Index
L37153 Anliegerbeitrag Aufschließungsbeitrag InteressentenbeitragNorm
BauO NÖ 1996 §35 Abs2 idF 8200-8;Betreff
Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident DDr. Jakusch und die Hofräte Dr. Kail, Dr. Pallitsch, Dr. Hinterwirth und Dr. Moritz als Richter, im Beisein der Schriftführerin Mag. Gubesch, über die Beschwerde der Dr. Maria Steinmayer in Straßhof, vertreten durch Herbst Vavrovsky Kinsky Rechtsanwälte GmbH in 1010 Wien, Dr. Karl Lueger-Platz 5, gegen den Bescheid der Niederösterreichischen Landesregierung vom 18. Mai 2004, Zl. RU1-V-00109/01, betreffend eine Bauangelegenheit (mitbeteiligte Partei: Marktgemeinde Strasshof an der Nordbahn, vertreten durch Onz, Onz, Kraemmer, Hüttler, Rechtsanwälte GesmbH in 1010 Wien, Schwarzenbergplatz 16), zu Recht erkannt:
Spruch
Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.
Das Land Niederösterreich hat der Beschwerdeführerin Aufwendungen in der Höhe von EUR 1.171,20 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
Begründung
Die Beschwerdeführerin ist Miteigentümerin eines auf der Liegenschaft in Strasshof an der Nordbahn, Bertha von Suttnergasse 10, errichteten Einfamilienhauses. Für dieses Gebäude wurde zunächst mit Bescheid vom 10. August 1981 die Baubewilligung erteilt; aus der Niederschrift über die Bauverhandlung ist zur Lage des Baues zu entnehmen: "3 m von der rechten und 3,23 m von der linken Grundgrenze und 3 m hinter der Straßenfluchtlinie (entgegen den eingereichten Plänen)."
Dabei handelt es sich offenbar um jene im Bauakt erliegenden Pläne, die durchgestrichen und mit dem Vermerk ungültig versehen sind. Dort ist ein kürzester Seitenabstand zur linken Grundgrenze (Nachbar C.S.) von 3,23 m kotiert.
Mit Bescheid vom 27. Juli 1983 erteilte der Bürgermeister der mitbeteiligten Gemeinde die baubehördliche Bewilligung "für Abänderungspläne". Der "Auswechslungsplan für den Neubau eines Einfamilienwohnhauses", der auf mehreren Blättern ausgedruckt ist, trägt auf einem Blatt (Ansichten) den Genehmigungsvermerk der Behörde vom 28. Juli 1983. Aus dem auf einem anderen Blatt ausgedruckten Lageplan ist ersichtlich, dass der Minimalabstand zur linken Grundgrenze 3,25 m betragen soll; dieser Minimalabstand ist zur Auskragung des Obergeschoßes kotiert, wobei aus den Grundrissplänen ersichtlich ist, dass das Erdgeschoß um 1,00 m zurückgerückt ist.
Mit Ladung vom 29. Jänner 2001 lud der Bürgermeister der mitbeteiligten Gemeinde die Beschwerdeführerin als Eigentümerin zu einer Verhandlung an Ort und Stelle; als Gegenstand der Verhandlung wurde unter Hinweis auf § 27 NÖ BauO in Verbindung mit § 35 NÖ BauO die baubehördliche Überprüfung des Einfamilienhauses mit Garage angegeben. Mit Ladung vom 29. Jänner 2001 lud der Bürgermeister der mitbeteiligten Gemeinde die Beschwerdeführerin als Eigentümerin zu einer Verhandlung an Ort und Stelle; als Gegenstand der Verhandlung wurde unter Hinweis auf Paragraph 27, NÖ BauO in Verbindung mit Paragraph 35, NÖ BauO die baubehördliche Überprüfung des Einfamilienhauses mit Garage angegeben.
Bei der Verhandlung vom 22. Februar 2001, bei der DI. J.B. als Bausachverständiger anwesend war, wurde eingangs erklärt, dass die bewilligungsgemäße Ausführung des Einfamilienhauses mit Garage geprüft werde. Es wurden folgende Feststellungen getroffen:
"Im Zuge der heutigen Überprüfung wurde festgestellt, dass der linke Seitenabstand des betreffenden Wohngebäudes auf der Ebene des Erdgeschosses 4,00 m beträgt. Dazu wird angemerkt, dass das OG ca. 1,00 m in diesen Bereich auskragt und somit auf der Ebene des OG ein Abstand des Gebäudes zur linken Grundstücksgrenze von 3,00 m gegeben ist.
Weiters wurde die Gebäudehöhe des nächstgelegenen Baukörpers zur linken Grundstücksgrenze erhoben. Dabei wurde festgestellt, dass der obere Abschluss dieses Bauteils 5,8 m über dem Gartenniveau liegt.
Augenscheinlich entspricht die Distanz zwischen Straßenfluchtlinie und straßenseitig gelegener Gebäudefront der Garage der seinerzeitigen Bewilligung.
Bautechnische Schlussfolgerung: Das Gebäude entspricht hinsichtlich des Abstandes zum linken Anrainergrundstück den seinerzeitigen und auch den heutigen Anordnungsregeln unter Berücksichtigung der Gebäudehöhen dem NÖ Baurecht. Alle übrigen wesentlichen Bestandteile des betreffenden Wohngebäudes sollten in einer Bescheinigung des Bauführers gemäß § 30 NÖ BO 1996 i.d.g.F. belegt werden."Bautechnische Schlussfolgerung: Das Gebäude entspricht hinsichtlich des Abstandes zum linken Anrainergrundstück den seinerzeitigen und auch den heutigen Anordnungsregeln unter Berücksichtigung der Gebäudehöhen dem NÖ Baurecht. Alle übrigen wesentlichen Bestandteile des betreffenden Wohngebäudes sollten in einer Bescheinigung des Bauführers gemäß Paragraph 30, NÖ BO 1996 i.d.g.F. belegt werden."
Am 28. März 2001 legte die Beschwerdeführerin eine von einem Zivilingenieur für Bauwesen, Prof. DI A.H. stammende Bestätigung vom 23. März 2001 vor. Dort wird die bescheidmäßige Ausführung des Einfamilienwohnhauses bestätigt; die Besichtigung sei persönlich am 16. März 2001 in Anwesenheit der Beschwerdeführerin und des seinerzeitigen Planverfassers durchgeführt worden.
Mit Schreiben vom 28. Oktober 2002 hielt der Bürgermeister der mitbeteiligten Gemeinde der Beschwerdeführerin vor, dass auf der Ebene des Obergeschoßes der Abstand des Gebäudes zur linken Grundstücksgrenze von 3,00 m gegeben sei und damit der bewilligte Seitenabstand unterschritten werde. Die vorgelegte Bestätigung des Prof. DI. A.H. sei daher unzutreffend. Die Beschwerdeführerin wurde aufgefordert, binnen sechs Wochen um baubehördliche Bewilligung anzusuchen und darauf hingewiesen, dass im Fall des ungenützten Verstreichens dieser Frist ein Abbruchsauftrag zu erlassen wäre.
Nachdem die Beschwerdeführerin in einer Äußerung auf die Rechtskraft der ihr erteilten Baubewilligung und darauf verwiesen hatte, dass sich seit 20 Jahren nichts geändert hatte, setzte der Bürgermeister der mitbeteiligten Gemeinde mit Schreiben vom 20. Dezember 2002 eine weitere Nachfrist zur Einbringung eines Baubewilligungsansuchens.
Mit Bescheid vom 13. März 2003 erteilte der Bürgermeister der mitbeteiligten Gemeinde der Beschwerdeführerin (und dem anderen Miteigentümer) der gegenständlichen Liegenschaft den Auftrag, dieses Gebäude (Einfamilienhaus samt Garage) abzubrechen. Der Abbruch habe auch die bestehenden Entsorgungsanlagen zu umfassen, Ver- und Entsorgungsleitungen seien abzusichern bzw. abzuschließen. Diese Maßnahmen seien binnen sechs Monaten ab Rechtskraft des Bescheides durchzuführen. Als Rechtsgrundlage dafür wurde § 35 Abs. 2 Z. 3 zweiter Fall NÖ BauO angegeben. Mit Bescheid vom 13. März 2003 erteilte der Bürgermeister der mitbeteiligten Gemeinde der Beschwerdeführerin (und dem anderen Miteigentümer) der gegenständlichen Liegenschaft den Auftrag, dieses Gebäude (Einfamilienhaus samt Garage) abzubrechen. Der Abbruch habe auch die bestehenden Entsorgungsanlagen zu umfassen, Ver- und Entsorgungsleitungen seien abzusichern bzw. abzuschließen. Diese Maßnahmen seien binnen sechs Monaten ab Rechtskraft des Bescheides durchzuführen. Als Rechtsgrundlage dafür wurde Paragraph 35, Absatz 2, Ziffer 3, zweiter Fall NÖ BauO angegeben.
In der Begründung verwies die Baubehörde auf die Bewilligung vom 27. Juli 1983, die sich auf den Auswechslungsplan aus Juni 1983 bezogen habe (Anmerkung: Aus dem im Akt erliegenden Auswechslungsplan ist kein Datum ersichtlich). Dieser Plan hätte keine Änderung der ursprünglich vorgesehenen Situierung des Gebäudes beinhaltet. Nach diesem Lageplan sollte das Gebäude einen Mindestabstand von 3,25 m zur seitlichen Grundgrenze aufweisen; an der linken hinteren Gebäudeecke sei ein Seitenabstand von 3,50 m vorgesehen gewesen, was sich aus der Plandarstellung und dem Maßstab des Lageplans ergebe. Weiters wurden im Bescheid die oben angeführten Feststellungen vom 22. Februar 2001 wiedergegeben. Der Aufforderung, nachträglich um Baubewilligung anzusuchen, sei nicht entsprochen worden. Das Gebäude sei bewilligungsfähig, weil ein Mindestabstand von 3 m eingehalten werde. Ein solcher Seitenabstand sei aber nicht bewilligt worden. Im Fall der Reduzierung eines Seitenabstandes bestehe jedenfalls die Möglichkeit der Verletzung von Nachbarrechten, was für die Bewilligungspflicht maßgeblich sei. Für die konkrete Ausführung liege keine Baubewilligung vor; da eine untrennbare Verbindung zwischen den konsenslosen Bauteilen und dem bewilligten Hauptgebäude bestehe, habe der Abbruchauftrag das Gebäude in seiner Gesamtheit zu umfassen gehabt.
In ihrer dagegen erstatteten Berufung rügt die Beschwerdeführerin insbesondere, dass der Abbruchauftrag der Aufhebung des Baubewilligungsbescheides gleichkomme. Die Beschwerdeführerin sei auch nicht verhalten, einen Antrag auf Erteilung einer Baubewilligung für die von ihr bestrittene Abweichung vom Bauwich einzuholen, weil der Tatbestand des § 14 NÖ BauO nicht erfüllt sei. Allfällige Nachbarrechte könnten gar nicht verletzt sein, weil der gesetzliche Seitenabstand jedenfalls eingehalten werde. In ihrer dagegen erstatteten Berufung rügt die Beschwerdeführerin insbesondere, dass der Abbruchauftrag der Aufhebung des Baubewilligungsbescheides gleichkomme. Die Beschwerdeführerin sei auch nicht verhalten, einen Antrag auf Erteilung einer Baubewilligung für die von ihr bestrittene Abweichung vom Bauwich einzuholen, weil der Tatbestand des Paragraph 14, NÖ BauO nicht erfüllt sei. Allfällige Nachbarrechte könnten gar nicht verletzt sein, weil der gesetzliche Seitenabstand jedenfalls eingehalten werde.
Diese Berufung wies der Gemeindevorstand der mitbeteiligten Gemeinde mit Bescheid vom 18. September 2003 als unbegründet ab. Die Berufungsbehörde ging von einer unstrittig feststehenden Änderung des gegenständlichen Gebäudes gegenüber der Baubewilligung "(Reduzierung des Seitenabstandes um 50 cm)" aus, welche gemäß § 14 Z. 4 NÖ BauO bewilligungspflichtig wäre; eine derartige Änderung der Situierung wäre auch nach der NÖ BauO 1976 nicht ohne baubehördliche Bewilligung zulässig gewesen. Die für die Bewilligungspflicht erforderliche Berührung - nicht Verletzung - von Nachbarrechten sei bei einer Reduzierung des Seitenabstandes, der größenordnungsmäßig im Bereich des gesetzlichen Mindestabstandes liege, gegeben. Diese Berufung wies der Gemeindevorstand der mitbeteiligten Gemeinde mit Bescheid vom 18. September 2003 als unbegründet ab. Die Berufungsbehörde ging von einer unstrittig feststehenden Änderung des gegenständlichen Gebäudes gegenüber der Baubewilligung "(Reduzierung des Seitenabstandes um 50 cm)" aus, welche gemäß Paragraph 14, Ziffer 4, NÖ BauO bewilligungspflichtig wäre; eine derartige Änderung der Situierung wäre auch nach der NÖ BauO 1976 nicht ohne baubehördliche Bewilligung zulässig gewesen. Die für die Bewilligungspflicht erforderliche Berührung - nicht Verletzung - von Nachbarrechten sei bei einer Reduzierung des Seitenabstandes, der größenordnungsmäßig im Bereich des gesetzlichen Mindestabstandes liege, gegeben.
In ihrer dagegen erhobenen Vorstellung verwies die Beschwerdeführerin darauf, dass sie in der Berufung ausdrücklich betont hätte, es läge keine Abweichung vom Bauwich vor. Hätte sich die Berufungsbehörde damit auseinander gesetzt, hätte sie zur Feststellung gelangen müssen, dass die Situierung dem Auswechslungsplan entspreche. Die Feststellung einer Verschiebung des Gebäudes gegenüber der bewilligten Situierung sei aktenwidrig. Nach dem Auswechslungsplan im Maßstab 1:500 betrage der Seitenabstand (gemeint: im Erdgeschoß) 4,00 m, was unschwer durch Nachmessen im Plan (8 mm bei einem Maßstab von 1:500) festgestellt werden könnte. Jedenfalls sei die von der Berufungsbehörde angenommene Reduzierung des Seitenabstandes um 50 cm vollkommen aus der Luft gegriffen. Der Auswechslungsplan sehe einen Seitenabstand des Gebäudes von 4,00 m, der Auskragung im ersten Stock von 3,25 m vor, sodass sich als Abweichungsdifferenz 25 cm ergeben. Es sei in seiner Situierung im Verhältnis zur Baubewilligung aus 1983 ein gleichartiges Gebäude mit einer geringfügigen Abweichung der Auskragung im ersten Stock errichtet worden. Diese geringfügigen Differenzen seien auf Grund der Aufbringung einer Wärmeisolierung aufgetreten und durch die Abnahme und Erteilung der Benützungsbewilligung im Jahr 1983 saniert worden. Allenfalls hätte nicht der Abbruch des gesamten Gebäudes angeordnet werden dürfen, sondern bloß des angeblich zu weit auskragenden Erkers um 25 cm.
Mit dem angefochtenen Bescheid wies die belangte Behörde die Vorstellung als unbegründet ab. Die "unstrittig feststehende Änderung des gegenständlichen Gebäudes gegenüber der Baubewilligung (Reduzierung des Seitenabstandes um 50 cm)" sei nicht nur gemäß § 14 Z. 4 NÖ BauO 1996, sondern auch nach der NÖ BauO 1976 bewilligungspflichtig. Im Verhältnis zur seinerzeitigen Bewilligung liege ein anderes Gebäude (aliud) vor. Abänderungen von Gebäuden seien nicht erst dann bewilligungspflichtig, wenn eine Verletzung von Nachbarrechten vorliege, sondern schon dann, wenn diese vom Vorhaben berührt seien. Ob ein solches Recht bei der Ausführung verletzt wird, müsse im Baubewilligungsverfahren ermittelt werden. Mit dem angefochtenen Bescheid wies die belangte Behörde die Vorstellung als unbegründet ab. Die "unstrittig feststehende Änderung des gegenständlichen Gebäudes gegenüber der Baubewilligung (Reduzierung des Seitenabstandes um 50 cm)" sei nicht nur gemäß Paragraph 14, Ziffer 4, NÖ BauO 1996, sondern auch nach der NÖ BauO 1976 bewilligungspflichtig. Im Verhältnis zur seinerzeitigen Bewilligung liege ein anderes Gebäude (aliud) vor. Abänderungen von Gebäuden seien nicht erst dann bewilligungspflichtig, wenn eine Verletzung von Nachbarrechten vorliege, sondern schon dann, wenn diese vom Vorhaben berührt seien. Ob ein solches Recht bei der Ausführung verletzt wird, müsse im Baubewilligungsverfahren ermittelt werden.
Dagegen richtet sich die vorliegende Beschwerde, in der sich die Beschwerdeführerin in ihrem Recht auf Nichterlassung eines Abbruchbescheides verletzt erachtet. Sie begehrt die Aufhebung des angefochtenen Bescheides wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes und wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften.
Die belangte Behörde legte die Verwaltungsakten vor und erstattete, ebenso wie die mitbeteiligte Marktgemeinde, eine Gegenschrift.
Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
Der hier ergangene Abbruchauftrag wurde auf § 35 Abs. 2 NÖ BauO 1996 (hier und in der Folge in der Fassung LGBl. 8200-8; Der hier ergangene Abbruchauftrag wurde auf Paragraph 35, Absatz 2, NÖ BauO 1996 (hier und in der Folge in der Fassung Landesgesetzblatt 8200, -8;
BO) gestützt. Diese Bestimmung lautet auszugsweise:
"(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks
anzuordnen, wenn
1. ... oder
2. ... oder
Schlagworte
Baupolizei Baupolizeiliche Aufträge Baustrafrecht Kosten Konsenslosigkeit und Konsenswidrigkeit unbefugtes Bauen BauRallg9/2European Case Law Identifier (ECLI)
ECLI:AT:VWGH:2006:2004050166.X00Im RIS seit
17.11.2006
