TE OGH 1985/10/15 5Ob52/85 (5Ob53/85)

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Marold als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Hon.Prof. Dr. Griehsler, Dr. Jensik, Dr. Zehetner und Dr. Klinger als weitere Richter in der Rechtssache der Antragstellerin 'V*** Vereinigte Linzer Wohnungsgenossenschaften' Gemeinnützige Gesellschaft mbH, Linz, Humboldstraße 49, vertreten durch Dr. Walter Gastgeb, Rechtsanwalt in Linz, wider die Antragsgegner 1.) Kommunistische Partei Österreichs, Linz, Stelzhammerstraße 2, vertreten durch Dr. Wolfgang Moringer, Rechtsanwalt in Linz, und 2.) Peter A, Linz, Simonystraße 9, vertreten durch Dr. Sonja B,

Landessekretärin der Lokalorganisation Linz der Mietervereinigung Österreichs, Linz, Noßbergerstraße 11, sowie die anderen Mieter der Wohnanlage Kleinmünchen alt, d.s. die Häuser Dauphinestraße 8-28 und 34-40 (jeweils die geraden Hausnummern), Dürerstraße 30-34, 36, 38, 40, 42 und 44, Himmelbergerstraße 2, 4, 6, 8 bis 11, 18, 20 und 22, Hochwangerstraße 22 und 24, Simonystraße 1, 3, 5, 7, 9 und 15 bis 41 (jeweils die ungeraden Hausnummern), Sommerstraße 29, 31, 33 und 37 bis 40 sowie Kurzstraße 29, 31, 33 und 35, wegen Erhöhung des Betrages nach § 14 Abs. 1 Z 5 WGG gemäß § 14 Abs. 2 WGG infolge Revisionsrekurses der Antragstellerin gegen den Beschluß des Landesgerichtes Linz als Rekursgerichtes vom 14. Jänner 1985, GZ 13 R 698,699/84-25, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Linz vom 12. Juli 1984, GZ 10 Msch 4,5/84-8, abgeändert wurde, folgendenLandessekretärin der Lokalorganisation Linz der Mietervereinigung Österreichs, Linz, Noßbergerstraße 11, sowie die anderen Mieter der Wohnanlage Kleinmünchen alt, d.s. die Häuser Dauphinestraße 8-28 und 34-40 (jeweils die geraden Hausnummern), Dürerstraße 30-34, 36, 38, 40, 42 und 44, Himmelbergerstraße 2, 4, 6, 8 bis 11, 18, 20 und 22, Hochwangerstraße 22 und 24, Simonystraße 1, 3, 5, 7, 9 und 15 bis 41 (jeweils die ungeraden Hausnummern), Sommerstraße 29, 31, 33 und 37 bis 40 sowie Kurzstraße 29, 31, 33 und 35, wegen Erhöhung des Betrages nach Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer 5, WGG gemäß Paragraph 14, Absatz 2, WGG infolge Revisionsrekurses der Antragstellerin gegen den Beschluß des Landesgerichtes Linz als Rekursgerichtes vom 14. Jänner 1985, GZ 13 R 698,699/84-25, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Linz vom 12. Juli 1984, GZ 10 Msch 4,5/84-8, abgeändert wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.

Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden aufgehoben. Die Rechtssache wird an das Erstgericht zur neuen Entscheidung nach Verfahrensergänzung zurückverwiesen.

Die Kosten des Revisionsrekursverfahrens sind weitere Verfahrenskosten erster Instanz.

Begründung:

Am 22.12.1982 beantragte die Antragstellerin bei der Mietzinsschlichtungsstelle des Magistrates der Stadt Linz die Erhöhung des Entgeltbestandteiles gemäß § 14 Abs. 1 Z 5 WGG für die Häuser der Wohnanlage Kleinmünchen alt auf 9,40 S je m 2 und Monat, das sind 112,80 S je m 2 und Jahr, auf die Dauer von 10 Jahren. Sie brachte vor, daß zur ordnungsgemäßen Erhaltung der Wohnanlage umfangreiche Instandhaltungsarbeiten notwendig seien, die - einschließlich 5,5 % Bauverwaltungskosten und der Finanzierungskosten für 10 Jahre - einen auf die Mieter aufzuteilenden Kostenaufwand von 31,884.390,-- S erforderten. Mit einem nicht datierten, anscheinend nach dem 13.6.1983 überreichten Antrag dehnte die Antragstellerin ihr Erhöhungsbegehren auf 10,46 S je m 2 und Monat, das sind 125,52 S je m 2 und Jahr, für die Dauer von 10 Jahren aus. Sie machte geltend, daß weitere Sanierungsarbeiten notwendig seien, sodaß der von den Mietern zu deckende Fehlbetrag einschließlich der Bauverwaltungskosten von 5 % 35,457.964,-- S betrage.Am 22.12.1982 beantragte die Antragstellerin bei der Mietzinsschlichtungsstelle des Magistrates der Stadt Linz die Erhöhung des Entgeltbestandteiles gemäß Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer 5, WGG für die Häuser der Wohnanlage Kleinmünchen alt auf 9,40 S je m 2 und Monat, das sind 112,80 S je m 2 und Jahr, auf die Dauer von 10 Jahren. Sie brachte vor, daß zur ordnungsgemäßen Erhaltung der Wohnanlage umfangreiche Instandhaltungsarbeiten notwendig seien, die - einschließlich 5,5 % Bauverwaltungskosten und der Finanzierungskosten für 10 Jahre - einen auf die Mieter aufzuteilenden Kostenaufwand von 31,884.390,-- S erforderten. Mit einem nicht datierten, anscheinend nach dem 13.6.1983 überreichten Antrag dehnte die Antragstellerin ihr Erhöhungsbegehren auf 10,46 S je m 2 und Monat, das sind 125,52 S je m 2 und Jahr, für die Dauer von 10 Jahren aus. Sie machte geltend, daß weitere Sanierungsarbeiten notwendig seien, sodaß der von den Mietern zu deckende Fehlbetrag einschließlich der Bauverwaltungskosten von 5 % 35,457.964,-- S betrage.

Mit Bescheid vom 29.7.1983, GZ 002-1, hat die Schlichtungsstelle der Antragstellerin die Erhöhung der Rückstellung zur ordnungsgemäßen Erhaltung der Wohnanlage Kleinmünchen alt ohne Bauüberwachungs- und Bauverwaltungskosten für die Zeit vom 1.10.1983 bis zum 30.9.1993, d.i. auf die Dauer von 10 Jahren, auf 98,85 S je m 2 Nutzfläche und Jahr bewilligt. Diesem Bescheid wurden notwendige Kosten der Erhaltungsarbeiten von 18,054.861,50 S und ein auf die Mieter aufzuteilendes Deckungserfordernis von 27,937.294 S zugrunde gelegt. Die Entscheidung über die von der Antragstellerin geltend gemachten Bauüberwachungs- und Bauverwaltungskosten in Höhe von 902.743,07 S (samt Verzinsung eines entsprechenden Darlehens) wurde gemäß § 59 Abs. 1 letzter Satz AVG 1950 einem gesonderten Bescheid vorbehalten. Die Parteien gaben sich mit dieser Entscheidung der Schlichtungsstelle zufrieden.Mit Bescheid vom 29.7.1983, GZ 002-1, hat die Schlichtungsstelle der Antragstellerin die Erhöhung der Rückstellung zur ordnungsgemäßen Erhaltung der Wohnanlage Kleinmünchen alt ohne Bauüberwachungs- und Bauverwaltungskosten für die Zeit vom 1.10.1983 bis zum 30.9.1993, d.i. auf die Dauer von 10 Jahren, auf 98,85 S je m 2 Nutzfläche und Jahr bewilligt. Diesem Bescheid wurden notwendige Kosten der Erhaltungsarbeiten von 18,054.861,50 S und ein auf die Mieter aufzuteilendes Deckungserfordernis von 27,937.294 S zugrunde gelegt. Die Entscheidung über die von der Antragstellerin geltend gemachten Bauüberwachungs- und Bauverwaltungskosten in Höhe von 902.743,07 S (samt Verzinsung eines entsprechenden Darlehens) wurde gemäß Paragraph 59, Absatz eins, letzter Satz AVG 1950 einem gesonderten Bescheid vorbehalten. Die Parteien gaben sich mit dieser Entscheidung der Schlichtungsstelle zufrieden.

Mit dem weiteren Bescheid vom 27.2.1984, GZ 002-1, hat die Schlichtungsstelle die Erhöhung des Entgeltbestandteils gemäß § 14 Abs. 1 Z 5 WGG von 98,85 S auf 103,22 S je m 2 Nutzfläche und Jahr vom 1.4.1984 bis 30.9.1993, somit für 9 1/2 Jahre, bewilligt. In der Begründung des Bescheides führte die Schlichtungsstelle aus, daß der Antragstellerin auf Grund der Entgeltsrichtlinienverordnung idF BGBl. 1983/645 5 % der bewilligten Baukosten, dies seien 902.743,08 S, als Bauüberwachungs- und Bauverwaltungskosten zustünden. Die Verzinsung eines Darlehens in dieser Höhe mit einem Zinssatz von 6 % und einer Laufzeit von 9 1/2 Jahren betrage 268.350,42 S, sodaß sich zuzüglich des restlichen Deckungserfordernisses auf Grund des Bescheides vom 29.7.1983 von 26,540.429,30 S ein auf die Mieter aufzuteilender Fehlbetrag von 27,711.522,80 S ergebe.Mit dem weiteren Bescheid vom 27.2.1984, GZ 002-1, hat die Schlichtungsstelle die Erhöhung des Entgeltbestandteils gemäß Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer 5, WGG von 98,85 S auf 103,22 S je m 2 Nutzfläche und Jahr vom 1.4.1984 bis 30.9.1993, somit für 9 1/2 Jahre, bewilligt. In der Begründung des Bescheides führte die Schlichtungsstelle aus, daß der Antragstellerin auf Grund der Entgeltsrichtlinienverordnung in der Fassung BGBl. 1983/645 5 % der bewilligten Baukosten, dies seien 902.743,08 S, als Bauüberwachungs- und Bauverwaltungskosten zustünden. Die Verzinsung eines Darlehens in dieser Höhe mit einem Zinssatz von 6 % und einer Laufzeit von 9 1/2 Jahren betrage 268.350,42 S, sodaß sich zuzüglich des restlichen Deckungserfordernisses auf Grund des Bescheides vom 29.7.1983 von 26,540.429,30 S ein auf die Mieter aufzuteilender Fehlbetrag von 27,711.522,80 S ergebe.

Die Antragstellerin gab sich mit dieser Entscheidung zufrieden, während die Erst- und Zweitantragsgegner die Sache fristgerecht bei Gericht anhängig machten. Beide vertraten übereinstimmend die Ansicht, daß die Sache nach der im Zeitpunkt der Antragstellung herrschenden Rechtslage zu beurteilen sei. Damals sei es jedoch nicht zulässig gewesen, zusätzlich zu den laufenden Verwaltungskosten Bauverwaltungs- und Bauüberwachungskosten zu verrechnen, sodaß die Erhöhung der Rückstellung um diese Beträge nicht gerechtfertigt sei.

Die Antragstellerin führte dagegen aus, daß die Kosten der Bauverwaltung und Bauüberwachung von den laufenden Verwaltungskosten nicht umfaßt seien und daher gemäß § 14 Abs. 1 Z 5 WGG gesondert verrechnet werden könnten. Da sich der Anspruch schon aus dem Gesetz ergebe, komme es nicht darauf an, ob die Sache nach der Entgeltsrichtlinienverordnung idF der letzten Novelle, mit der dieser Anspruch lediglich ziffernmäßig bestimmt worden sei, zu beurteilen sei oder nicht. Im übrigen sei die Novelle zumindest auf den Zeitraum ab 1.1.1984 anzuwenden.Die Antragstellerin führte dagegen aus, daß die Kosten der Bauverwaltung und Bauüberwachung von den laufenden Verwaltungskosten nicht umfaßt seien und daher gemäß Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer 5, WGG gesondert verrechnet werden könnten. Da sich der Anspruch schon aus dem Gesetz ergebe, komme es nicht darauf an, ob die Sache nach der Entgeltsrichtlinienverordnung in der Fassung der letzten Novelle, mit der dieser Anspruch lediglich ziffernmäßig bestimmt worden sei, zu beurteilen sei oder nicht. Im übrigen sei die Novelle zumindest auf den Zeitraum ab 1.1.1984 anzuwenden.

Das Erstgericht fällte einen mit der Entscheidung der Schlichtungsstelle gleichlautenden Sachbeschluß. Es stellte folgenden Sachverhalt fest:

Die gegenständlichen Erhaltungsarbeiten umfassen ein Bauvolumen von 18,054.861 S. Die Erhaltungsarbeiten werden entsprechend den Kostenvoranschlägen von 9 verschiedenen Unternehmen ausgeführt. Bauverwaltung und Bauüberwachung werden von der Antragstellerin selbst ausgeführt; es wurde damit weder ein Architekt noch ein Zivilingenieur beauftragt. Würde die Antragstellerin die Bauverwaltungs- und Bauüberwachungsarbeiten nicht selbst durchführen, sondern damit einen Architekten oder Zivilingenieur beauftragen, so entstünden dadurch Kosten, welche die zugesprochenen Bauverwaltungs- und Bauüberwachungskosten jedenfalls übersteigen würden. Die Antragstellerin ist organisatorisch in der Lage, die Bauverwaltung und die Bauüberwachung selbst durchzuführen. Sie hat ein technisches Büro. Bauverwaltung und Bauüberwachung wurden von der Antragstellerin schon bisher bei anderen Wohnhausanlagen besorgt; demgemäß wird kein neues Personal eingestellt, sondern die Bauverwaltung und -überwachung mit den Leuten durchgeführt, die entweder solche Arbeiten auch bei anderen Projekten oder sonst die normale Verwaltung machen. Das Personal 'überschneidet sich'. Der Revisionsverband der Gemeinnützigen Bauvereinigungen erachtet einen Betrag von 6 % des Bauvolumens für die Bauverwaltung und Bauüberwachung als angemessen, d.h., daß dann bei der Prüfung der Gebarung die Wirtschaftlichkeit angenommen wird. Zur Zeit der Geltung des WGG 1940 gab der Revisionsverband Richtlinien heraus, wonach bei Großinstandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen die Einhebung gesonderter Gebühren möglich war.Die gegenständlichen Erhaltungsarbeiten umfassen ein Bauvolumen von 18,054.861 Sitzung Die Erhaltungsarbeiten werden entsprechend den Kostenvoranschlägen von 9 verschiedenen Unternehmen ausgeführt. Bauverwaltung und Bauüberwachung werden von der Antragstellerin selbst ausgeführt; es wurde damit weder ein Architekt noch ein Zivilingenieur beauftragt. Würde die Antragstellerin die Bauverwaltungs- und Bauüberwachungsarbeiten nicht selbst durchführen, sondern damit einen Architekten oder Zivilingenieur beauftragen, so entstünden dadurch Kosten, welche die zugesprochenen Bauverwaltungs- und Bauüberwachungskosten jedenfalls übersteigen würden. Die Antragstellerin ist organisatorisch in der Lage, die Bauverwaltung und die Bauüberwachung selbst durchzuführen. Sie hat ein technisches Büro. Bauverwaltung und Bauüberwachung wurden von der Antragstellerin schon bisher bei anderen Wohnhausanlagen besorgt; demgemäß wird kein neues Personal eingestellt, sondern die Bauverwaltung und -überwachung mit den Leuten durchgeführt, die entweder solche Arbeiten auch bei anderen Projekten oder sonst die normale Verwaltung machen. Das Personal 'überschneidet sich'. Der Revisionsverband der Gemeinnützigen Bauvereinigungen erachtet einen Betrag von 6 % des Bauvolumens für die Bauverwaltung und Bauüberwachung als angemessen, d.h., daß dann bei der Prüfung der Gebarung die Wirtschaftlichkeit angenommen wird. Zur Zeit der Geltung des WGG 1940 gab der Revisionsverband Richtlinien heraus, wonach bei Großinstandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen die Einhebung gesonderter Gebühren möglich war.

Berechnung der Erhöhung der Rückstellung zur ordnungsmäßigen

Erhaltung:

Bauüberwachungs- und Bauverwaltungskosten:

5 % der bewilligten Baukosten von

18,054.861,50 S, d.s. ohne Verzinsung und

Geldbeschaffungskosten                        902.743,08 S

Verzinsung eines Darlehens in der Höhe von

902.743,08 S mit einem Zinssatz von 6 % und

einer Laufzeit von 9 1/2 Jahren               268.350,42 S

Restliches Gesamtdeckungserfordernis laut

Entscheidung der Schlichtungsstelle vom

29.7.1983: 19/20 von 27,937.294 S (ein

halbes Jahr wurde von den Mietern bereits

zurückbezahlt)                             26,540.429,30 S

Deckungserfordernis (auf die Mieter aufzu-

teilender Fehlbetrag)                      27,711.522,80 S.

Da mit dem zur Zeit verrechneten Betrag zur Bildung der Rückstellung die Kostendeckung für die gegenständlichen Arbeiten (einschließlich der Bauüberwachungs- und Bauverwaltungskosten) nicht erzielt werden kann, war die Rückstellung (Instandhaltungszuschlag) nach folgender Berechnung zu erhöhen:

27,711.522,80 S : 28.261,62 m 2 : 9,5 Jahre = 103,22 S je m 2 und Jahr.

Dadurch ergibt sich eine Nettomiete ausschließlich Verwaltungskosten und Betriebskosten je m 2 und Monat von 11,29 S, einschließlich Umsatzsteuer von 12,42 S, auf die Dauer von 9,5 Jahren ab 1.4.1984.

Sie errechnet sich monatlich je m 2 wie folgt:

1.) Kapitaldienst                                   2,69 S

2.) Instandhaltungszuschlag                         8,60 S

Entgelt                                            11,29 S

zuzüglich 10 % Umsatzsteuer                         1,13 S

Entgelt (Miete) je m 2  und Monat ohne Ver-

waltungs- und Betriebskosten                       12,42 S.

In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht aus:

Vor der Entscheidung der hier wesentlichen Rechtsfrage, ob Bauverwaltungs- und Bauüberwachungskosten den Mietern angelastet werden könnten, sei zunächst der Begriff des Entgelts nach dem WGG 1979 näher zu untersuchen. Das Entgelt habe angemessen zu sein; es dürfe nicht höher, aber auch nicht niedriger sein, als es zur Deckung der Aufwendungen für die Bewirtschaftung der Baulichkeit und unter Berücksichtigung eines den Grundsätzen der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit entsprechenden gerechtfertigten Betrages zur Deckung der Kosten der Wirtschaftsführung der Bauvereinigung sowie nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaftsführung zur Bildung von Rücklagen erforderlich sei (§ 13 Abs. 1 WGG). Das sei das Kostendeckungsprinzip.Vor der Entscheidung der hier wesentlichen Rechtsfrage, ob Bauverwaltungs- und Bauüberwachungskosten den Mietern angelastet werden könnten, sei zunächst der Begriff des Entgelts nach dem WGG 1979 näher zu untersuchen. Das Entgelt habe angemessen zu sein; es dürfe nicht höher, aber auch nicht niedriger sein, als es zur Deckung der Aufwendungen für die Bewirtschaftung der Baulichkeit und unter Berücksichtigung eines den Grundsätzen der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit entsprechenden gerechtfertigten Betrages zur Deckung der Kosten der Wirtschaftsführung der Bauvereinigung sowie nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaftsführung zur Bildung von Rücklagen erforderlich sei (Paragraph 13, Absatz eins, WGG). Das sei das Kostendeckungsprinzip.

Das Gesetz selbst enthalte nun nähere Ausführungen darüber, was ein angemessenes Entgelt sei. Bei der Berechnung des Entgelts seien die Baukosten einschließlich notwendiger Rückstellungen, die Grundkosten und die Aufschließungskoten und sonstige Kosten, soweit sie für die Errichtung und Bewohnbarmachung der Baulichkeit erforderlich seien, wie Bauverwaltungs- und Finanzierungskosten, zugrundezulegen. Grundkosten seien mit den Kosten des Grunderwerbs unter Bedachtnahme auf die in der Zwischenzeit eingetretene Änderung des Geldwertes zuzüglich einer Abgeltung für notwendige und nützliche Aufwendungen, höchstens jedoch mit dem Verkehrswert zu berücksichtigen (§ 13 Abs. 2 WGG).Das Gesetz selbst enthalte nun nähere Ausführungen darüber, was ein angemessenes Entgelt sei. Bei der Berechnung des Entgelts seien die Baukosten einschließlich notwendiger Rückstellungen, die Grundkosten und die Aufschließungskoten und sonstige Kosten, soweit sie für die Errichtung und Bewohnbarmachung der Baulichkeit erforderlich seien, wie Bauverwaltungs- und Finanzierungskosten, zugrundezulegen. Grundkosten seien mit den Kosten des Grunderwerbs unter Bedachtnahme auf die in der Zwischenzeit eingetretene Änderung des Geldwertes zuzüglich einer Abgeltung für notwendige und nützliche Aufwendungen, höchstens jedoch mit dem Verkehrswert zu berücksichtigen (Paragraph 13, Absatz 2, WGG).

Bei der Berechnung des Entgeltes dürften angerechnet werden: Ein Betrag für die Absetzung für Abnützung; die Verzinsung der Fremdmittel; die angemessene Verzinsung der Eigenmittel, die maximal ein Prozent über dem Eckzinssatz liegen dürfe; Verwaltungskosten nach den Grundsätzen der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit; sonstige Betriebskosten; Rücklagen, die einen gewissen Gewinn bilden, damit der Bauvereinigung die Möglichkeit gegeben werde, Eigenkapital in einem solchen Ausmaß zu bilden, daß sie ihren wesentlichen Aufgaben nachkommen könne; die Umsatzsteuer und jener hier streitgegenständliche angemessene Betrag zur Bildung einer Rückstellung zur ordnungsmäßigen Erhaltung (§ 14 Abs. 1 Z 1 bis 9 WGG). Die Aufzählung im § 14 Abs. 1 Z 1 bis 9 WGG sei taxativ (Derbolav, WGG Anm. 11 zu § 14).Bei der Berechnung des Entgeltes dürften angerechnet werden: Ein Betrag für die Absetzung für Abnützung; die Verzinsung der Fremdmittel; die angemessene Verzinsung der Eigenmittel, die maximal ein Prozent über dem Eckzinssatz liegen dürfe; Verwaltungskosten nach den Grundsätzen der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit; sonstige Betriebskosten; Rücklagen, die einen gewissen Gewinn bilden, damit der Bauvereinigung die Möglichkeit gegeben werde, Eigenkapital in einem solchen Ausmaß zu bilden, daß sie ihren wesentlichen Aufgaben nachkommen könne; die Umsatzsteuer und jener hier streitgegenständliche angemessene Betrag zur Bildung einer Rückstellung zur ordnungsmäßigen Erhaltung (Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer eins bis 9 WGG). Die Aufzählung im Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer eins bis 9 WGG sei taxativ (Derbolav, WGG Anmerkung 11 zu Paragraph 14,).

Um die vielen hier vorliegenden unbestimmten Gesetzesbegriffe näher auszuführen, habe der Gesetzgeber im § 13 Abs. 3 WGG den Bundesminister für Bauten und Technik ermächtigt, durch Verordnung nähere Richtlinien über das Entgelt zu erlassen. Die Entgeltsrichtlinienverordnung BGBl. 1979/522, novelliert durch die Verordnungen BGBl. 1980/509, 1981/200, 1982/400 und 1983/645, bestimme nun in der erst ab 1.1.1984 gültigen Fassung in einem neuen Absatz 4 des § 9, daß bei umfangreichen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten ein angemessener Betrag für die Bauverwaltung und Bauüberwachung angerechnet werden dürfe, sofern diese Tätigkeit über die im Rahmen der ordentlichen Verwaltung regelmäßig anfallenden Leistungen hinausgehe. Ein solcher erhöhter Verwaltungsaufwand liege insbesondere vor, wenn die Durchführung der Arbeiten eine schwierige technische Vorbereitung oder die Koordinierung mehrerer Auftragnehmer erfordere. Insgesamt dürften höchstens 5 % der Baukosten angerechnet werden.Um die vielen hier vorliegenden unbestimmten Gesetzesbegriffe näher auszuführen, habe der Gesetzgeber im Paragraph 13, Absatz 3, WGG den Bundesminister für Bauten und Technik ermächtigt, durch Verordnung nähere Richtlinien über das Entgelt zu erlassen. Die Entgeltsrichtlinienverordnung BGBl. 1979/522, novelliert durch die Verordnungen BGBl. 1980/509, 1981/200, 1982/400 und 1983/645, bestimme nun in der erst ab 1.1.1984 gültigen Fassung in einem neuen Absatz 4 des Paragraph 9,, daß bei umfangreichen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten ein angemessener Betrag für die Bauverwaltung und Bauüberwachung angerechnet werden dürfe, sofern diese Tätigkeit über die im Rahmen der ordentlichen Verwaltung regelmäßig anfallenden Leistungen hinausgehe. Ein solcher erhöhter Verwaltungsaufwand liege insbesondere vor, wenn die Durchführung der Arbeiten eine schwierige technische Vorbereitung oder die Koordinierung mehrerer Auftragnehmer erfordere. Insgesamt dürften höchstens 5 % der Baukosten angerechnet werden.

Für den Zeitraum vor dem 1.1.1984 ergebe sich nun die Frage, ob Bauverwaltungskosten und Bauüberwachungskosten nicht angerechnet werden dürften. Dies wäre dann der Fall, wenn die Aufzählung in der Entgeltsrichtlinienverordnung taxativ wäre. Der Text der Entgeltsrichtlinienverordnung ergebe aber keinen Hinweis dafür, daß es sich um eine taxative Aufzählung handle; die Verordnung regle vielmehr eine Reihe einzelner Fälle.

Nun gebe aber das WGG 1979 selbst einen Hinweis darauf, daß die Bauverwaltungs- und Bauüberwachungskosten verlangt werden dürften.

§ 13 Abs. 2 WGG ordne nämlich an, daß bei der Berechnung des Entgelts für die Errichtung der Baulichkeit die Bauverwaltungskosten angerechnet werden dürften. Warum Bauverwaltungskosten wohl bei der Errichtung eines Hauses, nicht aber bei einer Großinstandsetzung angerechnet werden könnten, sei nicht klar. Hier sei wohl eine ausdehnende Auslegung bzw. die Analogie angezeigt, zumal eine Argumentation e contrario nur bei einem qualitativ hochwertigen Gesetz, also dann möglich wäre, wenn bei der Auslegung des Gesetzes unterstellt werden könne, daß der Gesetzgeber bei dessen Formulierung mit solcher Sorgfalt vorgegangen sei, daß eben in allen Fällen, die nicht ausdrücklich geregelt seien, genau das Gegenteil gelten solle. Bei der bekannt schlechten Qualität der modernen Gesetzgebung im Wohnungsrecht könne dies aber nicht angenommen werden.Paragraph 13, Absatz 2, WGG ordne nämlich an, daß bei der Berechnung des Entgelts für die Errichtung der Baulichkeit die Bauverwaltungskosten angerechnet werden dürften. Warum Bauverwaltungskosten wohl bei der Errichtung eines Hauses, nicht aber bei einer Großinstandsetzung angerechnet werden könnten, sei nicht klar. Hier sei wohl eine ausdehnende Auslegung bzw. die Analogie angezeigt, zumal eine Argumentation e contrario nur bei einem qualitativ hochwertigen Gesetz, also dann möglich wäre, wenn bei der Auslegung des Gesetzes unterstellt werden könne, daß der Gesetzgeber bei dessen Formulierung mit solcher Sorgfalt vorgegangen sei, daß eben in allen Fällen, die nicht ausdrücklich geregelt seien, genau das Gegenteil gelten solle. Bei der bekannt schlechten Qualität der modernen Gesetzgebung im Wohnungsrecht könne dies aber nicht angenommen werden.

Ähnliche überlegungen hätten für die Novellierung der Entgeltsrichtlinienverordnung (EntgRV) durch die Verordnung BGBl. 1983/645 zu gelten. Hier sei nicht davon auszugehen, der Verordnungsgeber habe die Bauverwaltungs- und Bauüberwachungskosten im Gegensatz zur früheren Rechtslage für anrechenbar erklären, also eine Änderung der Rechtslage herbeiführen wollen. Vielmehr sei anzunehmen, daß etwas expressis verbis geregelt worden sei, was schon früher auf Grund des Kostendeckungsprinzips des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes gegolten habe.

Es dürfe nicht übersehen werden, daß die Bauverwaltungs- und Bauüberwachungskosten im Grundsatz der Kostendeckung Platz fänden. Wenn die Bauvereinigung die Bauverwaltung und Bauüberwachung durch einen Zivilingenieur oder durch einen Architekten durchführen lasse, sei es keine Frage, daß dessen Honorar beim Entgelt Berücksichtigung zu finden habe. Hier handle es sich ja um tatsächliche Leistungen, die zu erbringen seien. Es bedürfe keiner näheren Ausführung, daß bei einem Bauvolumen von rund 20 Mill. S eine Bauverwaltung und Bauüberwachung notwendig sei. Damit werde eine Leistung erbracht, die zu honorieren sei. Es komme in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob hiefür neue Arbeitskräfte eingestellt würden. Die Antragstellerin sei organisatorisch in der Lage, diese Arbeiten ohne zusätzliches Personal durchzuführen, da sie als Bauvereinigung laufend normale Verwaltungs- sowie Bauverwaltungs- und Bauüberwachungstätigkeiten auszuführen habe. Würde sie hiefür neue Leute einstellen, so würde dies dem Grundsatz der Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit widersprechen.

Es sei eine allgemeine Erfahrung, daß sich bei Bauwerken trotz ordnungsgemäßer laufender Erhaltung nach längeren Zeiträumen Generalsanierungen (z.B. Dacherneuerung, Fassadenerneuerung) nicht vermeiden ließen. Diese seien, weil sie nicht laufend anfielen, nicht der laufenden Erhaltung und also auch nicht der laufenden Verwaltung anzurechnen. Daher seien sie mit dem Pauschalbetrag für die laufende Verwaltung (§ 14 Abs. 1 Z 6 WGG) noch nicht abgegolten.Es sei eine allgemeine Erfahrung, daß sich bei Bauwerken trotz ordnungsgemäßer laufender Erhaltung nach längeren Zeiträumen Generalsanierungen (z.B. Dacherneuerung, Fassadenerneuerung) nicht vermeiden ließen. Diese seien, weil sie nicht laufend anfielen, nicht der laufenden Erhaltung und also auch nicht der laufenden Verwaltung anzurechnen. Daher seien sie mit dem Pauschalbetrag für die laufende Verwaltung (Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer 6, WGG) noch nicht abgegolten.

In diesem Sinne sei auch zur Zeit der Geltung des WGG 1940 die Einhebung gesonderter Gebühren bei Großinstandsetzungen zulässig gewesen. Auch das Mietengesetz habe im § 7-Verfahren die Anrechnung von Bauüberwachungskosten gekannt. Das Mietrechtsgesetz, dessen Ziel es sei, den Mieter vor unbilligen Zinsvorschreibungen zu schützen, billige in seinem § 18 Abs. 1 Z 2 die Anrechnung von Bauverwaltungs- und Bauüberwachungskosten bei der Hauptmietzinserhöhung wegen Erhaltungsarbeiten. Diese überlegungen zeigten, daß im Wohnungsrecht die gesonderte Anrechnung dieser Kosten üblich sei.In diesem Sinne sei auch zur Zeit der Geltung des WGG 1940 die Einhebung gesonderter Gebühren bei Großinstandsetzungen zulässig gewesen. Auch das Mietengesetz habe im Paragraph 7 -, römisch fünf e, r, f, a, h, r, e, n, die Anrechnung von Bauüberwachungskosten gekannt. Das Mietrechtsgesetz, dessen Ziel es sei, den Mieter vor unbilligen Zinsvorschreibungen zu schützen, billige in seinem Paragraph 18, Absatz eins, Ziffer 2, die Anrechnung von Bauverwaltungs- und Bauüberwachungskosten bei der Hauptmietzinserhöhung wegen Erhaltungsarbeiten. Diese überlegungen zeigten, daß im Wohnungsrecht die gesonderte Anrechnung dieser Kosten üblich sei.

In Übereinstimmung damit sei auch das WGG 1979 so auszulegen, zumal die Formulierungen des Gesetzestextes nicht dagegen sprächen und die Entgeltsrichtlinienverordnung idF vor der letzten Novelle keinen klaren Hinweis darauf enthalte, daß der Verordnungsgeber die Anrechnung der Bauverwaltungs- und Bauüberwachungskosten nicht wolle. Zusammenfassend lasse sich sagen, daß mit der letzten Novelle zur Entgeltsrichtlinienverordnung nicht ein zusätzlicher Entgeltbestandteil hinzugekommen, sondern nur ein in abstracto schon vorhandener Anspruch konkretisiert worden sei, wie es der Aufgabe der Entgeltsrichtlinienverordnung entspreche.In Übereinstimmung damit sei auch das WGG 1979 so auszulegen, zumal die Formulierungen des Gesetzestextes nicht dagegen sprächen und die Entgeltsrichtlinienverordnung in der Fassung vor der letzten Novelle keinen klaren Hinweis darauf enthalte, daß der Verordnungsgeber die Anrechnung der Bauverwaltungs- und Bauüberwachungskosten nicht wolle. Zusammenfassend lasse sich sagen, daß mit der letzten Novelle zur Entgeltsrichtlinienverordnung nicht ein zusätzlicher Entgeltbestandteil hinzugekommen, sondern nur ein in abstracto schon vorhandener Anspruch konkretisiert worden sei, wie es der Aufgabe der Entgeltsrichtlinienverordnung entspreche.

Die Angemessenheit der Abgeltung der Bauverwaltungs- und Bauüberwachungstätigkeit der Antragstellerin mit 5 % des Bauvolumens ergebe sich einerseits aus den bisherigen Richtlinien des Revisionsverbandes, der hiefür 6 % angenommen habe, und andererseits aus der letzten Novelle zur Entgeltsrichtlinienverordnung, in der 5 % der Baukosten als Höchstsumme angeführt seien. Dies sei nicht eine rückwirkende Auslegung der letzten Novelle, sondern das Ergebnis der überlegung, daß die Angemessenheit der Bauverwaltungs- und Bauüberwachungskosten vor dem 1.1.1984 nicht anders zu beurteilen sei, weil ja die wirtschaftlichen Verhältnisse grundsätzlich gleich geblieben seien.

Da der erhöhte Betrag gemäß § 14 Abs. 2 WGG maximal auf 10 Jahre aufzuteilen sei, sei ein mit dem Bescheid der Schlichtungsstelle gleichlautender Beschluß gefällt worden. Dies ergebe zwar geringfügige Nachzahlungen für die Mieter, die aber unter Bedachtnahme auf die wirtschaftliche Lage der Mieter (§ 14 Abs. 2 Satz 2 WGG) vertretbar seien.Da der erhöhte Betrag gemäß Paragraph 14, Absatz 2, WGG maximal auf 10 Jahre aufzuteilen sei, sei ein mit dem Bescheid der Schlichtungsstelle gleichlautender Beschluß gefällt worden. Dies ergebe zwar geringfügige Nachzahlungen für die Mieter, die aber unter Bedachtnahme auf die wirtschaftliche Lage der Mieter (Paragraph 14, Absatz 2, Satz 2 WGG) vertretbar seien.

Das Rekursgericht wies den Antrag der Antragstellerin auf Erhöhung des Betrages gemäß § 14 Abs. 1 Z 5 WGG zur Bildung einer Rückstellung zur ordnungsmäßigen Erhaltung und für die in absehbarer Zeit vorzunehmenden nützlichen Verbesserungen in Ansehung der Häuser der Wohnanlage Kleinmünchen alt über den mit rechtskräftigem Bescheid des Magistrates der Stadt Linz vom 29.7.1983 für die Dauer von 10 Jahren festgesetzten Betrag von 98,85 S je m 2 Nutzfläche und Jahr hinaus um weitere 4,37 S je m 2 Nutzfläche und Jahr für die Dauer von 10 Jahren, d.i. auf insgesamt 103,22 S je m 2 und Jahr, ab. Es führte aus:Das Rekursgericht wies den Antrag der Antragstellerin auf Erhöhung des Betrages gemäß Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer 5, WGG zur Bildung einer Rückstellung zur ordnungsmäßigen Erhaltung und für die in absehbarer Zeit vorzunehmenden nützlichen Verbesserungen in Ansehung der Häuser der Wohnanlage Kleinmünchen alt über den mit rechtskräftigem Bescheid des Magistrates der Stadt Linz vom 29.7.1983 für die Dauer von 10 Jahren festgesetzten Betrag von 98,85 S je m 2 Nutzfläche und Jahr hinaus um weitere 4,37 S je m 2 Nutzfläche und Jahr für die Dauer von 10 Jahren, d.i. auf insgesamt 103,22 S je m 2 und Jahr, ab. Es führte aus:

Die Rechtssache sei aus rechtlichen Erwägungen spruchreif, sodaß es sich erübrige, auf die von der Erstantragsgegnerin geltend gemachten Rekursgründe der Mangelhaftigkeit des Verfahrens und der unrichtigen Tatsachenfeststellung einzugehen. Gemäß § 13 Abs. 1 WGG hätten gemeinnützige Bauvereinigungen für die überlassung des Gebrauches einer Wohnung aus dem Titel eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages ein angemessenes Entgelt zu vereinbaren, das nicht höher, aber auch nicht niedriger angesetzt werden dürfe, als es zur Deckung der Aufwendungen für die Bewirtschaftung der Baulichkeit und unter Berücksichtigung eines im Sinne der Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit (§ 23 WGG) gerechtfertigten Betrages zur Deckung der Kosten der Wirtschaftsführung der Bauvereinigung sowie nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaftsführung zur Bildung von Rücklagen erforderlich sei. Gemäß § 13 Abs. 2 WGG seien der Berechnung des Entgelts die für die widmungsgemäße Benützung der Baulichkeit aufgewendeten Baukosten einschließlich notwendiger Rückstellungen, die Grundkosten und die Aufschließungskosten und sonstige Kosten, soweit sie für die Errichtung und Bewohnbarmachung der Baulichkeit erforderlich seien, wie Bauverwaltungs- und Finanzierungskosten, zugrunde zu legen. § 13 Abs. 3 WGG ermächtige den Bundesminister für Bauten und Technik, durch Verordnung Richtlinien zu erlassen, die auf der Grundlage des § 13 Abs. 1 und 2 WGG und unter Beachtung der §§ 14 und 15 WGG nähere Bestimmungen für die Berechnung des Entgelts zu enthalten hätten.Die Rechtssache sei aus rechtlichen Erwägungen spruchreif, sodaß es sich erübrige, auf die von der Erstantragsgegnerin geltend gemachten Rekursgründe der Mangelhaftigkeit des Verfahrens und der unrichtigen Tatsachenfeststellung einzugehen. Gemäß Paragraph 13, Absatz eins, WGG hätten gemeinnützige Bauvereinigungen für die überlassung des Gebrauches einer Wohnung aus dem Titel eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages ein angemessenes Entgelt zu vereinbaren, das nicht höher, aber auch nicht niedriger angesetzt werden dürfe, als es zur Deckung der Aufwendungen für die Bewirtschaftung der Baulichkeit und unter Berücksichtigung eines im Sinne der Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit (Paragraph 23, WGG) gerechtfertigten Betrages zur Deckung der Kosten der Wirtschaftsführung der Bauvereinigung sowie nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaftsführung zur Bildung von Rücklagen erforderlich sei. Gemäß Paragraph 13, Absatz 2, WGG seien der Berechnung des Entgelts die für die widmungsgemäße Benützung der Baulichkeit aufgewendeten Baukosten einschließlich notwendiger Rückstellungen, die Grundkosten und die Aufschließungskosten und sonstige Kosten, soweit sie für die Errichtung und Bewohnbarmachung der Baulichkeit erforderlich seien, wie Bauverwaltungs- und Finanzierungskosten, zugrunde zu legen. Paragraph 13, Absatz 3, WGG ermächtige den Bundesminister für Bauten und Technik, durch Verordnung Richtlinien zu erlassen, die auf der Grundlage des Paragraph 13, Absatz eins und 2 WGG und unter Beachtung der Paragraphen 14 und 15 WGG nähere Bestimmungen für die Berechnung des Entgelts zu enthalten hätten.

Bei der Berechnung des Entgelts dürften gemäß § 14 Abs. 1 WGG angerechnet werden:Bei der Berechnung des Entgelts dürften gemäß Paragraph 14, Absatz eins, WGG angerechnet werden:

1.) Ein Betrag für die Absetzung für Abnützung, deren Ausmaß sich nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaftsführung bestimme; weiche die Tilgung der Fremdmittel einschließlich der Darlehen aus öffentlichen Mitteln von der Absetzung für Abnützung ab, so sei diese Tilgung anstelle der Absetzung für Abnützung anzurechnen;

2.) die auf Grund des Schuldscheines (der Schuldscheine) vorzunehmende Verzinsung der Fremdmittel einschließlich der Darlehen aus öffentlichen Mitteln;

3.) die angemessene Verzinsung der Eigenmittel, wobei im Falle der Errichtung von Wohnungen, Eigenheimen, Heimen und Geschäftsräumen die Zinsen den Eckzinssatz gemäß § 20 des Kreditwesengesetzes um höchstens 1 % jährlich übersteigen dürften;3.) die angemessene Verzinsung der Eigenmittel, wobei im Falle der Errichtung von Wohnungen, Eigenheimen, Heimen und Geschäftsräumen die Zinsen den Eckzinssatz gemäß Paragraph 20, des Kreditwesengesetzes um höchstens 1 % jährlich übersteigen dürften;

1. 4.)4,
   im Falle der Einräumung eines Baurechtes der Bauzins;
2. 5.)5,
   ein angemessener Betrag zur Bildung einer Rückstellung zur ordnungsmäßigen Erhaltung und für in absehbarer Zeit vorzunehmende nützliche Verbesserungen; die Rückstellung dürfe zur Deckung der Kosten von Verbesserungsarbeiten nur dann verwendet werden, wenn die ordnungsmäßige Erhaltung gewährleistet sei;

                 6.)              ein im Sinne der Grundsätze des § 23 WGG gerechtfertigter Betrag zur Deckung der Verwaltungskosten; 6.) ein im Sinne der Grundsätze des Paragraph 23, WGG gerechtfertigter Betrag zur Deckung der Verwaltungskosten;

                 7.)              ein Betrag zur Deckung der sonstigen Betriebskosten im Sinne des Mietengesetzes BGBl. 1929/210, der Kosten für den Betrieb gemeinschaftlicher Anlagen sowie zur Deckung der von der Liegenschaft laufend zu entrichtenden öffentlichen Abgaben;

                 8.)              Rücklagen im Ausmaß von höchstens 2 % der Beträge aus den Z 1 bis 5 und 8.) Rücklagen im Ausmaß von höchstens 2 % der Beträge aus den Ziffer eins bis 5 und

                 9.)              die Umsatzsteuer gemäß dem Umsatzsteuergesetz 1972 BGBl. 223, wobei alle Aufwendungen, die dem Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten auf- oder verrechnet würden, um die darauf entfallenden Vorsteuerbeträge zu entlasten seien. 9.) die Umsatzsteuer gemäß dem Umsatzsteuergesetz 1972 Bundesgesetzblatt 223, wobei alle Aufwendungen, die dem Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten auf- oder verrechnet würden, um die darauf entfallenden Vorsteuerbeträge zu entlasten seien.