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Verlängerung eines befristeten Mietvertrages

 
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phantomrectum



Anmeldedatum: 11.01.2017
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BeitragVerfasst am: 11.01.2017, 10:29    Titel: Verlängerung eines befristeten Mietvertrages Antworten mit Zitat

Hallo,
ich habe folgendes Problem. Mein befr. MV läuft Ende Jänner aus, sowohl mein Vermieter als auch ich wollen das Mietverhältnis bis 31.6 verlängern.
Können wir einfach die Befristung des derzeitige Vertrages auf 31.6 verlängern?
Wäre es möglich einen unbefristeten MietV abzuschließen bei dem ich ihm im voraus einen Kündigung zum 31.6 gebe, damit aus seiner Sicht ein unbefristetes Wohnrecht unterbunden wird?
Es geht grudsätzlich darum, dass er das Risiko eines dauerhaften Mieter vermeiden will, ich will sowas wie ein Prekarium (sein Vorschlag) vermeiden.
Dankeschön
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lexlegis



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BeitragVerfasst am: 11.01.2017, 11:50    Titel: Antworten mit Zitat

Solange Sie Miete bezahlen liegt kein Prekarium vor, auch wenn das Vertragsverhältnis von beiden Parteien so bezeichnet wird. Ein Prekarium setzt die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung einer Sache auf unbestimmte Zeit voraus. Sobald das für den Gebrauch der Sache bezahlte Entgelt der Höhe nach einem Mietzins gleichkommt, liegt ein Mietvertrag vor.

Natürlich können Sie im Einvernehmen des Vermieters den Vertrag verlängern. Wollen Sie wirklich nur noch eine bestimmte Zeit in dem Mietobjekt wohnen, verlängern Sie das Mietverhältnis schriftlich um diese Zeitspanne einfach. Eine Verlängerung findet im Übrigen auch statt, wenn Vermieter und Mieter nach Ablauf der Frist wie gewohnt weitermachen (§§ 1114 f ABGB).
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phantomrectum



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Beiträge: 4

BeitragVerfasst am: 11.01.2017, 12:11    Titel: Antworten mit Zitat

Ok, danke für die schnelle Antwort.
Rein Interesse halber, wäre dieser unbefristete MietV mit einer im voraus gegeben Kündigung des Mieters etwa zum 31.6 gültig, oder wäre das eine umgangene Befristung oder so. Könnte der Vermieter so ein unbefristetes Mietrecht gültig vermeiden?
liebe Grüße
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lexlegis



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BeitragVerfasst am: 11.01.2017, 12:19    Titel: Antworten mit Zitat

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Zuletzt bearbeitet von lexlegis am 11.01.2017, 12:58, insgesamt einmal bearbeitet
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lexlegis



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BeitragVerfasst am: 11.01.2017, 12:44    Titel: Antworten mit Zitat

Ich verstehe schon, was Sie wollen. Sie wollen ein unbefristetes MV eingehen und dann gleich die Kündigung dafür einreichen. Fällt das MV in den Anwendungsbereich des MRG kann der Mieter -ungeachtet einer Vetragsverlängerung- nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist das MV kündigen. Reicht er diese Kündigung, so ein, dass daraus für ihn eine Frist von weiteren 3 Monaten -über die gesetzlichen 3 Monate hinaus- resultiert, wäre dies aufgrund des zwingenden Rechtscharakters des MRG unzulässig. Daraus folgt: Der Mieter der eine Kündigung nach Ablauf eines Jahres beim Vermieter einreicht, braucht nur die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten einzuhalten. Reichen Sie die Kündigung also gleich nach der Vertragsverlängerung ein, hat sie nach 3 Monaten bereits volle Rechtswirkung und das MV wäre für beendet zu erklären. Fraglich ist ob der Mieter diesem Recht insoweit entsagen kann, dass er keinen Gebrauch davon machen möchte und sich mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten abfindet. In wie weit hier die Privatautonomie stattfindet wäre zu hinterfragen.

Zuletzt bearbeitet von lexlegis am 11.01.2017, 12:58, insgesamt einmal bearbeitet
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phantomrectum



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BeitragVerfasst am: 11.01.2017, 13:15    Titel: Antworten mit Zitat

Ok danke für die Antwort, aber jetzt bin ich leicht verwirrt.

Ich habe jetzt bis Ende Januar 2017 einen auf drei Jahre befristeten Vertrag. Sowohl Vermieter als auch ich als Mieter wollen, dass ich bis 31.6.2017 in der Wohnung bleibe.
Können wir die Dreijahresbefristung dieses noch geltenden Vertrages übereinstimmend bis zum 31.06.2017 ausdehnen, oder ist da auch wiederum eine dreijährige Befristung minimum bzw müssen wir mir Ende Januar 2017 einen neuen auf drei Jahre befristeten Mietvertrag abschließen?
Wenn eine Ausdehnung der Befristung auf Juni 2017 möglich ist besteht hier kein Problem mehr.

Meine andere Frage war bezüglich eines unbefristeten MV. Das heisst, ich schließe nach Beedendiungs meine derzeitigen befristeten Vertrages einen unbefristeten Vertrag mit ihm ab, und geben ihm schon im Voraus (also bei Vabschluss des neuen Vertrages) meine Kündigung zum 31.06.2017.
Soweit ich dich verstanden habe ist dies nicht möglich, weil ich als Mieter bei einem unbefr. MV erst nach einem Jahr kündigen könnte (sprich Ende Januar 2018 + 3 Monate). Hab ich das richtig verstanden?
liebe Grüße
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lexlegis



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BeitragVerfasst am: 11.01.2017, 13:56    Titel: Antworten mit Zitat

Zum ersten Punkt:

Sollte das Mietverhältnis in den Anwendungsbereich des MRG fallen muss die Verlängerung grundsätzlich auch diese 3 Jahre aufweisen (§ 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG).
Sie können natürlich nur eine Verlängerung bis 31.06.2017 vereinbaren. Bei einer Anwendbarkeit des MRG hätte diese kurze Verlängerung gemäß der zitierten Norm aber keine Gültigkeit.

Zum zweiten Punkt:

Nach Ablauf eines Jahres bedeutet, dass ein Jahr nach dem erstmaligen Vertragsabschluss verstrichen sein muss. Eine Verlängerung des Vertrages bleibt diesbezüglich unberücksichtigt. Dies bedeutet Sie haben bereits jetzt das Recht das MV unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist jederzeit zu kündigen. Reichen Sie also nach der Verlängerung des Vertrages die Kündigung sofort ein, entfaltet diese nach 3 Monaten ihre Wirksamkeit. Grundsätzlich können Sie auf dieses Recht nicht verzichten (§ 29 Abs 2 MRG), weshalb es unzulässig sein könnte, dass Sie nach dem Einreichen der Kündigung im Jänner einer längeren Kündigungsfrist bis zum Ende des Vertrages am 31.06 zustimmen. Die Frage stellt sich hier nach der Schutzbedürftigkeit des Mieters. Eventuell ist es ihm möglich eine längere als die gesetzliche Kündigungsfrist zu vereinbaren, wenn diese Vereinbarung klar erkennbar in seinem vorwiegenden Interesse liegt und er daher den Schutz dieser Norm nicht braucht.


Zuletzt bearbeitet von lexlegis am 11.01.2017, 14:08, insgesamt einmal bearbeitet
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phantomrectum



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BeitragVerfasst am: 11.01.2017, 14:08    Titel: Antworten mit Zitat

Ok vielen Dank dass sie sich so viel Zeit nehmen.
Was würden sie mir daher für meine Situation empfehlen?

Das heisst, der derzeitige befr. MV kann um 3 Jahre verlängert werden (erneuter befr. MV) und ich könnte dann direkt meine Kündigung mit der Verlängerung einreichen, und der Termin wäre dann der 30.04.2016. Sie meinen, eine Kfrist mit 5 Monaten wäre gesetzlich nicht möglich (damit das Mv am 31.06.2017 endet)

Oder wir wandeln den derzeitig geltenden befr. MV in einen unbefristeten um, und hier würde dieses einjährige Kündigungsverbot für den Mieter nicht gelten, weil der Vertragsabschluss des befr. MV gilt (der ja schon vor 3 Jahren war)

Verstehe ich das so richtig? Vielleicht könnten sie mir noch eine empehlung geben wie wir das machen sollten damit ich am 31.06 rauskann und der Vermieter nicht das risiko eines unbefristeten oder 3jährig befristeten Mietrechts hat.
Vielen Dank
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lexlegis



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BeitragVerfasst am: 11.01.2017, 14:20    Titel: Antworten mit Zitat

In Bezugnahme auf meinen letzten Satz könnte es zulässig sein, dass sich der Mieter mit einer längeren als der gesetzlichen Frist für einverstanden erklärt, wenn dieser Umstand klar erkennbar in seinem vorwiegenden Interesse liegt und er somit den Schutz der gesetzlichen Norm nicht benötigt. Im Grunde könnte er aber trotz dieser Vereinbarung das MV 3 Monate nach dem Einreichen seiner Kündigung, die erst am 31.06 wirksam werden soll, für beendet erklären, da eine solche Vorgehensweise gesetzlich durch das MRG gedeckt wäre.

Sie müssen eine für beide Seiten gütliche Verlängerung erzielen. Mein Vorschlag wäre das MV vertraglich auf die gewünschte Zeitspanne (bis 31.06) zu verlängern und das auch einzuhalten! Die Gesetze kommen erst dann zur Anwendung, wenn die Parteien vor Gericht streiten. In diesem Fall haben Sie, sofern das MRG anwendbar ist, die besseren Karten, da das MV automatisch als ein auf 3 Jahre verlängertes MV anzusehen wäre und Sie trotzdem unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist jederzeit kündigen können.

Der Vermieter hat hier einfach die schlechteren Karten. Verlängern bedeutet für ihn hier entweder auf unbestimmte Zeit oder auf weitere 3 Jahre (immer noch vorausgesetzt, dass das MRG auf das MV anwendbar ist).
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lexlegis



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BeitragVerfasst am: 11.01.2017, 14:48    Titel: Antworten mit Zitat

Es spielt im Grunde keine Rolle. Sie können ihm auch sagen, Sie wären mit dem Prekarium einverstanden. Solange Sie Miete zahlen, liegt immer ein Mietvertrag vor. Miete ist die entgeltliche Gebrauchsüberlassung einer unverbrauchbaren Sache (§§ 1090, 1091 ABGB). Wie die Parteien ihren Vertrag bezeichnen, spielt keine Rolle, denn typische Vertragsfiguren ziehen typisierte Rechtswirkungen nach sich. Ein Prekarium (§§ 971, 974 ABGB) setzt immer eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung voraus. Anzumerken ist, dass ein Prekarium aber auch dann vorliegt, wenn der Entlehner bloß ein monatliches -kein einem Mietzins gleichkommendes- Anstandsentgelt an den Verleiher entrichtet.

Ich rate jedoch davon ab, da dies zu Problemen führen könnte, wenn der Vermieter meint er wäre im Recht, wenn er Sie nach einer beliebigen Zeit (vor der ausgemachten Zeit) rauswirft. Außerdem wäre eine Vereinbarung über eine Bittleihe bis 31.06 keine Bittleihe, sondern ein echter Leihvertrag. Die Bittleihe setzt nämlich eine jederzeit widerrufliche Gebrauchsduldung des Verleihers auf unbestimmte Zeit voraus.
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