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33 Bewertungsrecht;Norm
BewG 1955 §53;Betreff
Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Vizepräsident Dr. Raschauer und die Hofräte Dr. Würth, Dr. Pokorny, Dr. Wetzel und Dr. Puck als Richter, im Beisein des Schriftführers Richter Mag. Dr. Walter, über die Beschwerde der AP in D, vertreten durch Dr. Fritz Sattlberger, Rechtsanwalt in Linz, Altstadt 11, gegen den Bescheid der Finanzlandesdirektion für Oberösterreich vom 24. Juni 1980, Zl. 760/6-8/K-1979, betreffend Einheitswert- und Grundsteuermeßbescheid zum 1. Jänner 1973 mit Wirkung ab 1. Jänner 1974, zu Recht erkannt:
Spruch
Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.
Der Bund hat der Beschwerdeführerin Aufwendungen in der Höhe von S 2.360,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
Das Mehrbegehren wird abgewiesen.
Begründung
Die Beschwerdeführerin ist Alleineigentümerin eines in den Jahren 1963 bis 1968 erbauten Einfamilienhauses in Leonding bei Linz. In ihrer Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes zum 1. Jänner 1973 machte sie zusammengefaßt folgende Angaben über das genannte Gebäude:
Massivbauweise
Welleterniteindeckung
Einfacher Putz
Massivdecken
Doppelfenster
Paneel- bzw. Füllungstüren
zum Teil Weich- zum Teil Hartholzfußböden
geringfügiges Ausmaß an Boden- und Wandfliesen
Wasser und Toilette in der Wohnung
ein Badezimmer
Zentralheizung mit Ausnahme zweier Räume
Außerdem verwies die Beschwerdeführerin auf das Gutachten eines technischen Sachverständigen, wonach infolge unsachgemäßer Bauausführung - das Einfamilienhaus war weitestgehend in "Eigenbauweise" errichtet worden - ein Sprung in der Kellerdecke sowie Risse in der Decke über dem Erdgeschoß und in der anschließenden Balkonplatte entstanden seien, die eine etwa 20- bis 25%ige Wertminderung des Hauses zur Folge hätten.
Das Finanzamt stellte den Einheitswert für das Einfamilienhaus zum 1. Jänner 1973 mit Wirkung ab 1. Jänner 1974 mit S 278.000,-- fest. Dabei ging es unter anderem von folgenden für die Wertermittlung maßgebenden Faktoren aus:
umbauter Raum
Bauklasse lt. Anlage zu
§ 53 a BewG Bauklasse lt. Anlage zu, Paragraph 53, a BewG
Durchschnitts-preis pro m3
Keller
216 m3
13.3 (= mittlere
Ausführung) 13.3 (= mittlere, Ausführung)
S 250,--
Erdgeschoß
263 m3
11.23/24 (= mittlere bis
gute Ausführung) 11.23/24 (= mittlere bis, gute Ausführung)
S 465,--
Obergeschoß
263 m3
-"-
-"-
Garage
44 m3
11.33 (= mittlere
Ausführung) 11.33 (= mittlere, Ausführung)
S 250,--
Der Bodenwert wurde (vor Kürzung gemäß § 53 Abs. 2 Bewertungsgesetz 1955) mit S 180,-- pro m2 angesetzt.Der Bodenwert wurde (vor Kürzung gemäß Paragraph 53, Absatz 2, Bewertungsgesetz 1955) mit S 180,-- pro m2 angesetzt.
Die Beschwerdeführerin erhob Berufung und beantragte, den Bodenwert auf S 120,-- pro m2 sowie die Durchschnittspreise pro Kubikmeter für den Keller auf S 150,--, für das Erd- und Obergeschoß auf S 262,-- und für die Garage auf S 175,-- herabzusetzen. Begründet wurde der Antrag bezüglich des Bodenwertes im wesentlichen mit Lärm- und Abgasbelästigungen. Bezüglich des Gebäudewertes wurde vorgebracht, daß beim Keller eine einfache Ausführung (Durchschnittspreis pro m3 S 190,--), bei Erd- und Obergeschoß ein Mittelwert zwischen einfacher, mittlerer und guter Ausführung (Durchschnittspreis S 350,-- pro m3) und bei der Garage ein Mittelwert zwischen sehr einfacher und einfacher Ausführung (Durchschnittspreis S 175,-- pro m3) vorläge. Die Durchschnittspreise für Keller, Erd- und Obergeschoß seien im Hinblick auf das oben erwähnte Gutachten um 20 bis 25 % zu kürzen, sodaß sich die im Berufungsantrag angeführten Werte ergäben.
Das Finanzamt gab der Berufung mit Berufungsvorentscheidung insoweit statt, als für den Keller ein Durchschnittspreis von S 190,-- (statt S 250,--) und für Erd- und Obergeschoß ein solcher von je S 440,-- (statt S 465,--) angesetzt wurde. Diese geänderten Wertansätze führten zu einer Herabsetzung des Einheitswertes des Einfamilienhauses von S 278.000,-- auf S 261.000,--. Das Finanzamt begründete die Herabsetzung der Durchschnittspreise ausschließlich mit der Berücksichtigung der im Sachverständigengutachten aufgezeigten Baumängel.
Die Beschwerdeführerin beantragte die Vorlage ihrer Berufung an die Abgabenbehörde zweiter Instanz. Im Zuge des Berufungsverfahrens stellte die belangte Behörde ergänzend fest, daß der zwischen Einfamilienhaus und Garage vorhandene Raum durch die beiden Wände des Wohnhauses und der Garage sowie durch eine in den Garten führende Glastür auf drei Seiten umschlossen und überdacht ist.
Die belangte Behörde gab der Berufung mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid teilweise statt, indem sie den Einheitswert
des Einfamilienhauses von ursprünglich S 278.000,-- auf
S 269.000,-- herabsetzte. (Eine mit derselben Berufungsentscheidung abweisend erledigte Berufung gegen die Erhöhung des Einheitswertes der genannten Liegenschaft zum 1. Jänner 1977 gemäß Art. III der Bewertungsgesetz-Novelle 1972 ist - wie in der Beschwerde ausdrücklich betont wird - nicht Gegenstand des hg. Verfahrens.)S 269.000,-- herabsetzte. (Eine mit derselben Berufungsentscheidung abweisend erledigte Berufung gegen die Erhöhung des Einheitswertes der genannten Liegenschaft zum 1. Jänner 1977 gemäß Artikel römisch drei, der Bewertungsgesetz-Novelle 1972 ist - wie in der Beschwerde ausdrücklich betont wird - nicht Gegenstand des hg. Verfahrens.)
In der Begründung führte die belangte Behörde aus, daß das Einfamilienhaus der Beschwerdeführerin drei Merkmale der einfachen Ausführung (einfacher Putz, Füllungstüren und geringe Verfliesung), sechs Merkmale der mittleren Ausführung (Welleternitdach, einfacher Putz, Doppelfenster, Füllungs- und Paneeltüren, Weichholz- und Hartholzböden sowie Wasser und Toilette in der Wohnung) und drei Merkmale der guten Ausführung (Massivdecken, Doppelfenster, Badezimmer) aufweise. Bei wertmäßigem Abwägen aller dieser Merkmale müsse sich daher ein Kubikmeterdurchschnittspreis ergeben, der etwas über dem Preis der mittleren Ausführung in der Höhe von S 380,-- liege. Dieser Durchschnittspreis werde mit S 400,-- angenommen. Weiters sei gemäß Pkt. 18.3 der Anlage zu § 53a des Bewertungsgesetzes 1955 im Hinblick auf das Vorhandensein einer Zentralheizung ein Zuschlag von 5 v. H. vorzunehmen, sodaß sich ein Kubikmeterdurchschnittspreis von S 420,-- ergebe. Hinsichtlich der Einstufung des Kellers wurde dem Berufungsbegehren (Ansatz des Durchschnittspreises bei einfacher Ausführung) entsprochen.In der Begründung führte die belangte Behörde aus, daß das Einfamilienhaus der Beschwerdeführerin drei Merkmale der einfachen Ausführung (einfacher Putz, Füllungstüren und geringe Verfliesung), sechs Merkmale der mittleren Ausführung (Welleternitdach, einfacher Putz, Doppelfenster, Füllungs- und Paneeltüren, Weichholz- und Hartholzböden sowie Wasser und Toilette in der Wohnung) und drei Merkmale der guten Ausführung (Massivdecken, Doppelfenster, Badezimmer) aufweise. Bei wertmäßigem Abwägen aller dieser Merkmale müsse sich daher ein Kubikmeterdurchschnittspreis ergeben, der etwas über dem Preis der mittleren Ausführung in der Höhe von S 380,-- liege. Dieser Durchschnittspreis werde mit S 400,-- angenommen. Weiters sei gemäß Pkt. 18.3 der Anlage zu Paragraph 53 a, des Bewertungsgesetzes 1955 im Hinblick auf das Vorhandensein einer Zentralheizung ein Zuschlag von 5 v. H. vorzunehmen, sodaß sich ein Kubikmeterdurchschnittspreis von S 420,-- ergebe. Hinsichtlich der Einstufung des Kellers wurde dem Berufungsbegehren (Ansatz des Durchschnittspreises bei einfacher Ausführung) entsprochen.
Eine Berücksichtigung des im Sachverständigengutachten aufgezeigten schlechten Bauzustandes lehnte die belangte Behörde mit der Begründung ab, daß sich für einen entsprechenden Abschlag im Gesetz keine Deckung fände.
Schließlich wich die belangte Behörde vom erstinstanzlichen Bescheid noch insoweit ab, als sie den von drei Seiten umbauten Raum zwischen Wohnhaus und Garage als "Windfang" mit einem Ausmaß von 7,72 m3 erfaßte und in die Bauklasse 11.33 (Nebengebäude, mittlere Ausführung, Durchschnittspreis S 250,-- pro m3) einstufte. Außerdem wurde die Kubatur des Wohnhauses insgesamt noch dadurch höher angesetzt, daß ein 40 bis 60 cm tiefer Fassadeneinsprung bei Terrasse bzw. Balkon als "umbauter Raum" miterfaßt wurde.
Gegen diese Berufungsentscheidung wendet sich die Beschwerde, in der Rechtswidrigkeit des Inhaltes sowie Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend gemacht werden. Der angefochtene Bescheid stelle gegenüber dem rechtskräftigen Einheitswertbescheid zum 1. Jänner 1969 von S 149.000,-- eine Erhöhung um rund 87 % dar. Der als "Windfang" bewertete Raum zwischen Wohnbau und Garage stelle eher eine "Hauseingangsüberdachung" als einen umbauten Raum dar, weil sich die beiden Längsseiten durch die ohnedies bei der Bewertung bereits erfaßten Wände des Wohnhauses und der Garage ergäben und die dritte Seite zum Garten hin nur aus einem Glasfenster und einer Glastür bestehe. Abgesehen davon, daß bezüglich dieses Raumes "bisher mit Recht wegen Geringfügigkeit auf einen Wertansatz verzichtet wurde", sei der von der belangten Behörde angesetzte Durchschnittspreis von S 250,-- pro Kubikmeter überhöht. Der Wert der "Hauseingangsüberdachung" (mit selbst erstellter einfacher Betondecke) liege nicht über S 500,-- und sollte so wie bisher unberücksichtigt bleiben.
Das Einfamilienhaus weise drei Merkmale der einfachen, sechs Merkmale der mittleren und nur ein Merkmal der guten Ausführung auf. Doppelfenster und Bad hätten nur mittlere, die Türen nur einfache Ausführung. Es ergebe sich daher ein Wert, der zwischen S 363,-- und S 370,-- pro m3 angenommen werden könne. Der Zuschlag für die Zentralheizung könne nur mit 3 bis 4 % angesetzt werden, weil die Rohrleitungen teilweise frei verlegt und zwei Räume ohne Heizung seien. Der Zentralheizungszuschlag führe sohin höchstens zu einem Kubikmeterpreis für das Erd- und Obergeschoß von S 380,-- . Dabei sei der auf "Eigenbau mit Nachbarschaftshilfe" zurückzuführende schlechte Bauzustand des Gebäudes noch nicht berücksichtigt. Da aber die Bauweise eines Gebäudes für dessen Bewertung von entscheidender Bedeutung sei, müßte den aufgezeigten Bauschäden mit einem entsprechenden Wertabschlag (22,5 %) Rechnung getragen werden.
Die Garage weise "im Bauwerk (einschließlich Decke) Risse und Sprünge auf" und sei wasserdurchlässig; es komme daher nach der Bauweise nur eine einfache Ausführung mit S 200,-- pro m3 in Frage.
Der Bodenwert von S 180,-- pro m2 wird in der Beschwerde nicht mehr bekämpft.
Die belangte Behörde hat die Verwaltungsakten vorgelegt und eine Gegenschrift erstattet, in der sie die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde beantragt.
Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
Gemäß § 53 Abs. 3 Bewertungsgesetz 1955 ist bei bebauten Grundstücken der Gebäudewert vorbehaltlich der Bestimmungen der Absätze 4 und 5, die jedoch im Beschwerdefall nicht zur Anwendung kommen, aus dem Neuherstellungswert abzuleiten, der sich je nach der Bauweise und Ausstattung des Gebäudes oder der Gebäudeteile bei Unterstellung von Durchschnittspreisen je Kubikmeter des umbauten Raumes der Gebäude oder der Gebäudeteile ergibt. Umbauter Raum ist der auf mindestens drei Seiten von Wänden umschlossene innere nutzbare Raum zuzüglich des Raumes, den die Umwandung einnimmt.Gemäß Paragraph 53, Absatz 3, Bewertungsgesetz 1955 ist bei bebauten Grundstücken der Gebäudewert vorbehaltlich der Bestimmungen der Absätze 4 und 5, die jedoch im Beschwerdefall nicht zur Anwendung kommen, aus dem Neuherstellungswert abzuleiten, der sich je nach der Bauweise und Ausstattung des Gebäudes oder der Gebäudeteile bei Unterstellung von Durchschnittspreisen je Kubikmeter des umbauten Raumes der Gebäude oder der Gebäudeteile ergibt. Umbauter Raum ist der auf mindestens drei Seiten von Wänden umschlossene innere nutzbare Raum zuzüglich des Raumes, den die Umwandung einnimmt.
In den Absätzen 6 bis 8 des § 53 leg. cit. sind verschiedene Wertabschläge vorgesehen, die der Berücksichtigung des Gebäudealters und der unterschiedlichen Ertragsfähigkeit bebauter Grundstücke dienen sowie bei Überschreiten bestimmter Ausmaße der bebauten Fläche zum Tragen kommen. Darüber hinausgehende Wertabschläge sieht das Bewertungsgesetz nicht vor. § 53 Abs. 10 leg. cit. bestimmt jedoch, daß bei der Bewertung von bebauten Grundstücken auf Antrag der gemeine Wert zugrunde zu legen ist, wenn dieser geringer ist als der nach den vorstehenden Bestimmungen ermittelte Wert.In den Absätzen 6 bis 8 des Paragraph 53, leg. cit. sind verschiedene Wertabschläge vorgesehen, die der Berücksichtigung des Gebäudealters und der unterschiedlichen Ertragsfähigkeit bebauter Grundstücke dienen sowie bei Überschreiten bestimmter Ausmaße der bebauten Fläche zum Tragen kommen. Darüber hinausgehende Wertabschläge sieht das Bewertungsgesetz nicht vor. Paragraph 53, Absatz 10, leg. cit. bestimmt jedoch, daß bei der Bewertung von bebauten Grundstücken auf Antrag der gemeine Wert zugrunde zu legen ist, wenn dieser geringer ist als der nach den vorstehenden Bestimmungen ermittelte Wert.
Das Begehren der Beschwerdeführerin, die auf eine nicht fachgerechte Bauausführung zurückzuführenden Baumängel ihres Einfamilienhauses durch einen pauschalen Wertabschlag zu berücksichtigen, findet in den oben wiedergegebenen gesetzlichen Vorschriften sohin keine Deckung. Der Beschwerdeführerin wäre es lediglich freigestanden, gemäß § 53 Abs. 10 Bewertungsgesetz 1955 den Ansatz des niedrigeren gemeinen Wertes zu beantragen. Einen solchen Antrag hat die Beschwerdeführerin im Verwaltungsverfahren nicht gestellt. Im übrigen wurde von ihr auch in keiner Lage des Verfahrens behauptet, daß der gemeine Wert ihres Einfamilienhauses niedriger wäre als der von der belangten Behörde festgestellte Einheitswert.Das Begehren der Beschwerdeführerin, die auf eine nicht fachgerechte Bauausführung zurückzuführenden Baumängel ihres Einfamilienhauses durch einen pauschalen Wertabschlag zu berücksichtigen, findet in den oben wiedergegebenen gesetzlichen Vorschriften sohin keine Deckung. Der Beschwerdeführerin wäre es lediglich freigestanden, gemäß Paragraph 53, Absatz 10, Bewertungsgesetz 1955 den Ansatz des niedrigeren gemeinen Wertes zu beantragen. Einen solchen Antrag hat die Beschwerdeführerin im Verwaltungsverfahren nicht gestellt. Im übrigen wurde von ihr auch in keiner Lage des Verfahrens behauptet, daß der gemeine Wert ihres Einfamilienhauses niedriger wäre als der von der belangten Behörde festgestellte Einheitswert.
Zu den von der belangten Behörde angesetzten Durchschnittspreisen ist folgendes zu sagen:
Die Anlage zu § 53a Bewertungsgesetz 1955 sieht für die Beurteilung der baulichen Ausführung eines Gebäudes verschiedene Merkmale vor. Die diesbezüglich von der Beschwerdeführerin gemachten Angaben ergeben für die BauteileDie Anlage zu Paragraph 53 a, Bewertungsgesetz 1955 sieht für die Beurteilung der baulichen Ausführung eines Gebäudes verschiedene Merkmale vor. Die diesbezüglich von der Beschwerdeführerin gemachten Angaben ergeben für die Bauteile
European Case Law Identifier (ECLI)
ECLI:AT:VWGH:1982:1980003365.X00Im RIS seit
14.01.2002Zuletzt aktualisiert am
02.11.2015
