TE OGH 1996/5/14 5Ob2099/96d

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der Antragstellerin Roswitha H*****, vertreten durch Dr.Franz Terp, Rechtsanwalt in Wien, wider die Antragsgegner 1. I*****gesellschaft mbH, ***** vertreten durch Dr.Christian Böhm, Dr.Axel Reckenzaun, Rechtsanwälte in Graz,

2. N***** AG, ***** vertreten durch Dr.Gernot Hain, Dr.Joachim Wagner, Rechtsanwälte in Wiener Neustadt, wegen § 2 Abs 3 MRG, infolge außerordentlicher Revisionsrekurse der Antragsgegner gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Graz als Rekursgericht vom 27.Februar 1996, 3 R 105/95, den2. N***** AG, ***** vertreten durch Dr.Gernot Hain, Dr.Joachim Wagner, Rechtsanwälte in Wiener Neustadt, wegen Paragraph 2, Absatz 3, MRG, infolge außerordentlicher Revisionsrekurse der Antragsgegner gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Graz als Rekursgericht vom 27.Februar 1996, 3 R 105/95, den

Beschluß

gefaßt:

Die außerordentlichen Revisionsrekurse der Antragsgegner werden gemäß § 37 Abs 3 Z 16 bis 18 MRG iVm § 526 Abs 2 Satz 1 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO zurückgewiesen (§ 528 a iVm § 510 Abs 3 ZPO).Die außerordentlichen Revisionsrekurse der Antragsgegner werden gemäß Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 16 bis 18 MRG in Verbindung mit Paragraph 526, Absatz 2, Satz 1 ZPO mangels der Voraussetzungen des Paragraph 528, Absatz eins, ZPO zurückgewiesen (Paragraph 528, a in Verbindung mit Paragraph 510, Absatz 3, ZPO).

Begründung:

§ 2 Abs 3 MRG in der hier maßgeblichen Fassung vor dem 3. WÄG sieht nicht vor, daß die Bestimmung nur für Wohnungen und nicht auch für Geschäftsräumlichkeiten gelten würde. Hieran hat sich auch dadurch nichts geändert, daß der Gesetzgeber des 3. WÄG zwei seiner Ansicht nach häufige und anschauliche Beispielsfälle (vgl den AB in Würth/Zingher WohnR' 94, 10), die Wohnungen betreffen, in das Gesetz aufgenommen hat.Paragraph 2, Absatz 3, MRG in der hier maßgeblichen Fassung vor dem 3. WÄG sieht nicht vor, daß die Bestimmung nur für Wohnungen und nicht auch für Geschäftsräumlichkeiten gelten würde. Hieran hat sich auch dadurch nichts geändert, daß der Gesetzgeber des 3. WÄG zwei seiner Ansicht nach häufige und anschauliche Beispielsfälle vergleiche den Ausschussbericht in Würth/Zingher WohnR' 94, 10), die Wohnungen betreffen, in das Gesetz aufgenommen hat.

Die Geltung des § 2 Abs 3 MRG ist auch nicht deswegen ausgeschlossen, weil zwischen den Antragsgegnern kein Hauptmietvertrag, sondern ein Leasingvertrag abgeschlossen wurde. Die Vorschrift ist vielmehr in jedem Fall einer Vertragsbeziehung anwendbar, durch die zur Schmälerung der einem Hauptmieter zustehenden Rechte einem zwischengeschalteten Dritten die Stellung als Untervermieter verschafft wird (vgl SZ 56/109 = MietSlg 35.290/18; Würth in Rummel2 § 2 MRG Rz 9).Die Geltung des Paragraph 2, Absatz 3, MRG ist auch nicht deswegen ausgeschlossen, weil zwischen den Antragsgegnern kein Hauptmietvertrag, sondern ein Leasingvertrag abgeschlossen wurde. Die Vorschrift ist vielmehr in jedem Fall einer Vertragsbeziehung anwendbar, durch die zur Schmälerung der einem Hauptmieter zustehenden Rechte einem zwischengeschalteten Dritten die Stellung als Untervermieter verschafft wird vergleiche SZ 56/109 = MietSlg 35.290/18; Würth in Rummel2 Paragraph 2, MRG Rz 9).

Die Verleasung eines ganzen Hauses indiziert nach der Rechtslage vor dem 3. WÄG besonders dann das Vorliegen der in § 2 Abs 3 MRG verpönten Absicht, wenn der Leasingnehmer - wie hier - das Objekt selbst nicht benützt, sondern gewinnbringend weitervermietet (vgl OGH 21.2.1995, 5 Ob 24 bis 33/95). Daß der Leasingnehmer das Objekt nur zur Untervermietung leaste, ist im vorliegenden Fall ohnehin nicht zweifelhaft. Daß die Absicht beider Parteien des Leasingvertrages darauf gerichtet war, einen den sonst zulässigen Mietzins übersteigenden Mietzins zu erzielen, ergibt sich daraus, daß die Leasingkonstruktion deshalb gewählt wurde, weil eine Vermietung die Finanzierungskosten des Leasinggebers nicht gedeckt hätte: Die erzielbare Rendite bei Vermietung wäre unter der anzusetzendenn Verzinsung gelegen gewesen; eine Direktvermietung durch den Leasinggeber hätte sich wirtschaftlich "nicht gerechnet". Hingegen "rechnete" sich die Leasingvariante deshalb, weil die formellen Untermieter eben mehr als den bei Hauptvermietung durch den Leasinggeber erzielbaren Mietzins, dh aber mehr als den gemäß § 16 Abs 1 MRG zulässigen angemessenen Betrag zahlen sollten. Ob der konkrete von der Antragstellerin an den Leasingnehmer bezahlte Untermietzins diese Angemessenheitsgrenze tatsächlich überschritt, ist für die Bejahung der bei Gestaltung ihres Rechtsverhältnisses gegebenen Umgehungsabsicht beider Antragsgegner nicht entscheidend.Die Verleasung eines ganzen Hauses indiziert nach der Rechtslage vor dem 3. WÄG besonders dann das Vorliegen der in Paragraph 2, Absatz 3, MRG verpönten Absicht, wenn der Leasingnehmer - wie hier - das Objekt selbst nicht benützt, sondern gewinnbringend weitervermietet vergleiche OGH 21.2.1995, 5 Ob 24 bis 33/95). Daß der Leasingnehmer das Objekt nur zur Untervermietung leaste, ist im vorliegenden Fall ohnehin nicht zweifelhaft. Daß die Absicht beider Parteien des Leasingvertrages darauf gerichtet war, einen den sonst zulässigen Mietzins übersteigenden Mietzins zu erzielen, ergibt sich daraus, daß die Leasingkonstruktion deshalb gewählt wurde, weil eine Vermietung die Finanzierungskosten des Leasinggebers nicht gedeckt hätte: Die erzielbare Rendite bei Vermietung wäre unter der anzusetzendenn Verzinsung gelegen gewesen; eine Direktvermietung durch den Leasinggeber hätte sich wirtschaftlich "nicht gerechnet". Hingegen "rechnete" sich die Leasingvariante deshalb, weil die formellen Untermieter eben mehr als den bei Hauptvermietung durch den Leasinggeber erzielbaren Mietzins, dh aber mehr als den gemäß Paragraph 16, Absatz eins, MRG zulässigen angemessenen Betrag zahlen sollten. Ob der konkrete von der Antragstellerin an den Leasingnehmer bezahlte Untermietzins diese Angemessenheitsgrenze tatsächlich überschritt, ist für die Bejahung der bei Gestaltung ihres Rechtsverhältnisses gegebenen Umgehungsabsicht beider Antragsgegner nicht entscheidend.

Von einer "Sanierungshauptmiete" kann trotz der Investitionen des Leasingnehmers in andere Teile der Liegenschaft keine Rede sein, weil der Antragstellerin keine durch vorausgegangene Kapitalaufwendung des Leasingnehmers bewirkte Verbesserung des Mietgegenstandes zugute kam (vgl OGH 29.8.1995, 5 Ob 98/95 mwN).Von einer "Sanierungshauptmiete" kann trotz der Investitionen des Leasingnehmers in andere Teile der Liegenschaft keine Rede sein, weil der Antragstellerin keine durch vorausgegangene Kapitalaufwendung des Leasingnehmers bewirkte Verbesserung des Mietgegenstandes zugute kam vergleiche OGH 29.8.1995, 5 Ob 98/95 mwN).