Index
L67007 Ausländergrunderwerb Grundverkehr TirolNorm
AVG §45 Abs2Betreff
Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Rigler und die Hofräte Dr. Schick und Dr. Grünstäudl sowie die Hofrätinnen Dr. Pollak und Mag. Hainz-Sator als Richterinnen bzw. Richter, unter Mitwirkung des Schriftführers Mag. Soyer, über die Revision der Bezirkshauptmannschaft Landeck gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 29. Juni 2017, Zl. LVwG-2015/33/2852-27, betreffend grundverkehrsbehördliche Genehmigung (mitbeteiligte Parteien: 1. F P in F, 2. Mag. G H in S, 3. Mag. M H in L, alle vertreten durch Dr. Hermann Rieder, Rechtsanwalt in 6020 Innsbruck, Stiftgasse 23), zu Recht erkannt:
Spruch
Das angefochtene Erkenntnis wird wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufgehoben.
Begründung
1 Mit Bescheid der Revisionswerberin vom 5. Oktober 2015 wurde der erstmitbeteiligten Partei für den von ihr angezeigten Rechtserwerb (Kaufvertrag vom 4. Oktober 2013; Verkäufer die zweit- und drittmitbeteiligte Partei) an näher bezeichneten Grundstücken (in Folge: X und Y) in der Gemeinde F (im Folgenden nur: Gemeinde) gemäß den §§ 4 Abs. 1, 6 Abs. 1, 7 Abs. 1 lit c sowie §§ 25 und 26 des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 (in Folge: TGVG) die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt.Mit Bescheid der Revisionswerberin vom 5. Oktober 2015 wurde der erstmitbeteiligten Partei für den von ihr angezeigten Rechtserwerb (Kaufvertrag vom 4. Oktober 2013; Verkäufer die zweit- und drittmitbeteiligte Partei) an näher bezeichneten Grundstücken (in Folge: römisch zehn und Y) in der Gemeinde F (im Folgenden nur: Gemeinde) gemäß den Paragraphen 4, Absatz eins,, 6 Absatz eins, 7, Absatz eins, Litera c, sowie Paragraphen 25, und 26 des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 (in Folge: TGVG) die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt.
2 Begründend stützte sich die Revisionswerberin auf das Gutachten des agrarfachlichen Amtssachverständigen Ing. H N vom 1. Juni 2015 sowie dessen ergänzendes Gutachten vom 31. August 2015, aus welchen eindeutig hervorgehe, dass der gegenständliche Verkaufspreis um mehr als 30% vom ortsüblichen Kaufpreis abweiche bzw. diesen deutlich überschreite, weshalb der besondere Versagungsgrund des § 7 Abs. 1 lit. C TGVG vorliege. Entgegen der Ansicht des Rechtserwerbers sei das eingeholte Gutachten schlüssig, widerspruchsfrei und nachvollziehbar und habe der Sachverständige durch ergänzende Ausführungen ausführlich seine Berechnungsmethoden dargelegt.Begründend stützte sich die Revisionswerberin auf das Gutachten des agrarfachlichen Amtssachverständigen Ing. H N vom 1. Juni 2015 sowie dessen ergänzendes Gutachten vom 31. August 2015, aus welchen eindeutig hervorgehe, dass der gegenständliche Verkaufspreis um mehr als 30% vom ortsüblichen Kaufpreis abweiche bzw. diesen deutlich überschreite, weshalb der besondere Versagungsgrund des Paragraph 7, Absatz eins, lit. C TGVG vorliege. Entgegen der Ansicht des Rechtserwerbers sei das eingeholte Gutachten schlüssig, widerspruchsfrei und nachvollziehbar und habe der Sachverständige durch ergänzende Ausführungen ausführlich seine Berechnungsmethoden dargelegt.
3 Der dagegen gerichteten Beschwerde der erstmitbeteiligten Partei gab das Landesverwaltungsgericht Tirol - nach Durchführung zweier mündlicher Verhandlungen am 13. Jänner 2016 und 15. Februar 2017 - mit Erkenntnis vom 29. Juni 2017 statt und erteilte dem verfahrensgegenständlichen Rechtserwerb „gemäß Kaufvertrag vom 4.10.2013 samt Vertragsergänzung vom 26.11./02.12./07.12.2015“ gemäß den §§ 4 Abs. 1, 6 Abs. 1 und 25 Abs. 1 TGVG die grundverkehrsbehördliche Genehmigung.Der dagegen gerichteten Beschwerde der erstmitbeteiligten Partei gab das Landesverwaltungsgericht Tirol - nach Durchführung zweier mündlicher Verhandlungen am 13. Jänner 2016 und 15. Februar 2017 - mit Erkenntnis vom 29. Juni 2017 statt und erteilte dem verfahrensgegenständlichen Rechtserwerb „gemäß Kaufvertrag vom 4.10.2013 samt Vertragsergänzung vom 26.11./02.12./07.12.2015“ gemäß den Paragraphen 4, Absatz eins, 6, Absatz eins und 25 Absatz eins, TGVG die grundverkehrsbehördliche Genehmigung.
4 Unter einem sprach es gemäß § 25a VwGG aus, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig sei.Unter einem sprach es gemäß Paragraph 25 a, VwGG aus, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Artikel 133, Absatz 4, B-VG unzulässig sei.
5 Das Verwaltungsgericht begründete seine Entscheidung - auf das Wesentliche zusammengefasst - damit, dass sich aufgrund des von ihm zusätzlich eingeholten Gutachtens des nichtamtlichen Sachverständigen DI F S (dieser wurde mit Beschluss vom 17. Februar 2016 nach diesbezüglicher Beantragung der erstmitbeteiligten Partei in der mündlichen Verhandlung am 13. Jänner 2016 zum nichtamtlichen Sachverständigen bestellt) als auch des Gutachtens des privaten Sachverständigen J V (dieser war bereits im August 2015 von der erstmitbeteiligten Partei mit der Erstellung beauftragt worden) ergeben habe, dass der vereinbarte Kaufpreis von € 15,00 pro m2 für die verfahrensgegenständlichen Grundstücke nicht überhöht sei. Die beiden Gutachter hätten ausführlich dargelegt, warum sie bestimmte Grundstücke nicht und andere sehr wohl als Vergleichsgrundstücke herangezogen hätten. Der Amtssachverständige Ing. H N habe in seinem Gutachten solche Erwägungen hingegen nicht dargestellt. Er habe auch in der mündlichen Verhandlung nicht abschließend beantworten können, warum er ein bestimmtes, näher bezeichnetes Grundstück (in Folge: M) nicht als Vergleichsgrundstück herangezogen habe. Dass der „Kaufpreis für das Gst [M] als Spekulation bewertet werden kann“, sei „im Rahmen des Ermittlungsverfahrens nicht hervorgekommen“. Hätte der Amtssachverständige das Grundstück M zum Vergleich herangezogen, hätte dies (in seinem Gutachten) einen Durchschnittspreis von € 14,006 pro m2 zur Folge gehabt, womit der verfahrensgegenständliche Kaufpreis von € 15,00 pro m2 nicht als überhöht zu qualifizieren gewesen wäre. Der Versagungstatbestand des § 7 Abs. 1 TGVG liege demnach nicht vor. Da die sonstigen Genehmigungsvoraussetzungen des § 6 Abs. 1 TGVG beim Rechtserwerber sehr wohl vorlägen, sei der Beschwerde Folge zu geben und dem Rechtserwerb die Genehmigung zu erteilen.Das Verwaltungsgericht begründete seine Entscheidung - auf das Wesentliche zusammengefasst - damit, dass sich aufgrund des von ihm zusätzlich eingeholten Gutachtens des nichtamtlichen Sachverständigen DI F S (dieser wurde mit Beschluss vom 17. Februar 2016 nach diesbezüglicher Beantragung der erstmitbeteiligten Partei in der mündlichen Verhandlung am 13. Jänner 2016 zum nichtamtlichen Sachverständigen bestellt) als auch des Gutachtens des privaten Sachverständigen J römisch fünf (dieser war bereits im August 2015 von der erstmitbeteiligten Partei mit der Erstellung beauftragt worden) ergeben habe, dass der vereinbarte Kaufpreis von € 15,00 pro m2 für die verfahrensgegenständlichen Grundstücke nicht überhöht sei. Die beiden Gutachter hätten ausführlich dargelegt, warum sie bestimmte Grundstücke nicht und andere sehr wohl als Vergleichsgrundstücke herangezogen hätten. Der Amtssachverständige Ing. H N habe in seinem Gutachten solche Erwägungen hingegen nicht dargestellt. Er habe auch in der mündlichen Verhandlung nicht abschließend beantworten können, warum er ein bestimmtes, näher bezeichnetes Grundstück (in Folge: M) nicht als Vergleichsgrundstück herangezogen habe. Dass der „Kaufpreis für das Gst [M] als Spekulation bewertet werden kann“, sei „im Rahmen des Ermittlungsverfahrens nicht hervorgekommen“. Hätte der Amtssachverständige das Grundstück M zum Vergleich herangezogen, hätte dies (in seinem Gutachten) einen Durchschnittspreis von € 14,006 pro m2 zur Folge gehabt, womit der verfahrensgegenständliche Kaufpreis von € 15,00 pro m2 nicht als überhöht zu qualifizieren gewesen wäre. Der Versagungstatbestand des Paragraph 7, Absatz eins, TGVG liege demnach nicht vor. Da die sonstigen Genehmigungsvoraussetzungen des Paragraph 6, Absatz eins, TGVG beim Rechtserwerber sehr wohl vorlägen, sei der Beschwerde Folge zu geben und dem Rechtserwerb die Genehmigung zu erteilen.
6 Gegen dieses Erkenntnis richtet sich die vorliegende (außerordentliche) Revision.
7 Die mitbeteiligten Parteien erstatteten eine Revisionsbeantwortung.
8 Der Verwaltungsgerichtshof hat über die Revision erwogen:
9 1.1. Das Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, LGBl. Nr. 61/1996 idF LGBl. Nr. 26/2017 lautet (auszugsweise):1.1. Das Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, Landesgesetzblatt Nr. 61 aus 1996, in der Fassung Landesgesetzblatt Nr. 26 aus 2017, lautet (auszugsweise):
„2. Abschnitt
Rechtserwerbe an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken
§ 4Paragraph 4
Genehmigungspflicht
(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben:
a) den Erwerb des Eigentums;
...
§ 5Paragraph 5
Ausnahmen von der Genehmigungspflicht
In folgenden Fällen bedarf es nicht der Genehmigung nach § 4:In folgenden Fällen bedarf es nicht der Genehmigung nach Paragraph 4 :
...
f) beim Rechtserwerb durch eine Gemeinde, wenn der Rechtserwerb unmittelbar oder mittelbar zur Erfüllung der der Gemeinde obliegenden Aufgaben benötigt wird und das betreffende Grundstück im Gebiet dieser Gemeinde liegt;
...
§ 6Paragraph 6
Genehmigungsvoraussetzungen
(1) Die Genehmigung nach § 4 ist, soweit in den Abs. 2 bis 9 nichts anderes bestimmt ist, zu erteilen, wenn der Rechtserwerb im öffentlichen Interesse der Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes in Tirol den Grundsätzen(1) Die Genehmigung nach Paragraph 4, ist, soweit in den Absatz 2 bis 9 nichts anderes bestimmt ist, zu erteilen, wenn der Rechtserwerb im öffentlichen Interesse der Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes in Tirol den Grundsätzen
a) der Schaffung, Erhaltung oder Stärkung leistungsfähiger land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe,
b) der Schaffung, Erhaltung oder Stärkung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes und
c) der Aufrechterhaltung oder Herbeiführung einer nachhaltigen flächendeckenden Bewirtschaftung der land- oder forstwirtschaftlichen Grundflächen
nicht widerspricht.
(2) Rechtserwerbe an forstwirtschaftlichen Grundstücken sind zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im Abs. 1 lit. a und b genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.(2) Rechtserwerbe an forstwirtschaftlichen Grundstücken sind zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im Absatz eins, Litera a und b genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.
(3) Wenn kein Interessent im Sinn des § 2 Abs. 6 vorhanden ist, sind Rechtserwerbe an einem landwirtschaftlichen Grundstück oder einem landwirtschaftlichen Betrieb durch eine Person, die nicht Landwirt im Sinn des § 2 Abs. 5 ist, zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im Abs. 1 lit. a und b genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.(3) Wenn kein Interessent im Sinn des Paragraph 2, Absatz 6, vorhanden ist, sind Rechtserwerbe an einem landwirtschaftlichen Grundstück oder einem landwirtschaftlichen Betrieb durch eine Person, die nicht Landwirt im Sinn des Paragraph 2, Absatz 5, ist, zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im Absatz eins, Litera a und b genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.
(4) Die Genehmigung für den Erwerb des Eigentums an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück aufgrund eines Kaufvertrages ist zu erteilen, wenn der Verkauf aufgrund von Umständen, die ohne grobes Verschulden des Verkäufers eingetreten sind, insbesondere aufgrund von Elementarereignissen, zur Vermeidung des gänzlichen Verfalls eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes notwendig ist.
...
§ 7Paragraph 7
Besondere Versagungsgründe
(1) Im Sinn der im § 6 Abs. 1 genannten Grundsätze ist die Genehmigung nach § 4 insbesondere dann zu versagen, wenn(1) Im Sinn der im Paragraph 6, Absatz eins, genannten Grundsätze ist die Genehmigung nach Paragraph 4, insbesondere dann zu versagen, wenn
...
c) die Gegenleistung für das zu erwerbende Recht den ortsüblichen Preis oder Bestandzins oder das sonstige ortsübliche Nutzungsentgelt um mehr als 30 v. H. übersteigt,
... .
§ 7aParagraph 7 a
Interessentenregelung
...
(6) Der ortsübliche Preis oder Bestandzins oder das sonstige ortsübliche Nutzungsentgelt ist von der Grundverkehrsbehörde auf der Grundlage des Liegenschaftsbewertungsgesetzes, BGBl. Nr. 150/1992, zu ermitteln.(6) Der ortsübliche Preis oder Bestandzins oder das sonstige ortsübliche Nutzungsentgelt ist von der Grundverkehrsbehörde auf der Grundlage des Liegenschaftsbewertungsgesetzes, Bundesgesetzblatt Nr. 150 aus 1992,, zu ermitteln.
...“
10 1.2. Das in § 7a Abs. 6 TGVG verwiesene Liegenschaftsbewertungsgesetz, BGBl. Nr. 150/1992, lautet (auszugsweise):1.2. Das in Paragraph 7 a, Absatz 6, TGVG verwiesene Liegenschaftsbewertungsgesetz, Bundesgesetzblatt Nr. 150 aus 1992,, lautet (auszugsweise):
„Bewertungsgrundsatz
§ 2. (1) Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln.Paragraph 2, (1) Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln.
(2) Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.
(3) Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.
Allgemeine Regeln für die Bewertung
§ 3. (1) Für die Bewertung sind Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Als solche Verfahren kommen insbesondere das Vergleichswertverfahren (§ 4), das Ertragswertverfahren (§ 5) und das Sachwertverfahren (§ 6) in Betracht. Paragraph 3, (1) Für die Bewertung sind Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Als solche Verfahren kommen insbesondere das Vergleichswertverfahren (Paragraph 4,), das Ertragswertverfahren (Paragraph 5,) und das Sachwertverfahren (Paragraph 6,) in Betracht.
(2) Wenn es zur vollständigen Berücksichtigung aller den Wert der Sache bestimmenden Umstände erforderlich ist, sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden.
(3) Rechte und Lasten, die mit der zu bewertenden Sache verbunden sind und deren Wert beeinflussen, sind bei der Bewertung entsprechend zu berücksichtigen. Wenn eine Bewertung von Rechten und Lasten nach den in den §§ 2 bis 7 enthaltenen Regeln nicht möglich ist, muß der vermögenswerte Vorteil des Berechtigten beziehungsweise der vermögenswerte Nachteil des Belasteten herangezogen werden.(3) Rechte und Lasten, die mit der zu bewertenden Sache verbunden sind und deren Wert beeinflussen, sind bei der Bewertung entsprechend zu berücksichtigen. Wenn eine Bewertung von Rechten und Lasten nach den in den Paragraphen 2 bis 7 enthaltenen Regeln nicht möglich ist, muß der vermögenswerte Vorteil des Berechtigten beziehungsweise der vermögenswerte Nachteil des Belasteten herangezogen werden.
(4) Ist nur ein Teil einer Liegenschaft, ein mit einer Liegenschaft verbundenes Recht oder eine darauf ruhende Last oder ein Teil eines Rechtes oder einer Last zu bewerten, so ist auch der Wert der ganzen Liegenschaft beziehungsweise des ganzen Rechtes oder der ganzen Last zu ermitteln, wenn dies für die Bewertung von Bedeutung ist.
Vergleichswertverfahren
§ 4. (1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.Paragraph 4, (1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.
(2) Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten.
(3) Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, daß sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflußt wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluß dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfaßt werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden.
...
Wahl des Wertermittlungsverfahrens
§ 7. (1) Soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen, hat der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln.Paragraph 7, (1) Soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen, hat der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln.
...
Allgemeine Erfordernisse des Gutachtens
§ 9. (1) Das Bewertungsgutachten hat zu enthaltenParagraph 9, (1) Das Bewertungsgutachten hat zu enthalten
1.den Zweck des Gutachtens, den Bewertungsstichtag, den Tag der Besichtigung der Sache und die dabei anwesenden Personen sowie die verwendeten Unterlagen;
2.den Befund mit einer Beschreibung der Sache nach ihren Wertbestimmungsmerkmalen und ihren sonstigen, für die Bewertung bedeutsamen Eigenschaften tatsächlicher oder rechtlicher Art;
3.die Bewertung unter Darlegung des angewendeten Wertermittlungsverfahrens und der Gründe für die Auswahl des angewendeten Verfahrens oder der allenfalls angewendeten Verfahrensverbindung.
(2) Wenn mit der zu bewertenden Sache Rechte oder Lasten verbunden sind, muß angegeben und begründet werden, inwieweit sie den Wert der Sache beeinflussen.
Besondere Erfordernisse des Gutachtens
§ 10. (1) Beim Vergleichswertverfahren sind überdies die zum Vergleich herangezogenen Sachen anzuführen und ihre Wertbestimmungsmerkmale zu beschreiben, die dafür erzielten Kaufpreise anzugeben und allfällige Zu- oder Abschläge (§ 4 Abs. 1), Auf- oder Abwertungen (§ 4 Abs. 2) und Kaufpreisberichtigungen (§ 4 Abs. 3) zu begründen.Paragraph 10, (1) Beim Vergleichswertverfahren sind überdies die zum Vergleich herangezogenen Sachen anzuführen und ihre Wertbestimmungsmerkmale zu beschreiben, die dafür erzielten Kaufpreise anzugeben und allfällige Zu- oder Abschläge (Paragraph 4, Absatz eins,), Auf- oder Abwertungen (Paragraph 4, Absatz 2,) und Kaufpreisberichtigungen (Paragraph 4, Absatz 3,) zu begründen.
...“
11 1.3. § 52 AVG lautet (auszugsweise):1.3. Paragraph 52, AVG lautet (auszugsweise):
„Sachverständige
§ 52. (1) Wird die Aufnahme eines Beweises durch Sachverständige notwendig, so sind die der Behörde beigegebenen oder zur Verfügung stehenden amtlichen Sachverständigen (Amtssachverständige) beizuziehen.Paragraph 52, (1) Wird die Aufnahme eines Beweises durch Sachverständige notwendig, so sind die der Behörde beigegebenen oder zur Verfügung stehenden amtlichen Sachverständigen (Amtssachverständige) beizuziehen.
(2) Wenn Amtssachverständige nicht zur Verfügung stehen oder es mit Rücksicht auf die Besonderheit des Falles geboten ist, kann die Behörde aber ausnahmsweise andere geeignete Personen als Sachverständige (nichtamtliche Sachverständige) heranziehen.
(3) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor, so kann die Behörde dennoch nichtamtliche Sachverständige heranziehen, wenn davon eine wesentliche Beschleunigung des Verfahrens zu erwarten ist. Die Heranziehung ist jedoch nur zulässig, wenn sie von demjenigen, über dessen Ansuchen das Verfahren eingeleitet wurde, angeregt wird und die daraus entstehenden Kosten einen von dieser Partei bestimmten Betrag voraussichtlich nicht überschreiten.(3) Liegen die Voraussetzungen des Absatz 2, nicht vor, so kann die Behörde dennoch nichtamtliche Sachverständige heranziehen, wenn davon eine wesentliche Beschleunigung des Verfahrens zu erwarten ist. Die Heranziehung ist jedoch nur zulässig, wenn sie von demjenigen, über dessen Ansuchen das Verfahren eingeleitet wurde, angeregt wird und die daraus entstehenden Kosten einen von dieser Partei bestimmten Betrag voraussichtlich nicht überschreiten.
... .“
12 2. Die Revision ist zulässig.
13 2.1. Sie bringt zu ihrer Zulässigkeit u.a. vor, aus den §§ 52 und 53 AVG folge, dass nur dann, wenn Amtssachverständige nicht zur Verfügung stünden oder es mit Rücksicht auf die Besonderheit des Falles geboten sei, das Verwaltungsgericht ausnahmsweise nichtamtliche Sachverständige heranziehen könne. Diesfalls sei eine Heranziehung aber jedenfalls entsprechend zu begründen. Im Revisionsfall sei nicht nachvollziehbar, warum sich das Verwaltungsgericht veranlasst gesehen habe, DI F S zum nichtamtlichen Sachverständigen zu bestellen. Die belangte Behörde sei weder über diese Bestellung informiert worden, noch sei die Bestellung entsprechend begründet worden. Zudem sei sie überhaupt nicht erforderlich gewesen, weil dem Verwaltungsgericht auch eine Fülle anderer geeigneter Amtssachverständiger des Amtes der Tiroler Landesregierung, u.a. der Abteilung Agrarwirtschaft, zur Verfügung gestanden wären. Es liege demnach eine grobe Verkennung der Vorgaben der §§ 52 und 53 AVG vor, weshalb die Bestellung des nichtamtlichen Sachverständigen jedenfalls unzulässig gewesen sei.2.1. Sie bringt zu ihrer Zulässigkeit u.a. vor, aus den Paragraphen 52 und 53 AVG folge, dass nur dann, wenn Amtssachverständige nicht zur Verfügung stünden oder es mit Rücksicht auf die Besonderheit des Falles geboten sei, das Verwaltungsgericht ausnahmsweise nichtamtliche Sachverständige heranziehen könne. Diesfalls sei eine Heranziehung aber jedenfalls entsprechend zu begründen. Im Revisionsfall sei nicht nachvollziehbar, warum sich das Verwaltungsgericht veranlasst gesehen habe, DI F S zum nichtamtlichen Sachverständigen zu bestellen. Die belangte Behörde sei weder über diese Bestellung informiert worden, noch sei die Bestellung entsprechend begründet worden. Zudem sei sie überhaupt nicht erforderlich gewesen, weil dem Verwaltungsgericht auch eine Fülle anderer geeigneter Amtssachverständiger des Amtes der Tiroler Landesregierung, u.a. der Abteilung Agrarwirtschaft, zur Verfügung gestanden wären. Es liege demnach eine grobe Verkennung der Vorgaben der Paragraphen 52, und 53 AVG vor, weshalb die Bestellung des nichtamtlichen Sachverständigen jedenfalls unzulässig gewesen sei.
14 Die Revision bringt zu ihrer Zulässigkeit des Weiteren vor, der nichtamtliche Sachverständige DI F S, auf dessen Gutachten sich das Verwaltungsgericht stütze, habe seinen Auftrag (die Ermittlung des ortsüblichen Preises für die kaufgegenständlichen Grundstücke X und Y) nicht erfüllt. Er hätte in seinem ergänzenden Gutachten unter dem Punkt „Vergleichspreisfestlegung“ lediglich ausgeführt, dass auf Basis der Erhebung der allgemeinen Marktsituation und der Aussagen des Bürgermeisters der Gemeinde der Marktpreis für ortsferne Lagen zum Stichtag mit € 13,00/m2 und für ortsnahe Lagen mit € 30,00/m2 sachverständig festgesetzt werde. Es werde jedoch völlig offen gelassen, wie die verfahrensgegenständlichen Grundstücke im Detail zu bewerten seien. Als Bewertungsgrundlage diene dem nichtamtlichen Sachverständigen offenkundig nur „seine Marktkenntnis und seine gutachterliche Erfahrung“. Aufgrund der Mangelhaftigkeit dieses Gutachtens hätte es vom Verwaltungsgericht im Rahmen seiner Beweiswürdigung nicht herangezogen werden dürfen.
15 2.2. Rechtsfragen des Verfahrensrechts sind dann von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG, wenn tragende Grundsätze des Verfahrensrechtes auf dem Spiel stehen bzw. wenn die in der angefochtenen Entscheidung getroffene Beurteilung grob fehlerhaft erfolgt ist und zu einem die Rechtssicherheit beeinträchtigenden, unvertretbaren Ergebnis geführt hat. Dies ist etwa dann der Fall, wenn das Verwaltungsgericht die im Einzelfall erforderliche Beweiswürdigung in einer die Rechtssicherheit beeinträchtigenden, unvertretbaren Weise vorgenommen hat (vgl. VwGH 8.8.2018, Ra 2018/08/0176).2.2. Rechtsfragen des Verfahrensrechts sind dann von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Artikel 133, Absatz 4, B-VG, wenn tragende Grundsätze des Verfahrensrechtes auf dem Spiel stehen bzw. wenn die in der angefochtenen Entscheidung getroffene Beurteilung grob fehlerhaft erfolgt ist und zu einem die Rechtssicherheit beeinträchtigenden, unvertretbaren Ergebnis geführt hat. Dies ist etwa dann der Fall, wenn das Verwaltungsgericht die im Einzelfall erforderliche Beweiswürdigung in einer die Rechtssicherheit beeinträchtigenden, unvertretbaren Weise vorgenommen hat vergleiche , VwGH 8.8.2018, Ra 2018/08/0176).
16 Die Revision ist schon deshalb zulässig, weil das Verwaltungsgericht entgegen der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ein Gutachten eines nichtamtlichen Sachverständigen eingeholt hat und die Beweiswürdigung in einer die Rechtssicherheit beeinträchtigenden, unvertretbaren Weise vorgenommen hat.
17 3. Die Revision ist begründet.
18 3.1. Entscheidend ist im Revisionsfall die Beantwortung der Frage, ob der Versagungsgrund nach § 7 Abs. 1 lit. C TGVG vorliegt, ob also der vereinbarte Kaufpreis von € 15,-- pro m2 den ortsüblichen Preis um mehr als 30 v.H. übersteigt. Während die Revisionswerberin dies unter Heranziehung der Gutachten des amtlichen Sachverständigen Ing. H N und eines für die erstmitbeteiligte Partei erstellten Privatgutachtens bejaht hat, kommt das Verwaltungsgericht im angefochtenen Erkenntnis nach Beiziehung eines nichtamtlichen Sachverständigen zum gegenteiligen Ergebnis.3.1. Entscheidend ist im Revisionsfall die Beantwortung der Frage, ob der Versagungsgrund nach Paragraph 7, Absatz eins, lit. C TGVG vorliegt, ob also der vereinbarte Kaufpreis von € 15,-- pro m2 den ortsüblichen Preis um mehr als 30 v.H. übersteigt. Während die Revisionswerberin dies unter Heranziehung der Gutachten des amtlichen Sachverständigen Ing. H N und eines für die erstmitbeteiligte Partei erstellten Privatgutachtens bejaht hat, kommt das Verwaltungsgericht im angefochtenen Erkenntnis nach Beiziehung eines nichtamtlichen Sachverständigen zum gegenteiligen Ergebnis.
19 Eine Überschreitung um mehr als 30 v.H. läge im Revisionsfall bei einem Kaufpreis von € 15,-- pro m2 vor, wenn der ortsübliche Preis bei ca. € 11,54 pro m2 oder niedriger läge.
20 3.2. Gemäß § 7a Abs. 6 TGVG ist der ortsübliche Preis von der Grundverkehrsbehörde auf der Grundlage des Liegenschaftsbewertungsgesetzes zu ermitteln. Dieses sieht für die Bewertung von Liegenschaften die Anwendung von Wertermittlungsverfahren vor, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen, wobei als solche Verfahren u.a. das Vergleichswertverfahren in Betracht kommt (§ 3 Abs. 1 leg.cit.). Bei diesem in § 4 leg.cit. näher geregelten Verfahren sind solche Vergleichsgrundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit der zu begutachtenden Liegenschaft weitgehend übereinstimmen. Die Wertbestimmungsmerkmale sind bei unbebauten Grundstücken insbesondere die Lage, der Entwicklungszustand, die Art und das Maß der zulässigen baulichen Nutzung, der Erschließungsgrad, die Bodenbeschaffenheit, die Grundstücksgröße und -gestaltung. Unterschiede der wertbeeinflussenden Merkmale zwischen dem Bewertungsgrundstück und den zum Vergleich herangezogenen Grundstücken sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen (vgl. VwGH 20.12.2012, 2009/15/0033 mwN).3.2. Gemäß Paragraph 7 a, Absatz 6, TGVG ist der ortsübliche Preis von der Grundverkehrsbehörde auf der Grundlage des Liegenschaftsbewertungsgesetzes zu ermitteln. Dieses sieht für die Bewertung von Liegenschaften die Anwendung von Wertermittlungsverfahren vor, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen, wobei als solche Verfahren u.a. das Vergleichswertverfahren in Betracht kommt (Paragraph 3, Absatz eins, leg.cit.). Bei diesem in Paragraph 4, leg.cit. näher geregelten Verfahren sind solche Vergleichsgrundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit der zu begutachtenden Liegenschaft weitgehend übereinstimmen. Die Wertbestimmungsmerkmale sind bei unbebauten Grundstücken insbesondere die Lage, der Entwicklungszustand, die Art und das Maß der zulässigen baulichen Nutzung, der Erschließungsgrad, die Bodenbeschaffenheit, die Grundstücksgröße und -gestaltung. Unterschiede der wertbeeinflussenden Merkmale zwischen dem Bewertungsgrundstück und den zum Vergleich herangezogenen Grundstücken sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen vergleiche , VwGH 20.12.2012, 2009/15/0033 mwN).
21 Die Verfahrensparteien gehen übereinstimmend davon aus, dass für die Bewertung der Grundstücke im Revisionsfall das Vergleichswertverfahren adäquat war.
22 3.3.1. Gemäß § 52 Abs. 2 AVG können nichtamtliche Sachverständige dann herangezogen werden, wenn Amtssachverständige nicht zur Verfügung stehen oder es mit Rücksicht auf die Besonderheit des Falles geboten ist. Gemäß § 52 Abs. 3 AVG können weiters auch dann nichtamtliche Sachverständige herangezogen werden, wenn davon eine wesentliche Beschleunigung des Verfahrens zu erwarten ist. In diesem Fall ist die Heranziehung jedoch nur zulässig, wenn sie von demjenigen, über dessen Ansuchen das Verfahren eingeleitet wurde, angeregt wird und die daraus entstehenden Kosten einen von dieser Partei bestimmten Betrag voraussichtlich nicht überschreiten. In jedem Fall ist die Heranziehung eines nichtamtlichen Sachverständigen entsprechend zu begründen (vgl. zB. VwGH 23.10.2007, 2006/06/0084, mwN). Diese Bestimmung gilt gemäß § 17 VwGVG auch für die Verwaltungsgerichte.3.3.1. Gemäß Paragraph 52, Absatz 2, AVG können nichtamtliche Sachverständige dann herangezogen werden, wenn Amtssachverständige nicht zur Verfügung stehen oder es mit Rücksicht auf die Besonderheit des Falles geboten ist. Gemäß Paragraph 52, Absatz 3, AVG können weiters auch dann nichtamtliche Sachverständige herangezogen werden, wenn davon eine wesentliche Beschleunigung des Verfahrens zu erwarten ist. In diesem Fall ist die Heranziehung jedoch nur zulässig, wenn sie von demjenigen, über dessen Ansuchen das Verfahren eingeleitet wurde, angeregt wird und die daraus entstehenden Kosten einen von dieser Partei bestimmten Betrag voraussichtlich nicht überschreiten. In jedem Fall ist die Heranziehung eines nichtamtlichen Sachverständigen entsprechend zu begründen vergleiche , zB. VwGH 23.10.2007, 2006/06/0084, mwN). Diese Bestimmung gilt gemäß Paragraph 17, VwGVG auch für die Verwaltungsgerichte.
23 3.3.2. Im Revisionsfall ist nicht ersichtlich, dass dem Verwaltungsgericht Amtssachverständige - etwa des Amtes der Tiroler Landesregierung - nicht zur Verfügung gestanden wären. Es ist folglich nicht nachvollziehbar, weshalb die Voraussetzungen für die Heranziehung eines nichtamtlichen Sachverständigen vorgelegen sein sollten.
24 Die Notwendigkeit der Heranziehung eines nichtamtlichen Sachverständigen ist für den Verwaltungsgerichtshof auch deswegen nicht erkennbar, weil aus der Begründung des angefochtenen Erkenntnisses nicht nachvollziehbar hervorgeht, weshalb die beiden schriftlich erstatteten Gutachten des Ing. H N einschließlich seiner ausführlichen Erörterung derselben anlässlich seiner Einvernahmen in den mündlichen Verhandlungen mit den Denkgesetzen oder den Erfahrungen des Lebens in Widerspruch stehen sollten (vgl. VwGH 24.9.2015, 2012/07/0167).Die Notwendigkeit der Heranziehung eines nichtamtlichen Sachverständigen ist für den Verwaltungsgerichtshof auch deswegen nicht erkennbar, weil aus der Begründung des angefochtenen Erkenntnisses nicht nachvollziehbar hervorgeht, weshalb die beiden schriftlich erstatteten Gutachten des Ing. H N einschließlich seiner ausführlichen Erörterung derselben anlässlich seiner Einvernahmen in den mündlichen Verhandlungen mit den Denkgesetzen oder den Erfahrungen des Lebens in Widerspruch stehen sollten vergleiche , VwGH 24.9.2015, 2012/07/0167).
25 Ist eine Partei durch Vorlage eines Privatgutachtens einem Amtssachverständigen auf gleicher fachlicher Ebene entgegen getreten, so ist es in einem Fall wie dem vorliegenden Aufgabe auch eines Verwaltungsgerichtes, den in der Sache schon herangezogenen Amtssachverständigen aufzufordern, sein eigenes Gutachten zu ergänzen und sich dabei mit den Aussagen des Privatsachverständigen im Detail auseinander zu setzen und insbesondere auch dessen Grundlagen zu erörtern und gegebenenfalls darzulegen, warum die Annahme des Privatgutachters seiner Ansicht nach nicht zutreffen (vgl. zB. VwGH 21.1.2019, Ra 2018/03/0130, mwN). Warum diese Vorgangsweise unterblieben ist, wird vom Verwaltungsgericht ebenfalls nicht begründet.Ist eine Partei durch Vorlage eines Privatgutachtens einem Amtssachverständigen auf gleicher fachlicher Ebene entgegen getreten, so ist es in einem Fall wie dem vorliegenden Aufgabe auch eines Verwaltungsgerichtes, den in der Sache schon herangezogenen Amtssachverständigen aufzufordern, sein eigenes Gutachten zu ergänzen und sich dabei mit den Aussagen des Privatsachverständigen im Detail auseinander zu setzen und insbesondere auch dessen Grundlagen zu erörtern und gegebenenfalls darzulegen, warum die Annahme des Privatgutachters seiner Ansicht nach nicht zutreffen vergleiche , zB. VwGH 21.1.2019, Ra 2018/03/0130, mwN). Warum diese Vorgangsweise unterblieben ist, wird vom Verwaltungsgericht ebenfalls nicht begründet.
26 3.4.1. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes hat die Behörde - ebenso wie das Verwaltungsgericht unter Anwendung des § 17 VwGVG - ein Gutachten auf seine Schlüssigkeit dahingehend zu überprüfen, ob das Gutachten den Denkgesetzen entspricht. Fehler, die hier festzustellen sind, sind durch die Einholung ergänzender oder neuer sachverständiger Äußerungen zu beseitigen. Behörde wie Gericht sind verpflichtet, für die Klarstellung des Sachverhaltes in allen wesentlichen Punkten zu sorgen, insbesondere auch für die Überprüfung eines eingeholten Sachverständigengutachtens. Behörde wie Gericht sind zwar an die eingeholten Sachverständigengutachten nicht gebunden, dürfen von ihnen aber nur in entsprechend fachlich begründeter Weise abweichen (vgl. zB. VwGH 31.1.2019, Ra 2018/16/0216, mwN). Ein von einem tauglichen Sachverständigen erstelltes, mit den Erfahrungen des Lebens und den Denkgesetzen nicht in Widerspruch stehendes Gutachten kann in seiner Beweiskraft nur durch ein gleichwertiges Gutachten bekämpft werden (vgl. nochmals VwGH 31.1.2019, Ra 2018/16/0216, mwN).3.4.1. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes hat die Behörde - ebenso wie das Verwaltungsgericht unter Anwendung des Paragraph 17, VwGVG - ein Gutachten auf seine Schlüssigkeit dahingehend zu überprüfen, ob das Gutachten den Denkgesetzen entspricht. Fehler, die hier festzustellen sind, sind durch die Einholung ergänzender oder neuer sachverständiger Äußerungen zu beseitigen. Behörde wie Gericht sind verpflichtet, für die Klarstellung des Sachverhaltes in allen wesentlichen Punkten zu sorgen, insbesondere auch für die Überprüfung eines eingeholten Sachverständigengutachtens. Behörde wie Gericht sind zwar an die eingeholten Sachverständigengutachten nicht gebunden, dürfen von ihnen aber nur in entsprechend fachlich begründeter Weise abweichen vergleiche , zB. VwGH 31.1.2019, Ra 2018/16/0216, mwN). Ein von einem tauglichen Sachverständigen erstelltes, mit den Erfahrungen des Lebens und den Denkgesetzen nicht in Widerspruch stehendes Gutachten kann in seiner Beweiskraft nur durch ein gleichwertiges Gutachten bekämpft werden vergleiche , nochmals VwGH 31.1.2019, Ra 2018/16/0216, mwN).
27 3.4.2. Im Revisionsfall hat der Amtssachverständige Ing. H N in seinem Gutachten vom 1. Juni 2015 bzw. dem Ergänzungsgutachten vom 31. August 2015 den ortsüblichen Preis für die verfahrensgegenständlichen Grundstücke X und Y anhand des oben erwähnten Vergleichswertverfahrens ermittelt. Er kam dabei aufgrund von „Abfragen, Erhebungen und Berechnungen in der Kaufpreissammlung und der Immobilienpreisedatenbank ‚Immomapping‘“ zu dem Ergebnis, der valorisierte ortsübliche Preis für „zweischnittige, mit Bergbauernspezialmaschinen [...] maschinell bearbeitbare Dauergrünlandflächen außerhalb des Ortsgebietes ...“ (wie jene hier vertragsgegenständlichen) liege bei € 8,60 pro m2 (die genaue Berechnung, welche diesem spezifischen Vergleichswert zugrunde liegt, hat der Amtssachverständige im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 13. Jänner 2016 näher erläutert; eine entsprechende Unterlage wurde als Beilage zum Akt genommen - darin ist u.a. ersichtlich, welche sechs Grundstücke zu dieser Berechnung als Vergleichsgrundstücke herangezogen wurden). Der Kaufpreis für abschüssige Hangflächen, welche ordnungsgemäß weder landwirtschaftlich noch fortwirtschaftlich genutzt werden könnten, liege in der Gemeinde bei € 1,75 (Mittelwert) pro m2. Für die in diese Kategorie fallenden Teile der verfahrensgegenständlichen Grundstücke X und Y sei aufgrund der räumlichen Nähe zum Ortsgebiet der Gemeinde ein in der Bewertungspraxis üblicher Zuschlag von 30%, aufgrund des Nichtvorhandenseins grundbücherlich gesicherter Zufahrten hingegen ein Abschlag von 10% zu berechnen gewesen. Im Fall des Grundstückes X habe sich (unter genauerer Aufschlüsselung aufgrund Einteilung des Grundstückes in landwirtschaftlich nutzbare bzw. nicht nutzbare Fläche) ein maximaler Kaufpreis von € 8.885,-- ergeben, woraus resultiere, dass der bezahlte Kaufpreis von € 16.590,-- den ortsüblichen Kaufpreis um mehr als 30% überschreite. Für das Grundstück Y habe sich bei gleicher Berechnung ein maximaler Kaufpreis in der Höhe von € 30.736,-- ergeben, woraus gleichermaßen resultiere, dass der bezahlte Kaufpreis von € 51.555,-- den ortsüblichen Kaufpreis um mehr als 30% überschreite.3.4.2. Im Revisionsfall hat der Amtssachverständige Ing. H N in seinem Gutachten vom 1. Juni 2015 bzw. dem Ergänzungsgutachten vom 31. August 2015 den ortsüblichen Preis für die verfahrensgegenständlichen Grundstücke römisch zehn und Y anhand des oben erwähnten Vergleichswertverfahrens ermittelt. Er kam dabei aufgrund von „Abfragen, Erhebungen und Berechnungen in der Kaufpreissammlung und der Immobilienpreisedatenbank ‚Immomapping‘“ zu dem Ergebnis, der valorisierte ortsübliche Preis für „zweischnittige, mit Bergbauernspezialmaschinen [...] maschinell bearbeitbare Dauergrünlandflächen außerhalb des Ortsgebietes ...“ (wie jene hier vertragsgegenständlichen) liege bei € 8,60 pro m2 (die genaue Berechnung, welche diesem spezifischen Vergleichswert zugrunde liegt, hat der Amtssachverständige im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 13. Jänner 2016 näher erläutert; eine entsprechende Unterlage wurde als Beilage zum Akt genommen - darin ist u.a. ersichtlich, welche sechs Grundstücke zu dieser Berechnung als Vergleichsgrundstücke herangezogen wurden). Der Kaufpreis für abschüssige Hangflächen, welche ordnungsgemäß weder landwirtschaftlich noch fortwirtschaftlich genutzt werden könnten, liege in der Gemeinde bei € 1,75 (Mittelwert) pro m2. Für die in diese Kategorie fallenden Teile der verfahrensgegenständlichen Grundstücke römisch zehn und Y sei aufgrund der räumlichen Nähe zum Ortsgebiet der Gemeinde ein in der Bewertungspraxis üblicher Zuschlag von 30%, aufgrund des Nichtvorhandenseins grundbücherlich gesicherter Zufahrten hingegen ein Abschlag von 10% zu berechnen gewesen. Im Fall des Grundstückes römisch zehn habe sich (unter genauerer Aufschlüsselung aufgrund Einteilung des Grundstückes in landwirtschaftlich nutzbare bzw. nicht nutzbare Fläche) ein maximaler Kaufpreis von € 8.885,-- ergeben, woraus resultiere, dass der bezahlte Kaufpreis von € 16.590,-- den ortsüblichen Kaufpreis um mehr als 30% überschreite. Für das Grundstück Y habe sich bei gleicher Berechnung ein maximaler Kaufpreis in der Höhe von € 30.736,-- ergeben, woraus gleichermaßen resultiere, dass der bezahlte Kaufpreis von € 51.555,-- den ortsüblichen Kaufpreis um mehr als 30% überschreite.
28 Bereits in seinem Ergänzungsgutachten vom 31. August 2015 begründete der Amtssachverständige Ing. H N, weshalb er das Grundstück M, das im Jahr 2012 zunächst um € 18,90 pro m2 und anschließend im selben Jahr um € 19,84 pro m2 veräußert worden sei, nicht in seine Berechnungen einbezogen habe. Dieses Grundstück, das von den verfahrensgegenständlichen Grundstücken X und Y durch den Dorfbach und einen Staudengürtel getrennt sei, liege in Randlage im Ortsgebiet der Gemeinde, sei mit einer landwirtschaftlichen Hofstelle bebaut und größtenteils mittlerweile als Sonderfläche Hofstelle gewidmet.Bereits in seinem Ergänzungsgutachten vom 31. August 2015 begründete der Amtssachverständige Ing. H N, weshalb er das Grundstück M, das im Jahr 2012 zunächst um € 18,90 pro m2 und anschließend im selben Jahr um € 19,84 pro m2 veräußert worden sei, nicht in seine Berechnungen einbezogen habe. Dieses Grundstück, das von den verfahrensgegenständlichen Grundstücken römisch zehn und Y durch den Dorfbach und einen Staudengürtel getrennt sei, liege in Randlage im Ortsgebiet der Gemeinde, sei mit einer landwirtschaftlichen Hofstelle bebaut und größtenteils mittlerweile als Sonderfläche Hofstelle gewidmet.
29 Anlässlich seiner Einvernahme in der mündlichen Verhandlung am 15. Februar 2017 gab Ing. H N an, er habe das Grundstück M als „Spekulationskauf“ nicht in seine Berechnung einbezogen, weil es am 27. September 2012 - von der erstmitbeteiligten Partei - gekauft und schon am 21. Dezember 2012 weiterverkauft worden sei. Darüber hinaus sei es bereits zum Zeitpunkt des verfahrensgegenständlichen Kaufvertrags (4. Oktober 2013) als Sonderfläche Hofstelle gewidmet gewesen (die Umwidmung sei sehr schnell vor sich gegangen, innerhalb von einem Jahr). Auch wegen der Lage des Grundstücks M im Bauland der Gemeinde könne es als Vergleichsgrundstück nicht herangezogen werden.
30 3.4.3.1. Das von der erstmitbeteiligten Partei vorgelegte Privatgutachten J V vom 21.
