TE OGH 1996/4/30 5Ob2073/96f

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Mietrechtssache der Antragstellerin "A*****, vertreten durch Dr.Wolfgang Waldeck und Dr.Hubert Hasenauer, Rechtsanwälte in Wien, wider den Antragsgegner M.K*****, vertreten durch Dr.Paul Doralt und andere Rechtsanwälte in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 8, § 46 a MRG infolge außerordentlichen Rekurses des Antragsgegners gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgerichtes vom 23. Jänner 1996, GZ 40 R 7/96t-14, denDer Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Mietrechtssache der Antragstellerin "A*****, vertreten durch Dr.Wolfgang Waldeck und Dr.Hubert Hasenauer, Rechtsanwälte in Wien, wider den Antragsgegner M.K*****, vertreten durch Dr.Paul Doralt und andere Rechtsanwälte in Wien, wegen Paragraph 37, Absatz eins, Ziffer 8,, Paragraph 46, a MRG infolge außerordentlichen Rekurses des Antragsgegners gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgerichtes vom 23. Jänner 1996, GZ 40 R 7/96t-14, den

Beschluß

gefaßt:

Der außerordentliche Rekurs des Antragsgegners wird gemäß § 37 Abs 3 Z 16-18 MRG iVm § 526 Abs 2 Satz ZZPO mangels der Voraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO zurückgewiesen (§ 528 a iVm § 510 Abs 3 ZPO).Der außerordentliche Rekurs des Antragsgegners wird gemäß Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 16 -, 18, MRG in Verbindung mit Paragraph 526, Absatz 2, Satz ZZPO mangels der Voraussetzungen des Paragraph 528, Absatz eins, ZPO zurückgewiesen (Paragraph 528, a in Verbindung mit Paragraph 510, Absatz 3, ZPO).

Begründung:

Die Antragsstellerin bekämpft die vom Antragsgegner unter Berufung auf § 46 a Abs 4 MRG vorgenommene Anhebung des Hauptmietzinses.Die Antragsstellerin bekämpft die vom Antragsgegner unter Berufung auf Paragraph 46, a Absatz 4, MRG vorgenommene Anhebung des Hauptmietzinses.

Das Erstgericht gab dem auf Feststellung der Überschreitung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinsausmaßes gestützten Antrag Folge, weil

a) eine Mietzinsvereinbarung im Sinne des § 46 a Abs 4 Z 2 MRG nicht geschlossen worden sei, obwohl eine solche anläßlich des Tausches von Räumlichkeiten des Bestandgegenstandes möglich gewesen wäre (§ 46 a Abs 4 Z 3 MRG);a) eine Mietzinsvereinbarung im Sinne des Paragraph 46, a Absatz 4, Ziffer 2, MRG nicht geschlossen worden sei, obwohl eine solche anläßlich des Tausches von Räumlichkeiten des Bestandgegenstandes möglich gewesen wäre (Paragraph 46, a Absatz 4, Ziffer 3, MRG);

b) das Anhebungsbegehren keine Angaben über die Nutzfläche enthalten habe, wogegen das die nachträgliche Bekanntgabe der Nutzfläche enthaltende Schreiben kein Anhebungsbegehren enthalten habe; es hätte ein neues, vollständiges Anhebungsbegehren gestellt werden müssen.

Das Rekursgericht bestätigte den Sachbeschluß des Erstgerichtes im wesentlichen - unter Behebung eines den Rückzahlungsausspruch betreffenden Rechenfehlers - mit der Begründung, anläßlich der Veräußerung des Unternehmens, dessen Alleininhaber seit 11.1.1941 Stefan N***** gewesen sei, am 1.7.1962 an Josef und Helene S***** (sen.), die das Unternehmen in Form einer Kommanditgesellschaft betrieben, hätte wegen des unbestrittenermaßen gegebenen Jahresmietzinses von 5.500,-- Friedenskronen anläßlich der Anerkennung der Kommanditgesellschaft als Hauptmieter eine freie Mietzinsvereinbarung im Sinne des § 16 Abs 2 und 3 MG und des § 16 a (alt) MG erfolgen können. Durch die als originären Mietvertragsabschluß mit der Kommanditgesellschaft zu wertende Vorgangsweise des Antragsgegners sei das Entstehen eines gespaltenen Mietverhältnisses mit Stefan N***** bzw dessen Gesamtrechtsnachfolgern verhindert worden.Das Rekursgericht bestätigte den Sachbeschluß des Erstgerichtes im wesentlichen - unter Behebung eines den Rückzahlungsausspruch betreffenden Rechenfehlers - mit der Begründung, anläßlich der Veräußerung des Unternehmens, dessen Alleininhaber seit 11.1.1941 Stefan N***** gewesen sei, am 1.7.1962 an Josef und Helene S***** (sen.), die das Unternehmen in Form einer Kommanditgesellschaft betrieben, hätte wegen des unbestrittenermaßen gegebenen Jahresmietzinses von 5.500,-- Friedenskronen anläßlich der Anerkennung der Kommanditgesellschaft als Hauptmieter eine freie Mietzinsvereinbarung im Sinne des Paragraph 16, Absatz 2 und 3 MG und des Paragraph 16, a (alt) MG erfolgen können. Durch die als originären Mietvertragsabschluß mit der Kommanditgesellschaft zu wertende Vorgangsweise des Antragsgegners sei das Entstehen eines gespaltenen Mietverhältnisses mit Stefan N***** bzw dessen Gesamtrechtsnachfolgern verhindert worden.

Der Antragsgegner macht in seinem Revisionsrekurs als erhebliche Rechtsfragen das Fehlen einer Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zu folgenden Problemkreisen geltend:

a) Möglichkeit einer freien Mietzinsvereinbarung bei damaliger Anerkennung des "gespaltenen" Mieters;

b) Möglichkeit einer freien Mietzinsvereinbarung anläßlich der vom Antragsgegner für notwendig erachteten Vereinbarung eines Raumtausches mit der Antragsstellerin, um einen beabsichtigten Umbau überhaupt durchführen zu können;

c) Auslegung des § 46 b MRG betreffend die Formvorschriften des Anhebungsbegehrens: Nach Meinung des Revisionsrekurswerbers schade es nicht, wenn der in dieser Gesetzstelle geforderte Inhalt des Anhebungsbegehrens in zwei Schriftstücken enthalten sei.c) Auslegung des Paragraph 46, b MRG betreffend die Formvorschriften des Anhebungsbegehrens: Nach Meinung des Revisionsrekurswerbers schade es nicht, wenn der in dieser Gesetzstelle geforderte Inhalt des Anhebungsbegehrens in zwei Schriftstücken enthalten sei.

Dem ist folgendes zu erwidern:

Hauptmieterin des Geschäftslokales ist seit 1.1.1973 eine physische Person, nämlich die Antragstellerin als Einzelunternehmerin, auf die das Unternehmen nach Ausscheiden des zweiten Gesellschafters der unmittelbar vorher bestandenen OHG übergegangen war. Am 31.3.1994 (Inkrafttreten des MRG idF des dritten WÄG) bestand also kein Mietvertrag mit einer juristischen Person oder einer Personengesellschaft des Handelsrechtes, sodaß eine Mietzinsanhebung nach § 46 a Abs 4 MRG schon deswegen nicht möglich erscheint (vgl Würth/Zingher WohnR'94 § 46 a MRG Anm 8; 5 Ob 11/96). Demnach kommt es auf die im Revisionsrekurs als erheblich geltend gemachten Rechtsfragen und dazu vertretene Ansichten (keine Möglichkeit freier Mietzinsvereinbarung bei Anerkennung des Unternehmenserwerbers im Jahre 1962, um das Entstehen eines gespaltenen Mietverhältnisses zu vermeiden; keine Möglichkeit freier Mietzinsvereinbarung, wenn der Vermieter, um die Generalsanierung des Hauses zu ermöglichen, beim Mieter einen Tausch der Räumlichkeiten erfolgreich zu erreichen versucht und in diesem Zusammenhang der Mietzins unverändert bleibt; nach § 46 b MRG einzuhaltende Formvorschriften seien gewahrt worden) nicht an.Hauptmieterin des Geschäftslokales ist seit 1.1.1973 eine physische Person, nämlich die Antragstellerin als Einzelunternehmerin, auf die das Unternehmen nach Ausscheiden des zweiten Gesellschafters der unmittelbar vorher bestandenen OHG übergegangen war. Am 31.3.1994 (Inkrafttreten des MRG in der Fassung des dritten WÄG) bestand also kein Mietvertrag mit einer juristischen Person oder einer Personengesellschaft des Handelsrechtes, sodaß eine Mietzinsanhebung nach Paragraph 46, a Absatz 4, MRG schon deswegen nicht möglich erscheint vergleiche Würth/Zingher WohnR'94 Paragraph 46, a MRG Anmerkung 8; 5 Ob 11/96). Demnach kommt es auf die im Revisionsrekurs als erheblich geltend gemachten Rechtsfragen und dazu vertretene Ansichten (keine Möglichkeit freier Mietzinsvereinbarung bei Anerkennung des Unternehmenserwerbers im Jahre 1962, um das Entstehen eines gespaltenen Mietverhältnisses zu vermeiden; keine Möglichkeit freier Mietzinsvereinbarung, wenn der Vermieter, um die Generalsanierung des Hauses zu ermöglichen, beim Mieter einen Tausch der Räumlichkeiten erfolgreich zu erreichen versucht und in diesem Zusammenhang der Mietzins unverändert bleibt; nach Paragraph 46, b MRG einzuhaltende Formvorschriften seien gewahrt worden) nicht an.

Unabhängig davon entspricht aber die Rechtsansicht des Rekursgerichtes der Rechtsprechung, wonach im Jahre 1962 eine freie Mietzinsvereinbarung gemäß § 16 Abs 2 und 3 MG und § 16 a (alt) MG wegen des unbestrittenermaßen 4.000 Kronen übersteigenden Jahresmietzinses 1914 zulässig war. Von dieser Möglichkeit hat der Antragsgegner - ebenfalls unbestritten - anläßlich der Anerkennung der Kommanditgesellschaft als Hauptmieterin im Jahre 1962 keinen Gebrauch gemacht. Auch der Umstand, daß sonst ein gespaltenes Mietverhältnis entstanden wäre, vermag daran nichts zu ändern, weil es eben der wirtschaftlichen Disposition des Vermieters oblag, entweder einen frei zu vereinbarenden Mietzins zu erzielen oder eben - wie es viele andere Vermieter auch taten - ein gespaltenes Mietverhältnis in Kauf zu nehmen. Im letztgenannten Fall stünde ihm nunmehr die Erhöhungsmöglichkeit nach § 46 a Abs 5 MRG offen.Unabhängig davon entspricht aber die Rechtsansicht des Rekursgerichtes der Rechtsprechung, wonach im Jahre 1962 eine freie Mietzinsvereinbarung gemäß Paragraph 16, Absatz 2 und 3 MG und Paragraph 16, a (alt) MG wegen des unbestrittenermaßen 4.000 Kronen übersteigenden Jahresmietzinses 1914 zulässig war. Von dieser Möglichkeit hat der Antragsgegner - ebenfalls unbestritten - anläßlich der Anerkennung der Kommanditgesellschaft als Hauptmieterin im Jahre 1962 keinen Gebrauch gemacht. Auch der Umstand, daß sonst ein gespaltenes Mietverhältnis entstanden wäre, vermag daran nichts zu ändern, weil es eben der wirtschaftlichen Disposition des Vermieters oblag, entweder einen frei zu vereinbarenden Mietzins zu erzielen oder eben - wie es viele andere Vermieter auch taten - ein gespaltenes Mietverhältnis in Kauf zu nehmen. Im letztgenannten Fall stünde ihm nunmehr die Erhöhungsmöglichkeit nach Paragraph 46, a Absatz 5, MRG offen.