Ausführung zu unterstellen sei. Der Beschwerdeführer berufe sich dabei lediglich allgemein auf die in der Anlage zu Paragraph 53, a BewG enthaltene Tabelle über die Ausführungsmerkmale, ohne jedoch schlüssig darzulegen, wie er zur Beurteilung, daß einfache Ausführung vorliege, gelangt sei. Wie nämlich aus folgender Aufstellung ersichtlich sei, müsse die beantragte Einstufung in die "einfache Ausführung" als verfehlt angesehen werden. Bei den einzelnen für den Gebäudeteil zutreffenden Ausführungsmerkmalen würden die nach den Besichtigungen am 10. November 1966 und am 15. Dezember 1975 niederschriftlich festgehaltenen Feststellungen zugrunde gelegt:
Merkmal:Ausführung:
sehr einfach
einfach
mittel
gut
sehr gut
Dach
Fassade
x
x
Decken
x
x
x
Fenster
x
Türen
x
x
x
Fußböden
x
x
x
x
Fliesen
x
Wasser und Toiletten
x
Badezimmer
x
Aus dieser Aufstellung sei zu ersehen, daß das Schwergewicht bei den Ausführungsmerkmalen der mittleren Ausführungsstufe liege. Wohl gehörten einige Merkmale auch gleichzeitig der einfachen und sehr einfachen Ausführungsstufe an, jedoch müsse in Anbetracht dessen, daß einige dieser Merkmale auch der guten sowie ein Merkmal ausschließlich der guten und sehr guten Ausführungsstufe zuzurechnen seien, bei der Beurteilung im gesamten die mittlere Ausführung als gegeben angesehen werden.
Mithin errechne sich der strittige Einheitswert - so lautet die Berufungsentscheidung abschließend - wie folgt:
Gebäudewert (wie dem Beschwerdeführer am 5. September 1977 vorgehalten):
S 118.079,--
Bodenwert:
Wert des Zehnfachen der bebauten Fläche 1350 m2 x S 300,-- = S 405.000,- - davon gemäß § 53 Abs. 2 BewG 75 v. H.Wert des Zehnfachen der bebauten Fläche 1350 m2 x S 300,-- = S 405.000,- - davon gemäß Paragraph 53, Absatz 2, BewG 75 v. H.
S 303.750,--
S 421.829,--
Kürzung der Summe aus Gebäudewert plus Bodenwert des Zehnfachen der bebauten Fläche gemäß § 53 Abs. 7 lit. b BewG um 30. v. H.Kürzung der Summe aus Gebäudewert plus Bodenwert des Zehnfachen der bebauten Fläche gemäß Paragraph 53, Absatz 7, Litera b, BewG um 30. v. H.
S 126.549,--
S 295.280,--
Bodenwert der das Zehnfache der bebauten Fläche übersteigenden Fläche 195 m2 x S 300,--
S 58.500,--
S 353.780,--
Einheitswert abgerundet gemäß § 25 BewGEinheitswert abgerundet gemäß Paragraph 25, BewG
S 353.000,--
Gegen diese Berufungsentscheidung der Finanzlandesdirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland vom 22. Dezember 1977 richtet sich die vorliegende, wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes und wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften erhobene Beschwerde.
Der Verwaltungsgerichtshof hat darüber unter Bedachtnahme auf die von der belangten Behörde erstattete Gegenschrift nach Durchführung der vom Beschwerdeführer verlangten Verhandlung erwogen:
An den Eingang der Beschwerdeausführungen stellt der Beschwerdeführer eine tabellarische Übersicht, der zu entnehmen ist, daß der Einheitswert anderweitigen, in Einfamilienhäusern bestehenden Grundbesitzes des Beschwerdeführers im Finanzamtsbezirk G. auf den 1. Jänner 1973 gegenüber früheren Feststellungszeitpunkten eine Erhöhung um 13,4 und 49,0 v. H. erfahren habe, während sich dieser Faktor im Streitfall (unter Zugrundelegung des angefochtenen Bescheides) auf 79,2 v. H. belaufe. Somit sei nach Meinung des Beschwerdeführers ein zum 1. Jänner 1973 "vertretbarer Wert" so weit überschritten worden, daß von einer im Sinne des Gesetzgebers gelegenen, zumutbaren Anpassung des Einheitswertes an die tatsächlichen Gegebenheiten nicht die Rede sein könne. Indes ist dieses Vorbringen schon geeignet, eine Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides zu erweisen, weil es dem Gerichtshof gemäß Art. 131 Abs. 1 Z. 1 B-VG allein obliegt, eben diesen Bescheid auf seine Gesetzmäßigkeit hin zu überprüfen und es an jeglicher gesetzlicher Grundlage dafür fehlt, auch darüber Untersuchungen anzustellen, ob anderweitiger Grundbesitz des Beschwerdeführers zum Hauptfeststellungszeitpunkt richtig oder unrichtig bewertet wurde, um etwa Schlüsse aus den so gewonnenen Vervielfachern zu ziehen.An den Eingang der Beschwerdeausführungen stellt der Beschwerdeführer eine tabellarische Übersicht, der zu entnehmen ist, daß der Einheitswert anderweitigen, in Einfamilienhäusern bestehenden Grundbesitzes des Beschwerdeführers im Finanzamtsbezirk G. auf den 1. Jänner 1973 gegenüber früheren Feststellungszeitpunkten eine Erhöhung um 13,4 und 49,0 v. H. erfahren habe, während sich dieser Faktor im Streitfall (unter Zugrundelegung des angefochtenen Bescheides) auf 79,2 v. H. belaufe. Somit sei nach Meinung des Beschwerdeführers ein zum 1. Jänner 1973 "vertretbarer Wert" so weit überschritten worden, daß von einer im Sinne des Gesetzgebers gelegenen, zumutbaren Anpassung des Einheitswertes an die tatsächlichen Gegebenheiten nicht die Rede sein könne. Indes ist dieses Vorbringen schon geeignet, eine Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides zu erweisen, weil es dem Gerichtshof gemäß Artikel 131, Absatz eins, Ziffer eins, B-VG allein obliegt, eben diesen Bescheid auf seine Gesetzmäßigkeit hin zu überprüfen und es an jeglicher gesetzlicher Grundlage dafür fehlt, auch darüber Untersuchungen anzustellen, ob anderweitiger Grundbesitz des Beschwerdeführers zum Hauptfeststellungszeitpunkt richtig oder unrichtig bewertet wurde, um etwa Schlüsse aus den so gewonnenen Vervielfachern zu ziehen.
Wie "ein roter Faden" ziehe sich - so bemängelt der Beschwerdeführer des weiteren - durch das ganze Verfahren der Hinweis der Abgabenbehörden auf § 53 Abs. 1 bis 3 und § 55 BewG, dem "im Lichte von Eigentumsmerkmalen gesehen" § 53 Abs. 10 leg. cit. entgegenzuhalten sei, wonach bei (der Bewertung von) bebauten Grundstücken auf Antrag deren gemeiner Wert anzusetzen sei. In diesem Punkte genügt der Hinweis, daß der Beschwerdeführer im Verfahren vor de
