Index
E6JNorm
AVG §13 Abs3Beachte
Betreff
Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Schick, den Hofrat Dr. Grünstäudl, die Hofrätinnen Dr. Pollak und Mag. Hainz-Sator sowie den Hofrat Dr. Faber als Richter, unter Mitwirkung des Schriftführers Mag. Friedwagner, über die Revisionen 1. der Niederösterreichischen Landesregierung (protokolliert zur hg. Zl. Ro 2017/11/0004) und 2. der Land- und Forstwirtschaftlichen Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich reg.Gen.m.b.H in St. Pölten, vertreten durch die Thum Weinreich Schwarz Chyba Reiter Rechtsanwälte OG in 3100 St. Pölten, Josefstraße 13 (protokolliert zur hg. Zl. Ro 2017/11/0005), gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Niederösterreich vom 3. Oktober 2016, Zl. LVwG-AV-120/001-2015, betreffend grundverkehrsbehördliche Genehmigung (belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht: Grundverkehrsbehörde St. Pölten; mitbeteiligte Parteien in beiden Revisionsverfahren: 1. Landeshauptstadt St. Pölten, vertreten durch DDr. Christian F. Schneider, Rechtsanwalt in 1220 Wien, Donau-City-Straße 11, und 2. Republik Österreich (Bund), vertreten durch die Finanzprokuratur in 1010 Wien, Singerstraße 17-19),
Spruch
I. zu Recht erkannt:römisch eins. zu Recht erkannt:
Die Revision der Erstrevisionswerberin wird abgewiesen.
Die Erstrevisionswerberin hat der erstmitbeteiligten Partei Aufwendungen in Höhe von € 1.106,40 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
II. den Beschluss gefasst:römisch zwei. den Beschluss gefasst:
Die Revision der Zweitrevisionswerberin wird zurückgewiesen.
Begründung
1 Die erstmitbeteiligte Partei (als Käuferin) hat mit der zweitmitbeteiligten Partei (als Verkäuferin) den Kaufvertrag vom 10. Dezember 2009 betreffend näher bezeichnete landwirtschaftliche Grundstücke mit einem Flächenausmaß von insgesamt 1.398.945 m2 abgeschlossen.
2 Mit dem angefochtenen Erkenntnis wurde (in Stattgebung der Beschwerde der erstmitbeteiligten Partei und Abänderung des Bescheides der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom 21. November 2014; im Folgenden kurz: Behörde) die grundverkehrsrechtliche Genehmigung für diesen Kaufvertrag nach durchgeführter mündlicher Verhandlung erteilt.
Gleichzeitig wurde gemäß § 25a VwGG ausgesprochen, dass eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig sei.Gleichzeitig wurde gemäß Paragraph 25 a, VwGG ausgesprochen, dass eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Artikel 133, Absatz 4, B-VG zulässig sei.
3 Das Verwaltungsgericht begründete das angefochtene Erkenntnis im Ergebnis damit, dass keiner der Versagungsgründe des § 6 Abs. 2 Niederösterreichisches Grundverkehrsgesetz 2007 (kurz: NÖ GVG) vorliege. Speziell der Versagungsgrund der Z 1 leg. cit. sei mangels Vorhandensein eines Interessenten im Sinne dieser Bestimmung nicht gegeben, weil die Land- und Forstwirtschaftliche Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich reg.Gen.m.b.H (kurz: Zweitrevisionswerberin) ihr Interesse am Erwerb der in Rede stehenden Grundstücke im Genehmigungsverfahren nicht rechtswirksam iSd § 11 leg. cit. angemeldet habe.Das Verwaltungsgericht begründete das angefochtene Erkenntnis im Ergebnis damit, dass keiner der Versagungsgründe des Paragraph 6, Absatz 2, Niederösterreichisches Grundverkehrsgesetz 2007 (kurz: NÖ GVG) vorliege. Speziell der Versagungsgrund der Ziffer eins, leg. cit. sei mangels Vorhandensein eines Interessenten im Sinne dieser Bestimmung nicht gegeben, weil die Land- und Forstwirtschaftliche Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich reg.Gen.m.b.H (kurz: Zweitrevisionswerberin) ihr Interesse am Erwerb der in Rede stehenden Grundstücke im Genehmigungsverfahren nicht rechtswirksam iSd Paragraph 11, leg. cit. angemeldet habe.
4 Dazu wurde in der Begründung des angefochtenen Erkenntnisses zunächst der Verfahrensgang, im Folgenden auf das Wesentliche zusammengefasst, wiedergegeben:
Der Genehmigungsantrag der erstmitbeteiligten Partei sei, soweit er auf § 6 Abs. 1 NÖ GVG gestützt gewesen sei, mit rechtskräftigem, im Instanzenzug ergangenem Bescheid der Grundverkehrslandeskommission (im Folgenden kurz: Berufungsbehörde) vom 3. Februar 2011 abgewiesen worden; gleichzeitig sei der Behörde aufgetragen worden, zu prüfen, ob der verfahrensgegenständliche Kaufvertrag gemäß § 6 Abs. 2 leg. cit. zu genehmigen sei.Der Genehmigungsantrag der erstmitbeteiligten Partei sei, soweit er auf Paragraph 6, Absatz eins, NÖ GVG gestützt gewesen sei, mit rechtskräftigem, im Instanzenzug ergangenem Bescheid der Grundverkehrslandeskommission (im Folgenden kurz: Berufungsbehörde) vom 3. Februar 2011 abgewiesen worden; gleichzeitig sei der Behörde aufgetragen worden, zu prüfen, ob der verfahrensgegenständliche Kaufvertrag gemäß Paragraph 6, Absatz 2, leg. cit. zu genehmigen sei.
5 In Entsprechung dieses Auftrages habe die Behörde am 8. Juni 2011 die Kundmachung und die Aufforderung zur Stellungnahme zum Genehmigungsantrag gemäß § 11 iVm § 6 Abs. 2 NÖ GVG an die Bezirksbauernkammer übermittelt.In Entsprechung dieses Auftrages habe die Behörde am 8. Juni 2011 die Kundmachung und die Aufforderung zur Stellungnahme zum Genehmigungsantrag gemäß Paragraph 11, in Verbindung mit , Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG an die Bezirksbauernkammer übermittelt.
6 Am 27. Juni 2011 habe die Bezirksbauernkammer der Behörde eine Erklärung der Zweitrevisionswerberin vorgelegt, die folgenden Wortlaut (Fettdruck im Original) gehabt habe:
„Die [Zweitrevisionswerberin], Interessent gemäß § 3 Zi 4 lit b) NÖ GVG 2007, LGBl. Nr. 6800-2, erklärt innerhalb offener Frist rechtsverbindlich die nachstehend angeführten aufstockungsbedürftigen und - würdigen Land - und Forstwirte beim Ankauf der gegenständlichen Liegenschaft, inneliegend in den Katastralgemeinden [...] abwicklungsmäßig und finanziell zu unterstützen und garantiert die Bezahlung des ortsüblichen Kaufpreises.„Die [Zweitrevisionswerberin], Interessent gemäß Paragraph 3, Zi 4 Litera b,) NÖ GVG 2007, Landesgesetzblatt , Nr. 6800-2, erklärt innerhalb offener Frist rechtsverbindlich die nachstehend angeführten aufstockungsbedürftigen und - würdigen Land - und Forstwirte beim Ankauf der gegenständlichen Liegenschaft, inneliegend in den Katastralgemeinden [...] abwicklungsmäßig und finanziell zu unterstützen und garantiert die Bezahlung des ortsüblichen Kaufpreises.
Als Kaufinteressenten, mit welchen seitens der gefertigten Genossenschaft eine gemeinsame, rechtsverbindliche Vereinbarung geschlossen wurde, fungieren:
[Namentliche Auflistung von Landwirten unter weiterer Angabe u.a. ihrer Eigenflächen und der jeweiligen Kaufflächen]
Allen Kaufinteressenten ist gemein, dass sie die gegenständlichen Flächen unter der Voraussetzung einer Selbstbewirtschaftung, damit einer widmungsgemäßen Verwendung, zur Sicherung der eigenen Existenz (Besitzfestigung) und damit indirekt zur volkswirtschaftlich sinnvollen und geförderten Sicherung einer ausreichenden Besiedlungsdichte im betroffenen Gebiet, erwerben.
Die Grunderwerbsgenossenschaft ersucht die Grundverkehrsbehörde um eine positive Entscheidung für die angeführten bäuerlichen Interessenten, somit um Negativentscheidung für die vorgesehene Käuferin, nämlich die Landeshauptstadt St. Pölten, im laufenden grundverkehrsbehördlichen Verfahren steht für die Beantwortung eventueller Fragen gerne jederzeit zur Verfügung und verbleibt hochachtungsvoll, der Geschäftsführer.“
7 Mit Schreiben vom 19. Juli 2011 habe die Behörde bekannt geben, sie habe zu prüfen, ob die zitierte Erklärung der Zweirevisionswerberin eine Interessentenerklärung iSd § 3 Z 4 lit. b NÖ GVG darstelle, und habe dazu die Zweitrevisionswerberin aufgefordert, binnen festgesetzter Frist u.a. die Vorverträge mit den einzelnen Landwirten über die gegenständlichen Grundstücke bzw. diesbezügliche verbindliche Angebote vorzulegen und glaubhaft zu machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes gewährleistet sei.Mit Schreiben vom 19. Juli 2011 habe die Behörde bekannt geben, sie habe zu prüfen, ob die zitierte Erklärung der Zweirevisionswerberin eine Interessentenerklärung iSd Paragraph 3, Ziffer 4, Litera b, NÖ GVG darstelle, und habe dazu die Zweitrevisionswerberin aufgefordert, binnen festgesetzter Frist u.a. die Vorverträge mit den einzelnen Landwirten über die gegenständlichen Grundstücke bzw. diesbezügliche verbindliche Angebote vorzulegen und glaubhaft zu machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes gewährleistet sei.
8 Mit Antwortschreiben vom 14. September 2011 habe die Zweitrevisionswerberin innerhalb gesetzter Frist erklärt, dass sie Interessent für die gegenständliche Gesamtliegenschaft und bereit sei, den ortsüblichen Kaufpreis, gemäß Kaufvertrag € 2.540.000,--, zu bezahlen. Weiters habe sie eine rechtsverbindliche Erklärung der zwanzig aufstockungsbedürftigen Land- und Forstwirte gegenüber der Zweitrevisionswerberin, die kaufgegenständlichen Grundflächen erwerben zu wollen, vorgelegt.
9 In dem folgenden, über Antrag der erstmitbeteiligten Partei eingeleiteten Devolutionsverfahren habe auch die (damalige) Berufungsbehörde als Devolutionsbehörde die Zweitrevisionswerberin zur Stellungnahme aufgefordert, wer im gegenständlichen Genehmigungsverfahren als Interessent auftrete und wie die (im Schreiben vom 27. Juni 2011 verwendete) Formulierung „abwicklungsmäßig und finanziell zu unterstützen“ zu verstehen sei.
10 Mit Antwortschreiben vom 5. April 2012 habe die Zweitrevisionswerberin u.a. ausgeführt, dass ihr nach den Bestimmungen ihrer Satzung die Aufgabe des Erwerbs von Grundstücken und Liegenschaften für die Mitglieder zum Zwecke der Stärkung ihrer Betriebe zukomme. Die Zweitrevisionswerberin habe im gegenständlichen Verfahren mit ihrem Schreiben vom 27. Juni 2011 Interessentenstatus gemäß § 3 Z 4 lit. b NÖ GVG angestrebt, entgegen der Rechtsansicht der erstmitbeteiligten Partei sei sie Interessentin und stelle klar, dass sie unter Übernahme aller kaufvertragsgegenständlichen Bedingungen erwerben wolle. Die Wortfolge „abwicklungsmäßig und finanziell zu unterstützen“ bedeutete, dass die Zweitrevisionswerberin als Vertragspartner im gegenständlichen Verfahren aufgetreten sei.Mit Antwortschreiben vom 5. April 2012 habe die Zweitrevisionswerberin u.a. ausgeführt, dass ihr nach den Bestimmungen ihrer Satzung die Aufgabe des Erwerbs von Grundstücken und Liegenschaften für die Mitglieder zum Zwecke der Stärkung ihrer Betriebe zukomme. Die Zweitrevisionswerberin habe im gegenständlichen Verfahren mit ihrem Schreiben vom 27. Juni 2011 Interessentenstatus gemäß Paragraph 3, Ziffer 4, Litera b, NÖ GVG angestrebt, entgegen der Rechtsansicht der erstmitbeteiligten Partei sei sie Interessentin und stelle klar, dass sie unter Übernahme aller kaufvertragsgegenständlichen Bedingungen erwerben wolle. Die Wortfolge „abwicklungsmäßig und finanziell zu unterstützen“ bedeutete, dass die Zweitrevisionswerberin als Vertragspartner im gegenständlichen Verfahren aufgetreten sei.
11 Mit Bescheid der (damaligen) Berufungsbehörde als Devolutionsbehörde vom 15. Mai 2012 sei die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den in Rede stehenden Kaufvertrag gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 iVm § 3 Z 4 lit. b NÖ GVG versagt worden. Diese Entscheidung sei vom Verfassungsgerichtshof mit Erkenntnis vom 6. Juni 2014, B 773/2012, aufgehoben worden.Mit Bescheid der (damaligen) Berufungsbehörde als Devolutionsbehörde vom 15. Mai 2012 sei die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den in Rede stehenden Kaufvertrag gemäß Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, in Verbindung mit , Paragraph 3, Ziffer 4, Litera b, NÖ GVG versagt worden. Diese Entscheidung sei vom Verfassungsgerichtshof mit Erkenntnis vom 6. Juni 2014, B 773/2012, aufgehoben worden.
12 Aufgrund der mit 1. Jänner 2014 in Kraft getretenen Novelle zum B-VG (Verwaltungsgerichtsbarkeits-Novelle 2012) sei der vormalige Devolutionsantrag nunmehr als Säumnisbeschwerde vom Verwaltungsgericht zu entscheiden.
13 Mit (Teil-)Erkenntnis des Verwaltungsgerichts vom 25. September 2014 sei daher der (nunmehr: belangten) Behörde gemäß § 28 Abs. 7 VwGVG aufgetragen worden, den versäumten Bescheid unter Zugrundelegung der vom Verwaltungsgericht vorgegebenen Rechtsanschauung binnen festgesetzter Frist zu erlassen. Als Rechtsanschauung sei konkretisiert worden, dass bei der Frage, ob der Zweitrevisionswerberin Interessentenstellung zukomme, auf den Wortlaut des § 3 Z 4 lit. b NÖ GVG „in der geltenden Fassung“ abzustellen sei und dass die Anmeldung eines Kaufinteresses alleine ohne die Erfüllung der zusätzlichen gesetzlichen Vorgabe keine die Parteistellung bewirkende Interessentenstellung begründe. Betreffend die gesetzlich verlangte Weitergabe der Liegenschaften an die Landwirte sei ein von der Zweitrevisionswerberin vorzulegender Nachweis zu prüfen.Mit (Teil-)Erkenntnis des Verwaltungsgerichts vom 25. September 2014 sei daher der (nunmehr: belangten) Behörde gemäß Paragraph 28, Absatz 7, VwGVG aufgetragen worden, den versäumten Bescheid unter Zugrundelegung der vom Verwaltungsgericht vorgegebenen Rechtsanschauung binnen festgesetzter Frist zu erlassen. Als Rechtsanschauung sei konkretisiert worden, dass bei der Frage, ob der Zweitrevisionswerberin Interessentenstellung zukomme, auf den Wortlaut des Paragraph 3, Ziffer 4, Litera b, NÖ GVG „in der geltenden Fassung“ abzustellen sei und dass die Anmeldung eines Kaufinteresses alleine ohne die Erfüllung der zusätzlichen gesetzlichen Vorgabe keine die Parteistellung bewirkende Interessentenstellung begründe. Betreffend die gesetzlich verlangte Weitergabe der Liegenschaften an die Landwirte sei ein von der Zweitrevisionswerberin vorzulegender Nachweis zu prüfen.
14 Eine gegen dieses Erkenntnis von der erstmitbeteiligten Partei erhobene Revision sei vom Verwaltungsgerichtshof (mangels Konkretisierung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung) zurückgewiesen worden (VwGH 21.4.2015, Ro 2015/02/0013).
15 Mit dem beim Verwaltungsgericht nunmehr angefochtenen Bescheid vom 21. November 2014 sei die von der erstmitbeteiligten Partei beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG versagt worden, weil dieser als Käuferin der Grundstücke nicht die Eigenschaft eines Landwirtes zukomme und gleichzeitig in der Person der Zweitrevisionswerberin eine Interessentin vorhanden sei, welche nach Ansicht der Behörde die gesetzlichen Voraussetzungen des § 3 Z 4 lit. b NÖ GVG erfülle.Mit dem beim Verwaltungsgericht nunmehr angefochtenen Bescheid vom 21. November 2014 sei die von der erstmitbeteiligten Partei beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ GVG versagt worden, weil dieser als Käuferin der Grundstücke nicht die Eigenschaft eines Landwirtes zukomme und gleichzeitig in der Person der Zweitrevisionswerberin eine Interessentin vorhanden sei, welche nach Ansicht der Behörde die gesetzlichen Voraussetzungen des Paragraph 3, Ziffer 4, Litera b, NÖ GVG erfülle.
16 Im Anschluss an das zuvor dargestellte Verfahrensgeschehen traf das Verwaltungsgericht Feststellungen einerseits betreffend die landwirtschaftliche Nutzung der gegenständlichen Grundstücke. Soweit diese bereits jetzt landwirtschaftlich genutzt worden seien, werde eine solche Nutzung auch in Hinkunft im Wege der Verpachtung an Landwirte durch die erstmitbeteiligte Partei (Landeshauptstadt St. Pölten) als Käuferin erfolgen. Im Übrigen würden die gegenständlichen Grundstücke an Landwirte als Ersatz-, Tausch- und Ausgleichsflächen für von der erstmitbeteiligten Partei benötigte andere Flächen weitergegeben. Letztere sei auch bereits Eigentümerin land- und forstwirtschaftlich genutzter, von ihr verpachteter Flächen und als solche Mitglied der Landes-Landwirtschaftskammer und verfüge über die dazugehörige Infrastruktur.
17 In der rechtlichen Beurteilung führte das Verwaltungsgericht (hier auf das Wesentliche zusammengefasst) aus, im Hinblick darauf, dass der Genehmigungsantrag von der Behörde gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG abgewiesen worden sei, sei zu prüfen, ob im Sinne dieser Bestimmung ein Interessent (§ 3 Z 4 NÖ GVG) vorhanden sei, der sein Interesse am Erwerb der gegenständlichen Grundstücke entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen angemeldet habe, weil nur dies zum genannten Versagungsgrund führen könne.In der rechtlichen Beurteilung führte das Verwaltungsgericht (hier auf das Wesentliche zusammengefasst) aus, im Hinblick darauf, dass der Genehmigungsantrag von der Behörde gemäß Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ GVG abgewiesen worden sei, sei zu prüfen, ob im Sinne dieser Bestimmung ein Interessent (Paragraph 3, Ziffer 4, NÖ GVG) vorhanden sei, der sein Interesse am Erwerb der gegenständlichen Grundstücke entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen angemeldet habe, weil nur dies zum genannten Versagungsgrund führen könne.
18 Daher sei die (oben wiedergegebene) Erklärung der Zweitrevisionswerberin vom 27. Juni 2011 auf ihre Übereinstimmung mit dem NÖ GVG zu prüfen, wofür allerdings zunächst geklärt werden müsse, ob diese Erklärung anhand der Voraussetzungen des § 3 Z 4 NÖ GVG in seiner Fassung vor der (am 1. Jänner 2014 in Kraft getretenen) 4. Novelle oder - mangels diesbezüglicher Übergangsbestimmung in dieser Novelle - anhand der Voraussetzungen des § 3 Z 4 NÖ GVG „in der nunmehr aktuellen Fassung“ zu beurteilen sei.Daher sei die (oben wiedergegebene) Erklärung der Zweitrevisionswerberin vom 27. Juni 2011 auf ihre Übereinstimmung mit dem NÖ GVG zu prüfen, wofür allerdings zunächst geklärt werden müsse, ob diese Erklärung anhand der Voraussetzungen des Paragraph 3, Ziffer 4, NÖ GVG in seiner Fassung vor der (am 1. Jänner 2014 in Kraft getretenen) 4. Novelle oder - mangels diesbezüglicher Übergangsbestimmung in dieser Novelle - anhand der Voraussetzungen des Paragraph 3, Ziffer 4, NÖ GVG „in der nunmehr aktuellen Fassung“ zu beurteilen sei.
19 Der Unterschied liege darin, dass § 3 Z 4 NÖ GVG in der Fassung der 4. Novelle als Voraussetzung für die Interessenteneigenschaft ein „rechtsverbindliches Anbot“, ein gleichartiges Rechtsgeschäft über die verfahrensgegenständliche Liegenschaft mit dem Veräußerer abzuschließen, verlange. Dies sei in § 3 Z 4 NÖ GVG in der Fassung vor der 4. Novelle noch nicht vorausgesetzt gewesen, dafür habe diese Bestimmung jedoch für die Interessenteneigenschaft speziell der Zweitrevisionswerberin (lit. b leg. cit.) „Vorverträge oder verbindliche Anbote“ zum Nachweis der Weitergabe der Liegenschaft an Landwirte verlangt.Der Unterschied liege darin, dass Paragraph 3, Ziffer 4, NÖ GVG in der Fassung der 4. Novelle als Voraussetzung für die Interessenteneigenschaft ein „rechtsverbindliches Anbot“, ein gleichartiges Rechtsgeschäft über die verfahrensgegenständliche Liegenschaft mit dem Veräußerer abzuschließen, verlange. Dies sei in Paragraph 3, Ziffer 4, NÖ GVG in der Fassung vor der 4. Novelle noch nicht vorausgesetzt gewesen, dafür habe diese Bestimmung jedoch für die Interessenteneigenschaft speziell der Zweitrevisionswerberin (Litera b, leg. cit.) „Vorverträge oder verbindliche Anbote“ zum Nachweis der Weitergabe der Liegenschaft an Landwirte verlangt.
20 Zwar scheide, so die weitere Begründung des angefochtenen Erkenntnisses, eine rückwirkende Anwendung der 4. Novelle auf bereits vor ihrem Inkrafttreten gesetzte Verfahrenshandlungen aus, „wiewohl aber im Entscheidungszeitpunkt (hier: des Landesverwaltungsgerichts NÖ) aufgrund fehlender Übergangsbestimmungen die aktuelle Rechtslage Anwendung zu finden hat“.
21 Nicht zuletzt unter Hinweis auf die der Behörde mit dem erwähnten (Teil-)Erkenntnis vom 25. September 2014 gemäß § 28 Abs. 7 VwGVG überbundene Rechtsansicht gelangte das Verwaltungsgericht schließlich zur Rechtsansicht, dass im vorliegenden Fall auf den Wortlaut des § 3 Z 4 NÖ GVG „in der geltenden Fassung“ abzustellen sei.Nicht zuletzt unter Hinweis auf die der Behörde mit dem erwähnten (Teil-)Erkenntnis vom 25. September 2014 gemäß Paragraph 28, Absatz 7, VwGVG überbundene Rechtsansicht gelangte das Verwaltungsgericht schließlich zur Rechtsansicht, dass im vorliegenden Fall auf den Wortlaut des Paragraph 3, Ziffer 4, NÖ GVG „in der geltenden Fassung“ abzustellen sei.
22 Den Voraussetzungen der letztgenannten Bestimmung - und zwar sowohl in ihrer Fassung der 4. Novelle als auch der Fassung vor dieser Novelle - habe die Erklärung der Zweitrevisionswerberin vom 27. Juni 2011 nicht entsprochen, weil ein Anbot, die Vertragsliegenschaft - im eigenen Namen - erwerben zu wollen, gefehlt habe. Vielmehr sei dort rechtsverbindlich nur erklärt worden, die in dieser Erklärung genannten Land- und Forstwirte „abwicklungsmäßig und finanziell zu unterstützen“, wohingegen eine verbindliche „Kaufbereitschaft im eigenen Namen“ nicht zum Ausdruck gebracht worden sei. Daran ändere die in der Erklärung enthaltene Garantie der Bezahlung des Kaufpreises nichts, weil der Veräußerer durch die sich aus der Erklärung ergebende „bloße Unterstützerrolle“ der Zweitrevisionswerberin entgegen dem Zweck des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG noch immer „keinen (Ersatz-)Käufer für die Gesamtliegenschaft“ gehabt habe.Den Voraussetzungen der letztgenannten Bestimmung - und zwar sowohl in ihrer Fassung der 4. Novelle als auch der Fassung vor dieser Novelle - habe die Erklärung der Zweitrevisionswerberin vom 27. Juni 2011 nicht entsprochen, weil ein Anbot, die Vertragsliegenschaft - im eigenen Namen - erwerben zu wollen, gefehlt habe. Vielmehr sei dort rechtsverbindlich nur erklärt worden, die in dieser Erklärung genannten Land- und Forstwirte „abwicklungsmäßig und finanziell zu unterstützen“, wohingegen eine verbindliche „Kaufbereitschaft im eigenen Namen“ nicht zum Ausdruck gebracht worden sei. Daran ändere die in der Erklärung enthaltene Garantie der Bezahlung des Kaufpreises nichts, weil der Veräußerer durch die sich aus der Erklärung ergebende „bloße Unterstützerrolle“ der Zweitrevisionswerberin entgegen dem Zweck des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ GVG noch immer „keinen (Ersatz-)Käufer für die Gesamtliegenschaft“ gehabt habe.
23 Im Übrigen entspreche die Erklärung der Zweitrevisionswerberin vom 27. Juni 2011 auch deshalb nicht dem § 3 Z 4 NÖ GVG, weil sie nicht die Erfüllung „sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer ... lebensnotwendiger Vertragsbedingungen“ gewährleiste (wird fallbezogen näher ausgeführt anhand der im Kaufvertrag enthaltenen Vereinbarung über die weitere Verwendung eines Teiles der Grundstücke).Im Übrigen entspreche die Erklärung der Zweitrevisionswerberin vom 27. Juni 2011 auch deshalb nicht dem Paragraph 3, Ziffer 4, NÖ GVG, weil sie nicht die Erfüllung „sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer ... lebensnotwendiger Vertragsbedingungen“ gewährleiste (wird fallbezogen näher ausgeführt anhand der im Kaufvertrag enthaltenen Vereinbarung über die weitere Verwendung eines Teiles der Grundstücke).
24 Was die weiteren, aufgrund behördlicher Verbesserungsaufträge erstatteten Schriftsätze vom 14. September 2011 und danach betrifft, so seien diese nicht (mehr) geeignet gewesen, die innerhalb der Anmeldefrist erstattete Erklärung vom 27. Juni 2011 zu sanieren. Aus dem Charakter der Interessentenerklärung als materiell-rechtliche Voraussetzung folge nämlich, dass diese Erklärung keiner Verbesserung gemäß § 13 Abs. 3 AVG zugänglich sei und daher nach Ablauf der „dreiwöchigen Einbietefrist im Sinne des § 11 Abs. 3 NÖ. GVG nicht mehr nachgeholt werden“ könne.Was die weiteren, aufgrund behördlicher Verbesserungsaufträge erstatteten Schriftsätze vom 14. September 2011 und danach betrifft, so seien diese nicht (mehr) geeignet gewesen, die innerhalb der Anmeldefrist erstattete Erklärung vom 27. Juni 2011 zu sanieren. Aus dem Charakter der Interessentenerklärung als materiell-rechtliche Voraussetzung folge nämlich, dass diese Erklärung keiner Verbesserung gemäß Paragraph 13, Absatz 3, AVG zugänglich sei und daher nach Ablauf der „dreiwöchigen Einbietefrist im Sinne des Paragraph 11, Absatz 3, NÖ. GVG nicht mehr nachgeholt werden“ könne.
25 Zusammengefasst ging das Verwaltungsgericht davon aus, dass die Zweitrevisionswerberin nicht Interessentin im Sinne des § 3 Z 4 lit. b NÖ GVG geworden und daher der Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 1 leg. cit. nicht verwirklicht sei.Zusammengefasst ging das Verwaltungsgericht davon aus, dass die Zweitrevisionswerberin nicht Interessentin im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 4, Litera b, NÖ GVG geworden und daher der Versagungsgrund des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, leg. cit. nicht verwirklicht sei.
26 Zu den weiteren Versagungstatbeständen des § 6 Abs. 2 NÖ GVG wurde ausgeführt, dass sich keine Anhaltspunkte hinsichtlich der Verwirklichung der Z 2 und 4 leg. cit. ergeben hätten.Zu den weiteren Versagungstatbeständen des Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG wurde ausgeführt, dass sich keine Anhaltspunkte hinsichtlich der Verwirklichung der Ziffer 2 und 4 leg. cit. ergeben hätten.
27 Zu Z 3 leg. cit. wurde auf die im Verfahren unwidersprochen gebliebenen Angaben der Käuferin über die angestrebte künftige Nutzung der gegenständlichen Grundstücke (Verpachtung an Landwirte, teilweise Verwendung als Ersatz-, Tausch- und Ausgleichsflächen für Landwirte) verwiesen, sodass sich keine Hinweise gegen die Annahme der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung dieser Flächen fänden oder dass diese Flächen ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen würden.Zu Ziffer 3, leg. cit. wurde auf die im Verfahren unwidersprochen gebliebenen Angaben der Käuferin über die angestrebte künftige Nutzung der gegenständlichen Grundstücke (Verpachtung an Landwirte, teilweise Verwendung als Ersatz-, Tausch- und Ausgleichsflächen für Landwirte) verwiesen, sodass sich keine Hinweise gegen die Annahme der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung dieser Flächen fänden oder dass diese Flächen ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen würden.
28 Daher sei dem in Rede stehenden Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen gewesen.
29 Die Zulässigkeit der Revision wurde im angefochtenen Erkenntnis (lediglich) damit begründet, dass Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu den „im vorliegenden Fall zu lösenden Rechtsfragen, was die Auslegung der Bestimmungen des § 6 Abs. 2 und der §§ 3 Z 4 sowie § 11 NÖ GVG idgF (Interessentenerklärung) betrifft“ fehle.Die Zulässigkeit der Revision wurde im angefochtenen Erkenntnis (lediglich) damit begründet, dass Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu den „im vorliegenden Fall zu lösenden Rechtsfragen, was die Auslegung der Bestimmungen des Paragraph 6, Absatz 2 und der Paragraphen 3, Ziffer 4, sowie Paragraph 11, NÖ GVG idgF (Interessentenerklärung) betrifft“ fehle.
30 Gegen das angefochtene Erkenntnis richten sich einerseits die auf Art. 133 Abs. 8 B-VG iVm § 17 NÖ. Landesverwaltungsgerichtsgesetz gestützte Amtsrevision der Erstrevisionswerberin und andererseits die Revision der Zweitrevisionswerberin.Gegen das angefochtene Erkenntnis richten sich einerseits die auf Artikel 133, Absatz 8, B-VG in Verbindung mit , Paragraph 17, NÖ. Landesverwaltungsgerichtsgesetz gestützte Amtsrevision der Erstrevisionswerberin und andererseits die Revision der Zweitrevisionswerberin.
31 Die erstmitbeteiligte Partei erstattete eine Revisionsbeantwortung zur Amtsrevision. Weiters erstatteten sowohl die Erst- als auch die Zweitrevisionswerberin eine „Revisionsbeantwortung“ zur Revision der jeweils anderen Partei.
32 Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
33 Das Niederösterreichische Grundverkehrsgesetz 2007 (NÖ GVG 2007) lautete in der (mit 21. Juni 2011 in Kraft getretenen) Fassung der Novelle LGBl. 6800-3 auszugsweise wie folgt (Hervorhebungen nicht im Original):Das Niederösterreichische Grundverkehrsgesetz 2007 (NÖ GVG 2007) lautete in der (mit 21. Juni 2011 in Kraft getretenen) Fassung der Novelle Landesgesetzblatt 6800, -3 auszugsweise wie folgt (Hervorhebungen nicht im Original):
㤠1
Ziele㤠1, Ziele
Ziel des Gesetzes ist
1. die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;
2. die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;
3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.
...
§ 3
BegriffsbestimmungenParagraph 3,, Begriffsbestimmungen
Im Sinne dieses Gesetzes gelten als:
...
4. Interessenten oder Interessentinnen:
a) Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist;
b) der NÖ landwirtschaftliche Förderungsfonds und die Land- und Forstwirtschaftliche Bodenkredit- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich reg.Gen.m.b.H., wenn durch Vorverträge oder verbindliche Anbote nachgewiesen wird, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft an Landwirte oder Landwirtinnen weitergegeben wird und die sonstigen in lit. a angeführten Bedingungen erfüllt werden.der NÖ landwirtschaftliche Förderungsfonds und die Land- und Forstwirtschaftliche Bodenkredit- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich reg.Gen.m.b.H., wenn durch Vorverträge oder verbindliche Anbote nachgewiesen wird, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft an Landwirte oder Landwirtinnen weitergegeben wird und die sonstigen in Litera a, angeführten Bedingungen erfüllt werden.
...
§ 4
Genehmigungspflichtige RechtsgeschäfteParagraph 4,, Genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte
(1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, bedürfen der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie zum Gegenstand haben:
1. Die Übertragung des Eigentumsrechtes;
...
§ 6
GenehmigungsvoraussetzungenParagraph 6,, Genehmigungsvoraussetzungen
(1) Die Grundverkehrsbehörde hat einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- oder forstwirtschaftliche Grundstück
1. zum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt ist, es sei denn, dass das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden oder die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundfläche erheblich erschwert oder unmöglich gemacht wird;
2. zum Zweck der Errichtung oder Vergrößerung einer gewerblichen, industriellen oder bergbaulichen Anlage bestimmt ist, es sei denn, dass mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden. Die Zweckbestimmung ist durch eine Bescheinigung der Wirtschaftskammer für Niederösterreich glaubhaft zu machen oder
3. nicht Bestandteil eines der Hauptsache nach land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes, sondern Nebenbestandteil eines anderen Zwecken dienenden Unternehmens ist, sofern durch das Rechtsgeschäft über das ganze Unternehmen oder den ganzen Besitz einheitlich verfügt wird.
(2) Die Grundverkehrsbehörde hat einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn
1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;
2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;
3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder
4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.
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3. Abschnitt
Behörden und Verfahren im land- und forstwirtschaftlichen
Grundverkehr3. Abschnitt, Behörden und Verfahren im land- und forstwirtschaftlichen, Grundverkehr
§ 7
ZuständigkeitenParagraph 7,, Zuständigkeiten
(1) Grundverkehrsbehörde 1. Instanz ist die Bezirksverwaltungsbehörde, in deren Sprengel die vertragsgegenständlichen land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke liegen. Liegen sie in mehreren Sprengeln, richtet sich die Zuständigkeit danach, in welchem Sprengel sie zum Großteil liegen.
(2) Grundverkehrsbehörde 2. Instanz ist die Grundverkehrslandeskommission beim Amt der Landesregierung.
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§ 10
AntragParagraph 10,, Antrag
(1) Der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin muss innerhalb von drei Monaten ab Vertragsabschluss bei der Bezirksverwaltungsbehörde schriftlich um Genehmigung ansuchen. Der Antrag darf innerhalb dieser Frist auch von einer anderen Vertragspartei gestellt werden.
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§ 11
Verfahren vor der BezirksverwaltungsbehördeParagraph 11,, Verfahren vor der Bezirksverwaltungsbehörde
(1) Die Bezirksverwaltungsbehörde hat im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.(1) Die Bezirksverwaltungsbehörde hat im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß Paragraph 6, Absatz eins, den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer eins, bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.
(2) Die Bezirksverwaltungsbehörde hat im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:(2) Die Bezirksverwaltungsbehörde hat im Fall einer Antra
