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L8 Boden- und VerkehrsrechtNorm
B-VG Art7 Abs1 / VerordnungLeitsatz
Keine Verletzung verfassungsgesetzlich gewährleisteter Rechte durch die Abweisung von Anrainereinwendungen ua gegen den Bau eines Wohnhauses mit zwei ausgebauten Dachgeschossen sowie einer Tiefgarage in Wien; keine Bedenken gegen die Umwidmung des Areals von Grünland-Erholungsgebiet Sport- und Spielplatz zum Bauland-Wohngebiet in einem Plandokument des Wiener Gemeinderates; ausreichende Grundlagenforschung und Interessenabwägung vor Verordnungserlassung; Vorliegen wichtiger Gründe für die Widmungsänderung; keine unsachliche, gesetzwidrige Anlasswidmung; keine gesetzwidrige Festlegung der BauklasseSpruch
Die Beschwerdeführer sind durch die angefochtenen Bescheide weder in einem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht noch wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in ihren Rechten verletzt worden.
Die Beschwerden werden abgewiesen.
Begründung
Entscheidungsgründe:
I. 1. Zu B946/05:römisch eins. 1. Zu B946/05:
Mit Bescheid vom 21. Februar 2005 erteilte der Magistrat der Stadt Wien (MA 37/19) der mitbeteiligten Partei gemäß §70 der Bauordnung für Wien (WBO) in Verbindung mit §54 Abs9, hinsichtlich der Fensteröffnungen in der Feuermauer an der Grenzlinie zum Erholungsgebiet-Parkanlage gemäß §101 Abs3 WBO auf jederzeitigen Widerruf und §119a WBO und in Anwendung des Wiener Garagengesetzes die Baubewilligung zur Errichtung eines 4-stöckigen Wohnhauses mit zwei ausgebauten Dachgeschossen (100 Wohneinheiten und ein Geschäftslokal) und einer Tiefgarage für 135 PKW-Stellplätze auf den GSt. Nr. 358/4, 358/7 und 332/2 in Wien 19, Klabundgasse ONr. sine, Bauplatz A.
Mit Bescheid vom 22. Juni 2005 wies die Bauoberbehörde die dagegen von den Beschwerdeführern als Nachbarn erhobenen Berufungen ab. Die Summe der Flächeninhalte aller Gebäudefronten sei geringer als das höchstzulässige Ausmaß. Die Nachbarn seien durch die geplanten Geländeveränderungen nicht in ihrem subjektiv-öffentlichen Recht auf Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe beeinträchtigt. Das "unbedingt notwendige Ausmaß" der Überschreitung des Gebäudeumrisses durch Dachaufbauten, Dachgauben und Stiegenhäuser sei eingehalten worden. Die zulässige bebaubare Fläche sei nicht überschritten worden. Die Einschränkungen der baulichen Ausnützbarkeit gemäß §76 Abs10 WBO sei auf den Bauplatz nicht anzuwenden. Die Fluchtlinien würden eingehalten. Eventuelle Beeinträchtigungen des Wasserhaushaltes stellten kein Nachbarrecht gemäß §134a Abs1 WBO dar.
2. Zu B935/05:
Mit Bescheid vom 28. Februar 2005 erteilte der Magistrat der Stadt Wien (MA 37/19) der mitbeteiligten Partei gemäß §70 der Bauordnung für Wien (WBO) in Verbindung mit §54 Abs9 und in Anwendung des Wiener Garagengesetzes die Baubewilligung zur Errichtung von 11 freistehenden 2-stöckigen Wohnhäusern mit zwei ausgebauten Dachgeschossen und einer Dachterrasse (mit je 11 Wohneinheiten) und unterirdischen Tiefgaragen für insgesamt 129 PKW-Stellplätze auf dem GSt. Nr. 358/4, 358/7 und 332/2 in Wien 19, Klabundgasse ONr. sine, Bauplatz B.
Mit Bescheid vom 22. Juni 2005 wies die Bauoberbehörde die dagegen von den Beschwerdeführern als Nachbarn erhobenen Berufungen ab. Die Pläne seien nicht mangelhaft. Sie gäben den Nachbarn jene Informationen, die sie zur Verfolgung ihrer Nachbarrechte brauchen. An der den Nachbarn zugewandten Front werde die Baufluchtlinie durch oberirdische Bauten nicht überschritten. Die Nachbarn könnten die Überschreitung der Baufluchtlinie durch unterirdische Bauten nicht erfolgreich geltend machen. Die zulässige Ausnützbarkeit des Bauplatzes sei eingehalten worden.
3. Gegen beide Bescheide richten sich die auf Art144 Abs1 B-VG gestützten Beschwerden, in denen die Verletzung in Rechten durch Anwendung eines gesetzwidrigen Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes sowie die Verletzung im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Gleichheitsrecht behauptet und die Aufhebung der angefochtenen Bescheide begehrt wird.
3.1. Zum Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, PD 7567:
Das Gebiet, auf dem die Bauten errichtet werden sollen, sei als Grünland-Erholungsgebiet Sport- und Spielplatz mit der Zusatzbestimmung P (Anlagen zum Abstellen von Kraftfahrzeugen) gewidmet gewesen. Durch den am 26. März 2004 beschlossenen neuen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan (Plandokument 7567) sei dieses Gebiet zum Bauland-Wohngebiet mit den Bauklassen II und III gewidmet worden. Das Gebiet, auf dem die Bauten errichtet werden sollen, sei als Grünland-Erholungsgebiet Sport- und Spielplatz mit der Zusatzbestimmung P (Anlagen zum Abstellen von Kraftfahrzeugen) gewidmet gewesen. Durch den am 26. März 2004 beschlossenen neuen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan (Plandokument 7567) sei dieses Gebiet zum Bauland-Wohngebiet mit den Bauklassen römisch zwei und römisch drei gewidmet worden.
Bei der Umwidmung handle es sich um eine Anlasswidmung, der keine ausreichende Grundlagenforschung vorangegangen sei. Die Vorgänge der Umwidmung, die auch zu massiver Kritik des Rechnungshofes geführt habe, zeigten, dass für die Umwidmung keine ausreichenden sachlichen Motive ausschlaggebend gewesen seien. Mit Pachtvertrag vom 3. Mai 2002 habe die Stadt Wien ein als Grünland-Erholungsgebiet Sportplatz gewidmetes Grundstück im Ausmaß von rund 86.000 m² an die Konsenswerberin verpachtet. Auf diesem Areal befinde sich das ehemalige "Vienna-Stadion". Dieser Pachtvertrag habe eine Bestimmung enthalten, derzufolge er erst in Kraft treten könne sobald der zwischen der Stadt Wien und dem Fußballklub "Vienna" abgeschlossene Pachtvertrag über dieselbe Liegenschaft aufgelöst werde. Außerdem habe die Stadt Wien der Konsenswerberin die Möglichkeit eingeräumt, dieses Grundstück käuflich zu erwerben und habe ausdrücklich zugestimmt, dass es die Konsenswerberin so verbauen dürfe, wie es bei einer Widmung Bauland-Wohngebiet zulässig sei. Die Konsenswerberin habe sich gegenüber der Stadt Wien zu bestimmten Sanierungsarbeiten an der Sportanlage verpflichtet, dies aber nur nach einer Umwidmung in Bauland-Wohngebiet "so dass die Errichtung von Gebäuden mit einer Mindestnutzfläche von 18.000 m² zuzüglich der hiefür notwendigen Pflichtstellplätze sowie maximal 150 Pflichtstellplätze für die Sportanlage möglich" sei. Die Stadt Wien habe sich also in einem Vertrag mit einem Privaten de facto verpflichtet, eine bestimmte Umwidmung vorzunehmen.
Insbesondere am Kaufpreis habe der Rechnungshof massive Kritik geübt. Im Ergebnis sei ein Grundstück im Wert von 11 Mio € von der Stadt Wien um einen Preis von 2,55 Mio € verkauft worden. Berücksichtige man die Verpflichtungen der Käufer, so ergäbe sich ein Gesamtaufwand von 7 Mio €, für die Stadt Wien daher ein Nachteil von 4 Mio €. Der Rechnungshof habe diesen Vorgang auch als verbotene Beihilfe iSd Art87 Abs1 EG angesehen.
Es fehle sowohl an einem Änderungsanlass als auch an einer ausreichenden Grundlagenforschung. Es seien keine Entscheidungsgrundlagen für die Umwidmung erarbeitet worden. Es sei weder eine Interessenabwägung durch die Behörde erkennbar noch sei eine Überprüfung der Änderungen an Hand der Ziele des §1 Abs2 WBO möglich. Darüber hinaus lägen die Voraussetzungen des §1 Abs4 WBO nicht vor. Die bloße Tatsache, dass die grundverwertende Dienststelle eine andere, wirtschaftlich ertragreichere Bebaubarkeit der Liegenschaften wünscht, sei nicht als wesentliche Änderung der Planungsgrundlagen zu verstehen. Gleiches gelte auch für die Option an die Konsenswerberin. Wären die wirtschaftlichen Interessen eines privaten Rechtsträgers alleine ausreichender Anlass, um eine Grünlandwidmung abzuändern, müssten alle Grünlandflächen als Bauland ausgewiesen werden, um den wirtschaftlichen Interessen der Liegenschaftseigentümer entgegen zu kommen. Eine derartige Auslegung des Begriffes der "wichtigen Rücksichten" stehe im Widerspruch zu den Bestimmungen des §1 Abs2 Z6 und Z12 WBO, die die Behörde zum Schutz der vorhandenen Grün- und Erholungsflächen (insbesondere der vorhandenen Sporteinrichtungen) verpflichtet.
Selbst wenn man einen ausreichenden Anlass zur Widmungsänderung annehmen könnte, fehle jeder Hinweis, weshalb gerade die (sehr günstig auf die Konsenswerberin zugeschnittene) Widmung Bauland Bauklasse II und III erforderlich sein soll. Schwerwiegende Änderungen der planungserheblichen Umstände ergäben sich aber auch nicht daraus, dass die Stadt Wien mit der Konsenswerberin einen Pachtvertrag abgeschlossen hat, in dem sie der Pächterin nicht nur eine Kaufoption "zu noch festzulegenden Bedingungen" einräume, sondern auch das Recht, diesen Pachtvertrag "ohne Einhaltung einer Frist mit sofortiger Wirkung zu kündigen", Selbst wenn man einen ausreichenden Anlass zur Widmungsänderung annehmen könnte, fehle jeder Hinweis, weshalb gerade die (sehr günstig auf die Konsenswerberin zugeschnittene) Widmung Bauland Bauklasse römisch zwei und römisch drei erforderlich sein soll. Schwerwiegende Änderungen der planungserheblichen Umstände ergäben sich aber auch nicht daraus, dass die Stadt Wien mit der Konsenswerberin einen Pachtvertrag abgeschlossen hat, in dem sie der Pächterin nicht nur eine Kaufoption "zu noch festzulegenden Bedingungen" einräume, sondern auch das Recht, diesen Pachtvertrag "ohne Einhaltung einer Frist mit sofortiger Wirkung zu kündigen",
"19.1. Wenn nicht binnen fünf Jahren ab Gültigkeit dieses Vertrages die rechtskräftige Umwidmung der unter Punkt 6 genannten Grundstücke (Nr. 324/14, 332/2, 358/4 und 358/7) in Bauland-Wohngebiet erfolgt ist oder
19.2. in gleicher Frist nicht eine rechtskräftige Baubewilligung für Gebäude mit einer Nutzfläche von mindestens 18.000 m² zuzüglich der hiefür notwendigen Pflichtstellplätze, weitere maximal 150 Pflichtstellplätzen für die Sportanlagen sowie freiwillige Stellplätze im erforderlichen Ausmaß vorliegt oder
19.3. wenn nicht mindestens zwei Jahre nach Gültigkeit dieses Vertrages der Entwurf eines Flächenwidmungs- und Überbauungsplanes, der dem Eintritt der unter 19.1. und 19.2. genannten Bedingungen nicht entgegenspricht, rechtsverbindlich vorliegt oder
19.4. wenn erkennbar ist, daß ein Entwurf eines Flächenwidmungs- und Überbauungsplanes, der dem Eintritt der unter
19.1. und 19.2. genannten Bedingungen nicht entgegenspricht, rechtsverbindlich nicht vorliegen wird (zB negative Stellungnahme der mit der Umwidmung befaßten Magistratsabteilungen zum Umwidmungsbegehren)".
Diese Vertragsklauseln ließen vielmehr vermuten, dass es sich bei der Umwidmung um einen geradezu klassischen Fall einer "Anlasswidmung" handle, die nicht durch Änderungen planungserheblicher Umstände, sondern durch wirtschaftliche Interessen eines einzelnen Interessenten bedingt sei.
3.2. Zu den konkreten Bedingungen und Grundlagen:
Durch die geplante Umwidmung ginge eine der letzten Freiflächen Heiligenstadts und damit einer der wenigen öffentlich zugänglichen Fußballplätze des 19. Bezirks verloren, ohne dass die in der Umgebung gelegenen Parkflächen einen gleichwertigen Ersatz schaffen könnten. Gemäß §1 Abs2 Z12 WBO habe die Behörde bei der Festsetzung und Abänderung der Flächenwidmungspläne und der Bebauungspläne insbesondere auf die Vorsorge für Flächen für der Öffentlichkeit dienende Einrichtungen, insbesondere für Sportzwecke Bedacht zu nehmen. Die Behörde hätte daher zumindest Erhebungen durchführen müssen, inwieweit durch die Flächenwidmungsänderung berechtigte Interessen iSd §1 Abs2 Z12 WBO verletzt würden. Diesbezüglich fehle jede Grundlagenerhebung.
Gleiches gelte auch für die Vorsorge für zeitgemäße Verkehrsflächen (§1 Abs2 Z8 WBO). Durch die Bebauung würden 450 Stellplätze verloren gehen. Gleichzeitig würde es zu einer weiteren Zunahme des Anrainerverkehrs infolge der neuen Wohngebäude kommen und der ohnedies bereits starke "Stellplatzsuchverkehr" erheblich ansteigen. Völlig offen sei darüber hinaus, welche Auswirkungen der Verlust von 450 Stellplätzen auf das betroffene Wohngebiet bei Veranstaltungen auf der Hohen Warte hätte. Diese zu erwartenden Verkehrsprobleme hätte die Behörde überprüfen müssen.
Schließlich habe sich die Behörde nicht mit der Frage auseinander gesetzt, welche Auswirkungen die Bebauung und Versiegelung der Flächen auf die Versickerung der Niederschlagswässer haben wird.
Zusammenfassend sei daher festzuhalten, dass die Grundlagenforschung nicht einmal ansatzweise erkennbar sei. Eine inhaltliche Überprüfung der getroffenen Widmung im Hinblick auf die gesetzlichen Zielsetzungen des §1 Abs2 WBO sei daher nicht möglich.
Schließlich fordere der Stadtentwicklungsplan die Beibehaltung der Grünlandwidmung. In den "Leitlinien" für die Bezirksentwicklung des 19. Gemeindebezirks sei zwar von einer "höherwertigen Nutzung der Grundflächen" zwischen Gallmeyergasse und Klabundgasse die Rede, allerdings nicht durch eine Wohnverbauung, sondern in Form eines Sport-, Kultur- und Veranstaltungszentrums.
Durch die Bebauung der Grundstücke würden die Beschwerdeführer massiv benachteiligt; ihre Wohnverhältnisse würden sich gravierend verschlechtern. Sie müssten den Entzug von Sonnenlicht hinnehmen. Eine der letzten bislang unverbauten "Freiflächen" in zu Fuß erreichbarer Umgebung würde wegfallen. Bei Sportereignissen auf der "Hohen Warte" würde es zu einer massiven Zunahme des Verkehrs durch das Parkplatz suchende Publikum kommen, damit zu einer höheren Lärm-, Abgas- und Feinstaubbelastung.
Zur behaupteten Verletzung des Gleichheitsrechtes bringen die Beschwerdeführer vor, das Zusammenspiel zwischen zivilrechtlichem und öffentlichrechtlichem Handeln lasse den Eindruck entstehen, dass das Ergebnis des gesamten Verfahrens - Umwidmung und Bauverfahren - von vornherein festgestanden sei; einer ganz bestimmten Gesellschaft sollte die Errichtung eines ganz bestimmten Projektes ermöglicht werden. Dieser Eindruck verstärke sich dadurch, dass der Konsenswerberin an mehreren Stellen des Pachtvertrages das Recht eingeräumt worden sei, für den Fall nicht "termingerechter" Widmung und Baubewilligung den Pachtvertrag samt den darin von den Pächtern übernommenen Verpflichtungen (die Sanierung des "Vienna-Stadions") fristlos aufzukündigen.
4. Die belangte Behörde legte die Verwaltungsakten sowie die Akten betreffend das Zustandekommen des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes PD 7567 vor und erstattete eine Gegenschrift, in der sie die Abweisung der Beschwerden beantragt.
Sowohl das Widmungsansuchen als auch die Einräumung einer Kaufoption durch den Gemeinderat seien nicht als Begründung einer höherwertigen Nutzung des betreffenden Bereiches angeführt, sondern vielmehr als Indiz für einen sich abzeichnenden Bedarf. In der Folge seien die städtebaulichen Gegebenheiten und Zielsetzungen überprüft worden. Auf Grund der Eignung dieses Bereiches als hochwertiger Wohnstandort und für weitere Nutzungen gemäß §6 Abs6 WBO seien die städtebaulichen Ziele der Vorsorge für Flächen für den erforderlichen Wohnraum, Vorsorge für die erforderlichen Flächen zur Erbringung von Dienstleistungen jeder Art, angemessene Vielfalt und Ausgewogenheit der Nutzungen sowie Vorsorge für Flächen für der Öffentlichkeit dienende Einrichtungen insbesondere für Sportzwecke neu bewertet und eine Widmung als Wohngebiet in den Bauklassen II und III durch den Magistrat vorgeschlagen und vom Gemeinderat beschlossen worden. Sowohl das Widmungsansuchen als auch die Einräumung einer Kaufoption durch den Gemeinderat seien nicht als Begründung einer höherwertigen Nutzung des betreffenden Bereiches angeführt, sondern vielmehr als Indiz für einen sich abzeichnenden Bedarf. In der Folge seien die städtebaulichen Gegebenheiten und Zielsetzungen überprüft worden. Auf Grund der Eignung dieses Bereiches als hochwertiger Wohnstandort und für weitere Nutzungen gemäß §6 Abs6 WBO seien die städtebaulichen Ziele der Vorsorge für Flächen für den erforderlichen Wohnraum, Vorsorge für die erforderlichen Flächen zur Erbringung von Dienstleistungen jeder Art, angemessene Vielfalt und Ausgewogenheit der Nutzungen sowie Vorsorge für Flächen für der Öffentlichkeit dienende Einrichtungen insbesondere für Sportzwecke neu bewertet und eine Widmung als Wohngebiet in den Bauklassen römisch zwei und römisch drei durch den Magistrat vorgeschlagen und vom Gemeinderat beschlossen worden.
Dem Planentwurf sei bei der Auflegung zur öffentlichen Einsicht lediglich die Stellungnahme des Fachbeirates für Stadtplanung und Stadtgestaltung anzuschließen. Eine öffentliche Einsichtnahme in die Unterlagen zur Bestandsaufnahme und zur Grundlagenforschung sei nicht vorgesehen. Es bleibe daher unerfindlich, auf Grund welcher Informationen die Beschwerdeführer von einer Mangelhaftigkeit der Bestandsaufnahme und der Grundlagenforschung ausgingen.
Dem Planungsverfahren sei jedenfalls eine erschöpfende Grundlagenerhebung vorausgegangen. Weiters seien für die Widmungsänderung relevante Fragen geprüft - so sei z.B. eine Verkehrsuntersuchung durchgeführt - und die Unterlagen dem Verordnungsakt beigelegt worden. In diesem Zusammenhang werde auch auf den im Verordnungsakt dokumentierten Planungsprozess, der vor der Vorlage des Entwurfes an den Fachbeirat für Stadtplanung und Stadtgestaltung stattgefunden habe, verwiesen. Dabei seien Widmung, Bauweisen und zulässige Gebäudehöhen - im Übrigen allesamt der Stadtstruktur entsprechend und im ortsüblichen Ausmaß - vorgeschlagen (siehe auch den Erläuterungsbericht), diskutiert und überprüft worden.
Auf Grund der Judikatur des Verfassungsgerichtshofes sei weiters davon auszugehen, dass die Stadtplanung etwas grundsätzlich Neues in Abweichung von den bestehenden Verhältnissen gestalten dürfe. Im Erkenntnis VfSlg. 15.939/2000 führe der Verfassungsgerichtshof darüber hinaus weiter auch aus, dass gegen die Änderung eines Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes aus Anlass eines konkreten Projektes keine Bedenken bestehen, sofern die Änderung sachlich gerechtfertigt ist, wobei die Umgestaltung eines komplexen und großen Geländes einen ausreichend wichtigen und sachlichen Grund darstellt.
Zu den Vertragsklauseln werde ausgeführt, dass die Frage des Zustandekommens von Verpachtung, Kaufoption und Kaufpreis keine Relevanz für das Verfahren zur Festsetzung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans habe. Es könne daher nicht von einer Anlasswidmung gesprochen werden.
Der Widmungsvorschlag sei auf Grund einer Abwägung der städtebaulichen Zielsetzungen erfolgt. Bezüglich der erfolgten Umwidmung von als Grünland gewidmeten Flächen, die aber nach der bisherigen Rechtslage dem Abstellen von Kraftfahrzeugen vorbehalten waren, sei auszuführen, dass der 19. Bezirk einer der Stadtteile Wiens mit dem größten Grünflächenanteil ist. Das hochwertige Freiflächenangebot in der näheren Umgebung sei im Erläuterungsbericht dargestellt. Der Ausbau des Stadions "Hohe Warte" mit weiteren öffentlich zugänglichen Sportanlagen werde in dem angefochtenen Plandokument weiter verfolgt. Die freie Zugänglichkeit zu Sportflächen könne jedoch nicht im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan geregelt werden. Mit diesen Planungsinstrumenten könne lediglich Vorsorge für ein ausreichendes Flächenangebot getroffen werden.
Im Vorfeld des Planungsverfahrens sei auch eine Verkehrsuntersuchung durchgeführt worden, derzufolge das durch eine zusätzliche Bebauung entstehende Verkehrsaufkommen vom umliegenden Straßennetz aufgenommen werden könne. Die Anzahl der erforderlichen Stellplätze für das Stadion "Hohe Warte" sowie für die durch das angefochtene Plandokument zusätzlich mögliche Bebauung sei im Wiener Garagengesetz geregelt. Die Auswirkungen der Befriedigung des Stellplatzbedarfes mittels einer Tiefgarage seien ebenso geprüft worden.
Angemerkt werde, dass in der Zwischenzeit eine neue Garagenanlage für das Stadion "Hohe Warte" auf dem zum Stadion gehörigen Gelände im Anschluss an die Klabundgasse errichtet worden sei.
Die Auswirkungen des Widmungsvorschlages betreffend die Versiegelung und die Versickerungsmöglichkeiten seien im Verlauf des Planungsprozesses mehrmals überprüft worden. In der Natur seien die öffentlich nicht oder nur eingeschränkt zugänglichen Flächen großteils befestigt (ca. 60 %). In dem zuvor gültigen Plandokument Nr. 7020 hätten die betreffenden Grundflächen auf Grund der Widmung als Grünland/Erholungsgebiete/Sport- und Spielplätze mit der Zusatzbestimmung "Anlagen zum Einstellen von Kraftfahrzeugen" und durch besondere Bebauungsbestimmungen im Textteil der Verordnung nahezu vollständig bebaut werden dürfen. Durch die Widmungen und Bebauungsbestimmungen des bekämpften Plandokumentes sei die mögliche Versiegelung gegenüber der gültigen Rechtslage reduziert worden bzw. bleibe im Hinblick auf den Bestand weitgehend unverändert.
Die den betreffenden Flächen im räumlichen Entwicklungskonzept des STEP 94 (Stadtentwicklungsplan) zugedachte Nutzung sei im Erläuterungsbericht angeführt worden. Der Stadtentwicklungsplan sei ein Beschluss des Gemeinderates der Stadt Wien, der nicht kundgemacht worden sei und keine Verordnung darstelle, da dafür keine gesetzliche Ermächtigung vorliege, und daher nach außen hin keine rechtliche Wirkung entfalten könne. Insbesondere könnten Dritte daraus keine Rechte ableiten; er stelle lediglich eine Absichtserklärung des Gemeinderates über die zukünftige städtische Entwicklung dar, von der sanktionslos abgewichen werden dürfe. Erst mit dem Beschluss des angefochtenen Plandokumentes Nr. 7567 am 26. März 2004 habe der Gemeinderat der Stadt Wien - dasselbe Gremium, das den STEP 94 beschlossen hat - seinen Standpunkt zur künftigen Entwicklung im betreffenden Bereich dargestellt und anschließend mit Wirkung nach außen hin kundgemacht.
Die Leitlinien für die Bezirksentwicklung des 19. Bezirkes seien im Erläuterungsbericht nahezu wörtlich zitiert worden. Die Mehrfachnutzung werde in den Leitlinien als Beispiel für eine höherwertige Nutzung des Areals angeführt, an anderer Stelle werde aber auch die behutsame Nutzung von Baulandreserven - eine solche stelle die betreffende Fläche dar - für Wohnzwecke und die Absicherung des 19. Bezirks als Wirtschaftsstandort gefordert. Zur Berücksichtigung der Leitlinien für die Bezirksentwicklung fänden sich auch Ausführungen in der Stellungnahme der Bezirksvertretung für den 19. Bezirk vom 8. Jänner 2004.
Die im Vorfeld durchgeführte Grundlagenforschung sei im Verordnungsakt dokumentiert. Dabei seien auch das Freiflächenangebot und die Verkehrssituation untersucht worden. Abweichungen zu anderen Planungsinstrumenten seien aufgezeigt worden. Zu dem von den Beschwerdeführern angeführten Entzug des Sonnenlichtes werde angemerkt, dass die Auswirkungen eines Bauprojektes auf die Belichtungsverhältnisse der Nachbarliegenschaften Angelegenheit eines allfälligen baubehördlichen Verfahrens seien; durch die Bebauungsbestimmungen sei jedoch keine Verschlechterung in Bezug auf den Lichteinfall im Sinne der Bauordnung für Wien gegeben.
5. Die mitbeteiligte Partei (der Bauwerber) erstattete eine Äußerung.
II. Der Verfassungsgerichtshof hat über die - gemäß den §§187 und 404 ZPO iVm §35 VfGG zur gemeinsamen Beratung und Entscheidung verbundenen - zulässigen Beschwerden erwogen:römisch zwei. Der Verfassungsgerichtshof hat über die - gemäß den §§187 und 404 ZPO in Verbindung mit §35 VfGG zur gemeinsamen Beratung und Entscheidung verbundenen - zulässigen Beschwerden erwogen:
1. Zur Rechtslage:
1.1. §1 Abs1, 2 und 4 sowie §2 Abs1 und 4 bis 7 WBO, LGBl. Nr. 11/1930, in der Fassung der Novelle LGBl. Nr. 10/2003 lauten: 1.1. §1 Abs1, 2 und 4 sowie §2 Abs1 und 4 bis 7 WBO, Landesgesetzblatt Nr. 11 aus 1930,, in der Fassung der Novelle Landesgesetzblatt Nr. 10 aus 2003, lauten:
"Festsetzung und Abänderung der Flächenwidmungspläne
und der Bebauungspläne
§1. (1) Die Flächenwidmungspläne und die Bebauungspläne dienen der geordneten und nachhaltigen Gestaltung und Entwicklung des Stadtgebietes. Sie sind Verordnungen. Ihre Festsetzung und Abänderung beschließt der Gemeinderat. Jede Beschlussfassung ist im Amtsblatt der Stadt Wien kundzumachen. Nach dieser Kundmachung hat Jedermann gegen Ersatz der Vervielfältigungskosten Anspruch auf Ausfolgung der Beschlüsse und der dazugehörigen Planbeilagen.
1. Vorsorge für Flächen für den erforderlichen Wohnraum unter Beachtung der Bevölkerungsentwicklung und der Ansprüche der Bevölkerung an ein zeitgemäßes Wohnen;
2. Vorsorge für die erforderlichen Flächen für Arbeits- und Produktionsstätten des Gewerbes, der Industrie und zur Erbringung von Dienstleistungen jeder Art unter Bedachtnahme auf die wirtschaftliche Entwicklung, auf räumlich funktionelle Nahebeziehungen und die zeitgemäßen Bedürfnisse der Bevölkerung;
3. angemessene Vielfalt und Ausgewogenheit der Nutzungen unter Berücksichtigung der räumlichen Gegebenheiten und Zusammenhänge;
4. Erhaltung, beziehungsweise Herbeiführung von Umweltbedingungen, die gesunde Lebensgrundlagen, insbesondere für Wohnen, Arbeit und Freizeit, sichern, und Schaffung von Voraussetzungen für einen möglichst sparsamen und ökologisch verträglichen Umgang mit den natürlichen Lebensgrundlagen sowie dem Grund und Boden;
5. größtmöglicher Schutz vor Belästigungen, insbesondere durch Lärm, Staub und Gerüche;
6. Vorsorge für der Erholung dienende Grün- und Wasserflächen, insbesondere des Wald- und Wiesengürtels, und Erhaltung solcher Flächen, wie des Praters, der Lobau und der Alten Donau;
7. Erhaltung des Wienerwaldes;
8. Vorsorge für zeitgemäße Verkehrsflächen zur Befriedigung des Verkehrsbedürfnisses der Bevölkerung und der Wirtschaft;
9. Vorsorge für zeitgemäße Einrichtungen zur Ver- und Entsorgung, insbesondere in bezug auf Wasser, Energie und Abfall;
10. Vorsorge für Flächen zur Gewinnung von Rohstoffen;
11. Sicherstellung der zeitgemäßen Rahmenbedingungen für die Stellung Wiens als Bundeshauptstadt, als Standort internationaler Einrichtungen und Organisationen, als Konferenz- und Wirtschaftsstandort sowie Sicherstellung der zeitgemäßen Rahmenbedingungen für den Fremdenverkehr;
12. Vorsorge für Flächen für der Öffentlichkeit dienende Einrichtungen, insbesondere für Bildungs-, Sport-, kulturelle, religiöse, soziale, sanitäre und Sicherheitszwecke sowie für Zwecke der öffentlichen Verwaltung;
13. Vorsorge für angemessene, der Land- und Forstwirtschaft dienende Grundflächen;
14. Herbeiführung eines den zeitgemäßen Vorstellungen entsprechenden örtlichen Stadtbildes und Gewährleistung des Bestandes von Gebieten, die wegen ihres örtlichen Stadtbildes in ihrem äußeren Erscheinungsbild erhaltungswürdig sind.
[...]
[...]
Verfahren bei Festsetzung und Abänderung der Flächenwidmungs- pläne
und der Bebauungspläne
§2. (1) Die Entwürfe für Flächenwidmungspläne und Bebauungspläne sind vom Magistrat in folgender Weise auszuarbeiten:
1. Die natürlichen, ökologischen, wirtschaftlichen, infrastrukturellen, sozialen und kulturellen Gegebenheiten, insbesondere auch hinsichtlich einer barrierefreien Gestaltung, die für die Bevölkerung eine weitgehend selbständige Nutzung aller Lebensbereiche ermöglichen soll, sind zu erheben.
2. Die auf Grundflächen und bauliche Anlagen bezogenen Rechtsverhältnisse, soweit sie für die Planung bedeutsam sind, sind zu erheben.
3. Die Gestaltung und Entwicklung des Plangebietes, die erreicht werden soll, ist unter Bezugnahme auf die gesetzlichen Planungsziele darzulegen.
[...]
[...]"
1.2. Zum Flächenwidmungs- und Bebauungsplan für das Gebiet zwischen Gallmeyergasse, Klabundgasse, Püchlgasse, Gallmeyergasse, Heiligenstädter Straße, Barawitzkagasse und Hohe Warte im 19. Bezirk:
Im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan vom 30. September 1998, Plandokument 7020, waren die von der Umwidmung betroffenen Grundstücke als "Erholungsgebiet Sport- und Spielplätze" (Esp) mit der zusätzlichen Festlegung "Anlagen zum Einstellen von Kraftfahrzeugen" (P) gewidmet. Auf dem unmittelbar an die Püchlgasse angrenzenden Teil des Areals sind die besonderen Bebauungsbestimmungen "BB 4" festgelegt. Die mit P BB 4 bezeichneten und für das Abstellen von Kraftfahrzeugen bestimmten Grundflächen sind bis zu einem Ausmaß von mindestens 10 v.H. dieser durch Fluchtlinien bestimmten Flächen gärtnerisch auszugestalten. Für den Übrigen zwischen Klabundgasse und Gallmeyergasse liegenden Teil des Areals sind die besonderen Bebauungsbestimmungen "BB 17" und an den Rändern "BB 18" festgelegt. Auf der mit P BB 17 bezeichneten, als Grünland/ Erholungsgebiet Sport- und Spielplätze gewidmeten und für das Abstellen von Kraftfahrzeugen bestimmten Grundflächen darf kein Bauteil die Höhe von +21 m über Wiener Null überragen. Die mit BB 18 bezeichneten und als Grünland/ Erholungsgebiet Sport- und Spielplätze gewidmeten Grundflächen sind von jeder Bebauung freizuhalten.
Mit Schreiben vom 14. November 2002 ersuchte der Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 51 - Sportamt, für die als Grünland/ Erholungsgebiet Sport- und Spielplätze gewidmeten Grundstücke "das Plandokument dahingehend abzuändern, dass die zukünftige Flächenwidmung der angeführten Grundflächen die Widmung Bauland-Wohngebiet aufweist. Im Interesse einer sinnvollen, am baulichen Bestand der Umgebung orientierten Gebäudehöhe ersucht die Magistratsabteilung 51 weiters, für die Grundstücke Nr. 332/2 und 358/4 die Bauklasse II, für die übrigen Grundstücke die Bauklasse III im Bebauungsplan festzulegen. Es wird abschließend ersucht, das Verfahren zur Änderung des Plandokuments einzuleiten." Mit Schreiben vom 14. November 2002 ersuchte der Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 51 - Sportamt, für die als Grünland/ Erholungsgebiet Sport- und Spielplätze gewidmeten Grundstücke "das Plandokument dahingehend abzuändern, dass die zukünftige Flächenwidmung der angeführten Grundflächen die Widmung Bauland-Wohngebiet aufweist. Im Interesse einer sinnvollen, am baulichen Bestand der Umgebung orientierten Gebäudehöhe ersucht die Magistratsabteilung 51 weiters, für die Grundstücke Nr. 332/2 und 358/4 die Bauklasse römisch zwei, für die übrigen Grundstücke die Bauklasse römisch drei im Bebauungsplan festzulegen. Es wird abschließend ersucht, das Verfahren zur Änderung des Plandokuments einzuleiten."
Am 3. März 2003 teilte die Magistratsabteilung 21A der Magistratsabteilung 51 mit,
"dass für den gegenständlichen Bereich eine höherwertige Nutzung denkbar erscheint.
Im Zuge einer Gebietsbearbeitung soll unter Berücksichtigung der im Umgebungsbereich vorherrschenden Bebauungsbestimmungen eine widmungsmäßige Umsetzung geprüft werden."
In der Folge arbeitete der Magistrat der Stadt Wien (MA 21A) unter der Bezeichnung als Plandokument 7567 den Entwurf einer Verordnung betreffend die Festsetzung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans für das Gebiet zwischen Gallmeyergasse, Klabundgasse, Püchlgasse, Gallmeyergasse, Heiligenstädter Straße, Barawitzkagasse und Hohe Warte im 19. Bezirk aus und legte ihn gemäß §2 Abs6 WBO in der Zeit vom 6. November 2003 bis 18. Dezember 2003 zur öffentlichen Einsicht auf.
In diesem Entwurf ist das bisher als Erholungsgebiet Sport- und Spielplätze gewidmete und zwischen der Püchlgasse, der Gallmeyergasse und der Klabundgasse gelegene Areal als Bauland Wohngebiet vorgesehen. Anschließend an die mit einer Breite von 12 m festgesetzte Püchlgasse sollte ein 12 m breiter Streifen als Erholungsgebiet Parkanlagen gewidmet werden. Für das daran anschließende Bauland-Wohngebiet wurden bis zu einer Tiefe von 17 m die Bauklasse II, die geschlossene Bauweise und die besonderen Bebauungsbestimmungen BB 1 vorgesehen. Auf den mit BB 1 bezeichneten und als Bauland-Wohngebiet gewidmeten Grundflächen sollte das Ausmaß der bebauten Fläche maximal 50 v.H. des jeweiligen Teiles des Bauplatzes betragen. Auf diesen Grundflächen sollte die Unterbrechung der geschlossenen Bauweise zulässig sein. Für einen westlich dieses Teils gelegenen ebenfalls 17 m breiten Grundstücksstreifen wurde die Bauklasse III und die geschlossene Bebauung vorgesehen. Entlang der Gallmeyergasse und der Klabundgasse sowie anschließend an das beschriebene Bauland-Wohngebiet mit den Festlegungen Bauklasse III und geschlossene Bauweise ist jeweils ein 5 m breiter Streifen vorgesehen, der gärtnerisch auszugestalten ist. Für den westlichen Teil des Areals sind die Widmung Bauland-Wohngebiet sowie die offene Bauweise, eine Beschränkung der bebaubaren Fläche auf 28 % der Bauplatzfläche und die besonderen Bebauungsbestimmungen BB 2 vorgesehen. Auf den mit BB 2 bezeichneten und als Bauland-Wohngebiet gewidmeten Grundflächen sollten einschließlich der Dachgeschosse höchstens 5 Geschosse zulässig sein. Im Osten sollte an dieses Wohngebiet ein 4 m breiter öffentlicher Durchgang anschließen. In diesem Entwurf ist das bisher als Erholungsgebiet Sport- und Spielplätze gewidmete und zwischen der Püchlgasse, der Gallmeyergasse und der Klabundgasse gelegene Areal als Bauland Wohngebiet vorgesehen. Anschließend an die mit einer Breite von 12 m festgesetzte Püchlgasse sollte ein 12 m breiter Streifen als Erholungsgebiet Parkanlagen gewidmet werden. Für das daran anschließende Bauland-Wohngebiet wurden bis zu einer Tiefe von 17 m die Bauklasse römisch zwei, die geschlossene Bauweise und die besonderen Bebauungsbestimmungen BB 1 vorgesehen. Auf den mit BB 1 bezeichneten und als Bauland-Wohngebiet gewidmeten Grundflächen sollte das Ausmaß der bebauten Fläche maximal 50 v.H. des jeweiligen Teiles des Bauplatzes betragen. Auf diesen Grundflächen sollte die Unterbrechung der geschlossenen Bauweise zulässig sein. Für einen westlich dieses Teils gelegenen ebenfalls 17 m breiten Grundstücksstreifen wurde die Bauklasse römisch drei und die geschlossene Bebauung vorgesehen. Entlang der Gallmeyergasse und der Klabundgasse sowie anschließend an das beschriebene Bauland-Wohngebiet mit den Festlegungen Bauklasse römisch drei und geschlossene Bauweise ist jeweils ein 5 m breiter Streifen vorgesehen, der gärtnerisch auszugestalten ist. Für den westlichen Teil des Areals sind die Widmung Bauland-Wohngebiet sowie die offene Bauweise, eine Beschränkung der bebaubaren Fläche auf 28 % der Bauplatzfläche und die besonderen Bebauungsbestimmungen BB 2 vorgesehen. Auf den mit BB 2 bezeichneten und als Bauland-Wohngebiet gewidmeten Grundflächen sollten einschließlich der Dachgeschosse höchstens 5 Geschosse zulässig sein. Im Osten sollte an dieses Wohngebiet ein 4 m breiter öffentlicher Durchgang anschließen.
Im Erläuterungsbericht zu diesem Entwurf vom 27. Oktober 2003 ist zur beabsichtigten Umwidmung Folgendes festgehalten:
"Maßgebliche Entwicklungen und Planungen
Die Festlegungen der gültigen Flächenwidmungs- und Bebauungspläne sollen im Hinblick auf eine für große Teile des Plangebiets drohende Bausperre überprüft werden.
Für das Areal zwischen Gallmeyergasse und Klabundgasse zeichnet sich der Bedarf an einer höherwertigen Nutzung ab. Dazu liegt ein Widmungsansuchen der grundverwaltenden Dienststelle, der Magistratsabteilung 51, vor. Weiters hat der Wiener Gemeinderat am 12. Dezember 2002 mit der HW Hohe Warte Projektentwicklungs- und ErrichtungsgmbH eine Kaufoption für den Erwerb der betreffenden Liegenschaften eingeräumt.
Eine Bebauung dieses Bereiches im direkten Anschluss an das dicht bebaute Stadtgebiet ist mit den Leitlinien für die Bezirksentwicklung grundsätzlich vereinbar. Unter der Voraussetzung, dass auf diesen Grundstücken die für die Sportanlage notwendigen Pflichtabstellplätze geschaffen werden, würden auch die Zielsetzungen des STEP zumindest teilweise erfüllt. Nach Abwägung der städtebaulichen Gegebenheiten und Entwicklungstendenzen scheint eine Bebauung dieses Bereichs im Anschluss an das dicht bebaute Stadtgebiet im ortsüblichen Maßstab aufgrund der potentiell hohen Wohnqualität vor allem mit Wohn- und in untergeordnetem Ausmaß auch mit Bürobauten vertretbar.
Die dargestellten Entwicklungen und Planungen stellen die wichtigen Rücksichten gemäß §1 Abs4 der BO für Wien dar, die für eine Überarbeitung des Flächenwidmungsplanes und des Bebauungsplanes im gegenständlichen Gebiet sprechen.
[...]
Mit der vorliegenden Bearbeitung des Flächenwidmungsplanes und des Bebauungsplanes werden insbesondere folgende Ziele bzw. Entwicklungen im Plangebiet angestrebt:
* Vorsorge für Flächen für den erforderlichen Wohnraum unter Beachtung der Bevölkerungsentwicklung und der Ansprüche der Bevölkerung an ein zeitgemäßes Wohnen durch Ausweisung von Bauland/Wohngebiet;
[...]
* angemessene Vielfalt und Ausgewogenheit der Nutzungen unter Berücksichtigung der räumlichen Gegebenheiten und Zusammenhänge durch Abwägung der einzelnen Planungsziele in Abstimmung mit der bestehenden und geplanten Nutzung und differenzierte Festlegung der verschiedenen Widmungen bzw. Bebauungsbestimmungen;
* Erhaltung bzw. Herbeiführung von Umweltbedingungen, die gesunde Lebensgrundlagen, insbesondere für Wohnen, Arbeit und Freizeit, sichern, und Schaffung von Voraussetzungen für einen möglichst sparsamen und ökologisch verträglichen Umgang mit den natürlichen Lebensgrundlagen sowie dem Grund und Boden durch Ausweisung zusammenhängender gärtnerisch auszugestaltenden Flächen im Bauland
[...]
* Vorsorge für der Erholung dienende Grün- und Wasserflächen und ihre Erhaltung durch widmungsgemäße Sicherung der bestehenden Parkanlagen;
* Vorsorge für zeitgemäße Verkehrsflächen zur Befriedigung des Verkehrsbedürfnisses der Bevölkerung und der Wirtschaft durch bestands- und nutzungsorientierte Ausweisung von Verkehrsflächen und die Festlegung von öffentlichen Durchgängen.
Festsetzungen
[...]
Bebauungsstruktur:
[...]
Zur Nutzung des Entwicklungspotentials des Areals zwischen Gallmeyergasse und Klabundgasse wird die Widmung Bauland/Wohngebiet vorgeschlagen. Das Ausweisen der offenen Bauweise, Bauklasse II westlich der verlängerten Eduard-Pötzl-Gasse sowie der geschlossenen Bauweise, Bauklasse III und Bauklasse II mit der teilweisen Beschränkung der baulichen Ausnützbarkeit der Teile der Bauplätze auf 50 v.H. (BB 1) östlich davon soll gewährleisten, dass die künftige Bebauung den ortsüblichen Maßstab einhält. Zur Erleichterung einer zweckmäßigen Bebauung soll zur Püchlgasse hin die Unterbrechung der geschlossenen Bauweise (BB 1) ermöglicht werden. Im Bereich der offenen Bauweise soll das Ausmaß der bebauten Fläche höchstens 28 v.H. des Bauplatzes und die Bebauung einschließlich der Dachgeschoße höchstens 5 zur Gänze oder zu einem Teil über dem anschließenden Gelände liegende Geschoße erreichen dürfen (BB 2). Zur Nutzung des Entwicklungspotentials des Areals zwischen Gallmeyergasse und Klabundgasse wird die Widmung Bauland/Wohngebiet vorgeschlagen. Das Ausweisen der offenen Bauweise, Bauklasse römisch zwei westlich der verlängerten Eduard-Pötzl-Gasse sowie der geschlossenen Bauweise, Bauklasse römisch drei und Bauklasse römisch zwei mit der teilweisen Beschränkung der baulichen Ausnützbarkeit der Teile der Bauplätze auf 50 v.H. (BB 1) östlich davon soll gewährleisten, dass die künftige Bebauung den ortsüblichen Maßstab einhält. Zur Erleichterung einer zweckmäßigen Bebauung soll zur Püchlgasse hin die Unterbrechung der geschlossenen Bauweise (BB 1) ermöglicht werden. Im Bereich der offenen Bauweise soll das Ausmaß der bebauten Fläche höchstens 28 v.H. des Bauplatzes und die Bebauung einschließlich der Dachgeschoße höchstens 5 zur Gänze oder zu einem Teil über dem anschließenden Gelände liegende Geschoße erreichen dürfen (BB 2).
[...]
Verkehr:
[...] Die Erhaltung der notwendigen Pflichtstellplätze für das Stadion Hohe Warte auf den von der Umwidmung betroffenen Grundflächen ist mit der Widmung Bauland/Wohngebiet vereinbar.
Zur Absicherung des Fußwegnetzes soll die verlängerte Eduard-Pötzl-Gasse im Rahmen der Umnutzung des Areals zwischen Gallmeyergasse und Klabundgasse als öffentlicher Durchgang in einer Breite von 4 m weitergeführt werden. In Verbindung mit der Sicherung eines Grünstreifens westlich der Püchlgasse soll die Breite der Verkehrsfläche auf 12 m reduziert werden.
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