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L37159 Anliegerbeitrag Aufschließungsbeitrag InteressentenbeitragNorm
AVG §66 Abs4;Betreff
Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident DDr. Jakusch und die Hofräte Dr. Kail, Dr. Pallitsch, Dr. Waldstätten und Dr. Moritz als Richter, im Beisein der Schriftführerin Mag. Gubesch, über die Beschwerde des Dipl.-Ing. Christian Vallazza in Wien, vertreten durch Höhne, In der Maur & Partner, Rechtsanwälte GmbH in 1070 Wien, Mariahilfer Straße 20, gegen die Bauoberbehörde für Wien wegen Verletzung der Entscheidungspflicht betreffend eine Berufung in einer Bausache (weitere Partei gemäß § 8 AVG: Dipl. Ing. Franz Lang in 1040 Wien, Argentinierstraße 42/39), zu Recht erkannt:Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident DDr. Jakusch und die Hofräte Dr. Kail, Dr. Pallitsch, Dr. Waldstätten und Dr. Moritz als Richter, im Beisein der Schriftführerin Mag. Gubesch, über die Beschwerde des Dipl.-Ing. Christian Vallazza in Wien, vertreten durch Höhne, In der Maur & Partner, Rechtsanwälte GmbH in 1070 Wien, Mariahilfer Straße 20, gegen die Bauoberbehörde für Wien wegen Verletzung der Entscheidungspflicht betreffend eine Berufung in einer Bausache (weitere Partei gemäß Paragraph 8, AVG: Dipl. Ing. Franz Lang in 1040 Wien, Argentinierstraße 42/39), zu Recht erkannt:
Spruch
Die Berufung gegen den Bescheid des Bauausschusses der Bezirksvertretung für den 4. Bezirk vom 26. August 2003, GZ BV 4 - A 547/03, wird als unbegründet abgewiesen.
Der Bescheid des Magistrats der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, vom 3. September 2003, Zl. MA 37/4 - Argentinierstraße 47/705/2003, wird gemäß § 66 Abs. 4 AVG aufgehoben und der Baubehörde erster Instanz die neuerliche Entscheidung über das vorliegende Bauansuchen aufgetragen.Der Bescheid des Magistrats der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, vom 3. September 2003, Zl. MA 37/4 - Argentinierstraße 47/705/2003, wird gemäß Paragraph 66, Absatz 4, AVG aufgehoben und der Baubehörde erster Instanz die neuerliche Entscheidung über das vorliegende Bauansuchen aufgetragen.
Die Bundeshauptstadt Wien hat dem Beschwerdeführer Aufwendungen in der Höhe von EUR 1.171,20 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
Begründung
Die vorliegende Säumnisbeschwerde des beschwerdeführenden Bauwerbers langte am 13. Oktober 2004 beim Verwaltungsgerichtshof ein. Der Beschwerdeführer macht die Entscheidungspflicht der belangten Behörde hinsichtlich der von der weiteren Partei erhobenen Berufung gegen die dem Beschwerdeführer erteilte Baubewilligung und Bewilligung zur Abweichung von Bebauungsvorschriften geltend. Die säumige Behörde machte von der Möglichkeit der Nachholung des Bescheides keinen Gebrauch, sondern legte mit Schriftsatz vom 20. Jänner 2005 die Verwaltungsakten vor. Daraus ergibt sich nachstehender Sachverhalt:
Mit dem am 22. April 2003 beim Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37 (MA 37), eingelangten Schreiben suchte der Beschwerdeführer um Erteilung einer Baubewilligung an. Er beschrieb das Bauvorhaben mit "Zubau-Abweichung vom bewilligten Bauvorhaben 4, Argentinierstraße 47/17 EZ 38 KG Wieden" (Eckhaus, zugleich St. Elisabeth-Platz 5). Das Ansuchen stützte er auf die §§ 70, 73 und 69 BauO für Wien (hier in der Fassung LGBl. Nr. 91/2001; BO).Mit dem am 22. April 2003 beim Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37 (MA 37), eingelangten Schreiben suchte der Beschwerdeführer um Erteilung einer Baubewilligung an. Er beschrieb das Bauvorhaben mit "Zubau-Abweichung vom bewilligten Bauvorhaben 4, Argentinierstraße 47/17 EZ 38 KG Wieden" (Eckhaus, zugleich St. Elisabeth-Platz 5). Das Ansuchen stützte er auf die Paragraphen 70, 73 und 69 BauO für Wien (hier in der Fassung Landesgesetzblatt Nr. 91 aus 2001,; BO).
Das Projekt betrifft im Wesentlichen die Abänderung des Dachgeschosses durch Schaffung einer zweigeschossigen Wohnung.
Mit dem Ansuchen legte der Beschwerdeführer den Bescheid der MA 37 vom 9. Jänner 2003, beinhaltend die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen, vor. Unter Bezugnahme auf den Bebauungsplan (Plandokument 6778) wird auf die Festlegung Wohngebiet, Geschäftsviertel, Bauklasse III, geschlossene Bauweise, sowie darauf verwiesen, dass die Liegenschaft in einer Schutz- und Wohnzone liegt. An Bebauungsbeschränkungen wird u.a. angeführt, dass die Errichtung von Staffelgeschossen an den zu öffentlichen Verkehrsflächen orientierten Fronten untersagt ist und dass bei den zur Errichtung gelangenden Gebäuden der höchste Punkt des Daches maximal 4,50 m über der tatsächlich errichteten Gebäudehöhe liegen darf.Mit dem Ansuchen legte der Beschwerdeführer den Bescheid der MA 37 vom 9. Jänner 2003, beinhaltend die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen, vor. Unter Bezugnahme auf den Bebauungsplan (Plandokument 6778) wird auf die Festlegung Wohngebiet, Geschäftsviertel, Bauklasse römisch drei, geschlossene Bauweise, sowie darauf verwiesen, dass die Liegenschaft in einer Schutz- und Wohnzone liegt. An Bebauungsbeschränkungen wird u.a. angeführt, dass die Errichtung von Staffelgeschossen an den zu öffentlichen Verkehrsflächen orientierten Fronten untersagt ist und dass bei den zur Errichtung gelangenden Gebäuden der höchste Punkt des Daches maximal 4,50 m über der tatsächlich errichteten Gebäudehöhe liegen darf.
Schon vor Einreichung des Bauansuchens hatte der Beschwerdeführer den Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 19 (MA 19) um Begutachtung ersucht. Mit dem Vorhaben würde von der Bestimmung des § 69 Abs. 1 lit. f in Verbindung mit § 5 Abs. 4 lit. l durch die Staffelung der Baumasse straßenseitig im Umriss von 45 Grad , von der Bestimmung des § 69 Abs. 1 lit. m durch Überschreiten der bauklassenmäßigen Gebäudehöhe straßenseitig um 3,50 m und hofseitig um 4,20 m und nach § 69 Abs. 1 lit. q durch Überschreitung der zulässigen Länge der hofseitigen Dachgaube um 1,30 m Gebrauch gemacht werden. Die MA 19 äußerte sich dazu im Schreiben vom 24. März 2003 dahingehend, dass gegen das Vorhaben kein Einwand erhoben werde.Schon vor Einreichung des Bauansuchens hatte der Beschwerdeführer den Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 19 (MA 19) um Begutachtung ersucht. Mit dem Vorhaben würde von der Bestimmung des Paragraph 69, Absatz eins, Litera f, in Verbindung mit Paragraph 5, Absatz 4, Litera l, durch die Staffelung der Baumasse straßenseitig im Umriss von 45 Grad , von der Bestimmung des Paragraph 69, Absatz eins, Litera m, durch Überschreiten der bauklassenmäßigen Gebäudehöhe straßenseitig um 3,50 m und hofseitig um 4,20 m und nach Paragraph 69, Absatz eins, Litera q, durch Überschreitung der zulässigen Länge der hofseitigen Dachgaube um 1,30 m Gebrauch gemacht werden. Die MA 19 äußerte sich dazu im Schreiben vom 24. März 2003 dahingehend, dass gegen das Vorhaben kein Einwand erhoben werde.
Mit Schreiben vom 11. Juni 2003 erhob die weitere Partei (im Folgenden: Nachbar) Einwendungen. Der Nachbar ist Wohnungseigentümer in dem an der Argentinierstraße unmittelbar gegenüberliegenden Gebäude Nr. 42 (Eckhaus, zugleich St. Elisabeth-Platz 6), er bewohnt dort ein ausgebautes Dachgeschoss. Er machte in seinen Einwendungen geltend, dass das Projekt Staffelgeschosse, d. h. zwei weitere Stockwerke und Dachterrassen zur Argentinierstraße, vorsehe. Die Bauhöhe werde durch den Bestand bereits um ca. 2,5 m auf 18,5 m überschritten und solle durch die zwei weiteren aufgesetzten Geschosse letztlich 24 m bzw. 24,56 m betragen. Zum Nachbargebäude Argentinierstraße 49 würde sich eine große sichtbare Feuermauer mit Höhen von 2 m bis 5 m ergeben.
Am 13. Juni 2003 fand eine Bauverhandlung statt. Der Amtssachverständige der Magistratsabteilung 21A erklärte, dass unter Berücksichtigung des erhaltenswerten Baubestandes (Schutzzone) gegen die Abweichungen von den Bebauungsbestimmungen durch den geplanten Dachgeschossausbau kein Einwand erhoben werde, da der durch die Bauordnung maßgebende Umriss von 45 Grad nur geringfügig überschritten werde.
Bei der Bauverhandlung vom 27. Juni 2003 sprach sich der Nachbar gegen die begehrte Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe und die Ausbildung von Staffelgeschossen aus, zumal die zulässige Gebäudehöhe um 6,00 bis 8,50 m überschritten werde. Er beantragte, die begehrte Ausnahmebewilligung zu versagen.
Vom 10. Juli 2003 stammt die im Akt erliegende Berechnung der Gebäudehöhe durch einen Amtssachverständigen der MA 37. Danach betrage die anhand der Fassadenfläche ermittelte vorhandene Gebäudehöhe 19,77 m, die geplante Gebäudehöhe würde 20,58 m betragen.
Über die begehrte Abweichung von den Bebauungsvorschriften entschied der Bauausschuss der Bezirksvertretung für den 4. Bezirk mit Bescheid vom 26. August 2003 wie folgt:
"Gemäß § 69 Abs. 1 lit. f, m und q der BO sind für das beim Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, zur Zahl: MA 37/4 - Argentinierstraße 47/705/03 anhängige Bauvorhaben, nach Maßgabe der diesem Baubewilligungsverfahren zu Grunde liegenden Pläne, nachstehende Abweichungen von Bebauungsvorschriften zulässig:"Gemäß Paragraph 69, Absatz eins, Litera f, m und q der BO sind für das beim Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, zur Zahl: MA 37/4 - Argentinierstraße 47/705/03 anhängige Bauvorhaben, nach Maßgabe der diesem Baubewilligungsverfahren zu Grunde liegenden Pläne, nachstehende Abweichungen von Bebauungsvorschriften zulässig:
Die beiden Dachgeschosse des Traktes an der Front Argentinierstraße dürfen abweichend vom Bebauungsplan als Staffelgeschosse ausgeführt werden.
Durch die Errichtung eines zweigeschossigen Dachgeschosszubaues auf dem Trakt Argentinierstraße darf die in der Bauklasse III (drei) höchstzulässige Gebäudehöhe von 16,00 m, die straßenseitig durch den Baubestand bereits um 3,77 m überschritten wird, um weitere 0,81 m, insgesamt also um 4,58 m, überschritten werden.Durch die Errichtung eines zweigeschossigen Dachgeschosszubaues auf dem Trakt Argentinierstraße darf die in der Bauklasse römisch drei (drei) höchstzulässige Gebäudehöhe von 16,00 m, die straßenseitig durch den Baubestand bereits um 3,77 m überschritten wird, um weitere 0,81 m, insgesamt also um 4,58 m, überschritten werden.
Durch die Errichtung eines zweigeschossigen Dachgeschosszubaues auf dem Trakt Argentinierstraße darf die in der Bauklasse III (drei) höchstzulässige Gebäudehöhe von 16,00 m, die hofseitig durch den Baubestand bereits um 3,00 m überschritten wird, um weitere 0,84 m, insgesamt also um 3,84 m überschritten werden. Weiters darf durch den Zubau auf dem bestehenden Stiegenhaus die höchstzulässige Gebäudehöhe an der Hoffront dem Baubestand entsprechend um 4,85 m überschritten werden.Durch die Errichtung eines zweigeschossigen Dachgeschosszubaues auf dem Trakt Argentinierstraße darf die in der Bauklasse römisch drei (drei) höchstzulässige Gebäudehöhe von 16,00 m, die hofseitig durch den Baubestand bereits um 3,00 m überschritten wird, um weitere 0,84 m, insgesamt also um 3,84 m überschritten werden. Weiters darf durch den Zubau auf dem bestehenden Stiegenhaus die höchstzulässige Gebäudehöhe an der Hoffront dem Baubestand entsprechend um 4,85 m überschritten werden.
Die hofseitig in Höhe des 2. Dachgeschosses angeordnete Dachgaube darf mehr als ein Drittel der Länge der betreffenden Gebäudefront in Anspruch nehmen.
Die Gründe, die für die Abweichungen sprechen, überwiegen."
In der Begründung wurde zu den Nachbareinwendungen ausgeführt, dass durch die beabsichtigte Gebäudehöhe der gemäß § 78 Abs. 1 und 2 BO zu bemessende Lichteinfall, unter Berücksichtigung der bereits derzeit bestehenden Gebäudehöhe, nicht verschlechtert werde und durch die Baumassengliederung des geplantes Dachgeschosszubaues der für Schutzzonen gesetzlich erforderliche Lichteinfall gemäß § 78 Abs. 5 BO weiterhin gegeben sei. Durch den Dachgeschosszubau werde von den Bestimmungen des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes nur unwesentlich abgewichen. Gegen die Bewilligung der Abweichungen sprächen keine maßgeblichen Gründe.In der Begründung wurde zu den Nachbareinwendungen ausgeführt, dass durch die beabsichtigte Gebäudehöhe der gemäß Paragraph 78, Absatz eins und 2 BO zu bemessende Lichteinfall, unter Berücksichtigung der bereits derzeit bestehenden Gebäudehöhe, nicht verschlechtert werde und durch die Baumassengliederung des geplantes Dachgeschosszubaues der für Schutzzonen gesetzlich erforderliche Lichteinfall gemäß Paragraph 78, Absatz 5, BO weiterhin gegeben sei. Durch den Dachgeschosszubau werde von den Bestimmungen des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes nur unwesentlich abgewichen. Gegen die Bewilligung der Abweichungen sprächen keine maßgeblichen Gründe.
Mit Bescheid vom 3. September 2003 erteilte die MA 37 die begehrte Baubewilligung. Nach dem Spruchpunkt I dieses Bescheides wurde nach Maßgabe des mit dem amtlichen Sichtvermerk versehenen Planes gemäß §§ 70 und 73 in Verbindung mit § 68 Abs. 1 und Abs. 5 BO die Bewilligung erteilt, abweichend von dem mit Bescheid vom 7. Februar 2003 bewilligten Bauvorhaben im Zusammenhang mit dem unter Spruchpunkt II. bewilligten Dachgeschossausbau die innere Raumeinteilung und Raumwidmungen abzuändern.Mit Bescheid vom 3. September 2003 erteilte die MA 37 die begehrte Baubewilligung. Nach dem Spruchpunkt römisch eins dieses Bescheides wurde nach Maßgabe des mit dem amtlichen Sichtvermerk versehenen Planes gemäß Paragraphen 70 und 73 in Verbindung mit Paragraph 68, Absatz eins und Absatz 5, BO die Bewilligung erteilt, abweichend von dem mit Bescheid vom 7. Februar 2003 bewilligten Bauvorhaben im Zusammenhang mit dem unter Spruchpunkt römisch zwei. bewilligten Dachgeschossausbau die innere Raumeinteilung und Raumwidmungen abzuändern.
Im Spruchpunkt II. wurde die Bewilligung erteilt, nach Maßgabe des mit dem amtlichen Sichtvermerk versehenen Planes gemäß § 70 in Verbindung mit § 68 Abs. 1 und Abs. 5 sowie § 69 Abs. 8 BO unter Bedachtnahme auf die bekannt gegebenen Bebauungsbestimmungen folgende Bauführung vorzunehmen: Zu dem auf der gegenständlichen Liegenschaft bereits bewilligten teilweisen Dachgeschossausbau sollen Zubauten errichtet werden. Der Dachgeschossausbau soll nunmehr zweigeschossig ausgeführt werden.Im Spruchpunkt römisch zwei. wurde die Bewilligung erteilt, nach Maßgabe des mit dem amtlichen Sichtvermerk versehenen Planes gemäß Paragraph 70, in Verbindung mit Paragraph 68, Absatz eins und Absatz 5, sowie Paragraph 69, Absatz 8, BO unter Bedachtnahme auf die bekannt gegebenen Bebauungsbestimmungen folgende Bauführung vorzunehmen: Zu dem auf der gegenständlichen Liegenschaft bereits bewilligten teilweisen Dachgeschossausbau sollen Zubauten errichtet werden. Der Dachgeschossausbau soll nunmehr zweigeschossig ausgeführt werden.
In der Begründung wurde zu den Nachbareinwendungen ausgeführt, dass durch die beabsichtigte Gebäudehöhenüberschreitung der gemäß § 78 Abs. 1 und Abs. 2 BO zu bemessende Lichteinfall unter Berücksichtigung der bestehenden Gebäudehöhe nicht verschlechtert werde und durch die Baumassengliederung des geplanten Dachgeschosszubaues der für Schutzzonen gesetzlich erforderliche Lichteinfall weiterhin gegeben sei. Durch den Bescheid des Bauausschusses vom 26. August 2003 stehe das Vorhaben nicht mehr in Widerspruch zu den Bestimmungen des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes. Bestimmungen über die äußere Gestaltung von Gebäuden würden keine subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte begründen.In der Begründung wurde zu den Nachbareinwendungen ausgeführt, dass durch die beabsichtigte Gebäudehöhenüberschreitung der gemäß Paragraph 78, Absatz eins und Absatz 2, BO zu bemessende Lichteinfall unter Berücksichtigung der bestehenden Gebäudehöhe nicht verschlechtert werde und durch die Baumassengliederung des geplanten Dachgeschosszubaues der für Schutzzonen gesetzlich erforderliche Lichteinfall weiterhin gegeben sei. Durch den Bescheid des Bauausschusses vom 26. August 2003 stehe das Vorhaben nicht mehr in Widerspruch zu den Bestimmungen des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes. Bestimmungen über die äußere Gestaltung von Gebäuden würden keine subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte begründen.
Gegen beide Bescheide erhob der Nachbar Berufung. Die "Bauhöhe" werde durch den Bestand bereits um ca. 2,5 m auf 18,5 m überschritten und solle durch die zwei weiteren aufgesetzten Geschosse letztlich ca. 24 m (Traufenhöhe zweites Obergeschoss) betragen, die zulässige "Bauhöhe" wäre damit um ca. 8 m überschritten, womit auch eine Verschlechterung der Belichtung der Liegenschaft des Nachbar verbunden sei. Dies könne auch nicht als unwesentliche Abweichung von den Bebauungsvorschriften angesehen werden; in diesem Zusammenhang verwies der Nachbar darauf, dass § 69 Abs. 1 BO mit Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes vom 11. Dezember 1991 aufgehoben worden sei. Die bewilligten Pläne seien unvollständig, weil im Schnitt A-A ein die Belichtung verschlechternder Erker zur Argentinierstraße fehle und der ab dem fünften Geschoss gemäß § 108 BO erforderliche Aufzug nicht geplant sei. Das Projekt entspreche nicht der historischen Ensemblewirkung der vorliegenden Schutzzone sowie der umgebenden Dachlandschaft.Gegen beide Bescheide erhob der Nachbar Berufung. Die "Bauhöhe" werde durch den Bestand bereits um ca. 2,5 m auf 18,5 m überschritten und solle durch die zwei weiteren aufgesetzten Geschosse letztlich ca. 24 m (Traufenhöhe zweites Obergeschoss) betragen, die zulässige "Bauhöhe" wäre damit um ca. 8 m überschritten, womit auch eine Verschlechterung der Belichtung der Liegenschaft des Nachbar verbunden sei. Dies könne auch nicht als unwesentliche Abweichung von den Bebauungsvorschriften angesehen werden; in diesem Zusammenhang verwies der Nachbar darauf, dass Paragraph 69, Absatz eins, BO mit Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes vom 11. Dezember 1991 aufgehoben worden sei. Die bewilligten Pläne seien unvollständig, weil im Schnitt A-A ein die Belichtung verschlechternder Erker zur Argentinierstraße fehle und der ab dem fünften Geschoss gemäß Paragraph 108, BO erforderliche Aufzug nicht geplant sei. Das Projekt entspreche nicht der historischen Ensemblewirkung der vorliegenden Schutzzone sowie der umgebenden Dachlandschaft.
Auf Grund der Berufung hielt die belangte Behörde dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 1. Dezember 2003 vor, das Vorhaben weiche von den bekannt gegebenen Bebauungsbestimmungen insoferne ab, als die höchstzulässige Gebäudehöhe von 16 m straßenseitig um insgesamt 4,58 m, also um 28,5 %, sowie um 4,85 m an der Hoffront, also um ca. 30 %, überschritten werden. Dies erweise sich im Hinblick auf das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 20. Mai 2003, Zl. 2001/05/1123, als wesentliche Abweichung im Sinne des § 69 Abs. 2 BO. Da die begehrte Abweichung von den Bebauungsvorschriften somit unzulässig wäre, müsste das Ansuchen auf Grund der eingebrachten Berufung abgewiesen werden. Es wurde dem Beschwerdeführer anheim gestellt, das Bauvorhaben entsprechend abzuändern.Auf Grund der Berufung hielt die belangte Behörde dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 1. Dezember 2003 vor, das Vorhaben weiche von den bekannt gegebenen Bebauungsbestimmungen insoferne ab, als die höchstzulässige Gebäudehöhe von 16 m straßenseitig um insgesamt 4,58 m, also um 28,5 %, sowie um 4,85 m an der Hoffront, also um ca. 30 %, überschritten werden. Dies erweise sich im Hinblick auf das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 20. Mai 2003, Zl. 2001/05/1123, als wesentliche Abweichung im Sinne des Paragraph 69, Absatz 2, BO. Da die begehrte Abweichung von den Bebauungsvorschriften somit unzulässig wäre, müsste das Ansuchen auf Grund der eingebrachten Berufung abgewiesen werden. Es wurde dem Beschwerdeführer anheim gestellt, das Bauvorhaben entsprechend abzuändern.
In seinem Schreiben vom 15. Dezember 2003 erklärte der Beschwerdeführer unter Vorlage neuer Pläne, dass er das Projekt entsprechend abändere. Alle raumbildenden Bauteile sowie die Einbeziehung des bestehenden Eckturms seien bei der Überarbeitung des geplanten Dachgeschossausbaues entfernt und die bestehende Gebäudehöhe (lt. Plan) von 18,85 m auf 18,70 m reduziert worden. Hofseitig werde ebenfalls eine Reduktion vorgenommen, obwohl dem Anrainer diesbezüglich keine Parteistellung zukomme.
Über Aufforderung der Bauoberbehörde wurden die neuen Pläne einer sachverständigen Überprüfung durch die MA 37 unterzogen. In deren Gutachten vom 8. Jänner 2004 wird ausgeführt, dass nun vor allem straßenseitig und, allerdings weniger deutlich ausgeprägt, auch hofseitig die Zubauten im Dachgeschoss reduziert wurden. Diese Zubauten im zweiten Dachgeschoss überragten den dem Bestand entsprechenden zulässigen Gebäudeumriss nur hofseitig geringfügig. Straßenseitig würde die bestehende Gebäudehöhe sogar geringfügig verringert. Alle Zubauten seien so angeordnet, dass sie einen 45 Grad Dachumriss bezogen auf die vorhandene Gebäudehöhe nicht überschritten, und es werde auf die Einbeziehung des bestehenden Eckturms bei der Überarbeitung des geplanten Dachgeschossausbaues verzichtet. Die bestehende Gebäudehöhe werde um 0,15 m reduziert. Der Eckturm bleibe bei der Bemessung der Gebäudehöhe im Hinblick auf die Schutzzone unberücksichtigt. Die Zubauten an der Front Argentinierstraße würden den dem Bestand entsprechenden Gebäudeumriss nicht überschreiten. Für das nunmehrige Vorhaben wären folgende Abweichungen von den Bebauungsvorschriften erforderlich:
1. Abweichung vom Verbot der Staffelung der Baumassen durch die beiden Dachgeschosse.
2. Überschreitung der in der Bauklasse III (drei) höchstzulässigen Gebäudehöhe von 16,0 m, die straßenseitig durch den Baubestand bereits um 2,85 m überschritten wird, um nur mehr 2,70 m. 2. Überschreitung der in der Bauklasse römisch drei (drei) höchstzulässigen Gebäudehöhe von 16,0 m, die straßenseitig durch den Baubestand bereits um 2,85 m überschritten wird, um nur mehr 2,70 m.
3. Überschreitung der in der Bauklasse III (drei) höchstzulässigen Gebäudehöhe von 16,0 m, die hofseitig durch den Baubestand bereits um 3,00 m überschritten wird, um weitere 0,35 m, insgesamt also um 3,35 m. 3. Überschreitung der in der Bauklasse römisch drei (drei) höchstzulässigen Gebäudehöhe von 16,0 m, die hofseitig durch den Baubestand bereits um 3,00 m überschritten wird, um weitere 0,35 m, insgesamt also um 3,35 m.
4. Die hofseitige Dachgaube darf mehr als ein Drittel der Länge der betreffenden Gebäudefront in Anspruch nehmen.
Darauf forderte die Bauoberbehörde ein weiteres Gutachten der MA 19 insbesondere zur Frage an, ob Interessen des Stadtbildes die gewünschte Abweichung forderten.
Im Gutachten vom 13. Februar 2004, ergänzt durch das Gutachten vom 26. März 2004, gelangte die MA 19 zusammenfassend zum Ergebnis, dass die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe im beabsichtigten Ausmaß nach § 69 Abs. 1 lit. n BO im öffentlichen Interesse gelegen bzw. auf Grund der bestehenden Gebäudehöhe erforderlich sei.Im Gutachten vom 13. Februar 2004, ergänzt durch das Gutachten vom 26. März 2004, gelangte die MA 19 zusammenfassend zum Ergebnis, dass die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe im beabsichtigten Ausmaß nach Paragraph 69, Absatz eins, Litera n, BO im öffentlichen Interesse gelegen bzw. auf Grund der bestehenden Gebäudehöhe erforderlich sei.
In einem weiteren Gutachten vom 21. Mai 2004 stellte die MA 19 die bestehenden Gebäudehöhen im nahen Umfeld fest und führte aus, dass eine Reduzierung des historisch wertvollen Bestandes auf die zulässige Gebäudehöhe von 16 m allen Intentionen zu Schutzzonen, Stadterhaltung und Stadtplanung widerspräche. Die Intentionen zur Substanzerhaltung würden die Interessen nach Einhaltung der für den Neubaufall bemessenen zulässigen Gebäudehöhe überwiegen, die Interessen des Stadtbildes würden die vorliegende Abweichung fordern.
Mit Schreiben vom 20. Juli 2004 hielt die Berufungsbehörde dem Nachbarn Unterlagen hinsichtlich des nunmehr geänderten Projekts und das diesbezügliche Gutachten der MA 37 vor.
Der Nachbar brachte in seiner Stellungnahme vom 8. August 2004 vor, dass die Abänderungen geringfügig wären und dass durch das abgeänderte Bauvorhaben die zulässige "Bauhöhe" um ca. 8 m überschritten werde. Damit sei eine Verschlechterung der Belichtung der Nachbarliegenschaft verbunden.
Mit Schriftsatz vom 27. September 2004 entgegnete der Beschwerdeführer, die bestehende Gebäudehöhe entspreche dem Gesetz und sei durch Konsumierung der seinerzeitigen Baubewilligung Rechtsbestand. Durch den projektierten Dachgeschossausbau werde der zulässige straßenseitige Gebäudeumriss nicht erreicht und nicht überschritten. Nicht nachvollziehbar sei, wie der Nachbar zu einer Überschreitung der "Bauhöhe" um 8,0 m gelange; auch die Bestimmung, dass der höchste Punkt des Daches maximal 4,5 m über der tatsächlich errichteten Gebäudehöhe liegen dürfe, werde eingehalten. Unter Hinweis auf § 78 Abs. 5 BO wurde ausgeführt, dass der Lichteinfall für die Obergeschosse jedenfalls als gesichert und in Verbindung mit § 78 Abs. 2 BO als seitlicher Lichteinfall über die gesetzliche Bestimmung hinausgehend gewährleistet sei.Mit Schriftsatz vom 27. September 2004 entgegnete der Beschwerdeführer, die bestehende Gebäudehöhe entspreche dem Gesetz und sei durch Konsumierung der seinerzeitigen Baubewilligung Rechtsbestand. Durch den projektierten Dachgeschossausbau werde der zulässige straßenseitige Gebäudeumriss nicht erreicht und nicht überschritten. Nicht nachvollziehbar sei, wie der Nachbar zu einer Überschreitung der "Bauhöhe" um 8,0 m gelange; auch die Bestimmung, dass der höchste Punkt des Daches maximal 4,5 m über der tatsächlich errichteten Gebäudehöhe liegen dürfe, werde eingehalten. Unter Hinweis auf Paragraph 78, Absatz 5, BO wurde ausgeführt, dass der Lichteinfall für die Obergeschosse jedenfalls als gesichert und in Verbindung mit Paragraph 78, Absatz 2, BO als seitlicher Lichteinfall über die gesetzliche Bestimmung hinausgehend gewährleistet sei.
In seinem Schreiben vom 30. Oktober 2004 begründete der Nachbar seine Auffassung, die zulässige Gebäudehöhe werde um 8 m überschritten, damit, dass die Traufenhöhe des zweiten Obergeschosses ca. 24 m betrage und somit um 8 m höher als die laut Bebauungsplan zulässige Gebäudehöhe von 16,0 m sei. In Anwendung des § 75 Abs. 4 BO würde die zulässige Gebäudehöhe 17,5 m betragen. Damit würde sein Recht auf ausreichende Belichtung beeinträchtigt werden. Das Vorhaben entspreche nicht der historischen Ensemblewirkung der vorliegenden Schutzzone sowie der umgebenden Dachlandschaft, weil es bei keinem der Nachbargebäude eine weitere Bestandsüberschreitung, das Errichten von weiteren Geschossen oder die Ausbildung von Terrassen zur Argentinierstraße bzw. ein Höherziehen der Feuermauern zu den Nachbarliegenschaften gäbe.In seinem Schreiben vom 30. Oktober 2004 begründete der Nachbar seine Auffassung, die zulässige Gebäudehöhe werde um 8 m überschritten, damit, dass die Traufenhöhe des zweiten Obergeschosses ca. 24 m betrage und somit um 8 m höher als die laut Bebauungsplan zulässige Gebäudehöhe von 16,0 m sei. In Anwendung des Paragraph 75, Absatz 4, BO würde die zulässige Gebäudehöhe 17,5 m betragen. Damit würde sein Recht auf ausreichende Belichtung beeinträchtigt werden. Das Vorhaben entspreche nicht der historischen Ensemblewirkung der vorliegenden Schutzzone sowie der umgebenden Dachlandschaft, weil es bei keinem der Nachbargebäude eine weitere Bestandsüberschreitung, das Errichten von weiteren Geschossen oder die Ausbildung von Terrassen zur Argentinierstraße bzw. ein Höherziehen der Feuermauern zu den Nachbarliegenschaften gäbe.
Im ergänzenden Gutachten vom 14. Jänner 2005 führte die MA 19 nach Darstellung des Bestandes aus, dass durch die trichterförmige Straßenführung auf dem St. Elisabeth-Platz und die Ausbildung der Dachkörper den beiden im Einmündungsbereich gegenüberliegenden Gebäuden Argentinierstraße 47 und Argentinierstraße 42 eine Torfunktion an der Platzfront zukomme. Beide Gebäude überschritten die zulässige Gebäudehöhe, wobei das Gebäude Argentinierstraße 42 durch die Dachkörpersituation eine ungünstige architektonische Dominanz darstelle. Die bestehenden Höhen der benachbarten Gebäude in derselben oder gegenüberliegenden Häuserzeile würden durch das bestehende Gebäude Argentinierstraße 47 nur unzureichend aufgenommen, dadurch werde der Eck- und Torsituation vom Platz als Blickpunkt auf die ansteigende Argentinierstraße im Sinne einer Einheitlichkeit des örtlichen Stadtbildes und dem Ensemblegedanken in ihrer Erscheinung und Dimension nicht ausreichend entsprochen. Eine die Torsituation wieder stärker hervorhebende Änderung des Dachkörpers des verfahrensgegenständlichen Gebäudes sei nur bei Überschreitung der durch den Bebauungsplan festgesetzten zulässigen Gebäudehöhe möglich. Es müsse daher im Interesse der Einheitlichkeit zur Beruhigung und Ausgleichung des örtlichen Stadtbildes die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe aus stadtgestalterischen Motiven gefordert werden. Das Gutachten gelangt zum Schluss, dass das gegenständliche Projekt einen positiven Beitrag zur einheitlichen maßstäblichen Gestaltung des örtlichen Stadtbildes darstelle. Die erforderlichen Abweichungen stünden auch nicht im Widerspruch zu § 85 Abs. 1 und 5 BO. Vielmehr setze das Projekt die im Interesse des Stadtbildes erforderliche Umgestaltung des Baukörpers um.Im ergänzenden Gutachten vom 14. Jänner 2005 führte die MA 19 nach Darstellung des Bestandes aus, dass durch die trichterförmige Straßenführung auf dem St. Elisabeth-Platz und die Ausbildung der Dachkörper den beiden im Einmündungsbereich gegenüberliegenden Gebäuden Argentinierstraße 47 und Argentinierstraße 42 eine Torfunktion an der Platzfront zukomme. Beide Gebäude überschritten die zulässige Gebäudehöhe, wobei das Gebäude Argentinierstraße 42 durch die Dachkörpersituation eine ungünstige architektonische Dominanz darstelle. Die bestehenden Höhen der benachbarten Gebäude in derselben oder gegenüberliegenden Häuserzeile würden durch das bestehende Gebäude Argentinierstraße 47 nur unzureichend aufgenommen, dadurch werde der Eck- und Torsituation vom Platz als Blickpunkt auf die ansteigende Argentinierstraße im Sinne einer Einheitlichkeit des örtlichen Stadtbildes und dem Ensemblegedanken in ihrer Erscheinung und Dimension nicht ausreichend entsprochen. Eine die Torsituation wieder stärker hervorhebende Änderung des Dachkörpers des verfahrensgegenständlichen Gebäudes sei nur bei Überschreitung der durch den Bebauungsplan festgesetzten zulässigen Gebäudehöhe möglich. Es müsse daher im Interesse der Einheitlichkeit zur Beruhigung und Ausgleichung des örtlichen Stadtbildes die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe aus stadtgestalterischen Motiven gefordert werden. Das Gutachten gelangt zum Schluss, dass das gegenständliche Projekt einen positiven Beitrag zur einheitlichen maßstäblichen Gestaltung des örtlichen Stadtbildes darstelle. Die erforderlichen Abweichungen stünden auch nicht im Widerspruch zu Paragraph 85, Absatz eins und 5 BO. Vielmehr setze das Projekt die im Interesse des Stadtbildes erforderliche Umgestaltung des Baukörpers um.
Der Verwaltungsgerichtshof forderte die Parteien des Verwaltungsverfahrens zunächst zu einer Äußerung zum Ergänzungsgutachten vom 14. Jänner 2005 auf. Der Nachbar führte in seiner Stellungnahme vom 12. April 2005 aus, der zweigeschossige Dachbodenausbau könne nicht als homogener Aufbau verstanden werden, da der Ausbau nur mit vier Ausnahmegenehmigungen nach § 69 BO ermöglicht werde. De facto handle es sich um ein stark gegliedertes zweigeschossiges Penthouse ohne harmonische Einfügung in die umgebende Dachlandschaft. Hingegen hätten beim seinerzeitigen Dachbodenausbau auf seiner Liegenschaft Argentinierstraße 42 nicht einmal Gauben, sondern lediglich Dachflächenfenster ausgeführt werden dürfen. Durch das Aufsetzen von zwei weiteren stark gegliederten Geschossen mit vorspringendem Erker und Terrassen zur Argentinierstraße verliere das Haus Argentinierstraße 47 den ursprünglich geplanten, den 70er-Jahren des 19. Jahrhunderts entsprechenden Charakter des eingezogenen Eckturms. Die notwendigen Voraussetzungen für die im vorliegenden Fall erforderlichen Abweichungen würden daher fehlen. Auch die Vorgaben des § 85 Abs. 5 BO seien nicht erfüllt. Er beantragt, die bekämpften Bescheide aufzuheben und für nichtig zu erklären sowie die erteilten Bau- und Ausnahmebewilligungen zu versagen.Der Verwaltungsgerichtshof forderte die Parteien des Verwaltungsverfahrens zunächst zu einer Äußerung zum Ergänzungsgutachten vom 14. Jänner 2005 auf. Der Nachbar führte in seiner Stellungnahme vom 12. April 2005 aus, der zweigeschossige Dachbodenausbau könne nicht als homogener Aufbau verstanden werden, da der Ausbau nur mit vier Ausnahmegenehmigungen nach Paragraph 69, BO ermöglicht werde. De facto handle es sich um ein stark gegliedertes zweigeschossiges Penthouse ohne harmonische Einfügung in die umgebende Dachlandschaft. Hingegen hätten beim seinerzeitigen Dachbodenausbau auf seiner Liegenschaft Argentinierstraße 42 nicht einmal Gauben, sondern lediglich Dachflächenfenster ausgeführt werden dürfen. Durch das Aufsetzen von zwei weiteren stark gegliederten Geschossen mit vorspringendem Erker und Terrassen zur Argentinierstraße verliere das Haus Argentinierstraße 47 den ursprünglich geplanten, den 70er-Jahren des 19. Jahrhunderts entsprechenden Charakter des eingezogenen Eckturms. Die notwendigen Voraussetzungen für die im vorliegenden Fall erforderlichen Abweichungen würden daher fehlen. Auch die Vorgaben des Paragraph 85, Absatz 5, BO seien nicht erfüllt. Er beantragt, die bekämpften Bescheide aufzuheben und für nichtig zu erklären sowie die erteilten Bau- und Ausnahmebewilligungen zu versagen.
Mit einer weiteren Eingabe vom 3. Juli 2005 verweist der Nachbar unter Vorlage von Fotos darauf, dass bereits seit 25. Juni 2005 hofseitig mit Bauarbeiten zur Errichtung einer Gaube und mit der Installation eines Bauaufzuges begonnen worden sei.
Der Beschwerdeführer erklärte in seiner Stellungnahme vom 5. Juli 2005, dass die Interessen des Stadtbildes die gewünschte Abweichung forderten; die Abweichung sei nicht wesentlich, weil selbst unter Bedachtnahme auf die zulässige Gebäudehöhe von 16 m der Abweichungsfaktor nur 16,875 % betrage.
Aus dem vom Verwaltungsakt beigeschafften Verordnungsakt ergibt sich, dass sich der geltende, am 26. April 2002 beschlossene Flächenwidmungs- und Bebauungsplan (PD 6778) von dem am 27. Juni 1990 beschlossenen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan (PD 6042) bezüglich des Baugrundstückes nur insofern unterscheidet, als nunmehr eine Wohnzone festgelegt wurde.
Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
Gemäß § 73 Abs. 1 AVG sind die Behörden verpflichtet, wenn in den Verwaltungsvorschriften nicht anderes bestimmt ist, über Anträge von Parteien (§ 8) und Berufungen ohne unnötigen Aufschub, spätestens aber sechs Monate nach deren Einlangen, den Bescheid zu erlassen.Gemäß Paragraph 73, Absatz eins, AVG sind die Behörden verpflichtet, wenn in den Verwaltungsvorschriften nicht anderes bestimmt ist, über Anträge von Parteien (Paragraph 8,) und Berufungen ohne unnötigen Aufschub, spätestens aber sechs Monate nach deren Einlangen, den Bescheid zu erlassen.
Gemäß § 27 VwGG kann Beschwerde wegen Verletzung der Entscheidungspflicht (Säumnisbeschwerde) nach Art. 132 B-VG u. a. erhoben werden, wenn die oberste Behörde, die im Verwaltungsverfahren, sei es im Instanzenzug, sei es im Wege eines Antrages auf Übergang der Entscheidungspflicht, oder der unabhängige Verwaltungssenat, der nach Erschöpfung des Instanzenzuges, sei es durch Berufung oder im Wege eines Antrages auf Übergang der Entscheidungspflicht, angerufen werden konnte, von einer Partei angerufen worden ist und nicht binnen sechs Monaten - von hier nicht in Betracht kommenden Ausnahmen abgesehen - in der Sache entschieden hat.Gemäß Paragraph 27, VwGG kann Beschwerde wegen Verletzung der Entscheidungspflicht (Säumnisbeschwerde) nach Artikel 132, B-VG u. a. erhoben werden, wenn die oberste Behörde, die im Verwaltungsverfahren, sei es im Instanzenzug, sei es im Wege eines Antrages auf Übergang der Entscheidungspflicht, oder der unabhängige Verwaltungssenat, der nach Erschöpfung des Instanzenzuges, sei es durch Berufung oder im Wege eines Antrages auf Übergang der Entscheidungspflicht, angerufen werden konnte, von einer Partei angerufen worden ist und nicht binnen sechs Monaten - von hier nicht in Betracht kommenden Ausnahmen abgesehen - in der Sache entschieden hat.
Die belangte Behörde hat weder innerhalb von sechs Monaten nach Erhebung der Berufung durch den Nachbarn, noch innerhalb von sechs Monaten nach der am 18. Dezember 2003 bei ihr eingelangten Projektsänderung entschieden. Eine Partei, die im Verwaltungsverfahren einen Antrag gestellt hat, hat aber jedenfalls Anspruch auf eine Entscheidung; daher ist zur Erhebung der Säumnisbeschwerde gemäß Art. 132 B-VG an den Verwaltungsgerichtshof grundsätzlich auch der Berufungsgegner berechtigt (vgl. das hg. Erkenntnis vom 24. Mai 2005, Zl. 2002/05/0768). Die vorliegende Säumnisbeschwerde ist daher zulässig.Die belangte Behörde hat weder innerhalb von sechs Monaten nach Erhebung der Berufung durch den Nachbarn, noch innerhalb von sechs Monaten nach der am 18. Dezember 2003 bei ihr eingelangten Projektsänderung entschieden. Eine Partei, die im Verwaltungsverfahren einen Antrag gestellt hat, hat aber jedenfalls Anspruch auf eine Entscheidung; daher ist zur Erhebung der Säumnisbeschwerde gemäß Artikel 132, B-VG an den Verwaltungsgerichtshof grundsätzlich auch der Berufungsgegner berechtigt vergleiche , das hg. Erkenntnis vom 24. Mai 2005, Zl. 2002/05/0768). Die vorliegende Säumnisbeschwerde ist daher zulässig.
Der Verwaltungsgerichtshof hat, da die belangte Behörde den Bescheid nicht nachgeholt hat, in Anwendung des § 136 Abs. 1 BO iVm § 42 Abs. 4 VwGG in der Sache selbst, also über die Berufung gegen beide angefochtenen Bescheide, zu entscheiden.Der Verwaltungsgerichtshof hat, da die belangte Behörde den Bescheid nicht nachgeholt hat, in Anwendung des Paragraph 136, Absatz eins, BO in Verbindung mit Paragraph 42, Absatz 4, VwGG in der Sache selbst, also über die Berufung gegen beide angefochtenen Bescheide, zu entscheiden.
Der Beschwerdeführer nahm im Berufungsverfahren eine Projektsänderung vor; eine solche Projektsänderung im Berufungsverfahren ist gemäß § 13 Abs. 8 AVG zulässig, wenn es sich noch um die selbe "Sache" handelt. Die hier vorgenommene Projektsänderung reduziert das ursprüngliche Vorhaben. Sie erfüllt die genannten Voraussetzungen und ist zulässig.Der Beschwerdeführer nahm im Berufungsverfahren eine Projektsänderung vor; eine solche Projektsänderung im Berufungsverfahren ist gemäß Paragraph 13, Absatz 8, AVG zulässig, wenn es sich noch um die selbe "Sache" handelt. Die hier vorgenommene Projektsänderung reduziert das ursprüngliche Vorhaben. Sie erfüllt die genannten Voraussetzungen und ist zulässig.
Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist die Prüfungsbefugnis der Berufungsbehörde im Falle einer beschränkten Parteistellung, wie sie für den Nachbarn im Baubewilligungsverfahren typisch ist, auf jenen Themenkreis eingeschränkt, in dem dieser Partei ein Mitspracherecht zusteht (siehe die Nachweise bei Hauer, a.a.O., 140).
Gemäß § 134a Abs. 1 BO werden subjektiv-öffentliche Nachbarrechte, deren Verletzung die Eigentümer (Miteigentümer) benachbarter Liegenschaften (§ 134 Abs. 3) im Baubewilligungsverfahren geltend machen können, durch taxativ aufgezählte Bestimmungen, sofern sie ihrem Schutze dienen, begründet. Dies bedeutet, dass trotz eines (allfälligen) Verstoßes gegen eine unter § 134a BO subsumierbare baurechtliche Vorschrift auf die Verletzung eines subjektiv-öffentlichen Rechtes eines Nachbarn dann nicht zu erkennen ist, wenn nach der Situierung des bewilligten Bauvorhabens schon der Lage nach in subjektive Rechte des Nachbarn nicht eingegriffen werden kann (vgl. dazu das hg. Erkenntnis vom 27. April 2002, Zl. 2002/05/1507 m.w.N.).Gemäß Paragraph 134 a, Absatz eins, BO werden subjektiv-öffentliche Nachbarrechte, deren Verletzung die Eigentümer (Miteigentümer) benachbarter Liegenschaften (Paragraph 134, Absatz 3,) im Baubewilligungsverfahren geltend machen können, durch taxativ aufgezählte Bestimmungen, sofern sie ihrem Schutze dienen, begründet. Dies bedeutet, dass trotz eines (allfälligen) Verstoßes gegen eine unter Paragraph 134 a, BO subsumierbare baurechtliche Vorschrift auf die Verletzung eines subjektiv-öffentlichen Rechtes eines Nachbarn dann nicht zu erkennen ist, wenn nach der Situierung des bewilligten Bauvorhabens schon der Lage nach in subjektive Rechte des Nachbarn nicht eingegriffen werden kann vergleiche , dazu das hg. Erkenntnis vom 27. April 2002, Zl. 2002/05/1507 m.w.N.).
Auf Grund der vorliegenden Berufung ist zu prüfen, ob durch das nunmehr modifizierte Projekt Bestimmungen über die Gebäudehöhe (§ 134a Abs. 1 lit. b BO), sofern sie dem Schutz des Nachbarn dienen, verletzt wurden. Nach den bekannt gegebenen Bebauungsbestimmungen gilt für das Baugrundstück die Bauklasse III; die die Bauklasseneinteilung regelnde Bestimmung des § 75 BO lautet auszugsweise:Auf Grund der vorliegenden Berufung ist zu prüfen, ob durch das nunmehr modifizierte Projekt Bestimmungen über die Gebäudehöhe (Paragraph 134 a, Absatz eins, Litera b, BO), sofern sie dem Schutz des Nachbarn dienen, verletzt wurden. Nach den bekannt gegebenen Bebauungsbestimmungen gilt für das Baugrundstück die Bauklasse römisch drei; die die Bauklasseneinteilung regelnde Bestimmung des Paragraph 75, BO lautet auszugsweise:
"Bauklasseneinteilung, zulässige Gebäudehöhe
§ 75. Paragraph 75,
...
in Bauklasse III mindestens 9 m, höchstens 16 m, in Bauklasse römisch drei mindestens 9 m, höchstens 16 m,
...
...
b) in der Bauklasse III das um 3 m vergrößerte Maß des Abstandes dieser Fluchtlinien; b) in der Bauklasse römisch drei das um 3 m vergrößerte Maß des Abstandes dieser Fluchtlinien;
...
Gemäß § 5 Abs. 3 lit. a BO wurde hier die Bauklasse III festgelegt; eine nähere Bestimmung im Sinne der im § 5 Abs. 4 lit. h BO erteilten Ermächtigung erfolgte nicht, sodass die maximale Gebäudehöhe 16 m beträgt. Die Ermittlung der Gebäudehöhe richtet sich nicht nach § 75 Abs. 4 BO, weil nach § 75 Abs. 6 BO in Schutzzonen unabhängig vom Abstand der Fluchtlinien die im Bebauungsplan gemäß § 5 Abs. 4 BO oder durch die Bauklasse festgesetzte Gebäudehöhe gilt.Gemäß Paragraph 5, Absatz 3, Litera a, BO wurde hier die Bauklasse römisch drei festgelegt; eine nähere Bestimmung im Sinne der im Paragraph 5, Absatz 4, Litera h, BO erteilten Ermächtigung erfolgte nicht, sodass die maximale Gebäudehöhe 16 m beträgt. Die Ermittlung der Gebäudehöhe richtet sich nicht nach Paragraph 75, Absatz 4, BO, weil nach Paragraph 75, Absatz 6, BO in Schutzzonen unabhängig vom Abstand der Fluchtlinien die im Bebauungsplan gemäß Paragraph 5, Absatz 4, BO oder durch die Bauklasse festgesetzte Gebäudehöhe gilt.
Die Bemessung der Gebäudehöhe ist im § 81 BO geregelt. Diese Bestimmung lautet auszugsweise:Die Bemessung der Gebäudehöhe ist im Paragraph 81, BO geregelt. Diese Bestimmung lautet auszugsweise:
"Gebäudehöhe und Gebäudeumrisse; Bemessung
§ 81. Paragraph 81,
