Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Dr. Prückner als Vorsitzenden sowie die Hofräte und Hofrätinnen Hon.-Prof. Dr. Sailer, Dr. Lovrek, Dr. Jensik und Dr. Fichtenau als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei E*****, vertreten durch Kafka-Palkovits, Rechtsanwälte in Wien, gegen die beklagte Partei Mag. Dr. M*****, wegen Räumung, über die außerordentliche Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgericht... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Mit „Bestandvertrag" vom 15. 4./6. 6. 1994 samt Ergänzungsvereinbarung vom 15. 6. 1994 nahm die Beklagte die als E/3 im Einkaufszentrum „Stadtmarkt D*****" bezeichnete Geschäftsräumlichkeit in Bestand. Gemäß Punkt II. (Bestandzweck) 1. dieses Bestandvertrags sind die Räume für den Betrieb einer B*****-Filiale in Bestand gegeben, wobei sich die Beklagte als Bestandnehmerin verpflichtete, die Bestandräume einschließlich der Schaufensteranlagen zum vertraglich fe... mehr lesen...
Begründung: Die Klägerin kündigte mit der am 4. Oktober 2006 beim Erstgericht eingelangten und dem Beklagten am 11. Oktober 2006 zugestellten Aufkündigung den Mietvertrag über das ihr gehörige, näher bezeichnete Einfamilienhaus aus den Kündigungsgründen des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG und § 30 Abs 2 Z 13 MRG auf. In der Kündigung brachte die Klägerin vor, dass sich der Beklagte mit Mietvertrag vom 29. Jänner 1997 verpflichtet habe, das Bestandobjekt auf eigene Kosten in ordentl... mehr lesen...
Begründung: Seit 1996 hatte die Beklagte einen Teil ihrer Hauptmietwohnung an ihren - mangels gemeinsamer Haushaltsführung nicht eintrittsberechtigten - Sohn und dessen Gattin für 10 Jahre befristet untervermietet. Ab Mai 2004 benutzte sie die Wohnung nicht mehr und zog in eine von ihr unbefristet angemietete Hauptmietwohnung. Der Grund dafür lag in immer heftiger werdenden Ehestreitigkeiten zwischen dem Sohn und dessen Gattin, mit welcher auch die Beklagte in Auseinandersetzunge... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Im schriftlichen Mietvertrag zwischen dem vormaligen Eigentümer der Liegenschaft und dem Beklagten wurde festgehalten, dass der Mietgegenstand nur zu Wohnzwecken verwendet werden dürfe. Eine Änderung des Verwendungszwecks sei ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters unzulässig. Ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters dürfe das Mietobjekt nicht ganz oder teilweise dritten Personen überlassen werden. Geschäftsräume dürften ohne schriftliche Zust... mehr lesen...
Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Floßmann als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen/Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Hurch, Dr. Höllwerth, Dr. Grohmann und Dr. Roch als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei G. B***** & Co, *****, vertreten durch Dr. Wolfgang Spitzy und Dr. Esther Lenzinger, Rechtsanwälte in Wien, gegen die beklagte Partei Dipl.-Ing. A. W*****gesellschaft mbH, ... mehr lesen...
Begründung: Der klagende Wohnungseigentümer kündigte der Beklagten „die Wohnung" top Nr. 10 in einem bestimmten Haus zum 31. Jänner 2002 gerichtlich auf. Er stützte sich dazu auf die Kündigungsgründe des § 30 Abs 1 MRG (ohne weiteres Vorbringen) und des § 30 Abs 2 Z 3 erster und zweiter Fall sowie Z 6 MRG. Dazu brachte er vor, die Mieterin mache infolge Nichtbenützung erheblich nachteiligen Gebrauch des Bestandobjekts, insbesondere durch Nichtmeldung von Wasserschäden und Glasbru... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Die klagende AG ist seit 1991 Eigentümerin des Hauses W*****straße *****. Ihr Kernaktionär ist der Pensionsfonds der Diözese *****, was vielen Mitgliedern der katholischen Kirche auch bekannt ist. Vor Vermietung der gegenständlichen Bestandräumlichkeiten, einem ehemaligen Kino, an den Rechtsvorgänger der Beklagten, den Verein der Gemeinde *****, fragte der Hausverwalter beim Kernaktionär der Klägerin an, ob sein Einverständnis für die Vermietung an die Beklagt... mehr lesen...
Begründung: Der von den Streitteilen mit der „Schiedsgutachtervereinbarung" vom 24. 5. 2005 bestellte Sachverständige Christian S***** ermittelte den gemäß § 16 Abs 1 MRG angemessenen Hauptmietzins unter angemessener Berücksichtigung der zuvor vom Hauptmieter getätigten Aufwendungen zur Verbesserung des Mietgegenstandes für das gegenständliche Geschäftslokal mit EUR 32.900. Der von den Streitteilen mit der „Schiedsgutachtervereinbarung" vom 24. 5. 2005 bestellte Sachverständige Chr... mehr lesen...
Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch die Vizepräsidentin des Obersten Gerichtshofes Hon.-Prof. Dr. Langer als Vorsitzende, die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Spenling und Dr. Kuras und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Lovrek und Dr. Glawischnig als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei L*****, vertreten durch Dr. Manfred Palkovits, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei Vera H*****, vertreten durch Hasberge... mehr lesen...
Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Baumann als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Veith, Dr. Grohmann, Dr. Schwarzenbacher und Dr. Nowotny als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Ä*****, vertreten durch Dr. Karl Krückl, Dr. Kurt Lichtl, Rechtsanwälte in Linz, gegen die beklagte Partei „A*****" ***** GmbH, *****, vertreten durch Hermann & Kraft &am... mehr lesen...
Begründung: Die klagende Liegenschaftseigentümerin beruft sich gegenüber der Erstbeklagten (zugleich Verwalterin mehrerer Liegenschaften der Klägerin bis zum 31. 12. 2003), dem Zweitbeklagten (Kommanditist der Erstbeklagten) und der Drittbeklagten (Komplementärin der KG) als Mieter eines Bestandobjekts auf die Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 Z 3 zweiter und dritter Fall MRG, welche sie in der Kündigung durch folgende Vorwürfe konkretisierte: Die klagende Liegenschaftseigentümerin b... mehr lesen...
Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Pimmer als Vorsitzenden, durch die Hofrätin des Obersten Gerichtshofs Dr. Schenk und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Schramm, Dr. Gitschthaler und Univ. Doz. Dr. Kodek als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. KR Henrik W*****, 2. Christa-Johanna W*****, beide vertreten durch Dr. Hans Böck, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagten Parteien 1. Bolfen... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Bei Beurteilung der Frage, ob eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung im Sinn des § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG vorliegt, ist der Untermietzins dem vom Mieter zu entrichtenden „Mietzins" gegenüber zu stellen, der nach der Terminologie des MRG sämtliche Mietzinsbestandteile des § 15 Abs 1 umfasst. Der Untermietzins ist den (gesamten) Leistungen des Hauptmieters an den Hauseigentümer zuzüglich des Werts der übrigen vo... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Auch beim Kündigungsgrund des Fehlens einer regelmäßigen geschäftlichen Tätigkeit im Mietobjekt (§ 30 Abs 2 Z 7 MRG) ist die Zulässigkeit einer Aufkündigung nach dem Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung zu beurteilen (RIS-Justiz RS0070282). Wenn der Vermieter die Nichtverwendung des Bestandobjekts zu diesem Zeitpunkt nachgewiesen hat, obliegt es dem Mieter, nachzuweisen, dass eine vertragsgemäße Verwendung des Mietobj... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung 1. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung, dass der geltend gemachte Tatbestand bereits in der Aufkündigung individualisiert werden muss, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund (hier: § 30 Abs 2 Z 4 MRG) mehrere Tatbestände enthält (WoBl 1992/19; Würth/Zingher Miet- und Wohnrecht20 § 33 MRG Rz 23; RIS-Justiz RS0106599). Die bloß ziffernmäßige Angabe der Gesetzesstelle genügt in diesem Fall nicht, wohl jedoch eine sch... mehr lesen...
Begründung: Der Beklagte macht als erhebliche Rechtsfrage geltend, dass die angefochtene Entscheidung der Rechtsprechung zur Eventualmaxime im Kündigungsverfahren widerspreche. Er beruft sich auf die Entscheidungen MietSlg 52.430, 52.813. Rechtliche Beurteilung In der Entscheidung MietSlg 52.430 hat das LGZ Wien (unter Hinweis auf höchstgerichtliche Rechtsprechung: 8 Ob 521/95 = MietSlg 47.415; 6 Ob 178/97p = MietSlg 49.394) ausgesprochen, dass die Kündig... mehr lesen...
Begründung: Der Beklagte ist Mieter einer aus zwei Zimmern, einer Küche und einem Bad bestehenden Wohnung in Graz. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis am 17. 11. 1998 wegen Nichtbezahlung des Mietzinses und Nichtbenützung der Wohnung gerichtlich auf. Die Kündigung wurde dem Beklagten am 27. 11. 1998 zugestellt. Der Beklagte erhob gegen die Kündigung Einwendungen. Der Mietzins sei bezahlt worden. Der Beklagte wohne noch in der Wohnung. Das Erstgericht erkannte im zweiten... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Die Klägerin kündigte die von den Beklagten gemieteten Geschäftsräumlichkeiten für den letzten Tag des Monats April 1998 aus dem Grund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG auf. Die gerichtliche Aufkündigung vom 10. 3. 1998 wurde dem Erstbeklagten am 16. 3. 1998 und dem Zweitbeklagten am 18. 3. 1998 zugestellt. Die Klägerin kündigte die von den Beklagten gemieteten Geschäftsräumlichkeiten für den letzten Tag des Monats April 1998 aus dem Grund des Paragraph 30, Absatz 2, ... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Nach ständiger Rechtsprechung ist maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen des behaupteten Kündigungsgrundes der Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung an den Kündigungsgegner und nicht, wie die Revisionswerberin offenbar meint, der Zeitpunkt des Endes der Kündigungsfrist. Es ist daher zu prüfen, ob der behauptete Kündigungsgrund zum Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung gegeben war (immolex 1998/101; RZ 1990/82;... mehr lesen...
Begründung: Der Kläger kaufte und übernahm am 27. 10. 1994 die Liegenschaft EZ 2***** des Grundbuches 5***** Ober*****. Mit Beschluß vom 6. 4. 1995 - dem Kläger zugestellt am 18. 4. 1995 - bewilligte das Erstgericht diesem die grundbücherliche Einverleibung des Eigentumsrechtes in Ansehung dieser Liegenschaft. Der Beklagte hatte am 25. 9. 1980 vom Rechtsvorgänger des Klägers das Untergeschoß einer auf der Liegenschaft befindlichen "alten Halle" sowie ein Wiesengrundstück zum ... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Die klagende Partei kündigte als Eigentümerin eines Hauses dem Beklagten die von ihm gemietete Wohnung für den 31. 3. 1998 auf, weil sie nicht regelmäßig zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen verwendet werde. Der Beklagte erhob gegen die gerichtliche Aufkündigung vom 24. 11. 1997 Einwendungen; er benötige die Wohnung auch weiterhin. Nach dem Tod seiner Mutter, der früheren Hauptmieterin, sei er... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin und ihre nicht am Verfahren beteiligte Mutter, Gertrude S***** sind je zur Hälfte grundbücherliche Miteigentümerinnen der Liegenschaften EZ *****, EZ ***** und EZ *****. Die Antragsgegnerin hat mit einem (nur mit der Mutter der Antragstellerin geschlossenen) Vertrag vom 6. 6. 1984 diese Liegenschaften samt den darauf befindlichen Gebäuden in Bestand genommen. Die Rechtsnatur dieses Vertrages ist strittig. Die Antragstellerin vertritt grundsätzlic... mehr lesen...
Begründung: Am 19. März 1977 schloß der Kläger als Vermieter mit dem Rechtsvorgänger und nunmehrigen Geschäftsführer der beklagten Partei als Mieter einen schriftlichen Bestandvertrag über ein Geschäftslokal und über eine Wohnung im selben Haus. Punkt III. dieses Vertrags lautet: Am 19. März 1977 schloß der Kläger als Vermieter mit dem Rechtsvorgänger und nunmehrigen Geschäftsführer der beklagten Partei als Mieter einen schriftlichen Bestandvertrag über ein Geschäftslokal und übe... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Der Kläger war Mieter einer in Wohnungseigentum des Beklagten stehenden Eigentumswohnung. Der Mietvertrag wurde am 24. und 28. 6. 1996 auf die Dauer von zwei Jahren, beginnend mit 1. 7. 1996, befristet abgeschlossen. Unter Hinweis auf § 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG idF BGBl 1997/22 (WRN 1997) kündigte der Mieter das Mietverhältnis zum 31. 10. 1997 auf. Unter Hinweis auf Paragraph 29, Absatz eins, Ziffer 3, Litera b, MRG in der Fassung BGBl 1997/22 (WRN 1997) kü... mehr lesen...
Begründung: Die Klägerin hat in erster Instanz behauptet, ihr sei in einer Vereinbarung mit der I***** GmbH am Bestandobjekt ein obligatorisches Nutzungsrecht mit fruchtnießerähnlicher Stellung eingeräumt worden (S 3 in ON 10). Dieses Vorbringen wurde von der Beklagten in erster Instanz nur insofern bestritten, als sie (ohne nähere Konkretisierung) behauptete, es handle sich um "steuerrechtliche Vereinbarungen", die nicht geeignet seien, ihre mietrechtliche Stellung zu beeinflus... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Mit dem am 4.10.1995 geschlossenen schriftlichen Mietvertrag vermietete die Beklagte ihre Eigentumswohnung an den Kläger. Das Mietverhältnis begann am 1.12.1995, wurde für die Dauer von 3 Jahren geschlossen und sollte vereinbarungsgemäß durch bloßen Ablauf der Zeit ohne Kündigung enden. Eine stillschweigende Erneuerung wurde ausgeschlossen. An der Wohnung wurde nach dem 8.5.1945 und vor Errichtung des Mietvertrages Wohnungseigentum begründet. Der Kläger k... mehr lesen...
Begründung: Die Klägerin kündigte die dem Beklagten vermietete Wohnung unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist zum 30.11.1996 auf. Als Kündigungsgründe berief sie sich auf § 30 Abs 2 Z 3 und 6 MRG und brachte vor, es bestehe die Gefahr einer besonderen Verschlechterung der Wohnung durch eineinhalbjährige Nichtbenutzung und damit die Gefahr einer Substanzschädigung. Im übrigen diene die Wohnung nicht der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des Beklagten, d... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Die Beklagte ist Alleineigentümerin eines vor dem Jahre 1967 errichteten Hauses. In diesem Haus mietete die klagende Partei mit Vertrag vom 2.10.1995 zwei Räume zu geschäftlichen Zwecken. Im Mietvertrag wurde unter anderem folgendes vereinbart: "Der vorliegende Vertrag beginnt am 1.Oktober 1995 und wird auf die Dauer von fünf Jahren, bei Einhaltung der vorliegenden Vertragsbedingungen von beiden Vertragspartnern unkündbar abgeschlossen. Das Vertragsverhältnis ... mehr lesen...
