1
Mit Bauansuchen vom 4. November 2019 suchte die viertmitbeteiligte Partei (im Folgenden: Bauwerberin) um Bewilligung mehrerer näher bezeichneter Dachgeschoßausbauten auf einer Liegenschaft in Wien an.
2
Mit Verständigung gemäß § 70 Abs. 2 Bauordnung für Wien - BO für Wien wurden unter anderem die erst- bis drittmitbeteiligten Parteien als Nachbarn unter Hinweis auf Präklusionsfolgen für den Fall, dass Einwendungen gegen das Bauvorhaben nicht binnen der gleichzeitig gesetzten dreiwöchigen Einwendungsfrist eingebracht würden, über das Bauvorhaben der Bauwerberin informiert.Mit Verständigung gemäß Paragraph 70, Absatz 2, Bauordnung für Wien - BO für Wien wurden unter anderem die erst- bis drittmitbeteiligten Parteien als Nachbarn unter Hinweis auf Präklusionsfolgen für den Fall, dass Einwendungen gegen das Bauvorhaben nicht binnen der gleichzeitig gesetzten dreiwöchigen Einwendungsfrist eingebracht würden, über das Bauvorhaben der Bauwerberin informiert.
3
Innerhalb der dreiwöchigen Einwendungsfrist erhoben die erst- bis drittmitbeteiligten Parteien rechtzeitig schriftliche Einwendungen gegen das Bauvorhaben. Die erst- und zweitmitbeteiligten Parteien brachten zusammengefasst vor, das Bauvorhaben überschreite die zulässige Firsthöhe und den Mindestabstand zur Liegenschaftsgrenze. Die drittmitbeteiligte Partei wendete ebenfalls eine Überschreitung der zulässigen Firsthöhe ein.
4
Vor bzw. im Zuge der vom Magistrat der Stadt Wien (im Folgenden: Amtsrevisionswerber) am 15. Dezember 2020 durchgeführten Bauverhandlung, zu der unter anderem die erst- bis drittmitbeteiligten Parteien geladen worden waren, erhoben die erst- und zweitmitbeteiligten Parteien weitere Einwendungen in Bezug auf die Ausnützbarkeit des Bauplatzes.
5
Mit Bescheid des Bauausschusses der Bezirksvertretung für den 3. Bezirk vom 17. Juni 2021 wurden gemäß § 69 BO für Wien näher bezeichnete Abweichungen von den Vorschriften des Bebauungsplanes für zulässig erklärt.Mit Bescheid des Bauausschusses der Bezirksvertretung für den 3. Bezirk vom 17. Juni 2021 wurden gemäß Paragraph 69, BO für Wien näher bezeichnete Abweichungen von den Vorschriften des Bebauungsplanes für zulässig erklärt.
6
Mit Bescheid des Amtsrevisionswerbers vom 15. Juli 2021 wurde der Bauwerberin unter Vorschreibung näher genannter Auflagen die baubehördliche Bewilligung unter anderem zur Durchführung von Dachgeschoßausbauten an einem straßenseitigen Gebäude (1. Trakt) und an einem bestehenden mehrgeschoßigen Hofgebäude (2. Trakt) zur Schaffung von Wohnungen erteilt. Zudem wurde die baubehördliche Bewilligung erteilt, an einem weiteren eingeschoßigen Hofgebäude (3. Trakt) eine Ansteilung des Daches zur Schaffung einer neuen Wohnung vorzunehmen (Spruchpunkt I.). Gleichzeitig wurde gemäß § 54 BO für Wien die nähere Ausführung eines Gehsteiges bekanntgegeben (Spruchpunkt II.).Mit Bescheid des Amtsrevisionswerbers vom 15. Juli 2021 wurde der Bauwerberin unter Vorschreibung näher genannter Auflagen die baubehördliche Bewilligung unter anderem zur Durchführung von Dachgeschoßausbauten an einem straßenseitigen Gebäude (1. Trakt) und an einem bestehenden mehrgeschoßigen Hofgebäude (2. Trakt) zur Schaffung von Wohnungen erteilt. Zudem wurde die baubehördliche Bewilligung erteilt, an einem weiteren eingeschoßigen Hofgebäude (3. Trakt) eine Ansteilung des Daches zur Schaffung einer neuen Wohnung vorzunehmen (Spruchpunkt römisch eins.). Gleichzeitig wurde gemäß Paragraph 54, BO für Wien die nähere Ausführung eines Gehsteiges bekanntgegeben (Spruchpunkt römisch zwei.).
7
Mit dem angefochtenen Erkenntnis vom 28. November 2023 wurde der von den erst- bis drittmitbeteiligten Parteien erhobenen Beschwerde gegen den Bescheid des Amtsrevisionswerbers vom 15. Juli 2021 teilweise stattgegeben und die Bewilligung für die beantragten Dachgeschoßzubauten zum 1., 2. und 3. Trakt samt den damit untrennbar verbundenen Teilen versagt (Spruchpunkt I.1.). Für die nicht in Spruchpunkt I.1. angeführten Teile des Bauvorhabens wurde die Baubewilligung gemäß § 70 BO für Wien nach näher genannter Maßgabe erteilt (Spruchpunkt I.2.). Darüber hinaus wurde der angefochtene Bescheid des Bauausschusses der Bezirksvertretung für den 3. Bezirk vom 17. Juni 2021 ersatzlos behoben (Spruchpunkt II.).Mit dem angefochtenen Erkenntnis vom 28. November 2023 wurde der von den erst- bis drittmitbeteiligten Parteien erhobenen Beschwerde gegen den Bescheid des Amtsrevisionswerbers vom 15. Juli 2021 teilweise stattgegeben und die Bewilligung für die beantragten Dachgeschoßzubauten zum 1., 2. und 3. Trakt samt den damit untrennbar verbundenen Teilen versagt (Spruchpunkt römisch eins.1.). Für die nicht in Spruchpunkt römisch eins.1. angeführten Teile des Bauvorhabens wurde die Baubewilligung gemäß Paragraph 70, BO für Wien nach näher genannter Maßgabe erteilt (Spruchpunkt römisch eins.2.). Darüber hinaus wurde der angefochtene Bescheid des Bauausschusses der Bezirksvertretung für den 3. Bezirk vom 17. Juni 2021 ersatzlos behoben (Spruchpunkt römisch zwei.).
8
Eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG erklärte das Verwaltungsgericht gegen Spruchpunkt I.1.c. (betreffend die Versagung der Baubewilligung für den Dachgeschoßzubau zum 3. Trakt) für zulässig (Spruchpunkt III.1.), im Übrigen für unzulässig (Spruchpunkt III.2.).Eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Artikel 133, Absatz 4, B-VG erklärte das Verwaltungsgericht gegen Spruchpunkt römisch eins.1.c. (betreffend die Versagung der Baubewilligung für den Dachgeschoßzubau zum 3. Trakt) für zulässig (Spruchpunkt römisch drei.1.), im Übrigen für unzulässig (Spruchpunkt römisch drei.2.).
9
In rechtlicher Hinsicht führte das Verwaltungsgericht (soweit hier von Relevanz) aus, die auf Art. V Abs. 6 BO für Wien gestützte Baubewilligung betreffend den Zubau zum 3. Trakt sei rechtswidrig, weil die Bauführung gegen Punkt 3.6. des Bebauungsplanes (Verbot der Errichtung ober- und unterirdischer Baulichkeiten) verstoße. Auch eine Bewilligung nach § 69 BO für Wien scheide aus, weil eine Bewilligung des Dachgeschoßzubaus mit einer Fläche von 120,84 m2 auf einer unbebaut zu belassenden Fläche von 329,54 m2 die Zielrichtung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes unterliefe.In rechtlicher Hinsicht führte das Verwaltungsgericht (soweit hier von Relevanz) aus, die auf Artikel römisch fünf, Absatz 6, BO für Wien gestützte Baubewilligung betreffend den Zubau zum 3. Trakt sei rechtswidrig, weil die Bauführung gegen Punkt 3.6. des Bebauungsplanes (Verbot der Errichtung ober- und unterirdischer Baulichkeiten) verstoße. Auch eine Bewilligung nach Paragraph 69, BO für Wien scheide aus, weil eine Bewilligung des Dachgeschoßzubaus mit einer Fläche von 120,84 m2 auf einer unbebaut zu belassenden Fläche von 329,54 m2 die Zielrichtung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes unterliefe.
10
Vor diesem Hintergrund sei zu überprüfen, ob der diesbezüglich geltend gemachte Verstoß gegen die bauliche Ausnützbarkeit nach Maßgabe des § 70 Abs. 2 iVm § 134 Abs. 3 BO für Wien zu berücksichtigen sei. Nachbarn komme ein subjektiv-öffentliches Recht auf Einhaltung der Bestimmungen über die bauliche Ausnützbarkeit im Sinne des § 134a Abs. 1 lit. c BO für Wien bei rechtzeitiger Erhebung entsprechender Einwendungen zu. Im konkreten Fall seien zwar innerhalb der Frist nach § 70 Abs. 2 leg. cit. keine Einwendungen zur flächenmäßigen Ausnützbarkeit erstattet worden, jedoch habe die erstmitbeteiligte Partei noch vor der Bauverhandlung eine entsprechende Einwendung erhoben, der sich die zweitmitbeteiligte Partei in der Bauverhandlung angeschlossen habe. Die Wortfolge „gemäß § 70 Abs. 2 bzw. spätestens bei der mündlichen Verhandlung“ in § 134 Abs. 3 BO für Wien sei - mangels einschlägiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes - dahin auszulegen, dass weitere Einwendungen bis spätestens in der mündlichen Verhandlung auch dann zulässig seien, wenn die Behörde zuvor nach § 70 Abs. 2 leg. cit. vorgegangen sei; eine weitergehende Präklusion lasse sich dem Gesetz nicht entnehmen. Damit seien die Einwendungen zur baulichen Ausnützbarkeit betreffend den 3. Trakt als rechtzeitig geltend gemacht anzusehen.Vor diesem Hintergrund sei zu überprüfen, ob der diesbezüglich geltend gemachte Verstoß gegen die bauliche Ausnützbarkeit nach Maßgabe des Paragraph 70, Absatz 2, in Verbindung mit Paragraph 134, Absatz 3, BO für Wien zu berücksichtigen sei. Nachbarn komme ein subjektiv-öffentliches Recht auf Einhaltung der Bestimmungen über die bauliche Ausnützbarkeit im Sinne des Paragraph 134 a, Absatz eins, Litera c, BO für Wien bei rechtzeitiger Erhebung entsprechender Einwendungen zu. Im konkreten Fall seien zwar innerhalb der Frist nach Paragraph 70, Absatz 2, leg. cit. keine Einwendungen zur flächenmäßigen Ausnützbarkeit erstattet worden, jedoch habe die erstmitbeteiligte Partei noch vor der Bauverhandlung eine entsprechende Einwendung erhoben, der sich die zweitmitbeteiligte Partei in der Bauverhandlung angeschlossen habe. Die Wortfolge „gemäß Paragraph 70, Absatz 2, bzw. spätestens bei der mündlichen Verhandlung“ in Paragraph 134, Absatz 3, BO für Wien sei - mangels einschlägiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes - dahin auszulegen, dass weitere Einwendungen bis spätestens in der mündlichen Verhandlung auch dann zulässig seien, wenn die Behörde zuvor nach Paragraph 70, Absatz 2, leg. cit. vorgegangen sei; eine weitergehende Präklusion lasse sich dem Gesetz nicht entnehmen. Damit seien die Einwendungen zur baulichen Ausnützbarkeit betreffend den 3. Trakt als rechtzeitig geltend gemacht anzusehen.
11
Die ordentliche Revision sei insofern zulässig, als keine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur Frage vorliege, ob Nachbarn nach Ablauf der Frist des § 70 Abs. 2 BO für Wien bis zur oder spätestens in der mündlichen Bauverhandlung noch weitere Einwendungen erheben dürften.Die ordentliche Revision sei insofern zulässig, als keine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur Frage vorliege, ob Nachbarn nach Ablauf der Frist des Paragraph 70, Absatz 2, BO für Wien bis zur oder spätestens in der mündlichen Bauverhandlung noch weitere Einwendungen erheben dürften.
12
Gegen dieses Erkenntnis in seiner Gesamtheit richtet sich die vorliegende ordentliche Amtsrevision, in deren Zulässigkeitsbegründung ausschließlich den Ausführungen des Verwaltungsgerichtes, es liege keine explizite Rechtsprechung „zur Frage der Präklusion im Sinne des § 70 Abs. 2 BO für Wien“ vor, beigetreten wird. Nach Ansicht des Amtsrevisionswerbers sei aus dem Wortlaut und der Systematik der maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen eine Präklusion der gegenständlichen Einwendungen anzunehmen.Gegen dieses Erkenntnis in seiner Gesamtheit richtet sich die vorliegende ordentliche Amtsrevision, in deren Zulässigkeitsbegründung ausschließlich den Ausführungen des Verwaltungsgerichtes, es liege keine explizite Rechtsprechung „zur Frage der Präklusion im Sinne des Paragraph 70, Absatz 2, BO für Wien“ vor, beigetreten wird. Nach Ansicht des Amtsrevisionswerbers sei aus dem Wortlaut und der Systematik der maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen eine Präklusion der gegenständlichen Einwendungen anzunehmen.
13
Die erst- bis drittmitbeteiligten Parteien erstatteten eine Revisionsbeantwortung mit dem Antrag, die gegenständliche Revision kostenpflichtig zurück-, in eventu abzuweisen.
14
Nach Art. 133 Abs. 4 B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.Nach Artikel 133, Absatz 4, B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
15
Nach § 34 Abs. 1 VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegen der Voraussetzungen des Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren mit Beschluss zurückzuweisen.Nach Paragraph 34, Absatz eins, VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegen der Voraussetzungen des Artikel 133, Absatz 4, B-VG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren mit Beschluss zurückzuweisen.
16
Nach § 34 Abs. 1a VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemäß § 25a Abs. 1 VwGG nicht gebunden. Die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG hat der Verwaltungsgerichtshof ausschließlich im Rahmen der dafür in der Revision gesondert vorgebrachten Gründe (§ 28 Abs. 3 VwGG) zu überprüfen.Nach Paragraph 34, Absatz eins a, VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Artikel 133, Absatz 4, B-VG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemäß Paragraph 25 a, Absatz eins, VwGG nicht gebunden. Die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision gemäß Artikel 133, Absatz 4, B-VG hat der Verwaltungsgerichtshof ausschließlich im Rahmen der dafür in der Revision gesondert vorgebrachten Gründe (Paragraph 28, Absatz 3, VwGG) zu überprüfen.
17
Ob eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vorliegt, ist im Zeitpunkt der Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes zu beurteilen. Wurde die zu lösende Rechtsfrage daher in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes - auch nach Entscheidung des Verwaltungsgerichtes oder selbst nach Einbringung der Revision - bereits geklärt, ist eine Revision wegen fehlender Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht (mehr) zulässig (vgl. etwa VwGH 7.11.2025, Ro 2024/05/0011, mwN).Ob eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vorliegt, ist im Zeitpunkt der Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes zu beurteilen. Wurde die zu lösende Rechtsfrage daher in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes - auch nach Entscheidung des Verwaltungsgerichtes oder selbst nach Einbringung der Revision - bereits geklärt, ist eine Revision wegen fehlender Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht (mehr) zulässig vergleiche , etwa VwGH 7.11.2025, Ro 2024/05/0011, mwN). 18
Der Verwaltungsgerichtshof hat sich im Erkenntnis vom 14. Juli 2026, Ra 2024/05/0026, auf dessen Begründung gemäß § 43 Abs. 2 VwGG hiermit verwiesen wird, mit der geltend gemachten Rechtsfrage auseinandergesetzt und zusammengefasst ausgesprochen, dass dann, wenn die mündliche Bauverhandlung mangels Vorliegens der kumulativen Voraussetzungen des § 70 Abs. 2 BO für Wien nicht entfällt, das Bauverfahren gemäß § 70 Abs. 1 BO für Wien weiterzuführen ist. Diesfalls steht es gemäß § 134 Abs. 3 BO für Wien den Eigentümern (Miteigentümern) benachbarter Liegenschaften, die durch den geplanten Bau und dessen Widmung in ihren in § 134a leg. cit. erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten berührt werden, (wiederum) offen, bis spätestens bei der - sodann verpflichtend durchzuführenden - mündlichen Verhandlung (allenfalls weitere) Einwendungen im Sinne des § 134a BO gegen die geplante Bauführung zu erheben.Der Verwaltungsgerichtshof hat sich im Erkenntnis vom 14. Juli 2026, Ra 2024/05/0026, auf dessen Begründung gemäß Paragraph 43, Absatz 2, VwGG hiermit verwiesen wird, mit der geltend gemachten Rechtsfrage auseinandergesetzt und zusammengefasst ausgesprochen, dass dann, wenn die mündliche Bauverhandlung mangels Vorliegens der kumulativen Voraussetzungen des Paragraph 70, Absatz 2, BO für Wien nicht entfällt, das Bauverfahren gemäß Paragraph 70, Absatz eins, BO für Wien weiterzuführen ist. Diesfalls steht es gemäß Paragraph 134, Absatz 3, BO für Wien den Eigentümern (Miteigentümern) benachbarter Liegenschaften, die durch den geplanten Bau und dessen Widmung in ihren in Paragraph 134 a, leg. cit. erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten berührt werden, (wiederum) offen, bis spätestens bei der - sodann verpflichtend durchzuführenden - mündlichen Verhandlung (allenfalls weitere) Einwendungen im Sinne des Paragraph 134 a, BO gegen die geplante Bauführung zu erheben.
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Im Ergebnis ist somit für den vorliegenden Fall - in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht - festzuhalten, dass auch jene Nachbareinwendungen, die außerhalb der nach § 70 Abs. 2 BO für Wien gesetzten Frist, aber spätestens bei der mündlichen Verhandlung erhoben wurden, rechtzeitig sind.Im Ergebnis ist somit für den vorliegenden Fall - in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht - festzuhalten, dass auch jene Nachbareinwendungen, die außerhalb der nach Paragraph 70, Absatz 2, BO für Wien gesetzten Frist, aber spätestens bei der mündlichen Verhandlung erhoben wurden, rechtzeitig sind.
20
In der Revision werden sohin keine Rechtsfragen aufgeworfen, denen im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukäme. Die Revision war daher gemäß § 34 Abs. 1 und 3 VwGG zurückzuweisen.In der Revision werden sohin keine Rechtsfragen aufgeworfen, denen im Sinne des Artikel 133, Absatz 4, B-VG grundsätzliche Bedeutung zukäme. Die Revision war daher gemäß Paragraph 34, Absatz eins, und 3 VwGG zurückzuweisen.
21
Der Ausspruch über den Aufwandersatz gründet sich - im beantragten Umfang - auf die §§ 47 ff VwGG, insbesondere § 51 VwGG, in Verbindung mit der VwGH-Aufwandersatzverordnung 2014.Der Ausspruch über den Aufwandersatz gründet sich - im beantragten Umfang - auf die Paragraphen 47, ff VwGG, insbesondere Paragraph 51, VwGG, in Verbindung mit der VwGH-Aufwandersatzverordnung 2014.
Wien, am 1. September 2026
