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20/05 Wohn- und MietrechtNorm
B-VG Art140 Abs1 Z1 litdLeitsatz
Zurückweisung eines Parteiantrages auf Aufhebung einer Bestimmung des MietrechtsG betr die Berechnung des angemessenen Hauptmietzinses als zu eng gefasstSpruch
Der Antrag wird zurückgewiesen.
Begründung
Begründung
I. Antragrömisch eins. Antrag
Der Antragsteller stellt den vorliegenden, auf Art140 Abs1 Z1 litd B-VG und Art139 Abs1 Z4 B-VG gestützten Antrag,
"§16 MRG als verfassungswidrig zur Gänze aufzuheben, und zwar sowohl idF gemäß BGBl Nr 520/1981 als auch — für die späteren einschlägigen Zeiträume — idF gemäß BGBl I Nr 71/2002 als auch idF gemäß BGBl I Nr 113/2003 als auch idF gemäß BGBl I Nr 2/2004 als auch idF gemäß BGBl II Nr 185/2004 als auch idF gemäß BGBl I Nr 120/2005 als auch idF gemäß BGBl I Nr 124/2006 als auch idF gemäß BGBl II Nr 296/2006 als auch idF gemäß BGBl II Nr 295/2008 als auch idF gemäß BGBl I Nr 25/2009 als auch idF gemäß BGBl I Nr 30/2009 als auch idF gemäß BGBl I Nr 29/2010 als auch idF gemäß BGBl II Nr 218/2011 als auch idF gemäß BGBl I Nr 50/2013 als auch idF gemäß BGBl II Nr 62/2014 als auch idF gemäß BGBl I Nr 100/2014;"§16 MRG als verfassungswidrig zur Gänze aufzuheben, und zwar sowohl in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Nr 520 aus 1981, als auch — für die späteren einschlägigen Zeiträume — in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 71 aus 2002, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 113 aus 2003, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 2 aus 2004, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 185 aus 2004, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 120 aus 2005, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 124 aus 2006, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 296 aus 2006, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 295 aus 2008, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 25 aus 2009, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 30 aus 2009, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 29 aus 2010, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 218 aus 2011, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 50 aus 2013, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 62 aus 2014, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 100 aus 2014,;
in eventu §16 Abs2 MRG als verfassungswidrig aufzuheben, und zwar sowohl idF gemäß BGBl Nr 520/1981 als auch — für die späteren einschlägigen Zeiträume — idF gemäß BGBl I Nr 71/2002 als auch idF gemäß BGBl I Nr 113/2003 als auch idF gemäß BGBl I Nr 2/2004 als auch idF gemäß BGBl II Nr 185/2004 als auch idF gemäß BGBl I Nr 120/2005 als auch idF gemäß BGBl I Nr 124/2006 als auch idF gemäß BGBl II Nr 296/2006 als auch idF gemäß BGBl II Nr 295/2008 als auch idF gemäß BGBl I Nr 25/2009 als auch idF gemäß BGBl I Nr 30/2009 als auch idF gemäß BGBl I Nr 29/2010 als auch idF gemäß BGBl II Nr 218/2011 als auch idF gemäß BGBl I Nr 50/2013 als auch idF gemäß BGBl II Nr 62/2014 als auch idF gemäß BGBl I Nr 100/2014;in eventu §16 Abs2 MRG als verfassungswidrig aufzuheben, und zwar sowohl in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Nr 520 aus 1981, als auch — für die späteren einschlägigen Zeiträume — in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 71 aus 2002, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 113 aus 2003, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 2 aus 2004, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 185 aus 2004, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 120 aus 2005, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 124 aus 2006, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 296 aus 2006, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 295 aus 2008, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 25 aus 2009, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 30 aus 2009, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 29 aus 2010, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 218 aus 2011, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 50 aus 2013, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 62 aus 2014, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 100 aus 2014,;
in eventu das Richtwertgesetz als verfassungswidrig zur Gänze aufzuheben, und zwar sowohl idF gemäß BGBl Nr 800/1993 als auch — für die späteren einschlägigen Zeiträume — idF gemäß BGBl I Nr 36/2000 als auch idF gemäß BGBl I Nr 98/2001 als auch idF gemäß BGBl I Nr 113/2003 als auch idF gemäß BGBl I Nr 113/2006 als auch idF gemäß BGBl I Nr 50/2008 als auch idF gemäß BGBl I Nr 25/2009 als auch idF gemäß BGBl I Nr 12/2016;in eventu das Richtwertgesetz als verfassungswidrig zur Gänze aufzuheben, und zwar sowohl in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Nr 800 aus 1993, als auch — für die späteren einschlägigen Zeiträume — in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 36 aus 2000, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 98 aus 2001, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 113 aus 2003, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 113 aus 2006, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 50 aus 2008, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 25 aus 2009, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 12 aus 2016,;
in eventu §16 MRG als verfassungswidrig zur Gänze aufzuheben, und zwar sowohl idF gemäß BGBl Nr 520/1981 als auch — für die späteren einschlägigen Zeiträume — idF gemäß BGBl I Nr 71/2002 als auch idF gemäß BGBl I Nr 113/2003 als auch idF gemäß BGBl I Nr 2/2004 als auch idF gemäß BGBl II Nr 185/2004 als auch idF gemäß BGBl I Nr 120/2005 als auch idF gemäß BGBl I Nr 124/2006 als auch idF gemäß BGBl II Nr 296/2006 als auch idF gemäß BGBl II Nr 295/2008 als auch idF gemäß BGBl I Nr 25/2009 als auch idF gemäß BGBl I Nr 30/2009 als auch idF gemäß BGBl I Nr 29/2010 als auch idF gemäß BGBl II Nr 218/2011 als auch idF gemäß BGBl I Nr 50/2013 als auch idF gemäß BGBl II Nr 62/2014 als auch idF gemäß BGBl I Nr 100/2014;in eventu §16 MRG als verfassungswidrig zur Gänze aufzuheben, und zwar sowohl in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Nr 520 aus 1981, als auch — für die späteren einschlägigen Zeiträume — in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 71 aus 2002, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 113 aus 2003, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 2 aus 2004, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 185 aus 2004, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 120 aus 2005, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 124 aus 2006, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 296 aus 2006, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 295 aus 2008, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 25 aus 2009, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 30 aus 2009, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 29 aus 2010, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 218 aus 2011, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 50 aus 2013, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 62 aus 2014, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 100 aus 2014,;
sowie das Richtwertgesetz als verfassungswidrig zur Gänze aufzuheben, und zwar sowohl idF gemäß BGBl Nr 800/1993 als auch — für die späteren einschlägigen Zeiträume — idF gemäß BGBl I Nr 36/2000 als auch idF gemäß BGBl I Nr 98/2001 als auch idF gemäß BGBl I Nr 113/2003 als auch idF gemäß BGBl I Nr 113/2006 als auch idF gemäß BGBl I Nr 50/2008 als auch idF gemäß BGBl I Nr 25/2009 als auch idF gemäß BGBl I Nr 12/2016;sowie das Richtwertgesetz als verfassungswidrig zur Gänze aufzuheben, und zwar sowohl in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Nr 800 aus 1993, als auch — für die späteren einschlägigen Zeiträume — in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 36 aus 2000, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 98 aus 2001, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 113 aus 2003, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 113 aus 2006, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 50 aus 2008, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 25 aus 2009, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 12 aus 2016,;
in eventu §16 Abs2 MRG als verfassungswidrig aufzuheben, und zwar sowohl idF gemäß BGBl Nr 520/1981 als auch — für die späteren einschlägigen Zeiträume — idF gemäß BGBl I Nr 71/2002 als auch idF gemäß BGBl I Nr 113/2003 als auch idF gemäß BGBl I Nr 2/2004 als auch idF gemäß BGBl II Nr 185/2004 als auch idF gemäß BGBl I Nr 120/2005 als auch idF gemäß BGBl I Nr 124/2006 als auch idF gemäß BGBl II Nr 296/2006 als auch idF gemäß BGBl II Nr 295/2008 als auch idF gemäß BGBl I Nr 25/2009 als auch idF gemäß BGBl I Nr 30/2009 als auch idF gemäß BGBl I Nr 29/2010 als auch idF gemäß BGBl II Nr 218/2011 als auch idF gemäß BGBl I Nr 50/2013 als auch idF gemäß BGBl II Nr 62/2014 als auch idF gemäß BGBl I Nr 100/2014;in eventu §16 Abs2 MRG als verfassungswidrig aufzuheben, und zwar sowohl in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Nr 520 aus 1981, als auch — für die späteren einschlägigen Zeiträume — in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 71 aus 2002, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 113 aus 2003, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 2 aus 2004, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 185 aus 2004, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 120 aus 2005, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 124 aus 2006, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 296 aus 2006, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 295 aus 2008, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 25 aus 2009, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 30 aus 2009, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 29 aus 2010, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 218 aus 2011, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 50 aus 2013, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 62 aus 2014, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 100 aus 2014,;
sowie das Richtwertgesetz als verfassungswidrig zur Gänze aufzuheben, und zwar sowohl idF gemäß BGBl Nr 800/1993 als auch — für die späteren einschlägigen Zeiträume — idF gemäß BGBl I Nr 36/2000 als auch idF gemäß BGBl I Nr 98/2001 als auch idF gemäß BGBl I Nr 113/2003 als auch idF gemäß BGBl I Nr 113/2006 als auch idF gemäß BGBl I Nr 50/2008 als auch idF gemäß BGBl I Nr 25/2009 als auch idF gemäß BGBI I Nr 12/2016;sowie das Richtwertgesetz als verfassungswidrig zur Gänze aufzuheben, und zwar sowohl in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Nr 800 aus 1993, als auch — für die späteren einschlägigen Zeiträume — in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 36 aus 2000, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 98 aus 2001, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 113 aus 2003, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 113 aus 2006, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 50 aus 2008, als auch in der Fassung gemäß Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 25 aus 2009, als auch in der Fassung gemäß BGBI römisch eins Nr 12/2016;
in eventu die gesamten Richtwertverordnungen für alle Bundesländer BGBI 140[-]148/1994 idF BGBI II 37/2005 als auch idF BGBI II 101/2006 als auch idF BGBI II 61/2007 als verfassungswidrig aufheben;in eventu die gesamten Richtwertverordnungen für alle Bundesländer BGBI 140[-]148/1994 in der Fassung BGBI II 37/2005 als auch in der Fassung BGBI II 101/2006 als auch in der Fassung BGBI II 61/2007 als verfassungswidrig aufheben;
in eventu die Richtwertverordnung für das Bundesland Wien BGBI 148/1994 idF BGBI II 37/2005 als auch idF BGBI II 101/2006 als auch idF BGBI II 61/2007 als verfassungswidrig aufheben."in eventu die Richtwertverordnung für das Bundesland Wien BGBI 148/1994 in der Fassung BGBI II 37/2005 als auch in der Fassung BGBI II 101/2006 als auch in der Fassung BGBI II 61/2007 als verfassungswidrig aufheben."
II. Rechtslagerömisch zwei. Rechtslage
1. Die im vorliegenden Fall maßgebliche Rechtslage stellt sich wie folgt dar (es werden die Rechtsgrundlagen jeweils nur in der geltenden bzw. in der in weiterer Folge relevanten Fassung und nicht in allen vom Antragsteller angefochtenen Fassungen wiedergegeben):
2. §16 des Bundesgesetzes vom 12. November 1981 über das Mietrecht (Mietrechtsgesetz – MRG), BGBl 520/1981 idF BGBl I 100/2014, lautet:2. §16 des Bundesgesetzes vom 12. November 1981 über das Mietrecht (Mietrechtsgesetz – MRG), Bundesgesetzblatt 520 aus 1981, in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, 100 aus 2014,, lautet:
"Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses
§16. (1) Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter über die Höhe des Hauptmietzinses für einen in Hauptmiete gemieteten Mietgegenstand sind ohne die Beschränkungen der Abs2 bis 5 bis zu dem für den Mietgegenstand im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag zulässig, wenn
1. der Mietgegenstand nicht zu Wohnzwecken dient; wird ein Mietgegenstand teils als Wohnung, teils als Geschäftsräumlichkeit verwendet, so darf nur der für Wohnungen zulässige Hauptmietzins angerechnet werden, es sei denn, daß die Verwendung zu Geschäftszwecken die Verwendung zu Wohnzwecken bedeutend überwiegt; ein Unternehmer, der eine Geschäftsräumlichkeit mietet, kann sich auf die Überschreitung des zulässigen Höchstmaßes nach Abs8 erster Satz nur berufen, wenn er die Überschreitung unverzüglich, spätestens jedoch bei Übergabe des Mietgegenstandes, gerügt hat;
2. der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist, oder der Mietgegenstand auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen worden ist;
3. der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, an dessen Erhaltung aus Gründen des Denkmalschutzes öffentliches Interesse besteht, sofern der Vermieter unbeschadet der Gewährung öffentlicher Mittel zu dessen Erhaltung nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat;
4. der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B ist und seine Nutzfläche 130 m2 übersteigt, sofern der Vermieter eine solche Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach der Räumung durch den früheren Mieter oder Inhaber an einen nicht zum Eintritt in die Mietrechte des früheren Mieters Berechtigten vermietet; bei Durchführung von Verbesserungsarbeiten verlängert sich diese Frist um ein Jahr;
5. ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt, seit Übergabe des Mietgegenstandes mehr als ein Jahr verstrichen ist und die Vereinbarung über die Höhe des Hauptmietzinses in Schriftform getroffen wird.
(2) Liegen die Voraussetzungen des Abs1 nicht vor, so darf der zwischen dem Vermieter und dem Mieter für eine gemietete Wohnung der Ausstattungskategorien A, B oder C vereinbarte Hauptmietzins je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat den angemessenen Betrag nicht übersteigen, der ausgehend vom Richtwert (§1 RichtWG) unter Berücksichtigung allfälliger Zuschläge und Abstriche zu berechnen ist. Für die Berechnung des demnach höchstzulässigen Hauptmietzinses sind im Vergleich zur mietrechtlichen Normwohnung (§2 Abs1 RichtWG) entsprechende Zuschläge zum oder Abstriche vom Richtwert für werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen vom Standard der mietrechtlichen Normwohnung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens vorzunehmen, wobei die folgenden, für die Bewertung einer Wohnung bedeutsamen Umstände im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zu berücksichtigen sind:
1. die Zweckbestimmung der Wohnung, ihre Stockwerkslage, ihre Lage innerhalb eines Stockwerks, ihre über oder unter dem Durchschnitt liegende Ausstattung mit anderen Teilen der Liegenschaft, beispielsweise mit Balkonen, Terrassen, Keller- oder Dachbodenräumen, Hausgärten oder Abstellplätzen, ihre sonstige Ausstattung oder Grundrißgestaltung, eine gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung bessere Ausstattung oder Grundrißgestaltung jedoch nur, wenn sie nicht allein auf Kosten des Hauptmieters vorgenommen wurde,
2. die Ausstattung der Wohnung (des Gebäudes) mit den in §3 Abs4 RichtWG angeführten Anlagen, Garagen, Flächen und Räumen, wobei die jeweiligen Zuschläge mit den bei der Ermittlung des Richtwerts abgezogenen Baukostenanteilen begrenzt sind,
3. die Lage (Wohnumgebung) des Hauses,
4. der Erhaltungszustand des Hauses,
5. die gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung niedrigere Ausstattungskategorie bei einer Wohnung der Ausstattungskategorie B und bei einer Wohnung der Ausstattungskategorie C durch entsprechende Abstriche.
(3) Für werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen gemäß Abs2 Z3 sind je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat Zuschläge oder Abstriche bis zur Höhe von 0,33 vH der Differenz zwischen dem der Richtwertermittlung zugrunde gelegten Grundkostenanteil (§3 Abs2 und 5 und §6 RichtWG) und den der Lage des Hauses entsprechenden Grundkostenanteilen je Quadratmeter der Nutzfläche zulässig, die unter Berücksichtigung der nach der Bauordnung zulässigen Bebaubarkeit für die Anschaffung von bebauten Liegenschaften, die überwiegend Wohnzwecken dienen, in dieser Lage (Wohnumgebung) üblicherweise aufgewendet werden.
(4) Ein Zuschlag nach Abs3 ist nur dann zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§2 Abs3 RichtWG), und wenn die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich bekanntgegeben worden sind.
(5) Liegen die Voraussetzungen des Abs1 nicht vor, so darf der für eine Wohnung der Ausstattungskategorie D vereinbarte Hauptmietzins je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat 0,86 Euro nicht übersteigen; befindet sich diese Wohnung jedoch in brauchbarem Zustand, so darf ein Hauptmietzins bis zu einem Betrag von 1,71 Euro je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat vereinbart werden.
(6) Die in Abs5 genannten Beträge vermindern oder erhöhen sich in dem Maß, das sich aus der Veränderung des von der Bundesanstalt Statistik Österreich verlautbarten Verbraucherpreisindex 2000 oder des an seine Stelle tretenden Index gegenüber der für Februar 2001 verlautbarten Indexzahl ergibt, wobei Änderungen solange nicht zu berücksichtigen sind, als sie 5 vH dieser Indexzahl und in der Folge 5 vH der zuletzt für die Valorisierung maßgebenden Indexzahl nicht übersteigen. Bei der Berechnung der neuen Beträge sind Beträge, die einen halben Cent nicht übersteigen, auf den nächstniedrigeren ganzen Cent abzurunden und Beträge, die einen halben Cent übersteigen, auf den nächsthöheren ganzen Cent aufzurunden. Die neuen Beträge gelten ab dem der Verlautbarung der Indexveränderung durch die Bundesanstalt Statistik Österreich folgenden übernächsten Monatsersten. Der Bundesminister für Justiz hat die durch die Valorisierung geänderten Beträge und den Zeitpunkt, in dem deren Änderung mietrechtlich wirksam wird, im Bundesgesetzblatt kundzumachen; die Kundmachung hat in den Fällen einer Erhöhung auch einen Hinweis auf die in Abs9 zweiter Satz angeführten weiteren Voraussetzungen für eine Erhöhung des Hauptmietzinses zu enthalten.
(7) Der nach Abs1 bis 6 höchstzulässige Hauptmietzins vermindert sich im Fall eines befristeten Hauptmietvertrags (§29 Abs1 Z3) um 25 vH. Wird der befristete Hauptmietvertrag in einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit umgewandelt, so gilt die Verminderung des nach Abs1 bis 6 höchstzulässigen Hauptmietzinses ab dem Zeitpunkt der Umwandlung nicht mehr, sofern sie im Hauptmietvertrag ziffernmäßig durch Gegenüberstellung des für ein unbefristetes Mietverhältnis zulässigen und des tatsächlich vereinbarten Hauptmietzinses schriftlich ausgewiesen wurde.
(7a) (Anm.: aufgehoben durch BGBl I Nr 36/2000) (7a) Anmerkung, aufgehoben durch Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 36 aus 2000,)
(7b) (Anm.: aufgehoben durch BGBl I Nr 36/2000) (7b) Anmerkung, aufgehoben durch Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr 36 aus 2000,)
(8) Mietzinsvereinbarungen sind insoweit unwirksam, als der vereinbarte Hauptmietzins den nach Abs1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreitet. Die Unwirksamkeit ist binnen drei Jahren gerichtlich (bei der Gemeinde, §39) geltend zu machen. Bei befristeten Hauptmietverhältnissen (§29 Abs1 Z3) endet diese Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis; die Verjährungsfrist beträgt in diesem Fall zehn Jahre.
(9) Ergibt sich durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ein höherer Hauptmietzins (Anm.: richtig: Hauptmietzins,) als nach Abs1 bis 7 zu diesem Zeitpunkt zulässig ist, so ist der übersteigende Teil unwirksam. Berechtigt eine Wertsicherungsvereinbarung den Vermieter zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses, so hat der Hauptmieter dem Vermieter den erhöhten Hauptmietzins von dem auf das Wirksamwerden der Indexveränderung (Abs6 dritter Satz) folgenden Zinstermin an zu entrichten, wenn der Vermieter dem Hauptmieter in einem nach Wirksamwerden der Indexveränderung ergehenden Schreiben, jedoch spätestens 14 Tage vor dem Termin, sein darauf gerichtetes Erhöhungsbegehren bekanntgibt. Eine sich durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ergebende Unwirksamkeit des erhöhten Hauptmietzinses ist innerhalb der in Abs8 genannten Fristen ab dem Erhöhungsbegehren gerichtlich (bei der Gemeinde, §39) geltend zu machen. (9) Ergibt sich durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ein höherer Hauptmietzins Anmerkung, richtig: Hauptmietzins,) als nach Abs1 bis 7 zu diesem Zeitpunkt zulässig ist, so ist der übersteigende Teil unwirksam. Berechtigt eine Wertsicherungsvereinbarung den Vermieter zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses, so hat der Hauptmieter dem Vermieter den erhöhten Hauptmietzins von dem auf das Wirksamwerden der Indexveränderung (Abs6 dritter Satz) folgenden Zinstermin an zu entrichten, wenn der Vermieter dem Hauptmieter in einem nach Wirksamwerden der Indexveränderung ergehenden Schreiben, jedoch spätestens 14 Tage vor dem Termin, sein darauf gerichtetes Erhöhungsbegehren bekanntgibt. Eine sich durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ergebende Unwirksamkeit des erhöhten Hauptmietzinses ist innerhalb der in Abs8 genannten Fristen ab dem Erhöhungsbegehren gerichtlich (bei der Gemeinde, §39) geltend zu machen.
(10) Die Beschränkungen der Abs2 bis 7 gelten nicht für Vereinbarungen über die zeitlich begrenzte Erhöhung des Hauptmietzinses zur Deckung der Kosten der Erhaltung und von nützlichen Verbesserungen im Sinn der §§3 und 4 sowie zur Deckung der Kosten von geförderten Sanierungsmaßnahmen. Solche Vereinbarungen sind nur in Schriftform und frühestens ein halbes Jahr nach Abschluß des Mietvertrags zulässig; das Ausmaß der Erhöhung und der Erhöhungszeitraum sind ausdrücklich zu vereinbaren. Bei befristeten Mietverträgen sind solche Vereinbarungen überdies nur zulässig, sofern der Erhöhungszeitraum vor dem Ablauf des Mietverhältnisses endet.
(11) Vereinbarungen gemäß Abs10 sind auch für spätere Mieter rechtswirksam, sofern ihnen bei Abschluß des Mietvertrages das Ausmaß der Erhöhung und der Erhöhungszeitraum schriftlich bekanntgegeben wurde und bei einem befristeten Mietvertrag der Erhöhungszeitraum vor dem Ablauf des Mietverhältnisses endet.
(12) Mietzinsvorschriften in förderungsrechtlichen Bestimmungen bleiben unberührt."
3. Das Bundesgesetz über die Festsetzung des Richtwertes für die mietrechtliche Normwohnung (Richtwertgesetz – RichtWG), BGBl 800/1993 idF BGBl I 12/2016, lautet:3. Das Bundesgesetz über die Festsetzung des Richtwertes für die mietrechtliche Normwohnung (Richtwertgesetz – RichtWG), Bundesgesetzblatt 800 aus 1993, in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, 12 aus 2016,, lautet:
"I. Abschnitt Richtwert
§1. (1) Der Richtwert ist jener Betrag, der für die mietrechtliche Normwohnung (§2) festgesetzt ist. Er bildet die Grundlage für die Berechnung des angemessenen Hauptmietzinses nach §16 Abs2 MRG.
(2) Der Bundesminister für Justiz hat für jedes Bundesland einen Richtwert in Eurobeträgen je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat für die mietrechtliche Normwohnung unter Bedachtnahme auf das Gutachten des Beirates (§7) und die in §3 genannten Grundsätze durch Verordnung festzusetzen.
Mietrechtliche Normwohnung
§2. (1) Die mietrechtliche Normwohnung ist eine Wohnung mit einer Nutzfläche zwischen 30 Quadratmeter und 130 Quadratmeter in brauchbarem Zustand, die aus Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett und einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) besteht, über eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung verfügt und in einem Gebäude mit ordnungsgemäßem Erhaltungszustand auf einer Liegenschaft mit durchschnittlicher Lage (Wohnumgebung) gelegen ist.
(2) Ein Gebäude befindet sich dann in ordnungsgemäßem Erhaltungszustand, wenn der Zustand seiner allgemeinen Teile nicht bloß vorübergehend einen ordentlichen Gebrauch der Wohnung gewährleistet. Ordnungsgemäß ist der Erhaltungszustand des Gebäudes jedenfalls dann nicht, wenn im Zeitpunkt der Vermietung Erhaltungsarbeiten im Sinn des §3 Abs3 Z2 MRG anstehen.
(3) Die durchschnittliche Lage (Wohnumgebung) ist nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen, wobei eine Lage (Wohnumgebung) mit einem überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen (Wohnungen der Ausstattungskategorie D) aufgewiesen hat, höchstens als durchschnittlich einzustufen ist.
Ermittlung des Richtwertes
§3. (1) Bei der Ermittlung des Richtwertes ist vom Herstellungswert (§6 Abs3 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes) einer gut ausgestatteten geförderten Neubaumietwohnung in einem mehrgeschossigen Gebäude mit mindestens 4 Wohnungen auszugehen. Es sind dabei aber nur geförderte Neubaumietwohnungen heranzuziehen, bei denen eine förderungsrechtliche Begrenzung der (förderbaren) Baukosten oder des zulässigen Hauptmietzinses gegeben ist.
(2) Der Grundkostenanteil je Quadratmeter Nutzfläche errechnet sich aus den Grundkosten, die während des Kalenderjahres 1992 den Förderungszusicherungen des jeweiligen Landes tatsächlich zugrunde gelegt wurden.
(3) Zur Ermittlung der Baukosten je Quadratmeter Nutzfläche sind die am 31. Dezember 1992 geltenden Vorschriften des jeweiligen Landes über die förderbaren Baukosten zugrunde zu legen. Fehlen solche Vorschriften, sind die Baukosten zugrunde zu legen, die sich aus den Förderungszusicherungen des jeweiligen Landes im Kalenderjahr 1992 ergeben.
(4) Von den Baukosten gemäß Abs3 sind jene Baukostenanteile abzuziehen, die für die Errichtung solcher Gebäudeteile üblicherweise anfallen, die nach den am 31. Dezember 1992 geltenden Wohnbauförderungsvorschriften des jeweiligen Landes zwar gefördert werden, aber dem typischen Althausbestand nicht entsprechen, nämlich Einstell- oder Abstellplätze (Garagen), Aufzugsanlagen, gemeinsame Wärmeversorgungsanlagen und Gemeinschaftsanlagen oder -räume (Fahrrad- und Kinderwagenabstellplätze, Hobbyräume, Schutzräume, modern ausgestattete Waschküchen, Gemeinschaftsantennen, Saunen) sowie solche Baukostenanteile, die bautechnischen Erschwernissen zuzurechnen sind.
(5) Es ist jeweils ein Durchschnittswert der Grundkostenanteile und der Baukosten des jeweiligen Landes heranzuziehen, der in bezug auf die Wohnnutzfläche zu gewichten ist.
(6) Die betragsmäßige Ermittlung des Richtwerts erfolgt, indem zunächst 4 vH des Grundkostenanteils (Abs2 und 5) und 5,5 vH der Baukosten (Abs3 bis 5) zusammengezählt und sodann von der errechneten Summe 5 vH der Kosten für die Errichtung von Aufzugsanlagen und gemeinsamen Wärmeversorgungsanlagen (fiktiver Erhaltungsaufwand) abgezogen werden; der Richtwert beträgt ein Zwölftel der sich daraus ergebenden Differenz.
Kundmachung der Richtwerte
§4. (1) Der Bundesminister für Justiz hat die Richtwerte und die ihrer Ermittlung zugrundegelegten Kostenanteile (§3 Abs2 bis 5), ausgedrückt in Prozentsätzen vom jeweiligen Richtwert, unter Bedachtnahme auf das Gutachten des Beirats durch Verordnung festzusetzen. Kommt ein Gutachten des Beirats über die Ermittlung der Richtwerte nicht zustande, so ist der Richtwert vom Bundesminister für Justiz unter Bedachtnahme auf die Grundsätze des §3 festzusetzen.
(2) Der Richtwert ist bis spätestens 28. Februar 1994 für jedes Bundesland festzusetzen und wird mit 1. März 1994 wirksam.
Wertsicherung der Richtwerte
§5. (1) Für den Zeitraum vom 1. April 2014 bis zum 31. März 2017 gelten folgende Richtwerte:
1. für das Bundesland Burgenland 4,92 Euro
