Index
E000 EU- Recht allgemein;Norm
31977L0388 Umsatzsteuer-RL 06te;Beachte
Besprechung in: SWK Nr. 7/2007 S 297 - S 301;Betreff
Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Bernard und die Hofräte Dr. Hargassner, Dr. Fuchs, Dr. Büsser und Dr. Mairinger als Richter, im Beisein des Schriftführers Dr. Keidel LL.M., über die Beschwerde 1) des Dr. H A, 2) des Dr. L D, 3) des Dr. W F, 4) des Dr. S F, 5) der Dr. E H, 6) des Dr. W K, 7) des H K, 8) des Dr. A L, 9) des Dr. J L, 10) des F M, 11) der Dr. U M, 12) des Dr. E O, 13) der C P,
14) des Dr. P R, 15) des Mag. A S, 16) der Mag. B T, 17) des Dipl.- Ing. E T und 18) der Dr. H V, alle vertreten durch die ALTA Wirtschaftstreuhandgesellschaft, Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft m.b.H. in 1020 Wien, Praterstraße 62 - 64, gegen den Bescheid der Finanzlandesdirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland (Berufungssenat II) vom 28. September 2001, Zl. RV/206-15/07/96, betreffend Umsatzsteuer und Feststellung von Einkünften für 1991 bis 1994, zu Recht erkannt:14) des Dr. P R, 15) des Mag. A S, 16) der Mag. B T, 17) des Dipl.- Ing. E T und 18) der Dr. H römisch fünf, alle vertreten durch die ALTA Wirtschaftstreuhandgesellschaft, Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft m.b.H. in 1020 Wien, Praterstraße 62 - 64, gegen den Bescheid der Finanzlandesdirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland (Berufungssenat römisch zwei) vom 28. September 2001, Zl. RV/206-15/07/96, betreffend Umsatzsteuer und Feststellung von Einkünften für 1991 bis 1994, zu Recht erkannt:
Spruch
Der angefochtene Bescheid wird, soweit er die Jahre 1993 und 1994 betrifft, wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufgehoben. Im Übrigen wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.
Der Bund hat den Beschwerdeführern Aufwendungen in der Höhe von EUR 1.172,88 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
Begründung
Die 18 Beschwerdeführer haben sich auf Initiative einer Anlageberatung und Vermögensplanungsgesellschaft zusammengefunden, um mit Kaufvertrag vom 17. bzw. 20. Dezember 1991 eine Liegenschaft in Wien 17 zu erwerben.
Im Miteigentümervertrag vom 19. Dezember 1991 ist festgehalten, dass die Beschwerdeführer beabsichtigen, das auf der Liegenschaft befindliche Altgebäude abzubrechen und einen Neubau zu errichten. In § 8 der Vereinbarung verpflichteten sich die Miteigentümer für sich und ihre Rechtsnachfolger auf die Dauer der von der Miteigentümergemeinschaft bzw. den einzelnen Miteigentümern in Anspruch genommenen Fremdfinanzierung, auf das Recht der Einbringung einer Teilungsklage zu verzichten und ihre Miteigentumsanteile nur dann zu belasten, wenn der jeweilige Pfandgläubiger gleichfalls diesen Verzicht auf die Teilungsklage vor Eintragung der Belastung rechtsverbindlich zu Gunsten aller Miteigentümer erklärt. In § 9 der Vereinbarung kamen die Beschwerdeführer überein, dass im Hinblick auf die beabsichtigte Erzielung von Einkünften durch Vermietung des gesamten Objektes von keinem der unterfertigten Miteigentümer Wohnungseigentum begründet werden dürfe und auch die Einräumung eines ausschließlichen Nutzungsrechtes an einer bestimmten Wohneinheit an einen Miteigentümer nicht zulässig sei. Diese Vereinbarung gelte jedoch nur für die Miteigentümer "höchstpersönlich". Eine Bindung für mögliche Rechtsnachfolger werde ausdrücklich ausgeschlossen. Gleichzeitig verpflichteten sich sämtliche Miteigentümer gegenüber allfälligen Rechtsnachfolgern der derzeitigen Miteigentümer zur Begründung von Wohnungseigentum über deren Verlangen.Im Miteigentümervertrag vom 19. Dezember 1991 ist festgehalten, dass die Beschwerdeführer beabsichtigen, das auf der Liegenschaft befindliche Altgebäude abzubrechen und einen Neubau zu errichten. In Paragraph 8, der Vereinbarung verpflichteten sich die Miteigentümer für sich und ihre Rechtsnachfolger auf die Dauer der von der Miteigentümergemeinschaft bzw. den einzelnen Miteigentümern in Anspruch genommenen Fremdfinanzierung, auf das Recht der Einbringung einer Teilungsklage zu verzichten und ihre Miteigentumsanteile nur dann zu belasten, wenn der jeweilige Pfandgläubiger gleichfalls diesen Verzicht auf die Teilungsklage vor Eintragung der Belastung rechtsverbindlich zu Gunsten aller Miteigentümer erklärt. In Paragraph 9, der Vereinbarung kamen die Beschwerdeführer überein, dass im Hinblick auf die beabsichtigte Erzielung von Einkünften durch Vermietung des gesamten Objektes von keinem der unterfertigten Miteigentümer Wohnungseigentum begründet werden dürfe und auch die Einräumung eines ausschließlichen Nutzungsrechtes an einer bestimmten Wohneinheit an einen Miteigentümer nicht zulässig sei. Diese Vereinbarung gelte jedoch nur für die Miteigentümer "höchstpersönlich". Eine Bindung für mögliche Rechtsnachfolger werde ausdrücklich ausgeschlossen. Gleichzeitig verpflichteten sich sämtliche Miteigentümer gegenüber allfälligen Rechtsnachfolgern der derzeitigen Miteigentümer zur Begründung von Wohnungseigentum über deren Verlangen.
In einem Bericht über die Prüfung der Aufzeichnungen vom 29. Oktober 1993 ist festgehalten, dass das Mietwohnhaus, für welches am 23. September 1991 die Abbruchsbewilligung erteilt worden sei, "bis dato" nicht abgetragen worden sei. Die vorgelegte Wirtschaftlichkeitsberechnung, die nach 14 Jahren ein positives steuerliches Ergebnis ausweise, sei unrealistisch, weil zum einen die Mieten in nicht erzielbarer Höhe angesetzt worden seien und zum anderen höhere Werbungs- und Sonderwerbungskosten zu erwarten seien. In rechtlicher Hinsicht vertrat die Prüferin die Ansicht, dass das gegenständliche Projekt darauf ausgelegt sei, für jeden der 18 Miteigentümer eine Wohneinheit zu errichten. Entsprechend den unterschiedlichen Wohnungsgrößen lägen auch unterschiedliche Beteiligungsverhältnisse vor. Vor diesem Hintergrund könne davon ausgegangen werden, dass der Wille der Beschwerdeführer nicht darauf gerichtet sei, einen ideellen Hausanteil, sondern eine bestimmte Eigentumswohnung zu kaufen. Die beabsichtigte Vermietung sei daher unter § 1 Abs. 2 der Liebhabereiverordnung (in der Folge: LVO) einzuordnen und als Liebhaberei zu qualifizieren.In einem Bericht über die Prüfung der Aufzeichnungen vom 29. Oktober 1993 ist festgehalten, dass das Mietwohnhaus, für welches am 23. September 1991 die Abbruchsbewilligung erteilt worden sei, "bis dato" nicht abgetragen worden sei. Die vorgelegte Wirtschaftlichkeitsberechnung, die nach 14 Jahren ein positives steuerliches Ergebnis ausweise, sei unrealistisch, weil zum einen die Mieten in nicht erzielbarer Höhe angesetzt worden seien und zum anderen höhere Werbungs- und Sonderwerbungskosten zu erwarten seien. In rechtlicher Hinsicht vertrat die Prüferin die Ansicht, dass das gegenständliche Projekt darauf ausgelegt sei, für jeden der 18 Miteigentümer eine Wohneinheit zu errichten. Entsprechend den unterschiedlichen Wohnungsgrößen lägen auch unterschiedliche Beteiligungsverhältnisse vor. Vor diesem Hintergrund könne davon ausgegangen werden, dass der Wille der Beschwerdeführer nicht darauf gerichtet sei, einen ideellen Hausanteil, sondern eine bestimmte Eigentumswohnung zu kaufen. Die beabsichtigte Vermietung sei daher unter Paragraph eins, Absatz 2, der Liebhabereiverordnung (in der Folge: LVO) einzuordnen und als Liebhaberei zu qualifizieren.
Im Bericht über eine weitere abgabenbehördliche Prüfung vom 28. Juli 1995 wird ausgeführt, dass an Hand einer Nutzflächenberechnung eine eindeutige Zuordnung der mittlerweile errichteten 18 Wohnungen zu den 18 Miteigentümern möglich sei. Steuerrechtlich könne davon ausgegangen werden, dass der einzelne Erwerber eine bestimmte Wohnung gekauft habe. Beim gegenständlichen Bauvorhaben handle es sich um ein von der F. Finanzgruppe initiiertes, geplantes und beworbenes Anlageprojekt. Die Anlagebetreiber hätten sich an einkommenstarke Berufsschichten gewandt, wobei das Anlagekonzept auf einer hohen Fremdfinanzierungsquote basiere, welche zur Folge habe, dass über einen längeren Zeitraum hinweg aus der Vermietung hohe Verluste entstünden. Das Anlagekonzept stelle auf eine beachtliche Reduzierung der Steuerbelastung ab und beruhe nach Ansicht der Prüfer letztlich darauf, dass die einzelnen Anleger eine Eigentumswohnung erwerben könnten. Im Falle einer späteren Veräußerung der Eigentumswohnung könne mit einem wesentlichen spekulativen Gewinn gerechnet werden. Trotz formell nicht bestehenden Wohnungseigentums handle es sich nach Ansicht der Prüfer um eine Betätigung im Sinne des § 1 Abs. 2 der LVO, welche, weil die Erzielung eines Gesamtüberschusses innerhalb von zwölf Jahren nicht möglich sei, keine Einkunftsquelle darstellen würde.Im Bericht über eine weitere abgabenbehördliche Prüfung vom 28. Juli 1995 wird ausgeführt, dass an Hand einer Nutzflächenberechnung eine eindeutige Zuordnung der mittlerweile errichteten 18 Wohnungen zu den 18 Miteigentümern möglich sei. Steuerrechtlich könne davon ausgegangen werden, dass der einzelne Erwerber eine bestimmte Wohnung gekauft habe. Beim gegenständlichen Bauvorhaben handle es sich um ein von der F. Finanzgruppe initiiertes, geplantes und beworbenes Anlageprojekt. Die Anlagebetreiber hätten sich an einkommenstarke Berufsschichten gewandt, wobei das Anlagekonzept auf einer hohen Fremdfinanzierungsquote basiere, welche zur Folge habe, dass über einen längeren Zeitraum hinweg aus der Vermietung hohe Verluste entstünden. Das Anlagekonzept stelle auf eine beachtliche Reduzierung der Steuerbelastung ab und beruhe nach Ansicht der Prüfer letztlich darauf, dass die einzelnen Anleger eine Eigentumswohnung erwerben könnten. Im Falle einer späteren Veräußerung der Eigentumswohnung könne mit einem wesentlichen spekulativen Gewinn gerechnet werden. Trotz formell nicht bestehenden Wohnungseigentums handle es sich nach Ansicht der Prüfer um eine Betätigung im Sinne des Paragraph eins, Absatz 2, der LVO, welche, weil die Erzielung eines Gesamtüberschusses innerhalb von zwölf Jahren nicht möglich sei, keine Einkunftsquelle darstellen würde.
Das Finanzamt schloss sich der Rechtsansicht der Prüfer an und erließ für die Jahre 1991 bis 1994 Bescheide über die Nichtfestsetzung der Umsatzsteuer sowie über die einheitliche und gesonderte Feststellung von Einkünften, mit welchen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung jeweils mit 0 S festgestellt wurden. Demgegenüber hatte die Miteigentümergemeinschaft negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (1991 rund 5,4 Mio. S, 1992 rund 1,8 Mio. S, 1993 rund 2 Mio. S und 1994 rund 3,2 Mio. S) erklärt und in den Umsatzsteuererklärungen 1991 bis 1994 Vorsteuerüberhänge ausgewiesen.
In einer im Namen der Miteigentümergemeinschaft erhobenen Berufung vom 30. Jänner 1996 wandten sich die Beschwerdeführer gegen die Beurteilung der Gebäudevermietung als Liebhaberei. Die Beschwerdeführer hätten keine "fertigen Eigentumswohnungen" gekauft. Laut Miteigentümervertrag sei die Begründung von Wohnungseigentum vielmehr ausgeschlossen. Die Abgabenbehörde habe nicht konkretisiert, aus welchen Gründen dem einzelnen Erwerber eine dem Wohnungseigentum ähnliche Stellung unterstellt werde. Die von den Prüfern behauptete eindeutige Zuordnung der erworbenen Miteigentumsanteile zu einer bestimmten Wohneinheit genüge nach dem Erlass des Bundesministers für Finanzen vom 14. April 1993, Z 14 0602/9-3V/14/93, AÖF 1993/1978 ("Liebhaberei-Erlass II"), welcher den Begriff der "wohnungseigentümerähnlichen Stellung" geprägt habe, hiefür nicht. Auch lägen Begründungsmängel vor. So könne aus der Bescheidbegründung nicht entnommen werden, in welcher Weise sich das Ausmaß der Miteigentumsanteile am (Nutzungs-)Wert der zugewiesenen Wohneinheiten im Verhältnis zu den (Nutzungs-)Werten der anderen Wohneinheiten orientiere. "Unter derartigen Nutzungswerten" könne "im gegebenen Sach- und Rechtszusammenhang nur ein Parifizierungsverfahren verstanden werden, da nur durch dieses wechselseitige Nutzungsverhältnisse erfasst werden können." Die Zuweisung konkreter Wohneinheiten widerspräche nicht nur dem Miteigentümervertrag, sondern auch der deklarierten Absicht der Miteigentumsgemeinschaft und der einzelnen Miteigentümer. Nach Punkt 3.4. Abs. 2 des "Liebhaberei-Erlasses II" sei eine dem Wohnungseigentum ähnliche Stellung dann anzunehmen, wenn entweder dem Kaufinteressenten eines Miteigentumsanteils eine bestimmte Wohneinheit zugewiesen werde oder sich das Ausmaß des Miteigentumsanteils am (Nutzungs-)Wert der zugewiesenen Wohneinheit im Verhältnis zu den (Nutzungs-)Werten der anderen Wohnungseinheiten orientiere. Darüber hinaus stelle der "Liebhaberei-Erlass II" klar, dass auch das Vorliegen der beiden Kriterien alleine für die steuerliche Annahme von "fiktiven Wohnungseigentum" noch nicht genüge. Vielmehr müssten für den Nachweis des Vorliegens eines "fiktiven Wohnungseigentums" (das aber nach Ansicht der Beschwerdeführer grundsätzlich ohnedies eine rechtlich nicht gedeckte Fiktion darstelle) noch als weiteres Kriterium Vereinbarungen hinzukommen, die entweder für eine künftige Begründung von Wohnungseigentum sprächen bzw. die künftige Begründung von Wohnungseigentum vorbereiteten oder eine wirtschaftliche Nutzung des Miteigentumsanteiles mit der Nutzung einer bestimmten Wohneinheit unmittelbar verbänden. Nach der Erlassmeinung sprächen für das Vorliegen dieses Kriteriums Gestaltungen, nach denen der Miteigentümer an der zugewiesenen Wohneinheit ein ausschließliches Nutzungsrecht erhalte, die Aufteilung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht nach der Maßgabe der Miteigentumsquoten, sondern entsprechend den für die zugewiesenen Wohneinheiten erzielten Mieteinnahmen erfolge oder es dem Miteigentümer freistehe, die ihm zugewiesene Wohneinheit auf seine Kosten in jede Richtung baulich zu verändern, ohne die Zustimmung der übrigen Miteigentümer hiefür einholen zu müssen. Keine dieser Sachverhaltsvarianten liege im Beschwerdefall vor.In einer im Namen der Miteigentümergemeinschaft erhobenen Berufung vom 30. Jänner 1996 wandten sich die Beschwerdeführer gegen die Beurteilung der Gebäudevermietung als Liebhaberei. Die Beschwerdeführer hätten keine "fertigen Eigentumswohnungen" gekauft. Laut Miteigentümervertrag sei die Begründung von Wohnungseigentum vielmehr ausgeschlossen. Die Abgabenbehörde habe nicht konkretisiert, aus welchen Gründen dem einzelnen Erwerber eine dem Wohnungseigentum ähnliche Stellung unterstellt werde. Die von den Prüfern behauptete eindeutige Zuordnung der erworbenen Miteigentumsanteile zu einer bestimmten Wohneinheit genüge nach dem Erlass des Bundesministers für Finanzen vom 14. April 1993, Ziffer 14, 0602/9-3V/14/93, AÖF 1993/1978 ("Liebhaberei-Erlass II"), welcher den Begriff der "wohnungseigentümerähnlichen Stellung" geprägt habe, hiefür nicht. Auch lägen Begründungsmängel vor. So könne aus der Bescheidbegründung nicht entnommen werden, in welcher Weise sich das Ausmaß der Miteigentumsanteile am (Nutzungs-)Wert der zugewiesenen Wohneinheiten im Verhältnis zu den (Nutzungs-)Werten der anderen Wohneinheiten orientiere. "Unter derartigen Nutzungswerten" könne "im gegebenen Sach- und Rechtszusammenhang nur ein Parifizierungsverfahren verstanden werden, da nur durch dieses wechselseitige Nutzungsverhältnisse erfasst werden können." Die Zuweisung konkreter Wohneinheiten widerspräche nicht nur dem Miteigentümervertrag, sondern auch der deklarierten Absicht der Miteigentumsgemeinschaft und der einzelnen Miteigentümer. Nach Punkt 3.4. Absatz 2, des "Liebhaberei-Erlasses II" sei eine dem Wohnungseigentum ähnliche Stellung dann anzunehmen, wenn entweder dem Kaufinteressenten eines Miteigentumsanteils eine bestimmte Wohneinheit zugewiesen werde oder sich das Ausmaß des Miteigentumsanteils am (Nutzungs-)Wert der zugewiesenen Wohneinheit im Verhältnis zu den (Nutzungs-)Werten der anderen Wohnungseinheiten orientiere. Darüber hinaus stelle der "Liebhaberei-Erlass II" klar, dass auch das Vorliegen der beiden Kriterien alleine für die steuerliche Annahme von "fiktiven Wohnungseigentum" noch nicht genüge. Vielmehr müssten für den Nachweis des Vorliegens eines "fiktiven Wohnungseigentums" (das aber nach Ansicht der Beschwerdeführer grundsätzlich ohnedies eine rechtlich nicht gedeckte Fiktion darstelle) noch als weiteres Kriterium Vereinbarungen hinzukommen, die entweder für eine künftige Begründung von Wohnungseigentum sprächen bzw. die künftige Begründung von Wohnungseigentum vorbereiteten oder eine wirtschaftliche Nutzung des Miteigentumsanteiles mit der Nutzung einer bestimmten Wohneinheit unmittelbar verbänden. Nach der Erlassmeinung sprächen für das Vorliegen dieses Kriteriums Gestaltungen, nach denen der Miteigentümer an der zugewiesenen Wohneinheit ein ausschließliches Nutzungsrecht erhalte, die Aufteilung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht nach der Maßgabe der Miteigentumsquoten, sondern entsprechend den für die zugewiesenen Wohneinheiten erzielten Mieteinnahmen erfolge oder es dem Miteigentümer freistehe, die ihm zugewiesene Wohneinheit auf seine Kosten in jede Richtung baulich zu verändern, ohne die Zustimmung der übrigen Miteigentümer hiefür einholen zu müssen. Keine dieser Sachverhaltsvarianten liege im Beschwerdefall vor.
Vereinbarungen, die für eine künftige Begründung von Wohnungseigentum sprächen, seien nach dem angeführten Erlass gegeben, wenn sich die Miteigentümer entweder schon im Miteigentumsvertrag verbindlich verpflichtet hätten, Wohnungseigentum zu begründen, der Miteigentumsvertrag das aufschiebend bedingte Anbot zum Abschluss eines Wohnungseigentumsvertrages durch den Miteigentümer beinhalte oder es Prospektmaterial gäbe, aus dem sich nach dem Gesamtbild eine hohe Wahrscheinlichkeit für eine künftige Begründung von Wohnungseigentum ableiten ließe. Warum einer dieser Fälle im Beschwerdefall erfüllt sein solle, werde im Bericht über die abgabenbehördliche Prüfung mit dem Hinweis auf ein vorliegendes Anlagekonzept nicht aufgezeigt.
Dass sich die Miteigentümer verpflichtet hätten, allfälligen Rechtsnachfolgern Wohnungseigentum einzuräumen, stelle nur eine "vorsorgliche Verhinderung einer sonst möglichen Teilungsklage, z. B. nach dem Todesfall eines Miteigentümers dar, die für die gegenständliche Betrachtung als unschädlich bestätigt" sei. "Da das österreichische Besteuerungssystem im Rahmen der Rechtsordnung hinsichtlich der Einkommensteuer auf die Besteuerung von Subjekten und nicht auf die Besteuerung von potenziellen Rechtsnachfolgern bzw. das allenfalls nicht auszuschließende Verhalten von möglichen Rechtsnachfolgern abstellt und abstellen kann, kann daher eine Verpflichtung gegenüber Rechtsnachfolgern nicht nur iSd Erlasses, sondern auch auf Grund der zivilrechtlichen Gründe und der wirtschaftlichen Betrachtung nicht relevant sein." Im Verhältnis der physischen Personen als Steuersubjekte zueinander sei das Kriterium des oben angeführten Erlasses, dass sich die Miteigentümer verpflichtet hätten, Wohnungseigentum zu begründen, zweifelsfrei nicht verwirklicht. Die getroffene zivilrechtliche Vorsichtsmaßnahme könne nicht zu dem Schluss führen, dass der Wille der Erwerber darauf gerichtet sei, eine bestimmte Eigentumswohnung zu kaufen. Auch Gespräche mit Bediensteten des Bundesministeriums für Finanzen hätten die Beschwerdeführer in dieser Ansicht bestätigt. Dazu komme, dass der Verzicht auf die Teilungsklage immer nur für den Miteigentümer selbst und nicht für seinen Rechtsnachfolger gelte. Schon auf Grund der geltenden Rechtslage könne daher jeder Rechtsnachfolger eine Teilungsklage einbringen.
Auch der Umstand, dass das gegenständliche Mietobjekt von einer Finanzgruppe als Anlageprojekt beworben worden sei, könne nicht dazu führen, dass die Betätigung nicht unter § 1 Abs. 1 der LVO, sondern unter dessen Abs. 2 falle. Die im Beschwerdefall gegebene hohe Zinsenbelastung sei rechtlich irrelevant, weil Bauvorhaben in der Regel zumindest zu einem wesentlichen Teil durch Fremdmittel finanziert würden. Die mögliche Reduzierung der Steuerbelastung für den Anleger sei vom Gesetzgeber offensichtlich gewollt. Ob bei einer eventuellen späteren Veräußerung der Eigentumswohnung mit einem wesentlichen spekulativen Gewinn zu rechnen sei, könne von vornherein nicht als gegeben angenommen werden. Insgesamt müsse man daher nach dem sehr restriktiven "Liebhaberei-Erlass II" zum Ergebnis kommen, dass eine Tätigkeit nach § 1 Abs. 2 LVO nicht vorliege und daher nicht die Liebhabereivermutung, sondern die Vermutung des Vorliegens einer Einkunftsquelle im Sinne des § 1 Abs. 1 LVO zum Tragen komme. Damit sei die Annahme von Liebhaberei im ertragsteuerlichen wie auch im umsatzsteuerlichen Sinn ausgeschlossen.Auch der Umstand, dass das gegenständliche Mietobjekt von einer Finanzgruppe als Anlageprojekt beworben worden sei, könne nicht dazu führen, dass die Betätigung nicht unter Paragraph eins, Absatz eins, der LVO, sondern unter dessen Absatz 2, falle. Die im Beschwerdefall gegebene hohe Zinsenbelastung sei rechtlich irrelevant, weil Bauvorhaben in der Regel zumindest zu einem wesentlichen Teil durch Fremdmittel finanziert würden. Die mögliche Reduzierung der Steuerbelastung für den Anleger sei vom Gesetzgeber offensichtlich gewollt. Ob bei einer eventuellen späteren Veräußerung der Eigentumswohnung mit einem wesentlichen spekulativen Gewinn zu rechnen sei, könne von vornherein nicht als gegeben angenommen werden. Insgesamt müsse man daher nach dem sehr restriktiven "Liebhaberei-Erlass II" zum Ergebnis kommen, dass eine Tätigkeit nach Paragraph eins, Absatz 2, LVO nicht vorliege und daher nicht die Liebhabereivermutung, sondern die Vermutung des Vorliegens einer Einkunftsquelle im Sinne des Paragraph eins, Absatz eins, LVO zum Tragen komme. Damit sei die Annahme von Liebhaberei im ertragsteuerlichen wie auch im umsatzsteuerlichen Sinn ausgeschlossen.
Darüber hinaus sei auch das zwischenzeitig ergangene Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes vom 7. März 1995, B 301/94, in die rechtliche Würdigung des vorliegenden Sachverhaltes einzubeziehen. Darin werde im Wesentlichen klar gestellt, dass für die Erzielung eines Gesamtüberschusses ein Zeitraum von mehr als zwölf Jahren zur Verfügung stünde. Im Ergebnis dieses Erkenntnisses des Verfassungsgerichtshofes bestehe kein Unterschied mehr zwischen der Vermietung einzelner Wohnungen im Sinne des Punktes 3.4. des "Liebhaberei-Erlasses II" und der Vermietung eines Mietgebäudes in seiner Gesamtheit im Sinne des Punktes III.3. des "Liebhaberei-Erlasses II".Darüber hinaus sei auch das zwischenzeitig ergangene Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes vom 7. März 1995, B 301/94, in die rechtliche Würdigung des vorliegenden Sachverhaltes einzubeziehen. Darin werde im Wesentlichen klar gestellt, dass für die Erzielung eines Gesamtüberschusses ein Zeitraum von mehr als zwölf Jahren zur Verfügung stünde. Im Ergebnis dieses Erkenntnisses des Verfassungsgerichtshofes bestehe kein Unterschied mehr zwischen der Vermietung einzelner Wohnungen im Sinne des Punktes 3.4. des "Liebhaberei-Erlasses II" und der Vermietung eines Mietgebäudes in seiner Gesamtheit im Sinne des Punktes römisch drei.3. des "Liebhaberei-Erlasses II".
Nach der Schilderung des weiteren Verfahrensganges im angefochtenen Bescheid seien im Laufe des Berufungsverfahrens mehrfach geänderte Prognoserechnungen vorgelegt worden, u.a. solche, die den konkreten Entwicklungen am Wohnungssektor Rechnung getragen hätten (Absinken der zu erwartenden jährlichen Mieteinnahmen auf 1,2 Mio. S anstatt von zunächst prognostizierten 1,6 Mio. S) und unter Heranziehung der tatsächlich erzielten Ergebnisse der Vermietung im Zeitraum der Jahre 1991 bis 1997 für das Jahr 2017 einen Gesamtüberschuss ausgewiesen hätten. Im Rahmen weiterer Prognoserechnungen sei unter Berücksichtigung der Aktivierung der Bauberatungsaufwendungen, der Vermittlungskosten und der Bauzeitzinsen, sowie der Aktivierung der Anschaffungskosten des Altgebäudes nur auf Grund und Boden ein Gesamtüberschuss im Jahr 2012 prognostiziert worden.
Weiters sei ein Mietvertrag vorgelegt worden, welcher mit der ausdrücklichen Kündigungsklausel "Begründung von WE" versehen sei.
Zur Fremdfinanzierung sei - so die belangte Behörde im angefochtenen Bescheid - vorgebracht worden, dass die Darlehen nach Beendigung der Bauphase im Jahre 1995 "als Sonderwerbungskosten auf die einzelnen Miteigentümer" aufgeteilt worden seien. Den Miteigentümern stünde es frei, die Darlehen umzuschulden bzw. vorzeitig zurückzuzahlen. Der ursprüngliche Kreditvertrag sei am 20. Dezember 1991 abgeschlossen worden und weise eine Laufzeit von 22 Jahren und Ratenzahlungen beginnend mit 31. Juli 1993 auf. Auf Grund der erheblich gesunkenen Sekundärmarktzinssätze habe die Bezahlung der unveränderten Pauschalraten zu "laufenden Sondertilgungen und wesentlicher Verkürzung der Laufzeit und Zinsenbelastung geführt". In den Bauherrenversammlungen vom 12. November 1993 und 16. Dezember 1994 sei ein Baukostenmehraufwand von 3,7 Mio. S festgestellt und beschlossen worden, den Tilgungsbeginn für die Fremdfinanzierung der Bankdarlehen mit 1. April 1995 festzulegen. Im Jahr 1996 hätten zwei Miteigentümer den auf sie entfallenden Darlehensbetrag vorzeitig zurückgezahlt, wobei zu bemerken sei, dass beide Miteigentümer über hohe Einkünfte verfügt hätten und ihnen die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens daher von Anfang an möglich gewesen wäre.
Hinsichtlich des Wertes des erworbenen Altgebäudes sei von der Miteigentümergemeinschaft vorgebracht worden, dass die ursprüngliche in der Abgabenerklärung 1991 auf einem Gutachten basierende Aufteilung des Kaufpreises im Verhältnis von rund 2 Mio. S (Grund und Boden) zu rund 4,4 Mio. S (Gebäudewert) unrichtig gewesen sei. Eine Neubewertung müsse zumindest zum umgekehrten Verhältnis der beiden Kostenfaktoren führen. Die Bewertung des Gutachters Gernot K. sei jedenfalls nicht nachvollziehbar, weil der Grundwert von rund 2 Mio. S einen Preis pro m2 von nur 2.300 S ergebe und der übliche Preis in dieser Gegend jedoch mit etwa 6.000 S bis 8.000 S anzusetzen sei. Gegen das Vorliegen einer desolaten Bausubstanz spräche auch nicht, dass es im Jahr 1984 noch zu - der beschwerdeführenden Miteigentümergemeinschaft im Einzelnen nicht bekannten - Zusammenlegungen von Wohnungen gekommen sei.
Mit dem angefochtenen Bescheid wurde die Berufung als unbegründet abgewiesen. In rechtlicher Hinsicht führte die belangte Behörde aus, dass der gegenständliche Fall im Anwendungsbereich sowohl der Liebhabereiverordnungen 1990 und 1993 als auch der Verordnungsänderung im Jahr 1997 durch das BGBl. II 358/1997 liege. "Lt. Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (stRspr) ist die Anwendung der LVO 1997 auf alle nicht endgültig rechtskräftig veranlagten Jahre anzuwenden." Die LVO unterscheide zwischen Betätigungen nach § 1 Abs. 1, die der widerlegbaren Einkunftsquellenvermutung unterlägen, und solchen nach § 1 Abs. 2, für die die widerlegbare Liebhabereivermutung gelte. Bei der Vermietung von Gebäuden sei das Vorliegen einer Einkunftsquelle im Sinne des § 1 Abs. 1 LVO anzunehmen, wenn in einem absehbaren Zeitraum von 25 Jahren, höchstens 28 Jahren ab dem erstmaligen Anfall von Aufwendungen ein Gesamtüberschuss zu erwarten sei. Bei Betätigungen im Sinne des § 1 Abs. 2 Z. 3 LVO, nämlich der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten, gelte gemäß § 2 Abs. 4 LVO als absehbarer Zeitraum ein solcher von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen. Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes gelte jedoch sowohl für die Vermietung von Wohnungseigentum als auch von wohnungseigentumsähnlichen Objekten ein Zeitraum von mehr als ca. 20 Jahren als nicht mehr absehbar.Mit dem angefochtenen Bescheid wurde di
