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L80005 Raumordnung Raumplanung Flächenwidmung Bebauungsplan SalzburgNorm
AVG §37Betreff
Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Lehofer und die Hofrätinnen Mag.a Merl, Mag. Rehak, Mag. Liebhart-Mutzl sowie Mag. Bayer als Richterinnen und Richter, unter Mitwirkung der Schriftführerin Mag. Kovacs, über die Revision der Stadtgemeinde Zell am See, vertreten durch die Berger Daichendt Grobovschek Perfeller Rechtsanwälte OG in 5020 Salzburg, Sterneckstraße 55, gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Salzburg vom 16. September 2021, 405-3/617/1/61-2021, betreffend eine baurechtliche Angelegenheit (mitbeteiligte Partei: A GmbH in L, vertreten durch die Haslinger/Nagele Rechtsanwälte GmbH in 1010 Wien, Mölker Bastei 5; weitere Partei: Salzburger Landesregierung), zu Recht erkannt:
Spruch
Das angefochtene Erkenntnis wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.
Das Kostenersatzbegehren der Revisionswerberin wird abgewiesen.
Begründung
Begründend führte das LVwG - soweit für das gegenständliche Verfahren relevant - aus, die Fläche, auf der die Hotelanlage errichtet werden solle, sei im gültigen Flächenwidmungsplan als Bauland, Erweitertes Wohngebiet ausgewiesen. Das Bauvorhaben bestehe aus sechs Häusern, die unterirdisch durch einen Schrägaufzug verbunden seien; zwei Häuser seien auf einem gemeinsamen zweigeschossigen Garagenbau errichtet. Es sei die Errichtung von 56 Zimmern (112 Betten) und 36 PKW-Tiefgaragenplätzen vorgesehen. Den Einreichunterlagen zufolge seien 1.669,35 m2 für die Beherbergung von Gästen, 54,47 m2 für den Empfang, 13,75 m2 für Service und Reinigung, 247,15 m2 für die Zubereitung und Verabreichung von Speisen und 262,50 m2 für Nebenleistungen wie Wellness sowie einen Schi/Radraum geplant. Von den drei Räumen mit insgesamt 112 Verabreichungsplätzen diene einer der Verabreichungsräume auch als Zugang zum Schrägaufzug zu den anderen Häusern, in einem weiteren seien die Stühle entlang der Theke aufgestellt. Der Küchenraum, in dem auch das Geschirr gelagert werden solle, habe inklusive Kühlraum eine Größe von 21,54 m2. Lagerraum für Tischwäsche, Reinigungsmittel und -geräte, reine oder gebrauchte Wäsche stehe nur sehr eingeschränkt zur Verfügung. Küchen oder Kochnischen seien nunmehr - entgegen einer früheren Planungsvariante - nicht mehr dargestellt.
Das aufgrund der Übergangsbestimmung des § 83 Abs. 2 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (ROG 2009) fallbezogen anzuwendende ROG 2009 idF LGBl. Nr. 30/2009 enthalte - im Gegensatz zu § 5 Z 1 lit. c ROG 2009 idF LGBl. Nr. 82/2017 - keine Begriffsbestimmung für ein Apartment oder ein Apartmenthotel.Das aufgrund der Übergangsbestimmung des Paragraph 83, Absatz 2, Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (ROG 2009) fallbezogen anzuwendende ROG 2009 in der Fassung , Landesgesetzblatt Nr. 30 aus 2009, enthalte - im Gegensatz zu Paragraph 5, Ziffer eins, Litera c, ROG 2009 in der Fassung , Landesgesetzblatt Nr. 82 aus 2017, - keine Begriffsbestimmung für ein Apartment oder ein Apartmenthotel.
Aus dem festgestellten Sachverhalt folge bei einer Gesamtbetrachtung, dass es sich bei dem verfahrensgegenständlichen Bauvorhaben um ein Hotel oder Apartmenthotel, nicht aber um ein Apartmenthaus handle, sodass eine Kennzeichnung gemäß § 39 Abs. 2 ROG 2009 nicht erforderlich sei. Es seien weder in den Schlafzimmern noch in den Suiten Kochgelegenheiten bzw. Kochnischen vorgesehen; aus dem Umstand, dass einer der Verabreichungsräume auch als Zugang zum Schrägaufzug zu den anderen Häusern diene, in einem weiteren die Stühle entlang der Theke aufgestellt seien und die Amtssachverständige „Defizite“ hinsichtlich der Lagerung von Lebensmitteln in dem der (für alle zugänglichen) Küche angeschlossenen Kühlraum sowie der Effizienz des Reinigungskonzeptes aufgezeigt habe, könne nicht geschlossen werden, dass ein Apartmenthotel (gemeint wohl: Apartmenthaus) bzw. Zweitwohnsitz geschaffen werden solle. Dass in den Suiten die Raumteilung mittels Möblierung erfolge, erleichtere zwar eine Änderung der Raumeinteilung sowie den Einbau von Küchen oder Kochnischen, womit Apartments errichtet werden könnten, dies wäre aber eine verwendungszweckwidrige Nutzung; eine solche könne im Rahmen der rechtlichen Beurteilung des vorliegenden Sachverhaltes ebenso wenig von Relevanz sein wie die ursprünglich eingereichten Unterlagen, in denen Kochnischen eingezeichnet gewesen seien, oder eine Präsentation des Projektes im Internet.Aus dem festgestellten Sachverhalt folge bei einer Gesamtbetrachtung, dass es sich bei dem verfahrensgegenständlichen Bauvorhaben um ein Hotel oder Apartmenthotel, nicht aber um ein Apartmenthaus handle, sodass eine Kennzeichnung gemäß Paragraph 39, Absatz 2, ROG 2009 nicht erforderlich sei. Es seien weder in den Schlafzimmern noch in den Suiten Kochgelegenheiten bzw. Kochnischen vorgesehen; aus dem Umstand, dass einer der Verabreichungsräume auch als Zugang zum Schrägaufzug zu den anderen Häusern diene, in einem weiteren die Stühle entlang der Theke aufgestellt seien und die Amtssachverständige „Defizite“ hinsichtlich der Lagerung von Lebensmitteln in dem der (für alle zugänglichen) Küche angeschlossenen Kühlraum sowie der Effizienz des Reinigungskonzeptes aufgezeigt habe, könne nicht geschlossen werden, dass ein Apartmenthotel (gemeint wohl: Apartmenthaus) bzw. Zweitwohnsitz geschaffen werden solle. Dass in den Suiten die Raumteilung mittels Möblierung erfolge, erleichtere zwar eine Änderung der Raumeinteilung sowie den Einbau von Küchen oder Kochnischen, womit Apartments errichtet werden könnten, dies wäre aber eine verwendungszweckwidrige Nutzung; eine solche könne im Rahmen der rechtlichen Beurteilung des vorliegenden Sachverhaltes ebenso wenig von Relevanz sein wie die ursprünglich eingereichten Unterlagen, in denen Kochnischen eingezeichnet gewesen seien, oder eine Präsentation des Projektes im Internet.
Bei einem Baugenehmigungsverfahren handle es sich um ein Projektgenehmigungsverfahren, das sich nur auf das eingereichte, vom ausdrücklichen Antrag des Bauwerbers umfasste Projekt beziehen könne. Entscheidend sei der Wille des Bauwerbers, der durch die Einreichpläne, die Baubeschreibung sowie das Betriebskonzept zum Ausdruck gebracht werde (Hinweis auf VwGH 27.6.2006, 2005/05/0243). Auf Umstände, die in den dem konkreten Projekt zugrunde liegenden Unterlagen keine Deckung fänden, könne eine Versagung der Baubewilligung nicht gestützt werden.
Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
Gemäß § 39 Abs. 2 ROG 2009 in der fallbezogen anzuwendenden Fassung LGBl. Nr. 30/2009, können in den Bauland-Kategorien Flächen für Feriendörfer oder Apartmenthäuser zur touristischen Nutzung gekennzeichnet werden. Eine solche Kennzeichnung soll nur vorgenommen werden, wenn keine erheblich nachteiligen Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung in ihren Grundbedürfnissen (betreffend die Vorsorge auf Wohnungen, Erwerbsmöglichkeiten, die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen, Kultur-, Sozial-, Bildungs-, Sport- und sonstige Freizeit-, Informations-, Kommunikations- und Verkehrseinrichtungen) zu erwarten sind.Gemäß Paragraph 39, Absatz 2, ROG 2009 in der fallbezogen anzuwendenden Fassung Landesgesetzblatt Nr. 30 aus 2009,, können in den Bauland-Kategorien Flächen für Feriendörfer oder Apartmenthäuser zur touristischen Nutzung gekennzeichnet werden. Eine solche Kennzeichnung soll nur vorgenommen werden, wenn keine erheblich nachteiligen Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung in ihren Grundbedürfnissen (betreffend die Vorsorge auf Wohnungen, Erwerbsmöglichkeiten, die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen, Kultur-, Sozial-, Bildungs-, Sport- und sonstige Freizeit-, Informations-, Kommunikations- und Verkehrseinrichtungen) zu erwarten sind.
Das ROG 2009 idF LGBl. Nr. 30/2009 enthält keine Begriffsbestimmung für Apartmenthäuser oder Apartmenthotels. Entsprechende Definitionen wurden in § 5 Z 1 ROG 2009 erst mit der ROG-Novelle 2017, LGBl. Nr. 82/2017, betreffend ein Apartmenthaus, Apartments und geeignete Räumlichkeiten zur Erbringung hoteltypischer Dienstleistungen bzw. mit der ROG-Novelle 2019, LGBl. Nr. 82/2019, für Apartmenthotels eingeführt. Gemäß § 86 Abs. 9 ROG 2009 idF LGBl. Nr. 96/2017 sind am 1. Jänner 2018 bereits anhängige Verfahren zur Erlassung von Baubewilligungen nach den bisher geltenden raumordnungsrechtlichen Bestimmungen zu beurteilen.Das ROG 2009 in der Fassung , Landesgesetzblatt Nr. 30 aus 2009, enthält keine Begriffsbestimmung für Apartmenthäuser oder Apartmenthotels. Entsprechende Definitionen wurden in Paragraph 5, Ziffer eins, ROG 2009 erst mit der ROG-Novelle 2017, Landesgesetzblatt Nr. 82 aus 2017,, betreffend ein Apartmenthaus, Apartments und geeignete Räumlichkeiten zur Erbringung hoteltypischer Dienstleistungen bzw. mit der ROG-Novelle 2019, Landesgesetzblatt Nr. 82 aus 2019,, für Apartmenthotels eingeführt. Gemäß Paragraph 86, Absatz 9, ROG 2009 in der Fassung , Landesgesetzblatt Nr. 96 aus 2017, sind am 1. Jänner 2018 bereits anhängige Verfahren zur Erlassung von Baubewilligungen nach den bisher geltenden raumordnungsrechtlichen Bestimmungen zu beurteilen.
In dem Erkenntnis VwGH 12.7.2012, 2011/06/0059, führte der Verwaltungsgerichtshof aus, bei der Abgrenzung der Beherbergung von Gästen im Rahmen eines Gastgewerbes einerseits und der bloßen Zurverfügungstellung von Wohnraum andererseits sei neben dem Gegenstand des Vertrages, der Vertragsdauer, Vereinbarungen über Kündigung und Kündigungsfristen, Nebenvereinbarungen über die Bereitstellung von Bettwäsche und über Dienstleistungen wie z. B. die Reinigung der Räume, der Bettwäsche oder der Kleider des Mieters, auch darauf Bedacht zu nehmen, auf welche Art und Weise der Betrieb sich nach außen darstelle (Hervorhebungen durch den Verwaltungsgerichtshof). Es sei erforderlich, dass das sich aus dem Zusammenwirken aller Umstände ergebende Erscheinungsbild ein Verhalten des Vermieters der Räume erkennen lasse, das eine laufende Obsorge hinsichtlich der vermieteten Räume im Sinn einer daraus resultierenden Betreuung des Gastes verrate (vgl. auch VwGH 3.3.2020, Ro 2019/04/0019, Rn. 17, mwN).In dem Erkenntnis VwGH 12.7.2012, 2011/06/0059, führte der Verwaltungsgerichtshof aus, bei der Abgrenzung der Beherbergung von Gästen im Rahmen eines Gastgewerbes einerseits und der bloßen Zurverfügungstellung von Wohnraum andererseits sei neben dem Gegenstand des Vertrages, der Vertragsdauer, Vereinbarungen über Kündigung und Kündigungsfristen, Nebenvereinbarungen über die Bereitstellung von Bettwäsche und über Dienstleistungen wie z. B. die Reinigung der Räume, der Bettwäsche oder der Kleider des Mieters, auch darauf Bedacht zu nehmen, auf welche Art und Weise der Betrieb sich nach außen darstelle (Hervorhebungen durch den Verwaltungsgerichtshof). Es sei erforderlich, dass das sich aus dem Zusammenwirken aller Umstände ergebende Erscheinungsbild ein Verhalten des Vermieters der Räume erkennen lasse, das eine laufende Obsorge hinsichtlich der vermieteten Räume im Sinn einer daraus resultierenden Betreuung des Gastes verrate vergleiche , auch VwGH 3.3.2020, Ro 2019/04/0019, Rn. 17, mwN).
Diese Unterscheidungskriterien können auf die Abgrenzung zwischen einem Apartmenthotel und einem Apartmenthaus übertragen werden.
Mit Erkenntnis VwGH 20.9.1990, 88/06/0003, hob der Verwaltungsgerichtshof den Bescheid einer Tiroler Baubehörde auf, weil diese allein wegen des Einbaues von Küchenelementen (Spülbecken, Elektroherd, Kühlschrank usw.) in Hotelzimmern zur Ansicht gelangt war, dass dadurch ein Apartmenthaus entstanden sei, und nicht geprüft habe, für welche Dauer die Mietverträge abgeschlossen würden.
Aus diesen Erkenntnissen ergibt sich, dass im Rahmen der Einzelfallprüfung sämtlichen Kriterien - somit auch die Außendarstellung des Projektes und die Vertragsgestaltung - zu berücksichtigen sind, und einzelnen Projektbestandteilen keine allein ausschlaggebende Bedeutung zukommt.
Durch die Bau-Delegierungsverordnung wurde die Angelegenheit von der Gemeinde auf die Bezirkshauptmannschaft übertragen. Da die Angelegenheiten des Baurechts gemäß Art. 15 B-VG in Gesetzgebung und Vollziehung in den Kompetenzbereich des Landes fallen, hätte im vorliegenden Fall daher das Land Salzburg den Aufwandersatz zu tragen. Der Antrag der Revisionswerberin, der Bezirkshauptmannschaft Zell am See den Ersatz der Aufwendungen aufzutragen, war daher abzuweisen.Durch die Bau-Delegierungsverordnung wurde die Angelegenheit von der Gemeinde auf die Bezirkshauptmannschaft übertragen. Da die Angelegenheiten des Baurechts gemäß Artikel 15, B-VG in Gesetzgebung und Vollziehung in den Kompetenzbereich des Landes fallen, hätte im vorliegenden Fall daher das Land Salzburg den Aufwandersatz zu tragen. Der Antrag der Revisionswerberin, der Bezirkshauptmannschaft Zell am See den Ersatz der Aufwendungen aufzutragen, war daher abzuweisen.
Wien, am 29. Juni 2022
Schlagworte
Planung Widmung BauRallg3 Sachverhalt SachverhaltsfeststellungEuropean Case Law Identifier (ECLI)
ECLI:AT:VWGH:2022:RA2021060222.L00Im RIS seit
27.07.2022Zuletzt aktualisiert am
08.08.2022
