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22/03 Außerstreitverfahren;Norm
BAO §115 Abs1;Betreff
Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Bernard und die Hofräte Dr. Fuchs, Dr. Pelant, Dr. Büsser und Dr. Mairinger als Richter, im Beisein der Schriftführerin Dr. B. Trefil LL.M., über die Beschwerde des Mag. W in W, vertreten durch Dr. Peter Armstark, Rechtsanwalt in 1010 Wien, Wollzeile 25, gegen den Bescheid des unabhängigen Finanzsenates, Außenstelle Wien, vom 12. Mai 2004, Zl. RV/2776- W/02, betreffend Einkommensteuer für das Jahr 1999, zu Recht erkannt:
Spruch
Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.
Der Beschwerdeführer hat dem Bund Aufwendungen in der Höhe von 381,90 EUR binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
Begründung
Im Beschwerdefall ist die Ermittlung der Absetzung für Abnutzung (AfA) für eine vom Beschwerdeführer unentgeltlich erworbene Liegenschaft unter Anwendung der Bestimmungen des § 16 Abs. 1 Z 8 lit. b und e EStG 1988 strittig.Im Beschwerdefall ist die Ermittlung der Absetzung für Abnutzung (AfA) für eine vom Beschwerdeführer unentgeltlich erworbene Liegenschaft unter Anwendung der Bestimmungen des Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer 8, Litera b und e EStG 1988 strittig.
Im angefochtenen Bescheid wird ausgeführt, der Beschwerdeführer habe per 1. Mai 1999 eine vermietete Liegenschaft von seiner Mutter im Schenkungsweg erworben. Als AfA-Bemessungsgrundlage habe der Beschwerdeführer - basierend auf dem Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen - die fiktiven Anschaffungskosten nach § 16 Abs. 1 Z 8 lit. b EStG 1988 geltend gemacht. Im angefochtenen Bescheid wird ausgeführt, der Beschwerdeführer habe per 1. Mai 1999 eine vermietete Liegenschaft von seiner Mutter im Schenkungsweg erworben. Als AfA-Bemessungsgrundlage habe der Beschwerdeführer - basierend auf dem Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen - die fiktiven Anschaffungskosten nach Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer 8, Litera b, EStG 1988 geltend gemacht.
Nach den relevanten Feststellungen des zum Stichtag 1. Mai 1999 erstellten Gutachtens vom 25. August 2000 sei eine baubehördliche Bewilligung für den Umbau des bestehenden Bauwerkes im Jahr 1883 erteilt worden. Im Jahr 1971 sei eine neuerliche baubehördliche Bewilligung für den Umbau des Wohnhauses erfolgt. Der Bau- und Erhaltungszustand werde als "im wesentlichen gut" und der Wohnwert als "zeitgemäß" beschrieben, wobei allerdings wegen feuchtigkeitsbedingter Schimmelbildung ein Fenstertausch in nächster Zeit durchzuführen und auch eine zeitgemäße Wärmedämmung einzubauen sein werde.
Zur Berechnung des Verkehrswertes sei im Gutachten das Sach- und Ertragswertverfahren herangezogen worden. Die Gewichtung sei im Verhältnis 75 % zu 25 % zu Gunsten des Sachwertes mit der Begründung erfolgt, dass solche Bauwerke überwiegend zur Befriedigung der eigenen Wohnbedürfnisse errichtet bzw. erworben würden. "Auf Grund des Bau- und Erhaltungszustandes und bei Berücksichtigung der oa. Ausführungen" habe der Sachverständige die wirtschaftliche Restnutzungsdauer mit 40 Jahren angesetzt. Der Fachliteratur sei zu entnehmen, dass Bauwerke der vorliegenden Ausführung eine wirtschaftliche Nutzungsdauer zwischen 80 und 100 Jahren (im Mittel 90 Jahren) besäßen. "Unter Zugrundelegung der vorangeführten Werte" betrage " der Abzug für die bisherige Bestandsdauer gerundet 55 % (100:90 x 50 = 55,55 %)." Der Grundwert sei sodann unter Heranziehung von Vergleichsobjekten und unter Berücksichtigung eines Bebauungsabschlages mit 5.625/m2, für
1.337 m2 als mit 7,520.630 S, geschätzt worden. Der Bauzeitwert sei ausgehend vom Neubauwert nach Abzug eines Altersabschlages von 55 % mit 2,573.760 S ermittelt worden. Unter Hinzurechnung des Wertes der Aufschließungsabgabe, des Bauzeitwertes des Abstellraumes sowie von Nebengebäuden, der Außenanlage sowie des Wertes der Anschlussgebühren und -kosten habe sich schließlich ein Sachwert von 10,728.580 S ergeben. Beim Ertragswert sei der Sachverständige von der derzeit erzielbaren Jahresmiete ausgegangen, habe hievon geschätzte "Leerstehungsaufwendungen" abgezogen und unter Verminderung des sich so ergebenden Betrages um 30 % für Instandhaltungsarbeiten, Verwaltung etc. einen jährlichen Nettoertrag von 147.000 S ermittelt. Kapitalisiert mit 5 % auf eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren habe sich somit ein Ertragswert von 2,522.520 S ergeben. Unter Gewichtung des Sachwertes mit 75 % und des Ertragswertes mit 25 % habe der Verkehrswert 8,677.000 S betragen. Zur Aufteilung des Verkehrswertes auf die Grundstücksfläche und das Wohnhaus sei der Neubauwert des Gebäudes in Relation zum Wert des Grund und Bodens gesetzt worden. Der Anteil für das Wohngebäude habe somit 46,26 % von 8,677.000 S betragen, d.s. 4,014.000 S. Ausgehend von der Restnutzungsdauer von 40 Jahren habe sich der AfA-Betrag mit 100.350 S ergeben.1.337 m2 als mit 7,520.630 S, geschätzt worden. Der Bauzeitwert sei ausgehend vom Neubauwert nach Abzug eines Altersabschlages von 55 % mit 2,573.760 S ermittelt worden. Unter Hinzurechnung des Wertes der Aufschließungsabgabe, des Bauzeitwertes des Abstellraumes sowie von Nebengebäuden, der Außenanlage sowie des Wertes der Anschlussgebühren und -kosten habe sich schließlich ein Sachwert von 10,728.580 S ergeben. Beim Ertragswert sei der Sachverständige von der derzeit erzielbaren Jahresmiete ausgegangen, habe hievon geschätzte "Leerstehungsaufwendungen" abgezogen und unter Verminderung des sich so ergebenden Betrages um 30 % für Instandhaltungsarbeiten, Verwaltung etc. einen jährlichen Nettoertrag von 147.000 S ermittelt. Kapitalisiert mit 5 % auf eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren habe sich somit ein Ertragswert von 2,522.520 S ergeben. Unter Gewichtung des Sachwertes mit 75 % und des Ertragswertes mit 25 % habe der Verkehrswert 8,677.000 S betragen. Zur Aufteilung des Verkehrswertes auf die Grundstücksfläche und das Wohnhaus sei der Neubauwert des Gebäudes in Relation zum Wert des Grund und Bodens gesetzt worden. Der Anteil für das Wohngebäude habe somit 46,26 % von 8,677.000 S betragen, d.s. 4,014.000 Sitzung Ausgehend von der Restnutzungsdauer von 40 Jahren habe sich der AfA-Betrag mit 100.350 S ergeben.
Zu einem Vorhalt des Finanzamtes, wonach die fiktiven Anschaffungskosten grundsätzlich vom Ertragswert abzuleiten seien und deshalb eine Gewichtung im Verhältnis 5 : 1 zu Gunsten des Ertragswertes beabsichtigt sei, habe der Sachverständige dahingehend Stellung genommen, dass derzeit eine unwirtschaftliche Bebauung der Liegenschaft vorliege. Eine größere Bebauungsdichte würde zu einer größeren Nutzfläche und demnach zu einem höheren Ertrag führen. Das gegenständliche Objekt könne auf Grund seiner Größe maximal als Zweifamilienhaus angesehen werden. Dafür wäre auch der Ansatz ausschließlich des Sachwertes möglich. Der Sachverständige habe aber auch den Ertragswert einbezogen, weil eine Vermietung des Objektes nicht ausgeschlossen werden könne. Überdies habe er 1/6 des erzielbaren Mieterlöses für "Leerstehung" angesetzt; hätte er dies nicht getan, wäre der Ertragswert um einiges höher. Die Gewichtung 75 : 25 sei marktkonform und entspreche auch seinen Erhebungen am Realitätenmarkt. Die Ansicht des Finanzamtes, der Verkehrswert der Liegenschaft betrage 3,890.197 S sei "mehr als unrealistisch".
Das Finanzamt habe (entsprechend dem Vorhalt) die AfA-Bemessung abweichend von der Erklärung vorgenommen, wobei es auch den AfA-Satz von 1,5 % zum Ansatz gebracht habe, zumal das Gutachten im Wesentlichen nur eine Bestandsaufnahme darstelle, die eine für "einen Nichtkundigen jederzeit nachvollziehbare Schlussfolgerung auf die vom Gutachter gewählte Restnutzungsdauer vermissen" lasse (Gesamtbetrag der AfA somit 26.994 S, d.s. 1,5 % von 1,799.628 S). In einer Beilage zur Berufung habe der Sachverständige in einer neuerlichen Stellungnahme vom 24. April 2001 darauf hingewiesen, dass der Wert des Grundstückes schon um das 1,93-Fache höher sei als der vom Finanzamt berechnete Verkehrswert. Das Objekt habe den Charakter eines Ein- bzw. Zweifamilienhauses, sodass eine Bewertung nach dem Sachwertverfahren gerechtfertigt sei. Nur "weil das Objekt derzeit vermietet werde, sei es noch lange kein Miethaus". Zur vom Finanzamt angesetzten Restnutzungsdauer (AfA-Satz 1,5 %) sei auf die im Gutachten "sehr wohl" ausgeführten Mängel am Bauwerk (u.a. Durchfeuchtung des aufgehenden Mauerwerks) und das Alter des Gebäudes aufmerksam zu machen, das "schon mehr als 100 Jahre alt sei, der kleinere Teil, der der Straße gegenüber liege, sogar schon über 500 Jahre". Der Sachverständige habe auf Grund seiner fachlichen Kenntnisse nach Maßgabe des Bau- und Erhaltungszustandes des Gebäudes die Restnutzungsdauer mit 40 Jahren geschätzt.
In einem Vorhalt vom 11. Februar 2004 habe die belangte Behörde dem Beschwerdeführer ihren Standpunkt zur Berufungserledigung mitgeteilt. Demnach sei sie nur in zwei Punkten zu einer "Modifizierung" der vom Finanzamt vorgenommenen Schätzung gekommen. Da nach der Verwaltungspraxis keine Bedenken bestünden, bei vor 1915 errichteten Gebäuden von einer 50-jährigen Nutzungsdauer auszugehen, werde eine "AfA von 2 %" anerkannt. Abgeleitet aus dieser Nutzungsdauer ergebe sich bei der Ermittlung des Gebäudeertragswertes ein höherer Vervielfacher von 18,26 und somit ein Ertragswertsanteil von 2,684.220 S (147.000 S x 18,26). Damit errechne sich die AfA (bei einer Gewichtung im Verhältnis von 5 : 1 zu Gunsten des Ertragswertes) mit einem Betrag von 37.239 S (2 % des Gebäudewertes von 1,861.940 S).
Im Rahmen der Vorhaltsbeantwortung habe der Sachverständige (Stellungnahme vom 26. April 2004) die Anwendung des Sachwertverfahrens verteidigt und zur Nutzungsdauer das bisherige Vorbringen im Wesentlichen wiederholt.
Wenn es auch im Gutachten des Sachverständigen nicht ausdrücklich angegeben werde - so die Ausführungen der belangten Behörde im Erwägungsteil des angefochtenen Bescheides - , sei der Sachverständige offenbar von der Anwendbarkeit des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ausgegangen. Schon aus § 1 dieses Gesetzes ergebe sich aber, dass es nicht für steuerliche Zwecke angewendet werden könne. Auch Privatgutachten stellten Beweismittel dar und unterlägen der freien Beweiswürdigung. Unschlüssige Gutachten seien unberücksichtigt zu lassen, wobei es der Abgabenbehörde allerdings freistehe, die schlüssigen Teile eines Gutachtens oder die darin enthaltenen Sachverhaltselemente zu berücksichtigen. Wenn es auch im Gutachten des Sachverständigen nicht ausdrücklich angegeben werde - so die Ausführungen der belangten Behörde im Erwägungsteil des angefochtenen Bescheides - , sei der Sachverständige offenbar von der Anwendbarkeit des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ausgegangen. Schon aus Paragraph eins, dieses Gesetzes ergebe sich aber, dass es nicht für steuerliche Zwecke angewendet werden könne. Auch Privatgutachten stellten Beweismittel dar und unterlägen der freien Beweiswürdigung. Unschlüssige Gutachten seien unberücksichtigt zu lassen, wobei es der Abgabenbehörde allerdings freistehe, die schlüssigen Teile eines Gutachtens oder die darin enthaltenen Sachverhaltselemente zu berücksichtigen.
Die im Gutachten angeführte Beschreibung des Bauzustandes entspreche den Tatsachen. Soweit der Ertragswert ermittelt werde, sei das Gutachten als schlüssig anzusehen. Im Übrigen erfolge eine eigenständige Ermittlung der AfA. Dem Finanzamt könne nicht entgegengetreten werden, wenn es dem Ertragswert überwiegende Bedeutung beigemessen habe (vgl. "VwGH 20.7.1999, 98/13/0109 mwN"). Dem vorgelegten Gutachten käme zwar in einem gerichtlichen Verfahren zwecks Zwangsversteigerung einer Liegenschaft Bedeutung zu, nicht aber in einem für steuerliche Zwecke durchzuführenden Bewertungsverfahren. Die im Gutachten angeführte Beschreibung des Bauzustandes entspreche den Tatsachen. Soweit der Ertragswert ermittelt werde, sei das Gutachten als schlüssig anzusehen. Im Übrigen erfolge eine eigenständige Ermittlung der AfA. Dem Finanzamt könne nicht entgegengetreten werden, wenn es dem Ertragswert überwiegende Bedeutung beigemessen habe vergleiche , "VwGH 20.7.1999, 98/13/0109 mwN"). Dem vorgelegten Gutachten käme zwar in einem gerichtlichen Verfahren zwecks Zwangsversteigerung einer Liegenschaft Bedeutung zu, nicht aber in einem für steuerliche Zwecke durchzuführenden Bewertungsverfahren.
Nach Ausführungen zum "Anteil Grund und Boden" wird betreffend Restnutzungsdauer im angefochtenen Bescheid festgehalten, dass dafür in § 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG 1988 ein AfA-Satz von 1,5 % vorgesehen sei. Da im Bewertungsgutachten die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer "sehr lapidar" aus einer geschätzten Gesamtnutzungsdauer abgeleitet werde (ein näheres Eingehen auf den Bau- und Erhaltungszustand sei beispielsweise nicht erfolgt), sei die gesetzliche Vermutung für den AfA-Satz nicht widerlegt worden. Bezüglich "Durchfeuchtungsschäden" seien auch im Vorhaltsverfahren keine näheren Angaben gemacht worden. Nach Ausführungen zum "Anteil Grund und Boden" wird betreffend Restnutzungsdauer im angefochtenen Bescheid festgehalten, dass dafür in Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer 8, Litera e, EStG 1988 ein AfA-Satz von 1,5 % vorgesehen sei. Da im Bewertungsgutachten die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer "sehr lapidar" aus einer geschätzten Gesamtnutzungsdauer abgeleitet werde (ein näheres Eingehen auf den Bau- und Erhaltungszustand sei beispielsweise nicht erfolgt), sei die gesetzliche Vermutung für den AfA-Satz nicht widerlegt worden. Bezüglich "Durchfeuchtungsschäden" seien auch im Vorhaltsverfahren keine näheren Angaben gemacht worden.
Bei der steuerlichen Wertermittlung nach der Ertragswertmethode werde zu Gunsten des Beschwerdeführers - dem Vorhalt vom 11. Februar 2004 folgend - auch eine Sachwertkomponente einbezogen. Der Grund liege darin, dass einerseits der Gutachter den möglichen Ertrag sehr vorsichtig geschätzt habe und andererseits in der Liegenschaft "noch Entwicklungspotenzial" vorhanden sei. Im Ergebnis komme die Einbeziehung des Sachwertes somit einem Zuschlag zum Ertragswert gleich. Gegen den Kapitalisierungszinssatz lt. Gutachten bestünden keine Bedenken. Der Vervielfacher werde allerdings entsprechend den Ausführungen zur Restnutzungsdauer auf 18,26 erhöht. Die fiktiven Anschaffungskosten (die "also von einem ertragsorientierten Erwerber gezahlt würden") würden somit 4,024.947 S betragen. Der Anteil von Grund und Boden werde - ebenso wie im Gutachten - mit 53,74 % berücksichtigt. Der Gebäudewert betrage somit 1,861.940 S. Hinsichtlich "Restnutzungsdauer" habe das Gutachten die gesetzliche Vermutung eines AfA-Satzes von 1,5 % nicht entkräften können. Die belangte Behörde folge allerdings "der Verwaltungspraxis und berücksichtige einen AfA-Satz von 2 %" (AfA somit entsprechend dem Vorhalt vom 11. Februar 2004 im Ergebnis 37.239 S). Bei der steuerlichen Wertermittlung nach der Ertragswertmethode werde zu Gunsten des Beschwerdeführers - dem Vorhalt vom 11. Februar 2004 folgend - auch eine Sachwertkomponente einbezogen. Der Grund liege darin, dass einerseits der Gutachter den möglichen Ertrag sehr vorsichtig geschätzt habe und andererseits in der Liegenschaft "noch Entwicklungspotenzial" vorhanden sei. Im Ergebnis komme die Einbeziehung des Sachwertes somit einem Zuschlag zum Ertragswert gleich. Gegen den Kapitalisierungszinssatz lt. Gutachten bestünden keine Bedenken. Der Vervielfacher werde alle
